Baufinanzierung: Vergleich der günstigsten Banken 09/2024
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Top-Baufinanzierungen im Vergleich
Biallo Baufinanzierung Banken-Empfehlungen
Die nachfolgenden Anbieter wurden von Biallo als Empfehlung aus unserem Vergleich ausgewählt. Kreditbedarf: 300.000,00€, Laufzeit: 10 Jahre, Anfangstilgung: 3.50%, Beleihung: 60%. Die Sortierung erfolgt nach der Höhe des effektiven Jahreszins. Die angezeigten Anbieter stellen keinen vollständigen Marktüberblick dar. Weitere Details zu Rankingfaktoren.
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bundesweites Angebot
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Aktuelle Zinsentwicklung
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Mehr Informationen erfahren Sie in unserem Vergleich Baufinanzierung der PSD Bank Hannover
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Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Produkttest zur Baufinanzierung der DEVK.
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Weitere Informationen finden Sie zur Sparda Bank Hessen in unserem Baufinanzierungs-Vergleich.
Das erwartet Sie in diesem Artikel
- 1.Darauf sollten Sie bei der Baufinanzierung und beim Vergleich achten!
- 2.Das Wichtigste über den Baufinanzierungsvergleich
- 3.Baufinanzierung: Vergleich lohnt sich
- 4.Baufinanzierungsvergleich: Was sollte beachtet werden?
- 5.Baufinanzierung: Vergleich der verschiedenen Darlehensformen
- 6.So funktioniert unser Vergleich
- 7.Baufinanzierungen im Test
- 8.Diese Vorteile bietet unser Baufinanzierungsvergleich
- 9.Wie Zins und Tilgungshöhe die Laufzeit beeinflussen
- 10.Welche Zinsbindung ist die richtige?
- 11.Baufinanzierung: Vergleich aller Baudarlehen mit dem Biallo-Index
- 12.Baufinanzierung umschulden - Vergleich nutzen um Zinskosten zu sparen
- 13.Vergleich abgeschlossen: Welche Informationen und Unterlagen werden zur Finanzierungsanfrage benötigt?
- 14.Baufinanzierung: Finanzielle Verpflichtungen mit der Risikolebensversicherung absichern
- 15.Baufinanzierung und Steuern: Nur Kapitalanleger profitieren
- 16.Baufinanzierung: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Darauf sollten Sie bei der Baufinanzierung und beim Vergleich achten!
Das Wichtigste über den Baufinanzierungsvergleich
- In unserem Baufinanzierungsvergleich finden Sie die günstigsten Bauzinsen am Markt. Finden Sie die ideale Finanzierung für Ihre Wunschimmobilie.
- Die Höhe des Zinssatzes und des Tilgungssatzes bei Ihrer Baufinanzierung können erhebliche Auswirkungen haben.
- Neben dem Zins- und Tilgungssatz spielen auch die Laufzeit und die eigene Bonität eine große Rolle, was die Kreditkosten betrifft.
Baufinanzierung: Vergleich lohnt sich
Bei der Baufinanzierung sollten Sie sich auf keinen Fall auf nur ein Angebot verlassen Es gilt: vergleichen, vergleichen und noch einmal vergleichen. Denn nur minimale Unterschiede im gebundenen Sollzins und dem Effektivzins, der Tilgungsrate oder der Laufzeit machen einen großen Unterschied für die gesamten Kosten. Die wichtigste Größe bei der Finanzierung ist der Effektivzins. Je niedriger er ist, desto mehr Geld können Sie sparen. Das sehen Sie am folgenden Beispiel.
Es wird ein Darlehen von 200.000 € benötigt. Die Laufzeit beträgt 20 Jahre. Die Tilgung liegt bei den von uns empfohlenen mindestens 2,5 Prozent.
- Diese Berechnung zeigt: Nur ein kleiner Unterschied im Zinssatz hat eine große Wirkung auf die gesamten Kosten Ihrer Baufinanzierung. 12.000 Euro mehr kostet die Finanzierung im zweiten Beispiel. Das verdeutlich: Es sich lohnt zu vergleichen um die besten Konditionen zu erhalten.
- Finden Sie Ihre perfekte Finanzierung mit unserem Baufinanzierungsvergleich.
Baufinanzierungsvergleich: Was sollte beachtet werden?
Die Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, die durch verschiedene Faktoren beeinflusst wird. Schnell kann es zu einem Finanzierungsfehler kommen. Alles, was Sie bei der Planung und Finanzierung beachten sollten, haben wir in unseren Baufinanzierung-Tipps für Sie zusammengefasst.
