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Betongold: Immobilie als Kapitalanlage

Update: 09.04.2020
Auf einen Blick
  • Wegen der Corona-Krise finden praktisch keine Besichtigungen von Immobilien mehr statt. Das ändert jedoch nichts an der hohen Nachfrage. Sie ist nur aufgeschoben, nicht aufgehoben.

  • Jedoch wird es durch den starken Preisanstieg der vergangenen Jahre immer schwerer, eine gute Rendite zu erwirtschaften.

  • Unsere Ratgeber zeigt Ihnen, auf welche Faktoren es bei der Objektauswahl ankommt.
Die Lage ist bei Immobilien als Kapitalanlage ein entscheidendes Kriterium.
Milles Studio / Shutterstock.com

Momentan spricht sehr viel für eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Die Baufinanzierungszinsen sind historisch günstig und machen viele traditionelle Sparformen unattraktiv. Die Immobilie, die vor ein paar Jahren noch unerschwinglich war, können Sie sich heute viel eher leisten, auch wenn die Immobilienpreise seither gestiegen sind. Zudem bedeutet die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, dass auch auf längere Sicht mit steigenden Mieten zu rechnen ist.

Das Betongold ist also wieder sehr gefragt. Sie müssen aber auch bedenken: Wer in Tagesgeld, Festgeld, Aktienfonds oder ETFsinvestiert, kommt zur Not relativ schnell wieder an sein Geld. Eine Immobilie dagegen ist immobil. Sie haben sich über Jahre verpflichtet, zumal beim Kauf einmalige Kosten wie Maklercourtage usw. anfallen, die erstmal wieder verdient werden müssen. Diese Investition sollte daher gut überlegt sein. Lassen Sie uns Schritt für Schritt die wichtigsten Dinge durchleuchten.

  • Biallo-Tipp: Für die Finanzierung Ihres Betongolds lohnt es sich, einen Blick auf die PSD- sowie Sparda-Banken zu werfen. Denn beispielsweise die PSD Bank München gehört in Bayern zu den günstigsten Baugeld-Anbietern.

Immobilien weiter im Aufwärtstrend

"Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2019 die wichtigsten Preistreiber am Immobilienmarkt. Eine Trendwende ist derzeit in den meisten Regionen Deutschlands nicht in Sicht", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Die hohe Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise weiter. Im Jahr 2019 verzeichneten wieder mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte einen Zuwachs bei den Kaufpreisen. Im bundesweiten Mittel lag das Plus gegenüber 2018 inflationsbereinigt bei 9,3 Prozent – und war damit noch größer als im Vorjahr. Nicht nur in den Metropolen, auch im ländlichen Raum waren teils kräftige Preissteigerungen zu beobachten. Dies sind Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2020" zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.

München weiter an der Spitze

Nirgendwo in Deutschland sind Wohnungen so teuer wie in München. So kostete der Quadratmeter 2019 erneut 6,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit wurde die 8.000-Euro-Schwelle durchbrochen; der Durchschnittswert für den Kauf von Eigentumswohnungen in Bestandsbauten der bayerischen Landeshauptstadt liegt bei 8.079 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen, stiegen die Preise am stärksten in Frankfurt am Main. Durchschnittlich 5.687 Euro mussten Immobilienkäufer 2019 für den Quadratmeter hinlegen, elf Prozent mehr als im Vorjahr.

Bayern ist besonders teuer

Deutschlands teuerste Landkreise liegen fast ausnahmslos im Süden der Republik. Unter den Top Ten finden sich neun bayerische Kreise. In mittlerweile sieben deutschen Landkreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt.

Der bundesweit teuerste Landkreis liegt aber nicht in Bayern: Im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum, aber auch Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr im Schnitt 6.452 Euro. Nachdem der Wohnatlas 2019 erstmals einen leichten Rückgang der Preise für Nordfriesland ausgewiesen hatte, ist in der diesjährigen Ausgabe ein Plus von gut 14 Prozent zu verbuchen.

Vergleichsweise eher hochpreisige Regionen finden sich aber auch im Norden Deutschlands an den Küsten und im Speckgürtel der anderen Metropolen.

