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Auf einen Blick
  • Die KfW bietet zahlreiche Förderprogramme für Immobilienbesitzer.

  • Um eine Förderung zu erhalten, muss der Eigentümer bestimmte Standards bei der Energieeinsparung oder beim altersgerechten Umbau oder Einbruchschutz einhalten. Ausnahme: Wohneigentumsprogramm.

  • Förderwillige können die Darlehen über die Hausbank oder eine Versicherung beantragen. 

  • Seit Januar 2022 kam es zu deutlichen Einschnitten und Änderungen bei den Energieeffizienz-Programmen.

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Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – ist die Förderbank der Bundesrepublik Deutschland. Neben staatlicher Wirtschaftsförderung ist die Baufinanzierung und Finanzierung von energetischer Sanierungenenergieeffizientem Bauen sowie altersgerechtem Umbau von Wohnungen ein wichtiger Schwerpunkt der Tätigkeit. Dafür hat die KfW unterschiedliche Programme aufgelegt.

 

Welche Programme bietet die KfW für Häuslebauer und Immobilieneigentümer?

Zum einen stehen Mittel für Privatleute für den Erwerb oder den Bau von Wohneigentum zur Verfügung, zum anderen werden Energiespar- oder Energieerzeugungsmaßnahmen unterstützt.

Vorhaben

Programm

Förderhöhen

Immobilie bauen oder kaufen

Wohneigentumsprogramm (124)


Für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Eigenheime wird ein günstiger Kredit bis 100.000 Euro gewährt. Die Kreditlaufzeit kann bis zu 25 Jahre betragen.

Genossenschaftsanteile erwerben Wohneigentumsprogramm Genossenschaftsanteile (134) Förderkredit bis 50.000 Euro

Neues Effizienzhaus bauen/kaufen

BEG Wohngebäude Kredit 261

 

Kredit bis zu 150.000 Euro und Tilgungszuschuss bis zu 18.750 Euro. Der Kredit muss durch den Tilgungszuschuss also nicht komplett zurückgezahlt werden.

Komplettsanierung zum Effizienzhaus

BEG Wohngebäude Kredit 261

 


oder

BEG Wohngebäude Zuschuss 461

 

Kredit bis zu 150.000 Euro und Tilgungszuschuss bis zu 55 Prozent. Der Kredit muss durch den Tilgungszuschuss also nicht komplett zurückgezahlt werden.


Sanierungszuschuss von bis zu 55 Prozent bei maximal 150.000 Euro förderfähigen Kosten.

Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen bei bestehenden Immobilien1

BEG Wohngebäude Kredit 262

Kredit bis zu 60.000 Euro und Tilgungszuschuss von bis zu 55 Prozent je nach Maßnahme. Der Kredit muss durch den Tilgungszuschuss also nicht komplett zurückgezahlt werden.

Altersgerecht umbauen

 

Altersgerecht umbauen Kredit 159

Kredit bis zu 50.000 Euro für barrierereduzierende Maßnahmen

 

Barrierereduzierung Investittionszuschuss 455-B²

Zuschuss bis zu 6.250 Euro

Einbruchschutz

Einbruchschutz Zuschuss 455-E

Zuschuss bis zu 1.600 Euro

Strom- und Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien Erneuerbare Energien - Standard (270)   Kredit bis zu 5 Millionen Euro
Zuschuss Brennstoffzelle Energieeffizient Bauen und Sanieren - Brennstoffzelle (433)   Zuschuss bis zu 34.300 Euro je Brennstoffzelle

1Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen fördert alternativ auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mit einem Zuschuss ohne Kredit. 2Aktuell sind die Mittel erschöpft.

Quelle: KfW, Bafa, biallo.de; Stand: April 2022.

Hinweis: Die aktuellen Zinssätze erfahren Sie auf der Internetseite der KfW.

