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Auf einen Blick
  • Als Kapitalanleger kommen Sie mit verschiedenen Arten der Hausverwaltung in Kontakt.
  • Wir erklären, welche Vorteile eine Hausverwaltung als Mietverwaltung hat und warum Sie mit dem richtigen Hausverwalter sorgenfrei leben.
  • Außerdem erfahren Sie, welche Aufgaben Ihnen eine Hausverwaltung abnimmt und was der Unterscheid zu einer WEG-Verwaltung oder Imobilienverwaltung ist.
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Immer mehr Familien nutzen eine oder mehrere Immobilien als Kapitalanlage. Das ist auch kein Wunder, schließlich gibt es aufgrund von Negativzinsen und der Niedrigzinspolitik kaum lohnenswerte Alternativen. Trotz steigender Preise bietet der Immobilienbesitz viele Vorteile.

Wenn Sie sich eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen oder eine Mietimmobilie erben, dann müssen Sie sich auch um die ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts kümmern. Doch die wenigsten Kapitalanleger sind gleichzeitig auch Mietrechtsexperten und möchten sich um die Abwicklung der Mietverhältnisse kümmern. Schließlich kostet das viel Zeit und Nerven. Die Lösung ist eine Hausverwaltung. Je nach Qualität und Aufstellung des Hausverwalters nimmt dieser Ihnen jede Menge Arbeit ab und bietet damit ein Full-Service-Paket. Im besten Fall kümmert sich die Hausvermittlung um Ihr Wohneigentum und den Mieter gleichermaßen.

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Was genau ist ein Hausverwalter?

Jede Immobilie muss bewirtschaftet werden, um ihre Funktion und ihren Wert zu erhalten. Genau das tut eine Hausverwaltung. Sie übernimmt für den Eigentümer all jene Aufgaben, die der Immobilienbesitzer sonst selbst wahrnehmen müsste: Der Verwalter kümmert sich um alle Belange der Vermietung, um Reparaturen und um die Erhaltung des Anwesens. Im besten Fall übernimmt der Immobilienverwalter, der Ihr Wohneigentum verwaltet, auch die Hausverwaltung. Dann haben Sie alles in einer Hand und können sich auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren. Sie kassieren nur noch die monatlichen Mieten. Die damit verbundene Arbeit übernimmt der Hausverwalter.

 

Wie unterscheiden sich Hausverwaltungen in der Praxis?

Der Begriff Hausverwaltung wird im Volksmund üblicherweise für alle Tätigkeiten rund ums Haus verwendet. Allerdings sind zwei grundlegende Typen zu unterscheiden: Die sogenannte Miethausverwaltung und die WEG-Verwaltung.

Mietverwaltung

Damit Sie sich nicht um die Vermietung Ihrer Immobilie einschließlich der Mieterbetreuung kümmern müssen, können Sie eine Hausverwaltung als Mietverwaltung beauftragen. Die Mietverwaltung kümmert sich um alle Aufgaben rund um die Betreuung Ihrer Mieter und Ihrer Eigentumswohnung. Dazu gehört Abwicklung und Betreuung des Mietverhältnisses, Neuvermietung, Wohnungsübergaben, Instandhaltung,  Betriebskostenabrechnung und der Überwachung der regelmäßigen Mietzahlungen. Der Mieter in Ihrer Immobilie hat mit Ihnen selbst nichts zu tun, sondern kommuniziert nur mit der von Ihnen beauftragten Hausverwaltung. Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen wird häufig auch von Sondereigentumsverwaltung gesprochen.

Je nach vereinbartem Arbeitsumfang kann der Hausverwalter nahezu alle Aufgaben im Zusammenhang mit Ihrem Eigentum übernehmen, sodass Sie in der Praxis - abgesehen von den Mietzahlungen - gar nicht bemerken, dass Sie Wohneigentum besitzen. Im Gegensatz dazu kümmert sich der WEG-Verwalter um alle Angelegenheiten am Gemeinschaftseigentum außerhalb Ihrer eigenen Wohnung, für das Sie gemeinsam mit anderen Eigentümern verantwortlich sind.

