Auf einen Blick
  • Banken fordern bei der Baufinanzierung in der Regel den Einsatz von Eigenkapital.

  • Wenn Sie über ein hohes Einkommen und eine einwandfreie Bonität verfügen, lassen sich Banken auch auf eine Vollfinanzierung ein.

  • Mit dem erhöhten Risiko für die Bank gehen oft auch höhere Zinsen einher.
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In Deutschland ist knapp die Hälfte der Bevölkerung im Besitz einer eigenen Immobilie. Dabei resultiert solch ein Immobilienbesitz in vielen Fällen entweder aus einem generationenübergreifenden Erbe oder einer Finanzierung. Um den Grundstein für eine Finanzierung der eigenen vier Wände zu legen, fangen die meisten Menschen bereits sehr früh an, Eigenkapital zu bilden. Besonders der Bausparvertrag ist noch vor Aktien und Investmentfonds die beliebteste Geldanlage der Deutschen. In diesem Artikel legen wir Ihnen dar, wie Sie auch ohne Eigenkapital mit einer Vollfinanzierung den Besitz einer eigenen Immobilie erlangen können.

 

Rolle des Eigenkapitals und der Eigenkapitalquote bei Finanzierungen in Deutschland

Kreditinstitute raten ihren Kunden in der Regel 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie einzubringen. Daraus resultiert, dass beispielsweise im Jahr 2021 nach einer Erhebung von McMakler nur 15 % aller Baufinanzierungen ohne Eigenkapital erfolgten.

Dies liegt daran, dass ein hoher Eigenkapitalanteil für die Bank ein geringeres Finanzierungsrisiko darstellt und somit der Kreditzins niedriger ausfällt. Alleine die Nebenkosten, die beim Eigentumserwerb durch die Grundsteuer sowie Notar- und Maklergebühren anfallen, betragen knapp 15 Prozent des Kaufpreises. Da es sich hierbei nur um Dienstleistungskosten handelt, steht diesen Kosten kein realer Gegenwert gegenüber. Hinzu kommen noch weitere Kosten für die Außenanlage und die Einrichtung der eigenen vier Wände. Folglich fällt bei der Finanzierung ohne Eigenkapital der Kreditbetrag höher als der Wert der Immobilie aus und somit steigt besonders bei Zahlungsausfällen der Kreditnehmer das Risiko für die finanzierende Bank.

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Welche Banken bieten eine 100-Prozent-Finanzierung?

Unter bestimmten Bedingungen können Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren. Allerdings müssen Sie dafür in der Regel einen Zinsaufschlag als Mehrpreis in Kauf nehmen. Nachfolgende Banken aus unserem Baufinanzierungsvergleich bieten beispielsweise bei einem Darlehensbetrag von 350.000 Euro und einer Zinsbindung von 15 Jahren eine Finanzierung mit einer Beleihung von 100 Prozent an.

Sparda-Bank Baden-Württemberg

Im badischen Karlsruhe wurden 1896 die "Eisenbahn-Spar- und Darlehenskassen" ins Leben gerufen. Waren früher Sparda-Banken dem Regionalprinzip unterworfen, gibt es mittlerweile einige, die auch bundesweit auf Kundenfang gehen – wie die Sparda-Bank Baden-Württemberg.

Zinsaufschlag bei 100 Prozent Beleihung:

100 % Beleihung 90 % Beleihung 60 % Beleihung
3,76 Prozent 3,64 Prozent 3,35 Prozent

Vorteile

  • Die Sparda-Bank Baden-Württemberg bietet eine große Auswahl an Laufzeiten bis maximal 30 Jahre.
  • Jährlich sind Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Restdarlehenssumme kostenfrei möglich.
  • Die Genossenschaftsbank erhebt in den ersten sechs Monaten, bei Neubauten sogar in den ersten zwölf Monaten keine Bereitstellungszinsen.
  • Das Geldhaus bietet ein dichtes Beraternetz in ihrer Region.
  • Produkte sind bundesweit erhältlich.