Landkreise in Brandenburg mit Preissprüngen

Von der Preisspirale besonders stark erfasst wurden drei Landkreise in Brandenburg. Den deutschlandweit stärksten Anstieg verzeichnete die Uckermark mit einem Plus von gut 48 Prozent. Um knapp 42 Prozent schnellten die Quadratmeterpreise im Landkreis Elbe-Elster in die Höhe. Auch in Frankfurt/Oder wurde Wohneigentum um gut ein Drittel teurer.

Preissteigerungen für Wohnungen im Bestand ergaben sich damit besonders in Landkreisen und Städten, in denen nur wenige Wohnungen zum Kauf offeriert wurden. Das geringe Angebot führte bei leicht steigender Nachfrage bereits zu hohen prozentualen Preiserhöhungen. Die stärksten Preissteigerungen des vergangenen Jahres sind daher nicht in den Metropolen und deren Speckgürteln, sondern in weniger dicht besiedelten Regionen mit einem geringen und eher günstigen Immobilienangebot zu finden.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Haus oder Eigentumswohnung

Ferienwohnung

Gewerbeimmobilien

Sie können eine oder mehrere Eigentumswohnungen oder ein Haus kaufen und diese Immobilien dann vermieten. Damit Sie eine Rendite zwischen drei und fünf Prozent erzielen, müssen Kaufpreis und zu erzielende Mieten in einem vernünftigen Verhältnis stehen. In Orten wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg sind die Kaufpreise in der Regel schon so hoch, dass Investoren Schwierigkeiten haben, solvente Mieter zu finden, die die enorm hohen Mieten auch aufbringen können.

Bedenken Sie bitte:
Sollten Sie auf einen Mieter hereinfallen und der zahlt monatelang keine Miete, kann Sie selbst das in Schwierigkeiten bringen. Attraktiver sind dagegen B-Lagen in mittelgroßen Städten. Dort sind die Kaufpreise zwar auch angestiegen, aber nicht so enorm. Und die Mieten liegen auch auf einem guten Niveau – aus Investorensicht.
Die wesentlichen Gründe für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung sind die gewünschte Eigennutzung sowie die Vermietung (62 Prozent). Die Mieteinkünfte betrachten viele als einen Zusatzbaustein ihrer privaten Altersvorsorge (47 Prozent). Jeder dritte Eigentümer gibt an, ganz gezielt Gewinn erwirtschaften zu wollen, jeder Vierte sieht seine Ferienwohnung als reine Geldanlage.

"Ferienimmobilien stellen angesichts rückläufiger Sparzinsen eine attraktive Form der Kapitalanlage und der Altersvorsorge dar", betont Kai Enders, Vorstandsmitglied von Engel & Völkers. Zudem erhöhen sie die Vermögensstreuung, eröffnen Steuervorteile und bieten einen gewissen Inflationsschutz. "Neben dem finanziellen Aspekt schätzen viele Eigentümer natürlich auch die immaterielle Rendite in Form der Eigennutzung", ergänzt Enders. Lesen Sie auch: Center Parcs und Co.: Lohnt sich der Mietrückkauf von Ferienhäusern?
Sie können als Investor natürlich nicht nur Immobilien kaufen, die an Privatleute vermietet werden, sondern auch an Gewerbetreibende. Dabei kann es sich um Büroflächen handeln, Ladenlokale oder auch Gaststätten. Im Vergleich zu privat vermieteten Objekten liegen die Renditechancen hier deutlich höher. Aber auch die Risiken. Dies sollen zwei Beispiele verdeutlichen.

Wenn Sie Besitzer eines Ladenlokals sind und eine Discounter wie Lidl oder Aldi schließt mit Ihnen einen langfristigen Mietvertrag, können Sie zumindest für diese Zeit mit sicheren Einnahmen rechnen und ihre Rendite berechnen. Sind Sie hingegen stolzer Besitzer einer Gaststätte hängt viel davon ab, wie der Pächter diese führt, wie er mit seinem Personal umgeht, wie der Koch ist, falls er überhaupt jemanden findet, der diesen Job machen will.

Wer hier investieren will, sollte sich unbedingt von ortskundigen Experten wie Maklern usw. beraten lassen. Denn im Vergleich zur Vermietung von privaten Immobilien ist die Vermietung von Gewerbeimmobilien viel konjunkturabhängiger. Läuft die Wirtschaft schlecht, wird deswegen ein Privatmann seine Wohnung nicht aufgeben. Wenn deswegen die Leute weniger zum Essen gehen, wird dies der Restaurant-Pächter zu spüren bekommen und kann deswegen unter Umständen die Pacht nicht mehr bezahlen.