WEG-Verwaltung oder Immobilienverwaltung

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, wie dem Hausflur oder dem Fahrstuhl, aber auch dem Dach, der Fassade oder dem Keller. Auch dieser Teil des Hauses, der allen Eigentümern gemeinsam gehört, muss bewirtschaftet werden. Um die Bewirtschaftung des gemeinsamen Wohneigentums kümmern sich entweder die Eigentümer zusammen oder es wird ein WEG-Verwalter bestellt. Das kann einer der Eigentümer sein oder ein externes Unternehmen. Die Entscheidung darüber treffen die Eigentümer im Rahmen eines Mehrheitsentscheids. 

Die WEG-Verwaltung wird zumeist auf fünf Jahre bestimmt. Während dieser Zeit haftet der Verwalter für das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Aufgaben der WEG-Verwaltung sind im Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt. Sie können aber durch die Eigentümergemeinschaft erweitert oder eingegrenzt werden. Der Aufgabenkatalog umfasst unter anderem:

  • Einberufen der Wohnungseigentümerversammlung und deren Beschlüsse durchführen
  • den Wirtschaftsplan aufstellen
  • die Finanzen und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft verwalten
  • für die Einhaltung der Hausordnung sorgen
  • Angebote für Handwerker einholen
  • den für das Objekt zuständigen Hausmeister überwachen
  • sich um die Instandhaltung des Objekts kümmern
  • die Jahresabrechnung der Hausgelder vornehmen
  • offene Forderungen eintreiben und
  • Schäden an Eigentümer und Versicherungen melden.

Gut zu wissen: Der Hausverwalter ist nicht identisch mit dem Hausmeister. Während letzterer oft bei der Hausverwaltung angestellt ist und in deren Auftrag handwerkliche Tätigkeiten ausführt, erledigt der Hausverwalter administrative Aufgaben.

Biallo-Tipp:

Als Vermieter haben Sie viele Möglichkeiten Steuern zu sparen, zum Beispiel durch steuerliche Abschreibungen oder durch Abzug von Schuldzinsen. Mehr dazu erfahren Sie im entsprechenden Biallo-Ratgeber: Wohnung oder Haus vermieten: Tipps für Vermieter, um Geld zu sparen. Steuerboni winken auch bei der vergünstigten Vermietung an Angehörige. Was es dabei zu beachten gibt, lesen Sie hier: Vermietung an Angehörige: Mietvertrag mit der Verwandtschaft.
 

Diese Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung als Mietverwaltung

Eine Hausverwaltung kann Ihnen im besten Fall sämtliche Arbeit im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis abnehmen. Da die Mietverwaltung Sie als Eigentümer auch rechtlich vertritt, sind Sie bei Mängeln oder geplanten Mieterhöhungen immer auf der sicheren Seite. Folgende Aufgaben kann Ihnen als Eigentümer einer Immobilie die Hausverwaltung abnehmen:

Kaufmännische Aufgaben

  • Verwaltung, Verbuchung und Organisation des Geldverkehrs
  • Überwachung der monatlichen Mieteingänge
  • Mahnverfahren bei säumigen Mietern
  • Rechnungskontrolle für Handwerkerleistungen
  • Einstellung eines Hausmeister und Abrechnung von diesem
  • Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für Mieter inklusive Bearbeitung von Widersprüchen

Technisch-organisatorische Aufgaben

  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle und Mängelrügen
  • Einhaltung von Gewährleistungsansprüchen
  • schnelle Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Einweisung von Handwerkern und Hausmeistern
  • Schlüsselbestellungen und Schlüsselverwaltung

Rechtliche Unterstützung

Mieterbetreuung und Eigentümervertretung

  • Auswahl des Mieters
  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern
  • Verhandlung mit Behörden
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben, Informationen und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen
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Vor- und Nachteile der Mietverwaltung

