Daran erkennen Sie Betongold

Immobilie als Kapitalanlage Daran erkennen Sie Betongold

Horst Biallo
von Horst Biallo
26.04.2018
Auf einen Blick
  • Nach wie vor zählen Immobilien zu den beliebtesten Kapitalanlagen der Deutschen. 

  • Jedoch wird es durch den starken Preisanstieg der vergangenen Jahre immer schwerer, eine gute Rendite zu erwirtschaften. 

  • Unsere Ratgeber zeigt Ihnen, auf welche Faktoren es bei der Objektauswahl ankommt.
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Momentan spricht sehr viel für eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Die historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen machen viele traditionelle Sparformen unattraktiv. Andererseits bekommen Sie von Banken Immobilienkredite zu traumhaft günstigen Zinsen. Das bedeutet: Die Immobilie, die vor ein paar Jahren noch unerschwinglich war, können Sie sich heute viel eher leisten. Zudem bedeutet die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, dass auch auf längere Sicht mit steigenden Mieten zu rechnen ist.

Das Betongold ist also wieder sehr gefragt. Sie müssen aber auch bedenken: Wer in Tagesgeld, Festgeld, Aktien oder Fonds investiert, kommt zur Not relativ schnell wieder an sein Geld. Eine Immobilie dagegen ist immobil. Sie haben sich über Jahre verpflichtet, zumal beim Kauf einmalige Kosten wie Maklercourtage usw. anfallen, die erstmal wieder verdient werden müssen. Diese Investition sollte daher gut überlegt sein. Lassen Sie uns Schritt für Schritt die wichtigsten Dinge durchleuchten.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Die wichtigsten Vorteile von Anlageimmobilien

Für eine Investition in Wohneigentum gibt es viele Gründe: Wertbeständigkeit, Inflationsschutz, soziale Sicherheit und Unabhängigkeit von der Börse. Kapitalanleger genießen zudem Steuervorteile und meist auch attraktive Mietrenditen.

Vermögensgewinn:

Mietimmobilien rechnen sich kurz- wie langfristig. Kurzfristig erzielen Vermieter eine Rendite auf ihr eingesetztes Kapital, langfristig steigert sich der Wert von Grundstück und Immobile.

Wertstabilität:

Immobilienbesitz verbessert die Wertstabilität des Privat-vermögens, denn die Vermögenswerte verteilen sich auf verschiedene Anlageklassen. Die gezielte Aufteilung schützt gegen Ausfallrisiken und hartnäckige Krisen bei einzelnen Vermögensarten. Dadurch stabilisiert sich das Gesamtvermögen.

Inflationsschutz:

Immobilienbesitz wirkt auch als Puffer gegen Inflation. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) herausfand, erzielten Investitionen in deutsche Wohngebäude im Zeitraum 1998 bis 2007 eine Durchschnittsrendite von 48 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum aber nur um 13 Prozent. Unterm Strich verblieb demnach ein Realgewinn von 35 Prozent.

Mieteinkünfte:

Vermieter profitieren von regelmäßigen Mieteinkünften. Herrscht Nachfrageüberhang auf der Mieterseite, können Vermieter Mietpreissteigerungen durchsetzen und so ihre Kapitalrendite erhöhen.

Steuervorteile:

Ein wesentlicher Aspekt für den Erwerb einer Mietimmobilie sind attraktive Steuervorteile. Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüber stellen. Da sich in Verbindung mit Gebäudeabschreibung, anfallendem Erhaltungsaufwand sowie Reparatur- und Verwaltungskosten meist ein negativer Saldo ergibt, erzielen Eigentümer Entlastung bei der Einkommensteuer.

Zusatzrente:

Im Alter schlagen Wohneigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Vermögenswert der Immobilie und profitieren zusätzlich von der eingesparten Miete (Selbstnutzer) oder von regelmäßigen Mieteinkünften (Vermieter). Nach Expertenschätzungen verfügen Wohneigentümer über rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren.

Die schwerwiegendsten Nachteile von Anlageimmobilien

Eine Investition in eine Immobilie ist jedoch auch mit Risiken verbunden, die man vor einer Entscheidung kennen und einschätzen sollte:

  • Es kommt nicht selten vor, dass ein Mieter gar nicht oder nur einen Teil der Miete überweist. Die Mieter-freundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung macht es Vermietern schwer, Mietnomaden schnell los zu werden. 

