Baufinanzierung: Wie viel Kredit bekomme ich?

Eine Immobilie zu finanzieren bedeutet, über einen langen Zeitraum regelmäßig einen fixen Geldbetrag für die Rückzahlung des Darlehens aufzubringen. Um den Immobilienkauf auf eine solide Basis zu stellen, sollten Sie genau kalkulieren, welches monatliche Budget Ihnen für die Ratenzahlung zur Verfügung steht. Sie ermitteln das sogenannte Finanzierungspotential. Alle weiteren Berechnungen basieren auf diesem Wert.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Das Finanzierungspotential zu ermitteln, ist einfach. Sie ziehen von Ihren Einnahmen Ihre Lebenshaltungskosten ab, der übrigbleibende Betrag ergibt die gewünschte Größe. Wichtig: Legen Sie realistische Werte zugrunde, damit Ihre Baufinanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit realisierbar ist.

Die Einnahmen ermitteln

Im ersten Schritt rechnen Sie alle monatlichen Einnahmen zusammen. Zu den Einnahmen zählt zunächst einmal Ihr monatliches Nettoeinkommen. Sie sollten aber nur solche Einkünfte berücksichtigen, mit denen auch dauerhaft zu rechnen ist. Und: Sie sollten immer vom aktuellen Stand ausgehen, selbst wenn zukünftig mit bereits vereinbarten Gehaltserhöhungen zu rechnen ist, denn schließlich steigen ja auch die Lebenshaltungskosten. Über das regelmäßige Gehalt hinaus gehören auch weitere feste monatliche Einnahmen wie beispielsweise Kindergeld, Mieteinkünfte und Zinseinnahmen in die Aufstellung.

Die Lebenshaltungskosten ermitteln

Zu den Lebenshaltungskosten zählen alle monatlichen Ausgaben, die Sie durchschnittlich in der Vergangenheit aufwenden mussten. Auch diese Aufstellung sollte ehrlich und sorgfältig erfolgen, denn auch kleine Beträge wie Mitgliedsbeiträge, Kosten für Zeitungsabos oder den Babysitter summieren sich.

Zu berücksichtigen sind außerdem auch schon Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Falls Sie nicht mit zusätzlichen Monatsgehältern wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld rechnen können, müssen Sie über regelmäßiges Sparen ein Guthaben aufbauen, das für später notwendige Reparaturen, Sanierungen und Renovierungen zur Verfügung steht.

Was zählt zu den Lebenshaltungskosten?

Welche Kosten genau unter die Lebenshaltungskosten fallen, zeigt Ihnen die folgende Auflistung. Diese Auflistung bietet erst einmal eine Übersicht der wichtigsten Ausgaben. Im konkreten Fall können weitere Posten hinzukommen, wie beispielsweise die Kosten für die Betreuung des Nachwuchses in der Krippe, im Kindergarten oder Hort.

• Haushaltskosten: für Lebensmittel, Haushaltsgegenstände, Reinigungsmittel, Körperpflegemittel, Arzneien und so weiter. Da die Ausgaben über das Jahr schwanken, sollten Sie hier einen Durchschnittswert ansetzen.
   
• Kleidung
   
• Strom, Heizung
   
• Wohnnebenkosten: Hierzu zählen Ausgaben für Wasser, Strom, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Grundsteuer und so weiter. Da damit zu rechnen ist, dass diese Kosten im neuen Heim höher liegen, sollten Sie diese höheren Werte zugrundelegen. Die ING nennt auf Ihrer Internetseite als grobe Faustformel, dass für ein Haus monatlich etwa vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Betriebskosten anfallen. Im individuellen Fall kann die Höhe natürlich deutlich abweichen.
   
• Rücklage Instandhaltungskosten: Hier empfiehlt die ING monatlich einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei älteren Häusern zwei Euro.
   
• Rundfunkgebühren, Telekommunikation- und Handykosten 
   
• Auto(s) und Fahrtkosten: Tickets für Bus und Bahn, Auto – Versicherung und Steuern, Reparatur- und Inspektionskosten, Treibstoff, jährlicher Wertverlust.
   