Die wichtigsten Vorteile von Anlageimmobilien

Für eine Investition in Wohneigentum gibt es viele Gründe: Wertbeständigkeit, Inflationsschutz, soziale Sicherheit und Unabhängigkeit von der Börse. Kapitalanleger genießen zudem Steuervorteile und meist auch attraktive Mietrenditen.

  • Vermögensgewinn

    Mietimmobilien rechnen sich kurz- wie langfristig. Kurzfristig erzielen Vermieter eine Rendite auf ihr eingesetztes Kapital, langfristig steigert sich der Wert von Grundstück und Immobile.
  • Wertstabilität

    Immobilienbesitz verbessert die Wertstabilität des Privat-vermögens, denn die Vermögenswerte verteilen sich auf verschiedene Anlageklassen. Die gezielte Aufteilung schützt gegen Ausfallrisiken und hartnäckige Krisen bei einzelnen Vermögensarten. Dadurch stabilisiert sich das Gesamtvermögen.
  • Inflationsschutz

    Immobilienbesitz wirkt auch als Puffer gegen Inflation. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) herausfand, erzielten Investitionen in deutsche Wohngebäude im Zeitraum 1998 bis 2007 eine Durchschnittsrendite von 48 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum aber nur um 13 Prozent. Unterm Strich verblieb demnach ein Realgewinn von 35 Prozent.
  • Mieteinkünfte

    Vermieter profitieren von regelmäßigen Mieteinkünften. Herrscht Nachfrageüberhang auf der Mieterseite, können Vermieter Mietpreissteigerungen durchsetzen und so ihre Kapitalrendite erhöhen.
  • Steuervorteile

    Ein wesentlicher Aspekt für den Erwerb einer Mietimmobilie sind attraktive Steuervorteile. Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüber stellen. Da sich in Verbindung mit Gebäudeabschreibung, anfallendem Erhaltungsaufwand sowie Reparatur- und Verwaltungskosten meist ein negativer Saldo ergibt, erzielen Eigentümer Entlastung bei der Einkommensteuer.
  • Zusatzrente

    Im Alter schlagen Wohneigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Vermögenswert der Immobilie und profitieren zusätzlich von der eingesparten Miete (Selbstnutzer) oder von regelmäßigen Mieteinkünften (Vermieter). Nach Expertenschätzungen verfügen Wohneigentümer über rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren.

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Die schwerwiegendsten Nachteile von Anlageimmobilien

Eine Investition in eine Immobilie ist jedoch auch mit Risiken verbunden, die man vor einer Entscheidung kennen und einschätzen sollte:

  • Mieterfreundliche Gesetzgebung:

    Es kommt nicht selten vor, dass ein Mieter gar nicht oder nur einen Teil der Miete überweist. Die Mieter-freundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung macht es Vermietern schwer, Mietnomaden schnell los zu werden.
  • Reparaturkosten:

    Wer sich für eine Wohneinheit in einem großen Komplex entscheidet, hat nur wenig Einfluss auf Reparaturen und deren Höhe, die von einer Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Soziales Umfeld beeinflusst
  • Miethöhe:

    Ändert sich das soziale Umfeld im Laufe der Jahre, so kann dies zu sinkenden Mieten und sinkenden Erträgen führen.
  • Zinsbindung und Höhe beeinflusst die Rendite:

    Wer die Kredite beim Kauf der Immobilie nicht sehr langfristig, also mindestens 15 Jahre, absichert, läuft Gefahr, dass sich das Investment nach Ablauf der Zinsbindung aufgrund höherer Zinsen nicht mehr rechnet.
  • Kapital steht für lange Zeit nicht zur Verfügung:

    Fließen die gesamten Ersparnisse in den Kauf einer Immobilie, kann man über viele Jahre nicht mehr darüber verfügen. Muss das Haus oder die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden, weil man dringend Geld benötigt, drohen Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitig beendeten Finanzierungskredit.
  • Wenig Risikostreuung:

