So profitieren Sie von der Sondertilgung

Baufinanzierung So profitieren Sie von der Sondertilgung

Horst Biallo
von Horst Biallo
22.11.2017
Auf einen Blick
  • Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanziert, sollte stets möglichst hohe Sondertilgungsmöglichkeiten wählen, die mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme betragen.
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Effekte einer Sondertilgung: Weniger Zinsen, höhere Tilgung

Wie hoch für Sie der Effekt einer Sondertilgung beim eigenen Darlehen ist, können Sie einfach über den Tilgungsrechner abfragen. Dort können Sie auch vergleichen, wer für Ihre Laufzeit die niedrigsten Zinsen bietet – und zugleich beim Klick auf den Anbieternamen sehen, wer die höchste Sondertilgung ermöglicht. Eine fünfprozentige Sondertilgung der ursprünglichen Kreditsumme ohne Aufschlag bieten unter anderem an:

  • 1822 direkt kostenfrei fünf Prozent p.a. (gegen Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten zehn Prozent p.a)

  • Santander und ING-Diba  gewähren bis zu fünf Prozent Sondertilgung ohne Mehrkosten.

Tipp: Sondertilgung lohnt sich mehr als Sparen

Die Sondertilgung spart auf den extra getilgten Betrag die Zinsen – und bieten damit die besten Konditionen für eine Geldanlage. Selbst wenn Sie heute lediglich zwei Prozent Zinsen für Ihr Baudarlehen zahlen: Diese zwei Prozent werden Sie mit kaum einer sicheren Geldanlage erwirtschaften. Denn die Zinsen auf Geldanlagen wie zum Beispiel Tagesgeld oder Festgeld sind niedriger als der Kreditzins. Dazu kommt, dass Sie auf den Zinsertrag womöglich Steuern zahlen müssen.

Formen der Sondertilgung

Häufig erlauben Banken bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme zwischenzutilgen, manche gewähren auch bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben, etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Es empfiehlt sich, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum. Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung.

Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro pro Jahr. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt.

Als Faustregel gilt: Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich!

Tipp: Sondertilgung ja – aber nicht um jeden Preis

Kostet die Sondertilgung Geld, fallen oft ein oder zwei Zehntel Zusatzzinsen auf aktuelle Konditionen an. Das erscheint zunächst nicht viel, summiert sich aber. Schon bei einem Zinszuschlag von 0,1 Prozentpunkten, können die Mehrkosten bei bis zu 2.000 Euro über die gesamte Vertragslaufzeit liegen. Kreditnehmer sollten sich darüber im Klaren sein, ob Sie tatsächlich in der Lage sind, Extrazahlungen zu leisten, um die höheren Kosten zu rechtfertigen – ansonsten verteuert die kostenpflichtige Sonderzahlungsoption unnötig den Kredit.

Sondertilgung: Das bieten die Angebote

AnbieterHöhe der möglichen SondertilgungBesonderheit
1822 direktkostenfrei 5% p.a.Gegen Zinsaufschlag von 0,1%, ist Sondertilgung bis 10% p.a. möglich
Degussa Bank5% / 10% p.a.Gegen Zinsaufschlag
Hypovereinsbankkostenfrei 5% p.a.bis 10% p.a. gegen Zinsaufschlag
Debekakostenfrei 10% p.a.Keine Besonderheit
Santanderkostenfrei 5% p.aKeine Besonderheit
Allianzbis 5% der Darelhenssumme, jedoch nur gegen ZinsaufschlagZinsaufschlag in Höhe von 0,01 - 0,05%
Sparda-Bank Baden-Württemberg (überregional) 5% kostenfrei p.a.10% gegen Zinsaufschlag von 0,1%; mind. 2500 €

(Stand: November 2017)

Übrigens: Sondertilgungsrechte müssen vertraglich vereinbart werden – es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf! Prüfen Sie deshalb immer, ob die angebotenen Sondertilgungsrechte auch wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Sie ihn unterschreiben. Steht Ihnen eine Sondertilgung nicht zu, müssen Sie in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten.

Früher Vogel spart Zinsen

Wer eine Sondertilgung nutzen will, sollte auch darauf achten, wann er die jährliche Sonderzahlung leisten will. Denn so lassen sich noch einmal über die Gesamtlaufzeit Tausende Euro sparen. Wie stark der Spareffekt für Sie sein kann, wenn Sie konsequent Urlaubsgeld, Mitarbeiterprämien, Erspartes oder ein unverhofftes Geldgeschenk der Tante frühzeitig in eine Sondertilgung investieren, zeigt unser Beispiel. Mit Hilfe von unseres Tilgungsrechners haben wir dazu zwei Kreditnehmer verglichen.

Beide haben jeweils 200.000 Euro bei der HUK-Coburgüber zehn Jahre geliehen und dafür zwei Prozent monatliche Tilgung und eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent vereinbart. Unser Baufinanzierungsvergleich hat bei der Suche nach diesem Top-Kredit geholfen.

Kreditnehmer Horst Schmidt leistet seine Sondertilgung jedes Jahr bereits im Januar mit dem Weihnachtsgeld des Vorjahres. Kreditnehmer Hans Schulz lässt sich jedes Jahr bis Dezember Zeit.

Und das hat Folgen: Nach zehn Jahren hat Kreditnehmer Horst Schmidt insgesamt 15.264 Euro Zinsen bezahlt – und hat noch 52.265 Euro Restschulden und kann sich so eher schuldenfrei nennen. Kreditnehmer Hans Schulz dagegen hat rund 600 Euro Zinsen mehr bezahlt – und hat zudem immer noch bedeutend mehr Restschulden.

KfW-Darlehen: Nicht alle Verträge erlauben Sondertilgung

Die KfW Förderbank unterstützt Wohnungskäufer, Bauherren und Modernisierer mit preiswerten Darlehen und geldwerten Zuschüssen. Im Wohneigentumsprogramm erhalten Immobilienkäufer derzeit Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 1,9 Prozent Sollzins. Das ist genau so viel oder preiswerter als manche Hausbank.

So berechnet Markführer ING-Diba für ein Baudarlehen über 150.000 Euro derzeit 1,9 Prozent Zinsen, die SKG Bank sogar 2,29 Prozent. Allerdings geht es auch preiswerter als bei der KfW. So berechnet die Mittelbrandenburgische Sparkasse für das gleiche Baudarlehen nur 1,74 Prozent Sollzins,1822 direkt 1,75 Prozent und Huk Coburg 1,8 Prozent.

Zudem sind die Darlehenssummen bei der KfW begrenzt . Wird kein so genanntes Effizienzhaus errichtet oder erworben, vergibt die Förderbank maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit, für effiziente Bau- oder Sanierungsmaßnahmen gibt es bis zu 75.000 Euro.

KfW-Wohneigentumsprogramm ohne Sondertilgung

Käufer selbst genutzter Eigenheime möchten in der Regel so schnell wie möglich schuldenfrei sein. Neben einer hohen Rückzahlrate helfen außerplanmäßige Sondertilgungen, das Baudarlehen zügig zurückzuführen und die Zinskosten zu verringern. Fast alle Darlehensverträge bei Geschäftsbanken erlauben heute mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung. Häufig kann man bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrages extra leisten, einige Banken erlauben sogar bis zu zehn Prozent.

Was viele nicht wissen: Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen nicht in allen Fällen möglich. Gerade beim beliebten Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) verweigert die staatliche Förderbank Extrazahlungen. Lediglich die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens auf einen Schlag ist erlaubt, allerdings berechnet die KfW in diesem Fall Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund: Das Wohneigentumsprogramm ist ein reines KfW-Produkt und wird nicht vom Bund gefördert, daher entfällt die Sondertilgungsoption. Den gleichen Nachteil hat übrigens auch das Programm 159 (altersgerecht Umbauen, Beseitigung von Hochwasserschäden).

Effizienzhäuser mit flexibler Sondertilgung

Bauherren, die sich für den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses entscheiden, haben es besser. Die Programme 153 (energieeffizient Bauen) und 151 (energieeffizient Sanieren) sind vom Bund zinsbegünstigt, deshalb ermöglicht die KfW während der ersten Zinsbindungsfrist den Kreditbetrag jeweils zum Monatsende vollständig oder in Teilbeträgen ab 1.000 Euro ohne zusätzliche Kosten zu tilgen.

Wie viel durch Sondertilgung gespart werden kann, zeigt das Beispiel:

Für ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro fallen bei einem Sollzinssatz von 2,0 Prozent und einer Anfangstilgung von 4,0 Prozent insgesamt 31.520 Euro Zinsen an. Zahlt der Kreditnehmer das jährliche Weihnachtsgeld in Höhe von 2.500 Euro als Sondertilgung ein, sinken die Zinskosten auf 29.122 Euro – Ersparnis: knapp 2.400 Euro.

Die häufigsten Fragen und Antworten zur Sondertilgung

Was ist eine Sondertilgung?

Sondertilgungen dienen der schnelleren Rückführung eines Immobiliendarlehens. Meist ist die Sondertilgung der Höhe nach begrenzt, etwa auf einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens oder einen festgelegten Höchstsatz. Verwendet wird für eine Sondertilgung meist Geld, das überraschend und zusätzlich zur Verfügung steht – etwa ein Bonus im Job oder eine Erbschaft.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung lohnt sich immer dann, wenn Sie für das Kapital weniger Zinsen erhalten als Sie für Ihr Darlehen zahlen.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung bei Annuitätendarlehen aus?

Bei einem Annuitätendarlehen wird bei Vertragsbeginn eine feste und gleichbleibende Rate vereinbart, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Eine Sondertilgung verändert diese Relation noch einmal zu Ihren Gunsten: denn durch die geringere Kreditschuld sinkt der Zinsanteil an der Rate – und der Tilgungsanteil steigt. Damit zahlen Sie Ihr Darlehen deutlich schneller zurück und müssen weniger Zinsen tragen.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de