Neue Regeln bei der Maklerprovision

Was ist die Aufgabe eines Maklers?

Viele Immobilienobjekte, seien es Bestandsimmobilien wie Häuser oder Eigentumswohnungen, bebaubare Grundstücke oder Neubauten, werden über Makler zum Kauf oder zur Vermietung angeboten. Als Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern erbringen Makler, je nach Auftragsumfang, verschiedene Leistungen. Dazu zählen:

• die Bewertung einer Immobilie
• Vermarktung des Objekts
• Auswahl an Kaufinteressenten
• Besichtigungstermine durchführen
• Verkaufsverhandlungen führen
• Aufsetzen des Kaufvertrages
• Begleitung zum Notartermin
• Objektübergabe
• Beratung nach dem Verkauf 

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

 Nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf erhalten Makler ihre Vergütung – Maklerprovision oder Maklerkaution genannt. Diese Kosten machen – aus Käufersicht – einen großen Posten der Erwerbsnebenkosten aus. Entsprechend erhöhen sie den Gesamtpreis des Kaufvorhabens und wirken sich somit auch auf den Umfang des benötigten Immobiliendarlehens aus.

Beispiel: Eine Käuferin möchte in Hamburg eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 350.000 Euro erwerben. Sie muss Maklerprovision in Höhe von 6,25 Prozent des Kaufpreises, also 21.875 Euro inklusive Mehrwertsteuer leisten, damit erhöht sich der Gesamtpreis ihres Kaufvorhabens auf 371.875 Euro. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (4,5 Prozent vom Kaufpreis, also 15.750) sowie Grundbuch- und Notargebühren. Insgesamt machen die Nebenkosten rund 13 Prozent – 45.500 Euro – aus, der Gesamtpreis beträgt somit 395.500 Euro. Da die Käuferin für den Immobilienerwerb rund 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung hat, muss sie für die restlichen Gesamtkosten ein Annuitätendarlehenaufnehmen. Die Tatsache, dass für den Kauf Maklerkosten anfallen, führt dazu, dass ihre benötigte Baufinanzierung 295.500 Euro statt 273.625 Euro beträgt.

Was bringt die Gesetzesreform zur Maklerprovision?

Die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Makler und den an einem Immobilienkauf Beteiligten werden zurzeit in den Paragrafen 652 bis 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.

Zum 23.12.2020 treten jedoch neue Bestimmungen in Kraft. Dann wird wirksam, was im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom Bundestag verabschiedet und vom Bundesrat am 5. Juni 2020 gebilligt wurde. Die entsprechenden Vorschriften des BGB werden damit neu gefasst.

 Das Gesetz hat das Ziel, die Verteilung der Maklerkosten zu vereinheitlichen, für Transparenz und Rechtssicherheit zu sorgen und die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie zu senken. Das soll es Verbraucherinnen und Verbrauchern erleichtern, ein Eigenheim zu erwerben. Ob dies durch die neuen Regelungen erreicht wird, ist umstritten. Ein Teil der Experten vermutet nun, dass zukünftig Verkäufer einfach den Immobilienpreis um den Betrag erhöhen, den sie selbst an den Makler zahlen müssen. Der höhere Kaufpreis wäre dann auch die Bemessungsgrundlage für die verbleibenden Kaufnebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten). Andererseits: Verkaufswillige können zwar ihren Anteil der Maklercourtage auf den Immobilienpreis draufschlagen. Trotzdem ist in der Regel nur der Preis durchzusetzen, den Käufer gewillt sind zu zahlen – der also der Marktsituation entspricht. Wer einen zu hohen Preis verlangt, dessen Objekt muss in der Regel länger angeboten werden, was wiederum den Verkauf erschwert.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Im Bereich des Immobilienkaufs und -verkaufs gelten die bisherigen Regelungen bis zum 22.12.2020. Diesen entsprechend dürfen Immobilienmakler in den Vertrags- und Kaufbedingungen frei festlegen, wer zu welchem Teil die Maklercourtage zu zahlen hat. Dabei haben sich von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Marktregeln herausgebildet, die jedoch nicht zwingend einzuhaltendes Recht darstellen.

 Bisher galt Folgendes:

• Verkäufer und Käufer zahlen die Provision je zur Hälfte: Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, in Niedersachen entweder Hälfte/Hälfte oder nur Käufer.
• Verkäufer und Käufer mit anderer Verteilung (größeren Anteil zahlt Käufer): Mecklenburg-Vorpommern.
• Nur die Käufer zahlen die Maklerprovision: Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, in Niedersachsen entweder nur Käufer oder Hälfte/Hälfte.

