Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, benötigt Eigenkapital in ausreichender Menge, um seine Finanzierung auf eine sichere Basis zu stellen. Ebenso von Bedeutung für den Bauherren oder die Bauherrin ist es jedoch, das Vorhaben solide zu kalkulieren. Das schützt davor, sich finanziell zu übernehmen. Dazu erfolgen im Vorhinein Berechnungen in mehreren Schritten – vom Finanzierungspotential über die maximale Darlehenssumme bis zum maximalen Immobilienpreis.
Eine Immobilie zu finanzieren bedeutet, über einen langen Zeitraum regelmäßig einen fixen Geldbetrag für die Rückzahlung des Darlehens aufzubringen. Die Höhe dieser monatlichen Mittel wirkt sich auch maßgeblich darauf aus, wie hoch das Immobiliendarlehen und der Preis für die Wohnung oder das Haus liegen dürfen.
Schätzt der Kreditnehmer die Summe nur, begibt er sich jedoch auf gefährliches Glatteis. Ein Scheitern der Finanzierung droht, weil er die Raten langfristig möglicherweise doch nicht bedienen kann. Stattdessen muss der Bauherr eine genaue Aufstellung anfertigen, aus der hervorgeht, wie viel Geld aus seinem Budget ihm jeden Monat zur Ratenzahlung zur Verfügung steht. Im ersten Schritt ermittelt er also seinen finanziellen Spielraum – das sogenannte Finanzierungspotential. Alle weiteren Berechnungen basieren auf diesem Wert.
Das Finanzierungspotential zu ermitteln, ist einfach. Der zukünftige Kreditnehmer zieht von seinen Einnahmen seine Lebenshaltungskosten ab, der übrigbleibende Betrag ergibt die gewünschte Größe. Wichtig dabei: Es sollten realistische Werte zugrunde gelegt werden, um eine Rechnung zu erzielen, die über die gesamte Darlehenslaufzeit Bestand hat.
Im ersten Schritt werden alle monatlichen Einnahmen summiert. Zu den Einnahmen zählt zunächst einmal das monatliche Nettoeinkommen des Kreditnehmers oder der Baufamilie. Einbezogen werden sollten nur die Einkünfte, mit denen auch dauerhaft zu rechnen ist. Und: Der Immobilienerwerber sollte immer vom aktuellen Stand ausgehen, selbst wenn zukünftig mit bereits vereinbarten Gehaltserhöhungen zu rechnen ist, da auch die Lebenshaltungskosten steigen. Über das regelmäßige Gehalt hinaus gehören auch weitere feste monatliche Einnahmen beispielsweise aus Erbschaften, aber auch Kindergeld, Mieteinkünfte, Zinseinnahmen usw. in die Aufstellung.
Einkommen aus Mehrarbeit, Nebenbeschäftigungen o.Ä. sollten nicht als Grundlage der Finanzierung dienen, dasselbe gilt auch für ein 13. oder 14. Monatsgehalt oder Gewinnbeteiligungen. Sinnvoller ist es, stattdessen aus diesen Mitteln eine Rücklage zu bilden für eventuelle Nachfinanzierungen oder spätere Renovierungen sowie Modernisierungen an der Immobilie.
Zu den Lebenshaltungskosten zählen alle monatlichen Ausgaben, die die kreditnehmende Person beziehungsweise die Baufamilie durchschnittlich in der Vergangenheit aufwenden musste. Auch diese Aufstellung sollte ehrlich und sorgfältig erfolgen, denn auch kleine Beträge wie Mitgliedsbeiträge, Kosten für Zeitungsabos oder den Babysitter können sich summieren.
Zu berücksichtigen sind außerdem auch schon Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Falls keine zusätzlichen Monatsgehälter wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld vereinnahmt werden, muss über regelmäßiges Sparen ein Guthaben aufgebaut werden, das für später notwendige Reparaturen, Sanierungen und Renovierungen zur Verfügung steht.
Diese Auflistung bietet erst einmal eine Übersicht der wichtigsten Ausgaben. Im konkreten Fall können weitere Posten hinzukommen wie beispielsweise die Kosten für die Betreuung des Nachwuchses in der Krippe, im Kindergarten oder Hort.
