Auf einen Blick
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die Förderbank der Bundesrepublik Deutschland. Neben staatlicher Wirtschaftsförderung ist die Baufinanzierung und Finanzierung von energetischen Sanierungen, klimafreundlichen Neubauten sowie altersgerechtem Umbau von Wohnungen ein wichtiger Schwerpunkt des Instituts.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet diverse Förderdarlehen an, wobei die Zinskonditionen üblicherweise umso vorteilhafter sind, je höher der energetische Standard der zu finanzierenden Immobilie ist. Wichtig ist dabei jeweils, dass Sie sich mit einer geeigneten Schutzklausel beim Kauf- oder Bauvertrag für die Einhaltung der erforderlichen technischen Vorgaben absichern. Richtig formuliert, haftet dann der Verkäufer beziehungsweise die Baufirma. So vermeiden Sie Schwierigkeiten bei der Finanzierung, die KfW hält hierfür eine Formulierungshilfe bereit.
Die KfW hat unterschiedliche Förderprogramme aufgelegt. Zum einen stehen Mittel für Privatleute für den Erwerb oder den Bau von Wohneigentum zur Verfügung, zum anderen werden Energiespar- oder Energieerzeugungsmaßnahmen unterstützt.
Liegt der Bauantrag mindestens fünf Jahre zurück und soll die Immobilie mindestens auf den KfW-Effizienzhaus-Standard 85 saniert werden, kommt das KfW-Programm 261 Wohngebäude Kredit infrage. Das gilt auch für den Kauf von Wohnungen, wenn die Kosten für die energetische Sanierung separat ausgewiesen werden. Die Förderung sieht dabei folgendermaßen aus:
Wie bei KfW-Krediten üblich, berechnet die Förderbank erst nach zwölf Monaten Bereitstellungszinsen. Sondertilgungen sind nicht kostenfrei möglich, die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Je nach Laufzeit sind ein bis fünf Jahre tilgungsfrei, die Zinskonditionen hängen jeweils von der Laufzeit ab. Bei vier bis zehn Jahren beläuft sich der Effektivzins aktuell auf günstige 1,65 Prozent, bei elf bis 20 Jahren sind es 2,28 Prozent, bei 21 bis 30 Jahren beträgt der Effektivzins 2,44 Prozent. Für endfällige Darlehen mit vier bis zehn Jahren Laufzeit verlangt die KfW effektiv 2,52 Prozent (alle Angaben: Quelle: KfW, Stand 20. Februar 2024).
Um den Förderkredit zu erhalten, müssen Sie einen Energie-Effizienz-Experten oder eine -Expertin beauftragen, der auf der Webseite www.energie-effizienz-experten.de gelistet sein muss. Die Kosten für die Baubegleitung übernimmt die KfW zur Hälfte (maximal 4.000 Euro). Alternativ können Sie das Finanzierungsgespräch führen, dieses mit dem KfW-Formular dokumentieren und dann den Auftrag vergeben. Den Tilgungszuschuss erhalten Sie nach Abschluss der Sanierung und Vorlage der „Bestätigung nach Durchführung“.
Wenn Sie ein Haus bauen oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen wollen, gibt es hierfür über das KfW Wohneigentumsprogramm 124 bis zu 100.000 Euro. Diesen Kredit können Sie beispielsweise auch für eine Instandsetzung, den Umbau oder eine Modernisierung im Anschluss an den Kauf nutzen und mit anderen KfW-Programmen kombinieren. Ein Darlehen aus dem KfW Wohneigentumsprogramm können Bauherren oder Immobilienerwerber als Annuitätendarlehen oder als endfälliges Darlehen erhalten. Die Kreditlaufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen.
Gut zu wissen: Für den Kauf von Genossenschaftsanteilen kommt die Variante KfW-Förderung genossenschaftlichen Wohnens (Kredit 134) infrage.
