So profitieren Sie von der Sondertilgung

Baufinanzierung So profitieren Sie von der Sondertilgung

Horst Biallo
von Horst Biallo
Auf einen Blick
  • Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, sollte stets möglichst hohe Sondertilgungsmöglichkeiten wählen

  • Die Sondertilgungsoption sollte mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme betragen.
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Sondertilgung? Was ist das?

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Tilgungsleistungen. Viele Banken räumen diese in einem gewissen Umfang inzwischen ohne Zinsaufschlag vertraglich ein. Sie können als Prozentsatz, häufig pro Jahr fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme, oder als jährliche feste Summe vereinbart sein. Auch ist eventuell ein bestimmter Zeitpunkt für die Zahlungen definiert.

Über Sondertilgungen erzielt man einen doppelten Effekt: So lässt sich mit der zusätzlichen Tilgung das Darlehen schneller zurückzahlen und für den Kreditnehmer fallen zudem insgesamt weniger Zinskosten für die Kreditsumme an.

So funktioniert eine Sondertilgung

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer über die festgelegte Laufzeit gleichhohe Raten aus Zins- und Tilgungsleistung. Allerdings verändert sich der Anteil der Zins- und Tilgungsrate mit der Zeit. Weil der Zins immer auf die Restschuld anfällt, wird die Zinszahlung bei jeder Rate geringer und entsprechend erhöht sich die Tilgung um diesen Betrag. Nimmt nun ein Kreditnehmer Sondertilgungen vor, überweist er einen bestimmten Geldbetrag zusätzlich zu der monatlichen Tilgungszahlung an die Bank.

Die Restschuld sinkt in größerem Umfang, somit verringert sich auch die nächste Zinsleistung stärker und die Tilgungsleistung liegt höher. Dies wirkt sich langfristig aus – abhängig davon wie hoch die Sondertilgungen ausfallen, wie oft und wann sie getätigt werden.

Beispiel

Ein Kreditnehmer hat ein Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindungszeit von 25 Jahren aufgenommen. Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro, der Zinssatz 2,4 % pro Jahr und die Anfangstilgung drei Prozent pro Jahr. Insgesamt zahlt er eine monatliche Annuitätenrate in Höhe von 733,33 Euro. Ohne Sondertilgungen hat er das Darlehen, unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung gleichbleibt, nach 24 Jahren und sechs Monaten zurückgezahlt und 48.576,36 Euro Zinsen bezahlt.

Leistet er hingegen von Beginn an jährlich für fünf Jahre eine Sondertilgung in Höhe von 5.000 Euro, beträgt die Darlehenslaufzeit bei ansonsten gleichen Darlehensbedingungen 19 Jahre und sieben Monate und der Kreditnehmer zahlt insgesamt 34.040 Euro Zinsen.

Effekte einer Sondertilgung: Weniger Zinsen, höhere Tilgung

Wie hoch für Sie der Effekt einer Sondertilgung beim eigenen Darlehen ist, können Sie einfach über den Tilgungsrechner abfragen. Dort können Sie auch vergleichen, wer für Ihre Laufzeit die niedrigsten Baufinanzierungszinsen bietet – und zugleich beim Klick auf den Anbieternamen sehen, wer die höchste Sondertilgung ermöglicht. Eine fünfprozentige Sondertilgung der ursprünglichen Kreditsumme ohne Aufschlag bieten unter anderem an:

  • 1822 direkt kostenfrei fünf Prozent p.a. (gegen Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten zehn Prozent p.a)

  • Santander und ING-Diba  gewähren bis zu fünf Prozent Sondertilgung ohne Mehrkosten.

Tipp: Sondertilgung lohnt sich mehr als Sparen

Die Sondertilgung spart auf den extra getilgten Betrag die Zinsen – und bietet damit die besten Konditionen für eine Geldanlage. Selbst wenn Sie heute lediglich zwei Prozent Zinsen für Ihr Baudarlehen zahlen: Diese zwei Prozent werden Sie mit kaum einer sicheren Geldanlage erwirtschaften. Denn die Zinsen auf Geldanlagen wie zum Beispiel Tagesgeld oder Festgeld sind niedriger als der Kreditzins. Dazu kommt, dass Sie auf den Zinsertrag womöglich Steuern zahlen müssen.

