Mietnebenkosten: Wie viel Nebenkosten sind normal?

Heizung, Wasser, Gebäudereinigung oder Versicherungen: Die Betriebskosten machen bei einer Mietwohnung oft einen erheblichen Teil der Gesamtkosten aus. Es lohnt sich daher, einen genauen Blick auf die Rechnung zu werfen, denn in den Nebenkosten schlummert eine Menge Sparpotenzial für Mieterinnen und Mieter.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie viele Nebenkosten pro Quadratmeter (qm) im Schnitt normal sind und wie Sie abschätzen können, ob sich Ihre Bertriebskostenabrechnung als Mieter oder Mieterin im gewöhnlichen Rahmen bewegen.

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Nebenkosten können sich stark unterscheiden

Die Höhe der Nebenkosten variiert stark. Energiekosten orientieren sich zum Beispiel am individuellen Verbrauch. Außerdem kommt es darauf an, ob jemand in einer älteren oder neuen Immobilie lebt und wo er in Deutschland wohnt, denn auch die regionalen Unterschiede sind groß. Es gibt allerdings Durchschnittswerte, die eine gute Orientierung dafür sein können, ob man selbst hohe oder eher niedrige Nebenkosten bezahlt.

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB)

Der Deutsche Mieterbund (DMB) legt regelmäßig einen Betriebskostenspiegel vor, der aktuellste bezieht sich auf das Abrechnungsjahr 2022 – also das Jahr der Energiekrise nach dem Angriff Russlands auf die Ukraine. In dem Jahr zahlten Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt in Deutschland 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat an Betriebskosten. Bei einer Mietswohnung mit 70 Quadratmetern sind das im Monat etwa 160 Euro. Berücksichtige man allerdings alle erdenklichen Betriebskostenarten mit ihren Einzelwerten, können die Nebenkosten je Quadrameter laut DMB auch bis 2,87 Euro im Monat betragen. Dann kommt man bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung auf etwa 200 Euro im Monat.

So hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten im Einzelnen

Den größten Anteil an den Nebenkosten machen die Heizkosten einschließlich der Warmwasserkosten aus, die Wasser- und Abwasserkosten – aber auch die Kosten für die Arbeiten eines Hauswarts. Auf viele Posten haben Mieter keinen oder kaum Einfluss. Heizung und Warmwasser können sie über ihren Verbrauch aber zumindest in einem gewissen Rahmen beeinflussen. Die Kostenpositionen fallen je nach Mietobjekt und Umfang der Tätigkeiten unterschiedlich aus. In der folgenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat aufgeschlüsselt nach Art und Höhe:

¹ Kosten für Gebäudereinigung bzw. Gartenpflege oder Winterdienst werden separat abgerechnet; Kosten je Quadratmeter und Monat; Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Deutschland 2022.

Wie viel Nebenkosten sind normal?

Normalerweise sind die Vergleichswerte aus dem Betriebskostenspiegel des DMB eine gute Orientierung, ob sich die Nebenkosten in Ihrem Haushalt im normalen Rahmen bewegen. Nehmen Sie dazu Ihre letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand und teilen Sie den Jahresbetrag durch die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung und das Ergebnis nochmal durch zwölf. Liegen Sie weit über dem vom Deutschen Mieterbund ermittelten normalen monatlichen Durchschnitt pro Quadratmeter (2,28 Euro) sollten Sie genauer nachprüfen, woran das liegen könnte.

So haben sich die Mietnebenkosten entwickelt

Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) nimmt seit 2018 regelmäßig im Auftrag der Deutschen Invest Immobilien die Entwicklung der Wohnnebenkosten in den Blick. Das Institut wertet dazu bundesweit mehrere hunderttausend Wohnungsinserate aus. Die Zahlen für die Mietnebenkosten unterscheiden sich daher auch von denen des Deutschen Mieterbundes. Sie geben aber eine gute Orientierung für die zeitliche und regionale Entwicklung der Mietnebenkosten.

Der IW-Report zu den "Wohnnebenkosten in Deutschland" unterscheidet zwischen warmen und kalten Nebenkosten. Die warmen Nebenkosten setzen sich aus den Heizkosten und den Kosten für Warmwasser zusammen. Die kalten Nebenkosten umfassen etwa kommunale Kosten wie die Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Hinzu kommen Kosten des Gebäudes wie Gartenpflege, Hauswart oder Gebäudereinigung. 

Der IW-Studie für das Jahr 2023 zufolge zahlten Mieterinnen und Mieter in Deutschland im vergangenen Jahr im Durchschnitt 1,67 Euro pro Quadratmeter im Monat für das Heizen von Wohnung und Wasser (siehe Tabelle). Das sind vier Prozent weniger als im Jahr zuvor: 2022 war wegen der Energiekrise ein Rekordjahr bei den warmen Nebenkosten.

