Auf einen Blick
  • Ab 2025 gelten neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer.

  • Es gibt ein Bundesmodell, die Bundesländer können aber auch abweichende Wege gehen. Davon haben bislang sieben Bundesländer Gebrauch gemacht.

  • Zum 1. Januar 2022 erfolgte eine Neubewertung der Grundstücke. Nach dem derzeitigen Planungsstand werden Grundbesitzer ab dem 1. Juli 2022 Feststellungserklärungen mit den notwendigen Angaben zur Neubewertung ihres Grundbesitzes machen müssen.

  • Was sich durch die Grundsteuerreform ändert, wie sich die Grundsteuer berechnet und worauf sich Grundbesitzer einstellen müssen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
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Sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines kleinen Eigenheims, einer schicken Eigentumswohnung oder haben sogar ein paar Hektar Wald geerbt? Vielleicht wohnen Sie auch zur Miete. Dann herzlich willkommen im Club. Denn die jetzt angelaufene Reform der Grundsteuer betrifft im Prinzip alle Bundesbürger – denn wir alle zahlen sie. Ein Überblick über Hintergründe und Folgen der angelaufenen Reform geben wir Ihnen in diesem Ratgeber.

  • Biallo-Lesetipp: Was genau die Grundsteuer ist und nach welcher Formel sie bis Ende 2024 noch berechnet wird, erklärt Ihnen ein gesonderter Ratgeber von uns.

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Das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)

Mit Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 u.a.) hatte das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der bisherigen Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. In seiner Entscheidung räumte das Gericht dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 ein, um eine neue gesetzliche Regelung zu treffen. Für die danach notwendige Umsetzung gilt eine weitere Frist bis Ende 2024. Ab 1. Januar 2025 muss die reformierte Grundsteuer angewandt werden. Ende 2019 wurde deshalb auf Bundesebene das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Bundesländern und Kommunen, die von der Grundsteuer profitieren. Sie haben damit die Möglichkeit, mehr Einfluss auf die Ausgestaltung der Grundsteuer zu nehmen. Durch die sogenannte Öffnungsklausel ist es den einzelnen Bundesländern möglich, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle gelten zu lassen.

Warum wurde eine Grundsteuerreform nötig?

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichtes haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Immobilienwerten zu weit entfernt. Heute ist es möglich, dass benachbarte Immobilien unterschiedlich bewertet werden. So gibt es Beispiele aus Düsseldorf (Stadtteil Unterbilk), wo es Unterschiede von deutlich mehr als dem Dreifachen bei der Grundsteuer für ein vergleichbares Mehrfamilienhaus gibt.

Mit der Grundsteuerreform sollen derartige Ungerechtigkeiten beseitigt werden. Jedoch müssen auch die Kommunen bei der Neuregelung mitspielen. Inwieweit durch Anpassungen die Grundsteuer diesem Anspruch gerecht wird, ohne dass es zu größeren Mehrbelastungen bei bislang begünstigten Immobilieneigentümern kommt, bleibt abzuwarten.

 

Grundsteuerreform: Neues Grundsteuer Bundesmodell ab 2025

Nach langen Verhandlungen haben sich Bund und Länder auf eine Neuregelung der Grundsteuer geeinigt. Die neuen Spielregeln sollen ab dem 1. Januar 2025 gelten. Die Länder hatten dabei die Wahl zwischen dem sogenannten wertorientierten Bundesmodell oder einer vereinfachten eigenen Bewertungssystematik. Die meisten Bundesländer folgen dem vom Bund vorgeschlagenen Bewertungsansatz. Zwei Länder übernehmen das Modell mit geringen Anpassungen. Fünf Länder gehen bei der Neubewertung des Immobilienvermögens der Republik einen komplett eigenen Weg.