- Zusammenhang von Zinssatz und Eigenkapital
Eigenkapital ist zwar keine Bedingung für eine Immobilienfinanzierung, aber es bringt finanzielle Vorteile. Es gilt die Faustregel: Je höher der Eigenkapitalanteil an der Baufinanzierung, desto geringer der Finanzbedarf und desto günstiger die Zinskosten. Denn bei hohem Eigenkapital sinkt das Risiko für die Bank, dies honoriert sie mit günstigen Zinsen. Finanzierungen ohne oder mit geringen Eigenmitteln sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers besteht. In diesem Fall drohen Zinsaufschläge, bei ungenügender Bonität lehnt die Bank die Kreditvergabe ab.
40-Prozent-Regel: Die Risikozuschläge sind je nach Höhe des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den günstigsten Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kredit für die Baufinanzierung brauchen. Benötigen Sie einen höheren Darlehensanteil, steigen die Zinsen rasch an. Je zehn Prozent höherem Kreditanteil berechnen Banken 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsaufschlag. Nachteil: Die Darlehenskosten verteuern sich rapide. - Sondertilgung: Je früher, desto besser
Neben der monatlichen Tilgung können Sie einmal im Jahr eine Extrazahlung auf ihr Darlehenskonto leisten. Die Sonderzahlung ist vorab schriftlich anzukündigen. Sie schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Extrazahlung verkürzt die Kreditlaufzeit und spart zusätzlich jede Menge Zinsen. Wenn Sie zum Beispiel bei einer zehnjährigen Baufinanzierung über 200.000-Euro zu fünf Prozent Sollzinsen nach fünf Jahren 10.000 Euro sondertilgen, verringern sich die fälligen Zinszahlungen um 2.800 Euro. Die Gesamtlaufzeit des Baukredits sinkt um 3,5 Jahre. Fließt die Sondertilgung früher, können Sie noch mehr sparen: Überweisen Sie bereits nach zwei statt nach fünf Jahren die Sondertilgung, verringern sich die Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und die Baufinanzierung um mehr als vier Jahre.
Tipp: Achten Sie darauf, dass die Bank keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption fordert. - Die Sollzinsbindung sollten Sie vor dem Hintergrund der aktuell niedrigen Baufinanzierungszinsen so lange wie möglich wählen. Also mindestens zehn, 15 oder 20 Jahre. Alle Konditionen finden Sie in unserem Baufinanzierungsvergleich.
- Bei der Laufzeit gilt: Je schneller eine Kreditsumme zurückgezahlt werden kann, desto günstiger sind die Konditionen. Sondertilgungen sollten Sie sich auf jeden Fall einräumen lassen. Wählen Sie keine Finanzierung, bei der das nicht möglich ist. Und als Tilgungsrate empfehlen wir Ihnen aktuell mindestens 2,5 Prozent pro Jahr.
- Ist bei zwei Banken der effektive Jahreszins gleich hoch? Was ist mit den Bereitstellungszinsen? Wer das Darlehen oder Teile davon später als vereinbart abnimmt, zahlt diesen Mehrpreis. Meist sind es pro "Verspätungsmonat" 0,25 Prozent. Einigen Banken berechnen diesen Aufschlag nach sechs Monaten. Bei anderen wird er erst nach zwölf Monaten oder noch später fällig.
- Haben Sie gar keine Vorstellung, wie viel Kredit Sie zum Kauf einer Immobilie von der Bank bekommen? Dann hilft Ihnen unser Baufinanzierungsrechner. Sie geben Ihre aktuelle Miete und das Eigenkapital ein. Dann erfahren Sie, welche Darlehenssumme möglich ist. Am Ende erhalten Sie die monatliche Rate und einen Vergleich der besten Banken. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer die Beleihung des Objektes. Und desto günstiger wird der Kredit. Mit Hilfe unseres Tilgungsrechners erfahren Sie, wie schnell Sie die Schuld los werden.
Wie hoch ist Ihr Haushaltsüberschuss? Wie hoch ist Ihr Schufa-Score? Anhand dieser Daten kann die Bank ihr eigenes Risiko abschätzen, das sie mit der Kreditvergabe eingeht. Danach richten sich die Konditionen. Aber auch Sie selbst müssen einige Fragen für sich klären. Ist Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Option?
Lesen Sie auch: Laufende Kosten fürs Eigenheim: Mietfrei heißt nicht kostenfrei
Je mehr Sicherheiten Sie mitbringen, desto günstiger sind die Konditionen. Ein krisensicherer Job, am besten als Beamter beim Staat, ist gerne gesehen. Und je höher das Eigenkapital, desto besser.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, auch als 110% Finanzierung bekannt, sind entsprechend schwierig, jedoch nicht unmöglich.
Welche Personengruppen bekommen ein Immobilien-Darlehen?