Marktregeln haben sich auch bezüglich der Höhe der Maklerprovision entwickelt. Es gilt beim Verkauf einer Immobilie ein üblicher Satz, der je nach Bundesland und zum Teil auch nach Region ausfällt. Zurzeit betragen diese Sätze zwischen 4,76 und 7,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, sie werden auf den tatsächlichen Kaufpreis des Objekts erhoben.

Die folgende Tabelle zeigt die übliche Höhe und Aufteilung der Maklerprovision im Überblick:

Bundesland	Maklerprovision in Prozent insgesamt	Anteil Verkäufer	Anteil Käufer
Baden-Württemberg	7,14	3,57	3,57
Bayern	7,14	3,57	3,57
Berlin	7,14	0	7,14
Brandenburg	7,14	0	7,14
Bremen	5,95	0	5,95
Hamburg	6,25	0	6,25
Hessen	5,95	0	5,95
Mecklenburg-Vorpommern	5,95	2,38	3,57
Niedersachsen: zwei Modelle zur Höhe und Verteilung, je nach Region	7,14 oder 4,76 bis 5,95	3,57 oder 0	3,57 oder 4,76 bis 5,95
Nordrhein-Westphalen	7,14	3,57	3,57
Rheinland-Pfalz	7,14	3,57	3,57
Saarland	7,14	3,57	3,57
Sachsen-Anhalt	7,14	3,57	3,57
Sachsen	7,14	3,57	3,57
Schleswig-Holstein	7,14	3,57	3,57
Thüringen	7,14	3,57	3,57

Quelle: biallo.de, Stand: Dezember 2020

Diese Sätze bleiben auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes bestehen. Damit ist die Maklercourtage auch zukünftig Verhandlungssache und wird gesetzlich nicht gedeckelt – eine Tatsache, die Verbraucherschützer an der neuen Gesetzgebung kritisieren.

Wer zahlt künftig welchen Anteil der Maklerprovision?

 Ab dem 23.12.2020 gelten die neuen Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien. Dann ist es grundsätzlich nicht mehr möglich, den gesamten Anteil der Provision dem Käufer zuzuschlagen. Konkret heißt das:

• Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
• Hat der Makler mit einer Partei vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.
• Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen.

Für diese Objektarten gilt das Gesetz

Die neuen Aufteilungsregeln sind dann einzuhalten, wenn der Makler im Rahmen des Verkaufs von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) oder Eigentumswohnungen tätig wird, jedoch nicht beim Verkauf von Zwei- oder Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken. Und: Nur wenn der Käufer des Hauses oder der Eigentumswohnung als Privatperson handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

 Wann ist der Maklervertrag vereinbart?

Bisher kann ein Maklervertrag auch mündlich, per Handschlag oder sogar stillschweigend zustande kommen (Paragraf 653 BGB). Letzteres ist dann der Fall, wenn die Vertragsparteien ein konkludentes – also schlüssiges – Verhalten, an den Tag legen.

Beispiel: Ein Makler lässt einem Interessenten das Exposé einer Eigentumswohnung zukommen. Darin steht, dass bei erfolgreicher Vermittlung der Käufer eine Provision zu zahlen hat, ebenso ist auch die Höhe enthalten. Widerspricht der Interessent nun diesen Angaben im Exposé nicht und vereinbart einen Besichtigungstermin, gilt sein Verhalten als konkludent – und er hat damit die die Bedingungen akzeptiert.

Dies ändert sich künftig. Gemäß der neuen Gesetzgebung bedarf ein Maklervertrag samt -provision über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses immer der Textform. Eine Schriftform ist hingegen nicht vorgegeben. Während bei der Schriftform immer beide Vertragspartner handschriftlich unterschreiben müssen, ist bei der Textform beispielsweise auch eine E-Mail ausreichend. Dies gilt auch dann, wenn der Maklerkunde kein Verbraucher ist. Maklerverträge über andere Immobilien sind aber per Handschlag oder durch anderweitig schlüssiges Verhalten möglich.

Wann ist die Provision fällig?

Kunden müssen die Maklerprovision grundsätzlich erst zahlen, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat, das heißt also, wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag vereinbart ist. Wichtig für den Anspruch des Maklers auf die Bezahlung außerdem: Seine Tätigkeit muss ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein. Das bedeutet beispielsweise

• dass der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfahren hat oder
• die Vertragsverhandlungen über den Makler stattfanden.
• Unter Umständen kann auch schon ausschlaggebend sein, dass der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergeben hat.

