Auf einen Blick
  • Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer fällt Grundsteuer an.

  • Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt und ist immer an das Objekt gebunden, nicht an den Eigentümer.

  • Wie die Grundsteuer bis Ende 2024 berechnet wird, welche Grundsteuerarten es gibt und was für Vermietung und steuerliche Absetzbarkeit gilt.
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In Deutschland fällt für Besitzerinnen und Besitzer von Immobilien und Grundstücken jährlich Grundsteuer für ihr Eigentum an. Sie bezieht sich auch auf Erbbaurechte. Gemeinden und Städte setzen die Grundsteuer fest und schicken Eigentümern einen Grundsteuerbescheid.

Was genau die Grundsteuer ist, welche unterschiedlichen Grundsteuerarten es gibt und wie die Grundsteuer noch bis Ende des Jahres 2024 berechnet wird, erklärt Ihnen dieser Ratgeber.

  • Biallo-Lesetipp: Wie die neue Grundsteuer ab 2025 nach der Grundsteuerreform berechnet wird und welche Regeln dabei genau gelten, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.

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Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe auf Grundbesitz. Sie spülte im vergangenen Jahr rund 14,6 Milliarden Euro in die Kassen der Städte und Kommunen und stellt damit nach der Gewerbesteuer deren zweitwichtigste Einnahmequelle dar.

Was wird besteuert?

Eigennutzer von Immobilien, Wohnungsvermieter, Land- und Forstwirte und Verpächter von Gewerbe- und Agrarflächen müssen Grundsteuer zahlen. Sie werden von ihrer jeweiligen Kommune direkt zur Kasse gebeten.

 

Arten von Grundsteuer: Grundsteuer A und Grundsteuer B

Für land- und forstwirtschaftliche Flächen wird die oft nur moderate Grundsteuer A erhoben – für den übrigen Grundbesitz die jetzt schon deutlich höhere Grundsteuer B.

Welche zum Teil krassen Unterschiede es dabei zwischen einzelnen Kommunen gibt, zeigt ein kurzer Fokus auf Niedersachsen: Bei den insgesamt 944 Städten und Gemeinden dieses Bundeslandes reicht die Spannweite bei der Grundsteuer A von 270 Prozent (Ruhen im Landkreis Gifhorn) bis 690 Prozent (Stadt Bremervörde im Landkreis Rotenburg/Wümme). Bundesweit einsamer Spitzenreiter bei dieser für Landwirte wichtigen Kommunalabgabe sind zwei Gemeinden in Baden-Württemberg mit jeweils 1.900 Prozent (Bad Herrenalb und Bad Wildbad). 

Den geringsten Hebesatz bei der Grundsteuer B in Niedersachsen meldet mit 250 Prozent Gorleben (Landkreis Lüchow-Dannenberg), den höchsten Wert verzeichnet mit 640 Prozent Ritterhude (Landkreis Osterholz). Bundesweiter Spitzenreiter ist hier die hessische Gemeinde Lautertal im Odenwald mit sagenhaften 1.050 Prozent.

Hinweis: Ab 2025 wird es mit der Neueinführung der Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke) eine weitere Grundsteuerart geben. Mit ihr können Kommunen einen eigenen Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur neuen Grundsteuer ab 2025.

  • Biallo-Tipp: Die Hebesätze aller deutschen Städte und Gemeinden kann man kostenfrei unter www.destatis.de einsehen (Suchwort „Hebesätze der Realsteuern“).

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Grundsteuer berechnen: Wie wird die Grundsteuer bis Ende 2024 ermittelt? 

Die Grundsteuer wird derzeit in einem dreistufigen Verfahren in Zusammenarbeit der Finanzämter mit den Städten und Gemeinden berechnet. Dabei gilt folgende Formel:

Formel zur Berechnung der Grundsteuer aktuell

Folgende Formel gilt aktuell für die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer:

  • Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer 

Einheitswert, Hebesatz & Grundsteuermessbetrag

Die Finanzämter übernehmen in diesem System die Bewertung der Grundstücke als Basis für die Steuererhebung: 

  • Feststellung des Einheitswertes durch das Finanzamt
  • Festsetzung des Grundsteuermessbetrages

Die Kommunen legen autonom den örtlichen Hebesatz fest und kassieren die Grundsteuer:

  • Festsetzung der Grundsteuer anhand des kommunalen Hebesatzes.

Vereinfacht zusammengefasst: Zunächst wird bislang vom Finanzamt der Einheitswert festgestellt und per Einheitswertbescheid an den Eigentümer bekannt gegeben. Das Finanzamt setzt dann per Bescheid den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde setzt auf Basis dieser Feststellungen und den von ihr bestimmten Hebesätzen die Grundsteuer fest.

Fehlende Einheitsbewertung sorgt für abweichende Grundsteuern

Das System der Einheitsbewertung im alten Bundesgebiet sah eigentlich vor, dass alle sechs Jahre eine allgemeine Wertfeststellung für den gesamten Immobilienbestand durchzuführen ist. Doch die einzige Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 1964. Die eigentliche Bewertungsarbeit durch die Finanzämter war so aufwendig, dass die Werte allerdings erst zum 1. Januar 1974 feststanden – die Erfahrungen mit dieser Kampagne führten letztlich dazu, dass danach jede weitere Hauptfeststellung unterblieb. In den fünf neuen Bundesländern unterblieb nach der Grenzöffnung von vornherein jede neue Einheitsbewertung – dort gelten bis dato die Werte, die zuletzt zum 1. Januar 1935 festgestellt wurden.

Für etwa gleichwertige Grundstücke werden dadurch vielfach stark voneinander abweichende Grundsteuern fällig. Für die Verfassungsrichter aus Karlsruhe der wesentliche Grund, das gesamte System im April 2018 als verfassungswidrig zu kippen und die Grundsteuerreform auf den Weg zu bringen, mit der ab 2025 die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell als unbürokratische und verfassungskonforme Regelung in Kraft treten soll.

 

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Bei Miet- und Pachtobjekten wird die Grundsteuerlast in der Regel über die Mietnebenkosten oder indirekt über einen von vornherein höheren Pacht- oder Mietpreis auf den Mieter oder Pächter abgewälzt. Voraussetzung für eine Umlage ist jedoch eine Regelung im entsprechenden Miet- oder Pachtvertrag.

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Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

Vermieter, Landwirte und Betriebe können die Grundsteuer in ihrer Einkommensteuererklärung als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzen. Trägt der Mieter oder Pächter diese Abgabe, sind die weiterbelasteten Nebenkosten im Gegenzug als Einnahme zu erfassen.

  • Biallo-Tipp: Steht Wohn- oder Gewerberaum leer, weil Sie keinen Mieter oder Pächter finden, können Sie auch den Erlass der Grundsteuer beantragen. Für 2021 muss der Antrag bis 31. März 2022 beim Steueramt Ihrer Gemeinde eingehen. In Hamburg, Bremen und Berlin ist das Finanzamt zuständig. Wichtig: Sie müssen darlegen, dass Sie den Leerstand nicht verschuldet haben.

Welche Objekte sind steuerbefreit?

Nicht alle Grundbesitzer müssen die kommunale Abgabe bezahlen. Steuerbefreit sind insbesondere alle Liegenschaften, die Bund, Ländern und Kommunen direkt gehören. Aber auch die Kirchen und andere gemeinnützige Organisationen genießen das Privileg der Steuerfreiheit.

Biallo-Tipp:

Vor der Grundsteuer kommt die  Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer zahlen sie beim  Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Bundesland.
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Über den Autor Michael Schreiber

Hat Steuerrecht studiert und ist als Diplom-Finanzwirt (FH) seit 35 Jahren Finanzbeamter, davon seit 24 Jahren Betriebsprüfer und seit 2009 Sachgebietsleiter in einem Finanzamt für Großbetriebsprüfung. Seit 1991 schreibt er nebenberuflich über Steuer- und Geldanlagethemen. Seine Schwerpunkte sind dabei steuerliche Gestaltungsfragen, Geldanlagen im Wertpapier- und Immobilienbereich, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie allgemeine Verbraucherthemen rund um die Themen Geld, Versicherungen, Miete, Recht, Verkehr, Ehe und Familie.

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