Die Fremdverwaltung Ihrer Immobilie hat einige Vor- und Nachteile. Besonders wichtig ist, dass Sie eine sehr gute Hausverwaltung beauftragen. Wenn Sie mit Ihrer Kapitalanlage möglichst wenig Arbeit haben möchten, kommen Sie um eine leistungsfähige Hausverwaltung wahrscheinlich nicht herum. Zumal diese Ihnen am Ende des Jahres auch eine Abrechnung mit Einnahmen und Ausgaben der Immobilie erstellt, was die Anfertigung Ihrer Steuererklärung vereinfacht. Auf der anderen Seite stehen natürlich die Kosten für die Hausverwaltung zu Buche, die sich zwar recht schnell wegrationalisieren lassen. Dafür haben Sie jedoch eine Menge Arbeit und machen wahrscheinlich auch den einen oder anderen Fehler, der teuer werden kann. 

  • große Zeitersparnis
  • Einfache Neuvermietung bei Kündigung
  • sichere und professionelle Abwicklung des Mietvertrages
  • sichere Beurteilung rechtlicher Fragen zum Mietverhältnis
  • Komprimierte Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie

  • je nach Lage des Objekts und Anzahl der verwalteten Wohnungen kann der Preis hoch sein
  • Kosten der Hausverwaltung senken Mietrendite
  • persönlicher Kontakt und Bezug zur Immobilie fehlt
  • kein persönlicher Kontakt mit den Mietern
 

Hausverwaltung & Kosten

Viele Faktoren spielen bei der Preisgestaltung einer Hausverwaltung eine Rolle. Allgemein gilt: Die Höhe der Preise orientiert sich vor allem an der Zahl der zu verwaltenden Wohneinheiten, an der Ausstattung und dem Zustand des Objekts sowie an der Region und der Lage der Immobilie. Allgemein gilt: Große Städte sind meist teurer als ländliche Regionen. Wichtig: Den Großteil der Kosten für die Hausverwaltung müssen Sie als Vermieter und Eigentümer selbst tragen. 

Oft ist für den Preis von Bedeutung, ob die Hausverwaltung nur Ihre Eigentumswohnung in dem Haus betreut oder in einem Wohnkomplex mehrere hundert Wohnungen verwaltet. Letztlich müssen Sie zwischen 15 und 30 Euro pro Wohneinheit rechnen. Einige Hausverwaltungen nehmen auch einen prozentualen Anteil von der Miete, beispielsweise drei bis sechs Prozent der Nettokaltmiete. Dieses Vergütungsmodell kann durchaus interessant sein, da der Hausverwalter auf diese Weise auch an einer Mieterhöhung beteiligt ist und aus diesem Grund unter Umständen motivierter darauf hinarbeitet. 

Letztlich sollten Sie den Preis auch immer ins Verhältnis zu der im Gegenzug gewonnenen Freizeit und den Dienstleistungen setzen. Allein die Erhöhung des Mietpreises ist heute extrem aufwändig und meist ohne einen Rechtsbeistand nicht zu bewältigen. Schließlich wartet der Mieter nur auf einen Fehler des Vermieters. Häufige Fehler hilft Ihnen eine Hausverwaltung zum Pauschalpreis zu vermeiden, sodass Sie weniger Risiko eingehen und keine Zusatzkosten für einen Rechtsanwalt ausgeben müssen. 

Biallo-Tipp:

Als Vermieter bleiben Sie aber nicht auf den kompletten Kosten sitzen. Sie dürfen die Kosten für die Hausverwaltung steuerlich absetzen – und zwar als  Werbungskosten in der Anlage V. Das Finanzamt akzeptiert aber nur Kosten, die mit Zahlungsbelegen nachgewiesen werden. Heben Sie daher alle Belege auf und begleichen Sie Rechnungen immer per Überweisung oder Geldkarte.

In einem weiteren Ratgeber finden Sie Tipps für Vermieter, um bares Geld zu sparen. Außerdem erklären wir in einem anderen Artikel, warum eine Mietausfallversicherung für Vermieter sinnvoll sein kann und welche Risiken sie damit absichern können.


Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
  Max Geißler
  Mike Belschner