Immobilie als Kapitalanlage: Die Rendite muss stimmen

Aufgrund mangelnder Anlagealternativen drängen immer mehr Anleger an den Immobilienmarkt. Die Corona-Krise hat diesen Trend bislang nicht gestoppt. Im Gegenteil, vielerorts sind die Preise für Wohnimmobilien auf Rekordniveau. Haupttreiber des Preisauftriebs sind – nach Ansicht von Experten – die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage, der Mangel an Bauland und bereitgestellten Objekten sowie das niedrige Zinsniveau. 

Das Betongold ist also wieder sehr gefragt. Sie müssen aber auch bedenken: Wer in Tagesgeld, Festgeld, Aktienfonds oder ETFsinvestiert, kommt zur Not relativ schnell wieder an sein Geld. Eine Immobilie dagegen ist immobil. Sie haben sich über Jahre verpflichtet, zumal beim Kauf einmalige Kosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten anfallen, die erstmal wieder verdient werden müssen. Möglicherweise ist zunächst sogar eine komplette Altbausanierung nötig. Diese Investition sollte daher gut überlegt sein. Lassen Sie uns Schritt für Schritt die wichtigsten Dinge durchleuchten.

Immobilien weiter im Aufwärtstrend

In Folge der Corona-Krise und steigender Preise erfreuen sich Immobilien im Umland immer größerer Beliebtheit. So verzeichnete das Internetportal „ImmoScout 24“ im Juni 2020 51 Prozent mehr Anfragen für Eigentumswohnungen im Umland der Städte im Vergleich zum Vorjahr. Die Nachfrage nach Häusern stieg um 48 Prozent. "Wegen Corona arbeiten viele Angestellte im Homeoffice. Das Pendeln zwischen Wohnort und Arbeit bleibt damit erspart. Gut möglich, dass dieser Trend nach der Pandemie anhält. Das Umland könnte so an Attraktivität gewinnen", erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer bei ImmoScout 24.

In die gleiche Richtung denkt auch Axel Guthmann, Leiter der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen: "Viele Städter merken gerade wie schön es wäre, einen Balkon zu haben oder besser noch einen Garten. Vielleicht machen es die Erfahrungen mit dem Dauer-Homeoffice möglich, dass künftig wieder mehr Menschen auf dem Land oder zumindest in den Vororten der Städte wohnen können. Welchen Wert ein zusätzliches Arbeitszimmer haben kann, das wird gerade in der Pandemie sehr deutlich." Raus aufs Land, heißt aber nicht, dass die Preise in der Stadt sinken. Laut "ImmoScout 24" sind die Kaufgesuche innerhalb der Städte ähnlich stark gestiegen wie im Umland. Die Nachfrage und damit der Druck auf die Preise bleibt also auch innerhalb der Städte weiterhin hoch.

Hinweis: Die Arbeit im Homeoffice ist während der Corona-Pandemie für eine Viezahl von Arbeitnehmern und Selbstständige zum Dauerzustand geworden. Den häuslichen Arbeitsplatz kann man in der Steuererklärung mit der neuenHomeoffice-Pauschale absetzen. So sind bis zu 600 Euro Steuerbonus drin.

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Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Die wichtigsten Vorteile von Anlageimmobilien

Für eine Investition in Wohneigentum gibt es viele Gründe: Wertbeständigkeit, Inflationsschutz, soziale Sicherheit und Unabhängigkeit von der Börse. Kapitalanleger genießen zudem Steuervorteile und meist auch attraktive Mietrenditen.

• Vermögensgewinn

  Mietimmobilien rechnen sich kurz- wie langfristig. Kurzfristig erzielen Vermieter eine Rendite auf ihr eingesetztes Kapital, langfristig steigert sich der Wert von Grundstück und Immobile.

• Wertstabilität

  Immobilienbesitz verbessert die Wertstabilität des Privat-vermögens, denn die Vermögenswerte verteilen sich auf verschiedene Anlageklassen. Die gezielte Aufteilung schützt gegen Ausfallrisiken und hartnäckige Krisen bei einzelnen Vermögensarten. Dadurch stabilisiert sich das Gesamtvermögen.