Nachteile

  • Leider sind die zuvor sehr günstigen Zinssätze zu eher durchschnittlichen Zinsen gestiegen.




Debeka

Die Debeka wurde im Jahr 1905 als Krankenversicherung für Beamte in St. Johann an der Saar gegründet. Mittlerweile hat sie ihren Sitz in Köln und hat sich zu einer Versicherungsgruppe mit einer breiten Produktpalette entwickelt, die Versicherungsschutz für alle privaten Haushalte sowie kleine und mittelständische Betriebe umfasst. Die Debeka ist in erster Linie ein Versicherungsverein. Doch gehört zur Unternehmensgruppe auch eine Bausparkasse, die Baufinanzierungen anbietet.

Zinsaufschlag bei 100 Prozent Beleihung:

100 % Beleihung 90 % Beleihung 60 % Beleihung
3,81 Prozent 3,71 Prozent 3,58 Prozent

Vorteile

  • lange Laufzeiten bis zu 30 Jahren
  • Sondertilgung bis zehn Prozent p.a. möglich
  • umfassende persönliche Beratung
  • Mindestdarlehenssumme schon ab 25.000 Euro
  • auch Freiberufler erhalten einen Kredit

Nachteile

  • Gebühr für Grundbucheintragung
  • Bereitstellungszinsen schon ab dem vierten Monat
  • keine Tilgungsänderung während der Laufzeit möglich
  • Sondertilgung nur gegen Aufschlag
  • geringer Informationsgehalt auf der Website

PSD Bank RheinBeckarSaar eG

Die Gründung der 14 PSD Banken in Deutschland geht auf das Jahr 1872 zurück, als das Kaiserliche Generalpostamt die Gründung von Spar- und Vorschussvereinen für Postbeamte anregte. Durch den Zusammenschluss der beiden PSD Banken Stuttgart-Freiburg und Saarbrücken entstand im Jahr 2002 die PSD Bank RheinNeckarSaar eG mit Sitz in Stuttgart. Das Geschäftsgebiet umfasst Württemberg, Südbaden und das Saarland. Die PSD Bank bietet ein breites Produktportfolio (Girokonten, private Vermögensanlagen, Kredite und Versicherungen) für Privatkunden, Selbstständige und Freiberufler, wobei das Kerngeschäft in der Baufinanzierung liegt.

Zinsaufschlag bei 100 Prozent Beleihung:

100 % Beleihung 90 % Beleihung 60 % Beleihung
4,08 Prozent 3,88 Prozent 3,47 Prozent

Vorteile

  • Kostenlose Sondertilgungen sind bis zu fünf Prozent im Jahr möglich.
  • Die Baufinanzierung wird auch für Selbstständige und Freiberufler angeboten.
  • Einzeldarlehen möglich, wenn Sie den Kreditvertrag mit zwei unterschiedlichen Zinsbindungen wünschen. (Darlehen splitten)
  • Bereitstellungszinsen erst ab dem 13. Monat.

Nachteile

  • Voraussetzung für den Abschluss der PSD Baufinanzierung ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft der PSD Bank RheinNeckarSaar eG.

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Was gehört zum Eigenkapital?

Beim Eigenkapital muss es sich nicht immer um vorhandenes Vermögen auf dem Giro- oder Sparkonto handeln. Folgende Vermögenswerte zählen ebenfalls dazu:

  • Barvermögen
  • Bausparguthaben
  • Lebensversicherungen
  • Depot
  • Immobilien
  • Vorhandene freie Grundschulden
 

Was ist eine Vollfinanzierung?

Die Vollfinanzierung bedeutet, dass die eigene Immobilie ohne Eigenkapital finanziert wird. Dabei übernimmt die Bank die Finanzierung des vollständigen Kaufpreises. Hierbei gibt es allerdings zwei verschiedene Arten: Die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.

