Auf einen Blick
  • Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft Immobilienbesitzern, ihr Eigenheim schrittweise energetisch zu modernisieren und an die klimatechnischen Herausforderungen unserer Zeit anzupassen.

  • Der mithilfe eines Energieexperten oder einer Energieexpertin aufgestellte Sanierungsfahrplan zeigt anschaulich das Einsparpotenzial der einzelnen Maßnahmen sowie die damit verbundenen Kosten.

  • Sowohl die Energieberatung als auch für die praktische Umsetzung der einzelnen Sanierungsschritte werden umfangreich durch öffentliche Fördermittel unterstützt.
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Der Gebäudebestand in Deutschland ist für gut ein Drittel des gesamtdeutschen Energieverbrauchs verantwortlich. Die meiste Energie wird für das Heizen und die Warmwasseraufbereitung eingesetzt. Da viele Gebäude und deren Heizungen nicht den modernen energetischen Anforderungen entsprechen, ist der Energieverbrauch häufig zu hoch. Eigene Einsparmaßnahmen bringen nur bis zu einem gewissen Punkt Entlastung. Da der Gesetzgeber die CO2-Steuer stufenweise erhöht, wird die finanzielle Belastung der Haushalte weiter steigen – insbesondere wenn mit Öl oder Gas geheizt wird.  

Der deutsche Gebäudebestand soll bis 2045 klimaneutral sein. Damit dieses Ziel erreicht wird, müssen viele Immobilien umfassend saniert werden. Um die Energieeffizienz zu erhöhen und den Einsatz erneuerbarer Energien in den Gebäuden zu steigern, setzt der Gesetzgeber verstärkt auf Energieberatung und die Förderung energetischer Sanierung. Energieberater und Energieberaterinnen sollen mithilfe von detaillierten Sanierungsfahrplänen Hausbesitzer unterstützen, ihre Gebäude klimatechnisch auf den neuesten Stand zu bringen. Was dürfen Sie als Immobilieneigentümer erwarten?

 

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?  

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft Ihnen, die Sanierung Ihres Eigenheims oder Ihres Mehrfamilienhauses Schritt für Schritt zu planen. Mit dem iSFP erhalten Sie einen detaillierten Überblick über notwendige Baumaßnahmen und erfahren das langfristige Einsparpotenzial der einzelnen Sanierungsschritte.

Der Sanierungsfahrplan wird in Zusammenarbeit mit einem Energieberater oder einer Energieberaterin für Energieeffizienz in Wohngebäuden erstellt. Dabei werden die einzelnen Sanierungsschritte so aufeinander abgestimmt, dass sie optimal ineinandergreifen und größtmögliche energetische Einsparungen bringen. Den Umfang des Sanierungsfahrplans legen Sie als Immobilieneigentümer selbst fest. Der Plan kann einzelne Maßnahmen beinhalten, aber auch eine komplette Gebäudesanierung umfassen. Der Sanierungsfahrplan bildet die Grundlage für den Erhalt von Fördergeldern.

Wann ist ein individueller Sanierungsfahrplan sinnvoll?

Die Erstellung eines Sanierungsfahrplans empfiehlt sich bei älteren Immobilien. Ist das Gebäude mehr als 20 Jahre alt, sind häufig bereits erste Modernisierungen sinnvoll. Dies können einfache Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz sein, etwa der Einbau neuer Türen und Fenster oder ein hydraulischer Abgleich der Heizung.

Für Altbauten, die bereits erste Modernisierungsschritte durchlaufen haben, kann ein individueller Sanierungsfahrplan weiteres Einsparpotenzial und Verbesserungen der Energieeffizienz für das Gebäude aufzeigen. Ebenso können wachsende gesetzliche Vorgaben für Klimaschutz und Dämmung sowie für eine effizientere Gebäudetechnik umfangreiche Sanierungen erforderlich machen. 

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Wie erstelle ich einen Sanierungsfahrplan?

Ein individueller Sanierungsfahrplan umfasst viele Einzelmaßnahmen. Damit die einzelnen Modernisierungsschritte optimal ineinandergreifen, sollten sie vorab gut geplant werden. Experten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) empfehlen dazu einen Katalog mit sechs Einzelschritten:

Schritt 1: Beratungsgespräch

Die Basis für die Erstellung des iSFP bildet das Vor-Ort-Gespräch mit einer Expertin oder einem Experten für Energieeffizienz. Bei diesem Termin wird der energetische Ist-Zustand der Immobilie ermittelt. Gemeinsam mit dem Energieberater bestimmen Sie dabei den Umfang der erforderlichen Sanierungen und prüfen die Möglichkeiten weitergehender individueller Wünsche und Bedürfnisse. Diese müssen nicht ausschließlich den Bereich der Energieeffizienz umfassen, auch nicht-energetische Maßnahmen können Teil des Beratungsgesprächs sein, etwa der altersgerechte Umbau der Immobilie oder die Erweiterung der Wohnfläche.