  • Wer sich für eine Wohneinheit in einem großen Komplex entscheidet, hat nur wenig Einfluss auf Reparaturen und deren Höhe, die von einer Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. 

  • Ändert sich das soziale Umfeld im Laufe der Jahre, so kann dies zu sinkenden Mieten und sinkenden Erträgen führen .

  • Wer die Kredite beim Kauf der Immobilie nicht sehr langfristig, also mindestens 15 Jahre, absichert, läuft Gefahr, dass sich das Investment nach Ablauf der Zinsbindung aufgrund höherer Zinsen nicht mehr rechnet.

Welche Faktoren machen eine gute Anlageimmobilie aus

Gute Lage:

Der Erfolg einer Mietimmobilie hängt neben günstigen Finanzierungskosten von vielen weiteren Faktoren ab: etwa dem Zustand des Objekts, seiner Ausstattung, dem Grundriss und vor allem von der Lage. Der Standort beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses. Ein guter Mietzins erhöht die Mietrendite des Objekts. Käufer sollten deshalb darauf achten, Objekte in langfristig attraktiven Lagen zu erwerben.

Engpass in Großstädten sorgt für Preisschub

Seit Jahren auf dem Vormarsch sind die Wohnungs- und Mietpreise vor allem in den Großstädten. Ursachen hierfür sind reger Zuzug und ein geringes Wohnungsangebot. Preistreiber sind dabei nicht nur die bekannten Immobilienmärkte in Süddeutschland.

Neben München, wo sich Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um mehr als zehn Prozent verteuerten, kletterten auch die Preise in Hamburg, Dresden und Dortmund zweistellig. Wer sich für eine Mietwohnung in einer prosperierenden Stadt entschließt, hat langfristig gute Karten auf Vermögenszuwachs und hohe Mietrenditen.

Universitätsstädte überzeugen

Studentenstädte sind fast immer Konjunkturgewinner und deshalb für Kapitalanleger besonders geeignet. Die Deutsche Bank beschreibt die Vorteile in einer Studie vor allem in übergeordneten Standortfaktoren. So ist der Betrieb von Universitäten und Hochschulen nicht konjunkturunabhängig. Die Mitarbeiter brauchen nicht um ihre Jobs fürchten und viele Studenten suchen sich nach Abschluss ihrer Ausbildung einen Job in der liebgewonnenen Umgebung.

Die Einkommen dieser Absolventen sind in der Regel höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss, damit ist das Einkommensniveau in solchen Städten häufig überdurchschnittlich. "Die positive Wirkung auf den Gesamtmarkt zeigt sich besonders bei kleineren Städten, in denen die Universität eine wichtige Rolle spielt", erklärt Eva Grundwald von der Deutschen Bank. Unter diesem Aspekt hebt die DB-Studie insbesondere Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg und Münster heraus. Diese fünf Städte zeichnen sich durch einen sehr hohen Anteil von Studierenden an der Wohnbevölkerung aus. Insgesamt, so die Studie, ist die Immobilien-Wertentwicklung in typischen deutschen Studentenstädten (Studentenanteil über 15 Prozent) besser als in Städten ohne nennenswerten Studierendenanteil. In den letzten zehn Jahren lag der mittlere Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen in solchen Städten um mehr als 1,5 Prozentpunkte pro Jahr höher als der Wertzuwachs in Städten mit sehr wenigen oder gar keinen Studenten. Das gilt sowohl für Ost- wie für Westdeutschland.

Ländliche Regionen fallen zurück

Immobilien in ländlichen Gefilden locken zwar mit günstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteinkünfte. Entsprechend unterdurchschnittlich verhalten sich auch die Mietrenditen. In vielen Gebieten herrscht Überalterung und Landflucht. Aufgrund der zurückgehenden Bevölkerung sinkt die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Mietpreise.

Attraktiver Preis

Sie müssen eine gute Immobilie in einem tollen Standort zu einem vernünftigen Preis kaufen. Dann können Sie nichts falsch machen. Doch das ist natürlich leichter gesagt als getan.

Geringe Mietneben- und Verwaltungskosten

Wer sich in eine bereits bestehende Immobilien-Anlage einkauft, sollte sich diese beiden Punkte genau ansehen. Als Vermieter muss man heute ohnehin jedem neuen Mieter den Energieausweis präsentieren, der Auskunft darüber gibt, wie gut die Wohnung gedämmt ist. Merke: Hohe Mietnebenkosten vertreiben Mieter und erfordern Modernisierungsmaßnahmen, die die Rendite der Investition schmälern.

