Haus bauen oder kaufen?

Rund drei von vier Deutschen träumen davon, Wohneigentum zu kaufen oder zu bauen. Das geht aus der jüngsten „Wohnen in Deutschland“-Studie des Verbands der Sparda-Banken hervor, die auf einer repräsentativen Umfrage mit 1.088 Teilnehmern basiert. Doch die Umsetzung des Wunsches ist angesichts der seit rund zweieinhalb Jahren deutlich gestiegenen Bauzinsen und weiterhin hoher Immobilien- und Grundstückspreise insbesondere für Familien mitunter eine Herausforderung.

Und auch wenn die Finanzierung dank eines Eigenkapitalpolsters kein Problem darstellt, stehen viele Hauseigentümer in spe vor der Frage, wie und vor allem wo sie ihren Wunsch realisieren können – sprich: ob Bauen oder Kaufen für sie das Richtige ist.

Bau oder Kauf: Unterschiede in Ablauf und Dauer

Vor allem in den Ballungsgebieten und deren Umland gestaltet sich die Suche nach einem Haus aus dem Bestand oder einem geeigneten Baugrundstück derart schwierig, dass es sinnvoll ist, nach beidem Ausschau zu halten. Doch spätestens, wenn sich ein möglicherweise passendes Grundstück oder Haus findet, müssen Sie eine Entscheidung fällen. Diese dürfte Ihnen umso leichter fallen, je besser Sie über die beiden Wege zum Eigenheim informiert sind. Zu den wesentlichen Fragen gehört auch die nach dem Ablauf und dem Zeitraum bis zum Umzug ins Haus.

Ablauf beim Hauskauf

Die Frage nach dem Ablauf und der Dauer beim Hauskauf lässt sich pauschal nicht so einfach beantworten, denn die Spanne reicht vom bezugsfertigen Haus bis zum Sanierungsfall mit Umbaubedarf.

Neueres oder bereits saniertes Haus

Handelt es sich um ein mehr oder weniger neues oder bereits umfassend saniertes Haus mit gutem energetischen Standard und entspricht auch der Grundriss sowie die Gestaltung der Bäder und der Küche Ihren Vorstellungen, besteht der weitere Ablauf lediglich darin, dass Sie sich mit dem Verkäufer auf den Preis und die Verkaufsmodalitäten einigen und vorab gründlich die Umgebung unter die Lupe nehmen. Erweist sich dieser Check als stimmig und können Sie das Haus ohne Probleme einschließlich geplanter Änderungen wie etwa einer neuen Küche oder eines neuen Bades problemlos finanzieren, können Sie prinzipiell einziehen, wenn Sie vorübergehende Bauarbeiten im Haus nicht weiter stören.

Haus, das umgebaut oder saniert werden soll

Anders sieht es bei einem Haus aus, das Sie umbauen wollen: Möchten Sie den Grundriss anpassen, sollten Sie so früh wie möglich einen Statiker ins Boot holen. Dieser kann Ihnen eine Einschätzung dazu geben, inwieweit Ihre Vorstellungen auch umsetzbar sind. Geht es um eine Erweiterung der Wohnfläche – beispielsweise über einen Anbau oder den Ausbau des Dachgeschosses mit Gauben – benötigen Sie einen Architekten, der die Entwürfe anfertigt und dann auch den gegebenenfalls erforderlichen Bauantrag stellt. In beiden Fällen hängt die Dauer bis zum Einzug davon ab, wie umfangreich die erforderlichen Maßnahmen sind und ob das Haus bis zum Abschluss der Maßnahmen bereits bewohnbar ist oder nicht. Zudem sind Sie gut beraten, sich bereits vor dem Kauf über die möglichen Kosten der gewünschten Maßnahmen zu informieren und diese eher großzügig zu veranschlagen. Ansprechpartner hierfür kann ebenfalls ein Architekt sein – gegen Honorar versteht sich.

