Auf einen Blick
  • Wer Wohneigentum erwerben möchte, stellt sich als erstes meist die Frage: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? 
  • Um Ihr persönliches Finanzierungspotential zu berechnen, sollten Sie einen genauen Blick auf Ihre Einnahmen und Lebenshaltungskosten werfen.
  • Wie teuer Ihre künftige Immobilie sein darf, hängt von Ihrem Finanzierungspotential und Ihrem Eigenkapital ab. Wichtig: Kaufnebenkosten nicht vergessen.

  • In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Schritt für Schritt berechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Eine Immobilie zu finanzieren bedeutet, über einen langen Zeitraum regelmäßig einen fixen Geldbetrag für die Rückzahlung des Darlehens aufzubringen. Um den Immobilienkauf auf eine solide Basis zu stellen, sollten Sie genau kalkulieren, welches monatliche Budget Ihnen für die Ratenzahlung zur Verfügung steht. Sie ermitteln das sogenannte Finanzierungspotential. Alle weiteren Berechnungen basieren auf diesem Wert.

 

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Das Finanzierungspotential zu ermitteln, ist einfach. Sie ziehen von Ihren Einnahmen Ihre Lebenshaltungskosten ab, der übrigbleibende Betrag ergibt die gewünschte Größe. Wichtig: Legen Sie realistische Werte zugrunde, damit Ihre Baufinanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit realisierbar ist.

Die Einnahmen ermitteln

Im ersten Schritt rechnen Sie alle monatlichen Einnahmen zusammen. Zu den Einnahmen zählt zunächst einmal Ihr monatliches Nettoeinkommen. Sie sollten aber nur solche Einkünfte berücksichtigen, mit denen auch dauerhaft zu rechnen ist. Und: Sie sollten immer vom aktuellen Stand ausgehen, selbst wenn zukünftig mit bereits vereinbarten Gehaltserhöhungen zu rechnen ist, denn schließlich steigen ja auch die Lebenshaltungskosten. Über das regelmäßige Gehalt hinaus gehören auch weitere feste monatliche Einnahmen wie beispielsweise KindergeldMieteinkünfte und Zinseinnahmen in die Aufstellung.

Biallo-Tipp

Einkommen aus Mehrarbeit,  Nebenbeschäftigungen oder Ähnlichem sollten nicht als Grundlage der Finanzierung dienen, dasselbe gilt auch für ein 13. oder 14. Monatsgehalt oder Gewinnbeteiligungen. Sinnvoller ist es, stattdessen aus diesen Mitteln eine Rücklage zu bilden für eventuelle Nachfinanzierungen oder spätere  Renovierungen.

Die Lebenshaltungskosten ermitteln

Zu den Lebenshaltungskosten zählen alle monatlichen Ausgaben, die Sie durchschnittlich in der Vergangenheit aufwenden mussten. Auch diese Aufstellung sollte ehrlich und sorgfältig erfolgen, denn auch kleine Beträge wie Mitgliedsbeiträge, Kosten für Zeitungsabos oder den Babysitter summieren sich.

Zu berücksichtigen sind außerdem auch schon Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Falls Sie nicht mit zusätzlichen Monatsgehältern wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld rechnen können, müssen Sie über regelmäßiges Sparen ein Guthaben aufbauen, das für später notwendige Reparaturen, Sanierungen und Renovierungen zur Verfügung steht.

Was zählt zu den Lebenshaltungskosten?

Welche Kosten genau unter die Lebenshaltungskosten fallen, zeigt Ihnen die folgende Auflistung. Diese Auflistung bietet erst einmal eine Übersicht der wichtigsten Ausgaben. Im konkreten Fall können weitere Posten hinzukommen, wie beispielsweise die Kosten für die Betreuung des Nachwuchses in der Krippe, im Kindergarten oder Hort.

