Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Vollfinanzierung für Ihre Immobilie

14.08.2020
Auf einen Blick
  • Ohne Eigenkapital keine Baufinanzierung. Das war früher eine feste Regel, die heute unter gewissen Voraussetzungen nicht mehr gilt. 
  • Wer über ein hohes Einkommen, einen sicheren Arbeitsplatz und Sicherheiten wie sonstige Immobilien oder Bürgen verfügt, bekommt von seiner Bank oder Sparkasse eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt.
  • Mit dem erhöhten Risiko für die Bank gehen oft auch höhere Zinsen einher. 
  • Umso wichtiger ist ein Vergleich der Angebote bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital. 
Der Traum vom Eigenheim lässt sich in Einzelfällen auch ohne Eigenkapital realisieren. Vollfinanzierungen sind jedoch teurer und risikoreicher.
Vadim Georgiev / Shutterstock.com

Was ist eigentlich eine Vollfinanzierung?

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist der Name Programm: Die gesamte Summe, die für die Immobilie aufgewendet werden muss, wird kreditfinanziert – ohne dass der Kreditnehmer Eigenkapital einbringt. Hierbei gibt es allerdings zwei verschiedene Arten: Die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.


100-Prozent-Finanzierung

Hier wird lediglich der komplette Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall tragen Käufer die Kaufnebenkosten. Das sind beispielsweise:

  • Maklercourtag
  • Notarkosten
  • Gerichtskosten
  • Grunderwerbsteuer


110-Prozent-Finanzierung

Dies ist die eigentliche Vollfinanzierung. Denn hier werden nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Gesamtdarlehen abgedeckt. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall null Euro Eigenkapital ein.

Vollfinanzierung: Wann lassen die Banken das zu?

Egal, welche Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die einzige Sicherheit, die die Bank oder Sparkasse in diesem Fall hat, ist die Immobilie selbst. Daher wird sie nur dann dieses Risiko tragen, wenn die Immobilie so werthaltig ist, dass ein Verkauf selbst bei einer möglichen Zwangsversteigerung genügend Geld einspielt, um den Kredit zu begleichen.

Eine gute Lage und ein sehr guter Zustand der Immobilie sind Grundvoraussetzung.

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Für wen ist diese Darlehensform geeignet?

Doch wer bekommt überhaupt einen Kredit ohne Eigenkapital? Das sind vor allem Kaufinteressenten, die ein hohes und gesichertes Einkommen haben. Und die weitere Sicherheiten vorweisen können. Beispiel: Andere bereits ganz oder weitgehend abgezahlte Immobilien.

Eine Festanstellung am besten als Beamter ist für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein Muss.

Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber: Baufinanzierung für Beamte

Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbstständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten.

Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber: Baufinanzierung für Selbstständige

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Vorteil

Nachteil

  • Ein Vorteil besteht darin, dass Sie eine Chance direkt nutzen können, wenn sie sich Ihnen bietet. Wenn Sie zum Beispiel ein gutes Angebot für eine Immobilie in günstiger Lage bekommen, aber über wenig oder kein Eigenkapital verfügen und zuschlagen wollen. Das sollten Sie allerdings nur tun, wenn Sie auch über das entsprechende Einkommen verfügen.
  • Grundsätzlich bringt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital höhere Risiken mit sich. Für Sie selbst und für die Bank. Geht beispielsweise Ihre Ehe in die Brüche und Sie müssen das Haus oder die Eigentumswohnung rasch unter Wert verkaufen, bleiben Sie auf einem Berg Schulden sitzen.

  • Das Risiko ist auch für die Bank höher. Daher wird sie einen kräftigen Zinsaufschlag verlangen.

Vollfinanzierung: Worauf sollte man achten?