    Für den Erwerb einer Immobilie muss eine Menge Geld eingesetzt werden, so dass in der Regel nicht mehr viel Kapital für andere Investments übrig bleibt. Erweist sich der Kauf – aus welchen Gründen auch immer – als Fehlinvestition, bedeutet das den Totalausfall.
  • Verwaltungsaufwand:

    Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, die nicht Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, muss man sich in der Regel nicht nur um die Mietersuche, sondern auch um Reparaturen, Beschwerden und die jährliche Mietnebenkostenabrechnung kümmern.
  • Mietausfall

    Sie sind auf einen Mietnomaden hereingefallen, der die Miete monatelang nicht zahlt und zudem die Wohnung zumüllt. Dagegen können Sie sich jedoch mit einer relativ günstigen Mietausfallversicherung schützen.

Welche Faktoren machen eine gute Anlageimmobilie aus?

Gute Lage

Der Erfolg einer Mietimmobilie hängt neben günstigen Finanzierungskosten von vielen weiteren Faktoren ab: etwa dem Zustand des Objekts, seiner Ausstattung, dem Grundriss und vor allem von der Lage. Der Standort beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses. Ein guter Mietzins erhöht die Mietrendite des Objekts. Käufer sollten deshalb darauf achten, Objekte in langfristig attraktiven Lagen zu erwerben.

Engpass in Großstädten sorgt für Preisschub

Seit Jahren auf dem Vormarsch sind die Wohnungs- und Mietpreise vor allem in den Großstädten. Ursachen hierfür sind reger Zuzug und ein geringes Wohnungsangebot. Preistreiber sind dabei nicht nur die bekannten Immobilienmärkte in Süddeutschland.

Neben München, wo sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um mehr als zehn Prozent verteuerten, kletterten auch die Preise in Hamburg, Dresden und Dortmund zweistellig. Wer sich für eine Mietwohnung in einer prosperierenden Stadt entschließt, hat langfristig gute Karten auf Vermögenszuwachs und hohe Mietrenditen.

Universitätsstädte überzeugen

Studentenstädte sind fast immer Konjunkturgewinner und deshalb für Kapitalanleger besonders geeignet. Die Deutsche Bank beschreibt die Vorteile in einer Studie vor allem in übergeordneten Standortfaktoren. So ist der Betrieb von Universitäten und Hochschulen konjunkturunabhängig. Die Mitarbeiter brauchen nicht um ihre Jobs fürchten und viele Studenten suchen sich nach Abschluss ihrer Ausbildung einen Job in der liebgewonnenen Umgebung.

Die Einkommen dieser Absolventen sind in der Regel höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss, damit ist das Einkommensniveau in solchen Städten häufig überdurchschnittlich. "Die positive Wirkung auf den Gesamtmarkt zeigt sich besonders bei kleineren Städten, in denen die Universität eine wichtige Rolle spielt", erklärt Eva Grundwald von der Deutschen Bank. Unter diesem Aspekt hebt die DB-Studie insbesondere Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg und Münster heraus. Diese fünf Städte zeichnen sich durch einen sehr hohen Anteil von Studierenden an der Wohnbevölkerung aus. Insgesamt, so die Studie, ist die Immobilien-Wertentwicklung in typischen deutschen Studentenstädten (Studentenanteil über 15 Prozent) besser als in Städten ohne nennenswerten Studierendenanteil. In den letzten zehn Jahren lag der mittlere Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen in solchen Städten um mehr als 1,5 Prozentpunkte pro Jahr höher als der Wertzuwachs in Städten mit sehr wenigen oder gar keinen Studenten. Das gilt sowohl für Ost- wie für Westdeutschland.

Ländliche Regionen fallen zurück

Immobilien in ländlichen Gefilden locken zwar mit günstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteinkünfte. Entsprechend unterdurchschnittlich verhalten sich auch die Mietrenditen. In vielen Gebieten herrscht Überalterung und Landflucht. Aufgrund der zurückgehenden Bevölkerung, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Mietpreise.

Attraktiver Preis

Sie müssen eine gute Immobilie in einem tollen Standort zu einem vernünftigen Preis kaufen. Dann können Sie nichts falsch machen. Doch das ist natürlich leichter gesagt als getan.