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Eigene Immobilie bauen oder kaufen: Das Wohneigentumsprogramm

Das KfW-Wohneigentumsprogramm richtet sich an Personen, die eine selbst genutzte Immobilie erwerben oder bauen möchten. Sie erhalten ein zinsgünstiges Darlehen. Als Selbstnutzung gilt auch das unentgeltliche Überlassen der Immobilie für nahe Angehörige.

Die KfW finanziert bis zu 100 Prozent der Gesamtkosten, jedoch nur bis zu einer Obergrenze von 100.000 Euro pro Wohneinheit. Gefördert wird auch der Erwerb von Genossenschaftsanteilen im Programmteil 2 mit bis zu 50.000 Euro.

Neben dem reinen Kauf- oder Baupreis sind weitere Kosten förderfähig:

Förderung bei einer Gebrauchtimmobilie 

Förderung bei einem Neubau 

Die Laufzeit des KfW-Kredits aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm beträgt maximal 25 Jahre, wovon höchstens die ersten drei Jahre tilgungsfrei sind. Der Darlehensnehmer kann eine Zinsbindungsfrist von fünf bis zehn Jahren vereinbaren. Beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen beträgt die maximale Laufzeit 20 Jahre. Förderwillige können auch ein endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbaren. Die Tilgung erfolgt dann auf einen Schlag am Ende der Laufzeit. 

Biallo-Tipp: Finanzierungslücke schließen

Da es sich bei den Krediten des KfW-Wohneigentumsprogramms immer um nachrangige  Kredite handelt, eignen sich diese dazu, die Finanzierungslücke, die sich zwischen den Gesamtkosten und dem  Eigenkapital sowie dem erstrangigen Darlehen ergibt, zu schließen, zumal für den nachrangigen KfW-Kredit kein Zinszuschlag berechnet wird. Eine Eintragung ins  Grundbuch ist erforderlich.
 

Ein neues energieeffizientes Gebäude bauen oder kaufen: BEG Wohngebäude Kredit (261) 

Beim energieeffizienten Bauen gab es bislang zwei Fördervarianten: Interessierte konnten zwischen einem zinsgünstigen Darlehen mit Tilgungszuschuss und einem Investitionszuschuss ohne Kredit wählen. Letztere Variante gibt es mittlerweile nicht mehr. Zudem sind die Anforderungen an die Energieeffizienz des Gebäudes erheblich gestiegen und die Fördersummen gesunken. Förderfähig sind nur noch Effizienzhäuser 40 mit Nachhaltigkeitsklasse. Die Förderung können Bauherren oder Erwerber von neuen Immobilien zur Selbstnutzung oder Vermietung erhalten. Die Förderhöchstgrenze beträgt 150.000 Euro pro Wohneinheit – bei einem Haus mit einer Einliegerwohnung also bis zu 300.000 Euro. Der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 18.750 Euro je Wohneinheit. Letzteren rechnet die KfW dem Darlehenskonto an, sodass sich die Rückzahlungssumme entsprechend verringert. 

Was fördert die KfW bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Einzelnen?

Je nach Kreditlaufzeit gewährt die KfW bis zu fünf tilgungsfreie Jahre, die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Es gilt eine Zinsfestschreibung für zehn Jahre. Alternativ zum klassischen Annuitätendarlehen können Förderwillige auch ein vier- bis zehnjähriges endfälliges Darlehen abschließen.

Zusätzliche Fördermittel gibt es für die Baubegleitung und die Nachhaltigkeitszertifizierung.