  • Haushaltskosten: für Lebensmittel, Haushaltsgegenstände, Reinigungsmittel, Körperpflegemittel, Arzneien und so weiter. Da die Ausgaben über das Jahr schwanken, sollten Sie hier einen Durchschnittswert ansetzen.

  • Kleidung

  • Strom, Heizung

  • Wohnnebenkosten: Hierzu zählen Ausgaben für Wasser, Strom, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Grundsteuer und so weiter. Da damit zu rechnen ist, dass diese Kosten im neuen Heim höher liegen, sollten Sie diese höheren Werte zugrundelegen. Die ING nennt auf Ihrer Internetseite als grobe Faustformel, dass für ein Haus monatlich etwa vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Betriebskosten anfallen. Im individuellen Fall kann die Höhe natürlich deutlich abweichen.

  • Rücklage Instandhaltungskosten: Hier empfiehlt die ING monatlich einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei älteren Häusern zwei Euro.

  • Rundfunkgebühren, Telekommunikation- und Handykosten 

  • Auto(s) und Fahrtkosten: Tickets für Bus und Bahn, Auto – Versicherung und Steuern, Reparatur- und Inspektionskosten, Treibstoff, jährlicher Wertverlust.

  • Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge: zum Beispiel Privathaftpflicht-, Rechtsschutz- und Rentenversicherungen. Die Hausratversicherung müssen Sie an die neuen Verhältnisse anpassen. Neu beim Hauskauf – Wohngebäudeversicherung und ggf. eine Risikolebensversicherung.

  • Zahlungsverpflichtungen: zum Beispiel Zahlungen für Ratenkreditescheidungsbedingte Unterhaltszahlungen.

  • Freizeit und Unterhaltung: Restaurant- oder Theaterbesuche, Kino, Streaming-Dienste, Vereins- oder Fitnessstudiomitgliedschaften, Urlaubskosten, Zeitungs- oder Zeitschriftenabonnements, Babysitter und so weiter. Ihre gewohnten Freizeitaktivitäten sollte die Baufamilie trotz der Immobilienfinanzierung weiter aufrechterhalten können, da ansonsten die Familienmitglieder bald nicht mehr hinter dieser weitreichenden Entscheidung stehen.

  • Ausgabenpuffer:  Über diesen Posten bilden Sie eine Reserve – für den Fall, dass Sie Posten vergessen haben, neue Kosten hinzukommen oder Preise steigen. Die Reserve sollte circa zehn Prozent des Überschusses betragen, der für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann.

Zweitbeste Lösung: Mit Pauschalen berechnen, wie viel Kredit Sie sich leisten können

Natürlich berechnen auch die Kreditgeber anhand des Einkommens und der Lebenshaltungskosten die mögliche Darlehenshöhe des Kreditinteressenten. Dabei legen sie unterschiedliche Durchschnittswerte zugrunde. So gingen Banken bei einem Ehepaar mit einem Kind beispielsweise in der Vergangenheit oft von 1.200 bis 1.500 Euro aus. In solchen Pauschalrechnungen sind aber viele Ausgaben, die für eine Familie anfallen, nicht enthalten – zum Beispiel die Kosten für den Zweitwagen oder Beiträge für eine Berufsunfähigkeitsversicherung.

Ein anderer Richtwert orientiert sich am Nettoeinkommen: Diese Regel besagt, dass die Höhe der Darlehensrate aus Tilgung und Zins 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen darf. Bei 3.000 Euro netto wären das zum Beispiel 1.200 Euro. Hier gilt aber: Für Familien mit eher geringem Nettoeinkommen, können 40 Prozent schon zu hoch liegen, da bei ihnen der Anteil für Lebenshaltungskosten prozentual höher ausfällt.

Biallo-Tipp:

Ermitteln Sie besser Ihre tatsächlichen Kosten. Dazu kann es hilfreich sein, einige Monate ein Haushaltsbuch zu führen. 