Neben Art und Umfang der Maßnahmen hängt es auch von der Jahreszeit ab, wie viel Zeit Sie bis zum Umzug veranschlagen müssen: Kaufen Sie in den kalten Monaten ein Haus, müssen manche Arbeiten möglicherweise warten, so dass Sie erst später einziehen können. So ist es beispielsweise schwierig, eine umfassende Dachsanierung im Winter durchzuführen.

Energetische Sanierung: Lohnt sich ein individueller Sanierungsfahrplan?

Inwieweit ein Haus energetisch sanierungsbedürftig ist, erkennen Sie am Energieausweis, den der Verkäufer Ihnen bei der Besichtigung in der Regel aushändigen muss. Besteht in dieser Hinsicht Sanierungsbedarf, kommt ein weiterer Aspekt hinzu, der den Ablauf bis zum Einzug verzögert: Wollen Sie beispielsweise die Zuschüsse des Bundesamts für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle nutzen, sollten Sie zunächst einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen Energieberater erstellen lassen – und das kostet mitunter einiges an Zeit. Der Vorteil: Sie erhalten einen Überblick darüber, in welcher Reihenfolge die energetische Sanierung des Hauses Sinn macht – und es winken höhere Fördermittel: So erhalten Sie ohne iSFP beispielsweise für die Dachsanierung 15 Prozent von maximal 30.000 Euro, mit iSFP sind es 20 Prozent von bis zu 60.000 Euro.

Ablauf beim Hausbau

Wollen Sie ein Grundstück kaufen und ein Haus darauf bauen, müssen Sie sich besonders gründlich vorbereiten. Idealerweise haben Sie bereits eine Vorstellung davon, wie Ihr Haus aussehen könnte und ob das Kleingeld für ein frei geplantes individuelles Architektenhaus reicht oder eher ein Haus von der Stange infrage kommt. Ist letzteres der Fall, empfiehlt sich der Besuch von Musterhausparks diverser Hausbaufirmen, die Sie mitunter auch bei der Grundstückssuche unterstützen.

Grundstück suchen und finden

Sind Sie fündig geworden, gilt es, das Grundstück unter die Lupe zu nehmen. „Zu beachten sind zunächst Elementargefahren – also das Hochwasserrisiko durch Bäche beziehungsweise Flüsse mit großem Einzugsgebiet in der Nähe. Daraus lässt sich schon auf die Besonderheiten einer Lage schließen – beispielsweise in einem Überschwemmungsgebiet“, erläutert Marc Ellinger, Leiter des Regionalbüros Freiburg-Südbaden des Verbandes privater Bauherren (VPB). Zudem sollten Sie nicht nur den Bebauungsplan für das gewünschte Grundstück mit Ihren Vorstellungen abgleichen, sondern sich – insbesondere bei Neubaugebieten – auch über mögliche Veränderungen in der näheren Umgebung informieren.

Folgende Fragen empfiehlt Ellinger zu klären: „Wie sieht es mit der perspektivischen Entwicklung der Infrastruktur aus? Beabsichtigt die Gemeinde, in der Nähe neue Gewerbegebiete auszuweisen oder ist im Gegenteil mit einer Verkehrsberuhigung zu rechnen?“ Beim Grundstück selbst sei es zudem ratsam, den baulichen Zustand vorhandener Einfassungen und Einfriedungen zu prüfen. Gegebenenfalls könne außerdem ein Baugrundgutachten zu möglichen Belastungen im Boden erforderlich sein, ergänzt der Diplom-Ingenieur.

Hausbaufirma wählen

Kommt das Grundstück nach diesen Überlegungen für den Kauf infrage, müssen Sie entscheiden, wie und mit wem Sie bauen wollen. Je nachdem, ob es sich um ein frei geplantes Haus oder ein Typenhaus handelt, variiert die Bauzeit teils erheblich. So gibt es Hausbaufirmen, die ein komplettes Eigenheim in wenigen Wochen fertigstellen, beim individuell geplanten Haus müssen Sie deutlich mehr Zeit einplanen. In beiden Fällen hängt es auch vom zuständigen Bauamt ab, wann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Ebenfalls ein Zeitfaktor ist der Zustand des Grundstücks. So stehen vor allem in den Ballungsgebieten mitunter noch Häuser darauf, bei denen eine Sanierung nicht lohnt und die zunächst abgerissen werden müssen.