Formen der Sondertilgung

Häufig erlauben Banken bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme zwischenzutilgen, manche gewähren auch bis zu zehn Prozent. In anderen Fällen sind bestimmte Höchstbeträge vorgegeben, etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Es empfiehlt sich, die Sondertilgung als Prozentsatz festzulegen. So sichern Sie sich einen flexiblen Tilgungsspielraum. Der Rahmen für die Sondertilgung richtet sich nämlich nach der anfänglichen Darlehenssumme. Steigt der Kreditbetrag, erhöht sich automatisch die mögliche Tilgungsleistung.

Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro pro Jahr. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt.

Als Faustregel gilt: Je größer das Sondertilgungsrecht, desto besser. Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Sondertilgungsoption, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich!

Tipp: Sondertilgung ja – aber nicht um jeden Preis

Kostet die Sondertilgung Geld, fallen oft ein oder zwei Zehntel Zusatzzinsen auf die aktuellen Konditionen an. Das erscheint zunächst nicht viel, summiert sich aber. Schon bei einem Zinszuschlag von 0,1 Prozentpunkten, können die Mehrkosten bei bis zu 2.000 Euro über die gesamte Vertragslaufzeit liegen. Kreditnehmer sollten sich darüber im Klaren sein, ob sie tatsächlich in der Lage sind, Extrazahlungen zu leisten, um die höheren Kosten zu rechtfertigen. Ansonsten verteuert die kostenpflichtige Sonderzahlungsoption unnötig den Kredit.

In welchen Fällen sich der Einschluss einer Sondertilgungsmöglichkeit lohnt

In welcher Höhe der Zinsaufschlag für Sondertilgung anfällt, hängt immer vom Anbieter ab. Zahlt ein Kreditnehmer für sein Darlehen aufgrund der Sondertilgungsmöglichkeiten 0,2 Prozent mehr Zinsen, fragt sich, wie sich der Aufschlag auf seine Kosten auswirkt.

Dies verdeutlicht die folgende Beispielrechnung (200.000 Euro Darlehenssumme, 10 Jahre Zinsbindungszeit, 2% anfängliche Tilgung, 1,9 bzw. 2,1 Prozent Zinsen):

 

Darlehen ohne Sondertilgung

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung gegen Zinsaufschlag (0,2%)

Darlehen mit Sondertilgung ohne Zinsaufschlag

Darlehenssumme

200.000

200.000

200.000

200.000

Effektivzins

1,9

2,1

2,1

1,9

Zinsbindung

10

10

10

10

Tilgungssatz

2%

2%

2%

2%

Monatsrate

650

683,33

683,33

650

Option jährl. Sondertilgung

0%

5%

5%

5%

tatsächliche Sondertilgung

0

0

5.000 Euro jährlich in den ersten 5 Jahren

5.000 Euro jährlich in den ersten 5 Jahren

Darlehenslaufzeit

35 Jahre, 3 Monate

34 Jahre, 3 Monate

28 Jahre, 9 Monate

29 Jahre, 7 Monate

Restschuld nach 10 Jahren

155.985,70

155.533,40

126.565,65

127.422,17

Zinskosten nach 10 Jahren

33.985,70

37.533

33.565,25

30.422,17

Mehrkosten in 10 Jahren

 

3.547,30

   

Zinsersparnis in 10 Jahren - im Vergleich zum Darlehen ohne Sondertilgungsoption

   

420,45

3.563,53

Kostet ihn das Darlehen über zehn Jahre 0,2 Prozent mehr Zinsen, zahlt der Kreditnehmer 3.547,30 Euro mehr als ohne Sondertilgungsoption. Dann müsste er auch recht hohe Sondertilgungen leisten, damit ihm die Option einen Vorteil verschafft.

Würde er 5 Jahre lang 5.000 Euro zusätzlich tilgen, ergäbe sich für ihn ein Zinsvorteil von 1.034,70 Euro. Der Vergleich zum Darlehen mit Sondertilgungsrecht ohne Zinsaufschlag zeigt: Hier liegt die Zinsersparnis, bei gleicher Höhe der Sondertilgungen, deutlich höher.