Sie wollen Ihre Immobilie mit einer Anlage zum Erzeugen von Strom und Wärme klimafreundlicher machen und gegebenenfalls auch einen Speicher installieren? Dann ist das KfW-Programm 270 für Sie eine Option. Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen und entsprechend umrüsten möchten. Anders als sonst bei der KfW üblich, macht die Förderbank die Zinskonditionen von der Bonität abhängig. Im besten Fall beträgt der Effektivzins derzeit 5,21 Prozent (Quelle: KfW, Stand 20. Februar 2024).
Wichtig zu wissen: Die KfW fördert mit diesem Programm weder Solarthermie noch Wärmepumpen, hierfür gibt es andere Förderwege (Energetische Sanierung BAFA-Förderung, im Fall einer Komplettsanierung: KfW Programm Wohngebäude 261).
Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder die bereits vorhandene Immobilie fit fürs Alter machen wollen, erhalten Sie von der KfW bis zu 50.000 Euro Kredit. Gleiches gilt, wenn die Wohnung bereits beim Kauf dem Standard „Altersgerechtes Haus“ entspricht. Diesen müssen Sie mit nachträglichen Umbaumaßnahmen ebenfalls einhalten. Es ist daher ratsam, dass Sie zunächst eine Beratungsstelle kontaktieren, etwa die Bundesfachstelle Barrierefreiheit oder die Wohnberatungsstellen der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungsanpassung. Gut zu wissen: Sie können den Förderkredit nicht nur für Maßnahmen zur Barrierereduzierung nutzen, sondern auch für Maßnahmen zum Einbruchschutz.
Auch dieses Darlehen vergibt die KfW wahlweise als endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit zwischen vier und zehn Jahren sowie einem Effektivzins von 3,34 Prozent – alternativ können Sie zwischen fünf und zehn Jahren Zinsbindung und drei Laufzeiten wählen. Der Effektivzins beträgt bei vier bis zehn Jahren Laufzeit, ein bis zwei tilgungsfreien Anlaufjahren und fünf Jahren Zinsbindung derzeit 2,66 Prozent, bei zehn Jahren Zinsbindung sind es 2,97 Prozent. Bei elf bis 20 Jahren Laufzeit und fünf Jahren Zinsbindung verlangt die KfW effektiv 2,73 Prozent, bei zehn Jahren Zinsfestschreibung werden 3,24 Prozent Effektivzins fällig. Bei 21 bis 30 Jahren Laufzeit und fünf Jahren Zinsbindung liegt der Sollzins aktuell bei 2,75 Prozent, zehn Jahre Zinsbindung sind für 3,30 Prozent zu haben (alle Angaben: Quelle: KfW, Stand 20. Februar 2024).
Über das Programm 455-B spendiert die KfW für Einzelmaßnahmen zur Barrierereduzierung zehn Prozent der förderfähigen Kosten beziehungsweise bis zu 2.500 Euro. Beim Umbau zum Standard “Altersgerechtes Haus” gibt es 12,50 Prozent beziehungsweise bis zu 6.250 Euro.
Das KfW Programm „Klimafreundlicher Neubau“ kommt infrage, wenn Sie eine Immobilie energetisch hochwertig bauen oder einen entsprechenden Neubau kaufen wollten. Voraussetzung ist, dass mindestens der Effizienzhaus-Standard 40 erreicht wird. Im Lebenszyklus der Immobilie soll so wenig CO2 ausgestoßen werden, dass die Anforderungen an die Treibhausgasemissionen des Qualitätssiegels „Nachhaltiges Bauen Plus“ erreicht werden. Außerdem darf weder mit Gas oder Öl noch mit Biomasse geheizt werden. In diesem Fall erhalten Sie von der KfW bis zu 100.000 Euro über das erst 2023 aufgelegte Förderprogramm. Erfüllt das Gebäude das noch strengere Qualitätssiegel Nachhaltige Gebäude Plus (QNG) oder sogar QNG-Premium, steigt die Förderkreditsumme auf 150.000 Euro.
