Tilgungsrechner: Passende Tilgung berechnen

Tilgungsrechner: Monatliche Rate und Restschuld berechnen

Wer eine Immobilie kauft, zahlt den Preis dafür so gut wie nie sofort. Es ist fast immer so: Man hat einen Teil des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten im Laufe der vergangenen Jahre zusammengespart. Und den Rest lässt man sich von einer Bank, einer Sparkasse, Bausparkasse oder Versicherung als Darlehen geben.

Das Kreditinstitut erwartet vom Käufer, dass er Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten und die Grunderwerbsteuer aus der eigenen Tasche zahlt. Und dann am besten noch einmal mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringt, so dass sie nur noch maximal 80 Prozent des Kaufpreises als Kredit finanziert.

Das Darlehen zahlt der Käufer anschließend monatlich in gleich bleibend hohen Raten zurück. Vorher hat der Käufer jedoch zwei Fragen zu beantworten:

• Über wie viele Jahre soll der Zins gesichert sein?
• Wie hoch ist für mich die optimale Tilgung?

Zinsbindung

Die Frage der Zinsbindung kann man so beantworten: Die Baufinanzierungszinsen sind derzeit so niedrig wie noch nie seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland. Allerdings werden sie aller Voraussicht nach irgendwann wieder ansteigen. Wann genau dies der Fall sein wird, kann niemand mit absoluter Sicherheit sagen.

Aus diesem Grund sollte man sich aktuell für eine Zinssicherheit von mindestens zehn, besser noch 15 oder 20 Jahre entscheiden. Baukredite mit längerer Laufzeit sind zwar etwas teurer als ein Zehn-Jahres-Darlehen. Doch diesen kleinen Nachteil sollte man in Kauf nehmen und sich auf lange Zeit das extrem günstige Zinsniveau sichern.

Tilgung

Bei der Tilgung ist es wichtig zu wissen: Die monatliche Rate, die Sie an das Kreditinstitut zahlen, setzt sich immer aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Wegen der niedrigen Zinsen bleibt mehr Spielraum für einen höheren Tilgungsanteil übrig.

Dieser Tilgungsanteil sollte aktuell mindestens drei Prozent pro Jahr betragen. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro wären das auf den ersten Blick 15.000 Euro pro Jahr oder 1.250 Euro pro Monat. Da sich aber schon im ersten Monat das Darlehen um diese 1.250 Euro verringert, steigt der Tilgungsanteil im nächsten Monat auf 1.251,56 an. Und so steigt von Monat zu Monat der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt. Und so hat man nach 15 Jahren nicht 15 mal 15.000 gleich 225.000 Euro getilgt, sondern gut 252.000 Euro. Die Restschuld beträgt 247.657 Euro.

Tilgungsrechner

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie bequem testen, wie hoch die Tilgung ist, die Sie monatlich stemmen können. Im ersten Schritt geben Sie den Kreditbedarf ein und anschließend die Zinsbindung. Wir haben 15 Jahre voreingestellt. Sie können aber auch zehn, zwölf, 20, 25 oder 30 Jahre wählen. Im nächsten Schritt wählen Sie je nach Laufzeit des Kredits den entsprechenden Zins aus unserem Baufinanzierung-Vergleich.

Da Verbraucher in der Praxis nur selten den niedrigsten Zins erhalten, wählen Sie vorsichtshalber den vom 10. Platzierten und tragen diesen in das Feld "Sollzinssatz" ein. Wenn Sie die voreingestellte Tilgung von drei Prozent belassen, können Sie sich den Tilgungsplan anzeigen lassen. Es sei denn, Sie wissen, dass Sie jedes Jahr eine bestimmte Sondertilgung leisten können. In diesem Fall noch dieses Feld ausfüllen.