  • Biallo-Tipp:  Wichtig bei der Neuregelung sind zwei Aspekte. Zum einen soll der Großteil der Eigentümer von einer Steuererhöhung verschont werden und die Gemeinden damit auch keinen Gewinn erzielen, andererseits aber soll in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast möglich sein. Dies gilt insbesondere für Sozialwohnungen, Genossenschaftsobjekte oder kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. Der zweite Aspekt zielt darauf ab, dass weiterhin der Wert der Immobilie der entscheidende Faktor bei der Bestimmung der Steuerhöhe ist.

Was ändert sich durch die Reform der Grundsteuer?

Das bisherige Verfahren bleibt im Kern auch nach der Reform erhalten. Reformiert wird nur die Bewertung des Grundbesitzes – die Immobilienwerte sollen an die tatsächlichen aktuellen Wertverhältnisse angepasst werden.  Dafür müssen bis 2025 „nur“ sämtliche Grundstücke der Bundesrepublik neu bewertet werden – völlig unabhängig davon, nach welchem Modell die Grundsteuer in Zukunft gestaltet wird. Der lange zeitliche Vorlauf ist nötig, denn die Finanzämter stehen vor einer Herkulesaufgabe: Allein in Baden-Württemberg werden in den kommenden Jahren 5,6 Millionen Steuerobjekte neu bewertet, in Niedersachsen 3,6 Millionen, in Berlin immerhin 800.000 Liegenschaften.

Das wertbasierte Bundesmodell

Im Grundsteuer-Reformgesetz verankert ist ein vom Bund entwickeltes Bewertungsverfahren, das die individuellen Grundstücksfaktoren am detailliertesten einpreisen soll. Für jedes Grundstück wird anhand der aktuellen Miet- und Bodenpreise ein typisierter Verkehrswert ermittelt. Dafür sind die folgenden Informationen notwendig, die vom Grundeigentümer beziehungsweise anhand vorhandener kommunaler und statistischer Daten erhoben werden müssen:

  • Bodenrichtwert
  • statistisch ermittelte Nettokaltmiete
  • Grundstücks- und Gebäudefläche
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes

Die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete hängt unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Das Bundesfinanzministerium (BMF) weist darauf hin, dass bereits Informationen über das sogenannte System BORIS einsehbar sind. Die Einordnung der Kommunen nach Mietniveaustufen soll dabei auf der Basis von Daten des Statistischen Bundesamts über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen.

Der Nachteil des Modells sticht sofort ins Auge – es ist sehr aufwendig und bürokratielastig. Die Finanzverwaltungen der Länder benötigen bundesweit wohl tausende neue Mitarbeiter, um die Neubewertung der Immobilien bis Ende 2024 überhaupt stemmen zu können. Erstaunlich ist auch, dass es überhaupt keine Rolle spielen wird, ob das Grundstück sich in einer zentralen oder bevorzugten Wohnlage befindet oder am Stadtrand liegt. Dabei wirbt das Bundesfinanzministerium gerade mit dem Gerechtigkeitsfaktor für sein Rechenmodell.

Vereinfachtes Sachwertverfahren für vermietete Geschäftsgrundstücke

Für vermietete Geschäftsgrundstücke wird bei der Bewertung künftig auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren zurückgegriffen. Dies wird auch bei gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken zum Einsatz kommen. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden mit einem vereinfachten typisierten Ertragswertverfahren bewertet.

  • Biallo-Lesetipp: Das Vergleichswertverfahren ist die übliche Methode bei der Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Mehr dazu erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.

1. Januar 2022: Bewertungs-Stichtag für die neue Hauptfeststellung

Auf den Stichtag 1. Januar 2022 wird die neue Hauptfeststellung durchgeführt, danach soll alle sieben Jahre eine Neuermittlung erfolgen. Das heißt, die nächste Hauptfeststellung erfolgt dann zum 1. Januar 2029. Die neue Grundsteuer wird erstmals ab 2025 erhoben. Bis dahin bleiben noch die veralteten Einheitswerte maßgeblich.

