KfW-Förderung: Die Förderprogramme 2018 im Überblick

Immobilienförderung KfW-Förderung: Die Förderprogramme 2018 im Überblick

von Eike Schulze
03.08.2018
Auf einen Blick
  • Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die nationale Förderbank Deutschlands. Sie bietet Förderprogramme zur Modernisierung, Sanierung und für altersgerechte Umbauten.

  • Die KfW gewährt Baudarlehen ausschließlich über Banken, Sparkassen und Versicherungen, welche für die durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen.

  • Der Förderantrag ist vor Beginn des Vorhabens – spätestens jedoch unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags – bei einem Finanzinstitut eigener Wahl zu stellen.
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Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW (www.kfw.de) – ist die Förderbank der Bundesrepublik Deutschland. Neben staatlicher Wirtschaftsförderung sind Baufinanzierung und unterschiedliche und politisch gewollte energetische Sanierungen/ energetisches Bauen und der altersgerechte Umbau von Wohnungen ein wichtiger Schwerpunkt der Tätigkeit. Dafür hat die KfW unterschiedliche Programme aufgelegt.

Zum einen stehen Mittel für Privatleute für den Erwerb oder den Bau von Wohneigentum zur Verfügung, zum anderen werden Energiespar- oder Energieerzeugungsmaßnahmen unterstützt. Aber meistens reichen die zur Verfügung gestellten Mittel nicht, sodass diese durch Darlehen von Banken oder Versicherungen aufgestockt werden müssen.

Das Wohneigentumsprogramm

Privatpersonen, die eine selbst genutzte Immobilie erwerben oder bauen möchten, werden von der KfW mit einem zinsgünstigen Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt, dies gilt darüber hinaus inzwischen auch für Wohneigentümergemeinschaften (WEG) und Baugemeinschaften in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Finanziert werden bis zu 100% der Gesamtkosten, jedoch nur bis zu einer Obergrenze von 50.000 Euro pro Wohneinheit. Eigenleistungen – beispielsweise bei der Modernisierung – können in die Kalkulation miteinbezogen werden. Gefördert wird auch der Erwerb von Genossenschaftsanteilen.

Bei einer Gebrauchtimmobilie fördert die KfW den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten und außerdem Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbauarbeiten, unabhängig davon, ob das Objekt von Privatpersonen, über Immobilienmakler oder eine Auktion/Zwangsversteigerung erworben wurde.

Beim Bau einer Immobilie gibt es ein Darlehen für die Kosten des Baugrundstücks, wenn es der Antragsteller höchstens sechs Monate vor Antragseingang bei der KfW erworben hat, für Baukosten wie Material- oder Arbeitskosten, für die Baunebenkosten (Kosten für Architekt, Energie oder Bauberater, Notar- und Maklergebühren und Grunderwerbsteuer) sowie für die Außenanlagen.

Beim Kauf oder Bau eines Eigenheims werden in diesem Programm grundsätzlich nur die Kosten für die selbst genutzte Immobilie finanziert. Weitere Wohnungen im selben Objekt können nur einbezogen werden, wenn diese Angehörigen unentgeltlich überlassen werden.

Über das Wohneigentumsprogramm 2 kann der Kreditnehmer auch Genossenschaftsanteile finanzieren, wenn er in eine bestehende oder erst noch zu gründende Wohnungsbaugenossenschaft eintritt. Genossenschaftsanteile können bis zu 100 Prozent finanziert werden mit einer Obergrenze von 50.000 Euro. Die Finanzierungsdauer beträgt maximal 20 Jahre bei bis zu drei tilgungsfreien Jahren.

