Hauskauf ohne Eigenkapital: So klappt es mit der Vollfinanzierung

Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu besitzen – das ist der Traum der meisten Deutschen. Um sich das leisten zu können, fangen viele schon früh an, Kapital für den Bau oder den Kauf einer Immobilie anzusparen. Tatsächlich raten Banken und Baufinanzierer ihren Kunden dazu, einen Anteil an Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent mitzubringen, bevor sie sich bei der Bank Geld für die eigenen vier Wände leihen.  

Nicht jeder jedoch schafft das – oder will es überhaupt. Häufig fragten "potenzielle Käuferinnen und Käufer nach einer Vollfinanzierung", heißt es etwa auf der Internetseite der Sparkassen. Gemeint ist damit der Bau oder der Kauf einer Immobilie ohne eigenes Kapital. Doch ist eine solche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich – und unter welchen Bedingungen? Wir sagen Ihnen, wie eine Vollfinanzierung funktioniert, welche Voraussetzungen Sie dafür erfüllen müssen – und was die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kostet. Wir haben dazu auch bundesweit Banken in Deutschland befragt und stellen die Ergebnisse vor. 

Was ist eine Vollfinanzierung beim Hauskauf – und was eine 110-Prozent-Finanzierung? 

Von einer Kaufpreisfinanzierung oder "100-Prozent-Finanzierung" spricht man, wenn der Kauf einer Immobilie komplett von der Bank finanziert wird. Der Kreditnehmer bringt dann für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kein eigenes Kapital ein. Allerdings fallen beim Immobilienkauf auch Kaufnebenkosten an. Sie umfassen unter anderem Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbsteuer.

Diese Nebenkosten können unterschiedlich ausfallen. So ist etwa die Grunderwerbsteuer nicht in jedem Bundesland gleich hoch. Auch nimmt nicht jeder Immobilienkäufer die Dienste eines Maklers in Anspruch. Dennoch gilt nach einer Faustformel, dass die Kaufnebenkosten etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. 

Werden diese Kosten ebenfalls von der Bank finanziert, spricht man daher von einer Vollfinanzierung oder "110-Prozent-Finanzierung". In diesem Fall wenden die Käufer überhaupt keine eigenen Mittel für den Kauf auf. Als Eigenkapital beim Hauskauf können Sie dabei neben Bargeld auch Geld einsetzen, das Sie schnell verfügbar haben, etwa Guthaben auf Tagesgeldkonten, Aktien und andere Wertpapiere oder auch angesparte Guthaben auf einem Bausparvertrag.

Auch beim Bau eines Hauses fallen Nebenkosten an. Zu den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler- oder Notargebühr) kommen auch noch Baunebenkosten hinzu – etwa für den Bauantrag, die Baustelleneinrichtung oder den Statiker. Die Baunebenkosten sind daher in der Regel höher als die Kaufnebenkosten. Die folgenden Ausführungen zur Vollfinanzierung beziehen sich der Einfachheit halber auf den Immobilienkauf. Sie gelten jedoch grundsätzlich auch für den Hausbau ohne Eigenkapital.

Einen ersten Überblick über Angebote zu einer 100-Prozent-Finanzierung können Sie sich in unserem Baufinanzierungs-Vergleich verschaffen. Stellen Sie dort unter dem Stichpunkt "Beleihung" 100 Prozent ein: 

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich? 

Ein Haus ganz ohne Eigenkapital des Kreditnehmers zu finanzieren, ist für die Banken ein Risiko. Das Kreditinstitut verlangt daher für eine Vollfinanzierung (oder Kaufpreisfinanzierung) nicht nur einen Zinsaufschlag. Es schaut auch genau auf die finanzielle Situation der Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer. Das gilt zwar grundsätzlich für jede Bewilligung eines Immobiliendarlehens. Weil die Vollfinanzierung fürs Haus jedoch mit einer höheren finanziellen Belastung der Kreditnehmer verbunden ist, steigt auch das Risiko eines Zahlungsausfalls. Die Banken sind daher vorsichtiger bei der Kreditvergabe.  

