Baukredit: 5 Jahre erstmals wieder günstiger als 10 Jahre

Für lange Zeit war eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von fünf Jahren für Immobilienkäufer und Häuslebauer überhaupt kein Thema. Und das nicht nur, weil längere Zinsbindungen mehr Sicherheit bringen. Zehnjährige Baukredite waren auch günstiger als fünfjährige. Das ist nun vorbei. Erstmals seit fast drei Jahren sind die Zinsen für fünfjährige Baufinanzierungen im Durchschnitt wieder niedriger als für zehnjährige. Das zeigt der Biallo-Index. Wir sagen Ihnen, warum das so ist – und was es für Baukreditnehmer heißt. 

Wie haben sich fünf- und zehnjährige Bauzinsen entwickelt? 

Normalerweise gilt bei den Zinsen: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins. In den vergangenen knapp drei Jahren war das jedoch umgekehrt: Es gab eine sogenannte „inverse Zinsstruktur“: Der Zinssatz für kürzere Fristen lag über dem für längere. Das galt nicht nur für die Kreditzinsen wie bei der Baufinanzierung, sondern auch für Guthabenzinsen, etwa bei Tagesgeld und Festgeld. 

Nun jedoch kehre der Normalfall zurück, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung beim Kreditvermittler Dr. Klein: „Langfristige Zinsbindungen sind wieder teurer als kurzfristige.“ Das macht auch der Biallo-Index deutlich, der den Durchschnittszins von rund 60 Anbietern für Baufinanzierungen abbildet (siehe Grafik). Im April 2025 fiel demnach der Zins für fünfjährige Baukredite erstmals unter den für zehnjährige. Zuletzt war das im August 2022 der Fall. Aktuell liegt der zehnjährige Zins bei 3,63 Prozent, der fünfjährige bei 3,61 Prozent (Stand 11. Juni 2025). 

Kürzere Zinsbindung wieder günstiger

Warum sind fünfjährige Baukredite wieder günstiger? 

Grund für den Rückgang bei den fünfjährigen Zinsen ist vor allem die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Die EZB hat in den vergangenen zwölf Monaten acht Mal die Zinsen gesenkt. Der EZB-Leitzins strahle dabei in der Regel nicht auf langfristige Zinsen ab, sondern auf kurzfristige, sagt Experte Ludwig: „Da eine fünfjährige Festschreibung für eine Baufinanzierung ein kurzer Zeitraum ist, folgen die Zinsen hier eher der Richtung des Leitzinssatzes.“ 

Das gilt auch umgekehrt: Im Juli 2022 hob die EZB erstmals nach sechs Jahren ihre Leitzinsen an. Kurz danach wurden fünfjährige Baukredite teurer als zehnjährige. Das änderte sich erst jetzt wieder. 

Für wen lohnt sich ein fünfjähriger Baukredit? 

Welche Zinsbindung für Kreditnehmer die richtige ist, hängt stark von deren Bedürfnissen ab. Baufinanzierer raten Kundinnen und Kunden in der Regel zur längeren Festschreibung: „Um für sie eine bessere Planbarkeit und mehr Sicherheit zu garantieren“, erläutert Henning Ludwig. 

Ohnehin ist im Moment die Zinsdifferenz zwischen fünfjähriger und zehnjähriger Laufzeit oft noch vergleichsweise gering. Dann ist ein zehnjähriger Kredit wegen der besseren Planbarkeit in der Regel einem fünfjährigen vorzuziehen. Die folgende Tabelle günstiger Baufinanzierungen zeigt aber auch: Der Zinsunterschied zwischen fünf und zehn Jahren kann je nach Anbieter auch schon einmal bis zu 0,3 Prozentpunkte und mehr betragen. 

Das kosten günstige Baukredite 

Die fünfjährige Zinsbindung kann sich daher unter Umständen auch lohnen. Das gelte insbesondere dann, „wenn jemand in fünf Jahren mit einer größeren Summe Geld rechnen kann, beispielsweise weil eine Lebensversicherung ausgezahlt wird“, sagt Henning Ludwig. Damit lässt sich dann ein Teil der Restschuld abzahlen.  

Auch für alle, die nach Ablauf der fünf Jahre deutlich niedrigere Zinsen erwarten, kann die kürzere Laufzeit eine Option sein. Eine solche Wette auf das langfristige Zinsniveau birgt allerdings auch ein Risiko: Ist der Zins in fünf Jahren höher als jetzt, wäre man mit der längeren Bindung besser gefahren. Die abschließende Tabelle zeigt noch einmal die derzeit günstigsten Anbieter für fünfjährige Baukredite aus dem Baufinanzierungsvergleich von biallo.de.