Baufinanzierungen im Test

Egal ob Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen – im neuen Baufinanzierungstest von biallo.de können Verbraucher die Qualität der angebotenen Baufinanzierungen sofort auf einen Blick erkennen. Je besser ein Angebot ausfällt, desto mehr Sterne erhält es. Wir vergeben maximal fünf Biallo-Sterne für das Gesamtpaket. Die meisten Anbieter werden zusätzlich von unseren Finanzexperten in ausführlichen Produkttests unter die Lupe genommen. Diese Punkte fließen in die Bewertung einer Baufinanzierung ein:

• Zinshöhe,
• Anzahl der Laufzeiten,
• Sondertilgungsmöglichkeiten,
• Höhe des Bereitstellungszinses und der
• bereitstellungszinsfreien Zeit.

In unserer Datenbank befinden sich rund 120 Anbieter. Das sind Banken und Sparkassen, aber auch Versicherer, Bausparkassen und Finanzmakler. Letztere bieten die Produkte vieler Banken an.

Der Biallo-Baugeld-Index, der die Durchschnittswerte aller an uns gemeldeten Angebote abbildet, dient als Bewertungsgrundlage für eine Zinsofferte bei entsprechender Laufzeit.

So haben wir getestet

Aus Verbrauchersicht spielt der Zins, den der Kreditnehmer über die festgeschriebene Zinsbindung zu zahlen hat, die allerwichtigste Rolle. Dieser ist meistens ausschlaggebend, für welches Kreditinstitut sich Kundinnen und Kunden entscheiden. Denn auf den ersten Blick nur sehr geringe Zinsdifferenzen summieren sich wegen der langen Kreditlaufzeit zu beträchtlichen Summen.

• Hier ein repräsentatives Beispiel: Wenn Sie ein Darlehen von 300.000 Euro, zu einem effektiven Jahreszins von 1,50 Prozent, einer Sollzinsbindung von 15 Jahren und einer Anfangstilgung von drei Prozent aufnehmen, zahlen Sie eine monatliche Rate von 1.125 Euro. Bei einem minimal höheren Zinssatz von 1,60 Prozent zahlen Sie "nur" 25 Euro mehr Rate. Wenn man die Zinsen aber auf die Gesamtlaufzeit von 15 Jahren berechnet, müssen Sie insgesamt über 3.000 Euro mehr Zinsen zahlen. Daher fließt die Zinshöhe zu 80 Prozent auch signifikant in unsere Bewertung mit ein.

Die Bewertung ist dynamisch. Das heißt: Ändern sich die Zinsen und die anderen Parameter, ändert sich auch die Sterne-Bewertung in unserer Website-Darstellung.

Das hat folgenden Hintergrund: Nehmen wir einmal an, traditionell günstige Anbieter werden von Kunden-Anfragen überrannt und kommen mit der Bearbeitung der eingehenden Aufträge nicht nach. In diesem Fall ist es üblich, an der Zinsschraube zu drehen, um die Nachfrage zu drosseln. Der Zins wird also kräftig nach oben gesetzt. In diesem Fall würde kein User es verstehen, dass dieser Anbieter beispielsweise weiterhin mit 4,8 Sterne bewertet wird, obwohl er im Ranking mit dem hohen Zins unten im Vergleich zu finden ist, weil doch die Höhe des Zinses zu 80 Prozent die Gesamtbewertung mit bestimmt.

Das bedeutet jedoch auch: Senken die Banken den Zins wieder, passt sich die Bewertung in unserem Baufinanzierung-Vergleich automatisch an.

Unsere Bewertungskriterien im Detail

Jede Bewertung einer Baufinanzierung unterliegt unseren nachfolgend dargestellten Bewertungskriterien. Diese veröffentlichen wir absoult transparent, sodass Sie unsere Sternebewertung selbst nachvollziehen können.

Die Zinshöhe

Mit einer Gewichtung von 80 Prozent fließt die Höhe der Bauzinsen in unsere Bewertung ein. Sie macht den Löwenanteil aus, da die Zinshöhe letztlich nicht nur die Höhe der Monatsraten bestimmt, sondern auch die Kosten der Finanzierung. Als Basis gilt unser Biallo-Index, der den Durchschnittszins aller auf biallo.de gelisteten Immobilienfinanzierungen angibt. Eine gute Baufinanzierung sollte besser Zinsen als der Durchschnitt bieten. Im Umkehrschluss werden deutlich höhere Zinsen als der Durchschnitt aller Angebote weniger gut bewertet.

Anzahl der angebotenen Laufzeiten

Die Anzahl der angebotenen Laufzeiten fließt zu fünf Prozent in unsere Bewertung ein. Hierbei geht es um die genaue Dauer der Sollzinsbindung. Bei den meisten Anbietern werden zwischen vier und sieben Zinsbindungsfristen angeboten, die im Normalfall bei fünf bis 20 Jahren liegen.

Höhe der monatlichen Bereitstellungszinsen

Für den Fall, dass Verbraucherinnen und Verbraucher die bewilligte Darlehenssumme nicht sofort in Anspruch nehmen, fallen Gebühren in Form von Bereitstellungszinsen an. Die Höhe des jeweiligen Prozentsatzes trägt fünf Prozent zu unserer Bewertung bei.

Bereistellungszinsfreie Zeit

Einige Banken und Sparkassen sind bei der Ausgabe Ihrer Darlehen sehr kulant, andere eher weniger. Auch die bereitstellungszinsfreie Zeit fließt zu fünf Prozent in unsere Gesamtbewertung mit ein.

Zuschlagsfreie Sondertilgung

Sondertilgungen bieten sich gerade in Jahren, in denen man einmal mehr Geld als einberechnet übrig hat, an. Dadurch kann das gesamte Darlehen schneller zurückgezahlt und die Raten verkürzt werden. Die Sondertilgungsmöglichkeiten nehmen fünf Prozent unserer Bewertung ein.

Die Gewichtung der Bewertungskriterien

Hier haben wir noch einmal alle Bewertungskriterien und deren Gewichtung übersichtlich für Sie aufgelistet.

Das hat bei uns keine Rolle gespielt

Wir haben lange darüber nachgedacht, ob wir die Form und die Qualität der Beratung in unsere Bewertung mit einbeziehen sollen. Und auf welche Weise dies geschehen kann.

Schließlich haben wir bewusst darauf verzichtet, die Beratungsqualität zu bewerten, zumal dies immer nur eine Momentaufnahme sein kann und gegen unser Prinzip der fortlaufenden Bewertung sprechen würde. Je nachdem, an welchen Berater man in ein und derselben Bank oder Sparkasse gerät, kann diese sehr unterschiedlich ausfallen. Dieser Punkt wird häufig überschätzt. Wer sich an die Tipps in unseren zahlreichen Ratgebern zum Thema Baufinanzierung hält, ist zudem gut auf ein Beratungsgespräch vorbereitet.

Kundinnen und Kunden die auf eine umfassende und komplett ausführliche Beratung setzen wollen, sind bei einem Finanzmakler an der richtigen Stelle. Dieser betreut Ihr Bauprojekt von der Erstellung des Angebots bis zum Ende der Zinsbindungsfrist.