Immobilienkauf

Der notarielle Kaufvertrag einfach erklärt

Update: 02.03.2020
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Auf einen Blick
  • Der notarielle Kaufvertrag ist ein Muss beim Erwerb von Gebäuden und Grundstücken.

  • Der Vertrag ist der rechtliche Rahmen und legt die Pflichten für Käufer und Verkäufer fest.

  • Der Notar wird beauftragt, alle rechtlichen Belange – wie etwa Umschreibungen und Beurkundungen – zu beaufsichtigen und zu veranlassen.

  • Ebenfalls sind die Konsequenzen dargestellt, wenn Käufer oder Verkäufer ihren Pflichten nicht nachkommen.
Ein Muss beim Immobilienerwerb: Der notarielle Kaufvertrag. Welche Details sind zu beachten?
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Sie haben die passende Immobilie gefunden, sich entschieden, diese zu kaufen und die Finanzierung steht? Dann steht bereits der nächste Schritt an: Der Erwerb muss durch einen notariellen Kaufvertrag besiegelt werden. Das ist notwendig, wenn Grund und Boden mit oder ohne Gebäude gekauft wird. Eins ist dabei wichtig: Der Kaufvertrag sollte vom Erwerber immer geprüft werden.

  • Biallo-Tipp: Bevor der Weg zum Notar führt, muss in jedem Fall die Baufinanzierung stehen. Das sollten Sie sich auch vorab von Ihrem Kreditinstitut bestätigen lassen.

Ein weiterer Punkt, den es zu beachten gilt, ist die Frage, ob Einbauten oder Einrichtungsgegenstände im Haus bleiben. Dies trifft auf Bestandsimmobilien zu, die noch vom Eigentümer bewohnt werden oder wurden. Sollen Einbauschränke, Einbauküchen, Gartengeräte oder Ähnliches mit übernommen werden, so ist dies auf den Kaufpreis anzurechnen und gehört damit auch in den Kaufvertrag. Zu unterscheiden ist dabei fest eingebautes von beweglichem Inventar. Zum beweglichen Inventar gehören zum Beispiel Einrichtungsgegenstände, die der Alteigentümer abbauen und mitnehmen, entsorgen oder weiterverwenden kann.

  • Biallo-Tipp: Nicht fest verbaute Einrichtungsgegenstände oder beispielsweise Gartengeräte sind zwar Bestandteil des Kaufpreises, werden jedoch bei der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt. Da kann man versucht sein, möglichst viele solcher Bestandteile im Kaufvertrag zu benennen – doch so einfach ist das nicht. Wo hier die "Schmerzgrenze" für die Steuerbehörde liegt, ist nicht ganz klar. Meistens wird ab 10.000 Euro genauer hingesehen, im wörtlichen Sinn: Mit einem Besuch eines Prüfers muss man dann rechnen.

Besonderheiten beim Immobilienkaufvertrag

Beim Kaufvertrag muss zwischen dem Immobilienerwerb durch einen Unternehmer oder durch eine Privatperson unterschieden werden. Im ersten Fall muss der Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen. So ist sichergestellt, dass für die Prüfung der Unterlagen genug Zeit bleibt und gegebenenfalls noch Änderungen in den Vertrag aufgenommen werden können. Die gesetzliche Widerrufsfrist gibt es so bei Immobilienkaufverträgen nicht. Ist die Unterschrift von beiden Parteien geleistet, ist der Vertrag bindend. Es gibt nur wenige Gründe, die dann eine Rückabwicklung möglich machen. Dies sind:

  • wesentliche Mängel am Gebäude oder Grundstück, die durch den Verkäufer arglistig verschwiegen wurden oder

  • verschwiegene Baulasten, die durch den Verkäufer nicht getilgt werden.

Biallo-Tipp

Sehen Sie sich das zu kaufende Gebäude im Vorfeld gründlich an. Es gilt bei gebrauchten Immobilien das Prinzip "gekauft wie gesehen". Schwere verschwiegene Mängel wären beispielsweise größere Feuchtigkeitsschäden, die übermalt wurden und so nicht sichtbar waren, der lecke Erdöltank oder wenn gesundheitsgefährdende Stoffe wie Asbest im größeren Umfang verbaut wurden und der Boden kontaminiert ist.

Beim Kauf eines Neubaus stellen sich diese Fragen in der Regel nicht. Hier gilt die Gewährleistungspflicht von fünf Jahren – falls sich in dieser Zeit Baumängel bemerkbar machen, haftet das Bauunternehmen oder der Bauträger.