Die Konditionen bei privater Selbstnutzung sind attraktiv. Die KfW verlangt bei zehn Jahren Zinsbindung und vier bis zehn Jahren Laufzeit nur 1,15 Prozent Effektivzins, bei elf bis 25 Jahren 2,00 Prozent, bei 26 bis 35 Jahren 2,13 Prozent. Endfällige Darlehen vergibt die KfW aktuell zu 2,20 Prozent effektiv bei vier bis zehn Jahren Laufzeit (alle Angaben: Quelle: KfW, Stand 20. Februar 2024). Um sich die günstigen Zinsen zu sichern, müssen Sie zunächst einen Experten für Energieeffizienz beauftragen, beim QNG-Standard zudem einen Berater für Nachhaltigkeit.
Der Startschuss für das KfW-Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ fiel 2023. Es löste das Baukindergeld als Fördermittel ab. Anspruch auf diesen KfW-Förderkredit haben ausschließlich Eltern mit Kindern unter 18 Jahren, zudem darf das zu versteuernde Einkommen des vorletzten und vorvorletzten Jahres bei einem Kind nicht höher als 90.000 Euro sein. 2024 ist also das Einkommen der Jahre 2021 und 2022 maßgeblich. Pro Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um jeweils 10.000 Euro.
Wichtig: Die Bedingungen müssen am Tag der Antragstellung erfüllt sein. Wird Ihr Kind beispielsweise einen Tag danach 18, ist die Förderung möglich. Werden Kinder nach der Antragstellung geboren, werden sie nicht berücksichtigt.
Die Einkommensgrenzen sind jedoch nicht die einzige Hürde, die Sie nehmen müssen: So gibt es den Förderkredit nur für diejenigen, die nicht bereits eine Immobilie besitzen. Zudem muss das Haus oder die Wohnung die strengen Anforderungen des Förderprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ erfüllen. Sprich: Es muss mindestens der Standard „Klimafreundliches Wohngebäude“ erreicht werden, bei QNG-Gebäuden erhöht sich die maximale Darlehenssumme um 50.000 Euro. Beim Kauf gibt es die Förderung zudem ausschließlich beim Erstbezug. Wie bei den anderen Förderprogrammen mit Fokus auf einem höheren energetischen Standard müssen Sie auch hier einen Experten für Energieeffizienz beauftragen, bei Immobilien mit QNG-Siegel einen Berater für Nachhaltigkeit.
Wer alle Anforderungen erfüllt, kann je nach Einkommen und Standard der Immobilie unterschiedlich hohe Kreditsummen erhalten: Bei einem Einkommen von bis zu 90.000 Euro sowie ein bis zwei Kindern beträgt die Höchstsumme beispielsweise 170.000 Euro, mit QNG-Siegel sind es 220.000 Euro. Die Konditionen sind verlockend günstig, haben aber einen großen Haken: So dürften sich wohl die wenigsten Familien mit diesem Einkommen eine Laufzeit von vier bis zehn Jahren erlauben können, um den sensationell niedrigen Effektivzins von 0,01 Prozent zu erhalten. Immerhin beträgt dieser bei elf bis 25 Jahren Laufzeit 0,47 Prozent und bei 26 bis 35 Jahren 0,70 Prozent. Für endfällige Darlehen verlangt die KfW derzeit 0,83 Prozent (jeweils zehn Jahre Zinsbindung, Quelle: KfW, Stand 20. Februar 2024).
Gut zu wissen: Ab März 2024 soll es eine Zinsbindung von 20 Jahren geben.
Das Zins- und Kaufpreisumfeld für Immobilien hat sich geändert, das zeigt eine aktuelle Umfrage von biallo.de. Den aktuellsten Stand zur Zinsentwicklung finden Sie im Beitrag „Bauzinsen: Experten sehen Zinsgipfel überschritten“. Weiterhin gilt: Familien sollten gründlich ihre Finanzlage überprüfen, bevor sie mit der Immobiliensuche starten. Auch Bauspardarlehen können im aktuellen Zinsumfeld noch eine Option sein. In einem weiteren Ratgeber von uns erfahren Sie, was Familien beim Immobilienkauf beachten müssen.
