So profitieren Sie von der Sondertilgung

Baufinanzierung So profitieren Sie von der Sondertilgung

Horst Biallo
von Horst Biallo
05.11.2018
Auf einen Blick
  • Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, sollte stets möglichst hohe Sondertilgungsmöglichkeiten wählen.

  • Die Sondertilgungsoption sollte mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme betragen.
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Was bedeutet Sondertilgung?

Wenn Sie höhere Tilgungsbeiträge einbringen als im Darlehensvertrag vereinbart, spricht man von einer sogenannten Sondertilgung. Bei Bausparkassen sind Sondertilgungen während der Darlehensphase jederzeit möglich, bei anderen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung beziehungsweise mit einer entsprechenden Vereinbarung im Darlehensvertrag. Fehlt eine solche Vereinbarung verlangen Banken und Sparkassen eine Vorfälligkeitsentschädigung oder einen Zinsausgleich.

Über Sondertilgungen erzielen Kreditnehmer einen doppelten Effekt: So lässt sich mit der zusätzlichen Tilgung das Darlehen schneller zurückzahlen und für den Kreditnehmer fallen zudem insgesamt weniger Zinskosten für die Kreditsumme an.

So funktioniert eine Sondertilgung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer über die festgelegte Laufzeit gleichhohe Raten aus Zins- und Tilgungsleistung. Nimmt nun ein Kreditnehmer Sondertilgungen vor, überweist er einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank. Die Restschuld sinkt in größerem Umfang, somit verringert sich auch die nächste Zinsleistung stärker und die Tilgungsleistung liegt höher. Dies wirkt sich langfristig aus – abhängig davon, wie hoch die Sondertilgungen ausfallen, wie oft und wann sie getätigt werden.

Die verschiedenen Varianten der Sondertilgung

Hinsichtlich der Sondertilgung gibt es bei der Baufinanzierung drei verschiedene Varianten:

  • Baufinanzierung ohne Sondertilgung: Zahlreiche Anbieter offerieren keine Sondertilgung. Wenn Sie später doch eine Sondertilgung leisten wollen, wird hierfür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

  • Baufinanzierung mit kostenpflichtiger Sondertilgung: Einige Anbieter erheben für die Sondertilgung einen Zinsaufschlag. Dieser verteuert langfristig das Darlehen meist so stark, dass sich der Einschluss oft nicht lohnt.

  • Baufinanzierung mit kostenloser Sondertilgung: Es gibt auch einige Anbieter, die eine kostenlose Sondertilgung ermöglichen. Allerdings sind die Kosten oft bereits im höheren Sollzins verrechnet. Einige Finanzierer bieten jedoch sowohl einen günstigen Sollzinssatz als auch zusätzlich eine kostenlose Sondertilgungsmöglichkeit an.

Höhe der möglichen Sondertilgung

Häufig erlauben Banken, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme außerplanmäßig zu tilgen, manche gewähren auch bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Es empfiehlt sich, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum.

Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung.

Als Faustregel gilt:
Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich.

Sondertilgung lohnt sich nicht immer

In der folgenden Beispielrechnung stellen wir die drei verschiedenen Sondertilgungsoptionen gegenüber und zeigen Ihnen, wie die unterschiedlichen Varianten das jeweilige Darlehen beeinflussen.

Zusätzlich zeigen wir eine vierte Möglichkeit, in welcher ein Darlehen mit kostenpflichtiger Sondertilgung vereinbart wurde, aber später nicht genutzt wird. So sehen Sie einerseits, wie sich der Zinsaufschlag auf die Gesamtkosten auswirkt und andererseits haben Sie einen Vergleich, wie viel Ersparnis Ihnen die Sondertilgung bringen kann.

Darlehen ohne Sondertilgung

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung ohne Zinsaufschlag

Darlehenssumme

200.000 €

200.000 €

200.000 €

200.000 €

Effektivzins

1,9 %

2,1 %

2,1 %

1,9 %

Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

10 Jahre

Tilgungssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

Monatsrate

650 €

683,33 €

683,33 €

650 €

Option jährl. Sondertilgung

0 %

5 %

5 %

5 %

tatsächliche Sondertilgung

0 €

0 €

5.000 € jährlich in den ersten 5 Jahren

5.000 € jährlich in den ersten 5 Jahren

Darlehenslaufzeit

35 Jahre, 3 Monate

34 Jahre, 3 Monate

28 Jahre, 9 Monate

29 Jahre, 7 Monate

Restschuld nach 10 Jahren

155.985,70 €

155.533,40 €

126.565,65 €

127.422,17 €

Zinskosten nach 10 Jahren

33.985,70 €

37.533 €

33.565,25 €

30.422,17 €

Mehrkosten in 10 Jahren

 

3.547,30 €

   

Zinsersparnis in 10 Jahren – im Vergleich zum Darlehen ohne Sondertilgungsoption

   

420,45 €

3.563,53 €

Angaben: 200.000 Euro Darlehenssumme, zehn Jahre Zinsbindungsfrist, zwei Prozent Anfangstilgung, 1,9 bzw. 2,1 Prozent eff. Jahreszins.

