Immobiliensteuer Grundsteuerreform: Massiver Widerstand gegen Scholz

Am 14. Januar war es mal wieder soweit: Die Bund-Länder-Kommission traf sich, um über die neue Grundsteuer zu beraten. Die Grundsteuer ist mit einem Umfang von rund 14 Milliarden Euro eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen und wird bei den Eigentümern von Haus und Grund erhoben.

In erster Linie deckt die Steuer die Kosten für Infrastrukturmaßnahmen durch die Gemeinde ab. Die Grundsteuer ist nicht nur für Eigentümer von Gebäuden und Grundstücken wichtig, sondern auch für Mieter. Die Kosten der Grundsteuer können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden und zählen damit zu den Nebenkosten. Diese Steuer betrifft rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland.

Das Bundesverfassungsgericht monierte die bisherige Regelung zur Ermittlung der Steuer. So muss der Gesetzgeber ein neues Ermittlungsverfahren finden. Auch wenn die Steuer kommunal erhoben wird, so ist doch das Bundesfinanzministerium dafür verantwortlich, eine bundeseinheitliche Basis zu schaffen. Bundesfinanzminister Olaf Scholz legte daraufhin zwei Modelle vor, die am 14. Januar strittig diskutiert wurden. Die Modelle heißen "WAM und WUM". Scholz präferiert das WAM-Modell

WAM – Wertabhängiges Modell: Bestandteile

• die Nettokaltmiete
• das Baujahr des Gebäudes
• die Wohnfläche
• die Grundstücksfläche und
• der Bodenrichtwert
• WUM Wertunabhängiges Modell
• Steuer pauschal nach Fläche des Grundstücks

Finanzminister Olaf Scholz (SPD) befürwortet das wertabhängige Modell, während einige Bundesländer und Parteien im Bundestag das wertunabhängige Modell bevorzugen. Das wertunabhängige Modell ist in der Umsetzung einfacher, da nur eine Messgröße in die Berechnung einfließt, das wertabhängige Modell wird von Kritikern gern als "Bürokratiemonster" bezeichnet, da das Ermittlungsverfahren sehr aufwendig ist.

Demgegenüber wird beim wertunabhängigen Modell kritisiert, dass eine große Wohnung am Berliner Gendarmenmarkt genauso so besteuert werden würde wie eine Doppelhaushälfte in Berlin-Marzahn. Das Problem bei dem Vorschlag von Scholz ist auch, dass er der Auffassung ist, die Kommunen passen die Hebesätze für die Grundsteuer auch an. Doch die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen eigenverantwortlich fest.

Niedersachsen hat nun eine Abwandlung des wertunabhängigen Modells ins Spiel gebracht: Die Bemessungsgrundlage der Steuer soll nicht nur pauschal die Fläche sein, sondern auch um eine Wohnlagenkomponente erweitert werden. Ob dies der Durchbruch ist, bleibt abzuwarten. Einen anderen Gesichtspunkt betrifft den Umgang mit Mietern. Nach dem wertabhängigen Modell könnte es passieren, dass in einem Mehrfamilienhaus plötzlich Selbstnutzer und Mieter eine unterschiedliche Grundsteuer zahlen.

Am liebsten würde der Finanzminister Mieter von der Grundsteuer befreien, doch dagegen wenden sich die großen Immobilienverbände. Es bleibt also spannend. Die Bund-Länder-Kommission ist aber gezwungen, zügig zu einer Einigung zu kommen. Bis Ende 2019 muss die Reform im Bundestag und Bundesrat beschlossen werden, mit einem Kompromissvorschlag ist daher in den kommenden Wochen zu rechnen.

Die Grundsteuer, manchmal auch noch "Bodenzins" genannt, ist sozusagen die Vermögenssteuer für Grundstücke. Sie fällt sowohl auf bebaute als auch unbebaute Grundstücke an. Auch Erbbaugrundstücke sind von dieser Steuer betroffen. Besteuert wird der Substanzwert des Grundstückes, der in etwa dem Marktwert (Einheitswert) oder dem Mietwert bei Gewerbeobjekten oder Mehrfamilienhäusern entspricht. Festgelegt ist das Verfahren im Grundsteuergesetz (GrStG).

In Deutschland gibt der Bund den Rahmen vor, erhoben wird die Grundsteuer jedoch von den Kommunen. Allerdings geschieht dies freiwillig. Es gibt keine Pflicht, eine Grundsteuer zu erheben und auch die Höhe ist nicht festgelegt.

Aufgesplittet ist die Grundsteuer in zwei Teile:

• Grundsteuer A
• Grundsteuer B

Die Grundsteuer A gilt für alle landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen, die geringer besteuert werden, im Einzelfall auch für kirchliche Grundstücke. Die Grundsteuer B bezieht sich auf alle sonstigen Grundstücke und Immobilien und damit auch auf Wohn- oder Gewerbeobjekte.