100-Prozent-Finanzierung

Hier wird lediglich der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall tragen Käufer die Kaufnebenkosten. Das sind beispielsweise:

110-Prozent-Finanzierung

Dies ist die eigentliche Vollfinanzierung. Denn hier werden nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Gesamtdarlehen abgedeckt. Dies wird auch Finanzierung der Anschaffungs- und Herstellungskosten genannt. Somit beträgt die Vollfinanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises der zu finanzierenden Immobilie. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall null Euro Eigenkapital ein.

Vorteile

  • Kein Eigenkapital notwendig
  • Vorhandene Geldanlagen laufen wie gewohnt weiter
  • Schonung der Liquidität

Nachteile

  • Zinsaufschlag
  • Lange Laufzeit oder hohe Tilgung notwendig
  • teure Finanzierungsform
 

Warum und für wen ist der Immobilienkredit ohne Eigenkapital interessant?

Besonders viele junge Familien können aufgrund Ihres Alters noch kein hohes Eigenkapital ansparen. In solchen Fällen ist der Erwerb einer eigenen Immobilie meist nur ohne Eigenkapital möglich und somit die einzig verbleibende Möglichkeit.

Es gibt aber auch einige Kreditnehmer, die hohes Eigenkapital besitzen und dieses nicht in eine Finanzierung einbringen möchten. Dies ist meistens der Fall, wenn die eigenen Geldanlagen eine jährliche Rendite erwirtschaften, die höher als der zu zahlende Zins für die Immobilienfinanzierung ist. Folglich ist für diesen Personenkreis beispielsweise die Geldanlage in ihrem Depot lukrativer, als das bestehende Vermögen in eine Finanzierung einzubringen.

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Wann ist eine Vollfinanzierung möglich?

Banken ermöglichen den Baukredit ohne Eigenkapital grundsätzlich nur gegen die Zahlung eines Zinsaufschlages, um das entstehende Risiko einzukalkulieren. Zusätzlich werden an die Kreditnehmer hohe Anforderungen gestellt. Hierzu zählen:

  • Schuldenfreiheit
  • sehr gute Bonität
  • ausreichendes, meist überdurchschnittliches Einkommen
  • sicheres und unbefristetes Arbeitsverhältnis

Außerdem sollte sich das zu finanzierende Objekt in einem guten Zustand befinden, eine gute Ausstattung sowie eine lukrative Lage haben. Besonders Immobilien in einer guten Lage bieten der Bank eine höhere Sicherheit und sind somit besser für eine Vollfinanzierung geeignet.

 

Welche Risiken tragen Sie bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Abgesehen davon, dass der Hauskredit ohne Eigenkapital teurer als die klassische Finanzierung ausfällt, tragen Sie als Kreditnehmer folgende Risiken:

  • Die Raten einer Vollfinanzierung sind in der Regel sehr hoch. Da auch die Kreditlaufzeit oftmals deutlich länger ausfällt, müssen Sie in der Lage sein, über mehrere Jahre konstant hohe Raten zu zahlen. Bei unvorhergesehenen Kosten kann dies auf Dauer problematisch sein.
  • Sollten Sie Ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, ist in der Regel eine hohe Restschuld bei der finanzierenden Bank noch offen. Sollten sich zum Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung die Kreditzinsen deutlich erhöhen, tragen Sie ein Zinsänderungsrisiko auf einen überdurchschnittlich hohen Restbetrag.
  • Sollten sich zum Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung die Kreditzinsen deutlich erhöhen, tragen Sie ein Zinsänderungsrisiko auf einen überdurchschnittlich hohen Restbetrag.
 

Vollfinanzierung: Worauf sollte man achten?

Die Vollfinanzierung kann eine kostspielige Darlehensform sein. Sie zahlen einen höheren Preis dafür, dass Sie ohne Eigenkapital einen Immobilienkauf tätigen wollen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie systematisch vorgehen:

Vergleichen

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Spanne der Angebote größer als bei klassischen Finanzierungen. Hier sollten Sie also als aller erstes unseren Baufinanzierung-Vergleich nutzen, um die günstigsten Anbieter heraus zu suchen. Anschließend sollten Sie sich auf keinen Fall mit einem Beratungsgespräch zufriedengeben. Führen Sie lieber ein zweites, drittes, viertes oder sogar fünftes.