• Versicherungs-/Altersvorsorgebeiträge: zum Beispiel Privathaftpflicht-, Rechtsschutz- und Rentenversicherungen. Die Hausratversicherung müssen Sie an die neuen Verhältnisse anpassen. Neu beim Hauskauf – Wohngebäudeversicherung und ggf. eine Risikolebensversicherung.
   
• Zahlungsverpflichtungen: zum Beispiel Zahlungen für Ratenkredite, scheidungsbedingte Unterhaltszahlungen.
   
• Freizeit und Unterhaltung: Restaurant- oder Theaterbesuche, Kino, Streaming-Dienste, Vereins- oder Fitnessstudiomitgliedschaften, Urlaubskosten, Zeitungs- oder Zeitschriftenabonnements, Babysitter und so weiter. Ihre gewohnten Freizeitaktivitäten sollte die Baufamilie trotz der Immobilienfinanzierung weiter aufrechterhalten können, da ansonsten die Familienmitglieder bald nicht mehr hinter dieser weitreichenden Entscheidung stehen.
   
• Ausgabenpuffer:  Über diesen Posten bilden Sie eine Reserve – für den Fall, dass Sie Posten vergessen haben, neue Kosten hinzukommen oder Preise steigen. Die Reserve sollte circa zehn Prozent des Überschusses betragen, der für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden kann.

Zweitbeste Lösung: Mit Pauschalen berechnen, wie viel Kredit Sie sich leisten können

Natürlich berechnen auch die Kreditgeber anhand des Einkommens und der Lebenshaltungskosten die mögliche Darlehenshöhe des Kreditinteressenten. Dabei legen sie unterschiedliche Durchschnittswerte zugrunde. So gingen Banken bei einem Ehepaar mit einem Kind beispielsweise in der Vergangenheit oft von 1.200 bis 1.500 Euro aus. In solchen Pauschalrechnungen sind aber viele Ausgaben, die für eine Familie anfallen, nicht enthalten – zum Beispiel die Kosten für den Zweitwagen oder Beiträge für eine Berufsunfähigkeitsversicherung.

Ein anderer Richtwert orientiert sich am Nettoeinkommen: Diese Regel besagt, dass die Höhe der Darlehensrate aus Tilgung und Zins 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen darf. Bei 3.000 Euro netto wären das zum Beispiel 1.200 Euro. Hier gilt aber: Für Familien mit eher geringem Nettoeinkommen, können 40 Prozent schon zu hoch liegen, da bei ihnen der Anteil für Lebenshaltungskosten prozentual höher ausfällt.

Beispielrechnung Finanzierungspotential

Ziehen Sie Ihre Ausgaben von den Einnahmen ab, ergibt dies Ihr monatliches Finanzierungspotential. Im folgenden Beispiel sind das 999 Euro.

Formel zur Berechnung der Darlehenssumme: Berechnen Sie, wie viel Kredit Sie sich leisten können

Steht Ihr monatliches Finanzierungspotential fest, können Sie berechnen, wie viel Darlehen Sie sich maximal leisten können. Dazu dient eine Formel, die außer dem Finanzierungspotential den Effektivzinssatz und den Tilgungssatz einbezieht. 

Darlehenssumme berechnen: Beispielrechnung

Bei einer beispielsweise nur zweiprozentigen Tilgung und einer zehnjährigen Zinsbindung läge die Restschuld am Ende der Laufzeit noch vergleichsweise hoch. Und diese müssten Sie zu einem heute noch nicht bekannten Zinssatz weiterfinanzieren. Im ungünstigsten Fall wären die Raten dann unbezahlbar. Aufgrund dessen empfiehlt sich aktuell eine Zinsbindung von 20 oder mehr Jahren sowie einen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent. Noch besser: Ein Volltilgerdarlehen, bei dem am Ende der Laufzeit die Kreditschuld komplett getilgt ist.

