Poker um Immobiliensteuer Grundsteuer: Olaf Scholz legt Reformpläne vorerst auf Eis

Bundesfinanzminister Scholz drückt den Resetknopf bei der Grundsteuerreform. Grund: Es zeigen sich bei den Reformansätzen Fragestellungen, die vorab geklärt werden müssen. Daher beruft Scholz eine Runde von Verfassungsrechtlern ein, damit die Grundsteuerreform einer möglichen weiteren Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht standhält. Dies ist wichtig, da bereits einige Vertreter der Wohnungswirtschaft angekündigt haben nach Karlsruhe zu gehen, falls die kursierenden Vorschläge die Grundlage der neuen Grundsteuer bilden.

In einen Kritikpunkt der Reform, dass die Städte und Kommunen ihre Hebesätze senken müssen, ist zwar Bewegung gekommen. Doch dies scheint noch nicht der Weisheit letzter Schluss zu sein. Insoweit gilt es abzuwarten, was die Verfassungsexperten zu der Grundsteuerreform sagen und welche Änderungen dann anstehen. Hintergrund: Letztendlich wird die Grundsteuer durch die Kommunen erhoben, diese habe bei der Gestaltung der Hebesätze freie Hand.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die bislang geführte Diskussion und wie die Grundsteuer derzeit noch erhoben wird:

Die SPD um Bundesfinanzminister Olaf Scholz möchte, dass die Grundsteuer nur noch von den Eigentümern zu bezahlen ist. Das Umlageverfahren wäre dann vorbei. So sollen Mieter gerade in den teuren Metropolen entlastet werden. Die Grundsteuer wäre dann eine verkappte Vermögenssteuer. Dies gilt umso mehr, da eine wertabhängige Komponente in die Neuberechnung der Grundsteuer einfließen soll. Dagegen regt sich aber hartnäckiger Widerstand, auch innerhalb der Koalition.

Besonders Bayern pocht auf eine stärkere wertunabhängige Berechnung der Grundsteuer. Der Hintergrund ist auch, dass ein wertabhängiges Berechnungsmodell einen höheren Verwaltungsaufwand und damit auch höhere staatliche Ausgaben bedeuten würde. Das Ringen um eine Lösung wird sicherlich noch weitergehen. Allerdings ist die Koalition auch gezwungen, noch in diesem Jahr eine neue Grundsteuerberechnung umzusetzen, da dass Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung bereits im Frühjahr 2018 moniert hat. Mit einer Entscheidung bis zur Sommerpause ist aber zu rechnen, wenn die Neuregelung noch in diesem Jahr in Kraft treten soll. Die Städte und Gemeinden müssen dann die Neuregelung umsetzen.

Das Bundesverfassungsgericht urteilte am 10. April 2018 (Az.: 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14), dass die bisherige Ermittlung der Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten verfassungswidrig ist. So muss der Gesetzgeber bis Ende 2019 ein neues Ermittlungsverfahren finden. Auch wenn die Steuer kommunal erhoben wird, so ist doch das Bundesfinanzministerium dafür verantwortlich, eine bundeseinheitliche Basis zu schaffen. Bundesfinanzminister Olaf Scholz legte Anfang des Jahres zwei Modelle vor: "WAM" und "WUM". Scholz präferiert das WAM-Modell.

WAM - Wertabhängiges Modell: Bestandteile

• die Nettokaltmiete
• das Baujahr des Gebäudes
• die Wohnfläche
• die Grundstücksfläche und
• der Bodenrichtwert
• WUM Wertunabhängiges Modell
• Steuer pauschal nach Fläche des Grundstücks

Einige Bundesländer und Parteien im Bundestag präferieren das wertunabhängige Modell, das in der Umsetzung einfacher ist, da nur eine Messgröße in die Berechnung einfließt. Das wertabhängige Modell bezeichnen Kritiker gern als "Bürokratiemonster", da das Ermittlungsverfahren sehr aufwendig ist.

Die Gegner des wertunabhängigen Modells wiederum führen an, dass eine große Wohnung am Berliner Gendarmenmarkt genauso besteuert werden würde wie eine Doppelhaushälfte in Berlin-Marzahn.

Das Problem bei dem Vorschlag von Scholz ist auch, dass er davon ausgeht, dass die Kommunen auch die Hebesätze für die Grundsteuer anpassen. Doch die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen eigenverantwortlich fest. Dass sie den Hebesatz wirklich senken, ist zumindest fraglich.

Hinzu kommt, dass gerade Immobilienverbände oder Privatpersonen das Bundesverfassungsgericht noch mal mit der Überprüfung der Rechtmäßigkeit durch eine Klage beauftragen könnten, wenn sich das Scholz-Modell in seiner jetzigen Form durchsetzt. Das wollen natürlich die Koalitionäre vermeiden. Es ist daher zu erwarten, dass am bevorzugten Modell des Bundesfinanzministers noch einige Änderungen erfolgen, sodass die Neuregelung auch rechtssicher ist.

Die Grundsteuer, manchmal auch noch "Bodenzins" genannt, ist sozusagen die Vermögenssteuer für Grundstücke. Sie fällt sowohl auf bebaute als auch unbebaute Grundstücke an. Auch Erbbaugrundstücke sind von dieser Steuer betroffen. Besteuert wird der Substanzwert des Grundstückes, der in etwa dem Marktwert (Einheitswert) oder dem Mietwert bei Gewerbeobjekten oder Mehrfamilienhäusern entspricht. Festgelegt ist das Verfahren im Grundsteuergesetz (GrStG).

In Deutschland gibt der Bund den Rahmen vor, erhoben wird die Grundsteuer jedoch von den Kommunen. Allerdings geschieht dies freiwillig. Es gibt keine Pflicht, eine Grundsteuer zu erheben und auch die Höhe ist nicht festgelegt.