Kostet den Kreditnehmer das Darlehen über zehn Jahre 0,2 Prozent mehr an Zinsen, zahlt er 3.547,30 Euro mehr, als wenn er keine Sondertilgungsoption vereinbart hätte. Auch wenn der Kreditnehmer die Sondertilgung nutzen würde, müsste er recht hohe Sondertilgungen leisten, damit ihm die Option einen Vorteil verschafft.

Denn würde er fünf Jahre lang 5.000 Euro zusätzlich tilgen, ergäbe sich für ihn ein Zinsvorteil von 1.034,70 Euro. Daher sollte sich der Kreditnehmer darüber im Klaren sein, ob er tatsächlich in der Lage sein wird, Extrazahlungen zu leisten, um die höheren Kosten zu rechtfertigen. Ansonsten verteuert die kostenpflichtige Sonderzahlungsoption unnötig den Kredit. Der Vergleich zum Darlehen mit Sondertilgungsrecht ohne Zinsaufschlag zeigt: Hier liegt die Zinsersparnis deutlich höher.

Biallo-Tipp: Baukindergeld zur Sondertilgung nutzen

Seit Mitte 2018 erhalten Familien Baukindergeld zum Erwerb von Wohneigentum. Insgesamt 12.000 Euro pro Kind spendiert der Staat binnen zehn Jahren. Eine Familie mit zwei Kinder kann also insgesamt 24.000 Euro einstreichen. In Bayern sind es mit dem Baukindergeld Plus und der Eigenheimzulage sogar 16.000 Euro mehr (10.000 Euro Eigenheimzulage und 3.000 Euro zusätzlich pro Kind). Da dieses Geld jährlich ausbezahlt wird, kann es besonders gut zur Sondertilgung genutzt werden.

Der richtige Zeitpunkt für die Sondertilgung

Wer eine Sondertilgung nutzen möchte, sollte auch darauf achten, wann er die jährliche Sonderzahlung leisten will. Denn so lassen sich noch einmal über die Gesamtlaufzeit Tausende Euro sparen. Wie stark der Spareffekt für Sie sein kann, wenn Sie konsequent Urlaubsgeld, Mitarbeiterprämien, Erspartes oder ein unverhofftes Geldgeschenk der Tante frühzeitig in eine Sondertilgung investieren, zeigt unser Beispiel:

Zwei Kreditnehmer haben jeweils 200.000 Euro über zehn Jahre geliehen und dafür zwei Prozent monatliche Tilgung und eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent vereinbart.

Der eine Kreditnehmer leistet seine Sondertilgung jedes Jahr bereits im Januar mit dem Weihnachtsgeld des Vorjahres. Der andere Kreditnehmer lässt sich jedes Jahr bis Dezember Zeit.

Und das hat Folgen: Nach zehn Jahren hat der eine Kreditnehmer insgesamt 15.264 Euro Zinsen bezahlt und hat noch 52.265 Euro Restschulden. Dadurch ist er früher schuldenfrei.

Der andere wiederum hat rund 600 Euro Zinsen mehr bezahlt und hat zudem immer noch bedeutend mehr Restschulden.

Diese Banken bieten besonders günstigste Sondertilgungen und Effektivzinsen

AnbieterHöhe der möglichen SondertilgungBesonderheitEffektiver
Jahreszins *
Allianzbis 5% der Darlehenssumme, jedoch nur gegen ZinsaufschlagZinsaufschlag in Höhe von 0,01 - 0,05%1,42%
Hypovereinsbankkostenfrei 5% p.a.bis 10% p.a. gegen Zinsaufschlag 1,46%
Sparda-Bank Baden-Württemberg (überregional)5% kostenfrei p.a.10% gegen Zinsaufschlag von 0,1%; mind. 2.500 Euro1,50%
1822 Direktkostenfrei 5% p.aGegen Zinsaufschlag von 0,1%, ist Sondertilgung bis 10% p.a. möglich1,58%
Santanderkostenfrei 5% p.aKeine Besonderheit1,69%
Degussa Bank5 / 10% p.a.Gegen Zinsaufschlag1,71%
Debekakostenfrei 10% p.a.Keine Besonderheit1,92%

*Beispielrechnung: Kreditbedarf von 200.000 Euro, einer Laufzeit von 15 Jahren, einer Anfangstilgung von 2,5% und einer Beleihung von 60%; Stand: 5.11.2018.

Biallo-Tipp

Wie hoch für Sie der Effekt einer Sondertilgung beim eigenen Darlehen ist, können Sie einfach über den Tilgungsrechner abfragen.