Schritt 2: Erfassung des Ist-Zustandes

Nach dem Erstgespräch erfolgt die konkrete Analyse des energetischen Ist-Zustandes Ihres Gebäudes. Dabei deckt der Energieberater die Schwachstellen des Gebäudes auf und benennt mögliche sanierungsbedürftige Baukomponenten. Als Eigentümer erhalten Sie einen realistischen Gesamteindruck vom aktuellen Effizienzniveau des Gebäudes und sehen, an welchen Stellen Handlungsbedarf besteht.

Schritt 3: Sanierungsvorschläge entwickeln

Ist der energetische Zustand des Objekts bestimmt, erarbeitet der Energieexperte konkrete Sanierungsvorschläge mit einzelnen Maßnahmenpaketen. Dabei werden in der Regel zwei bis fünf aufeinander aufbauende Pakete gebildet, die ihrerseits jeweils bis zu fünf Sanierungskomponenten beinhalten. Zusätzlich bestimmt der Berater oder die Beraterin die zeitliche Reihenfolge der Arbeiten und erstellt einen Kostenvoranschlag für jede einzelne Maßnahme.

Schritt 4. Sanierungsfahrplan abstimmen und erstellen

Jetzt gilt es zu entscheiden, welche Sanierungspakete konkret umgesetzt werden sollen. Diese Entscheidung treffen Sie in enger Abstimmung mit dem Energieberater. Ist die Entscheidung gefallen, erstellt der oder die Expertin für Energieeffizienz Ihren individuellen Sanierungsfahrplan.

Schritt 5. Übergabe der Dokumente

Am Ende des Erstellungsprozesses erhalten Sie vom Energieexperten zwei Dokumente:  

„Mein Sanierungsfahrplan“ – mit Informationen zum Ist-Zustand der Immobilie und zu den geplanten Sanierungsschritten. Wie die einzelnen Schritte aussehen könnten, zeigt folgende Grafik:

Maßnahmenpakete eines individuellen Sanierungsfahrplans

So kann ein individueller Sanierungsfahrplan aussehen.

Quelle: BMWK, Zahlen und Berechnungen aktualisiert durch Deutsche Energie Agentur (DENA).

„Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“ – mit Detailinformationen zu den einzelnen Sanierungsschritten und den jeweiligen Effizienzmaßnahmen.

Schritt 6. Fördergelder beantragen

Viele Maßnahmen zur Effizienzsteigerung und zur Verbesserung der Umweltbilanz von Gebäuden werden staatlich gefördert. Bevor Sie mit der Umsetzung der im iSFP beschlossenen Maßnahmen beginnen, sollten Sie daher zunächst Fördergelder bei der KfW oder beim BAFA beantragen. Weitergehende Informationen zu den KfW-Darlehen finden Sie in einem ausführlichen Ratgeber auf biallo.de. Der Energieberater bestätigt Ihnen, dass Sie die jeweilige Baumaßnahme entsprechend des individuellen Sanierungsfahrplans umsetzen. Werden die Maßnahmen korrekt umgesetzt, erhalten Sie neben den Fördergeldern für die Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen iSFP-Tilgungszuschuss in Höhe von fünf Prozent.

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Wie finde ich den richtigen Energieberater?

Um einen individuellen Sanierungsfahrplan zu erstellen, benötigen Sie einen Energieeffizienz-Experten. Dieser sollte unter anderem die Förderprogramme des Bundes kennen und entsprechende Förderanträge stellen und begleiten können. Solche Spezialisten finden Sie in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Einfach Ihre Postleitzahl in die Suche eingeben und schon werden Berater in Ihrer Nähe aufgelistet.

Energieberater ist aber nicht gleich Energieberater. Da dieser Titel durch eine Zusatzausbildung erworben wird, haben die Berater sehr unterschiedliche Grundqualifikationen. Es empfiehlt sich daher darauf zu achten, welche Ausbildung der Energieberater hat und wie diese zur geplanten Maßnahme passt. So ist ein Heizungsbauer sicher eine gute Wahl, wenn es um den Einbau einer neuen Heizung geht. Ob er aber auch umfangreiche Dämmmaßnahmen gut berechnen kann, steht auf einem anderen Blatt. In diesem Fall könnte ein Architekt oder Bauingenieur die bessere Wahl sein. Die genauen Berufsbezeichnungen der einzelnen Berater sind in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes aufgeführt.

 

Was kostet ein individueller Sanierungsfahrplan?