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Der Kaufvertrag – ein umfassendes Dokument

Zunächst einmal wird der Kaufvertrag übermittelt – heute oft als PDF-Anhang einer E-Mail. Meist wird dieser nicht direkt vom Notar geschickt, sondern häufig vom Bauträger oder Immobilienmakler. Ein solches Dokument schreckt viele Käufer erst einmal ab, handelt es sich doch um eine umfassende und teilweise schwer verständliche Lektüre. Dennoch: Sie müssen diesen Vertrag lesen und verstehen. Bei Unklarheiten können entsprechende Fragen an den Notar gestellt werden. Denn der Notar muss davon überzeugt sein, dass der Kaufvertrag auch tatsächlich verstanden wird. Spätestens dann beim Notartermin geschieht dies, wenn das umfangreiche Vertragswerk laut vorgelesen wird und danach die Frage nach etwaigen Unklarheiten gestellt wird. Das Vorlesen kann durchaus eine Stunde dauern.

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Der Aufbau des Kaufvertrags im Detail

Die Grundstrukturen von Kaufverträgen für Neubauten oder Bestandsimmobilien sind gleich, unterscheiden sich dann aber doch im Detail. Zunächst werden alle Käufer und Verkäufer namentlich im Vertrag aufgeführt. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine GbR erworben werden soll. Folgende Punkte kommen immer vor:

  • Verkaufsgegenstand
  • Verkauf
  • Kaufpreis
  • Kaufpreisfinanzierung
  • Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten
  • Kosten und Steuern
  • Maklerprovision
  • Vorkaufsrechte
  • Durchführungserklärung und Vollmacht
  • Belehrung und Hinweise
  • Schlussformel / Salvatorische Klausel

Hinweis

Bei Verkauf der Immobilie durch einen Ehepartner ist bei Kauf oder Verkauf normalerweise die Zustimmung des anderen Ehepartners notwendig.

Verkaufsgegenstand

Beim Verkaufsgegenstand – auch Kaufgegenstand genannt – geht es um das Grundstück, das veräußert wird. Dazu fordert der Notar ein Grundbuchblatt aus dem Gemeindekataster an, bei dem das Grundstück mit einer genauen Lagebezeichnung (Flurstück) dargestellt ist.

Zum Verkaufsgegenstand gehören auch die Einträge im Grundbuch. Hier gibt es im Wesentlichen zwei Abteilungen, die für den Verkauf von Bedeutung sind:

  • Abteilung 2
  • Abteilung 3

In Abteilung 2 sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks aufgeführt. Hierzu zählen zum Beispiel Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Dauerwohnrechte, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurechte, Reallasten. Es sind also eher die unschönen Seiten des Grundstücks und des Gebäudes. Hierauf muss der Verkäufer im Prinzip von sich aus hinweisen. Stellt man hier Einschränkungen erst beim Kaufvertragsentwurf fest, so sind Nachfragen unerlässlich. Die Abteilung 2 sollte frei von Bemerkungen sein. Es sei denn, es wird wissentlich ein Grundstück oder ein Gebäude mit Lasten und Beschränkungen erworben.

  • Hinweis: Bei Hintergrundbebauung ist nicht selten ein Wegerecht erforderlich, um das Grundstück auch erreichen zu können. Eingetragen wird das im sogenannten "dienenden" Grundstück als Grunddienstbarkeit und nicht im Grundstück der Hinterbebauung.

Biallo-Tipp

Manche Beschreibung im Grundbuch erledigt sich im Laufe der Zeit. Viele Eigentümer vergessen, zum Beispiel bei Beschränkungen, diese einfach nach Ablauf austragen zu lassen. Bestehen Sie aber immer auf die Löschung der Lasten und Beschränkungen – in diesem Fall auf Kosten des Alteigentümers.

In Abteilung 3 sind die Grundpfandrechte vermerkt, also Dinge, die die Finanzierung betreffen wie beispielsweise Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden. Bei einer Bestandsimmobilie stehen hier die finanziellen Belastungen, mit der das Grundstück / die Immobilie besichert wurde. Diese Abteilung muss bei einem Verkauf ebenfalls freigemacht werden, da Käufer in der Regel das Objekt selbst finanzieren wollen. Hierbei gilt dann ein Zug um Zug-Verfahren. Das heißt, die alte finanzierende Bank gibt den Rang nach Kaufvertragsabschluss und Erhalt der Restschuld wieder frei. Erst danach kann dann die Bank des Käufers diesen Rang wieder besetzen. Insoweit ist es nicht unüblich, dass in Abteilung 3 etwas steht. Der Notar wird im Rahmen der Vertragsunterschrift diesen Punkt auch noch gesondert hervorheben und gibt bei Nachfragen auch weitere Auskünfte zum Ablauf.

Wird eine Eigentumswohnung erworben, gehört zum Verkaufsgegenstand auch die Teilungserklärung, die an dieser Stelle aufgenommen werden muss. Das Dokument enthält Erklärungen darüber, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Hierzu gehören beispielsweise Garagen, Kellerräume oder als Sondereigentum eines Wohnungseigentümers ein Gartenanteil – aber auch die Hausordnung kann Teil der Teilungserklärung sein. Ohne genaue Kenntnis hierüber sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden.

Verkauf

Unter diesen Punkt fallen alle Dinge, die verkauft werden sollen. In erster Linie also das Haus oder die Wohnung. Man sollte sich nicht wundern, wenn diese nicht als solche aufgeführt sind, sondern nur das Grundstück– und bei Wohnungen zusätzlich mit das Teileigentum, also der Grundstücksanteil. Der Verkauf findet mit allen damit zusammenhängen Rechten statt. Außerdem wird in diesem Teil des Vertrags auf das mit verkaufte Inventar eingegangen. Dies kann eine Einbauküche, Gartengeräte oder auch Teile der Wohnungseinrichtung sein.

Zu diesem Punkt gehören auch Bau- oder Rechtsmängel, wie beispielsweise eine defekte Heizungsanlage. Diese werden hier einzeln aufgeführt. Das dient dem Verkäufer als Sicherheit, damit er nicht später wegen arglistiger Täuschung belangt werden kann. Zwar ist auch der Käufer verpflichtet, sich einen eigenen Eindruck zu verschaffen, doch bekannte aber nicht offensichtliche Mängel gehören an diese Stelle. Liegen keine bekannten Mängel vor, so wird in der Regel ein Haftungsausschluss für den Verkäufer vereinbart.

Kaufpreis

In dieser Rubrik wird der ausgehandelte oder feststehende Kaufpreis eingetragen und welche Summe gegebenenfalls für das Zubehör bezahlt wird. Außerdem wird geklärt, welche Pflichten der Käufer hat und welche Aufgaben noch auf den Verkäufer zukommen. Nicht selten ist gerade dieser Punkt sehr umfassend.

Dann erfolgt die Kontonummer des Verkäufers, auf die der Erlös zu zahlen ist. Alternativ können an dieser Stelle auch Gläubiger des Verkäufers stehen, sodass die Summe beispielsweise an eine Bank geht. Auch eine Aufsplittung auf mehrere Konten ist möglich.

Zahlungstermin
Meist im nächsten Satz steht schon, dass sich der Käufer bei Nichtzahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Hiermit soll sichergestellt werden, dass der Verkäufer auch sein Geld bekommt. Es ist ein genauer Tag festgelegt, bis wann die Zahlung zu erfolgen hat. Beispielsweise innerhalb von zehn Tagen nach Unterschrift oder es wird ein konkretes Datum eingefügt oder der Zahlungstermin kann an etwas geknüpft sein, dass der Verkäufer in diesem Zusammenhang noch zu erledigen hat, wie etwa Löschungen im Grundbuch. Also zum Beispiel: bis zum 10. Februar, aber nicht bevor der Punkt xy aus dem Grundbuch gelöscht ist. Und: Dieser Termin gilt auch für die Überweisung der Grundpfandrechtsgläubiger (Kreditinstitut).

Sind Teilzahlungen – beispielsweise nach Baufortschritt – vereinbart, werden diese mit einem genauen Datum versehen. Die Teilraten müssen dabei nicht gleich hoch sein, am besten für den Hauskäufer ist eine möglichst hohe Schlussrate.

  • Biallo-Tipp: Kaufen Sie einen Neubau, so ist es auch möglich, einen Rückbehalt zu vereinbaren. Bis zu fünf Jahre nach Bau des Gebäudes dürfen so bis zu fünf Prozent des Kaufpreises zurückgehalten werden (Ende der gesetzlichen Gewährleistungspflicht).

Alternativ zur Direktüberweisung kann auch ein Notaranderkonto für den Verkauf eingerichtet werden. Die Kosten hierfür teilen sich dann die beiden Parteien, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Notwendig ist ein Notaranderkonto aber nicht.

Wichtig: Der Erhalt des Kaufpreises muss dann vom Verkäufer schriftlich bestätigt werden und per Briefpost dem Notar übermittelt werden. Eine Zusendung als PDF beispielsweise reicht hier nicht.

Eintragsvormerkung
Im weiteren Verlauf werden dann die Dinge festgestellt, die noch zu erledigen sind. Dies kann sowohl den Notar wie auch Käufer oder Verkäufer betreffen. So muss eine Eintragsvormerkung an das Grundbuchamt durch den Notar gesendet werden. Damit ist sichergestellt, dass die Immobilie zwischenzeitlich nicht nochmals verkauft werden kann. Dann wird aufgeführt, was zum Verkauf vorliegt. Hierzu zählen alle Unterlagen zum Verkauf des Objektes, genauer zur Freistellung von Rechten, die den Verkauf behindern könnten. Das heißt, dass ein Vorberechtigter auf den Kauf der Immobilie verzichtet und, dass auch die Gemeinde kein Vorkaufsrecht wahrnimmt. Der Notar bestätigt damit, dass keine Auflagen oder ein Widerspruch gegen den Verkauf bestehen.

Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie wird im Folgenden aufgeführt, bis wann die Immobilie zu räumen ist, sofern dies noch nicht geschehen ist. Erfolgt die Räumung noch, erwartet der Notar eine Erklärung hierzu von beiden Parteien, dass dies innerhalb der Frist geschehen ist oder eben nicht.

  • Biallo-Tipp: Wollen Sie als Käufer schneller in das Gebäude, um dies beispielsweise vor Einzug noch zu renovieren, können Sie auch eine Anzahlung von beispielsweise fünf Prozent des Kaufpreises per sofort leisten.

Grunderwerbsteuer
Ein weiterer Punkt betrifft die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Hierin ist aufgeführt, dass die Kaufpreiszahlung nicht von der Unbedenklichkeitsentscheidung des Finanzamtes abhängt. Hintergrund: Der Notar muss nach Verkauf des Grundstücks dem Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zusenden. Hierzu hat der Notar bis zu zwei Wochen nach der Beurkundung Zeit. Hinzu kommt dann noch die Ausstellung der Bescheinigung, die ebenfalls etwa zwei Wochen in Anspruch nimmt. Da der Verkäufer dann aber länger auf die Zahlung warten müsste, wurde dieser Vorgang von der Kaufpreiszahlung entkoppelt.

Zum Abschnitt Kaufpreis gehört auch der Punkt, dass "bereits heute der Notar mit der Auflassung und der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse betraut wird, sobald die Kaufsumme beim Verkäufer eingegangen ist." Diese Formulierung hat den Vorteil, dass nicht ein weiterer Termin beim Notar vonnöten ist und dass die Eigentumsübertragung zügig vonstatten gehen kann. Mit Auflassung ist die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse gemeint.

Zahlungsfrist
Im letzten Punkt dieser Rubrik wird geklärt, was passiert, wenn der Käufer nicht pünktlich zahlt. In der Regel sieht der Vertrag einen Verzug nach Verstreichen der Zahlungsfrist per sofort vor. Bei Zahlungsrückstand gilt dann eine anteilige Zinslast bezogen auf das Gesamtjahr. Diese bezieht sich auf den Basiszinssatz für das Jahr plus einen Aufschlag. Zurzeit liegt der Basiszinssatz bei minus 0,88 Prozent. Bei Privatpersonen ist dann ein Aufschlag von fünf Prozent üblich.

  • Biallo-Tipp: Haben Sie selbst ein Objekt verkauft und warten auf den Kaufpreis, müssen Sie sich mit dem Notar in Verbindung setzen, der dann die weiteren Schritte einleitet. Ein Automatismus entsteht durch die Nichtzahlung nicht.

Lesen Sie auch: Wie lässt sich Grunderwerbsteuer einsparen?

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Lesen Sie auch: Immobilienverkauf – So erzielen Sie den besten Preis

Kaufpreisfinanzierung

Wird das Grundstück oder Objekt durch Eigenmittel erworben, so entfällt normalerweise diese Rubrik. Wird eine Darlehensfinanzierung benötigt, möchte der Kapitalgeber auch gegen Zahlungsausfall abgesichert sein. Dafür ist eine Grundbucheintragung in Abteilung 2 nötig. Um dies realisieren zu können, muss der Käufer mit dieser Eintragung einverstanden sein. Damit sie wirksam wird, muss aber auch der Verkäufer mit der Eintragung einverstanden sein, da diese sozusagen noch in "sein Grundbuch" fällt. Die Zahlung erfolgt erst nach der Grundbucheintragung. So steht dann nicht selten "der Verkäufer ist mit einer Vorwegbeleihung des Vertragsgegenstandes in beliebiger Höhe, das heisst mit der Eintragung von Grundpfandrechten des Käufers vor Eigentumsumschreibung, jedoch ohne persönliche Haftung des Verkäufers einverstanden." Letztendlich wird so die Finanzierung der Kaufpreissumme durch die Bank sichergestellt.

Der Notar muss auch im Falle einer Finanzierung tätig werden. Dazu erlaubt der Verkäufer dem Käufer, mithilfe des Notars alle notwendigen Dokumente erstellen zu lassen, damit der Kauf vollzogen werden kann. Das sind die Eintragungen im Grundbuch und auch die Kontrolle über die Kaufpreiszahlungen sowie alle Rechtshandlungen, die damit verbunden sind wie Rangeintragungen im Grundbuch und so weiter.

Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten

Diese Rubrik richtet sich überwiegend an den Verkäufer. So hat dieser den Zustand des Grundstücks und des Gebäudes zu gewährleisten, wie der Käufer ihn bei Besichtigung vorgefunden hat. Geht beispielsweise das Haustürschloss oder die Heizung zwischen der Vertragsunterschrift und der Übergabe kaputt, so muss der Verkäufer den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Das heißt, das defekte Haustürschloss muss ersetzt oder die defekte Heizungsanlage erneuert werden.

  • Biallo-Tipp: Sollte tatsächlich mal etwas kaputt gehen, wie zum Beispiel die Heizung, so können sich Käufer und Verkäufer natürlich auch verständigen, dass eine andere oder höherwertige Anlage verbaut wird mit einer Kostenbeteiligung durch den Käufer. Diese Absprache ist jedoch nicht Bestandteil des notariellen Kaufvertrages.

Mit dem Bezahlen des Kaufpreises muss der Verkäufer dem Käufer die Immobilie überlassen. Hierzu gehören auch weitere Unterlagen wie der Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung, die Hausakte, die Informationen über die Versorger enthält und selbstverständlich sämtliche Schlüssel, die zu Gebäude, Anbauten und Garagen gehören.

  • Hinweis: Zur Übergabe gehört auch das Ablesen der Zählerstände. Damit es hinterher nicht zu Missverständnissen kommt, sollten beide Parteien die Zählerstände per Smartphone abfotografieren. Die Kündigung beim Versorger übernimmt normalerweise der Verkäufer.

Außerdem wird im Kaufvertrag eine Erklärung aufgenommen, mit dem der Verkäufer bestätigt, alle anfallenden Steuern und Gebühren bis zur Übergabe weiter zu entrichten und dass auch keine Rückstände bestehen. Weiterhin erklärt der Verkäufer, dass im keine Erschließungsmaßnahmen bekannt sind, die zulasten des Grundstücks gehen. Sind diese bekannt, werden diese bis zur Übergabe vom Verkäufer getragen, danach vom Käufer. Mit Übergabe geht auch das Verkehrssicherungsrisiko auf den Käufer über – er muss beispielsweise auch die Prämie für die Wohngebäudeversicherung übernehmen.

  • Biallo-Tipp: Bei Bestandsimmobilien gibt es eine Besonderheit. Die Wohngebäudeversicherung braucht die Bestätigung über den neuen Eigentümer – dazu muss der Grundbuchauszug zugesandt werden, damit die Versicherung den Alteigentümer aus dem Vertrag entlässt. Die Zusendung des Auszuges kann jedoch einige Wochen dauern. Deshalb ist in diesem Punkt eine Absprache notwendig, denn viele Eigentümer zahlen die Jahresprämie auf einen Schlag. Sie können daher vom Käufer auch einen finanziellen Ausgleich verlangen.

Der Verkäufer erklärt dann noch, dass keine Grunddienstbarkeiten bestehen, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Auch mögliche gefährliche Bodenverunreinigungen sind ihm nicht bekannt.

Besonders beim Erwerb eines Hauses, das vermietet werden soll, ist die Erklärung des Verkäufers wichtig, dass keine Wohnbindung besteht und auch keine Wohnraumförderung in Anspruch genommen wurde. Ist dies der Fall, gibt es Beschränkungen hinsichtlich der Auswahl von Mietern oder und der Miethöhe. Abschließend wird vom Verkäufer erklärt, dass er den Energieausweis eines Sachverständigen an den Käufer übergeben hat.

Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung kommt noch ein weiterer wichtiger Punkt hinzu: Die Bevollmächtigung des Verkäufers, dass mit dem Übergabetag alle Rechte und Pflichten der Wohneigentümergemeinschaft auf den Käufer übergehen. Der Käufer darf damit an Versammlungen teilnehmen und sein Stimmrecht ausüben.

  • Biallo-Tipp: Für den Verkauf der Wohnung ist die Zustimmung durch die anderen Eigentümer notwendig. Diese kann auch noch nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages eingeholt werden. Diesen Vorgang übernimmt der Notar.

Kosten und Steuern

Sämtliche Kosten aus dem Vertrag trägt der Käufer, dies sind:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Gerichtskosten

Hinweis: Abweichende Regelungen im Vertrag sind natürlich möglich.

Müssen noch Löschungen im Grundbuch für nicht übernommene Lasten vorgenommen werden, so übernimmt diese der Verkäufer.

Genehmigungs- oder Vollmachtserklärungen übernimmt jene Partei, die hierfür verantwortlich ist.

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Maklervermittlung und Provision

Dieser Punkt fällt nur an, soweit auch ein Makler beauftragt wurde. Dabei gibt es bei der Kostenübernahme und der Provisionshöhe regionale Unterschiede. Es ist möglich, dass die Provision zwischen den beiden Parteien geteilt wird. Die Provisionshöhe kann zwischen 3- 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Auch andere einvernehmliche Regelungen sind möglich.

Es heißt dann, die Parteien erkennen durch den Abschluss des Vertrages an, provisionspflichtig gegenüber dem Makler xy geworden zu sein. Die Zahlung der Provision ist sofort fällig.

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Vorkaufsrechte

Unter diesem Punkt befinden sich Angaben zu Vorkaufsrechten. Tatsächlich wäre der Vertrag bei der Ausübung eines Vorkaufsrechtes hinfällig. Denn jede Partei – sowohl Käufer wie Verkäufer – hat in diesem Fall ein Rücktrittsrecht vom Vertrag. Bliebe der Vertrag wegen fehlendem Widerspruch des Verkäufers erhalten, so müsste der Vorkaufsberechtigte in den Vertrag eintreten und den Kaufpreis entrichten. Hat der eigentliche Käufer den Kaufpreis bereits anteilig oder vollständig gezahlt, so hat Vorkaufsberechtigte den Kaufpreis an den eigentlichen Käufer zu zahlen. Der Punkt Vorkaufsrechte hat damit für den Vertrag praktisch nur eine geringe Bedeutung, denn ob es einen Vorkaufsberechtigten gibt, ermittelt zum einen der Notar, zum anderen weiß es der Verkäufer, falls es sich um Mieter handelt.

Durchführungserklärung, Vollmacht und Datenschutzerklärung

Da der Vertrag ja durch den Notar und seine Mitarbeiter durchgeführt wird, sind Vollmachten hierfür notwendig. Außerdem genehmigen die beiden Vertragsparteien, dass genannte Mitarbeiter die notwendigen persönlichen Daten für die Erstellung von Unterlagen einsehen und verwenden dürfen. Die benötigten Vollmachten werden einzelnen aufgeführt und beiden Parteien müssen hierzu ihre Zustimmung geben. Für folgende Dinge müssen Vollmachten erteilt werden:

  • Einholung von Negativzeugnissen zum Vorkaufsrecht anderer
  • Vertretung beider Parteien im Grundbuchverfahren
  • Genehmigung, Grundbuchänderungen und Bewilligungen
  • Entgegennahme von Urkunden und Erklärungen
  • Dem Notar wird erlaubt, Anträge zu stellen und diese wieder zurückzunehmen.

Genauer benannt bei den Vollmachten sind zum einen insbesondere die Auflassung und dass beide Parteien damit einverstanden sind, dass diese vorgenommen wird, damit die Eigentumsübertragung sichergestellt ist. Und zum anderen die Vormerkung im Grundbuch, damit die Sicherheit für den Käufer besteht, dass die Immobilie oder das Grundstück in sein Eigentum übergehen kann. Auch dass diese Eintragung nach Eigentumsübertragung wieder gelöscht wird, ist Bestandteil dieses Punktes.

Ein Widerruf der Vollmacht ist ausgeschlossen. Die Vollmacht erlischt, wenn alle erforderlichen Tätigkeiten erledigt sind. Sie erlischt auch bei Tod des Vollmachtgebers.

Es folgt die Nennung der an der Durchführung beteiligten Mitarbeiter mit der Erklärung, dass jeder Mitarbeiter für sich handeln darf. Es kann auch noch ein Ersatznotar benannt sein, der tätig werden darf, wenn der Hauptnotar beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen ausfällt.

Belehrung und Hinweise

In dieser Rubrik geht es zusammenfassend nochmals um Punkte, die an anderer Stelle im Vertrag schon aufgeführt sind, die aber einer besonderen Beachtung bedürfen. Es geht dabei um im Grundbuch nicht sichtbare Lasten, für die der Verkäufer haftet, dass der Käufer eine Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes braucht, um das Objekt kaufen zu können und dass beide Parteien gesamtschuldnerisch für Steuern und Abgaben haften, selbst wenn im Kaufvertrag eine andere Regelung vorgesehen ist. Der Notar weist außerdem daraufhin, dass er steuerliche Auswirkungen des Verkaufes nicht beurteilen kann.

Zustimmungserklärung und Schlussformel

Bei Kauf unter Privatleuten steht an dieser Stelle, dass keine der Parteien gewerblich handelt. Dann: Die Niederschrift des Vertrages wurde beiden Parteien vorgelesen.

  • Biallo-Tipp: Notare haben beim Vorlesen häufig eine ganz eigene Technik entwickelt. Falls Sie wichtige Bestandteile nicht verstehen, sollten Sie dies anmerken, auch wenn Ihnen der Vertrag zum Mitlesen vorliegt.

Manchmal ist das Vorlesen des Kaufvertrages nur der erste Akt. Es kommt dann bei einem Neubau noch die Baubeschreibung hinzu. Erwirbt eine GbR das Objekt, kann auch noch das Vorlesen dieses Teils anstehen.

Zum Abschluss erfolgen die Unterschriften unter dem Vertrag. Diese werden mit einer speziellen Kugelschreibermine getätigt, die mindestens 100 Jahre auf dem Vertrag zu lesen ist.

Checkliste: Wie man den Kaufvertrag inhaltlich und formal richtig prüft

  • Sind alle persönlichen Daten richtig? Sind alle Beteiligten (Ehepartner) aufgenommen?

  • Ist das Grundstück über die Flurkarte ermittelt und stimmen die Daten?

  • Überprüfung des vereinbarten Kaufpreises.

  • Überprüfung des mit verkauften Zubehörs.

  • Ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde erwähnt und liegt darüber ein ablehnender Bescheid vor?

  • Sind Sach- oder Rechtsmängel aufgeführt (zum Beispiel bekannte Beschädigungen oder Anbauten ohne Baugenehmigungen)?

  • Werden Löschungsbewilligungen erteilt?

  • Bei einer Bestandsimmobilie: Das Räumungsdatum muss genannt sein und ab wann die Übergabe erfolgen kann.

  • Allgemeiner Hinweis zu Erschließungsmaßnahmen, kann bei Neubauten auch konkret benannt sein.

  • Vollstreckungsunterwerfung des Käufers.

  • Rücktrittsrechte: Verkäufer bei Nichtzahlung / Käufer, falls die Finanzierung misslingt.

  • Erteilung der Belastungsvollmacht durch den Verkäufer, falls die Immobilie finanziert wird.

  • Eintragsvormerkung des Erwerbs für das Grundbuch beauftragen.

  • Hinweis ab wann die Eigentumsumschreibung (Auflassung) in die Wege geleitet wird.

  • Festlegung des Zeitpunktes, ab dem der Besitz durch Übergabe an den Käufer geht.

  • Klarstellung, wer die Kosten der Beurkundung trägt.

  • Hinweise zu Steuerpflichten.

Wenn der Kaufvertrag platzt

Nicht selten passiert es, dass der Immobilienkauf vor dem Notartermin noch eine überraschende Wendung nimmt. Was, wenn der Vertrag platzt, man aber bereits einen Kredit bei der Bank aufgenommen hat?

Kein Anspruch auf Schadenersatz

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem Fall befasst, in dem der Verkäufer auf einmal einen viel höheren Preis forderte, als er inseriert hatte. Der Kaufinteressent hatte geklagt, weil er nicht auf den Kosten für die Rückabwicklung des Kredits sitzen bleiben wollte.

Die Richter stellten klar, dass kein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Es handle sich um keine "schwerwiegende Treuepflichtverletzung" des Verkäufers, wenn er verschweigt, dass er sich eine Erhöhung des Kaufpreises vorbehält. Schadenersatz muss er auch dann nicht bezahlen, wenn er weiß, dass der Kaufinteressent "im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags" schon einen Kreditvertrag unterschrieben hat. (Az.: V ZR 11/17)

Wenn die Immobilie plötzlich 95.700 Euro mehr kostet

Im konkreten Fall ging es um eine von mehreren Eigentumswohnungen eines Immobilieninvestors in Frankfurt am Main. Die Wohnung war für 376.700 Euro über eine Internetplattform angeboten worden. Nachdem der Kauf klar schien, nahm der Kläger einen Kredit auf und teilte das dem Verkäufer mit. Kurze Zeit später wurde ein Notartermin vereinbart. Eine Woche vor dem Termin erhöhte der Verkäufer den Preis auf 472.400 Euro. Der Kläger sprang ab. Vom Verkäufer forderte er 9.000 Euro, so viel kostete ihn die Rückabwicklung des Kreditvertrages.

In dem Urteil weist der BGH darauf hin, dass "Vermögendispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko" erfolgen. So lange ein Vertrag nicht vom Notar beurkundet sei, könne der Verkäufer Vertragsinhalte noch ändern.

Biallo-Tipp: Baufinanzierungsexperten raten Hauskäufern, den Kreditvertrag erst nach dem Notartermin abzuschließen. Unproblematisch ist es, wenn die Finanzierung 14 Tage vorher verbindlich vereinbart wurde. Denn binnen zwei Wochen können Kreditnehmer den Vertrag im Fall der Fälle widerrufen.

Wenn der Käufer die Zeche prellt

Der notarielle Vertrag bietet dem Verkäufer Sicherheit bei ausbleibender oder nicht fristgerechter Zahlung und garantiert ihm, dass er das Eigentum an der Immobilie nicht verliert. Wird der Kaufpreis nicht beglichen, darf in diesem Fall der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt werden, was zur Folge hat, dass die Übergabe der Immobilie nicht vollzogen wird.

Des Weiteren kann der Verkäufer ein gerichtliches Zivilverfahren einleiten. Sobald ihm ein gerichtlicher Titel zugewiesen wurde, kann er eine Zwangsvollstreckung einleiten lassen. Wurde im Notarvertrag eine "vollstreckbare Ausfertigung" mit aufgenommen, kann das Einschalten eines Zivilgerichts umgangen und sofort eine Vollstreckung eingeleitet werden. Es sei denn, der Käufer hat begründete Einwände gegen die Zahlungsverpflichtung und widerspricht mit einer Vollstreckungsgegenklage.

"Ein Notar sichert den Kaufvertrag rechtlich ab und vermittelt als neutrale Instanz zwischen beiden Parteien", sagt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. "In dem notariellen Kaufvertrag wird in der Regel ein Zahlungsdatum bestimmt. Mit Eintritt des vereinbarten Tages ist der Kaufpreis automatisch fällig." Auf Grundlage dessen könne der Verkäufer zehn Jahre lang auf die Zahlung des Kaufpreises bestehen – danach verjähre der Anspruch, wenn die Verjährung nicht gehemmt werde, etwa durch Verhandlungen im Nachgang, Mahnung des Kaufpreises oder ein gerichtliches Verfahren.

"Wichtig: Nur ein notariell beglaubigter Vertrag ist rechtswirksam. Anderweitige Vereinbarungen – mündlich oder schriftlich – verpflichten oder berechtigen zu nichts", so Oberländer weiter.

Biallo-Tipp: Grundsätzlich sollten Sie die Schlüssel der Immobilie nicht vor Eingang des Kaufpreises übergeben. Auch wenn der Käufer den Wunsch äußert, mit Umbaumaßnahmen oder Ausmessungen beginnen zu wollen, sollten Sie konsequent bleiben. Im Extremfall ist der Käufer bereits eingezogen und Sie haben ein Druckmittel weniger.

Anspruch auf Verzugszinsen bei nicht fristgerechter Zahlung

In der Regel werden in den notariellen Verträgen Verzugszinsen festgelegt, die bei Zahlungsverzug fällig sind. Auch wenn diese nicht ausdrücklich im Vertrag festgelegt sind, haben Sie laut BGB Paragraph 288 einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen, die fünf Prozent über dem Basiszinssatz liegen, wenn es sich um einen privaten Immobilienkäufer handelt. Auch Vertragsstrafen und Schadensersatzleistungen sind eine Variante, um einen Ausgleich für eine nicht fristgerechte Zahlung zu erhalten.

Rückabwicklung des Kaufvertrags

Zahlt der Käufer nicht, können Sie den Kaufvertrag rückabwickeln. Hierfür müssen Sie dem Käufer eine angemessene Frist zur Erfüllung der Zahlung setzen und können anschließend den Rücktritt vom Kaufvertrag durch eine einseitige Willenserklärung durchführen. Die Immobilie bleibt Ihr Eigentum und der Käufer ist verpflichtet, anfallende Kosten zu übernehmen.

"Der Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag führt dazu, dass bereits geflossene Leistungen zurückzugewähren sind beziehungsweise bereits eingeleitete Maßnahmen, wie zum Beispiel die Bevollmächtigung des Käufers durch den Verkäufer zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten, rückgängig zu machen sind", erklärt Rechtsanwalt Holger Dreyer. "Außerdem wird laut Paragraf 325 BGB durch den Rücktritt das Recht des Verkäufers, Schadenersatz zu verlangen, nicht ausgeschlossen." So könne der Verkäufer den sogenannten Verspätungsschaden verlangen, also die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages, etwa die Notarkosten.

Bonitätsprüfung vor dem Immobilienverkauf

Vorsicht ist besser als Nachsicht. Ein Immobilienverkauf mit einem nicht zahlungskräftigen Käufer verursacht nicht nur Ärger, Zeit und Zusatzkosten, sondern verhindert auch die schnelle Veräußerung. Gab es noch andere Interessenten, haben diese womöglich in der Zwischenzeit ihr Interesse verloren und Sie können erneut auf Käufersuche gehen.

Deshalb folgende Tipps:

  • Prüfen Sie vor Abschluss des Kaufvertrags die Bonität des Käufers. Lassen Sie sich die Vermögensverhältnisse offenlegen und verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank. So erhalten Sie einen Überblick zum Verhältnis des eingesetzten Eigenkapitals und dem Anteil der Fremdfinanzierung.
  • Weiterhin kann Ihnen ein sogenanntes Notaranderkonto Sicherheit gewähren. Der Käufer überweist den Kaufpreis auf dieses Konto vor Abschluss des Kaufvertrages und der Notar gibt die Summe frei, sobald alle Bedingungen erfüllt sind.

Der Abschluss eines Vertrages begründet ein Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Aufgrund dessen kann jede Vertragspartei darauf vertrauen, dass ihr die gebührende Leistung erbracht wird. Allerdings: "Das Vertrauen ist nicht grenzenlos, gerade bei Immobiliengeschäften", erklärt Holger Dreyer und rät dem Verkäufer, sich vom Käufer eine Bankbescheinigung vorlegen zu lassen, aus der hervorgeht, dass der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden kann und das Kreditinstitut des Käufers beauftragt ist, den finanziellen Teil des Kaufvertrages abzuwickeln.

"Unabhängig davon besteht die Möglichkeit, die Vorlage einer Bürgschaft zur Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Vor diesen Maßnahmen sollte der Verkäufer jedoch alle legalen Möglichkeiten ausschöpfen, um Kenntnis von der Bonität des Käufers zu erlangen, wozu auch eine Schufa-Selbstauskunft gehören kann."




  Eike Schulze
  Manfred Fischer
  Peter Rensch


 

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