Der Tilgungsplan, den Sie sich auch als PDF-Dokument anzeigen lassen können, zeigt nun auf, wie hoch die monatliche Belastung ist, die Höhe der monatlichen Zinsen und der Tilgung. Ganz am Ende wird Ihnen die Restschuld angezeigt. Sie könnten sogar noch mehr zurückzahlen als der angezeigte Betrag? Gehen Sie über den Browser auf die vorherige Seite des Tilgungsrechners zurück und erhöhen die Tilgung auf beispielsweise vier Prozent.

Um beim Beispiel des Kredits über 500.000 Euro zu bleiben: Die monatliche Rate steigt in diesem Fall von 1.879 auf 2.295 Euro. Die Restschuld sinkt durch die um ein Prozent höhere Tilgung auf dann nur noch 163.544 statt 247.657 Euro.

Das heißt: Auch wenn die Zinsen in 15 Jahren wesentlich höher sind, kann man den Kredit weiter bedienen, weil diese Zinsen dann auf einen viel kleineren Kredit entfallen. Vor der dann fälligen Anschlussfinanzierung brauchen Sie keine Angst zu haben.

Unser Tilgungsrechner zeigt zudem: Selbst kleine Erhöhungen der Tilgung wirken langfristig sehr positiv. Wer sich ein Prozent mehr Tilgung nicht leisten kann, sollte es mal mit 0,25 Prozent mehr versuchen. Im gleichen Beispiel steigt die monatliche Rate von 1.879 auf 1.983 Euro. Und die Restschuld geht um gut 20.000 auf dann nur 226.630 herunter.

Außerdem zeigt unser Tilgungsrechner auch die Wirkung bei einem Volltilgerdarlehen. Wer ein Darlehen in zehn Jahren komplett zurückzahlen will, muss einen Tilgungssatz von um die 9,25 Prozent wählen.

Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren sind es acht Prozent. Und wer sich für ein Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren entscheidet, braucht wegen der längeren Laufzeit nur 4,5 Prozent im Jahr tilgen um am Ende schuldenfrei zu sein.

Sondertilgung

Mit Sondertilgungen können Sie die Zinskosten senken und die Restschuld verringern. Unser Tilgungsrechner ermittelt für Sie, wie sich Sondertilgungen auf Ihren konkreten Kredit auswirken. Dabei können Sie entweder eingeben, dass Sie regelmäßig jedes Jahr eine Sondertilgung leisten. Beispielsweise könnten jährlich 2.000 Euro aus einer möglichen Jahresprämie oder einer Steuererstattung in den Kredit fließen. Oder Sie berechnen, wie sich eine einzelne Sondertilgung auswirkt.

Je früher Sie Sondertilgungen leisten, desto besser. Beispiel: Sie haben einen Kredit über 200.000 Euro aufgenommen bei 15 Jahren Zinsbindung, einem Sollzins von 1,5 Prozent und einer Tilgung von 2,5 Prozent. Leisten Sie auch nur eine einzige Sondertilgung in Höhe von 5.000 Euro nach zwei Jahren, beträgt die Restschuld am Ende der Zinsbindung 115.401,94 Euro. Ohne Sondertilgung wären es 120.885,33 Euro – also 5.000 Euro mehr wegen der nicht geleisteten Sondertilgung sowie 483,39 Euro mehr an Zinskosten. Sie sparen also durch die einmalige Sondertilgung fast 500 Euro an Zinskosten. Geringer fällt die Ersparnis aus, wenn die Sondertilgung erst später in den Kredit fließt. Denn dann ist der Zeitraum kürzer, in dem Sie keine Zinsen für die 5.000 Euro zahlen müssen. Bei einer Sondertilgung nach neun Jahren, beträgt die Ersparnis aber immerhin noch etwas mehr als 200 Euro.

Manche Banken verlangen Kosten für Sondertilgungen. Unser Tilgungsrechner hilft Ihnen dabei abzuschätzen, ob sich in einem solchen Fall Sondertilgungen für Sie lohnen.