Die Vollfinanzierung kann eine kostspielige Sache sein. Sie zahlen einen höheren Preis dafür, dass Sie ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen wollen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie systematisch vorgehen:

  • Vergleichen

    Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die Spanne der Angebote größer als bei klassischen Finanzierungen. Hier sollten Sie also als aller erstes unseren Baufinanzierung Vergleich nutzen, um die günstigsten Anbieter heraus zu suchen. Anschließend sollten Sie sich auf keinen Fall mit einem Beratungsgespräch zufriedengeben. Führen Sie lieber ein zweites, drittes, viertes oder sogar fünftes.
Rechner baugeld
3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
950,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
987,50 €
0,47 %
0,45 %
3.
bundesweites Angebot
995,00 €
0,50 %
0,48 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %



  • Abwägen

    Ist Eigenkapital vorhanden, sollten Sie sich beide Alternativen ansehen und die Finanzierung mit und ohne Eigenkapital berechnen lassen.

  • Sichern Sie sich ab

    Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es wichtig, sich mit entsprechenden Versicherungen vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall zu vermeiden. Das können Sie mit einer Risikolebensversicherung tun, die die Bank meist ohnehin verlangen wird. Diese springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Das gilt im Übrigen auch für die klassische Baufinanzierung.

  • Auch wenig Eigenkapital hilft

    Können Sie nicht Dinge zu Geld machen, um doch noch an Eigenkapital zu kommen? Hat Ihre Lebensversicherung schon einen Rückkaufwert? Gibt es eine Münzsammlung? Oder ein teures Auto, das meist nur herumsteht?

  • Verwandte Fragen

    Haben Sie einen reichen Erbonkel oder können Ihre Eltern für Sie einspringen? Als Bürgen oder mit Ihrem Haus als Sicherheit?

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  • Stellen Sie sich auf eine hohe monatliche Belastung ein

    Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt höhere Bauzinsen und eine hohe Tilgungsrate mit sich. In der Regel sollten Sie versuchen, die Kreditsumme schnell zurückzuzahlen. Berechnen Sie also realistisch, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen. 

Häufige Fragen zum Thema Vollfinanzierung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das tatsächlich machbar und sinnvoll?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur für Top-Verdiener in einem festen Anstellungsverhältnis zu stemmen. Aber auch für diese ist die Überlegung, kurzfristig zumindest einen kleinen Anteil an Eigenkapital zu sparen, sinnvoll. Denn so werden die Gesamtkreditkosten erheblich gesenkt. Wenn Sie allerdings zu den Gutverdienern gehören, die die hohe monatliche Belastung durch eine Vollfinanzierung schultern könnten und ein gerade besonders gutes Angebot nicht ausschlagen möchten, könnte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht kommen.

Gehe ich mit einer Vollfinanzierung ein höheres Risiko ein?

Dass das Finanzierungsvorhaben scheitert, kann bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso passieren wie mit Eigenkapital. Trotzdem erhöht das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens und Sie laufen als Kreditnehmer Gefahr, dass Sie später mit Schulden und ohne Haus dastehen. 

Ist eine Vollfinanzierung sehr teuer?

Ja. Bei einer Vollfinanzierung geht die Bank oder Sparkasse ein höheres Risiko ein und das lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Tilgungsrate sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. 

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Vollfinanzierung zu bekommen?

Man muss nicht nur besonders gut verdienen, man sollte auch über einen besonders sicheren Job verfügen. Nur so ist das Risiko einer Vollfinanzierung tragbar. Arbeitnehmer mit kleineren Gehältern sollten besser versuchen, Eigenkapital anzusparen.

Ist eine Vollfinanzierung auch mit laufenden Ratenkrediten möglich?

Das ist grundsätzlich möglich. Sie sollten sich hier aber vielmehr fragen, ob Sie die Gesamtbelastung schultern können, und im Hinterkopf behalten, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr teuer ist. 

Kann ich über die Vollfinanzierung auch bestehende Ratenkredite ablösen?

In der Regel funktioniert das nicht. Die Vollfinanzierung dient der Deckung der Kreditsumme und der Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Weitere Kosten können darüber nicht abgedeckt werden. 

Kann man bei einer Vollfinanzierung auch die günstigen Darlehen der KfW nutzen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. 

Muss ich mich auf Komplikationen bei einer Vollfinanzierung einstellen?

Nein. Banken, die sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital spezialisiert haben, besitzen einen genauen Anforderungskatalog. So läuft die Kreditvergabe in der Regel unbürokratisch und unkompliziert ab. 





 
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