Geringe Mietneben- und Verwaltungskosten

Wer sich in eine bereits bestehende Immobilien-Anlage einkauft, sollte sich diese beiden Punkte genau ansehen. Als Vermieter muss man heute ohnehin jedem neuen Mieter den Energieausweis präsentieren, der Auskunft darüber gibt, wie gut die Wohnung gedämmt ist. Merke: Hohe Mietnebenkosten vertreiben Mieter und erfordern Modernisierungsmaßnahmen, die die Rendite der Investition schmälern.

Geringe oder keine Sanierungskosten

Steuerlich absetzbar sind zwar anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten. Doch die müssen vom Eigentümer natürlich auch aufgebracht werden. Vermieter können den notwendigen Erhaltungsaufwand, etwa Ausgaben für neue Fenster oder die Heizung, als Werbungskosten absetzen. Steuerlich anerkannt sind auch Verwaltungsaufwendungen, z.B. Honorare für Verwalter, Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen. Potentielle Käufer sollten sich genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen zumindest der letzten fünf Jahre zu Gemüte führen. Daraus geht hervor, was saniert wurde und was in den nächsten Jahren an Investitionen ansteht.

Worauf Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie sonst achten sollten

Der richtige Kaufpreis

Neben der sorgfältigen Auswahl von Lage und Objekt muss die Baufinanzierung optimal auf die eigenen Finanzen abgestimmt sein. Egal, ob Käufer die Immobilie selbst nutzen oder Mieteinnahmen erzielen wollen, die Finanzierung sollte langfristig tragfähig sein. Experten raten zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf. Mehr ist auf jeden Fall besser, denn viele Banken vergeben Topkonditionen erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Dabei sind die Nebenkosten nicht zu vergessen. Denn die Gebühren für Makler, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag können die Erwerbskosten um bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises verteuern.

Neben der Forderung nach mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximal zu rechtfertigenden Kaufpreis für eine Wohnimmobilie 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro entspricht dies 192.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt im Übrigen für eigengenutzte Immobilien. Auch diese sollten nach 20 Jahren durch die – theoretisch gezahlten – 20 Jahreskaltmieten abgezahlt sein. Vor wenigen Jahren galt noch die 15fache Nettokaltmiete als realistische Obergrenze, doch zu solchen Preisen sind heute in guten Lagen keine Wohnungen mehr zu bekommen.

Die Kaufnebenkosten

Nur in seltenen Fällen finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis und noch seltener die Nebenkosten. Zumindest diese sollte ein Investor aufbringen. Dies sind in erster Linie:

  • Maklercourtage von bis zu sechs Prozent des Kaufpreises plus 19 Prozent Mehrwertsteuer
  • Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 (Sachsen) und 6,5 Prozent (Thüringen) je nach Bundesland
  • Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund zwei Prozent des Kaufpreises

Die Steuer

Eine Investition in Immobilien ist vor allem für Leute interessant, die viel Geld verdienen und hohe Steuern zahlen. Denn Sie können viele Kosten, die sie in diesem Zusammenhang tätigen, von der Steuer absetzen. Hier die wichtigsten:

  • Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen
  • Maklercourtage beim Kauf
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Pro Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten
  • Grundsteuer
  • Reparatur- und Renovierungskosten.

Diese einmaligen und fortlaufenden Kosten werden den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Sind die Kosten höher als die Einnahmen, ergeben sich Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Diese kann der Investor dann von den positiven Ergebnissen einer anderen Einkunftsart, zum Beispiel aus unselbständiger Tätigkeit (Angestellten-Verhältnis), abziehen und so die Steuerlast mindern.

Biallo-Tipp

Alles, was Sie bei der Planung und Finanzierung beachten sollten, haben wir in unseren Baufinanzierung-Tipps für Sie zusammengefasst.

Den Wert der Immobilie ermitteln

Die beste Immobilie ist natürlich die, die wenig kostet, gut liegt und viel Miete einbringt. Doch dieses ideale Objekt werden Sie natürlich nicht finden. Je toller der Standort, desto mehr Verbraucher möchten das Objekt kaufen und treiben den Preis deswegen in die Höhe. Andererseits lassen sich gute Immobilien in toller Lage auch viel besser, sprich teurer vermieten. Was darf denn nun eine Immobilie kosten?