Biallo-Tipp: Weitere Ratgeber zu Förderungen

In unseren separaten Ratgebern informieren wir Sie ausführlich rund um  Fördermittel für energieeffizientes Bauen und Ökobilanz, Kosten sowie wichtige Punkte beim  nachhaltigen Bauen
 

Eine vorhandene Immobilie komplett zum Effizienzhaus sanieren: BEG Wohngebäude Kredit (261) oder Investitionszuschuss (461)

Bei der KfW-Förderung zum energieeffizienten Sanieren haben Interessierte die Wahl zwischen einem Darlehen plus Tilgungszuschuss (261) und einem reinen Investitionszuschuss ohne Kredit (461). Die Immobilie muss mindestens das Effizienzhausniveau 100 erreichen. Je effizienter das Gebäude ist, desto höher fallen die Fördermittel aus. Voraussetzung für die Förderung ist,  dass ein Energieberater in das Sanierungsvorhaben  einbezogen wird – von der Planung bis zur abschließenden Bestätigung des Effizienzniveaus. 

Was wird gefördert?

  • Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 100, 85, 70, 55, 40 sowie jeweils als EE-Variante, wenn nach der Sanierung mindestens 55 Prozent des Wärme- und Kälteenergiebedarfs Ihres Gebäudes aus erneuerbaren Energien stammt (Erneuerbare-Energien-Klasse – EE).
  • Energetische Sanierung eines Hauses unter Denkmalschutz, ebenfalls auch als EE-Variante
  • Kauf einer sanierten Wohnung oder eines sanierten Hauses.

Kreditvariante (261)

Der Hauseigentümer kann einen günstigen KfW-Kredit über bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit und zusätzlich einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 50 Prozent pro Wohnung je nach Energiestandard bekommen, höchstens also 75.000 Euro. Den höchsten Tilgungszuschuss zum Kredit erhält man für ein Effizienzhaus 40 EE, den niedrigsten mit immerhin 30.000 Euro für ein Effizienzhaus Denkmal beziehungsweise 33.000 Euro für ein Effizienzhaus 100. Der Tilgungszuschuss kann nochmals um fünf Prozent steigen, wenn Sie anhand eines individuellen Sanierungsfahrplans sanieren.

Die Darlehensbedingungen entsprechen denen der Förderdarlehen für den Bau oder Kauf energieeffizienter Immobilien.

Feste Voraussetzung für die Vergabe ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten oder einer Energieeffizienz-Expertin im Rahmen der Planung, Antragstellung und Begleitung des Vorhabens. Für die Leistung dieser Person stellt die KfW noch zusätzlich ein Darlehen (je nach Objekt bis zu 4.000 oder 10.000 Euro) mit 50 Prozent Tilgungszuschuss zur Verfügung.

Investitionszuschuss-Variante (461)

Möchten Sie kein Darlehen für die Sanierung Ihrer Immobilie aufnehmen, können Sie auch einen Investitionszuschuss in Anspruch nehmen. Die KfW zahlt auf bis zu 150.000 Euro der förderfähigen Investitionskosten pro Wohneinheit einen Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Die Höhe des Zuschusses hängt wie bei der Kreditvariante vom erreichten Effizienzstandard ab. Und ebenso entspricht auch die Höhe des als Zuschuss möglichen Prozentsatzes den Vorgaben für die Tilgungszuschüsse bei der Kreditförderung. Die geringste Förderung gibt es entsprechend für ein Effizienzhaus Denkmal (30.000 Euro), die höchste für ein Effizienzhaus 40 EE (75.000 Euro). Auch hier können noch einmal fünf Prozent Extrazuschuss bei einem individuellen Sanierungsfahrplan hinzukommen. Und ebenso wie bei der Kreditvariante fördert die KfW die Kosten für Energieeffizienz-Experten.   

 

Einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen bei bestehenden Immobilien: BEG Wohngebäude Kredit Einzelmaßnahmen (262)

Die KfW fördert nicht nur Komplettsanierungen, sondern auch Einzelmaßnahmen oder Maßnahmenpakete. Da die energetische Sanierung hohe Kosten verursacht, ermöglicht es die KfW, Sanierungsmaßnahmen zu splitten und trotzdem eine Förderung für den Teil zu bekommen, der umgehend durchgeführt wird. Entschließt sich der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt für weitere Maßnahmen an seiner Immobilie, so sind dann auch diese förderfähig.