Zusätzlich hilft Ihnen unser Baufinanzierungs-Vergleich, denn dort sehen Sie auf einen Blick, welcher Anbieter momentan die günstigsten Baufinanzierungszinsen bietet – und zugleich wer kostenlose Sondertilgungen ermöglicht. Alle wichtigen Informationen zu dem jeweiligen Anbieter finden Sie in den Produktdetails.

Sondertilgung beim KfW-Darlehen

Die KfW Förderbank unterstützt Immobilienkäufer, Bauherren und Modernisierer mit preiswerten Darlehen und geldwerten Zuschüssen. Im Wohneigentumsprogramm erhalten Käufer derzeit Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 1,11 Prozent Effektivzins. 

Allerdings sind die Darlehenssummen bei der KfW begrenzt. Wird kein sogenanntes Effizienzhaus errichtet oder erworben, vergibt die Förderbank maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit, für effiziente Bau- oder Sanierungsmaßnahmen gibt es bis zu 100.000 Euro.

KfW-Wohneigentumsprogramm ohne Sondertilgung

Käufer selbst genutzter Eigenheime möchten in der Regel so schnell wie möglich schuldenfrei sein. Neben einer hohen Rückzahlrate helfen außerplanmäßige Sondertilgungen, das Baudarlehen zügig zurückzuführen und die Zinskosten zu verringern. Fast alle Darlehensverträge bei Geschäftsbanken erlauben heute mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung. Häufig kann man bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrages extra leisten, einige Banken erlauben sogar bis zu zehn Prozent.

Was viele nicht wissen: Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen nicht in allen Fällen möglich. Gerade beim beliebten Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) verweigert die staatliche Förderbank Extrazahlungen. Lediglich die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens auf einen Schlag ist erlaubt, allerdings berechnet die KfW in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund: Das Wohneigentumsprogramm ist ein reines KfW-Produkt und wird nicht vom Bund gefördert, daher entfällt die Sondertilgungsoption. Den gleichen Nachteil hat übrigens auch das Programm 159 (altersgerecht Umbauen, Beseitigung von Hochwasserschäden).

Effizienzhäuser mit flexibler Sondertilgung

Bauherren, die sich für den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses entscheiden, haben es besser. Die Programme 153 (energieeffizient Bauen) und 151 (energieeffizient Sanieren) sind vom Bund zinsbegünstigt, deshalb ermöglicht die KfW während der ersten Zinsbindungsfrist den Kreditbetrag jeweils zum Monatsende vollständig oder in Teilbeträgen ab 1.000 Euro ohne zusätzliche Kosten zu tilgen.

Achtung: Für Anträge ab dem 17. April 2018 sind kostenfreie Sondertilgungen nicht mehr möglich. Es wird bei Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kreditbetrages eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Wie viel durch Sondertilgung gespart werden kann, zeigt das Beispiel:

Für ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro fallen bei einem Sollzinssatz von zwei Prozent und einer Anfangstilgung von vier Prozent insgesamt 31.520 Euro Zinsen an. Zahlt der Kreditnehmer das jährliche Weihnachtsgeld in Höhe von 2.500 Euro als Sondertilgung ein, sinken die Zinskosten auf 29.122 Euro. Ersparnis: knapp 2.400 Euro.

Alternativen zur Sondertilgung

Alternativ zu Sondertilgungen könnte der Kreditnehmer auch das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit wahrnehmen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben Verbraucher grundsätzlich die Möglichkeit, ihr Darlehen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Hätte nun ein Darlehensnehmer nach zehn Jahren beispielsweise aufgrund einer Erbschaft eine größere Geldsumme zur Verfügung, könnte er kündigen und die durch die Erbschaft reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Inwieweit sich, falls die Zinssätze inzwischen gestiegen sind, dies lohnen würde, wäre dann genau zu ermitteln.

Eine weitere Alterative zu Sondertilgungen besteht darin, ein Annuitätendarlehen mit hoher Tilgungsrate und langer Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren abzuschließen. Auf diese Weise verringert der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko und profitiert von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Bei entsprechend hohem Tilgungssatz verkürzt sich außerdem die Laufzeit deutlich. Das Darlehen kann bei Laufzeitende dann schon größtenteils getilgt sein und der Kreditnehmer zahlt deshalb insgesamt weniger Zinsen.

Hinweis

Für finanzstarke Kreditnehmer ist auch der Abschluss eines Volltilgerdarlehens überlegenswert. Im Vergleich zum Volltilgerdarlehen bleibt der Kreditnehmer mit einem Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung aber flexibler. Weil Anbieter häufig bei Volltilgerdarlehen einen Zinsrabatt einräumen, sind Sondertilgungen und Tilgungswechsel in der Regel ausgeschlossen.

Ändern sich in Krisenzeiten die monatlichen Einnahmen des Kreditnehmers, hat er keine Möglichkeit, seine Monatsrate zu verringern. Manche Anbieter räumen allerdings Tilgungswechsel und Sondertilgungen gegen einen Zinsaufschlag ein. Und: Das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit besteht auch bei Volltilgerdarlehen.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de