Die Grunderwerbsteuer gehört beim Immobilienkauf zu den größten Nebenkosten. Eine Analyse zeigt, wie lange Hauskäufer je nach Bundesland alleine für die Steuer zahlen müssen. So dauert es in Berlin und Hamburg fast zweieinhalb Jahre, bis die Steuer rechnerisch abbezahlt ist. Doch Hauskäufer können die Kosten drücken – unter anderem mit mehr Eigenkapital.
Wer ein Haus kauft, schaut in erster Linie auf den Kaufpreis – und lässt dabei leicht die Kosten außer acht, die obendrauf kommen. Doch Maklergebühren, Notarkosten oder Grundbucheintrag summieren sich schnell auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Auch die Grunderwerbsteuer ist ein großer Posten. Wie hoch sie ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich – und in manchen Regionen ein echtes Hindernis beim Immobilienkauf.
Das macht jetzt eine Analyse des Immobilienportals „ImmoScout24“ deutlich. Sie zeigt auf Basis durchschnittlicher Kaufpreise im ersten Quartal 2026: Käufer müssen zum Teil Jahre allein für die Grunderwerbsteuer arbeiten. Wir sagen Ihnen, wo die Steuer die meisten Monatsgehälter frisst schlägt– und was Käufer tun können, um die Belastung zu drücken.
Am härtesten trifft es Hauskäufer in Berlin und Hamburg: Dort müssen sie fast zweieinhalb Jahre arbeiten, nur um die Grunderwerbsteuer zu finanzieren. Hamburg verlangt für den Grunderwerb 5,5 Prozent vom Kaufpreis, Berlin sogar 6 Prozent (siehe Grafik). Hinzu kommen die bundesweit höchsten durchschnittlichen Kaufpreise dort. Die Folge: „Hamburg und Berlin haben die niedrigsten Eigentümerquoten Deutschlands", sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Hohe Kaufpreise und hohe Kaufnebenkosten erschwerten dort den Weg ins Eigentum, sagt Crockford:
Anders in Bayern: Die Häuser sind zwar auch teuer – nach Hamburg und Berlin werden dort die dritthöchsten Durchschnittspreise aufgerufen. Doch der Freistaat hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Die Folge: Die Steuerlast liegt mit knapp 20.000 Euro auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau – und ist rechnerisch innerhalb von rund zwölf Monaten abgezahlt. Besser stehen nur Käufer in Thüringen und Sachsen-Anhalt da. Dort ist die Steuerbelastung beim Hauskauf am geringsten (siehe Grafik).
Wie stark der Steuersatz wirkt, zeigt ein Vergleich zwischen Bayern und dem Saarland. So sind im Saarland die Häuser im Schnitt zwar knapp 190.000 Euro billiger – dennoch zahlen Käufer dort wegen des hohen Steuersatzes von 6,5 Prozent mehr Grunderwerbsteuer als in Bayern.
Die Analyse macht deutlich, wie wichtig Eigenkapital beim Immobilienerwerb ist. So verlangen Banken in der Regel bei einer Baufinanzierung, dass die Käufer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Dazu gehört auch die Grunderwerbsteuer.
Hinzu kommt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird der Zinssatz für ein Baudarlehen. Das zeigt eine Berechnung des Kreditvermittlers Interhyp. Demnach liegt bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und zehn Prozent Eigenkapital der Sollzins für ein zehnjähriges Darlehen aktuell im Schnitt bei rund 3,97 Prozent. Wer dagegen zwanzig Prozent Eigenkapital einbringt, drückt den Zinssatz auf 3,79 Prozent – auch weil er damit die sogenannte Beleihungsgrenze von 80 Prozent unterschreitet.
Durch den niedrigeren Zinssatz spart ein Käufer über zehn Jahre rund 18.300 Euro an Zinskosten. Außerdem fällt die monatliche Rate geringer aus. Nach der Interhyp-Berechnung müssen Käufer so über zehn Jahre gut 34.000 Euro weniger Kapital aufbringen.
Wie stark sich das Eigenkapital auf den Kreditzins auswirkt, finden Sie mit Hilfe unseres Baufinanzierungs-Vergleichs heraus. Bei „Beleihung“ können Sie dort unterschiedliche Werte eingeben. Im Vergleich sehen sie, wie sich die Zinsen der Anbieter verändern. Dabei gilt: Je geringer die Beleihung und je höher damit der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist der Angebotszins.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte daher alle Eigenkapital-Quellen prüfen, bevor er zur Bank geht. So lassen sich laut Interhyp Bausparverträge oder Lebensversicherungen oft als Sicherheit einbringen. Schenkungen oder Darlehen von Familienmitgliedern werden von Banken oft als Eigenkapital gewertet. Und: Eine bereits abbezahlte Immobilie im Familienbesitz kann als Zusatzsicherheit dienen und den Zinssatz drücken.
Wer örtlich flexibel ist, sollte darüber hinaus bei der Standortwahl auch den Steuersatz im Blick haben. So ist die Belastung in Bayern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen deutlich geringer als in Hamburg, Berlin oder Nordrhein-Westfalen.
Berechnungsgrundlage: Zur Berechnung der Dauer, die nötig ist, um die Grunderwerbsteuer abzuzahlen, hat ImmoScout24 folgende Annahme getroffen: 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens werden für die Kredittilgung einer selbstgenutzten Immobilie aufgewendet. Dieser Wert liege am oberen Rand dessen, was bei einer Immobilienfinanzierung gängig ist, heißt es in der Analyse. Dann wurde ermittelt, wie viele anteilige Monatsgehälter für die Grunderwerbsteuer erforderlich sind.
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.