Ganz einfach gesagt: Jeder der sich den Kredit leisten kann. Aber nicht nur. Bevor Banken ein Darlehen vergeben, prüfen Sie nicht nur die aktuelle Kreditwürdigkeit. Sie wollen besonders bei den langfristigen Krediten wissen: Kann die Person das Geld auch noch in zehn oder 15 Jahren zurückzahlen?Potentielle Kreditnehmer, die bei solventen Großunternehmen bzw. im öffentlichen Dienst angestellt sind, haben Vorteile. Schwieriger sieht es bei den Berufsgruppen aus, die von Entlassungen bedroht sind, wie Kellner oder Bauarbeiter. Oder die erst kurz im Beruf sind. Oder alle zwei Jahre den Job wechseln.
Banken beäugen auch die Baufinanzierung von Selbstständigen kritisch. Weil deren Einkünfte je nach Auftragslage Monat für Monat schwanken. Nur wenn diese schon viele Jahre (erfolgreich) tätig sind, fließt der Kredit. Ausnahme sind gut verdienende Ärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater.
Schwerer haben es auch Senioren bei der Baufinanzierung. Man sagt ihnen oft nicht, warum sie abgelehnt werden, weil dann eine Klage wegen Diskriminierung droht. Gibt es aber genügend Sicherheiten, wie eine abbezahlten Immobilie, dann steht einem neuen Darlehen wie einem Modernisierungskredit nichts im Weg.
Sie sind alleinerziehend und wollen eine Immobilie erwerben? Das ist zwar nicht so leicht, wie wenn Sie zu zweit wären, aber es ist möglich. In unserem Ratgeber " Baufinanzierung für Alleinerziehende" zeigen wir Ihnen wie. Immer mehr Menschen in Deutschland entscheiden sich für ein Zusammenleben ohne Trauschein. Geht es an den "Nestbau", müssen unverheiratete Paare allerhand Dinge beachten. Was passiert bei einer vorzeitigen Trennung. Oder wenn der Partner frühzeitig verstirbt? In unserem Ratgeber zum Thema " Partnerschaftsvertrag: Wie Unverheiratete den Hauskauf regeln sollten", erfahren Sie alles Wissenswerte. So klappt es auch ganz ohne Trauschein mit dem Wohneigentum. Viele junge Familien wollen so schnell wie möglich in die eigenen vier Wände. Doch dafür brauchen sie in erster Linie eines – Geld. Das bedeutet: Die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszuloten und zudem auf attraktive staatliche Fördermöglichkeiten zurückzugreifen. In unserem Ratgeber zum Thema " Baufinanzierung für Familien" erfahren Sie, worauf junge Eigenheimer achten sollten. Beamte sind eine spezielle Gruppe von Beschäftigten und das kann sich positiv bei der Kreditvergabe auswirken. Aufgrund der Art ihres Beschäftigungsverhältnisses und ihres sicheren Einkommens, erhalten sie von den Banken besonders gute Konditionen für eine Baufinanzierung. Mehr dazu in unserem Ratgeber " Baufinanzierung für Beamte".
- Alle Geldgeber bevorzugen für Ihren Kauf natürlich gute Lagen und Immobilien, die sich in einem soliden Zustand befinden. Sollte das bei Ihnen nicht der Fall sein, weil Sie beispielsweise selbst Renovierungen vornehmen wollen, sollten Sie das aufzeigen.
Sie wünschen sich hier noch eine andere Stadt? Dann schreiben Sie uns einfach eine E-Mail. Wir freuen uns darauf.
Achten Sie bitte als Kreditnehmer auch darauf, ob die Bank oder Sparkasse Ihnen KfW-Darlehen anbietet und diese in das Gesamtpaket der Finanzierung eingebunden werden können. Wenn ja, zahlen Sie nicht nur die monatliche Rate an die Bank, sondern auch an die KfW.
Doch nicht nur die KfW, sondern auch alle Bundesländer bieten eigene Hauskauf- und Bauförderungen. Liegen Ihnen mindestens zwei Angebote vor, können Sie unseren Angebotsvergleich nutzen. Hier geben Sie den gebundenen Sollzins, die Dauer des Baudarlehns und den Tilgungssatz ein. Zum Schluss erhalten Sie eine Berechnung, welches Angebot günstiger ist.
