Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, benötigt Eigenkapital in ausreichender Menge, um seine Finanzierung auf eine sichere Basis zu stellen. Ebenso von Bedeutung für den Bauherren oder die Bauherrin ist es jedoch, das Vorhaben solide zu kalkulieren. Das schützt davor, sich finanziell zu übernehmen. Dazu erfolgen im Vorhinein Berechnungen in mehreren Schritten – vom Finanzierungspotential über die maximale Darlehenssumme bis zum maximalen Immobilienpreis.
Bedeutung des Finanzierungspotentials
Eine Immobilie zu finanzieren bedeutet, über einen langen Zeitraum regelmäßig einen fixen Geldbetrag für die Rückzahlung des Darlehens aufzubringen. Die Höhe dieser monatlichen Mittel wirkt sich maßgeblich darauf aus, wie hoch das Immobiliendarlehen und der Preis für die Wohnung oder das Haus liegen dürfen.
Immobilie in freie Liquidität umwandeln
Abbezahlte Immobilie, mietfrei wohnen, doch zu wenig Geld auf dem Konto? Eine Alternative zur klassischen Hausverrentung ist der Immobilien-Teilverkauf. Die Vorteile dabei: Eigentümer genießen Wohn- und Nießbrauchrecht und mit ihrem Immobilienteil das zukünftige Wertsteigerungspotential.
Schätzt der Kreditnehmer die Summe nur, begibt er sich auf gefährliches Glatteis. Ein Scheitern der Finanzierung droht, weil er die Raten langfristig möglicherweise doch nicht bedienen kann. Stattdessen muss der angehende Kreditnehmer eine genaue Aufstellung anfertigen, aus der hervorgeht, wie viel Geld aus seinem Budget ihm jeden Monat zur Ratenzahlung zur Verfügung steht. Im ersten Schritt ermittelt er also seinen finanziellen Spielraum – das sogenannte Finanzierungspotential. Alle weiteren Berechnungen basieren auf diesem Wert.
Berechnung des Finanzierungspotentials
Das Finanzierungspotential zu ermitteln, ist einfach. Der zukünftige Kreditnehmer zieht von seinen Einnahmen seine Lebenshaltungskosten ab, der übrigbleibende Betrag ergibt die gewünschte Größe. Wichtig dabei: Es sollten realistische Werte zugrunde gelegt werden, um eine Rechnung zu erzielen, die über die gesamte Darlehenslaufzeit Bestand hat.
Die Einnahmen ermitteln
Im ersten Schritt werden alle monatlichen Einnahmen summiert. Zu den Einnahmen zählt zunächst einmal das monatliche Nettoeinkommen des Kreditnehmers oder der Baufamilie. Einbezogen werden sollten nur die Einkünfte, mit denen auch dauerhaft zu rechnen ist. Und: Der Immobilienerwerber sollte immer vom aktuellen Stand ausgehen, selbst wenn zukünftig mit bereits vereinbarten Gehaltserhöhungen zu rechnen ist, da auch die Lebenshaltungskosten steigen. Über das regelmäßige Gehalt hinaus gehören auch weitere feste monatliche Einnahmen beispielsweise aus Erbschaften, aber auch Kindergeld, Mieteinkünfte, Zinseinnahmen usw. in die Aufstellung.
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Die Lebenshaltungskosten ermitteln
Zu den Lebenshaltungskosten zählen alle monatlichen Ausgaben, die die kreditnehmende Person beziehungsweise die Baufamilie durchschnittlich in der Vergangenheit aufwenden musste. Auch diese Aufstellung sollte ehrlich und sorgfältig erfolgen, denn auch kleine Beträge wie Mitgliedsbeiträge, Kosten für Zeitungsabos oder den Babysitter können sich summieren.
Zu berücksichtigen sind außerdem auch schon Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Falls keine zusätzlichen Monatsgehälter wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld vereinnahmt werden, muss über regelmäßiges Sparen ein Guthaben aufgebaut werden, das für später notwendige Reparaturen, Sanierungen und Renovierungen zur Verfügung steht.
Zu den Lebenshaltungskosten zählen:
- Haushaltskosten: für Lebensmittel, Kleidung, Haushaltsgegenstände, Reinigungsmittel, Körperpflegemittel, Arzneien und so weiter. Da die Ausgaben über das Jahr je nach Bedarf schwanken, ist hier ein Durchschnittswert anzusetzen.
- Kleidung: Die Ausgaben für Kleidung schwanken, deshalb sind Durchschnittswerte zu verwenden.
- Strom, Heizung
- Wohnnebenkosten: Hierzu zählen Ausgaben für Wasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Grundsteuer und so weiter. Da damit zu rechnen ist, dass diese Kosten im neuen Heim höher liegen, sollten diese Werte zugrundegelegt werden. Will man mit pauschalen Durchschnittswerten rechnen, kann man die Wohnnebenkosten für ein Haus monatlich mit etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ansetzen, eine neue Wohnung sollte mit etwa 3,00 Euro pro Quadratmeter bemessen werden, da meist noch Kosten für die Hausverwaltung anfallen.