Für die Erstellung eines iSFP gibt es keine einheitliche Gebührenordnung, die Anbieter legen ihr Honorar selbst fest. Entscheidend beeinflusst wird der Preis von der Größe des Gebäudes, von den Gegebenheiten vor Ort und dem Sanierungsaufwand. Bei besonders komplexen Gebäuden kann der Sanierungsfahrplan wegen des höheren Aufwands mehr kosten. Die Angebotsspanne im Internet ist riesig. Dort schwanken die Kosten eines iSFPs für ein Einfamilienhaus durchschnittlich zwischen 1.600 und 2.100 Euro. Es finden sich aber auch Angebote für 4.000 Euro. Für Mehrfamilienhäuser liegen die Kosten generell höher.

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Werden die Kosten für die Erstellung eines iSFP gefördert?

Ja, Eigentümer erhalten hohe staatliche Zuschüsse. Das BAFA übernimmt bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans. Allerdings gelten Höchstgrenzen. Ein- und Zweifamilienhäuser werden mit maximal 1.300 Euro bezuschusst, Mehrfamilienhäuser erhalten bis zu 1.700 Euro Zuschuss. Kostet ein iSFP beispielsweise 2.000 Euro erhält ein Einfamilienhaus-Eigentümer demnach die Maximalförderung von 1.300 Euro. Das entspricht 65 Prozent der Gesamtkosten. Bei Eigentümergemeinschaften wird zusätzlich das Honorar für die Erläuterung des iSFP mit bis zu 500 Euro bezuschusst.  

Positiv: Als Eigentümer müssen Sie nicht selbst aktiv werden. Der Energieexperte beantragt den Zuschuss für Sie beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).  

Gut zu wissen: Setzen Sie eine konkrete Maßnahme aus dem Sanierungsfahrplan um, erhalten Sie zusätzlich zur bestehenden Maßnahmenförderung einen Förder-Bonus von fünf Prozent. Der iSFP-Bonus lässt sich zum Beispiel mit dem BAFA-Zuschuss nach der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG, Einzelmaßnahme) von 15 Prozent kombinieren. Dadurch steigt der Fördersatz von 15 auf 20 Prozent. Darüber hinaus steigen die maximal förderfähigen Kosten von 30.000 Euro auf 60.000 Euro.

Folgende Einzelmaßnahmen sind qualifiziert für einen iSFP-Bonus:

Gebäudehülle:

  • Dämmung der Außenwände
  • Dämmung von Dach, Geschossdecken, Böden
  • Austausch von Fenstern und Außentüren
  • Sommerlicher Wärmeschutz

Gebäudetechnik:

  • Einbau, Austausch, Optimierung von Lüftungsanlagen
  • Einbau von Smart Home-Technik
  • Einbau einer umweltfreundlichen Heizung
  • Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei der Heizung
 

Weitere Fragen zum Sanierungsfahrplan

Muss der individuelle Sanierungsfahrplan komplett umgesetzt werden?

Nein, das ist nicht erforderlich. Sie können Einzelmaßnahmen aus dem iSFP nach Belieben umsetzen und dabei auch Sanierungspunkte auslassen. Ebenso ist die Umsetzung neuer, nicht im iSFP aufgeführter Maßnahmen möglich. Allerdings: Den fünfprozentigen BAFA-Bonus erhalten Sie nur für Maßnahmen, die im iSFP aufgeführt sind und die binnen 15 Jahren umgesetzt werden.

Ist ein individueller Sanierungsfahrplan Pflicht?

Nein. Planen Sie die Modernisierung Ihrer Immobilie, besteht keine Pflicht zur Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans. Sie können jede Maßnahme auch ohne iSFP umsetzen. Allerdings verschenken Sie dann den fünfprozentigen BAFA-Bonus.

Kann man die Kosten für den iSFP von der Steuer absetzen?

Ja, die Sanierungskosten, die sich aus Umsetzungsmaßnahmen des iSFP ergeben, lassen sich bis zu 40.000 Euro über drei Jahre verteilt steuerlich absetzen. Grundlage ist der Paragraf 35c Einkommensteuergesetz. Danach können Eigenheimbesitzer 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierung in der Steuererklärung geltend machen. Anders als bei anderen Handwerkerkosten werden hier nicht nur die Personal-, sondern auch die Materialkosten anerkannt. Die steuerliche Absetzbarkeit ist allerdings bei einem Investitionsvolumen von 200.000 Euro pro Immobilie gedeckelt. Das bedeutet, dass Sie maximal 40.000 Euro Steuererleichterung erzielen können. Der Steuerbonus wird direkt von der Steuerschuld abgezogen. Die Regelung ist zunächst bis Ende 2029 befristet. Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten ist eine Bescheinigung des Energieberaters, welche die energetische Fachplanung und Baubegleitung bestätigt.

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Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
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