Hauskauf versus Hausbau: Gegenüberstellung der Kosten

Bei der Fragestellung „Haus bauen versus kaufen“ müssen Sie sich jeweils auf diverse Kostenpunkte einstellen, wobei die Höhe der Gesamtkosten einschließlich der Nebenkosten stark von Ihren individuellen Vorstellungen abhängt. Wollen Sie beispielsweise ein Haus kaufen und sind mit dem Haus samt Garten so zufrieden, wie es ist, fallen für Sie im Wesentlichen nur die Erwerbsnebenkosten sowie Finanzierungskosten und die Umzugskosten an. Wollen Sie hingegen das Haus erweitern oder energetisch sanieren, kommen diverse Kosten hinzu, die Sie auch beim Hausbau einkalkulieren müssen – etwa die Kosten für einen Bauantrag oder Rodungsarbeiten im Garten. Diese sogenannten Bau- oder Kaufnebenkosten werden von manchen Bauherren und Käufern mitunter vergessen oder zu niedrig kalkuliert, was sich sehr ungünstig auf die gesamte Baufinanzierung auswirken kann. Die folgende Tabelle bietet Ihnen einen ersten Überblick zur Beantwortung der Frage „Haus bauen oder kaufen – was ist günstiger?“:

Diese Kosten fallen bei Hauskauf und Hausbau an

Hier sehen Sie, welche Kosten bei einem Hauskauf und welche Kosten bei einem Hausbau anfallen. Diese unterscheiden sich zum Teil in Art und Höhe:

Erwerbsnebenkosten

Rund um den Bau

Sonstige Kosten

Versicherungen

Optionale Kosten (fallen nicht immer an)

Quelle: Eigene Recherche, Stand Oktober 2024

Wichtig zu wissen im Hinblick auf die reinen Erwerbsnebenkosten: Wenn Sie das Grundstück erwerben und unabhängig vom Kauf eine Baufirma beauftragen, zahlen Sie lediglich auf den Grundstückspreis Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar- sowie Grundbuchkosten. Erwerben Sie das Grundstück hingegen beispielsweise von dem Bauträger, der auch das Haus errichtet, zahlen Sie diese Nebenkosten bezogen auf Grundstückspreis und Hausbaukosten. Beim Hauskauf wiederum zahlen Sie diese Nebenkosten stets auf den Gesamtkaufpreis – also auf das Grundstück inklusive Gebäude.

Ist Hausbau oder Hauskauf das Richtige für mich?

Es ist empfehlenswert, dass Sie sich schon frühzeitig Gedanken dazu machen, inwieweit Sie sich den Hausbau oder Hauskauf mit all den damit zusammenhängenden Aspekten vorstellen können. „Es sollte Klarheit über die Lebensplanung für die nächsten zehn bis 15 Jahre bestehen: Wo geht die Reise in Job, Familie und persönlich hin? Angesichts der steigenden Mobilitätskosten dürfte sich zudem die Nähe des Wohnstandorts zum Arbeitsplatz als Vorteil erweisen“, erläutert Bau-Experte Ellinger.

Generell lässt sich als Pluspunkt für Hausbau oder Hauskauf sagen, dass Sie im Vergleich zu einer Eigentumswohnung weitaus mehr Gestaltungsmöglichkeiten haben. So können Sie beispielsweise Fenster nach Ihren Wünschen einbauen oder verändern, was bei einer Wohnung nicht möglich ist. Ihnen sollte jedoch auch bewusst sein, dass Sie sich mit einem Haus um deutlich mehr Themen kümmern müssen. So gilt es, den Garten in Schuss zu halten oder einen Gärtner zu finden und zu beauftragen.