Eine wichtige Kennzahl ist der Mietmultiplikator. Experten sagen, dass eine Wohnimmobilie nicht mehr kosten soll als 25 bis 30 Jahreskaltmieten. Wenn eine Eigentumswohnung 1.500 Euro im Monat Nettokaltmiete einbringt, sind dies 18.000 Euro im Jahr und damit 450.000 Euro in 25 bzw. 540.000 Euro in 30 Jahren.

Diese Berechnung lässt die Kaufnebenkosten und fortlaufende Bewirtschaftungskosten außer Betracht. Daher gibt sie nur einen groben Anhaltspunkt dafür, ob eine angebotene Immobilie eher teuer oder günstig ist.

Die mögliche Rendite berechnen

Dass teure Immobilien mit einem hohen Mietmultiplikator nur eine geringe Rendite bringen, soll diese Beispielrechnung verdeutlichen. Man bietet Ihnen ein Zweifamilienhaus zum Preis von einer Million Euro an. Die Mieteinnahmen betragen netto von beiden Parteien 25.000 Euro. Das ergibt einen Mietmultiplikator von 40.

Sie müssen jedoch auch berücksichtigen, dass es jährliche Bewirtschaftungskosten von 2.500 Euro gibt. Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen betragen nur 22.500 Euro. Da Sie zudem acht Prozent Kaufnebenkosten aufbringen müssen, beträgt die Gesamtinvestition 1,08 Millionen Euro. Das ergibt dann eine jährliche Nettorendite von nur 2,1 Prozent.

Fazit: Die Rendite ist viel zu gering. Denn wenn ein Mieter eine Zeitlang die Miete nicht aufbringt, sinkt die Rendite weiter.

Achtung: Renditen können auch sinken

Dass viel mehr für Immobilien spricht als dagegen, hat viele Ursachen und daran wird sich so schnell auch nichts ändern. Einmal erleben wir einen starken Zuzug von EU-Bürgern und Flüchtlingen, die mit Wohnungen versorgt werden müssen. Die Bürger von heute tendieren auch als Single eher zu größeren als kleineren Wohnungen. Ältere Leute wollen ihre viel zu großen Wohnungen, aus denen die Kinder längst ausgezogen sind, nicht aufgeben.

Dennoch dürfen wir nicht verschweigen, dass im Einzelfall die Renditen von Wohnungen auch sinken können. So kann sich das soziale Umfeld negativ entwickeln, weil die Bevölkerungsstruktur nicht mehr stimmt. Überraschende und teure Reparaturen können ins Kontor schlagen. Man fällt mehrmals auf falsche Mieter herein, die Mietzahlungen verweigern und nicht so schnell aus der Wohnung herausgeklagt werden können. Zudem kann es sein, dass man nach 15 oder 20 Jahren, wenn man die Immobilie verkaufen will, nicht den Käufer findet, der einem den vorgestellten Kaufpreis gibt.

Immobilie als Kapitalanlage: Die richtige Finanzierung wählen

Aktuell profitieren Sie als Immobilienkäufer von niedrigen Zinsen und verbraucherfreundlichen Rahmenbedingungen. Laut einer Statistik der der Deutschen Bank muss ein bundesdeutscher Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für einen Hauskauf betreiben als noch im Jahr 2000.

Günstige Zinsen sichern

Einen Baukredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren gibt es in Minizins-Zeiten bereits für deutlich weniger als zwei Prozent Effektivzins. Dieses niedrige Zinsniveau ermöglicht eine hohe Tilgungsleistung. Dies erlaubt Ihnen sehr genau festzulegen, auf wie viele Jahre Sie Ihre Baufinanzierung anlegen möchten.

Mithilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe können Sie steuern, ob das Objekt in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren abgezahlt sein soll. Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zurückbezahlt, verteilt die Bank in einigen Fällen einen Zinsnachlass.

Komplettdarlehen – das Volltilgerdarlehen

Wer bereits in seinen eigenen vier Wänden wohnt und sich eine Zweitimmobilie lediglich als Geldanlage anschaffen möchte, der sollte eine Komplettfinanzierung wählen – in Form eines Volltilgerdarlehens. Diese Finanzierungsvariante bietet Ihnen absolute Kalkulationssicherheit, denn am Ende der Kreditlaufzeit sind Sie komplett schuldenfrei. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Raten für Volltilgerdarlehen deutlich erschwinglicher als in Hochzinsphasen. Je nach Kredithöhe und Finanzkraft sind zurzeit Komplettfinanzierungen mit Laufzeiten von unter 20 Jahren ohne weiteres möglich.

