Vollfinanzierung für Ihre Immobilie

Baufinanzierung ohne Eigenkapital Vollfinanzierung für Ihre Immobilie

Horst Biallo
von Horst Biallo
01.04.2017
Auf einen Blick
  • Ohne Eigenkapital – keine Baufinanzierung. Das war früher eine feste Regel, die heute unter gewissen Voraussetzungen nicht mehr gilt. 
  • Wer über ein hohes Einkommen, einen sicheren Arbeitsplatz und Sicherheiten wie sonstige Immobilien oder Bürgen verfügt, bekommt von seiner Bank auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt.
  • Mit dem erhöhten Risiko für die Bank gehen auch höhere Zinsen einher. 
  • Umso wichtiger ist ein Vergleich der Angebote bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital. 
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Was ist eigentlich eine Vollfinanzierung?

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist der Name Programm: Die gesamte Summe, die für die Immobilie aufgewendet werden muss, wird kreditfinanziert – ohne, dass der Kreditnehmer Eigenkapital mit einbringt. Hierbei gibt es allerdings zwei verschiedene Arten: Die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.

 100-Prozent-Finanzierung:

Hier wird lediglich der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall tragen Sie als Käufer die Kaufnebenkosten. Das sind beispielsweise:

  • Maklercourtage
  • Notarkosten
  • Gerichtskosten
  • Grunderwerbsteuer.

 110-Prozent-Finanzierung:

Dies ist eigentlich eine Vollfinanzierung. Denn hier wird nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Gesamtdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall Null Euro Eigenkapital ein.

Vollfinanzierung: Wann lassen die Banken das zu?

Egal, welche Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die einzige Sicherheit, die die Bank in diesem Fall hat, ist die Immobilie selbst. Daher wird sie nur dann dieses Risiko tragen, wenn die Immobilie so werthaltig ist, dass ein Verkauf selbst bei einer möglichen Zwangsversteigerung genügend Geld einspielt, um den Kredit zu begleichen.

Eine gute Lage und ein sehr guter Zustand der Immobilie sind Grundvoraussetzung.

Vollfinanzierung: Für wen ist sie geeignet?

Doch wer bekommt überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital? Das sind vor allem Kaufinteressenten, die ein hohes und gesichertes Einkommen haben. Und die weitere Sicherheiten vorweisen können. Beispiel: Andere bereits ganz oder weitgehend abgezahlte Immobilien.

Eine Festanstellung ist für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein Muss. Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbstständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Vollfinanzierung: Worauf sollte man achten?

Die Vollfinanzierung ist eine kostspielige Sache. Sie zahlen einen hohen Preis dafür, dass Sie spontan ohne Eigenkapital angespart zu haben, handeln können. Deshalb ist es wichtig, dass Sie systematisch vorgehen:

  • Vergleichen:

    Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Spanne der Angebote noch größer als bei klassischen Finanzierungen. Hier sollten Sie sich also auf keinen Fall mit einem Beratungsgespräch zufriedengeben. Führen Sie lieber ein zweites, drittes, viertes oder sogar fünftes.

  • Abwägen:

    Wenn Eigenkapital vorhanden ist, sollten Sie sich beide Alternativen anschauen und die Finanzierung mit und ohne Eigenkapital berechnen lassen.

  • Sichern Sie sich ab:

    Besonders bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es wichtig, sich mit entsprechenden Versicherungen vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall zu vermeiden. Das können Sie mit einer Risikolebensversicherung tun, die die Bank ohnehin verlangen wird. Diese springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt.  Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann.

  • Kratzen Sie alles zusammen:

    Können Sie nicht Dinge zu Geld machen, um doch noch an Eigenkapital zu kommen? Hat Ihre Lebensversicherung schon einen Rückkaufwert? Gibt es eine Münzsammlung? Oder ein teures Auto, das meist nur herumsteht?

  • Verwandte Fragen:

    Haben Sie einen reichen Erbonkel oder können Ihre Eltern für Sie einspringen? Als Bürgen oder mit Ihrem Haus als Sicherheit?

  • Stellen Sie sich auf eine hohe monatliche Belastung ein:

    Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt hohe Baufinanzierung Zinsen und eine hohe Tilgungsrate mit sich. In der Regel sollten Sie versuchen, die Kreditsumme schnell zurückzuzahlen. Berechnen Sie also realistisch, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen. 

Häufige Fragen zum Thema Vollfinanzierung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das tatsächlich machbar und sinnvoll?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur für absolute Top-Verdiener in einem festen Anstellungsverhältnis machbar. Aber auch für diese ist die Überlegung kurzfristig zumindest einen kleinen Anteil an Eigenkapital zu sparen, sinnvoll. Denn so werden die Gesamtkreditkosten erheblich gesenkt. Wenn Sie allerdings zu den Gutverdienern gehören, die die hohe monatliche Belastung durch eine Vollfinanzierung schultern könnten und ein gerade besonders gutes Angebot nicht ausschlagen möchten, könnte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht kommen. 

Gehe ich mit einer Vollfinanzierung ein höheres Risiko ein?

Dass das Finanzierungsvorhaben scheitert, kann bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso passieren wie mit Eigenkapital. Trotzdem erhöht das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens und Sie laufen als Kreditnehmer Gefahr, dass Sie später mit Schulden und ohne Haus darstehen. 

Ist eine Vollfinanzierung sehr teuer?

Ja. Bei einer Vollfinanzierung geht die Bank ein höheres Risiko ein und das lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Tilgungsrate sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. 

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Vollfinanzierung zu bekommen?

Man muss nicht nur besonders gut verdienen, man sollte auch über einen besonders sicheren Job verfügen. Nur so ist das Risiko einer Vollfinanzierung tragbar. Arbeitnehmer mit kleineren Gehältern sollten besser versuchen, Eigenkapital anzusparen.

Ist eine Vollfinanzierung auch mit laufenden Ratenkrediten möglich?

Das ist grundsätzlich möglich. Sie sollten sich hier aber vielmehr fragen, ob Sie die Gesamtbelastung schultern können und im Hinterkopf behalten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr teuer ist. 

Kann ich über die Vollfinanzierung auch bestehende Ratenkredite ablösen?

In der Regel funktioniert das nicht. Die Vollfinanzierung dient der Deckung der Kreditsumme und der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Weitere Kosten können darüber nicht abgedeckt werden. 

Kann man bei einer Vollfinanzierung auch die günstigen Darlehen der KfW nutzen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. 

Muss ich mich auf Komplikationen bei einer Vollfinanzierung einstellen?

Nein. Banken, die sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital spezialisiert haben, haben einen genauen Anforderungskatlalog. So läuft die Kreditvergabe in der Regel unbürokratisch und unkompliziert ab. 

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de