Natürlich berechnen auch die Kreditgeber anhand des Einkommens und der Lebenshaltungskosten die mögliche Darlehenshöhe des Kreditinteressenten. Dabei legen sie unterschiedliche Durchschnittswerte zugrunde. So gehen Banken bei einem Ehepaar mit einem Kind beispielsweise oft von 1.200 bis 1.500 Euro aus. Doch kann der Wert, je nach Bank, auch niedriger liegen. In solchen Pauschalrechnungen sind aber viele Ausgaben, die für eine Familie anfallen, nicht enthalten, etwa die Kosten für den Zweitwagen oder Beiträge für eine Berufsunfähigkeitsversicherung.
Ein anderer Richtwert orientiert sich am Nettoeinkommen: Diese Regel besagt, dass die Höhe der Darlehensrate aus Tilgung und Zins 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen darf. Bei 3.000 Euro netto wären das zum Beispiel 1.200 Euro. Hier gilt aber: Für Familien mit eher geringem Nettoeinkommen, können 40 Prozent schon zu hoch liegen, da bei ihnen der Anteil für Lebenshaltungskosten prozentual höher ausfällt.
Der Kreditnehmer sollte seine tatsächlichen Kosten ermitteln. Dazu kann es hilfreich sein, einige Monate ein Haushaltsbuch zu führen. Das Ergebnis sollten dann mit dem Durchschnittswert der Bank verglichen werden. Sind dabei deutliche Abweichungen nach oben zu auszumachen, ist von dem selbst ermittelten schlechteren Wert auszugehen.
Zieht man die Ausgaben von den Einnahmen ab, ergibt dies das monatliche Finanzierungspotential. Im folgenden Beispiel sind das 989 Euro.
Nettoeinkommen | 3.400 € |
Kindergeld 1 × 194 € | 194 € |
Monatliche Einkünfte gesamt | 3.594 € |
Lebensmittel | 500 € |
Kleidung | 150 € |
Gesundheit | 50 € |
Haushaltsgeräte | 50 € |
Strom/Heizung/Wasser | 200 € |
Wohnnebenkosten | 200 € |
Rücklage für Instandhaltung | 100€ |
Telefon/Internet /Handy | 80 € |
Auto/Verkehr | 200 € |
Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge | 350 € |
Kredite | 50 € |
Freizeit, Hobbies, Sport | 250 € |
Urlaub | 400 € |
Ausgabenpuffer | 25 € |
monatliche Ausgaben gesamt | 2.605€ |
Monatliches Finanzierungspotenzial | 989€ |
Steht das monatliche Finanzierungspotential fest, lässt sich berechnen, wie viel Darlehen der Kreditnehmer sich maximal leisten kann. Dazu dient eine Formel, die außer dem Finanzierungspotential den Zinssatz und den Tilgungssatz einbezieht. Eingesetzt werden sollte der Effektivzinssatz, der sich aus dem Sollzinssatz zuzüglich weiterer Kreditkosten ergibt.
Hier empfiehlt es sich, einen Zinssatz von 6,5% zugrundezulegen. So geht der Kreditnehmer auf Nummer sicher: Denn er kalkuliert damit ein, dass er nach Ablauf der Zinsbindung einen höheren Anschlusszins zahlen muss, der aber noch ungewiss ist. Nur wer aufgrund seiner langen Zinsbindungszeit, beispielsweise 20 oder 30 Jahre, von einem konstant niedrigen Zinssatz ausgehen kann, sollte hier mit dem aktuellen Zins rechnen.
Die Zinsbindungszeit bestimmt, wie lange der vereinbarte Zins gilt. Läuft diese Zeit ab, benötigt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Angesichts der derzeit herrschenden Niedrigzinsphase sollte die Zinsbindungszeit nicht zu kurz gewählt werden, ebenso sollte der Tilgungssatz, also der Prozentsatz der Kreditsumme, den der Kreditnehmer jährlich zurückzahlt, möglichst hoch liegen.
Denn: Bei einer beispielsweise nur zweiprozentigen Tilgung und einer zehnjährige Zinsbindung läge die Restschuld am Ende der Laufzeit noch vergleichsweise hoch. Und sie müsste zu einem heute noch nicht bekannten Zinssatz weiterfinanziert werden. Im ungünstigsten Fall wären die Raten dann unbezahlbar. Aufgrund dessen empfiehlt sich aktuell eine Zinsbindung von 20 oder mehr Jahren zu wählen sowie einen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent.