Ab 1. Juli 2022: Feststellungserklärungen der Grundbesitzer zur Neubewertung

Nach dem derzeitigen Planungsstand werden Grundbesitzer ab dem 1. Juli 2022 Feststellungserklärungen mit den notwendigen Angaben zur Neubewertung ihres Grundbesitzes auf den Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 machen müssen. Die Abgabefrist endet bereits am 1. November 2022. Welche Angaben konkret von den Finanzämtern abgefragt werden, hängt je nach Bundesland von dem gewählten Grundsteuermodell ab (siehe Tabelle).

Auf Bürger, Steuerberater und Finanzverwaltung kommt ein enormer bürokratischer Aufwand zu, um die notwendigen Grundstücksdaten für eine Wertfeststellung zu erheben. 

Biallo-Tipp:

Die Abgabe der Erklärung kann kostenlos über das Onlineportal „Mein ELSTER“ der Steuerverwaltung erfolgen. Hierfür wird ein sogenanntes Benutzerkonto benötigt, mit dem man sich einmalig gegenüber dem örtlichen Finanzamt ausweist. Es ist ratsam, dieses Benutzerkonto unter www.elster.de zu beantragen. Wer seine  Einkommensteuererklärung bereits elektronisch über ELSTER einreicht, kann diesen Zugang auch für die  Grundsteuer nutzen.
 

Öffnungsoption: Bundesländer nutzen die Öffnungsklausel

Die Länder haben sich eine Öffnungsklausel in das Gesetz schreiben lassen, um abweichend vom Bundesmodell eigene Regeln für die Grundstücksbewertung festlegen zu können. Davon haben bislang sieben Bundesländer Gebrauch gemacht. Das Saarland und der Freistaat Sachsen übernehmen zwar das Bundesmodell, passen aber für die Erhebung der Grundsteuer B die Steuermesszahlen an. Fünf Bundesländer gehen einen komplett eigenen Weg.

Grundgedanke ist hier überwiegend ein Flächenmodell. Die Bewertung erfolgt ausschließlich anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche – gegebenenfalls zuzüglich eines Lagefaktors. Der Vorteil liegt auf der Hand: Man braucht nur wenige Daten des Grundstücks für die Berechnung, diese sind zumeist bei den Kataster-, Grundbuch- und Bauämtern digital abrufbar. Die Berechnung ist für betroffene Immobilieneigentümer transparent und leicht nachvollziehbar und die Finanzämter brauchen für die Umsetzung weniger Personal.

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Grundstücksbewertung: Welche Modelle wählen die einzelnen Bundesländer?

Das Gelbe vom Ei sind die diskutierten Bewertungsansätze der Länder im Einzelfall allerdings auch nicht:

Baden-Württemberg

Das Land macht mit einem Bodenwertmodell von der Öffnungsklausel Gebrauch. Es basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Im weiteren Schritt wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewandt – modifiziert nach der Nutzung des Grundstücks. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag. 

Edith Sitzmann (Grüne), bis 2021 Finanzministerin in Baden-Württemberg, betont die Vorteile des Modells darin, dass neu geschaffener Wohnraum keine höhere Besteuerung auslöse. Denn die Gebäudefläche spielt bei der baden-württembergischen Grundsteuer grundsätzlich keine Rolle. Kritiker sehen gerade darin eine massive Ungerechtigkeit. Es macht wertmäßig nämlich keinen Unterschied, ob auf dem Grundstück ein zweigeschossiges Eigenheim oder ein zwölfgeschossiges Miethaus steht. Zu den Verlierern dieses Modells werden deshalb besonders die Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern zählen.

Hamburg

Das von Hamburg bereits gesetzlich verankerte Flächen-Lage-Modell vermeidet diese Nachteile. Hier werden Grundstücks- und Gebäudeflächen mit einer Äquivalenzzahl (0,02 Euro für den Boden und 0,40 Euro für das Gebäude) multipliziert. Durch die Differenzierung zwischen guter und normaler Wohnlage bleiben potenziell steigende Marktpreise bei der Berechnung außen vor. Das Flächenmodell bietet deshalb Mietern, Eigentümern und Investoren den besten Schutz vor Mehrbelastungen.