Geringe oder keine Sanierungskosten

Steuerlich absetzbar sind zwar anfallende Sanierungs- und Renovierungskosten. Doch die müssen vom Eigentümer natürlich auch aufgebracht werden. Vermieter können den notwendigen Erhaltungsaufwand, etwa Ausgaben für neue Fenster oder die Heizung, als Werbungskosten absetzen. Steuerlich anerkannt sind auch Verwaltungsaufwendungen, z.B. Honorare für Verwalter, Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen. Potentielle Käufer sollten sich genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen zumindest der letzten fünf Jahre zu Gemüte führen. Daraus geht hervor, was saniert wurde und was in den nächsten Jahren an Investitionen ansteht.

Worauf sie beim Kauf einer Anlageimmobilie sonst achten sollten

Der richtige Kaufpreis

Neben der sorgfältigen Auswahl von Lage und Objekt muss die Baufinanzierung optimal auf die eigenen Finanzen abgestimmt sein. Egal, ob Käufer die Immobilie selbst nutzen oder Mieteinnahmen erzielen wollen, die Finanzierung sollte langfristig tragfähig sein. Experten raten zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf. Mehr ist auf jeden Fall besser, denn viele Banken vergeben Topkonditionen erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Dabei sind die Nebenkosten nicht zu vergessen. Denn die Gebühren für Makler, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag können die Erwerbskosten um zu 15 Prozent des Immobilienpreises verteuern. Neben der Forderung nach mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximal zu rechtfertigenden Kaufpreis für eine Wohnimmobilie 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro entspricht dies 192.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt im Übrigen für eigengenutzte Immobilien. Auch diese sollten nach 20 Jahren durch die – theoretisch gezahlten – 20 Jahreskaltmieten abgezahlt sein. Vor wenigen Jahren galt noch die 15fache Nettokaltmiete als realistische Obergrenze, doch zu solchen Preisen sind heute in guten Lagen keine Wohnungen mehr zu bekommen.

Die Kaufnebenkosten

Nur in seltenen Fällen finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis und noch seltener die Nebenkosten. Zumindest diese sollte ein Investor aufbringen. Dies sind in erster Linie: - Maklercourtage von bis zu sechs Prozent des Kaufpreises plus 19 % MWST - Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 (Sachsen) und 6,5 Prozent (Thüringen) je nach Bundesland - Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund zwei Prozent des Kaufpreises.

Die Steuer

Eine Investition in Immobilien ist vor allem für Leute interessant, die viel Geld verdienen und hohe Steuern zahlen. Denn Sie können viele Kosten, die sie in diesem Zusammenhang tätigen, von der Steuer absetzen. Hier die wichtigsten:

  • Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen
  • Maklercourtage beim Kauf
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Pro Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten
  • Grundsteuer
  • Reparatur- und Renovierungskosten.

Diese einmaligen und fortlaufenden Kosten werden den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Sind die Kosten höher als die Einnahmen, ergeben sich Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Diese kann der Investor dann von den positiven Ergebnissen einer anderen Einkunftsart, zum Beispiel aus unselbständiger Tätigkeit (Angestellten-Verhältnis), abziehen und so die Steuerlast mindern.

Den Wert der Immobilie ermitteln

Die beste Immobilie ist natürlich die, die wenig kostet, gut liegt und viel Miete einbringt. Doch dieses ideale Objekt werden Sie natürlich nicht finden. Je toller der Standort, desto mehr Leute wollen das Objekt kaufen und treiben den Preis deswegen in die Höhe. Andererseits lassen sich gute Immobilien in toller Lage auch viel besser, sprich teurer vermieten. Was darf denn nun eine Immobilie kosten?

Eine wichtige Kennzahl ist der Mietmultiplikator. Experten sagen, dass eine Wohnimmobilie nicht mehr kosten soll als 25 bis 30 Jahreskaltmieten. Wenn eine Eigentumswohnung 1.500 Euro im Monat Nettokaltmiete einbringt, sind dies 18.000 Euro im Jahr und damit 450.000 Euro in 25 bzw. 540.000 Euro in 30 Jahren.