Was fördert die KfW?

Gefördert werden zahlreiche Vorhaben – von der Dämmung der Gebäudehülle sowie neue Fenster über Sonnenschutzeinrichtungen und smarte Haustechnologie bis zur Erneuerung oder Optimierung des Heizungssystems.

Kredit plus Tilgungszuschuss

Bei Einzelmaßnahmen oder Maßnahmenpaketen vergibt die KfW Darlehenssummen von maximal 60.000 Euro pro Wohneinheit. Der Tilgungszuschuss beträgt, je nach Vorhaben, zwischen 20 und 50 Prozent. Hinzukommen kann ein Extrazuschuss von fünf Prozent, wenn mit einem individuellen Sanierungsfahrplan saniert wird.

Die Kreditkonditionen stimmen mit denen des Programms 261 überein: So hat das Darlehen maximal eine Laufzeit von 30 Jahren. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Ein bis fünf tilgungsfreie Jahre sind möglich.

Folgende Tilgungszuschüsse zum Darlehen gibt es:

  • Für die Dämmung der Gebäudehülle, neue Fenster sowie Türen, sommerlichen Wärmeschutz, Lüftungsanlagen, die Optimierung der Heizungsanlage sowie digitale Systeme zur Steuerung des Energieverbrauchs und technischer Anlagen jeweils 20 Prozent.
  • Für neue Heizungssysteme zwischen 20 und 50 Prozent. Die genaue Höhe hängt von der Art des neuen Systems (Wärmepumpen, Biomasseanlagen, Hybridheizungen mit erneuerbaren Energien, Solarthermieanlagen, Anschluss an Gebäudenetz oder Fernwärmenetz usw.) ab und ob die Anlage eine bisher genutzte Ölheizung ersetzt.
  • Fünf Prozent gibt für jede Maßnahme obendrauf, wenn der Hauseigentümer diese im Rahmen eines Sanierungsfahrplan (iSFP) durchführt.

Zusätzlich können Eigentümer noch einen weiteren kleinen Darlehensbetrag plus Tilgungszuschuss für die Fachplanung, die Baubegleitung und abschließende Bestätigung der Maßnahmen durch einen Energieeffizienz-Experten oder eine -Expertin bekommen. Für Maßnahmen an beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäusern gibt es bis zu 5.000 Euro und die Hälfte davon als Zuschuss. 

Achtung: Seit 01. Januar 2021 fördert die KfW einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen nur noch über einen Förderkredit plus Tilgungszuschuss - nicht aber mehr mit einem Investitionszuschuss. Den Investitionszuschuss können Eigentümer jetzt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Dabei ist die Höhe der förderfähigen Kosten sogar von maximal 50.000 auf bis zu 60.000 Euro gestiegen, sodass der Zuschuss bis zu 12.000 Euro statt bis zu 10.000 Euro betragen kann. 

 

 Altersgerecht umbauen Kredit (159)

Mit dem Programm "Altersgerechten umbauen" fördert die KfW Maßnahmen, mit denen sich Barrieren im Wohnungsbestand reduzieren sowie der Wohnkomfort und die Sicherheit erhöhen lassen. Zusätzlich werden über das Programm Maßnahmen zum Einbruchschutz der Immobilie finanziert. Das Ziel ist, eine verbesserte Wohnqualität zu schaffen, von der alle Altersgruppen profitieren.

Die Maßnahmen im Einzelnen:

  • Wege zu Gebäuden und im Wohnumfeld
  • Eingangsbereich und Wohnungszugang
  • Überwindung von Treppen und Stufen
  • Anpassung der Raumaufteilung und Schwellenabbau
  • Maßnahmen an Sanitärräumen
  • Orientierung, Kommunikation und Unterstützung im Alltag
  • Schaffung von Gemeinschaftsräumen, Mehrgenerationenwohnen
  • Einbruchschutz des Hauses und seiner Zugänge

Die KfW unterstützt auch den Ersterwerb von Wohnungen, die den Kriterien des Programms entsprechen, sofern der Kauf innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme erfolgt und die Kosten der barrierereduzierenden Umbaumaßnahmen im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sind.