Diese Banken bieten günstige Möglichkeiten der Sondertilgung

AnbieterHöhe der möglichen SondertilgungBesonderheitEffektiver
Jahreszins *
Allianzbis 5% der Darlehenssumme, jedoch nur gegen ZinsaufschlagZinsaufschlag in Höhe von 0,01 - 0,05%1,37%
Hypovereinsbankkostenfrei 5% p.a.bis 10% p.a. gegen Zinsaufschlag 1,44%
Santanderkostenfrei 5% p.aKeine Besonderheit1,49%
Sparda-Bank Baden-Württemberg (überregional) 5% kostenfrei p.a.10% gegen Zinsaufschlag von 0,1%; mind. 2.500 Euro1,50%
1822 Direktkostenfrei 5% p.aGegen Zinsaufschlag von 0,1%, ist Sondertilgung bis 10% p.a. möglich1,53%
Degussa Bank5% / 10% p.a.Gegen Zinsaufschlag1,56%
Debekakostenfrei 10% p.a.Keine Besonderheit1,81%

(Stand: 21.09.2018) *Beispielrechnung: Kreditbedarf von 200.000 Euro, einer Laufzeit von 15 Jahren, einer Anfangstilgung von 2,5% und einer Beleihung von 60%.

Übrigens: Sondertilgungsrechte müssen vertraglich vereinbart werden – es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf! Prüfen Sie deshalb immer, ob die angebotenen Sondertilgungsrechte auch wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Sie ihn unterschreiben. Steht Ihnen eine Sondertilgung nicht zu, müssen Sie in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten.

Sondertilgung wann zahlen

Wer eine Sondertilgung nutzen will, sollte auch darauf achten, wann er die jährliche Sonderzahlung leisten will. Denn so lassen sich noch einmal über die Gesamtlaufzeit Tausende Euro sparen. Wie stark der Spareffekt für Sie sein kann, wenn Sie konsequent Urlaubsgeld, Mitarbeiterprämien, Erspartes oder ein unverhofftes Geldgeschenk der Tante frühzeitig in eine Sondertilgung investieren, zeigt unser Beispiel. Mit Hilfe unseres Tilgungsrechners haben wir dazu zwei Kreditnehmer verglichen.

Beide haben jeweils 200.000 Euro bei der HUK-Coburg über zehn Jahre geliehen und dafür zwei Prozent monatliche Tilgung und eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent vereinbart. Unser Baufinanzierungsvergleich hat bei der Suche nach diesem Top-Kredit geholfen.

Kreditnehmer Horst Schmidt leistet seine Sondertilgung jedes Jahr bereits im Januar mit dem Weihnachtsgeld des Vorjahres. Kreditnehmer Hans Schulz lässt sich jedes Jahr bis Dezember Zeit.

Und das hat Folgen: Nach zehn Jahren hat Kreditnehmer Horst Schmidt insgesamt 15.264 Euro Zinsen bezahlt und hat noch 52.265 Euro Restschulden. Dadurch ist er früher schuldenfrei. Kreditnehmer Hans Schulz dagegen hat rund 600 Euro Zinsen mehr bezahlt – und hat zudem immer noch bedeutend mehr Restschulden.

Sondertilgung im KfW-Darlehen

Die KfW Förderbank unterstützt Wohnungskäufer, Bauherren und Modernisierer mit preiswerten Darlehen und geldwerten Zuschüssen. Im Wohneigentumsprogramm erhalten Immobilienkäufer derzeit Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung ab 1,56 Prozent Effektivzins. Das ist genau so viel oder preiswerter als manche Hausbank.

Allerdings sind die Darlehenssummen bei der KfW begrenzt. Wird kein sogenanntes Effizienzhaus errichtet oder erworben, vergibt die Förderbank maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit, für effiziente Bau- oder Sanierungsmaßnahmen gibt es bis zu 100.000 Euro.

KfW-Wohneigentumsprogramm ohne Sondertilgung

Käufer selbst genutzter Eigenheime möchten in der Regel so schnell wie möglich schuldenfrei sein. Neben einer hohen Rückzahlrate helfen außerplanmäßige Sondertilgungen, das Baudarlehen zügig zurückzuführen und die Zinskosten zu verringern. Fast alle Darlehensverträge bei Geschäftsbanken erlauben heute mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung. Häufig kann man bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrages extra leisten, einige Banken erlauben sogar bis zu zehn Prozent.

Was viele nicht wissen: Bei KfW-Darlehen sind Sondertilgungen nicht in allen Fällen möglich. Gerade beim beliebten Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) verweigert die staatliche Förderbank Extrazahlungen. Lediglich die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens auf einen Schlag ist erlaubt, allerdings berechnet die KfW in diesem Fall Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund: Das Wohneigentumsprogramm ist ein reines KfW-Produkt und wird nicht vom Bund gefördert, daher entfällt die Sondertilgungsoption. Den gleichen Nachteil hat übrigens auch das Programm 159 (altersgerecht Umbauen, Beseitigung von Hochwasserschäden).