• Inflationsschutz

  Immobilienbesitz wirkt auch als Puffer gegen Inflation. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) herausfand, erzielten Investitionen in deutsche Wohngebäude im Zeitraum 1998 bis 2007 eine Durchschnittsrendite von 48 Prozent. Die Verbraucherpreise stiegen im gleichen Zeitraum aber nur um 13 Prozent. Unterm Strich verblieb demnach ein Realgewinn von 35 Prozent.

• Mieteinkünfte

  Vermieter profitieren von regelmäßigen Mieteinkünften. Herrscht Nachfrageüberhang auf der Mieterseite, können Vermieter Mietpreissteigerungen durchsetzen und so ihre Kapitalrendite erhöhen.

• Steuervorteile

  Ein wesentlicher Aspekt für den Erwerb einer Mietimmobilie sind attraktive Steuervorteile. Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen den Mieteinkünften gegenüber stellen. Da sich in Verbindung mit Gebäudeabschreibung, anfallendem Erhaltungsaufwand sowie Reparatur- und Verwaltungskosten meist ein negativer Saldo ergibt, erzielen Eigentümer Entlastung bei der Einkommensteuer.

• Zusatzrente

  Im Alter schlagen Wohneigentümer zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Vermögenswert der Immobilie und profitieren zusätzlich von der eingesparten Miete (Selbstnutzer) oder von regelmäßigen Mieteinkünften (Vermieter). Nach Expertenschätzungen verfügen Wohneigentümer über rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren.

Die schwerwiegendsten Nachteile von Anlageimmobilien

Eine Investition in eine Immobilie ist jedoch auch mit Risiken verbunden, die man vor einer Entscheidung kennen und einschätzen sollte:

• Mieterfreundliche Gesetzgebung

  Es kommt nicht selten vor, dass ein Mieter gar nicht oder nur einen Teil der Miete überweist. Die Mieter-freundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung macht es Vermietern schwer, Mietnomaden schnell los zu werden.

• Reparaturkosten

  Wer sich für eine Wohneinheit in einem großen Komplex entscheidet, hat nur wenig Einfluss auf Reparaturen und deren Höhe, die von einer Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Soziales Umfeld beeinflusst

• Miethöhe

  Ändert sich das soziale Umfeld im Laufe der Jahre, so kann dies zu sinkenden Mieten und sinkenden Erträgen führen.

• Zinsbindung und Höhe beeinflusst die Rendite

  Wer die Kredite beim Kauf der Immobilie nicht sehr langfristig, also mindestens 15 Jahre, absichert, läuft Gefahr, dass sich das Investment nach Ablauf der Zinsbindung aufgrund höherer Zinsen nicht mehr rechnet.

• Kapital steht für lange Zeit nicht zur Verfügung

  Fließen die gesamten Ersparnisse in den Kauf einer Immobilie, kann man über viele Jahre nicht mehr darüber verfügen. Muss das Haus oder die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden, weil man dringend Geld benötigt, drohen Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung für den vorzeitig beendeten Finanzierungskredit.

• Wenig Risikostreuung

  Für den Erwerb einer Immobilie muss eine Menge Geld eingesetzt werden, so dass in der Regel nicht mehr viel Kapital für andere Investments übrig bleibt. Erweist sich der Kauf – aus welchen Gründen auch immer – als Fehlinvestition, bedeutet das den Totalausfall.

• Verwaltungsaufwand

  Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, die nicht Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, muss man sich in der Regel nicht nur um die Mietersuche, sondern auch um Reparaturen, Beschwerden und die jährliche Mietnebenkostenabrechnung kümmern.

• Mietausfall

  Sie sind auf einen Mietnomaden hereingefallen, der die Miete monatelang nicht zahlt und zudem die Wohnung zumüllt. Dagegen können Sie sich jedoch mit einer relativ günstigen Mietausfallversicherung schützen.

Welche Faktoren machen eine gute Anlageimmobilie aus?