Aufgesplittet ist die Grundsteuer in zwei Teile:

• Grundsteuer A
• Grundsteuer B

Die Grundsteuer A gilt für alle landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen, die geringer besteuert werden, im Einzelfall auch für kirchliche Grundstücke. Die Grundsteuer B bezieht sich auf alle sonstigen Grundstücke und Immobilien und damit auch auf Wohn- oder Gewerbeobjekte.

Festgelegt ist die Grundsteuer in der Satzung der Kommunen. Dabei ist die Gemeinde oder Stadt frei in ihren Entscheidungen. Das heißt, sie kann damit eigenständig die Höhe der Grundsteuer bestimmen. Geregelt ist dies im Grundsteuergesetz Paragraph 1 Hebesatz. Eingeschränkt wird die freie Ermittlung der Grundsteuer durch drei Faktoren:

• Zahlungszeitraum
• Steuermesszahl
• Steuermessbetrag

Geregelt ist dies durch das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz (BewG). 

Hinweis: Normalerweise legen Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter um. Wenn ein Vermieter kulant ist, kann er jedoch auch darauf verzichten. Bei Wohnimmobilien werden für die Berechnung Grundstücksfläche und Wohnfläche herangezogen. Dies gilt auch für Eigentumswohnungen. Für den Vorgang vergibt das Finanzamt eine eigene Steuernummer. Im Einzelfall kann es auch zum Erlass der Grundsteuer kommen, beispielsweise bei denkmalgeschützten Gebäuden. Der genaue Berechnungsansatz lautet:

• Ermittlung des Einheitswertes auf Basis des Bewertungsgesetzes durch das Finanzamt.
• Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Hierbei wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt in den alten Bundesländern laut Grundsteuergesetz zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern fünf bis zehn Promille jeweils des Einheitswertes.
• Die zu zahlende Summe wird durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages und dem durch die Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.

Hinweis: Der einzige Faktor, auf den man gegebenenfalls noch Einfluss nehmen kann, ist der Einheitswert. Ist dieser einmal ermittelt, so wird er auch bei folgenden Steuerbescheiden angenommen. Es besteht die Möglichkeit, bei Festsetzung Widerspruch einzulegen – beispielsweise bei einer fehlerhaften Grundstücksberechnung. So gesehen ist es auch kaum möglich, bei der Grundsteuer zu sparen.

Berechnungsbeispiel Hannover:

• Einheitswert 100.000 Euro
• Steuermesszahl 3,5 Promille = Steuermessbetrag 350 Euro
• Hebesatz (2017) 600 Prozent = 2.100 Euro

Der Eigentümer oder indirekt der Mieter muss also jährlich 2.100 Euro für das Objekt zahlen. Dabei kann sich der Hebesatz der Gemeinde verändern.

Das Bundesverfassungsgericht hat die derzeitig noch gültige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Gebäude für verfassungswidrig erklärt. Denn die Einheitswerte wurden seit mehr als 50 Jahren nicht angepasst. Sie sind damit nach Auffassung des Gerichtes überholt und weisen gravierende Mängel auf. Die Bundesregierung wurde daher aufgefordert, bis Ende 2019 diesen Mangel zu beseitigen. Die Einheitswerte gelten in Westdeutschland seit 1964, in Ostdeutschland bereits seit 1935.

Eigentlich sollte laut Bewertungsgesetz (Paragraph 21) alle sechs Jahre der Einheitswert neu berechnet werden, um den Veränderungen – beispielsweise der Bausubstanz – Rechnung zu tragen. Doch aufgrund des hohen Aufwandes bei den Finanzämtern wurde die Regelung quasi auf Eis gelegt. Dagegen klagten Betroffene vor dem Bundesfinanzhof, der seinerseits beim Bundesverfassungsgericht tätig wurde, um Ungerechtigkeiten bei der Bewertung verfassungsrechtlich prüfen zulassen.

Das Problem der jetzigen Regelung ergibt sich aus der Ungleichheit bei der Bewertung. Wurde aus einem ehemaligen Arbeiterstadtteil beispielsweise durch Gentrifizierung ein Luxusstadtteil, so wurde dies zwar bei neuen Gebäuden berücksichtigt, jedoch nicht bei den deutlich älteren, obwohl auch diese davon profitieren. Die Neuregelung soll mehr Gerechtigkeit bei der Bewertung von Grundstücken schaffen mit dem Endergebnis einer veränderten Grundsteuer.

Um einer möglichen Steigerung der Grundsteuer entgegenzuwirken, sollen sowohl die Steuermesszahl wie auch der Hebesatz für die Immobilie angepasst werden. So will man besonders Mieter in teuren Stadtteilen vor einer stärkeren Anhebung der Steuer schützen. Aber dies könnte sich auch als Trugschluss erweisen. Schließlich legen die Kommunen eigenständig den Hebesatz fest, hierauf hat der Finanzminister keinen Einfluss.

Würde beispielsweise in Berlin der Hebesatz gleich bleiben, so würde die Grundsteuer um 22 Prozent steigen, wie die "Bild"-Zeitung aus Unterlagen des Finanzministeriums ermittelte. Auch sollen unbebaute Grundstücke gerade in den größeren Ballungsräumen stärker besteuert werden.

Allerdings: Vieles ist noch Spekulation.

Solange keine Entscheidung über das genaue Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer getroffen wurde und die Gemeinden sich nicht entschieden haben, ihre Hebesätze der neuen Regelung anzupassen – was zu erwarten ist –, kann man schwer abschätzen, welche Veränderungen auf Eigentümer und über die Nebenkosten auf Mieter zukommen.