Effizienzhäuser mit flexibler Sondertilgung

Bauherren, die sich für den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses entscheiden, haben es besser. Die Programme 153 (energieeffizient Bauen) und 151 (energieeffizient Sanieren) sind vom Bund zinsbegünstigt, deshalb ermöglicht die KfW während der ersten Zinsbindungsfrist den Kreditbetrag jeweils zum Monatsende vollständig oder in Teilbeträgen ab 1.000 Euro ohne zusätzliche Kosten zu tilgen.

Achtung: Für Anträge ab dem 17. April 2018sind kostenfreie Sondertilgungen nicht mehr möglich. Es wird bei Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kreditbetrages eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Wie viel durch Sondertilgung gespart werden kann, zeigt das Beispiel:

Für ein zehnjähriges Darlehen über 200.000 Euro fallen bei einem Sollzinssatz von zwei Prozent und einer Anfangstilgung von vier Prozent insgesamt 31.520 Euro Zinsen an. Zahlt der Kreditnehmer das jährliche Weihnachtsgeld in Höhe von 2.500 Euro als Sondertilgung ein, sinken die Zinskosten auf 29.122 Euro. Ersparnis: knapp 2.400 Euro.

Alternativen zur Sondertilgung

Alternativ zu Sondertilgungen könnte der Kreditnehmer auch das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit wahrnehmen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben Verbraucher grundsätzlich die Möglichkeit, ihr Darlehen, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an. Hätte nun ein Darlehensnehmer nach zehn Jahren beispielsweise aufgrund einer Erbschaft eine größere Geldsumme zur Verfügung, könnte er kündigen und die durch die Erbschaft reduzierte Darlehenssumme beim gleichen Anbieter neu abschließen oder zu einem günstigen Anbieter wechseln.

Inwieweit sich, falls die Zinssätze inzwischen gestiegen sind, dies lohnen würde, wäre dann genau zu ermitteln. Eine weitere Alterative zu Sondertilgungen besteht darin, ein Annuitätendarlehen mit hoher Tilgungsrate und langer Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren abzuschließen. Auf diese Weise verringert der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko und profitiert von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Bei entsprechend hohem Tilgungssatz verkürzt sich außerdem die Laufzeit deutlich. Das Darlehen kann bei Laufzeitende dann schon größtenteils getilgt sein und der Kreditnehmer zahlt deshalb insgesamt weniger Zinsen.

Hinweis

Für finanzstarke Kreditnehmer ist auch der Abschluss eines Volltilgerdarlehens überlegenswert. Im Vergleich zum Volltilgerdarlehen bleibt der Kreditnehmer mit einem Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung aber flexibler. Weil Anbieter häufig bei Volltilgerdarlehen einen Zinsrabatt einräumen, sind Sondertilgungen und Tilgungswechsel in der Regel ausgeschlossen.

Ändern sich in Krisenzeiten die monatlichen Einnahmen des Kreditnehmers, hat er keine Möglichkeit, seine Monatsrate zu verringern. Manche Anbieter räumen allerdings Tilgungswechsel und Sondertilgungen gegen einen Zinsaufschlag ein. Und: Das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit besteht auch für Volltilgerdarlehen.

Die häufigsten Fragen und Antworten zur Sondertilgung

Was ist eine Sondertilgung?

Sondertilgungen dienen der schnelleren Rückführung eines Immobiliendarlehens. Meist ist die Sondertilgung der Höhe nach begrenzt, etwa auf einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens oder einen festgelegten Höchstsatz. Verwendet wird für eine Sondertilgung meist Geld, das überraschend und zusätzlich zur Verfügung steht – etwa eine Arbeitgeber-Prämie oder Erbschaft.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung lohnt sich immer dann, wenn Sie für das Kapital weniger Zinsen erhalten als Sie für Ihr Darlehen zahlen.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung bei Annuitätendarlehen aus?

Bei einem Annuitätendarlehen wird bei Vertragsbeginn eine feste und gleichbleibende Rate vereinbart, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Eine Sondertilgung verändert diese Relation noch einmal zu Ihren Gunsten: Denn durch die geringere Kreditschuld sinkt der Zinsanteil der Rate – und der Tilgungsanteil steigt. Damit zahlen Sie Ihr Darlehen deutlich schneller zurück und müssen weniger Zinsen tragen.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de