Worauf Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie sonst achten sollten

Der richtige Kaufpreis

Neben der sorgfältigen Auswahl von Lage und Objekt muss die Baufinanzierung optimal auf die eigenen Finanzen abgestimmt sein. Egal, ob Käufer die Immobilie selbst nutzen oder Mieteinnahmen erzielen wollen, die Finanzierung sollte langfristig tragfähig sein. Experten raten zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf. Mehr ist auf jeden Fall besser, denn viele Banken vergeben Topkonditionen erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Dabei sind die Nebenkosten nicht zu vergessen. Denn die Gebühren für Makler, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag können die Erwerbskosten um bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises verteuern.

Neben der Forderung nach mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfehlen Experten als maximal zu rechtfertigenden Kaufpreis für eine Wohnimmobilie 20 Jahres-Kaltmieten. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro entspricht dies 192.000 Euro. Die gleiche Faustregel gilt im Übrigen für eigengenutzte Immobilien. Auch diese sollten nach 20 Jahren durch die – theoretisch gezahlten – 20 Jahreskaltmieten abgezahlt sein. Vor wenigen Jahren galt noch die 15fache Nettokaltmiete als realistische Obergrenze, doch zu solchen Preisen sind heute in guten Lagen keine Wohnungen mehr zu bekommen.

Die Kaufnebenkosten

Nur in seltenen Fällen finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis und noch seltener die Nebenkosten. Zumindest diese sollte ein Investor aufbringen. Dies sind in erster Linie:

• Maklercourtage von bis zu sechs Prozent des Kaufpreises plus 19 Prozent Mehrwertsteuer
• Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 (Sachsen) und 6,5 Prozent (Thüringen) je nach Bundesland
• Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund zwei Prozent des Kaufpreises

Die Steuer

Eine Investition in Immobilien ist vor allem für Leute interessant, die viel Geld verdienen und hohe Steuern zahlen. Denn Sie können viele Kosten, die sie in diesem Zusammenhang tätigen, von der Steuer absetzen. Hier die wichtigsten:

• Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen
• Maklercourtage beim Kauf
• Notar- und Gerichtskosten
• Pro Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten
• Grundsteuer
• Reparatur- und Renovierungskosten.

Diese einmaligen und fortlaufenden Kosten werden den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Sind die Kosten höher als die Einnahmen, ergeben sich Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Diese kann der Investor dann von den positiven Ergebnissen einer anderen Einkunftsart, zum Beispiel aus unselbständiger Tätigkeit (Angestellten-Verhältnis), abziehen und so die Steuerlast mindern. Falls bei Ihnen Fragen zum Thema Grundsteuer auftreten, haben wir alle wichtigen Informationen in einem weiteren Artikel genauer beantwortet.

Den Wert der Immobilie ermitteln

Die beste Immobilie ist natürlich die, die wenig kostet, gut liegt und viel Miete einbringt. Doch dieses ideale Objekt werden Sie natürlich nicht finden. Je toller der Standort, desto mehr Verbraucher möchten das Objekt kaufen und treiben den Preis deswegen in die Höhe. Andererseits lassen sich gute Immobilien in toller Lage auch viel besser, sprich teurer vermieten. Was darf denn nun eine Immobilie kosten?

Eine wichtige Kennzahl ist der Mietmultiplikator. Experten sagen, dass eine Wohnimmobilie nicht mehr kosten soll als 25 bis 30 Jahreskaltmieten. Wenn eine Eigentumswohnung 1.500 Euro im Monat Nettokaltmiete einbringt, sind dies 18.000 Euro im Jahr und damit 450.000 Euro in 25 bzw. 540.000 Euro in 30 Jahren.

Diese Berechnung lässt die Kaufnebenkosten und fortlaufende Bewirtschaftungskosten außer Betracht. Daher gibt sie nur einen groben Anhaltspunkt dafür, ob eine angebotene Immobilie eher teuer oder günstig ist.

