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  • Wie viel ist Ihr Grundstück eigentlich wert? Wenn Sie das wissen möchten, finden Sie mit dem Bodenrichtwert eine Orientierungsgröße.

  • Auch bei der Besteuerung eines Grundstücks spielt der Bodenrichtwert eine Rolle.

  • In unserem Ratgeber erläutern wir, wonach sich der Bodenrichtwert richtet, was nicht in diesen einfließt und wie Interessierte ihn für ein konkretes Grundstück erfahren.
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Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, finden Sie im Bodenrichtwert einen Anhaltspunkt, wie viel das Grundstück wert ist. Bodenrichtwerte werden offiziell erhoben und sind für Interessierte unkompliziert einsehbar. Auch bei der Ermittlung der Grundsteuer fließt der Bodenrichtwert mit ein. Anders als beim Einheitswert, bezieht sich der Bodenrichtwert allerdings nur auf das Grundstück - eine etwaige Bebauung bleibt unberücksichtigt.

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Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Preis für eine Anzahl ähnlicher Grundstücke. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln ihn aus den von ihnen geführten Kaufpreissammlungen. Zu einer Richtwertgruppe - sogenannte Bodenrichtwertzonen - können die Grundstücke einer Straße, von Stadtteilen oder ganzen Ortschaften gehören. Zudem stellen die Gutachterausschüsse die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dar (§ 196 Baugesetzbuch).

Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Dabei geht es nur umdas Bauland - nicht um darauf gebaute Gebäude. Es wird gewissermaßen so getan, als stünde kein Gebäude auf dem Grundstück. Je nach Bundesland müssen die Gutachterausschüsse mindestens alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte für Bauland ermitteln. Der Bodenrichtwert macht den Grundstücksmarkt transparenter und fließt in die Ermittlung der Grundsteuer ein.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?

Der Bodenrichtwert ist nicht identisch mit dem Grundstückspreis. Während es sich bei dem Bodenrichtwert um einen Durchschnittspreis einer Anzahl von Grundstücken handelt, fließen in den Grundstückspreis auch individuelle Faktoren ein - etwa der Schnitt des Grundstücks,die Bodenbeschaffenheit und der Grad der Erschließung.

Wenn Sie den Preis eines Grundstücks ermitteln möchten, finden Sie im Bodenrichtwert jedoch einen guten Anhaltspunkt. Eine Wertermittlung, bei denen weitere Faktoren mit einfließen, ist über das sogenannte Vergleichswertverfahren möglich.

 

Wie kann ich den Bodenrichtwert ermitteln?

Den Bodenrichtwert müssen Sie als Grundstückseigentümer oder als Kaufinteressent nicht selbst ermitteln. Dies geschieht durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie führen Kaufpreissammlungen. Je nach Bundesland gibt es die aktuellen Werte mindestens alle zwei Jahre. Sie sind für Interessierte öffentlich einsehbar.

 

Wie setzt sich der Bodenrichtwert zusammen?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus zahlreichen Grundstücksverkäufen. Im Baugesetzbuch ist in Paragraf 196 geregelt: “Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.”

 

Bodenrichtwert berechnen: Wie geht das?

Der Bodenrichtwert ist angegeben in Euro pro Quadratmeter. Grundstücksbesitzer müssen Sie also lediglich den Bodenrichtwert je Quadratmeter mit der Anzahl der Quadratmeter Ihres Grundstücks multiplizieren.

  • Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert bei 200 Euro je Quadratmeter, beträgt er für ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück entsprechend 200.000 Euro.
 

Wo finde ich die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte müssen veröffentlicht werden. Das bestimmt Paragraf 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs. Dafür gibt es Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Interessierte können diese entweder über die Bauämter oder Vermessungs- und Katasterämter erfragen. Sie sind aber auch online einsehbar.