Durchschnittliche Miete und Mietnebenkosten in Deutschland 2023

Kosten je Quadratmeter und Monat; Quelle: IW-Report "Wohnnebenkosten in Deutschland"

Die kalten Wohnnebenkosten sind dagegen im vergangenen Jahr um drei Prozent gestiegen. Verantwortlich für die höheren Abschläge bei den kalten Nebenkosten sei die allgemeine Inflation, heißt es in dem Report. So müssten Mieter etwa bei Hausmeisterdiensten oder der Müllabfuhr mehr zahlen, wenn die Teuerung zulegt. Auch höhere Stromkosten lassen die kalten Nebenkosten steigen. 

Im Durchschnitt lagen die kalten Nebenkosten 2023 bei 1,78 Euro je Quadratmeter im Monat. Weil gleichzeitig auch die Nettokaltmiete angestiegen ist, zahlten Mieter im Schnitt bei der Gesamtmiete vier Prozent mehr als im Jahr zuvor. Damit machten die Nebenkosten insgesamt etwa ein Viertel der Gesamtmiete aus. Das ist noch immer fast die Hälfte mehr als im Winter 2021/2022 – also vor dem Ukraine-Krieg, heißt es im IW-Report.

Die Studie zeigt auch: Die Wohnnebenkosten unterscheiden sich regional zum Teil stark. So sind die Nebenkosten in der Regel in ländlichen Gegenden günstiger als in den Städten. Aber auch innerhalb eines Stadtgebiets müssen Mieter bei den Nebenkosten unterschiedlich tief in die Tasche greifen. So reicht die Spanne etwa in München von 1,67 Euro bis 2,40 Euro, in Köln sind es zwischen 1,76 Euro und 2,58 Euro je Quadratmeter und Wohnung. Die folgende Tabelle zeigt die mittleren Nebenkosten in den sieben größten Städten Deutschlands.

Mittlere¹ Nebenkosten in den großen deutschen Städten

¹ Median der Werte; Kosten je Quadratmeter und Monat; Quelle: IW-Report "Wohnnebenkosten in Deutschland"

Betriebskosten zu hoch? Sparpotenzial für Mieter

Die Energiekosten sind in den vergangenen Monaten zwar zurückgegangen. Sie sind aber zum Teil noch deutlich höher als vor der Energiekrise. Daher lohnt es sich, den Blick auf das Sparpotenzial der Nebenkostenabrechnung zu werfen. Denn manche Kosten richten sich nach dem individuellen Verbrauch, man spricht dann von verbrauchsabhängigen Betriebskosten.

Das betrifft in erster Linie die Energiekosten – Heizung und Warmwasser. An dieser Stelle haben es Mieter selbst in der Hand, die Kosten etwas zu senken. Eine etwas niedrigere Raumtemperatur oder nachts heruntergelassene Rollläden können hier schon eine erhebliche Heizkostenersparnis bringen. Auch den Wasserverbrauch haben Mieter weitgehend selbst unter Kontrolle. So können sie zum Beispiel duschen statt baden oder die Waschmaschine nur voll beladen laufen lassen und und damit konsequent den Wasserverbrauch senken.

Der Deutsche Mieterbund bietet auf seiner Homepage einen Betriebskostenrechner an. Wer sich die Mühe macht, die letzte Nebenkostenabrechnung zur Hand zu nehmen, kann seine Daten eingeben. Als Mieter oder Mieterin erfahren Sie am Ende nicht nur, ob Ihre Kosten im Durchschnitt liegen, sondern auch, wo sich noch Sparpotenzial verbirgt.

Heizen und Warmwasser: Heizspiegel dient als Orientierung

Liegen Ihre Heiz- und Warmwasserkosten (Jahreskosten geteilt durch Quadratmeter, geteilt durch zwölf) deutlich über dem Durchschnitt, sollten Sie über Energiesparmaßnahmen nachdenken. 

Sind Sie schon sparsam und die Heizkosten sind trotzdem überdurchschnittlich, sollten Sie auch als Mieter einen Blick in den aktuellen Heizspiegel werfen und Ihren Vermieter auf Probleme aufmerksam machen. Hier ist genau aufgeschlüsselt, welche Heizkosten normal sind, getrennt nach Größe, und ob mit Öl, Gas, Holzpellets, mit einer Wärmepumpe oder per Fernwärme geheizt wird.

Derzeit liegt der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2023 vor. Erstellt wird der Heizspiegel von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und dem Verband kommunaler Unternehmen. Bei co2online finden Sie auch einen kostenlosen Heizkosten-Rechner, mit dem Sie die eigene Heizkostenabrechnung prüfen können.

Hinweis: Je nach Heizungstyp und nach energetischem Zustand des Wohngebäudes gibt es bei den Heizkosten immense Unterschiede und sie können deutlich vom Durchschnitt abweichen.

Neben den Heizkosten ist Wasser in der Abrechnung der Nebenkosten normalerweise der andere Hauptkostentreiber. Zu den Betriebskosten zählen außerdem unter anderem die Grundsteuer, Kosten für Hausmeister, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Versicherung, Gartenpflege und Straßenreinigung. Auf deren Höhe haben Mieter allerdings in der Regel keinen Einfluss. In einem weiteren Artikel auf biallo.de erfahren Sie alle wichtigen Informationen zu den Nebenkosten beim Hausbau.

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