So hoch fällt die Förderung aus

Die Darlehensnehmer können pro Wohneinheit einen Kredit von maximal 50.000 Euro erhalten. Je nach Laufzeit des Kredits können bis zu fünf tilgungsfreie Jahre vereinbart werden, die maximale Laufzeit des Kredits beträgt 30 Jahre. Die beiden ersten Jahre sind in jedem Fall tilgungsfrei. Die Zinsbindung beträgt fünf oder zehn Jahre. Auch ein zehnjähriges endfälliges Darlehen ist statt eines Annuitätendarlehens möglich. 

 

Investitionszuschuss Barrierereduzierung und Einbruchschutz (455B/455E)

Über das Programm "Investitionszuschuss Barrierereduzierung" (455-B) gab es bis zu 6.250 Euro an Fördermitteln. Aktuell sind die Mittel jedoch erschöpft. Für Maßnahmen zum Einbruchsschutz (455-E) können Eigentümer und Mieter einen Zuschuss von bis 1.600 Euro erhalten. Hierfür sind Antragstellungen wieder möglich. 

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Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
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1.
1.212,50 €
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Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


 

Einbindung von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung

Die KfW besitzt kein eigenes Filialnetz. Sie müssen also zunächst einen Finanzierungspartner suchen. Sowohl Banken als auch viele Versicherungen bieten die Einbindung von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung an. 

Biallo-Tipp: Günstige Konditionen sichern

Unser  Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, Konditionen zu vergleichen und ein günstiges Angebot zu finden. Mit unserem  Baufinanzierungsrechner können Sie ermitteln, wie sich einzelne Stellschrauben auf Ihre Baufinanzierung auswirken - etwa eine veränderte Anfangstilgung, eine höhere oder niedrigere Monatsrate oder auch die Einbindung von KfW-Mitteln.

Wichtig ist die Art der Immobilie, die Nutzung (Eigennutzung, Vermietung) und welche Form der Förderung gewünscht wird. Dann erläutert der Baufinanzierungspartner zunächst anhand der Merkblätter der KfW die Förderbedingungen und unterstützt auch dabei, die Förderung zu beantragen. Ist die Beantragung erfolgreich, wird das KfW-Darlehen Bestandteil der Baufinanzierung. Der Finanzierungspartner leitet die KfW-Mittel direkt an den Antragsteller weiter und richtet gleichzeitig auch für das KfW-Darlehen bei sich ein Konto ein, auf das das Darlehen zurückgeführt wird.

Bei Zuschüssen gilt ein anderes Verfahren. Diese werden direkt bei der KfW beantragt. Dazu ist eine Registrierung im Zuschussportal der KfW nötig.

Wichtig: Beim Bau/Kauf eines Effizienzhauses oder der Sanierung einer bestehenden Immobilie zu einem solchen ist es Pflicht, einen Energieeffizienz-Experten oder eine -Expertin einzubinden. Folgendermaßen läuft die Beantragung der Förderkredite ab:

  1. Sie wenden sich an einen Energieeffizienz-Experten. Dieser berät, begleitet das Vorhaben und erbringt für die Förderung erforderliche Nachweise.

  2. Sie suchen einen Finanzierungspartner und beantragen mit diesem das Darlehen. Wichtig: Die „Bestätigung zum Antrag“ vom Experten für Energieeffizienz vorlegen. 
  3. Beim Neubau können Sie nach dem dokumentierten Beratungsgespräch durch den Finanzierungspartner die Liefer- und Leistungsaufträge vergeben. