Auf einen Blick
  • Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, sollte auch das Thema Sondertilgungen im Auge haben.

  • Durch Sondertilgungen können Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer die Finanzierungskosten und die Kreditlaufzeit deutlich senken. Wichtig: Die Sondertilgungsmodalitäten sollten von vornherein im Darlehensvertrag geregelt sein.

  • Fallen für die Sondertilgungsmöglichkeit Zusatzkosten an, sollten Sie gut abwägen, ob sich dies lohnt. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie im Hinblick Sondertilgung achten sollten.
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Bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung sollten Sie auch berücksichtigen, ob Sondertilgungen möglich sind. Denn mit außerplanmäßigen Zahlungen senken Sie deutlich schneller Ihre Schulden. Bei Niedrigzinsen sind Sondertilgungen eine sehr rentable Anlageform.

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Sondertilgung: Kredit schneller zurückzahlen – Zinsen sparen

Sie wollen Ihr 13. Monatsgehalt nutzen, um einen Kredit schneller als geplant zurückzuzahlen? Also über die geplanten monatlichen Raten hinaus? Mithilfe einer solchen Sondertilgung sind Sie Ihre Schulden schneller los und sparen ordentlich Zinsen.

Bei Bausparkassen sind derartige Sondertilgungen während der Darlehensphase jederzeit möglich, bei anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung beziehungsweise mit einer entsprechenden Vereinbarung im Darlehensvertrag. Fehlt eine solche Vereinbarung, werden Banken und Sparkassen das nicht zulassen. Wenn Sie nicht sicher sind, ob bei Ihrem Darlehen Sondertilgungen möglich sind, schauen Sie in Ihrem Vertrag nach. Sie können auch versuchen, dies nachträglich zu vereinbaren. Das ist aber oft schwierig.

Über Sondertilgungen erzielen Kreditnehmer einen doppelten Effekt: Das Darlehen lässt sich schneller zurückzahlen und der Kreditnehmer zahlt unter dem Strich weniger Zinsen für den Kredit.

 

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer über die festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten aus Zins und Tilgung. Nimmt nun ein Kreditnehmer Sondertilgungen vor, überweist er einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank. Die Restschuld sinkt in größerem Umfang, somit verringert sich auch die nächste Zinsleistung stärker und die Tilgung steigt entsprechend. Dies wirkt sich langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen und wie oft und wann sie getätigt werden.

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Sondertilgung beim Immobilienkredit: Welche Modelle gibt es?

Hinsichtlich der Sondertilgung gibt es bei einer Baufinanzierung drei verschiedene Varianten:

Baufinanzierung ohne Sondertilgung

Zahlreiche Anbieter offerieren keine Sondertilgung. Wenn Sie später doch eine Sondertilgung leisten wollen, wird das Geldhaus Ihnen die Sonderzahlung verweigern.

Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung

Manche Anbieter verlangen für die Möglichkeit einer Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Dieser verteuert unter Umständen das Darlehen so sehr, dass sich der Einschluss oft nicht lohnt.

Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung

Es gibt auch einige Anbieter, die eine kostenlose Sondertilgung ermöglichen. Allerdings sind die Kosten manchmal bereits in einem höheren Sollzins einkalkuliert. Andere Finanzierer bieten jedoch sowohl einen günstigen Sollzinssatz als auch zusätzlich eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit an.

 

Höhe der Sondertilgung

Häufig erlauben Banken, pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme außerplanmäßig zu tilgen, manche gestatten einem auch Sondertilgungen bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Es empfiehlt sich eher, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum. Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung.

Als Faustregel gilt: Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich.


 

Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?

In der folgenden Beispielrechnung stellen wir die drei verschiedenen Sondertilgungsoptionen gegenüber und zeigen Ihnen, wie die unterschiedlichen Varianten das jeweilige Darlehen beeinflussen. Zusätzlich zeigen wir eine vierte Möglichkeit, in welcher ein Darlehen mit kostenpflichtiger Sondertilgung vereinbart wurde, aber später nicht genutzt wird. So sehen Sie einerseits, wie sich der Zinsaufschlag auf die Gesamtkosten auswirkt und andererseits haben Sie einen Vergleich, wie viel Ersparnis Ihnen die Sondertilgung bringen kann.

Beispielrechungen: Sondertilgungsrecht nutzen und Geld sparen

Unsere Beispielrechnungen für Darlehen mit und ohne Sondertilgung – mit und ohne Zinsaufschlag – verdeutlichen, wie Sie bares Geld sparen können, wenn Sie während der Darlehens-Laufzeit von Ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen.


Darlehen ohne Sondertilgung

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%) Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%) Darlehen mit Sondertilgung ohne Zinsaufschlag

Darlehenssumme

200.000 €

200.000 €

200.000 €

200.000 €

Sollzins

3,0 %

3,2 %

3,2 %

3,0 %

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

Anfangstilgung

2 %

2 %

2 %

2 %

Monatsrate

833,33 €

866,67 €

866,67 €

833,33 €

Option jährl. Sondertilgung

0 %

5 %

5 %

5 %

tatsächliche Sondertilgung

0 €

0 €

2.500 € jährlich 

2.500 € jährlich 

Darlehenslaufzeit

26 Jahre, 5 Monate

26 Jahre

21 Jahre, 8 Monate

22 Jahre

Restschuld nach 15 Jahren

105.686,67 €

104.179,81 €

75.770,22 €

77.703,15 €

Zinskosten nach 15 Jahren

70.686,67 €

75.179,81 €

69.270,22 €

65.203,15 €

Mehrkosten in 15 Jahren


4.493,14 €



Zinsersparnis in 15 Jahren – im Vergleich zum Darlehen ohne Sondertilgungsoption



1.416,45 €

5.483,52 €

Angaben: 200.000 Euro Darlehenssumme, 15 Jahre Zinsbindungsfrist, zwei Prozent Anfangstilgung, 3,0 bzw. 3,2 Prozent Sollzins.

Quelle: Tilgungsrechner biallo.de.

Kostet den Kreditnehmer das Beispieldarlehen mit Sondertilgungsoption 0,2 Prozentpunkte mehr an Zinsen, zahlt er in den ersten 15 Jahren 4.493,14 Euro mehr, als wenn er keine Sondertilgungsoption vereinbart hätte. Auch wenn der Kreditnehmer die Sondertilgung nutzen würde, sollte er regelmäßig recht hohe Sondertilgungen leisten, damit ihm die Option einen Vorteil verschafft.

Tilgt er jährlich 2.500 Euro zusätzlich, würde er in den ersten 15 Jahren trotz des Aufpreises für die Sondertilgungsoption 1.416,45 Euro an Zinskosten sparen. Die Darlehenslaufzeit bis zur kompletten Tilgung würde um fast fünf Jahre sinken. 

Die größte Zinsersparnis besteht aber, wenn Sie ein kostenloses Sondertilgungsrecht regelmäßig nutzen. Beim oben genannten Beispieldarlehen spart der Kreditnehmer durch jährliche Sondertilgung von 2.500 Euro allein in den ersten 15 Jahren rund 5.500 Euro an Zinsen – und ist deutlich schneller schuldenfrei. Kreditnehmer sollten sich entsprechend im Vorfeld Gedanken machen, ob sie tatsächlich in der Lage sein werden, Sondertilgungen zu leisten. Wenn ja, lohnt es sich, nach einem Kredit mit kostenloser Sondertilgungsoption Ausschau zu halten. 

 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sondertilgung?

Wer eine Sondertilgung nutzen möchte, sollte auch darauf achten, wann er die Sonderzahlung leisten will. Dabei gilt: je früher, desto besser. Denn die Sonderzahlung senkt unmittelbar die verbleibende Restschuld. Sie zahlen bei einem Annuitätendarlehen zwar weiterhin die gleichbleibende – aus Zins- und Tilgungsanteil bestehende – Monatsrate. Bei gesunkener Restschuld fällt jedoch der Zinsanteil niedriger aus, der Tilgungsanteil steigt. Die Folge: Die Zinskosten insgesamt und die Kreditlaufzeit sinken. Je früher die Sondertilgungen stattfinden, desto mehr wirkt sich dieser Effekt aus.  

  • Biallo-Tipp: Prüfen Sie, ob bei Ihrem Darlehen Sondertilgungen einmal oder mehrmals jährlich möglich sind und bis zu welchem Zeitpunkt diese eingehen müssen.

Hinweis: Wie Arbeitnehmer von Gehaltszulagen und steuerfreien Zuwendungen profitieren können, erläutert Ihnen ein weiterer Ratgeber von uns.

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Welche Banken bieten kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten?

Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht, bei welchen banken Sie von kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Baufinanzierung profitieren können:

Anbieter Höhe der kostenlosen Sondertilgung
 1822direkt  5 % pro Jahr
 Axa  5 % pro Jahr
 BBBank  5 % pro Jahr
 Hypovereinsbank  5 % pro Jahr
 ING  5 % pro Jahr
 KZVK  5 % pro Jahr
 LVM  5 % pro Jahr
 Postbank  5 % pro Jahr
 PSD Bank Hessen Thüringen (bundesweites Angebot)  5 % pro Jahr
 PSD Bank Nürnberg (bundesweites Angebot)  5 % pro Jahr
 PSD Bank Rhein-Neckar-Saar (bundesweites Angebot)  5 % pro Jahr
 PSD Bank West (bundesweites Angebot)  5 % pro Jahr
 Santander  5 % pro Jahr
 Sparda-Bank Hessen (bundesweites Angebot)  5 % pro Jahr

Quelle: Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de, Angebote von Banken. Auch Finanzmakler bieten zum Teil kostenlose Sondertilgungsoptionen, vgl. Baufinanzierungs-Vergleich / Stand: 29.8.2022 / Angaben ohne Gewähr.

 

Sondertilgung berechnen: Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner!

Wie hoch für Sie der Effekt von Sondertilgungen beim eigenen Darlehen ist, können Sie einfach über unseren Tilgungsrechner abfragen. Berechnen Sie, wie sich Sondertilgungen unterschiedlicher Höhe auf Ihre Finanzierungskosten und die Laufzeit auswirken. Sie können sich auch einen kostenlosen Tilgungsplan im PDF-Format herunterladen, anhand dessen Sie Monat für Monat nachvollziehen können, wie sich Zins, Tilgung und Restschuld entwickeln.

Biallo-Tipp: Bauzinsen vergleichen!

Zusätzlich hilft Ihnen unser Baufinanzierung-Vergleich, denn dort sehen Sie auf einen Blick, welcher Anbieter momentan die günstigsten  Bauzinsen bietet – und zugleich wer kostenlose Sondertilgungen ermöglicht. Alle wichtigen Informationen zu dem jeweiligen Anbieter finden Sie in den Produktdetails.
 

KfW-Darlehen und Sondertilgung

Die KfW Förderbank unterstützt Immobilienkäufer, Bauherren und Modernisierer mit preiswerten Darlehen und Zuschüssen. Was viele nicht wissen: Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen oft nicht möglich. Beim beliebten Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) verweigert die staatliche Förderbank Extrazahlungen. Lediglich die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens auf einen Schlag ist erlaubt, allerdings berechnet die KfW in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Gleiche gilt für die Programme 159 (altersgerecht Umbauen, Beseitigung von Hochwasserschäden) und die Bundesförderung für Effiziente Gebäude (261) sowohl für energieeffizientes Bauen als auch für energieeffizientes Sanieren.

 

Alternative zur Sondertilgung: Immobilienkredit Nach zehn Jahren kündigen

Alternativ zu Sondertilgungen können Sie als Kreditnehmer auch das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit wahrnehmen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben Verbraucher grundsätzlich die Möglichkeit, ihr Darlehen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Hätten Sie nach zehn Jahren beispielsweise aufgrund einer Erbschaft eine größere Geldsumme zur Verfügung, könnten Sie Ihr Darlehen kündigen und die durch die Erbschaft reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Inwieweit sich, falls die Zinssätze inzwischen gestiegen sind, dies lohnen würde, wäre dann genau zu ermitteln.

 

Häufige Fragen und Antworten zur Sondertilgung

Was ist eine Sondertilgung?

Sondertilgungen dienen der schnelleren Rückführung eines Immobiliendarlehens. Meist ist die Sondertilgung der Höhe nach begrenzt, etwa auf einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens oder einen festgelegten Höchstsatz. Verwendet wird für eine Sondertilgung meist Geld, das überraschend und zusätzlich zur Verfügung steht – etwa eine Arbeitgeber-Prämie oder Erbschaft.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung lohnt sich immer dann, wenn Sie für das Kapital weniger Zinsen erhalten als Sie für Ihr Darlehen zahlen.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung bei Annuitätendarlehen aus?

Bei einem Annuitätendarlehen wird bei Vertragsbeginn eine feste und gleichbleibende Rate vereinbart, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Eine Sondertilgung verändert diese Relation noch einmal zu Ihren Gunsten: Denn durch die geringere Kreditschuld sinkt der Zinsanteil der Rate – und der Tilgungsanteil steigt. Damit zahlen Sie Ihr Darlehen deutlich schneller zurück und müssen weniger Zinsen tragen.

Wie überweise ich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung müssen Sie Ihrer Bank nicht vorab ankündigen. Sie können das Geld einfach auf Ihr Darlehenskonto der Bank überweisen. Die Software der Bank errechnet automatisch die geänderten Zins- und Tilgungsanteile pro Monat.

Wann leiste ich am besten eine Sondertilgung?

Ganz einfach: Je schneller, desto mehr sparen Sie an Zinsen.

Ist eine Sondertilgung steuerlich absetzbar?

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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
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