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In diesem Jahr kommt der Betriebskostenabrechnung bei Mietverhältnissen sicherlich eine größere Bedeutung zu als sonst. Denn die Abrechnung vom Vermieter wird die Nachzahlungen für die Energiekosten 2022 enthalten und vielleicht auch höhere Abschläge vorsehen, wenn diese nicht schon früher erhöht wurden. Es lohnt sich daher, einen genauen Blick auf die Rechnung zu werfen, denn hier schlummert Sparpotential für Mieterinnen und Mieter.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie viele Nebenkosten pro qm normal sind und wie Sie abschätzen können, ob sich Ihre Bertriebskostenabrechnung als Mieter oder Mieterin im gewöhnlichen Rahmen bewegen.
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Nebenkosten pro qm
Die Höhe von Nebenkosten variiert stark. Energiekosten orientieren sich zum Beispiel am individuellen Verbrauch. Außerdem kommt es darauf an, ob jemand in einer älteren oder neuen Immobilie lebt und wo er in Deutschland wohnt, denn es gibt große regionale Unterschiede. Es gibt allerdings Durchschnittswerte, die eine Orientierung darstellen, ob man selbst hohe oder eher niedrige Nebenkosten bezahlt.
Betriebskostenspiegel Deutscher Mieterbund (DMB): Durchschnittlichen Nebenkosten pro qm
Der Deutsche Mieterbund (DMB) legt regelmäßig einen Betriebskostenspiegel vor, der aktuellste stammt aus dem Jahr 2018. In dem Jahr fielen im Durchschnitt 2,17 Euro pro Quadratmeter pro Monat an Betriebskosten an. Werden alle möglichen Betriebskosten laut Verordnung berücksichtigt, können die Nebenkosten pro qm laut dem damaligen DMB-Betriebskostenspiegel auch 2,88 Euro pro Monat betragen. Neuere Zahlen stehen aktuell noch nicht zur Verfügung.
Den größten Anteil an den Nebenkosten machen in der Regel die Heizkosten einschließlich der Warmwasserkosten sowie die Wasser- und Abwasserkosten aus. Auf viele Posten haben Mieter keinen oder kaum Einfluss. Heizung und Warmwasser können sie über ihren Verbrauch aber zumindest in einem gewissen Rahmen beeinflussen. Die Kostenpositionen können je nach Objektart und Umfang der Tätigkeiten anfallen. In folgender Tabelle finden sich die Nebenkosten aufgeschlüsselt nach Art und Höhe:
| Betriebskostenart | Kosten pro Quadratmeter und Monat |
| Grundsteuer | 0,19 Euro |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,34 Euro |
| Heizung inkl. Warmwasser | 1,03 Euro |
| Aufzug | 0,19 Euro |
| Straßenreinigung | 0,03 Euro |
| Müllbeseitigung | 0,18 Euro |
| Gebäudereinigung | 0,19 Euro |
| Gartenpflege | 0,11 Euro |
| Allgemeiner Stromverbrauch | 0,05 Euro |
| Schornsteinreinigung | 0,03 Euro |
| Versicherung | 0,21 Euro |
| Hauswart | 0,30 Euro |
| Hauswart1 | 0,16 Euro |
| Antenne / Kabel | 0,13 Euro |
| Sonstiges | 0,04 Euro |
1 Kosten für Gebäudereinigung bzw. Gartenpflege oder Winterdienst werden separat abgerechnet.
Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Deutschland 2018.
Wie viel Nebenkosten sind normal?
Normalerweise sind die Vergleichswerte aus dem Betriebskostenspiegel des DMB eine gute Orientierung, ob sich die Nebenkosten in Ihrem Haushalt im normalen Rahmen bewegen. Nehmen Sie dazu Ihre letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand und teilen Sie den Jahresbetrag durch die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung und das Ergebnis nochmal durch zwölf: Liegen Sie weit über dem vom Deutschen Mieterbund ermittelten normalen monatlichen Durchschnitt pro Quadratmeter, sollten Sie genauer nachrechnen, woran das liegen könnte.
Allerdings wird diese Vorgehensweise bei der diesjährigen Jahresabrechnung nicht sehr aussagekräftig sein, da mit der Energiekostensteigerung davon auszugehen ist, dass die durchschnittlichen Betriebskosten mittlerweile erheblich gestiegen sind.
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Mietnebenkosten: Anstieg der durchschnittlichen Nebenkosten
Nicht nur Preise für die sogenannten warmen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) sind gestiegen, sondern auch die kalten Nebenkosten, wenn auch moderater. Hier schlagen sich erhöhte Strompreise nieder, etwa für die Beleuchtung von gemeinsamen Wohnflächen oder für den Betrieb eines Aufzugs. Auch gestiegene Personalkosten lassen Betriebskosten steigen.