Diese Berechnung lässt Anschaffungskosten und fortlaufende Bewirtschaftungskosten außer Betracht. Daher gibt sie nur einen groben Anhaltspunkt dafür, ob eine angebotene Immobilie eher teuer oder günstig ist.

Die mögliche Rendite berechnen

Das teure Immobilien mit einem hohen Mietmultiplikator nur eine geringe Rendite bringt, soll diese Beispielrechnung verdeutlichen. Man bietet Ihnen ein Zweifamilienhaus zum Preis von einer Mio. Euro an. Die Mieteinnahmen betragen netto von beiden Parteien 25.000 Euro. Das ergibt einen Mietmultiplikator von 40.

Sie müssen jedoch auch berücksichtigen, dass es jährliche Bewirtschaftungskosten von 2.500 Euro gibt. Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen betragen nur 22.500 Euro. Da Sie zudem acht Prozent Kaufnebenkosten aufbringen müssen, beträgt die Gesamtinvestition 1,08 Mio. Euro. Das ergibt dann eine jährliche Nettorendite von nur 2,1 Prozent.

Fazit: Die Rendite ist viel zu gering. Denn wenn ein Mieter eine zeitlang die Miete nicht aufbringt, sinkt die Rendite weiter.

Renditen können auch sinken

Dass viel mehr für Immobilien spricht als dagegen, hat viele Ursachen und daran wird sich so schnell auch nichts ändern. Einmal erleben wir einen starken Zuzug von EU-Bürgern und Flüchtlingen, die mit Wohnungen versorgt werden müssen. Die Bürger von heute tendieren auch als Single eher zu größeren als kleineren Wohnungen. Ältere Leute wollen ihre viel zu großen Wohnungen, aus denen die Kinder längst ausgezogen sind, nicht aufgeben.

Dennoch dürfen wir nicht verschweigen, dass im Einzelfall die Renditen von Wohnungen auch sinken können. So kann sich das soziale Umfeld negativ entwickeln, weil die Bevölkerungsstruktur nicht mehr stimmt. Überraschende und teure Reparaturen können ins Kontor schlagen. Man fällt mehrmals auf falsche Mieter herein, die Mietzahlungen verweigern und nicht so schnell aus der Wohnung herausgeklagt werden können. Zudem kann es sein, dass man nach 15 oder 20 Jahren, wenn man die Wohnung verkaufen will, nicht den Käufer findet, der einem den vorgestellten Kaufpreis gibt.

Alternative: Immobilienfonds

Wer das Risiko einer hohen Investition und ein finanzielles Engagement über 15 Jahre und länger scheut, für den könnte ein Immobilienfonds eine interessante Alternative sein. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds heißen so, weil sie von einer begrenzten Anzahl von Anlegern meist sehr hohe Geldbeträge einsammeln, dieses Geld dann in Hotels, Einkaufszentren oder Bürotürme investieren und den Fonds schließen, sobald alle Anteile verkauft sind.

Auf diesem Sektor tümmeln sich viele Ganoven und Vertreter des grauen Kapitalmarkts, die in der Vergangenheit viele Millionen an Anlegergeldern vernichtet haben. Laien können kaum beurteilen, ob die Angaben in Verkaufsprospekten realistisch sind. Sie sollten lieber die Finger davon lassen. Weniger risikoreich, aber auch nicht ohne, sind offene Immobilienfonds. Zweck des Fonds ist auch hier, das eingesammelte Geld in Immobilien zu stecken. Kommt sehr viel Geld zusammen, wird der Fonds nicht geschlossen, sondern er kauft weitere Immobilien ein.

Die Vielzahl an Immobilien bedeutet auch eine gewisse Risikostreuung. Läuft es mal bei einer Mietimmobilie nicht so gut, können das die anderen ausgleichen. Die Fondsgesellschaft verwaltet für die Investoren die Immobilie. Mieteinnahmen minus Kosten sind die Erträge, die an die Eigentümer ausgeschüttet werden.

Aber: Wer Anteile an einem Immobilienfonds erwirbt, zahlt einen Ausgabeaufschlag von meist fünf Prozent. Hinzu addieren sich Verwaltungskosten zwischen 0,5 und zwei Prozent im Jahr, die die Rendite schmälern. Wer einen guten Fonds finden will, sollte sich für einen entscheiden, der eine gute Bewertung durch die Ratingagentur Feri Euro Rating bekommen hat.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de