Baufinanzierung: Vergleich der verschiedenen Darlehensformen
Bei der Baufinanzierung haben Kreditnehmer die Wahl zwischen unterschiedlichen Formen des Baukredits, die sich je nach Ihrem Bedarf und Ihrer persönlichen Situation mehr oder weniger für Sie eignen könnten. Hier sehen Sie die verschiedenen Darlehensformen in der Übersicht:
| Darlehensvariante |
Erklärung / Besonderheiten |
Für wen es sich eignet |
|---|---|---|
Annuitätendarlehen |
Das klassische Annuitätendarlehen zahlen Sie mit einer festgelegten monatlichen Rate ab. Diese bleibt immer gleich und besteht aus einem Zins- und dem Tilgungsanteil. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher. Er nimmt aber im Laufe der Zeit ab. Denn Monat für Monat wird ja ein Teil der Schuld getilgt. Im gleichen Maße steigt die getilgte Schuld Monat für Monat. Üblich sind Laufzeiten von fünf, zehn, 15, 20 oder 25 Jahren. |
Für Privat-Käufer von selbst genutzten Immobilien. |
Bauspardarlehen |
Das Bausparen besteht aus einer Anspar- und einer Darlehensphase. Bei Vertragsabschluss einigt man sich auf den Guthaben- und den späteren Darlehenszins. Das Bauspardarlehen bedarf einer gewissen Planung. Wenn Sie zur Miete wohnen und in ein paar Jahren Eigentum erwerben möchten, kann sich ein Vertrag lohnen. Vorteilhaft können mögliche staatliche Zuschüsse sein und beliebig hohe Einzahlungsraten, die Sie selbst bestimmen können. Sie haben auch in der Hand, wann und in welcher Form Sie das Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen. |
Für jüngere Menschen, die noch nicht wissen, ob sie später einmal eine Immobilie kaufen möchten, aber sich dennoch das günstige Zinsniveau sichern wollen. Das Darlehen kann später auch für die Modernisierung einer Mietwohnung eingesetzt werden. |
Baufinanzierung mit flexibler Tilgung |
Früher mussten sich Immobilienkäufer entweder für Zinssicherheit oder für Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer bei finanziellen Engpässen in die Klemme bringen. Heute gibt es zum Glück Baufinanzierungen mit veränderbarem Tilgungssatz. Dadurch können Sie in finanziell schwierigen Zeiten die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen. Läuft es finanziell wieder besser, setzen Sie die Tilgungsrate wieder herauf. Auf Kosten achten: Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Anbieter verzichten jedoch auf diesen Aufschlag. Häufig bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei. |
Für junge Paare, die in näherer Zukunft Nachwuchs planen und dementsprechend die Tilgungsrate nach unten korrigieren möchten. Aber auch für Kreditnehmer, die sich die Flexibilität während der Kreditlaufzeit wahren möchten, da sie später mit einer größeren Geldsumme – etwa aus einem Erbe – rechnen. |
Endfälliges Darlehen |
Bei endfälligen Darlehen wird der gesamte Darlehensbetrag erst am Ende der Laufzeit fällig. Im Gegensatz zum sogenannten Tilgungsdarlehen bleibt die Zinsleistung über die gesamte Laufzeit gleich. | Diese Darlehensform lohnt sich bei vermieteten Immobilien. Hier kann sich ein positiver Steuereffekt ergeben, wenn in der Summe mehr Schuldzinsen als Mieteinkünfte anfallen. Dann kann dieser Verlust bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. |
Festzinsdarlehen |
Im Gegensatz zum normalen Baudarlehen tilgt man beim Festzinsdarlehen nicht fortlaufend, sondern zahlt nur Zinsen. Die Kreditschuld bleibt bis zum Laufzeitende gleich hoch. Anstelle der Tilgung fließt das Geld fortlaufend in ein Ersatzprodukt, wie z.B. eine kapitalbildende Lebensversicherung, in festverzinsliche Wertpapiere, in Fonds oder einen Bausparvertrag. Mit dem angesparten Geld begleicht man am Ende die Kreditschuld. Diese Darlehensform eignet sich vor allem, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt und als Kapitalanlage gekauft wird. Im Gegensatz zur Tilgung können Vermieter die Bauzinsen steuermindernd geltend machen. Und bei positiver Wertentwicklung der Rücklagen kann am Ende sogar ein Vermögensüberschuss entstehen. |
Immobilienkäufer, welche die Steuervorteiler einer Immobilie als Kapitalanlage optimal ausschöpfen wollen. |
Darlehen mit variablem Zins |
Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit variablen Konditionen, also ohne feste Zinsbindung. In der Regel sind diese Kredite mit einer sehr kurzen Zinsbindungsfrist versehen: Statt mehrere Jahre sind die Zinssätze nur für drei bis sechs Monate festgelegt. Die Konditionen werden stetig den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Dafür haben Sie als Kreditnehmer jederzeit die Möglichkeit, das Darlehen zurückzuzahlen, ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das variable Darlehen ist für die klassische Baufinanzierung eher nicht geeignet, sondern eher für Verbraucher mit sehr guter Bonität oder für Kreditnehmer, die mit Sondereinnahmen in absehbarer Zeit rechnen. Hier empfiehlt sich besonders eine persönliche Beratung. Darlehen mit variablen Zinsen spielen vor allem bei fallenden Zinsen ihre Vorteile aus. |
Für Verbraucher, die nur übergangsweise einen Kredit benötigen. Die neue Immobilie ist gekauft, die alte noch nicht verkauft. Auch für Kreditnehmer, die kurz- bis langfristig einen hohen Geldeingang wie z.B. eine Erbschaft erwarten, ist diese Finanzierungsform geeignet. |
Volltilgerdarlehen |
Wer monatlich eine hohe Tilgung verkraften kann, sollte sich ein Volltilgerdarlehen ansehen. Bei diesem Baudarlehen entschulden Sie Innerhalb der festgelegten Laufzeit und Zinsbindung die gesamte Darlehenssumme. Das geht aber nur, wenn Sie über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen verfügen. Rasche Tilgung und hohe monatliche Belastung sind die Kennzeichen eines Volltilgerdarlehens. Der Vorteil für Sie: Volltilgerdarlehen bieten meist etwas günstigere Konditionen als klassische Immobiliendarlehen. |
Besserverdiener, die eine hohe monatliche Belastung schultern und eine sehr gute Bonität vorweisen können. |
Realkredit |
Ein Realkredit ist ein Kredit, der durch Grundpfandrechte, wie etwa Hypothek, Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld, abgesichert ist. Die Besonderheit bei diesem Darlehen ist, dass die Beleihungsgrenze nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie betragen darf. |
Verbraucher, die eine lastenfreie Immobilie besitzen und eine zweite finanzieren möchten. Senioren, welche für ihre abgezahlte Immobilie einen Umbau planen. |
Modernisierungskredit |
Ist die Immobilie bereits in die Jahre gekommen, kann sich ein Modernisierungskredit lohnen. Das Darlehen ist zweckgebunden. Sprich: Kreditnehmer dürfen das Geld nur für den Zweck verwenden, der im Kreditvertrag festgeschrieben ist. Außerdem wird ein Modernisierungsdarlehen nur an Immobilieneigentümer vergeben. Je nach Kredithöhe, müssen Verbraucher eine entsprechende Eigenkapitalquote vorweisen. |
Verbraucher, die eine Immobilie altersgerecht umbauen oder energetisch sanieren wollen. |
Muskelhypothek |
Bei der sogenannten Muskelhypothek macht sich der eigene körperliche Einsatz bezahlt. Denn wer beim Hausbau selbst anpackt, hat gleich zwei Vorteile: Häuslebauer sparen Handwerkerkosten und die Bank akzeptiert die Eigenleistung als Eigenkapitalersatz. In der Regel akzeptieren Banken und Sparkassen Eigenleistungen bis zu einer Höhe von maximal fünf Prozent der Baukosten. | Gesunde und junge Häuslebauer, die über die entsprechenden handwerklichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen. |
Ratentilgungsdarlehen |
Beim Ratentilgungsdarlehen verpflichtet sich der Kreditnehmer, über die Laufzeit eine bestimmte Darlehenssumme zuzüglich Zinsen zu tilgen. Die Besonderheit: Die finanzielle Belastung sinkt mit jedem Jahr. Die Tilgungsleistung bleibt zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, jedoch sinkt die Zinslast mit jeder Tilgungsrate, da diese immer auf Basis der Restschuld berechnet wird. Daher wird die zu zahlende Rate von Monat zu Monat niedriger und unterscheidet sich damit grundlegend von anderen Finanzierungsformen wie etwa dem klassischen Annuitätendarlehen. |
Ältere Kreditnehmer, die schneller tilgen wollen bis zum Renteneintritt. |
KfW-Darlehen |
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine breite Palette günstiger Baukredite zu niedrigem Zins, um umweltbewusst zu bauen oder zu modernisieren. Durch diese sogenannte KfW-Förderung können Sie Ihre monatliche Rate deutlich senken. Die staatliche KfW-Bank vergibt Baukredite für wohnwirtschaftliche Zwecke nur an Privatpersonen. |
Käufer selbstgenutzter Immobilien, die mit günstigen Konditionen umweltgerecht und energieeffizient bauen wollen. |
Anschlussfinanzierung |