Bayern

Bayern favorisiert in seinem gerade erst verabschiedeten Grundsteuergesetz ein noch einfacheres reines Flächenmodell. Dabei wird zwischen Grund und Boden sowie Wohn- und Nutzfläche unterteilt.

Hessen & Niedersachsen

Hessen und Niedersachsen haben sich zu einem Flächen-Lage-Modell entschieden. Auf die Grundstücksfläche als Ausgangsbasis wird ein Faktor angewendet, der die Lage berücksichtigen soll.

Übersicht: Künftige Grundstücksbewertung der einzelnen Bundesländer

Künftig wird es im Bundesgebiet keine einheitlichen Regeln für die Grundstücksbewertung mehr geben. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick zu den Tendenzen der einzelnen Bundesländer:

Bundesland Bundesmodell Eigenes Ländermodell  Gesetz vom
 Baden-Württemberg    Modifiziertes Bodenwertmodell  04.11.2020
 Bayern    Flächenmodell  17.12.2021
 Berlin  X    
 Brandenburg  X    
 Bremen  X    
 Hamburg    Flächen-Lage-Modell  24.08.2021
 Hessen    Flächen-Lage-Faktor-Verfahren  14.12.2021
 Mecklenburg-Vorpommern  X    
 Niedersachsen    Flächen-Lage-Faktor-Modell  07.07.2021
 Nordrhein-Westfalen  X    
 Rheinland-Pfalz  X    
 Saarland    Bundesmodell mit Modifikation  15.09.2021
 Sachsen    Bundesmodell mit Modifikation  03.02.2021
 Sachsen-Anhalt  X    
 Schlewswig-Holstein  X    
 Thüringen  X    

Quelle: Bund der Steuerzahler; eigene Recherche; Stand: Januar 2022.

 

Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?

Mit den Neuregelungen wird sich das Grundsteueraufkommen in den Kommunen automatisch verändern. Um Steuererhöhungen entgegenzuwirken, wollen einige Kommunen deshalb die bisherigen Hebesätze anpassen. Das Bundesfinanzministerium hat zwar insgesamt – als Appell an die Kommunen – eine Aufkommensneutralität der Reform propagiert. Das heißt natürlich nicht, dass für alle betroffenen Bürger ab 2025 alles beim Alten bleibt. Die Reform wird sowohl Nutznießer als auch Verlierer hervorbringen. In angesagten städtischen Lagen wird es deutlich teurer – für manche im ländlichen Raum möglicherweise auch billiger (siehe Beispiel).

Die Steuermesszahl wird von aktuell 0,35 Prozent (beziehungsweise 1,0 Prozent im Beitrittsgebiet) drastisch auf einheitlich 0,034 Prozent gesenkt, um die Wertsteigerungen auszugleichen, die im Vergleich von den aktuellen Verkehrswerten zu den seit 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten zwangsläufig entstehen. Sozialer Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen wird zudem steuerlich gefördert werden. Die Steuermesszahl wird um 25 Prozent ermäßigt, wenn für das Grundstück nach Paragraf 13 Absatz 3 Wohnraumfördergesetz eine Förderzusage erteilt wird. Für Baudenkmäler ermäßigt sich die Steuermesszahl künftig pauschal um zehn Prozent.

Rechenbeispiel: Grundsteuer ab 2025 für Dresden

Dass es nach der Reform Gewinner und Verlierer geben kann, zeigt ein fiktives Berechnungs-Beispiel für Dresden.

Beispielstadt Dresden Stadtbereich Ost/West – Grundsteuer pro Jahr


Etagenwohnung: 76 m2, Ost Einfamilienhaus: 106 m2, West
 Grundsteuer bisher  216 Euro  255 Euro
 Grundsteuer neu ohne Anpassung Hebesatz 635 %  269 Euro (+25%)  425 Euro (+67%)
 Grundsteuerreform: Absenkung Hebesatz auf 490 %  207 Euro (- 4%)  328 Euro (+29%)

Quelle: Bundesfinanzministerium, Stand: Januar 2022.

Fazit: Nach der klaren Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts führt an einer umfassenden Reform der Grundsteuer kein Weg vorbei. Das vom Bund konzipierte wertbasierte Rechenmodell für eine Neubewertung des Immobilienbestandes ist unnötig kompliziert und verursacht hohe Bürokratiekosten. Mit der im Reformgesetz verankerten Öffnungsklausel wurde den Bundesländern ermöglicht, ein eigenes Bewertungsmodell anzuwenden und so einige Webfehler der Grundsteuerreform auszubügeln. Davon haben allerdings am Ende nur fünf Länder Gebrauch gemacht.

 

Kommunen entscheiden über den Hebesatz

Den entscheidenden Hebel halten letztendlich die Kommunen in den Händen – sie entscheiden autonom über den anzuwendenden Hebesatz und damit über die konkret zu zahlende Grundsteuer. Gerade die anhaltende Corona-Krise mit ihren wegbrechenden Gewerbesteuereinnahmen lässt erahnen, an welcher Stelle finanzklamme Kommunen neue Steuereinnahmen generieren werden, um Löcher im Stadtsäckel zu stopfen.

Wohin die Reise geht, hat die Beratungsgesellschaft Ernst & Young bereits in einer Pressemeldung vom 16. Oktober 2019 veröffentlicht. Als Ergebnis einer Umfrage unter 300 deutschen Kommunen sowie einer Analyse der Verschuldungssituation aller 694 deutschen Kommunen mit mindestens 20.000 Einwohner war das Ergebnis auch vor der Corona-Pandemie eindeutig: Viele Kommunen werden die Abgaben erhöhen müssen – vor allem bei der Grundsteuer, der Müllabfuhr und der Straßenreinigung sind in etwa drei von zehn deutschen Städten deutliche Kostensteigerungen zu erwarten.

Es kann deshalb noch dauern, bis eine klare Aussage zur künftigen Grundsteuerbelastung für ein konkretes Grundstück überhaupt möglich ist. Für Immobilienbesitzer, Investoren und Mieter ist diese Momentaufnahme ein klarer Unsicherheitsfaktor.

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Neueinführung Grundsteuer C ab 2025

Außerdem kommt ab 2025 zu den bisherigen zwei Grundsteuerarten, Grundsteuer A (agrarisch – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B ( baulich – alle sonstigen Grundstücke und Immobilien und damit auch für Wohn- oder Gewerbeobjekte), die Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke) hinzu.

Mit der neuen Grundsteuer C erhalten Kommunen künftig die Möglichkeit, Spekulationen mit Brachflächen in Wohngebieten einzudämmen. Hintergrund ist der Wohnungsmangel in Ballungsgebieten. Hier kommt es häufig zu Spekulationen mit der Folge, dass Grundstücke trotz erteilter Baugenehmigung jahrelang unbebaut bleiben, um sie weiterzuveräußern, statt neuen Wohnraum zu schaffen.

Die Gemeinden dürfen für baureife unbebaute Grundstücke künftig einen höheren Hebesatz festlegen und auf diese Weise Spekulationsgeschäfte verteuern. Hamburg lässt betroffenen Investoren jetzt eine Schonfrist von fünf Jahren, um sich einen Bebauungsplan für das Grundstück zu überlegen. Danach wird die Strafsteuer erhoben.

Biallo-Tipp:

Vor der Grundsteuer kommt die  Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer zahlen sie beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Bundesland.
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Über den Autor Michael Schreiber

Hat Steuerrecht studiert und ist als Diplom-Finanzwirt (FH) seit 35 Jahren Finanzbeamter, davon seit 24 Jahren Betriebsprüfer und seit 2009 Sachgebietsleiter in einem Finanzamt für Großbetriebsprüfung. Seit 1991 schreibt er nebenberuflich über Steuer- und Geldanlagethemen. Seine Schwerpunkte sind dabei steuerliche Gestaltungsfragen, Geldanlagen im Wertpapier- und Immobilienbereich, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie allgemeine Verbraucherthemen rund um die Themen Geld, Versicherungen, Miete, Recht, Verkehr, Ehe und Familie.

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