Die Laufzeit des KfW-Kredits aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm beträgt maximal 35 Jahre, wovon höchstens die ersten drei Jahre tilgungsfrei sind. Nach Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre müssen sowohl Zinsen wie Tilgung in gleich hohen monatlichen Raten zurückgezahlt werden. Der Darlehensnehmer kann eine Zinsfestschreibung von fünf bis zehn Jahren vereinbaren. Es kann auch ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit bis zehn Jahren vereinbart werden. Die Tilgung erfolgt dann auf einen Schlag zum Ende der Laufzeit. Außerplanmäßige Teilrückzahlungen während der Laufzeit sind nicht möglich, eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kreditbetrages ist gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Biallo-Tipp

Da es sich bei den Krediten des KfW-Wohneigentumsprogramms immer um nachrangige Kredite handelt, eignen sich diese dazu, die Finanzierungslücke, die sich zwischen den Gesamtkosten und dem Eigenkapital sowie dem erstrangigen Darlehen ergibt, zu schließen, zumal für den nachrangigen KfW-Kredit kein Zinszuschlag berechnet wird. Eine Eintragung ins Grundbuch ist erforderlich, daher sollte im Rahmen der Finanzierung auch gegenüber der Bank angesprochen werden.

Energieeffizient Bauen

Dieses Förderprogramm stellt zinsgünstige Kredite für die Errichtung, Herstellung oder den Ersterwerb von KfW-Effizienzhäusern und Passivhäusern zur Verfügung. Die Förderung können Bauherren oder Erwerber von neuen Immobilien zur Selbstnutzung oder Vermietung erhalten. Gefördert werden auch durch Erweiterung bestehender Gebäude (beispielsweise ein Anbau) oder Ausbau von vormals nicht beheizten Räumen wie im Dachgeschoss. Der Kredit unterstützt Investoren ebenso bei der Umwidmung unbeheizter Nicht-Wohngebäude, wie Scheunen, zu einem Wohnhaus.

Die KfW finanziert 100 Prozent der Bauwerkskosten (Baukosten ohne Grundstück) sowie der Kosten der Beratung, Planung und Baubegleitung, und zwar maximal 100.000 Euro pro Wohnung. Wird eine neugebaute energieeffiziente Immobilie erworben, bildet der Kaufpreis für das Wohngebäude ohne die Grundstückskosten die Basis für das Darlehen. Es muss beim Neubau ein Energie-Effizienz-Experte eingeschaltet werden, die über die KfW anerkannt ist.

Je nach Kreditlaufzeit gewährt die KfW bis zu fünf tilgungsfreie Jahre, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Es gilt eine Zinsfestschreibung für zehn oder 20 Jahre. Während der Tilgungsfreienjahre sind lediglich die Baufinanzierungszinsen auf die ausgezahlten Kreditbeträge zu leisten, anschließend muss der Kreditnehmer monatliche Annuitäten zahlen. Als Alternative dazu kann auch ein zehnjähriges endfälliges Darlehen abgeschlossen werden.

Zusätzlich zum Darlehen kann der Antragsteller, wenn das Haus einem bestimmten Energiestandard entspricht, einen nichtrückzahlbaren Tilgungszuschusserhalten. Wie hoch der Zuschuss Förderung für ein Vorhaben ausfällt, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Maßgebend ist das sogenannte "KfW-Effizienzhaus".

KfW-Effizienzhaus

Höhe Tilgungszuschuss

KfW-Effizienzhaus 40 Plus

15 % der Darlehenssumme, bis zu 15.000 Euro für jede Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 40

10 % der Darlehenssumme, bis zu 10.000 Euro für jede Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 55

5 % der Darlehenssumme, bis zu 5.000 Euro für jede Wohneinheit

Energieeffizient Sanieren

Das Programm teilt sich in zwei wesentliche Bereiche auf – in den Programmteil KfW-Effizienzhaus und den Teil Einzelmaßnahmen. Bei der Umwandlung zum Effizienzhaus unterstützt die KfW Maßnahmen, die dazu führen, dass die geförderte Immobilie mindestens ein Niveau der KfW-Standards 115 erreicht.

Diese Aufteilung bietet dem Eigentümer den Vorteil, zwischen einer umfassenden Sanierung oder nur Einzelmaßnahmen zu entscheiden, um in den Genuss der Förderung zu kommen. Da die Investitionen im Bereich der energetischen Sanierung sehr hoch sind, ermöglicht es die KfW, Sanierungsmaßnahmen zu splitten und trotzdem eine Förderung für den Teil zu bekommen, der umgehend durchgeführt wird. Das heißt, entschließt sich der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt für weitere Maßnahmen an seiner Immobilie, so sind auch diese förderungsfähig.