Beispielrechnung Finanzierungspotential

Ziehen Sie Ihre Ausgaben von den Einnahmen ab, ergibt dies Ihr monatliches Finanzierungspotential. Im folgenden Beispiel sind das 999 Euro.

Ausgabenart Höhe in Euro
 Nettoeinkommen  3.945
 Kindergeld  219
 Monatliche Einkünfte gesamt  4.164
 Lebensmittel, Körperpflege, Haushalt  800
 Kleidung  165
 Gesundheit  50
 Haushaltsgeräte  50
 Strom/Heizung/Wasser   200
 Wohnnebenkosten   200
 Rücklage für Instandhaltung   100
 Telefon/Internet /Handy  100
 Auto/Verkehr   200
 Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge   350
 Freizeit, Hobbies, Sport   250
 Urlaub   350
 Ausgabenpuffer   100
 Kita-Kosten  250
 Monatliche Ausgaben gesamt   3.165
 Monatliches Finanzierungspotenzial   999

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Formel zur Berechnung der Darlehenssumme: Berechnen Sie, wie viel Kredit Sie sich leisten können

Steht Ihr monatliches Finanzierungspotential fest, können Sie berechnen, wie viel Darlehen Sie sich maximal leisten können. Dazu dient eine Formel, die außer dem Finanzierungspotential den Effektivzinssatz und den Tilgungssatz einbezieht. 

Biallo-Tipp:

Bedenken Sie, dass am Ende der  Zinsbindungsfrist das Zinsniveau deutlich höher liegen kann. Die Zinsbindungszeit bestimmt, wie lange der vereinbarte Zins gilt. Läuft diese Zeit ab, benötigt der Kreditnehmer meist eine Anschlussfinanzierung. Angesichts der derzeit herrschenden Niedrigzinsphase sollten Sie die Zinsbindungszeit nicht zu kurz wählen. Außerdem sollte der  Tilgungssatz möglichst hoch liegen.

Darlehenssumme berechnen: Beispielrechnung

Bei einer beispielsweise nur zweiprozentigen Tilgung und einer zehnjährigen Zinsbindung läge die Restschuld am Ende der Laufzeit noch vergleichsweise hoch. Und diese müssten Sie zu einem heute noch nicht bekannten Zinssatz weiterfinanzieren. Im ungünstigsten Fall wären die Raten dann unbezahlbar. Aufgrund dessen empfiehlt sich aktuell eine Zinsbindung von 20 oder mehr Jahren sowie einen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent. Noch besser: Ein Volltilgerdarlehen, bei dem am Ende der Laufzeit die Kreditschuld komplett getilgt ist.

Mit dieser Formel wird der maximale Darlehensbetrag berechnet:

  • Formel maximaler Kreditbetrag = Monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz) 

Die folgende Berechnung geht vom Finanzierungspotential des obigen Beispiels aus, also 999 Euro. Zudem wird angenommen, dass der Zinssatz 3,0 Prozent beträgt und 25 Jahre – bis zur vollständigen Rückzahlung – gilt. Außerdem ist ein Tilgungssatz von 3,0 Prozent zugrundegelegt.

  • Maximaler Darlehensbetrag = 999 Euro x 12 x 100 / (3 + 3) = 199.800 Euro 

Mit Sicherheitspuffer kalkulieren: Natürlich ist eine solche Rechnung nur gültig, wenn sich an den einzelnen Größen über den gesamten Finanzierungszeitraum nichts ändert. Eine Tilgungsänderung oder ein höherer Zins bei einer möglichen Anschlussfinanzierung schlägt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags nieder, ebenso eine Verringerung oder Erhöhung des monatlichen Finanzierungspotenzials.

In der folgenden Beispielrechnung sind nun die Werte eingesetzt, die empfehlenswert sind, wenn das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung einhergeht, deren Verzinsung noch ungewiss ist. Als Zinssatz wird hier von 6,5 Prozent ausgegangen und einer Anfangstilgung von einem Prozent.