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Wohnnebenkosten 2022
Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat die Entwicklung der Wohnnebenkosten 2022 in den Blick genommen und folgende Feststellung gemacht:
„Auf Basis von Mietwohnungsinseraten kann gezeigt werden, dass sich die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 48 Prozent erhöht haben. Für Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, stiegen die Abschlagszahlungen um 56 Prozent an. Auf Mieter kommt damit eine hohe finanzielle Mehrbelastung zu. Für eine 75-Quadratmeterwohnung bedeutet dies jährliche Mehrkosten von durchschnittlich 506 Euro. Für Wohnungen mit besonders hohen Abschlagszahlungen können Mehrkosten von bis zu 900 Euro auftreten. In Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, haben sich die Abschlagszahlungen für die warmen Nebenkosten im Falle einer 75-Quadratmeterwohnung um durchschnittlich 568 Euro erhöht.“
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Abschlagszahlungen für die warmen Nebenkosten für verschiedene Wohnungsgrößen (nach Zimmeranzahl) über die vergangenen vier Jahre hinweg entwickelt haben. Sie zeigt die Preisanpassungen in Prozent und in Euro pro Monat/Jahr.
Auch die kalten Betriebskosten sollten Beachtung finden, denn auch bei ihnen ist mit einem stetigen Anstieg zu rechnen. Zwar ist – im Gegensatz zu den warmen Nebenkosten, deren Entwicklung allein durch die Preisentwicklung für die Energieträger beeinflusst wird – deren Entwicklung von verschiedenen Kostenpunkten abhängig. Trotzdem sind auch sie aktuell insofern durch die rasant gestiegenen Energiekosten und die hohe Inflationsrate beeinflusst, wenn sie zum Beispiel Ausgaben für Gemeinstrom im Treppenhaus oder für einen Aufzug enthalten. Gestiegene Material- und Personalkosten können sich hier ebenfalls in Preiserhöhungen bermerkbar machen. Die folgende Grafik zeigt, wie sich die Abschlagszahlungen pro Quadratmeter für die kalten Nebenkosten in den letzten vier Jahren durchschnittlich verändert haben.
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Betriebskosten zu hoch? Sparpotential für Mieter
Gerade in Zeiten hoher Energiekosten lohnt es sich, den Blick auf das Sparpotential der Nebenkostenabrechnung zu werfen. Denn manche Kosten richten sich nach dem individuellen Verbrauch, man spricht dann von verbrauchsabhängigen Betriebskosten.
Das betrifft in erster Linie die Energiekosten – Heizung und Warmwasser. An dieser Stelle haben es also Mieter selbst in der Hand, die Kosten etwas zu senken. Eine etwas niedrigere Raumtemperatur oder nachts heruntergelassene Rollläden können hier schon eine erhebliche Heizkostenersparnis bringen. Auch den Wasserverbrauch haben Mieter weitgehend selbst unter Kontrolle. So können sie zum Beispiel duschen statt baden oder die Waschmaschine nur voll beladen laufen lassen und und damit konsequent den Wasserverbrauch senken.
Biallo-Tipp:
Der Deutsche Mieterbund bietet auf seiner Homepage einen Betriebskostenrechner an. Wer sich die Mühe macht, die letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand zu nehmen, kann seine Daten eingeben. Als Mieter oder Mieterin erfahren Sie am Ende nicht nur, ob Ihre Kosten im Durchschnitt liegen, sondern auch, wo sich noch Sparpotential verbirgt.
- Biallo-Tipp: Sparpotential ergibt sich für Sie als Mieterin oder Mieter auch dadurch, dass Sie die Nebenkostenabrechnung auf Fehler überprüfen. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Ihnen Ihr Vermieter Posten berechnet, die in der Abrechnung nichts zu suchen haben. Diese müssen Sie natürlich auch nicht bezahlen. Wie genau Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.
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Mehr Heiz- oder Wasserkosten als normal?
Liegen Ihre Heiz- und Warmwasserkosten (Jahreskosten geteilt durch Quadratmeter, geteilt durch zwölf) deutlich über dem Durchschnitt, sollten Sie über Energiesparmaßnahmen nachdenken.
Sind Sie schon sparsam und die Heizkosten sind trotzdem überdurchschnittlich, sollten Sie auch als Mieter einen Blick in den aktuellen Heizspiegel werfen und Ihren Vermieter auf Probleme aufmerksam machen. Hier ist genau aufgeschlüsselt, welche Heizkosten normal sind, getrennt nach Größe und ob mit Öl, Gas, Holzpellets, mit einer Wärmepumpe oder per Fernwärme geheizt wird.
Der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2021 liegt vor, für das Jahr 2022 eine Prognose. Erstellt wird der Heizspiegel von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und dem Verband kommunaler Unternehmen. Dort finden Sie auch einen kostenlosen Heizkosten-Rechner, mit dem man die eigene Heizkostenabrechnung prüfen kann.
Hinweis: Je nach Heizungstyp und nach energetischem Zustand des Wohngebäudes gibt es bei den Heizkosten immense Unterschiede und sie können deutlich vom Durchschnitt abweichen.
Neben den Heizkosten ist Wasser in der Abrechnung der Nebenkosten normalerweise der andere Hauptkostentreiber. Zu den Betriebskosten zählen außerdem unter anderem die Grundsteuer, Kosten für Hausmeister, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Versicherung, Gartenpflege und Straßenreinigung. Auf deren Höhe haben Mieter allerdings in der Regel keinen Einfluss.
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