Hat hingegen der Verkäufer selbst einen Käufer beziehungsweise Mieter für sein Haus oder seine Wohnung gefunden, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat, entfällt dadurch in der Regel die Provisionspflicht. Das gilt jedoch nicht, wenn der Käufer oder der Verkäufer dem Makler einen sogenannten qualifizierten Alleinauftrag erteilt hat. Dabei handelt es sich um eine besondere Form des Maklervertrages. In diesem Fall wird das Objekt exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf sich selbst nicht um Interessenten bemühen.

Mit Wirksamwerden des neuen Gesetzes ab dem 23.12.2020 ist außerdem noch eine Regelung für den Fall festgelegt, dass nur eine Partei für den Verkauf/Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses den Maklervertrag abgeschlossen hat:

Dann kann der Makler, wie bereits dargestellt, von der anderen Partei nur dann eine Provision verlangen, wenn die beauftragende Partei den Maklerlohn mindestens in gleicher Höhe leisten muss. Zudem gilt, dass die Provision für die andere Partei erst fällig wird, wenn der Auftraggeber bereits seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

Die Maklerprovision verhandeln

Zwar gelten entsprechend der obigen Tabelle übliche regionale Richtwerte über die Höhe der Maklercourtage. Trotzdem können und sollten Kunden mit dem jeweiligen Anbieter über dessen Vergütung verhandeln, individuelle Vereinbarungen sind ausschlaggebend.

Und in Anbetracht der neuen Gesetzgebung dürfte es nun für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – von Interesse sein, durch Handeln die Kosten für den Makler zu verringern. Erfolgen sollte dies selbstverständlich vor Abschluss des Vertrags und die vereinbarte Courtage muss  schriftlich festgehalten werden.

Beim Verhandeln können bestimmte Argumente den Makler durchaus zu einem Preisnachlass bewegen:

So etwa der Hinweis auf die „günstigere Konkurrenz“, die den Verkauf begünstigende beliebte Wohngegend oder den hohen und damit auch für den Makler lukrativen Kaufpreis des Objekts. Auch eine sehr lange oder schnelle Vermittlungsdauer bewirken mitunter, dass der Makler seinem Auftraggeber entgegenkommt. Das gleiche gilt, wenn der Vertrag mit dem Makler besonders schnell zu Stande kommen kann, weil der Kunde bereits alles nötigen Dokumente beisammen und die Wertermittlung schon stattgefunden hat.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Vor dem Erwerb einer Immobilie fragt sich so mancher Käufer oder Verkäufer, inwieweit er die Maklerprovision steuerlich geltend machen. Die Antwort darauf lautet, es kommt darauf an. Entscheidend ist, ob es sich um ein selbsgenutztes Eigenheim oder eine Immobilie als Kapitalanlage handelt.

Verkauft ein Eigentümer seine vermietete Immobilie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren, muss er seinen Verkaufsgewinn versteuern. Die für die Dienste des Maklers geleistete Provision kann er dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Sie mindert damit seine Steuerlast. Möglich ist das jedoch nur, wenn der Verkäufer einen steuerpflichtigen „Spekulationsgewinn“ erzielt. Das ist immer dann der Fall, wenn eine nicht selbstgenutzte Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Haltpflicht verkauft wird. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, ist die Einnahme steuerfrei und es kann somit auch die Maklercourtage nicht steuermindernd angesetzt werden.

Wer eine Immobilie, die vermietet werden soll oder vermietet ist, über einen Makler kauft, für den stellt damit in Zusammenhang stehende Maklercourtage einen Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten dar. Sie werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann linear abgeschrieben.

Käufer, die ihr Objekt selbst bewohnen, können die Maklerprovision im Rahmen ihrer Steuererklärung grundsätzlich nicht geltend machen.

Maklerprovision umgehen

Wer künftig seine Eigentumswohnung oder sein Haus über eine Maklerin oder einen Makler veräußert, wird nun in der Regel auch seinen Teil der Kosten zu tragen haben. Umgehen lässt sich die Provision für diejenigen, die den Verkaufsprozess selbst bewerkstelligen. Das ist auch möglich, jedoch mit einem entsprechend hohen Zeitaufwand verbunden. Das Vorhaben erfordert, dass sich der Eigentümer einiges an Wissen aneignet, und es können einige Monate vergehen, ehe es erfolgreich zum Abschluss kommt. 

Käufer können die Courtage des Maklers umgehen, indem sie ein Objekt eines Privatanbieters, der dieses direkt verkauft, erwerben.