- Rücklage Instandhaltungskosten
- Rundfunkgebühren, Telekommunikation- und Handykosten usw.
- Auto(s) und Fahrtkosten: Versicherung und Steuern, Reparatur- und Inspektionskosten; beim Treibstoff ist der Durchschnittsverbrauch anzusetzen; jährlicher Wertverlust für das Fahrzeug; werden Zugverbindungen oder Nahverkehrsmittel genutzt, sollte ebenfalls ein Durchschnittswert einfließen.
- Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge: Alle Versicherungsbeiträge fließen hier ein; die Beträge hängen von der Art der Versicherung ab, so laufen zum Beispiel Privathaftpflicht-, Rechtsschutz- und Lebensversicherungen weiter, während die Hausratversicherung an die neuen Verhältnisse angepasst werden muss, beim Hauskauf/-bau muss eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden.
- Zahlungsverpflichtungen: Zahlungen für Ratenkredite, scheidungsbedingte Unterhaltszahlungen oder Ähnliches.
- Freizeit und Unterhaltung: Restaurant- oder Theaterbesuche, Kino, Streaming-Dienste, Vereins- oder Fitnessstudiomitgliedschaften, Urlaubskosten, Zeitungs- oder Zeitschriftenabonnements, Babysitter und so weiter. Ihre gewohnten Freizeitaktivitäten sollte die Baufamilie trotz der Immobilienfinanzierung weiter aufrechterhalten können, da ansonsten die Familienmitglieder bald nicht mehr hinter dieser weitreichenden Entscheidung stehen.
- Ausgabenpuffer: Über diesen Posten wird eine Reserve gebildet. Diese lässt sich einsetzen, falls Posten vergessen wurden, neue Kosten hinzukommen oder plötzlich Preise steigen beispielsweise für den Nahverkehr. Die Reserve sollte circa zehn Prozent des Überschusses betragen, der für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann.
Diese Auflistung bietet erst einmal eine Übersicht der wichtigsten Ausgaben. Im konkreten Fall können weitere Posten hinzukommen wie beispielsweise die Kosten für die Betreuung des Nachwuchses in der Krippe, im Kindergarten oder Hort.
Natürlich berechnen auch die Kreditgeber anhand des Einkommens und der Lebenshaltungskosten die mögliche Darlehenshöhe des Kreditinteressenten. Dabei legen sie unterschiedliche Durchschnittswerte zugrunde. So gehen Banken bei einem Ehepaar mit einem Kind beispielsweise oft von 1.200 bis 1.500 Euro aus. Doch kann der Wert, je nach Bank, auch niedriger liegen. In solchen Pauschalrechnungen sind aber viele Ausgaben, die für eine Familie anfallen, nicht enthalten, etwa die Kosten für den Zweitwagen oder Beiträge für eine Berufsunfähigkeitsversicherung.
Ein anderer Richtwert orientiert sich am Nettoeinkommen: Diese Regel besagt, dass die Höhe der Darlehensrate aus Tilgung und Zins 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen darf. Bei 3.000 Euro netto wären das zum Beispiel 1.200 Euro. Hier gilt aber: Für Familien mit eher geringem Nettoeinkommen, können 40 Prozent schon zu hoch liegen, da bei ihnen der Anteil für Lebenshaltungskosten prozentual höher ausfällt.
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Beispielrechnung
Zieht man die Ausgaben von den Einnahmen ab, ergibt dies das monatliche Finanzierungspotential. Im folgenden Beispiel sind das 999 Euro.
Nettoeinkommen |
3.945 € |
Kindergeld |
219 € |
Monatliche Einkünfte gesamt |
4.164 € |
Lebensmittel, Körperpflege, Haushalt |
800 € |
Kleidung |
165 € |
Gesundheit |
50 € |
Haushaltsgeräte |
50 € |
Strom/Heizung/Wasser |
200 € |
Wohnnebenkosten |
200 € |
Rücklage für Instandhaltung |
100€ |
Telefon/Internet /Handy |
100 € |
Auto/Verkehr |
200 € |
Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge |
350 € |
Freizeit, Hobbies, Sport |
250 € |
Urlaub |
350 € |
Ausgabenpuffer |
100 € |
| Kita-Kosten | 250 € |
monatliche Ausgaben gesamt |
3.165 € |
Monatliches Finanzierungspotenzial |
999 € |
Wie lässt sich die maximale Darlehenssumme berechnen?
Steht das monatliche Finanzierungspotential fest, lässt sich berechnen, wie viel Darlehen der Kreditnehmer sich maximal leisten kann. Dazu dient eine Formel, die außer dem Finanzierungspotential den Zinssatz und den Tilgungssatz einbezieht. Eingesetzt werden sollte der Effektivzinssatz, der sich aus dem Sollzinssatz zuzüglich weiterer Kreditkosten ergibt.