Endet die Zinsbindung des ursprünglichen Baukredits, folgt eine Anschlussfinanzierung. Endet diese Frist erst in zwölf oder mehr Monaten, könnte für Sie ein Forward-Darlehen in Betracht kommen. Gegen einen kleinen Aufschlag können Sie sich einen günstigen Zinssatz von heute für den Kredit von morgen sichern. |
Käufer selbstgenutzter Immobilien, die mit günstigen Konditionen umweltgerecht und energieeffizient bauen wollen. |
Nachfinanzierung |
Eine Nachfinanzierung wird benötigt, wenn die bestehende Baufinanzierung nicht ausreicht, um alle Baukosten zu decken. Da der Arbeitsaufwand für das Kreditinstitut groß ist, sind die Zinsen meist höher als bei einem herkömmlichen Baudarlehen. Neben einer soliden Finanzplanung und dem nötigen Eigenkapital, sollten Bauherren in dem Erstdarlehen eine sogenannte Reserveoption wählen. |
Bauherren, auf die unvorhergesehene Kosten zukommen, die beim Hausbau weder absehbar noch kalkulierbar waren. |
Kombidarlehen |
Ein Kombidarlehen besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei Letzterem richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach dem sogenannten Drei-Monats-Euribor. | Kombidarlehen eignen sich insbesondere für Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit über größere Geldsummen verfügen und zudem die entsprechenden Marktkenntnisse besitzen. |
So funktioniert unser Vergleich
Wir haben eine Kreditsumme von 300.000 Euro voreingestellt, die Sie jederzeit ändern können. Sie müssen wissen: Darlehen deutlich unter 100.000 Euro sind teurer oder werden von den meisten Geldhäusern nicht angeboten. Der Bearbeitungsaufwand einer Baufinanzierung ist deutlich größer als beim Ratenkredit. Und bei einem Darlehen von weniger als 100.000 lohnt sich die Kreditvergabe für die Kreditinstitute nicht mehr.
Aufgrund des Niedrigzinsumfelds empfehlen wir Ihnen eine Kreditlaufzeit von mindestens 15 Jahren. Sie können sich die Niedrigzinsen natürlich auch für zehn, 20 oder 25 Jahre sichern. Mit längeren Laufzeiten gehen Sie kein Risiko ein, falls die Zinsen steigen sollten, sobald Ihre Zinsbindung ausläuft. Sie sehen auf einen Blick immer die monatliche Rate, die aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil besteht.
Als zusätzliche Hilfe haben wir einen Baufinanzierung Test aufgesetzt. In diesem bewerten wir den Anbieter und sein Produkt. Es sind maximal 5,0 Sterne zu erzielen. Das Hauptkriterium der Bewertung ist natürlich die Zinshöhe. Das Testsiegel und die Bewertung sehen Sie in unserem Vergleich. Wollen Sie mehr zum Produkt erfahren, klicken Sie einfach auf das Wort "Produktdetails". Dort erfahren Sie unter anderem:
- Für welche Zinshöhen der angegebene Zins gilt.
- Welche Laufzeiten die Bank anbietet.
- Welche Sondertilgungen kostenfrei möglich sind.
Baufinanzierungen im Test
Hier finden Sie eine ausführliche Bewertung verschiedener Baufinanzierungendie unsere Finanzexperten für Sie getestet haben:
Diese Vorteile bietet unser Baufinanzierungsvergleich
Wollen Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie Ihre Hausbank zuerst zu Rate ziehen, da diese Ihre finanziellen Verhältnisse am besten kennt. Sie kann Ihnen schnell sagen, wie viel Kredit Sie stemmen können.
In unseren Baufinanzierungsvergleich finden Sie die Zinsen von mehr als 120 Anbietern. Sie können allerdings nicht sämtliche Anbieter auf einen Blick sehen, da die Mehrzahl der Anbieter in unserem Vergleich regionale Banken und Sparkassen sind. Um sich die besten Bauzinsen in Ihrer Region anzeigen zu lassen, geben Sie einfach Ihre Postleitzahl in das entsprechende Feld ein. Außerdem sorgen wir dafür, dass die Konditionen stets aktuell sind.
Das sind die Baufinanzierungsanbieter:
- Überregionale Banken
- Regionalen Banken und Sparkassen
- Bausparkassen
- Versicherer
- Finanzmakler.
Sie finden bei uns die günstigen Offerten aus ganz Deutschland mit den Testsiegern aus unserem Vergleich. Je nachdem, wie hoch Ihr Kredit sein soll, wie lange Sie ihn abzahlen wollen und wie viel Eigenkapital Sie mitbringen.
Nur der Effektivzins zählt
Wenn Sie die Offerten verschiedener Banken und Sparkassen vergleichen, ist einzig und allein der sogenannte Effektivzins aussagekräftig. Der Sollzins berücksichtigt lediglich die zu zahlende Zinsrate. Die Crux: Die eine oder andere Bank berechnet zum Teil nicht unerhebliche Nebenkosten, wie etwa Kosten für Wertgutachten, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge.