Zudem müssen Sie sich laufend um die Instandhaltung Ihres Hauses kümmern und beispielsweise die Heizung regelmäßig warten lassen. Das gilt in den ersten zehn bis 20 Jahren für einen Neubau oder sanierten Altbau zwar vorerst noch nicht, langfristig fallen aber auch hier Sanierungsmaßnahmen an – beispielsweise die Erneuerung der Fenster oder das Ersetzen einer Gasheizung durch eine Wärmepumpe, was auch Anpassungen der Heizkörper erfordern kann. Hierfür müssen Sie langfristig Rücklagen bilden und sollten daher Disziplin in finanziellen Dingen mitbringen. Und nicht zuletzt müssen Sie sich jeweils um die erforderlichen Maßnahmen kümmern, einen Sanierungsbedarf möglichst rechtzeitig erkennen und dann auch Handwerker suchen und beauftragen. Wenn Ihnen dieser Aufwand zu hoch erscheint, wäre eine Eigentumswohnung für Sie besser geeignet, da sich dann die Hausverwaltung um Themen wie Erhaltungsmaßnahmen kümmert. Kommt ein Neubau oder eine Bestandsimmobilie nach Prüfung dieser Aspekte für Sie unterm Strich infrage, gilt es, die Vor- und Nachteile der beiden Varianten gegeneinander abzuwägen. So sollte es Ihnen leichter fallen, die Frage „Haus selber bauen oder kaufen?“ für sich zu beantworten.

Vor- und Nachteile beim Hauskauf

Wollen Sie ein Haus kaufen, sollten Sie folgende Vor- und Nachteile bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen:

Pro

• Je nach Zustand des Hauses können Sie mitunter sofort nach der Übergabe einziehen – sofern Sie bereit sind, vorerst auch die ein oder andere Baustelle im Haus in Kauf zu nehmen (etwa, wenn es zwei Bäder gibt und diese nacheinander renoviert werden sollen).
• Beim Hauskauf profitieren Sie normalerweise von einer gewachsenen Umgebung mit bereits fertiggestellten Häusern und Straßen.
• In der Regel müssen Sie den Garten nicht erst anlegen und jahrelang warten, bis der Garten eingewachsen ist und Hecken hoch genug sind.

Contra

• Gerade ältere Häuser mit Baujahr vor 1993 können schadstoffbelastet sein – etwa durch Baustoffe wie Asbest, die teuer entsorgt werden müssen.
• Oftmals fehlen Baupläne oder es wurden Veränderungen vorgenommen, die nicht dokumentiert sind. Dies kann spätere Arbeiten wie etwa eine Dachsanierung erschweren oder verteuern.
• Je nach Zustand müssen Sie sich auf eine umfassende energetische Sanierung einstellen, um die Sie sich kümmern müssen. Alternativ fallen Kosten für einen Architekten an, der sich um die Auftragsvergabe kümmert.
• Falls das Haus perspektivisch an einigen Bauteilen saniert werden müsste, ist schwer abzuschätzen, wie die Fördermöglichkeiten dann aussehen werden.
• Höhere Erwerbsnebenkosten im Vergleich zum Hausbau, da diese auf den Kaufpreis inklusive Haus anfallen.
• Je nach energetischem Standard müssen Sie sich auf hohe Heizkosten einstellen.

Vor- und Nachteile beim Hausbau

Wollen Sie ein Haus bauen, sind diese Vor- und Nachteile für Sie von Belang:

Pro

• Beim Hausbau können Sie je nach Budget Ihre ganz konkreten Wünsche verwirklichen (sofern der Bebauungsplan diese Gestaltung ermöglicht und Sie ein Architektenhaus planen lassen).
• Sie müssen sich in den ersten Jahren nicht um Themen wie energetische Sanierung kümmern.
• Sie profitieren aufgrund der heute energiesparenden Bauweise von relativ niedrigen Heizkosten, bei einer Photovoltaikanlage auch von niedrigen Stromkosten.
• Sie können das Grundstück frei nach Ihren Wünschen gestalten, Abrisskosten entfallen (sofern es sich um ein unbebautes Grundstück handelt).