  • Maximaler Darlehensbetrag = 999 × 12 × 100 / (6,5 + 1) = 159.840 

In diesem Fall kann der Darlehensnehmer maximal eine Darlehenssumme von 159.840 Euro bedienen.

Biallo-Tipp: Praktische Online-Tools nutzen

Mit unserem  Tilgungsrechner können Sie bequem testen, wie hoch die Tilgung ist, die Sie monatlich stemmen können. Probieren Sie unterschiedliche Varianten aus und laden Sie sich komplette Tilgungspläne als PDF herunter. Nutzen Sie auch unseren  Baufinanzierungsrechner , um Ihren Immobilienkauf zu kalkulieren. Er gibt Auskunft darüber, wie viel Ihre zukünftige Immobilie kosten darf und mit welcher Rate oder Gesamtbelastung Sie rechnen müssen. Kombinieren Sie Bank- und  Förderdarlehen
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Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.337,50 €
2,89 %
2,85 %
2.
1.350,00 €
2,90 %
2,90 %
3.
bundesweites Angebot
1.347,50 €
2,93 %
2,89 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


 

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Im nächsten Schritt lässt sich feststellen, wie teuer die Immobilie höchstens sein darf. Die aus der Beispielrechnung ermittelte maximale Darlehenshöhe beträgt 199.800 Euro. Kann der Darlehensnehmer außerdem Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro einbringen, ergibt sich insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 259.800 Euro.

Allerdings: Diese Summe steht nicht in vollem Umfang für die Wunschimmobilie zur Verfügung. Denn beim Kauf oder Bau fällt nicht nur der Preis für das Objekt an sondern auch Finanzierungs- und Baunebenkosten. Zu den Nebenkosten gehören MaklerprovisionGrunderwerbsteuerNotar- und Grundbuchgebühren, der Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand und die Finanzierungsnebenkosten. Darüber hinaus können weitere Ausgaben hinzukommen, beispielsweise für einen Gutachter, den Umzug oder die unentgeltliche Freistellung des Arbeitnehmers für die Zeit des Hausbaus.

 

Mit dieser Formel berechnen Sie, wie teuer das Haus maximal sein darf

Für die Berechnung, wie teuer das Haus oder die Wohnung maximal sein darf, können Sie diese Formel verwenden:

  • Finanzierungsvolumen x 100 : (100 + Maklercourtage + Grunderwerbsteuer + Notar-/Grundbuchgebühr) = maximaler Kaufpreis 

Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

259.800 Euro x 100 : (100 + 2,97 + 5 + 1,7) = 236.892 Euro

Ihre Immobilie dürfte damit maximal 236.892 Euro kosten. Handelt es sich um ein gebrauchtes Objekt, für das zusätzliche Kosten, beispielsweise Renovierungsaufwand oder sogar eine komplette Altbausanierung, anfallen, müssen Sie diese Ausgaben natürlich ebenfalls berücksichtigen. Der maximale Kaufpreis würde sich dann noch reduzieren. 

Biallo-Tipp:

236.892 Euro sind für den Kreditnehmer aus dem Beispiel gerade noch zu finanzieren. Gibt er tatsächlich so viel aus, hat er sein Limit voll ausgeschöpft. Dann ist die Finanzierung problemlos nur über die gesamte Laufzeit zu bewältigen, wenn keine unvorhergesehenen Ereignisse, wie beispielsweise eine längere Erkrankung oder Arbeitslosigkeit, eintreten. Gegen diese Gefahr wappnet sich der Kreditnehmer, indem er noch eine Reserve bildet, je nach Sicherheitsbedürfnis drei bis fünf Prozent des maximalen Kaufpreises – sofern er sein gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringt.

Konnten Sie mit der Hilfe des Artikels Ihre ideale Darlehenssumme bestimmen? Wenn ja, können Sie mit unserem Baufinanzierungsvergleich eine günstige Finanzierung finden!

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Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

Co-Autoren:
  Sabina Hoerder
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