Formel Maximaler Darlehensbetrag = Monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / Zinssatz + Tilgungssatz
Die folgende Berechnung geht von dem Finanzierungspotential des Beispiels aus, zudem wird angenommen, dass der Zinssatz 3 Prozent beträgt und 25 Jahre – bis zur vollständigen Rückzahlung – gilt. Außerdem ist ein Tilgungssatz von 3 Prozent zugrundegelegt.
Maximaler Darlehensbetrag = 989 € x 12 x 100 / (3 + 3) = 197.800 Euro
Natürlich ist diese Rechnung nur gültig, wenn sich an den einzelnen Größen über den gesamten Finanzierungszeitraum nichts ändert. Jede Zins- oder Tilgungsänderung schlägt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags nieder, ebenso eine Verringerung oder Erhöhung des monatlichen Finanzierungspotenzials. In der folgenden Beispielrechnung sind nun die Werte eingesetzt, die empfehlenswert sind, wenn das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung einhergeht, deren Verzinsung noch ungewiss ist.
Maximaler Darlehensbetrag = 989 × 12 × 100 / (6,5 + 1) = 158.240
In diesem Fall kann der Darlehensnehmer maximal eine Darlehenssumme von 158.240 Euro bedienen.
Im nächsten Schritt lässt sich feststellen, wie teuer die Immobilie höchstens sein darf. Die aus der Beispielrechnung ermittelte maximale Darlehenshöhe beträgt 197.800 Euro. Kann der Darlehensnehmer außerdem Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro einbringen, ergibt sich insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 257.800 Euro. Allerdings: Diese Summe steht nicht in vollem Umfang für die Wunschimmobilie zur Verfügung. Denn beim Kauf oder dem Bau fällt nicht nur der Preis für das Objekt an, sondern auch Nebenkosten entstehen, die selbstverständlich berücksichtigt werden müssen. Zu den Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, der Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand und die Finanzierungsnebenkosten. Doch auch weitere Ausgaben können hinzukommen, beispielsweise für einen Gutachter, einen Umzug oder die unentgeltliche Freistellung des Arbeitnehmers für die Zeit des Hausbaus.
Für die Berechnung, wie teuer das Haus oder die Wohnung maximal sein darf, kann diese Formel verwendet werden:
Finanzierungsvolumen x 100 | = | max. |
100 + Maklercourt. + Grunderwerbst. + Notar-/Grundbuchg. |
Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:
257.800 Euro x 100 | = | 228.850 Euro |
100 + 5,95 + 5 + 1,7 |
Die Immobilie dürfte maximal 228.850 Euro kosten. Handelt es sich um ein gebrauchtes Objekt, für das zusätzliche Kosten, beispielsweise Renovierungsaufwand, anfallen, müssten diese Ausgaben ebenfalls berücksichtigt werden. Der maximale Kaufpreis würde sich dann noch reduzieren. Etwas höher läge er, wenn kein Makler eingeschaltet würde und somit die Maklercourtage entfiele. Dem Darlehensnehmer stünden dann 12.761 Euro mehr zur Verfügung und der maximale Kaufpreis würde 241.611 Euro betragen.
Die Zahlen der Formel müssen an jedes Kauf- oder Bauvorhaben entsprechend angepasst werden. So liegen die Provisionssätze der Makler nicht immer gleich hoch, sondern es haben sich je nach Bundesland und Region geltende Sätze entwickelt. Auch wer die Provision zahlt, hängt vom Bundesland ab. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer den Provisionssatz, während in anderen Ländern der Käufer alles übernimmt. Ebenso unterscheidet sich Höhe der Grunderwerbsteuer, sie wird von den Bundesländern festgelegt. Grundbuch- und Notargebühren können bis zu 2 Prozent des Kaufpreises betragen.
228.850 Euro sind für den Kreditnehmer aus dem Beispiel gerade noch zu finanzieren. Gibt er tatsächlich so viel aus, hat er sein Limit voll ausgeschöpft. Dann ist die Finanzierung problemlos nur über die gesamte Laufzeit zu bewältigen, wenn keine unvorhergesehenen Ereignisse, wie beispielsweise eine längere Erkrankung oder Arbeitslosigkeit, eintreten. Gegen diese Gefahr wappnet sich der Kreditnehmer, indem er noch eine Reserve bildet, je nach Sicherheitsbedürfnis 3 bis 5 Prozent des maximalen Kaufpreises – sofern er sein gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einbringt.
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