Diese Kosten-Faktoren werden bei der Berechnung des Effektivzinses auf die vereinbarte Zinsfestschreibungszeit umgelegt und entsprechend eingerechnet. Damit Sie auf einen Blick sehen, welche konkreten Zinskosten auf Sie zukommen, weisen wir in unserem Vergleich immer den Jahreseffektivzinssatz aus.
Wie Zins und Tilgungshöhe die Laufzeit beeinflussen
Wie lange Kreditnehmer benötigen, um das komplette Darlehen zurückzuführen, hängt von der Tilgungsrate und den Bauzinsen ab. Grundsätzlich gilt: Verbraucher sollten bei Renteneintritt die Immobilie abbezahlt haben, da das Einkommen im Ruhestand meist deutlich geringer ist und das Darlehen somit nur noch mit Mühe bedient werden kann. Wie die unten aufgeführte Beispielrechnung verdeutlicht, sollten Verbraucher neben den Zinskonditionen zudem auf eine ausreichende Tilgungshöhe achten.
Tipp: Zahlreiche Banken erlauben während der Kreditlaufzeit einen kostenlosen Tilgungssatzwechsel. Das kann wichtig sein, wenn sich die Einkommensverhältnisse erheblich ändern. In unserem Baufinanzierungsvergleich erfahren Sie auf der Detailseite des Anbieters, inwieweit ein Tilgungssatzwechsel möglich ist.
Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit
| Anfangstilgung | 1 Prozent | 2 Prozent | 3 Prozent | 4 Prozent |
| Darlehensbetrag | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
| Sollzins | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent |
| monatliche Kreditrate | 208 Euro | 292 Euro | 375 Euro | 458 Euro |
| gesamte Zinskosten | ca. 52.830 Euro | ca. 30.660 Euro | ca. 21.715 Euro | ca. 16.840 Euro |
| Laufzeit | 61 Jahre, 1 Monat | 37 Jahre, 3 Monate | 27 Jahre, 1 Monat | 21 Jahre, 3 Monate |
Quelle: biallo.de, eigene Berechnungen
Welche Zinsbindung ist die richtige?
Wer sich für ein klassisches Annuitäten-Darlehen entscheidet, sichert sich über viele Jahre hinweg einen Festzins – ganz gleich, wie sich das Zinsniveau in der Zwischenzeit entwickelt. Das heißt, beide Parteien, sowohl Bank als auch Kreditnehmer, tragen das Zinsänderungsrisiko. Im aktuellen Niedrigzins-Umfeld sollten potenzielle Immobilienkäufer eine möglichst lange Zinsbindungsperiode wählen, also mindestens zehn, besser noch 15 oder gar 20 Jahre. Jedoch bedeutet eine längere Laufzeit gleichzeitig auch einen höheren Zins.
Wer sich für eine 15-jährige Laufzeit entscheidet, geht im Übrigen nur ein begrenztes Risiko ein. Denn Kreditnehmer haben nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass dabei zusätzliche Kosten entstehen. Das ist in Paragraf 489 BGB geregelt. So kann der Darlehensnehmer "in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten" den Vertrag kündigen.
Zuweilen kombinieren Kreditnehmer auch eine kurze Kreditlaufzeit zum günstigen Zins und eine längere Zinsbindung, die Zinssicherheit bietet. Auch staatlich geförderte KfW-Kredite lassen sich in einen Finanzierungsmix einbringen. Doch hierbei zählt nicht nur, ob der Mischzins attraktiv ist. Darlehen mit unterschiedlichen Kreditlaufzeiten können auch nachteilig sein, etwa wenn sie den Bankwechsel erschweren. Lesen Sie dazu auch: Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten: Nicht nur auf den Mischzins kommt es an.
Baufinanzierung: Vergleich aller Baudarlehen mit dem Biallo-Index
Der Biallo-Baugeld-Index liefert Ihnen eine Übersicht des Durchschnittswertes aller an biallo.de gemeldeten Zinsangebote der vergangenen zehn Jahre. Das sind gut 120 Anbieter, also Banken, Versicherer und Vermittler. Die Grafik stellt den Zinsverlauf der letzten zwölf Monate dar.
So bekommen Sie ein Gefühl für die Preisentwicklung am Markt. Sie können sich den Nominalzins und den effektiven Jahreszins anzeigen lassen. Noch ein Service: Sie können sich die Baugeld-Konditionen gern kostenlos an Ihre E-Mail-Adresse senden lassen.