Mit dem Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de können Sie unkompliziert die aktuellen Konditionen von mehr als 120 Banken und Vermittlern abrufen und so das für Sie günstigste Angebot zu finden. Unser Baufinanzierungsrechner gibt Auskunft darüber, wie viel Ihre zukünftige Immobilie kosten darf und mit welcher Rate oder Gesamtbelastung Sie rechnen müssen. Dabei werden auch Fördermittel der KfW berücksichtigt, die Sie beispielsweise für ein Effizienzhaus bekommen. So finden Sie die günstigste Kombination aus Bankdarlehen und Förderkredit.
Die KfW-Darlehen können in der Regel nur einen Teil der Baufinanzierung decken. Ein weiteres Darlehen ist oft nötig, denn zum einen treiben die Anforderungen durch die KfW die Baupreise nach oben, zum anderen reicht ein KfW-Darlehen kaum, um schon die herkömmlichen Baukosten zu decken. Da es sich bei den Krediten des KfW-Wohneigentumsprogramms immer um nachrangige Kredite handelt, eignen sich diese dazu, die Finanzierungslücke, die sich zwischen den Gesamtkosten und dem Eigenkapital sowie dem erstrangigen Darlehen ergibt, zu schließen – zumal für den nachrangigen KfW-Kredit kein Zinszuschlag berechnet wird. Eine Eintragung ins Grundbuch ist im Normalfall erforderlich.
Für viele wichtigste Punkt ist der Darlehenszinssatz: KfW-Kredite sind im Vergleich zu vielen privatwirtschaftlichen Krediten günstig. Allerdings gehen die Darlehen auch mit entsprechenden energetischen Auflagen einher – und Effizienzhäuser einer bestimmten Güte verteuern das Vorhaben. Höhere energetische Standards bedeuten zudem auch einen höheren Instandhaltungsaufwand, um dieses Niveau über einen möglichst langen Zeitraum zu erhalten. Durch die Tilgungszuschüsse erhalten Kreditnehmer jedoch wiederum auch einen recht umfangreichen Ausgleich für die höheren Kosten.
Die KfW besitzt kein eigenes Filialnetz. Sie müssen also zunächst einen Finanzierungspartner suchen. Sowohl Banken als auch viele Versicherungen bieten die Einbindung von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung an. Wichtig ist die Art der Immobilie, die Nutzung (Eigennutzung, Vermietung) und welche Form der Förderung gewünscht wird. Der Baufinanzierungspartner erläutert zunächst anhand der Merkblätter der KfW die Förderbedingungen und unterstützt dabei, die Förderung zu beantragen. Ist die Beantragung erfolgreich, wird das KfW-Darlehen Bestandteil der Baufinanzierung. Der Finanzierungspartner leitet die KfW-Mittel direkt an den Antragsteller weiter und richtet gleichzeitig auch für das KfW-Darlehen bei sich ein Konto ein, auf das das Darlehen zurückgeführt wird.
Wichtig: Beim Bau/Kauf eines Effizienzhauses oder der Sanierung einer bestehenden Immobilie zu einem solchen ist es Pflicht, einen Energie-Effizienz-Experten oder eine -Expertin einzubinden.
Folgendermaßen läuft die Beantragung der Förderkredite ab:
Möchten Sie beispielsweise den Investitionszuschuss Barreierereduzierung beantragen, entfällt der Gang zum Finanzierungspartner und Sie stellen den Antrag direkt bei der KfW. Dazu ist eine Registrierung im Zuschussportal der KfW nötig.
Hinweis: Die durchleitende Bank übernimmt das Haftungsrisiko für den Förderkredit. Sie überprüft immer die Bonität des Darlehensnehmers und kann die Beantragung auch ablehnen. Die allgemeinen Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers sind also entscheidend. Es ist eben nicht so, dass die KfW etwas fördert, was aufgrund der finanziellen Situation eigentlich nicht förderbar ist.
Sie wollen eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren? Welche Programme der KfW für Sie jeweils infrage kommen, und welche Zinskonditionen aktuell dabei gelten, können Sie auch mit wenigen Klicks auf der Internetseite der KfW ermitteln.
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