Abwägen

Ist Eigenkapital vorhanden, sollten Sie sich beide Alternativen ansehen und die Finanzierung mit und ohne Eigenkapital berechnen lassen.

Sichern Sie sich ab

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es wichtig, sich mit entsprechenden Versicherungen vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall zu vermeiden. Das können Sie mit einer Risikolebensversicherung tun, die die Bank meist ohnehin verlangen wird. Diese springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Das gilt im Übrigen auch für die klassische Baufinanzierung.

Auch wenig Eigenkapital hilft

Können Sie nicht Dinge zu Geld machen, um doch noch an Eigenkapital zu kommen? Hat Ihre Lebensversicherung schon einen Rückkaufwert? Gibt es eine Münzsammlung? Oder ein teures Auto, das meist nur herumsteht?

Verwandte Fragen

Haben Sie einen reichen Erbonkel oder können Ihre Eltern für Sie einspringen? Als Bürgen oder mit Ihrem Haus als Sicherheit?

Schauen Sie sich auch unsere weiteren Ratgeber zum Thema Baufinanzierung an. Wenn Sie auf dem aktuellen Stand bleiben möchten, sollten Sie unseren kostenlosen Newsletter abonnieren.

 

Häufige Fragen zum Thema Vollfinanzierung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das tatsächlich machbar und sinnvoll?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur für Top-Verdiener in einem festen Anstellungsverhältnis zu stemmen. Aber auch für diese ist die Überlegung, kurzfristig zumindest einen kleinen Anteil an Eigenkapital zu sparen, sinnvoll. Denn so werden die Gesamtkreditkosten erheblich gesenkt. Wenn Sie allerdings zu den Gutverdienern gehören, die die hohe monatliche Belastung durch eine Vollfinanzierung schultern könnten und ein gerade besonders gutes Angebot nicht ausschlagen möchten, könnte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht kommen.

Gehe ich mit einer Vollfinanzierung ein höheres Risiko ein?

Dass das Finanzierungsvorhaben scheitert, kann bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso passieren wie mit Eigenkapital. Trotzdem erhöht das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens und Sie laufen als Kreditnehmer Gefahr, dass Sie später  mit Schulden und ohne Haus dastehen. 

Ist eine Vollfinanzierung sehr teuer?

Ja. Bei einer Vollfinanzierung geht die Bank oder  Sparkasse ein höheres Risiko ein und das lässt sie sich mit höheren  Zinsen bezahlen. Sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Tilgungsrate sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. 

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Vollfinanzierung zu bekommen?

Man muss nicht nur besonders gut verdienen, man sollte auch über einen besonders sicheren Job verfügen. Nur so ist das Risiko einer Vollfinanzierung tragbar. Arbeitnehmer mit kleineren Gehältern sollten besser versuchen, Eigenkapital anzusparen.

Ist eine Vollfinanzierung auch mit laufenden Ratenkrediten möglich?

Das ist grundsätzlich möglich. Sie sollten sich hier aber vielmehr fragen, ob Sie die Gesamtbelastung schultern können, und im Hinterkopf behalten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr teuer ist. 

Kann ich über die Vollfinanzierung auch bestehende Ratenkredite ablösen?

In der Regel funktioniert das nicht. Die Vollfinanzierung dient der Deckung der Kreditsumme und der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Weitere Kosten können darüber nicht abgedeckt werden. 

Kann man bei einer Vollfinanzierung auch die günstigen Darlehen der KfW nutzen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. 

Muss ich mich auf Komplikationen bei einer Vollfinanzierung einstellen?

Nein. Banken, die sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital spezialisiert haben, besitzen einen genauen Anforderungskatalog. So läuft die Kreditvergabe in der Regel unbürokratisch und unkompliziert ab. 
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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
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