Die mögliche Rendite berechnen

Dass teure Immobilien mit einem hohen Mietmultiplikator nur eine geringe Rendite bringen, soll diese Beispielrechnung verdeutlichen. Man bietet Ihnen ein Zweifamilienhaus zum Preis von einer Million Euro an. Die Mieteinnahmen betragen netto von beiden Parteien 25.000 Euro. Das ergibt einen Mietmultiplikator von 40.

Sie müssen jedoch auch berücksichtigen, dass es jährliche Bewirtschaftungskosten von 2.500 Euro gibt. Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen betragen nur 22.500 Euro. Da Sie zudem acht Prozent Kaufnebenkosten aufbringen müssen, beträgt die Gesamtinvestition 1,08 Millionen Euro. Das ergibt dann eine jährliche Nettorendite von nur 2,1 Prozent. 

Fazit: Die Rendite ist viel zu gering. Denn wenn ein Mieter eine Zeitlang die Miete nicht aufbringt, sinkt die Rendite weiter.

Achtung: Renditen können auch sinken

Dass viel mehr für Immobilien spricht als dagegen, hat viele Ursachen und daran wird sich so schnell auch nichts ändern. Einmal erleben wir einen starken Zuzug von EU-Bürgern und Flüchtlingen, die mit Wohnungen versorgt werden müssen. Die Bürger von heute tendieren auch als Single eher zu größeren als kleineren Wohnungen. Ältere Leute wollen ihre viel zu großen Wohnungen, aus denen die Kinder längst ausgezogen sind, nicht aufgeben. 

Dennoch dürfen wir nicht verschweigen, dass im Einzelfall die Renditen von Wohnungen auch sinken können. So kann sich das soziale Umfeld negativ entwickeln, weil die Bevölkerungsstruktur nicht mehr stimmt. Überraschende und teure Reparaturen können ins Kontor schlagen. Man fällt mehrmals auf falsche Mieter herein, die Mietzahlungen verweigern und nicht so schnell aus der Wohnung herausgeklagt werden können. Zudem kann es sein, dass man nach 15 oder 20 Jahren, wenn man die Immobilie verkaufen will, nicht den Käufer findet, der einem den vorgestellten Kaufpreis gibt.

Immobilie als Kapitalanlage: Die richtige Finanzierung wählen

Aktuell profitieren Sie als Immobilienkäufer von niedrigen Zinsen und verbraucherfreundlichen Rahmenbedingungen. Laut einer Statistik der der Deutschen Bank muss ein bundesdeutscher Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für einen Hauskauf betreiben als noch im Jahr 2000.

Günstige Zinsen sichern

Einen Baukredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren gibt es in Minizins-Zeiten bereits für deutlich weniger als zwei Prozent Effektivzins. Dieses niedrige Zinsniveau ermöglicht eine hohe Tilgungsleistung. Dies erlaubt Ihnen sehr genau festzulegen, auf wie viele Jahre Sie Ihre Baufinanzierung anlegen möchten. 

Mithilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe können Sie steuern, ob das Objekt in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren abgezahlt sein soll. Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zurückbezahlt, verteilt die Bank in einigen Fällen einen Zinsnachlass.

Zinsbindung 10 Jahre, Kredit 300.000 Euro, 3,5 Prozent Anfangstilgung, 80 % Beleihung / Quelle: Biallo-Baufinanzeirungs-Vergleich; Stand: 22. Dezember 2020; Angaben ohne Gewähr. 

Komplettdarlehen – das Volltilgerdarlehen

Wer bereits in seinen eigenen vier Wänden wohnt und sich eine Zweitimmobilie lediglich als Geldanlage anschaffen möchte, der sollte eine Komplettfinanzierung wählen – in Form eines Volltilgerdarlehens. Diese Finanzierungsvariante bietet Ihnen absolute Kalkulationssicherheit, denn am Ende der Kreditlaufzeit sind Sie komplett schuldenfrei. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Raten für Volltilgerdarlehen deutlich erschwinglicher als in Hochzinsphasen. Je nach Kredithöhe und Finanzkraft sind zurzeit Komplettfinanzierungen mit Laufzeiten von unter 20 Jahren ohne weiteres möglich. 

Nachteil: Damit die Immobilie am Ende der Laufzeit komplett schuldenfrei ist, müssen Sie eine hohe Tilgungsrate akzeptieren, meist drei bis vier Prozent der Darlehenssumme. Trotz des gegenwärtigen Zinsniveaus sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie langfristig diese hohen Tilgungsraten stemmen können. Ist das der Fall, ist ein Volltilgerdarlehen ein durchaus sinnvolles Instrument, um die Wohnung oder das Haus schnell und planbar schuldenfrei zu bekommen.

Finanzierung nicht auf Kante nähen

Der Kauf einer Mietimmobilie bedeutet in aller Regel eine langjährige Belastung. Zwar erzielen Sie als Eigentümer regelmäßige Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Instandhaltung oder Reparatur können die Kalkulation ins Wanken bringen. 

Ein finanzielles Polster für unkalkulierbare Mehrkosten ist ein Muss. Baufinanzierungsexperten empfehlen rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf die hohe Kante zu legen.

Alternative: Immobilienfonds oder Immobilien-Crowdinvesting

Immobilienfonds

Wer das Risiko einer hohen Investition und ein finanzielles Engagement über 15 Jahre und länger scheut, für den könnte ein Immobilienfonds eine interessante Alternative sein. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds. Geschlossene Fonds heißen so, weil sie von einer begrenzten Anzahl von Anlegern meist sehr hohe Geldbeträge einsammeln, dieses Geld dann in Hotels, Einkaufszentren oder Bürotürme investieren und den Fonds schließen, sobald alle Anteile verkauft sind. 

Auf diesem Sektor tummeln sich viele Ganoven und Vertreter des grauen Kapitalmarkts, die in der Vergangenheit viele Millionen an Anlegergeldern vernichtet haben. Laien können kaum beurteilen, ob die Angaben in Verkaufsprospekten realistisch sind. Sie sollten lieber die Finger davon lassen. Weniger risikoreich, aber auch nicht ohne, sind offene Immobilienfonds. Zweck des Fonds ist auch hier, das eingesammelte Geld in Immobilien zu stecken. Kommt sehr viel Geld zusammen, wird der Fonds nicht geschlossen, sondern er kauft weitere Immobilien ein. 

Die Vielzahl an Immobilien bedeutet auch eine gewisse Risikostreuung. Läuft es mal bei einer Mietimmobilie nicht so gut, können das die anderen ausgleichen. Die Fondsgesellschaft verwaltet für die Investoren die Immobilie. Mieteinnahmen minus Kosten sind die Erträge, die an die Eigentümer ausgeschüttet werden.

Aber: Wer Anteile an einem Immobilienfonds erwirbt, zahlt einen Ausgabeaufschlag von meist fünf Prozent. Hinzuaddieren sich Verwaltungskosten zwischen 0,5 und zwei Prozent im Jahr, die die Rendite schmälern. Wer einen guten Fonds finden will, sollte sich für einen entscheiden, der eine gute Bewertung durch die Ratingagentur Feri Euro Rating bekommen hat.

Immobilien-Crowdinvesting

Eine relativ neue Anlageform ist das Immobilien-Crowdinvesting. Ähnlich wie beim Crowdfunding, bei dem viele Kapitalgeber in eine Unternehmensidee, soziale oder ökologische Projekte investieren, finden sich auch hier viele Investoren über Internetplattformen zusammen, um größere Immobilienprojekte gemeinsam zu finanzieren. In diesem Zusammenhang können auch Projekte im nachhaltigen Bauen wie beispielsweise Green Buildings genannt werden.

Im Gegensatz zu Immobilienfonds hat man hier die Möglichkeit, sich für ein konkretes Objekt zu entscheiden. Der große Vorteil: Man kann kleinere Beträge in verschiedene Immobilien mit unterschiedlichen Laufzeiten stecken, so dass man sowohl das Risiko minimiert als auch finanziell flexibel bleibt. Darüber hinaus muss man sich weder um Verwaltung noch Mietersuche kümmern, was allerdings auch die Rendite schmälert.