Nachteil: Damit die Immobilie am Ende der Laufzeit komplett schuldenfrei ist, müssen Sie eine hohe Tilgungsrate akzeptieren, meist drei bis vier Prozent der Darlehenssumme. Trotz des gegenwärtigen Zinsniveaus sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie langfristig diese hohen Tilgungsraten stemmen können. Ist das der Fall, ist ein Volltilgerdarlehen ein durchaus sinnvolles Instrument, um die Wohnung oder das Haus schnell und planbar schuldenfrei zu bekommen.

Finanzierung nicht auf Kante nähen

Der Kauf einer Mietimmobilie bedeutet in aller Regel eine langjährige Belastung. Zwar erzielen Sie als Eigentümer regelmäßige Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Instandhaltung oder Reparatur können die Kalkulation ins Wanken bringen.

Ein finanzielles Polster für unkalkulierbare Mehrkosten ist ein Muss. Baufinanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf die hohe Kante zu legen.

Alternative: Immobilienfonds oder Immobilien-Crowdinvesting

Immobilienfonds

Wer das Risiko einer hohen Investition und ein finanzielles Engagement über 15 Jahre und länger scheut, für den könnte ein Immobilienfonds eine interessante Alternative sein. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds heißen so, weil sie von einer begrenzten Anzahl von Anlegern meist sehr hohe Geldbeträge einsammeln, dieses Geld dann in Hotels, Einkaufszentren oder Bürotürme investieren und den Fonds schließen, sobald alle Anteile verkauft sind.

Auf diesem Sektor tummeln sich viele Ganoven und Vertreter des grauen Kapitalmarkts, die in der Vergangenheit viele Millionen an Anlegergeldern vernichtet haben. Laien können kaum beurteilen, ob die Angaben in Verkaufsprospekten realistisch sind. Sie sollten lieber die Finger davon lassen. Weniger risikoreich, aber auch nicht ohne, sind offene Immobilienfonds. Zweck des Fonds ist auch hier, das eingesammelte Geld in Immobilien zu stecken. Kommt sehr viel Geld zusammen, wird der Fonds nicht geschlossen, sondern er kauft weitere Immobilien ein.

Die Vielzahl an Immobilien bedeutet auch eine gewisse Risikostreuung. Läuft es mal bei einer Mietimmobilie nicht so gut, können das die anderen ausgleichen. Die Fondsgesellschaft verwaltet für die Investoren die Immobilie. Mieteinnahmen minus Kosten sind die Erträge, die an die Eigentümer ausgeschüttet werden.

Aber: Wer Anteile an einem Immobilienfonds erwirbt, zahlt einen Ausgabeaufschlag von meist fünf Prozent. Hinzuaddieren sich Verwaltungskosten zwischen 0,5 und zwei Prozent im Jahr, die die Rendite schmälern. Wer einen guten Fonds finden will, sollte sich für einen entscheiden, der eine gute Bewertung durch die Ratingagentur Feri Euro Rating bekommen hat.

Biallo-Tipp

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Immobilien-Crowdinvesting

Eine relativ neue Anlageform ist das Immobilien-Crowdinvesting. Ähnlich wie beim Crowdfunding, bei dem viele Kapitalgeber in eine Unternehmensidee, soziale oder ökologische Projekte investieren, finden sich auch hier viele Investoren über Internetplattformen zusammen, um größere Immobilienprojekte gemeinsam zu finanzieren.

Im Gegensatz zu Immobilienfonds hat man hier die Möglichkeit, sich für ein konkretes Objekt zu entscheiden. Der große Vorteil: Man kann kleinere Beträge in verschiedene Immobilien mit unterschiedlichen Laufzeiten stecken, so dass man sowohl das Risiko minimiert als auch finanziell flexibel bleibt. Darüber hinaus muss man sich weder um Verwaltung noch Mietersuche kümmern, was allerdings auch die Rendite schmälert.






 
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