Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist der Name Programm: Die gesamte Summe, die für die Immobilie aufgewendet werden muss, wird kreditfinanziert – ohne dass der Kreditnehmer Eigenkapital einbringt. Hierbei gibt es allerdings zwei verschiedene Arten: Die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.
100-Prozent-Finanzierung
Hier wird lediglich der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall tragen Käufer die Kaufnebenkosten. Das sind beispielsweise:
- Maklercourtage,
- Notarkosten,
- Gerichtskosten,
- Grunderwerbsteuer.
110-Prozent-Finanzierung
Dies ist die eigentliche Vollfinanzierung. Denn hier werden nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Gesamtdarlehen abgedeckt. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall null Euro Eigenkapital ein.
Egal, welche Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die einzige Sicherheit, die die Bank in diesem Fall hat, ist die Immobilie selbst. Daher wird sie nur dann dieses Risiko tragen, wenn die Immobilie so werthaltig ist, dass ein Verkauf selbst bei einer möglichen Zwangsversteigerung genügend Geld einspielt, um den Kredit zu begleichen.
Eine gute Lage und ein sehr guter Zustand der Immobilie sind Grundvoraussetzung.
Doch wer bekommt überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital? Das sind vor allem Kaufinteressenten, die ein hohes und gesichertes Einkommen haben. Und die weitere Sicherheiten vorweisen können. Beispiel: Andere bereits ganz oder weitgehend abgezahlte Immobilien.
Eine Festanstellung am besten als Beamter ist für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein Muss.
Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber: Baufinanzierung für Beamte
Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbstständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten.
Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber: Baufinanzierung für Selbstständige
Vorteil
- Ein Vorteil besteht darin, dass Sie eine Chance direkt nutzen können, wenn sie sich Ihnen bietet. Wenn Sie zum Beispiel ein gutes Angebot für eine Immobilie in günstiger Lage bekommen, aber über wenig oder kein Eigenkapital verfügen und zuschlagen wollen. Das sollten Sie allerdings nur tun, wenn Sie auch über das entsprechende Einkommen verfügen.
- Grundsätzlich bringt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital höhere Risiken mit sich. Für Sie selbst und für die Bank. Geht beispielsweise Ihre Ehe in die Brüche und Sie müssen das Haus oder die Eigentumswohnung rasch unter Wert verkaufen, bleiben Sie auf einem Berg Schulden sitzen.
- Das Risiko ist auch für die Bank höher. Daher wird sie einen kräftigen Zinsaufschlag verlangen.
Die Vollfinanzierung kann eine kostspielige Sache sein. Sie zahlen einen höheren Preis dafür, dass Sie ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen wollen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie systematisch vorgehen:
Vergleichen
Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Spanne der Angebote größer als bei klassischen Finanzierungen. Hier sollten Sie also als aller erstes unseren Baufinanzierungsvergleich nutzen um die günstigsten Anbieter heraus zu suchen. Anschließend sollten Sie sich auf keinen Fall mit einem Beratungsgespräch zufriedengeben. Führen Sie lieber ein zweites, drittes, viertes oder sogar fünftes.
Abwägen
Ist Eigenkapital vorhanden, sollten Sie sich beide Alternativen ansehen und die Finanzierung mit und ohne Eigenkapital berechnen lassen.
Sichern Sie sich ab
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es wichtig, sich mit entsprechenden Versicherungen vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall zu vermeiden. Das können Sie mit einer Risikolebensversicherung tun, die die Bank meist ohnehin verlangen wird. Diese springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Das gilt im Übrigen auch für die klassische Baufinanzierung.
Auch wenig Eigenkapital hilft
Können Sie nicht Dinge zu Geld machen, um doch noch an Eigenkapital zu kommen? Hat Ihre Lebensversicherung schon einen Rückkaufwert? Gibt es eine Münzsammlung? Oder ein teures Auto, das meist nur herumsteht?
Verwandte Fragen
Haben Sie einen reichen Erbonkel oder können Ihre Eltern für Sie einspringen? Als Bürgen oder mit Ihrem Haus als Sicherheit?
Stellen Sie sich auf eine hohe monatliche Belastung ein
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt höhere Bauzinsen und eine hohe Tilgungsrate mit sich. In der Regel sollten Sie versuchen, die Kreditsumme schnell zurückzuzahlen. Berechnen Sie also realistisch, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur für Top-Verdiener in einem festen Anstellungsverhältnis zu stemmen. Aber auch für diese ist die Überlegung, kurzfristig zumindest einen kleinen Anteil an Eigenkapital zu sparen, sinnvoll. Denn so werden die Gesamtkreditkosten erheblich gesenkt. Wenn Sie allerdings zu den Gutverdienern gehören, die die hohe monatliche Belastung durch eine Vollfinanzierung schultern könnten und ein gerade besonders gutes Angebot nicht ausschlagen möchten, könnte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht kommen.
Dass das Finanzierungsvorhaben scheitert, kann bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso passieren wie mit Eigenkapital. Trotzdem erhöht das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens und Sie laufen als Kreditnehmer Gefahr, dass Sie später mit Schulden und ohne Haus dastehen.
Ja. Bei einer Vollfinanzierung geht die Bank ein höheres Risiko ein und das lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Tilgungsrate sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.
Man muss nicht nur besonders gut verdienen, man sollte auch über einen besonders sicheren Job verfügen. Nur so ist das Risiko einer Vollfinanzierung tragbar. Arbeitnehmer mit kleineren Gehältern sollten besser versuchen, Eigenkapital anzusparen.
Das ist grundsätzlich möglich. Sie sollten sich hier aber vielmehr fragen, ob Sie die Gesamtbelastung schultern können, und im Hinterkopf behalten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr teuer ist.
In der Regel funktioniert das nicht. Die Vollfinanzierung dient der Deckung der Kreditsumme und der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Weitere Kosten können darüber nicht abgedeckt werden.
Ja, das ist grundsätzlich möglich.
Nein. Banken, die sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital spezialisiert haben, besitzen einen genauen Anforderungskatalog. So läuft die Kreditvergabe in der Regel unbürokratisch und unkompliziert ab.