Festgelegt ist die Grundsteuer in der Satzung der Kommunen. Dabei ist die Gemeinde oder Stadt frei in ihren Entscheidungen. Das heißt, sie kann damit eigenständig die Höhe der Grundsteuer bestimmen. Geregelt ist dies im Grundsteuergesetz Paragraph 1 Hebesatz. Eingeschränkt wird die freie Ermittlung der Grundsteuer durch drei Faktoren:

• Zahlungszeitraum
• Steuermesszahl
• Steuermessbetrag

Geregelt ist dies durch das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz (BewG). 

Hinweis: Normalerweise legen Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter um. Wenn ein Vermieter kulant ist, kann er jedoch auch darauf verzichten. Bei Wohnimmobilien werden für die Berechnung Grundstücksfläche und Wohnfläche herangezogen. Dies gilt auch für Eigentumswohnungen. Für den Vorgang vergibt das Finanzamt eine eigene Steuernummer. Im Einzelfall kann es auch zum Erlass der Grundsteuer kommen, beispielsweise bei denkmalgeschützten Gebäuden. Der genaue Berechnungsansatz lautet:

• Ermittlung des Einheitswertes auf Basis des Bewertungsgesetzes durch das Finanzamt.
• Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Hierbei wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt in den alten Bundesländern laut Grundsteuergesetz zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern fünf bis zehn Promille jeweils des Einheitswertes.
• Die zu zahlende Summe wird durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages und dem durch die Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.

Hinweis: Der einzige Faktor, auf den man gegebenenfalls noch Einfluss nehmen kann, ist der Einheitswert. Ist dieser einmal ermittelt, so wird er auch bei folgenden Steuerbescheiden angenommen. Es besteht die Möglichkeit, bei Festsetzung Widerspruch einzulegen – beispielsweise bei einer fehlerhaften Grundstücksberechnung. So gesehen ist es auch kaum möglich, bei der Grundsteuer zu sparen.

Berechnungsbeispiel Hannover:

• Einheitswert 100.000 Euro
• Steuermesszahl 3,5 Promille = Steuermessbetrag 350 Euro
• Hebesatz (2017) 600 Prozent = 2.100 Euro

Der Eigentümer oder indirekt der Mieter muss also jährlich 2.100 Euro für das Objekt zahlen. Dabei kann sich der Hebesatz der Gemeinde verändern.

Das Bundesverfassungsgericht hat die derzeitig noch gültige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Gebäude für verfassungswidrig erklärt. Denn die Einheitswerte wurden seit mehr als 50 Jahren nicht angepasst. Sie sind damit nach Auffassung des Gerichtes überholt und weisen gravierende Mängel auf. Die Bundesregierung wurde daher aufgefordert, bis Ende 2019 diesen Mangel zu beseitigen. Die Einheitswerte gelten in Westdeutschland seit 1964, in Ostdeutschland bereits seit 1935.

Eigentlich sollte laut Bewertungsgesetz (Paragraph 21) alle sechs Jahre der Einheitswert neu berechnet werden, um den Veränderungen – beispielsweise der Bausubstanz – Rechnung zu tragen. Doch aufgrund des hohen Aufwandes bei den Finanzämtern wurde die Regelung quasi auf Eis gelegt. Dagegen klagten Betroffene vor dem Bundesfinanzhof, der seinerseits beim Bundesverfassungsgericht tätig wurde, um Ungerechtigkeiten bei der Bewertung verfassungsrechtlich prüfen zulassen.

Das Problem der jetzigen Regelung ergibt sich aus der Ungleichheit bei der Bewertung. Wurde aus einem ehemaligen Arbeiterstadtteil beispielsweise durch Gentrifizierung ein Luxusstadtteil, so wurde dies zwar bei neuen Gebäuden berücksichtigt, jedoch nicht bei den deutlich älteren, obwohl auch diese davon profitieren. Die Neuregelung soll mehr Gerechtigkeit bei der Bewertung von Grundstücken schaffen mit dem Endergebnis einer veränderten Grundsteuer.

Um einer möglichen Steigerung der Grundsteuer entgegenzuwirken, sollen sowohl die Steuermesszahl wie auch der Hebesatz für die Immobilie angepasst werden. So will man besonders Mieter in teuren Stadtteilen vor einer stärkeren Anhebung der Steuer schützen. Aber dies könnte sich auch als Trugschluss erweisen. Schließlich legen die Kommunen eigenständig den Hebesatz fest, hierauf hat der Finanzminister keinen Einfluss.

Würde beispielsweise in Berlin der Hebesatz gleich bleiben, so würde die Grundsteuer um 22 Prozent steigen, wie die "Bild"-Zeitung aus Unterlagen des Finanzministeriums ermittelte. Auch sollen unbebaute Grundstücke gerade in den größeren Ballungsräumen stärker besteuert werden.

Allerdings: Vieles ist noch Spekulation.

Solange keine Entscheidung über das genaue Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer getroffen wurde und die Gemeinden sich nicht entschieden haben, ihre Hebesätze der neuen Regelung anzupassen – was zu erwarten ist –, kann man schwer abschätzen, welche Veränderungen auf Eigentümer und über die Nebenkosten auf Mieter zukommen.