Contra

• Die einzelnen Schritte bis hin zum Einzug können sich hinziehen, beispielsweise aufgrund langer Bearbeitungszeiten beim Bauantrag oder Schlechtwetter bei den Bauarbeiten.
• Je nachdem, was für ein Haus bauen, kann es ab Baugenehmigung mehrere Monate dauern, bis das Haus bezugsfertig ist. Weitaus kürzer ist die Bauzeit bei Fertighäusern oder Typenhäusern vom Bauträger, die nicht individuell für Sie geplant wurden.

Die Baukosten können sich deutlich erhöhen. In den letzten Jahren waren Baustoffe mitunter knapp. Sollte sich eine solche Situation wiederholen, lassen sich die tatsächlichen Baukosten vorab schwer kalkulieren, da die Baufirmen sich in dieser Situation vorbehalten, gestiegene Baustoffkosten an Sie weiterzugeben.

Haus bauen oder Haus kaufen – Förderung optimal ausnutzen

Je nachdem, ob Sie den Hauskauf oder Hausbau planen, sollten Sie sich über jeweils infrage kommende Förderprogramme informieren. Als erstes sind die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu nennen, die bei den Zinskosten eine große Ersparnis bieten können.

Die Programme im Überblick:

• Hausbau und Hauskauf: KfW-Wohneigentumsprogramm 124
• Hauskauf und Sanierung zum „KfW-Effizienzhaus 85“: KfW-Wohneigentumsprogramm 261 Wohngebäude Kredit mit Tilgungszuschuss
• Hauskauf und energetische Sanierungsmaßnahmen, für die Sie Zuschüsse beim BAFA beantragt haben: KfW-Ergänzungskredit 358 Wohngebäude
• Hauskauf und Installation einer Photovoltaikanlage: KfW-Kredit 270 Erneuerbare Energien-Standard
• Hauskauf und altersgerechter Umbau: KfW-Programm 159 – Altersgerecht umbauen, alternativ Zuschuss Nr. 455-B
• Hausbau/Hauskauf (Erstbezug) „KfW Effizienzhaus 40“: KfW-Programm 297, 298 Klimafreundlicher Neubau
• Hausbau/Hauskauf (Erstbezug) „KfW Effizienzhaus 40“ für Familien: KfW-Programm 300 Wohneigentum für Familien
• Hauskauf bei Sanierung zum „KfW-Effizienzhaus 70 Erneuerbare Energien“ für Familien (einkommensabhängig, Energieeffizienzklasse F oder schlechter): KfW-Programm 308 Wohneigentum für Familien - Bestandserwerb

Für Hauskäufer und Eigentümer winken darüber hinaus Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen:

• Heizungstausch gegen Wärmepumpe: KfW-Zuschuss 458 – Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude
• Energetische Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Fenster, Haustür): Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
• Alternativ zur Heizungsförderung der KfW und zur BAFA-Förderung: Steuerbonus gemäß §35c Einkommensteuergesetz

Zudem ist es unbedingt empfehlenswert zu prüfen, inwieweit Ihre jeweilige Landesbank ein Förderprogramm anbietet. Insbesondere für die energetische Sanierung spendieren sie mitunter attraktive Zuschüsse oder zinsverbilligte Kredite, auch für Familien gibt es vielfach Förderprogramme.

Beispiel Hausbau/Hauskauf in Hamburg – Zinskosten sparen mit Fördermitteln

Wie all die Fördermittel dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu reduzieren, zeigt folgendes Beispiel für eine Familie in Hamburg mit zwei Kindern sowie einem jährlichen zu versteuernden Einkommen von 85.000 Euro und Ersparnissen in Höhe von 100.000 Euro. Die Zinsbindung soll zehn Jahre betragen, das Haus in möglichst 30 Jahren abbezahlt sein. In der engeren Wahl hat die Familie erstens ein Grundstück für 200.000 Euro, sie kalkuliert mit Baukosten in Höhe von 400.000 Euro für ein KfW-Effizienzhaus 40. Zweitens steht ein sanierungsbedürftiges Haus für 400.000 Euro zur Wahl, das für rund 200.000 Euro energetisch saniert werden müsste. An Kaufnebenkosten fallen 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie 1,5 Prozent Notarkosten an.

Die Familie steht nun vor der Frage, wie sie sich entscheiden soll und informiert sich zunächst umfassend über alle Fördermöglichkeiten bei der KfW sowie bei der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB HH). Da die Kosten für Haus und Grundstück im Wesentlichen gleich sind, rechnet die Familie für den Hauskauf die Kosten für den Erwerb sowie die Finanzierung durch, auch beim Hausbau geht sie diese Kosten durch. Das Ergebnis sieht dann folgendermaßen aus:

Vergleich der Kosten für Hausbau und Hauskauf – mit und ohne Förderung

Da die Kosten für Haus und Grundstück im Wesentlichen gleich sind, rechnet die Familie für den Hauskauf die Kosten für den Erwerb sowie die Finanzierung durch, auch beim Hausbau geht sie diese Kosten durch. Das Ergebnis sieht dann folgendermaßen aus:

Quelle: Biallo Baugeld-Index, eigene Berechnungen, KfW, Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB HH), Stand 7. Oktober 2024.

Im Beispielfall würde die Familie unter anderem aufgrund der niedrigeren Erwerbsnebenkosten mit dem Hausbau insgesamt weniger Zinskosten stemmen müssen, die Restschuld wäre ebenfalls nach der ersten Zinsbindungsfrist niedriger, wobei die beiden Hamburger Förderdarlehen jeweils einen Zinsbindung von 15 Jahren haben. Im Beispielfall ließe sich die Ersparnis beim Hauskauf jedoch je nach Vorgehensweise mit BAFA-Zuschüssen für die einzelnen energetischen Sanierungsmaßnahmen um mindestens 12.000 Euro erhöhen, sofern die Familie einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lässt. In diesem Fall spendiert das BAFA 20 Prozent von bis zu 60.000 Euro Sanierungskosten je Kalenderjahr, andernfalls sind es 15 Prozent von bis zu 30.000 Euro.

Wichtig zu wissen: Dieses Ergebnis stellt eine Einzelfallbetrachtung für Hamburg dar, zudem sollten Sie auch beachten, dass die Anforderungen der KfW beim Programm „Wohneigentum für Familien“ an Ihren Neubau hoch sind, ebenso die Vorgaben für das neue KfW-Programm 308. Zudem sollten Sie beachten, dass sich die Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung über die Jahre deutlich verändern können und Sie möglicherweise dann nicht mehr von stark subventionierten Zinsen profitieren können. Daher ist es ratsam, die Baufinanzierung insgesamt vorsichtig zu kalkulieren.

Haus kaufen und sanieren oder abreißen?

Allgemein lässt sich sagen, dass die Frage „Haus sanieren oder abreißen?“ nicht vom energetischen Zustand bestimmt wird: „Eine energetische Modernisierung mit einer damit einhergehenden signifikanten Verbesserung der Energieeffizienz ist bei nahezu jedem Gebäude möglich, hier entscheidet in erster Linie der mehr oder weniger gute Erhaltungszustand der baulichen Substanz über die Sinnhaftigkeit der energetischen Modernisierungsmaßnahmen“, erläutert Baufachmann Ellinger.

Bei älteren Häusern empfiehlt es sich daher generell, einen Sachverständigen mit dem Begutachten der Bausubstanz zu beauftragen. Hilfestellung erhalten Sie beispielsweise beim Verband privater Bauherren. Dieser stellt auch dann eine gute Anlaufadresse dar, wenn Sie sich für den Hausbau entscheiden.