Die besten Chancen auf eine Vollfinanzierung einer Immobilie haben Sie, wenn Sie einen sicheren Job und ein vergleichsweise hohes Einkommen vorweisen können. Denn dann können Sie sich aus Sicht der Bank am ehesten die künftige Kreditrate für das Haus leisten. Auch mit der Kredit-Auskunftei Schufa sollten Sie möglichst keine Probleme haben. Insgesamt sollten sie über eine sehr gute Bonität verfügen. Von Vorteil sind außerdem mögliche Rücklagen und Sicherheiten: Wer etwa eine weitere Immobilie besitzt, hat bessere Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Nicht ohne Grund werden Vollfinanzierungen häufig auch von Kapitalanlegern beim Immobilienkauf genutzt.  

Auch die Immobilie selbst, um die es beim Kauf geht, sollte aus Sicht der Bank attraktiv sein. Das heißt: gut ausgestattet und in sehr gutem Zustand. Vor allem aber sollte es ein Objekt in gefragter Lage sein. Das erhöht den Wert der Immobilie bei einem möglichen Verkauf – falls Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr stemmen können. 

Biallo-Umfrage: Welche Banken bieten eine Vollfinanzierung an? 

Ob für Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Frage kommt, hängt in erster Linie von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung unterscheiden sich dabei von Bank zu Bank – genauso wie der Zinsaufschlag, den die Institute für eine Finanzierung ohne Eigenkapital verlangen.  

Das zeigt eine aktuelle Umfrage von biallo.de unter gut 60 deutschen Banken, Sparkassen und Vermittlern von Baukrediten. Mehr als 20 davon haben geantwortet. Das sind die Ergebnisse: 

Verfügbarkeit: Von den Baufinanzierern, die auf unsere Umfrage geantwortet haben, gibt es bei den meisten Finanzierungen ohne Eigenkapital – so etwa bei der Sparda Bank Nürnberg oder der PSD Bank West. Einige Banken lehnen die Vollfinanzierung aber auch ab. So finanziert etwa die Axa Immobilienkredite maximal bis zu einer Höhe von 90 Prozent des Verkehrswertes.  

Bedingungen für die Kaufpreisfinanzierung: Die Banken fordern bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital oft eine Mindesttilgung. Sie liegt zwischen 1,50 und 2,75 Prozent – abhängig von der Finanzierung der Nebenkosten. Soll heißen: Wer das Geld für die Nebenkosten selbst aufbringt, bekommt einen günstigeren Tilgungssatz. Daneben ist eine sehr gute Bonität Voraussetzung für einen Kredit. Das bedeutet: gutes Einkommen, unbefristetes Arbeitsverhältnis – und ein monatlicher Haushaltsüberschuss. So verlangt etwa die Sparda-Bank Nürnberg einen monatlichen Überschuss der privaten Einnahmen über die Ausgaben von mindestens 1.000 Euro. Eine Schufa-Abfrage ist bei einer Vollfinanzierung in der Regel obligatorisch. Und auch der Immobilienwert ist für die Banken wichtig: Er muss eine angemessene Höhe haben, damit eine Vollfinanzierung möglich ist. 

Finanzierung der Nebenkosten: Einige Banken finanzieren auch die Kaufnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- oder Maklergebühren. Dabei gibt es in der Regel eine Obergrenze. Sie liegt bei zehn bis 15 Prozent. Es gibt allerdings auch Banken, die eine Finanzierung der Nebenkosten ablehnen, etwa die Axa oder die PSD Bank Koblenz.  

Zinssatz und Laufzeit: Die Zinssätze unterscheiden sich stark bei den einzelnen Banken. Sie orientieren sich am sogenannten Beleihungsauflauf – also an der Höhe der Kreditsumme im Vergleich zum (Beleihungs-) Wert der Immobilie. Bei einer Vollfinanzierung verlangen die Banken in der Regel einen Zinsaufschlag. Dieser kann – je nach Umfang der Kreditfinanzierung – von 0,80 bis zu mehr als einen Prozentpunkt betragen (siehe Rechenbeispiel unten).

Sonstige Bedingungen: Einige Banken geben an, die Vollfinanzierung auf Kreditnehmer zu beschränken, die die Immobilie selbst nutzen. In anderen Fällen lässt sich die Finanzierung auch mit geförderten Krediten kombinieren – etwa mit dem Wohneigentumsprogram 124 der staatlichen Förderbank KfW.  

Wie hoch sind die Kosten bei einer Komplettfinanzierung der Immobilie?  