Mit dieser Formel wird der maximale Darlehensbetrag berechnet:

• Formel maximaler Kreditbetrag = Monatliches Finanzierungspotenzial × 12 Monate × 100 / (Zinssatz + Tilgungssatz) 

Die folgende Berechnung geht vom Finanzierungspotential des obigen Beispiels aus, also 999 Euro. Zudem wird angenommen, dass der Zinssatz 3,0 Prozent beträgt und 25 Jahre – bis zur vollständigen Rückzahlung – gilt. Außerdem ist ein Tilgungssatz von 3,0 Prozent zugrundegelegt.

• Maximaler Darlehensbetrag = 999 Euro x 12 x 100 / (3 + 3) = 199.800 Euro 

Mit Sicherheitspuffer kalkulieren: Natürlich ist eine solche Rechnung nur gültig, wenn sich an den einzelnen Größen über den gesamten Finanzierungszeitraum nichts ändert. Eine Tilgungsänderung oder ein höherer Zins bei einer möglichen Anschlussfinanzierung schlägt sich automatisch auf die Höhe des maximalen Darlehensbetrags nieder, ebenso eine Verringerung oder Erhöhung des monatlichen Finanzierungspotenzials.

In der folgenden Beispielrechnung sind nun die Werte eingesetzt, die empfehlenswert sind, wenn das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung einhergeht, deren Verzinsung noch ungewiss ist. Als Zinssatz wird hier von 6,5 Prozent ausgegangen und einer Anfangstilgung von einem Prozent.

• Maximaler Darlehensbetrag = 999 × 12 × 100 / (6,5 + 1) = 159.840 

In diesem Fall kann der Darlehensnehmer maximal eine Darlehenssumme von 159.840 Euro bedienen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Im nächsten Schritt lässt sich feststellen, wie teuer die Immobilie höchstens sein darf. Die aus der Beispielrechnung ermittelte maximale Darlehenshöhe beträgt 199.800 Euro. Kann der Darlehensnehmer außerdem Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro einbringen, ergibt sich insgesamt ein Finanzierungsvolumen von 259.800 Euro.

Allerdings: Diese Summe steht nicht in vollem Umfang für die Wunschimmobilie zur Verfügung. Denn beim Kauf oder Bau fällt nicht nur der Preis für das Objekt an sondern auch Finanzierungs- und Baunebenkosten. Zu den Nebenkosten gehören Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, der Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand und die Finanzierungsnebenkosten. Darüber hinaus können weitere Ausgaben hinzukommen, beispielsweise für einen Gutachter, den Umzug oder die unentgeltliche Freistellung des Arbeitnehmers für die Zeit des Hausbaus.

• Biallo-Lesetipp: Tilgungsfreies Darlehen - So können Sie sich auch im Alter noch etwas gönnen 

Mit dieser Formel berechnen Sie, wie teuer das Haus maximal sein darf

Für die Berechnung, wie teuer das Haus oder die Wohnung maximal sein darf, können Sie diese Formel verwenden:

• Finanzierungsvolumen x 100 : (100 + Maklercourtage + Grunderwerbsteuer + Notar-/Grundbuchgebühr) = maximaler Kaufpreis 

Angewendet auf das Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

259.800 Euro x 100 : (100 + 2,97 + 5 + 1,7) = 236.892 Euro

Ihre Immobilie dürfte damit maximal 236.892 Euro kosten. Handelt es sich um ein gebrauchtes Objekt, für das zusätzliche Kosten, beispielsweise Renovierungsaufwand oder sogar eine komplette Altbausanierung, anfallen, müssen Sie diese Ausgaben natürlich ebenfalls berücksichtigen. Der maximale Kaufpreis würde sich dann noch reduzieren. 

Konnten Sie mit der Hilfe des Artikels Ihre ideale Darlehenssumme bestimmen? Wenn ja, können Sie mit unserem Baufinanzierungsvergleich eine günstige Finanzierung finden!