Der Hauseigentümer kann dabei zwischen einem günstigen KfW-Kredit mit bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit oder einem Investitionszuschussin Höhe von bis zu 30 Prozent, maximal jedoch bis zu 30.000 Euro pro Wohnung der förderfähigen Investitionen je nach Energiestandard (KfW-Effizienzhaus 115 bis KfW-Effizienzhaus 55), wählen. Für Einzelmaßnahmen gilt ein maximaler Zuschuss von 5.000 Euro.

Ein Darlehensnehmer kann einen Kredit in Höhe von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Für Einzelmaßnahmen – Dämmung des Dachs, Einbau neuer Fenster, Erneuerung der Heizung oder die Optimierung bestehender Heizungsanlagen - vergibt die KfW Darlehen bis 50.000 Euro pro Wohneinheit. Der Zinssatz ist in den ersten zehn Jahren der Laufzeit vergünstigt, danach erfolgt die Verzinsung auf Basis der dann aktuellen Marktzinsen. Je nach Kreditlaufzeit gewährt die KfW bis zu fünf tilgungsfreie Jahre, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Es ist auch ein endfälliges Darlehen zur Finanzierung möglich. Zusätzlich zum Darlehen erhält der Eigentümer – nach Abschluss der Maßnahmen – noch einen nichtrückzahlbaren Tilgungszuschuss gutgeschrieben. Dieser liegt umso höher, je höher der erreichte Effizienzgrad des Gebäudes.

Anträge können Privatpersonen und sonstige Träger von Investitionsmaßnahmen an selbstgenutzten oder vermieteten Objekten sowie an neuerworbenen sanierten Immobilie oder Eigentumswohnungenstellen. Feste Voraussetzung für die Vergabe ist die Einbindung eines Sachverständigen im Rahmen der Planung der Durchführung des Vorhabens, dieser kann mit bis zu 4.000 Euro separat gefördert werden.

KfW-Programm Altersgerecht umbauen

Einbindung von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung

Da die KfW kein eigenes Filialnetz hat. Der richtige Ablauf ist daher: Es muss zunächst ein Finanzierungspartner gesucht werden. Sowohl Banken wie auch viele Versicherungen bieten dann die Einbindung von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung mit an.

Biallo-Tipp

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Wichtig ist die Art der Immobilie und die Nutzung (Eigennutzung, Vermietung) und welche Förderung gewünscht wird. Dann erläutert der Baufinanzierungspartner zunächst anhand der Merkblätter der KfW die Förderbedingungen und unterstützt bei Zustimmung des Darlehensnehmers, die Förderung zu beantragen.

Ist die Beantragung erfolgreich, wird das KfW-Darlehen Bestandteil der Baufinanzierung. Der weitere Ablauf ist dann, dass der Finanzierungspartner die KfW-Mittel direkt an den Antragsteller weiterleitet und gleichzeitig auch für das KfW-Darlehen bei sich ein Konto einrichtet, worauf das Darlehen zurückgeführt wird. Aufpassen sollte man bei der Antragstellung, dass auch die Zinsverbilligungsprogramme der Landesförderbanken mit berücksichtigt werden. Denn: Manch ein Bundesland fördert nochmals die Förderprogramme der KfW.

Ohne ein weiteres Darlehen geht es meist nicht

Wichtig zu wissen ist, dass KfW-Darlehen in der Regel nur einen Teil der Baufinanzierung decken. Ein weiteres Darlehen wird nötig, denn zum einen Treiben die Anforderungen durch die KfW die Baupreise nach oben, zum anderen reicht ein KfW-Darlehen kaum aus, um die herkömmlichen Baukosten zu decken, selbst wenn das zusätzliche Wohneigentumsförderungsprogramm noch mit den anderen KfW-Förderprogrammen kombiniert wird. Erfahrungsgemäß erhalten auch Darlehensnehmer häufig nicht den Höchstbetrag durch die KfW.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de