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BORIS-D: Bodenrichtwert Deutschland nach Bundesland

Mit BORIS-D wurde ein Informationssystem über Bodenrichtwerte für ganz Deutschland geschaffen. Ziel ist es, Bodenrichtwerte zentral länderübergreifend online zugänglich zu machen. Zusätzlich gibt es die amtlichen Auskunftsportale der Bundesländer. Auf der Internetseite von BORIS-D findet sich eine Deutschlandkarte, über die man die Bodenrichtwerte am gewünschten Ort ermitteln kann. Jedoch sind dort die Bodenrichtwerte nicht für alle Bundesländer verfügbar.

Bodenrichtwerte deutschlandweit

Die verfügbaren und veröffentlichten Bodenrichtwerte der Bundesländer finden Sie online auch auf den amtlichen Auskunftsportalen der einzelnen Bundesländer:

Bodenrichtwertkarte

Über Bodenrichtwertkarten können Sie ganz leicht einsehen, wie hoch der Bodenrichtwert im betreffenden Gebiet ist. Auf BORIS-D wählen Sie einfach das entsprechende Bundesland aus, zoomen und klicken ins entsprechende Gebiet. In großen Städten gibt es viele verschiedene Richtwertzonen, in ländlichen Regionen sind es meist größere Flächen.

 

Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Wo sind die Unterschiede?

Der Verkehrswert eines Grundstücks ist sein Marktwert, der zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden könnte (§ 194 Baugesetzbuch). Der Bodenrichtwert kann wesentliche Grundlage sein, um den Verkehrswert zu ermitteln.

Der Verkehrswert kann jedoch deutlich vom Bodenrichtwert abweichen. Ein Grund hierfür kann zum Beispiel der Zuschnitt des Grundstücks sein. So kann etwa eine schlauchartige Form des Grundstücks den Verkehrswert drücken, da dann eine Bebauung schwieriger sein kann als bei einem in alle Richtungen gleichmäßiger geformten Grundstück. Auch durch die Lage innerhalb einer Richtwertzone kann der Verkehrswert eines Grundstücks deutlich vom Bodenrichtwert abweichen. So können zwei Grundstücke in der gleichen Richtwertzone liegen, eines findet sich jedoch nahe einer viel befahrenen Straße.

Wie realistisch ist der Bodenrichtwert?

Wenn Sie den Wert eines Grundstücks erfahren möchten, haben Sie mit dem Bodenrichtwert einen Anhaltspunkt. Wie oben genannt, gibt es jedoch für einen Grundstückskauf oder -verkauf wichtige Faktoren, die er nicht berücksichtigt. Zudem kann der angegebene Bodenrichtwert je nach Bundesland bis zu zwei Jahre alt sein. In dieser Zeit kann sich am Grundstücksmarkt viel verändert haben. Nicht zuletzt ist ein Grundstückskauf eine Sache von Angebot und Nachfrage: Selbst ein von einem Profi ermittelter Verkehrswert kann unrealistisch sein, wenn es einfach keinen Kaufinteressenten gibt.

 

Grundstückspreis: Welchen Einfluss hat der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf?

Der Bodenrichtwert ist bei einem Grundstückskauf oder -verkauf ein Anhaltspunkt, berücksichtigt aber nicht alle für den Kauf oder Verkauf wesentlichen Fragen.

Ausführliche Informationen zur Wertermittlung finden Sie in einem weiteren Ratgeber auf biallo.de.


Über die Autorin Sabina Hoerder
Studiert habe ich Germanistik und Soziologie in Osnabrück. Nach Praktika bei ZDF, taz, NDR und Co. sowie freier Mitarbeit bei der Neuen Osnabrücker Zeitung folgte mein Volontariat bei biallo.de. Seit 2009 bin ich Redakteurin.   Berufsbegleitend habe ich Umweltwissenschaften studiert und mich auf den Bereich Energie spezialisiert. Für biallo.de bearbeite ich unter anderem Themen wie den Stromanbieterwechsel oder Energiesparmöglichkeiten im Haus.   Vorwiegend kümmere ich mich im Moment um unsere Print-Aktivitäten. Ich betreue unser „Thema der Woche“ sowie Serien, die wir an Tageszeitungen deutschlandweit liefern.
  Sabina Hoerder