Die Ergebnisse der Biallo-Umfrage machen deutlich: Die Zinsen und Bedingungen für einen Baukredit bei einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital können sich deutlich unterscheiden. Das gilt insbesondere für die 110-Prozent-Finanzierung: Eine solche Finanzierung inklusive Nebenkosten ist die teuerste Variante. Denn bei ihr ist das Risiko für die Bank deutlich höher – auch weil es für die Kauf- oder Baunebenkosten keinen materiellen Gegenwert gibt. Die Bank muss den Kredit dafür auf eigenes Risiko finanzieren. Das rechnet sie in den Zinsaufschlag ein. 

Wie groß die Unterschiede bei einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital sein können, zeigen die Beispiele in der Tabelle. Sie stützen sich auf Daten des Baukredit-Vermittlers Interhyp. Er vermittelt für Immobilienkäufer abhängig von der Region günstige Möglichkeiten der Finanzierung. Wer demnach in München eine Immobilie zu einem Preis von 400.000 Euro erwirbt und rund 20 Prozent Eigenkapital (87.000 Euro) mitbringt, kann dabei mit einem Zins rechnen, der um gut einen Prozentpunkt unter dem Zins für die Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten liegt (Stand: 15. November 2024). Über die gesamte Laufzeit des Kredits von zehn Jahren spart er damit gut 60.000 Euro an Zinskosten. Auch die Restschuld ist nach zehn Jahren mehr als 60.000 Euro geringer.

Das kostet eine Vollfinanzierung 

Kauf einer Immobilie in München, Preis 400.000 €, Kaufnebenkosten 36.000 €; Zinsbindung 10 Jahre, Tilgungsrate 2 Prozent: 

Kauf einer Immobilie in Dresden, Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 28.000 €; Zinsbindung 10 Jahre, Tilgungsrate 2 Prozent: 

Ein ähnliches Bild zeigt sich für eine Immobilie in Dresden im Wert von 250.000 Euro. Auch hier liegt der Zins bei der Vollfinanzierung mit Nebenkosten um gut einen Prozentpunkt über der Variante mit rund 20 Prozent Eigenkapital (56.000 Euro). Die Zinszahlungen über zehn Jahre sind um fast 40.000 Euro höher. Dasselbe gilt für die Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Die Beispiele sind mit Maklergebühren in Höhe von 3,57 Prozent gerechnet. Die Baunebenkosten liegen dann bei der Münchner Immobilie bei etwa neun Prozent, beim Kauf der Dresdner Immobilie sind es rund 11 Prozent. 

Welche Risiken und Nachteile bestehen bei einer Vollfinanzierung? 

Die Rechenbeispiele zeigen: Wenn Sie ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchten, müssen Sie mit einem deutlichen Zinsaufschlag rechnen. Deshalb steckt im Hauskauf ohne Eigenkapital nicht nur ein Wagnis für das Geldinstitut. Auch für Käuferinnen und Käufer kann das Modell mit Nachteilen und Risiken verbunden sein.  

• Hauptgrund sind die hohen Kosten: Zinssatz und Kreditsumme sind höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Das treibt die monatliche Belastung nach oben. Die gesamten Zinszahlungen sind über die Kredit-Laufzeit deutlich höher. Ein Job- oder Einkommensverlust kann deshalb dazu führen, dass Kreditnehmer Probleme bekommen.
   
• Ein weiteres Risiko: Am Ende der Laufzeit bleibt in der Regel eine höhere Restschuld übrig. Sind die Immobilienzinsen während der Laufzeit gestiegen, kann es daher für Kreditnehmer schwierig werden, die weitere Finanzierung der Immobilie langfristig zu stemmen.
   
• Und: Gerät ein Hauskäufer tatsächlich in Schwierigkeiten und es kommt zum (Zwangs-) Verkauf der Immobilie, bleibt er wegen der hohen Restschuld unter Umständen auf einem Teil des Kredits sitzen. Er steht dann mit Schulden da – und ohne Immobilie.

Welche Vorteile hat die Vollfinanzierung? 

Die Vollfinanzierung kann Kreditnehmern aber auch Vorteile bringen. So müssen sie nicht lange warten, bis sie in ihr Eigenheim einziehen können. Denn die Zeit, um das notwendige Eigenkapital anzusparen, entfällt. Das ist vor allem dann vorteilhaft, wenn die Zinsen steigen. Dann können sich Hauskäufer mit einer Vollfinanzierung zeitnah günstige Konditionen beim Baukredit sichern.  