Baufinanzierung umschulden - Vergleich nutzen um Zinskosten zu sparen
Viele Leute stecken in langlaufenden und vor allem teuren Baufinanzierungs-Verträgen fest und wissen gar nicht, dass sie ihre Baufinanzierung günstig umschulden können. Das geht immer in diesen Fällen:
- Es handelt sich um einen Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren und zehn Jahre sind schon vorüber. Dann können Sie den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
- Ihr Vertrag läuft in Kürze aus und Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung.
- Sie haben ein variables Darlehen abgeschlossen. Das können Sie zum Ende des Quartals kündigen.
Sie können auch dann kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen oder müssen (Scheidung). In diesem Fall wird Ihnen die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, die sich gewaschen hat. In den vorher geschilderten drei Fällen ist dies nicht der Fall. In allen Fällen sollten Sie, wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden, immer einen Baufinanzierungsvergleich nutzen, um so das möglichst günstigste Angebot zu erhalten.
Vergleich abgeschlossen: Welche Informationen und Unterlagen werden zur Finanzierungsanfrage benötigt?
Persönliche Unterlagen Angestellter:
- Die letzten drei Gehaltsnachweise beim Alleinverdiener
- Die letzten drei Gehaltsnachweise des Partners/der Partnerin bei Doppelverdienern
- Die letzten beiden Steuerbescheide
- Nachweis über Eigenkapital
- Darlehensverträge (Autofinanzierung usw.) falls vorhanden
Persönliche Unterlagen Freiberufler:
- Die letzten drei Jahresabschlüsse
- Letzten EST-Erklärungen
- Letzte zwei EST-Bescheide
- Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste
- Handelsregisterauszug
- Gesellschaftsvertrag
Objektunterlagen:
- Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raums
- Farbfotos Lageplan
- Kostenaufstellung
- Aufstellung der Eigenleistung falls geplant (Muskelhypothek)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Kaufvertrag
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Welche Unterlagen werden bei einer Anschlussfinanzierung noch benötigt
Läuft die alte Finanzierung aus und Sie wollen bei einer anderen günstigeren Bank die Anschlussfinanzierung durchführen, müssen Sie zum Kreditantrag folgende Unterlagen einreichen:
- Persönliche Unterlagen alter Kreditvertrag, damit die neue Bank weiß, wann die bisherige Finanzierung ausläuft
- Tilgungsplan mit Restschuld, damit die neue Darlehenshöhe bekannt ist
- Die letzten drei Gehaltsnachweise beim Alleinverdiener
- Die letzten drei Gehaltsnachweise des Partners/der Partnerin bei Doppelverdienern
- Die letzten beiden Steuerbescheide
Objektunterlagen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raums
- Farbfotos Lageplan
Baufinanzierung: Finanzielle Verpflichtungen mit der Risikolebensversicherung absichern
Die finanzielle Last einer Baufinanzierung sollten Bauherren mit einer Risikolebensversicherung absichern. Sie zahlt die vereinbarte Versicherungssumme - meist die Höhe der Restschuld -, wenn dem Immobilienfinanzierer etwas zustößt. Risikolebensversicherungen für Baufinanzierer bieten oft die Option, die Versicherungssumme mit einer fallenden Versicherungssumme zu gestalten - sie kann bei manchen Versicherungen sogar an die Restschuld angepasst werden.
Ein weiterer Vorteil für Baufinanzierer, die die Hinterbliebenen absichern wollen: Sie profitieren von Risikolebensversicherungen mit vereinfachten Gesundheitsfragen, wenn die Lebensversicherung zeitnah zur Baufinanzierung abgeschlossen wird. So besteht die Möglichkeit, auch mit Vorerkrankungen in den Genuss einer Familienabsicherung zu kommen.
Baufinanzierung und Steuern: Nur Kapitalanleger profitieren
Steuerlich gesehen erzielen Sie als Eigennutzer Ihrer Immobilie keine Vorteile aus der Baufinanzierung. Weder die Zinszahlungen noch die Tilgungsleistungen sind steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht für Selbstständige und Freiberufler mit Arbeitszimmer, Praxis oder Kanzlei im eigenen Haus.
Sie können die geleisteten Zinszahlungen anteilig der beruflich genutzten Räumlichkeiten beim Finanzamt geltend machen. Etwas anderes gilt, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. In diesem Fall können Sie sämtliche Zinsen der Baufinanzierung in Ihrer Steuerklärung geltend machen. Allerdings sind auch sämtliche Einkünfte aus der Immobilie als Einnahme zu verbuchen.
Steuern beim Verkauf
- Die Spekulationsfrist beträgt bei nicht selbst genutzten Immobilien zehn Jahre. Wurde diese Frist eingehalten fällt keine Spekulationssteuer an.
- Die Spekulationsfrist für privat genützte Häuser, beträgt hingegen drei Jahre. Unter die private Nutzung fällt auch das Bewohnen durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.