Hier empfiehlt es sich, einen Zinssatz von 6,5 Prozent zugrundezulegen. So geht der Kreditnehmer auf Nummer sicher: Denn er kalkuliert damit ein, dass er nach Ablauf der Zinsbindung einen höheren Anschlusszins zahlen muss, der aber noch ungewiss ist. Nur wer aufgrund seiner langen Zinsbindungszeit, beispielsweise 20 oder 30 Jahre, von einem konstant niedrigen Zinssatz ausgehen kann, sollte hier mit dem aktuellen Zins rechnen.
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Denn: Bei einer beispielsweise nur zweiprozentigen Tilgung und einer zehnjährige Zinsbindung läge die Restschuld am Ende der Laufzeit noch vergleichsweise hoch. Und sie müsste zu einem heute noch nicht bekannten Zinssatz weiterfinanziert werden. Im ungünstigsten Fall wären die Raten dann unbezahlbar. Aufgrund dessen empfiehlt sich aktuell eine Zinsbindung von 20 oder mehr Jahren zu wählen sowie einen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent.
Mit folgender Formel wird der maximale Darlehensbetrag berechnet:
Formel maximaler Darlehensbetrag = Monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz)
Die folgende Berechnung geht von dem Finanzierungspotential des Beispiels aus, zudem wird angenommen, dass der Zinssatz 3,0 Prozent beträgt und 25 Jahre – bis zur vollständigen Rückzahlung – gilt. Außerdem ist ein Tilgungssatz von 3,0 Prozent zugrundegelegt.
Maximaler Darlehensbetrag = 999 Euro x 12 x 100 / (3 + 3) = 199.800 Euro
Natürlich ist diese Rechnung nur gültig, wenn sich an den einzelnen Größen über den gesamten Finanzierungszeitraum nichts ändert. Jede Zins- oder Tilgungsänderung schlägt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags nieder, ebenso eine Verringerung oder Erhöhung des monatlichen Finanzierungspotenzials. In der folgenden Beispielrechnung sind nun die Werte eingesetzt, die empfehlenswert sind, wenn das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung einhergeht, deren Verzinsung noch ungewiss ist.
Maximaler Darlehensbetrag = 999 × 12 × 100 / (6,5 + 1) = 159.840
In diesem Fall kann der Darlehensnehmer maximal eine Darlehenssumme von 159.840 Euro bedienen.
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Wie teuer darf die Immobilie sein?
Im nächsten Schritt lässt sich feststellen, wie teuer die Immobilie höchstens sein darf. Die aus der Beispielrechnung ermittelte maximale Darlehenshöhe beträgt 199.800 Euro. Kann der Darlehensnehmer außerdem Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro einbringen, ergibt sich insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 259.800 Euro.
Allerdings: Diese Summe steht nicht in vollem Umfang für die Wunschimmobilie zur Verfügung. Denn beim Kauf oder dem Bau fällt nicht nur der Preis für das Objekt an, sondern auch Nebenkosten entstehen, die selbstverständlich berücksichtigt werden müssen. Zu den Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, der Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand und die Finanzierungsnebenkosten.
Doch auch weitere Ausgaben können hinzukommen, beispielsweise für einen Gutachter, einen Umzug oder die unentgeltliche Freistellung des Arbeitnehmers für die Zeit des Hausbaus.
Für die Berechnung, wie teuer das Haus oder die Wohnung maximal sein darf, kann diese Formel verwendet werden:
Finanzierungsvolumen x 100 : (100 + Maklercourt. + Grunderwerbsteuer+ Notar-/Grundbuchgebühr) = maximaler Kaufpreis
Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:
259.800 Euro x 100 : (100 + 2,97 + 5 + 1,7) = 236.892 Euro
Die Immobilie dürfte maximal 236.892 Euro kosten. Handelt es sich um ein gebrauchtes Objekt, für das zusätzliche Kosten, beispielsweise Renovierungsaufwand oder sogar eine komplette Altbausanierung, anfallen, müssten diese Ausgaben ebenfalls berücksichtigt werden. Der maximale Kaufpreis würde sich dann noch reduzieren. Etwas höher läge er, wenn kein Makler eingeschaltet würde und somit die Maklercourtage entfiele.
Die Zahlen der Formel müssen an jedes Kauf- oder Bauvorhaben entsprechend angepasst werden. So liegen die Provisionssätze der Makler nicht immer gleich hoch, sondern es haben sich je nach Bundesland und Region geltende Sätze entwickelt. Zurzeit betragen sie zwischen 4,76 und 7,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und fallen auf den tatsächlichen Kaufpreis des Objekts an. Sie fallen für beide Parteien zu gleichen Teilen an, wenn der Makler sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig wird. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklerprovision zahlen.
Ebenso unterscheidet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer, sie wird von den Bundesländern festgelegt. Grundbuch- und Notargebühren können bis zu zwei Prozent des Kaufpreises betragen.
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