Wer kein Eigenkapital für den Hauskauf einsetzt, kann außerdem sein angelegtes Kapital – sofern welches vorhanden ist – weiterlaufen lassen. Das ist sinnvoll, wenn Sie mit ihrer Kapitalanlage eine höhere Rendite erwirtschaften, als Sie Hypothekenzinsen für Ihren Baukredit zahlen. Dann lohnt es sich, das Geld anzulegen, statt damit die Kreditsumme zu verringern. 

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn das Ersparte für den Immobilienkauf nicht ausreicht?   

Wer Eigenkapital mitbringt, kann seine Zinskosten über die Laufzeit des Immobilienkredits deutlich verringern. Gleichzeitig sinkt das Risiko, bei der Finanzierung in Schwierigkeiten zu kommen. Daher sollten Sie vor der Entscheidung für eine Vollfinanzierung prüfen, ob sie nicht doch Eigenkapital auftreiben können – und sei es zumindest, um die Kaufnebenkosten zu decken. Denn schon die 100-Prozent-Finanzierung ist bereits deutlich günstiger als die 110-Prozent-Variante (siehe Beispiele oben). 

So können Sie möglicherweise Verwandte fragen, ob Sie Ihnen günstig oder sogar kostenlos Geld vorschießen. Möglicherweise haben Sie auch Wertpapiere in Ihrem Depot, die ohnehin zum Verkauf anstehen. Auch eine Lebensversicherung mit Rückkaufswert lässt sich unter Umständen zu Geld machen. Allerdings: Geld, dass Sie bereits für wichtige Dinge eingeplant haben, sollten Sie außen vorlassen.  

Sie sollten außerdem überlegen, ob sich die Kosten des Immobilienkaufs senken lassen. So können Sie unter Umständen notwendige Renovierungen zumindest teilweise in Eigenleistung übernehmen. Oder Sie schauen sich doch noch einmal nach einem günstigeren Objekt um. Geringere Kosten für ihre Immobilie sind ein Mittel, um die Kreditbelastung zu senken. 

Fazit: Darauf sollten Sie bei einer Vollfinanzierung achten 

Die eigene Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren – das klingt verlockend. Tatsächlich kann eine Vollfinanzierung in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Wer über wenig Eigenkapital verfügt oder dieses für andere Zwecke benötigt – etwa als Notgroschen – kann sich über die Vollfinanzierung den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, ohne dafür lange sparen zu müssen. 

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ohne Eigenkapital ist jedoch nicht für jeden geeignet. Chancen, eine solche Finanzierung von Banken und Baukreditvermittlern zu bekommen, haben nur Kundinnen und Kunden mit bester Bonität, gutem Einkommen und sicherem Job. 

Doch auch für diese kann die Vollfinanzierung zum Risiko werden. Teure Kreditraten und hohe Zinskosten können zu Problemen bei der Finanzierung führen. Vor einer Vollfinanzierung sollten sich Häuslebauer und Immobilienkäufer daher individuell beraten lassen. In jedem Fall sollten sie die Finanzierung gut durchrechnen und so gut wie möglich abschätzen, ob sie die monatliche Kostenbelastung über einen langen Zeitraum durchhalten könnten. 

Dabei lohnt es sich, im Vorfeld der Finanzierung die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. So zeigt die Umfrage von biallo.de unter deutschen Baufinanzierern: Die Zinsen bei den einzelnen Anbietern können sich deutlich unterscheiden. Dasselbe gilt für die Bedingungen, unter denen die Banken eine Kaufpreis- oder Vollfinanzierung ermöglichen. Wer sein Haus ohne Eigenkapital finanzieren will, muss meist eine Mindesttilgungsrate in Kauf nehmen – und zum Teil deutliche Zinsaufschläge.  

Mit einem Konditionenvergleich können Sie daher über die Kreditlaufzeit gesehen oft viel Geld sparen. Bevor Sie eine Vollfinanzierung abschließen, sollten Sie daher immer mehrere Angebote einholen. Einen generellen Überblick über günstige Finanzierungsmöglichkeiten bietet Ihnen unser Vergleichsrechner für die Baufinanzierung: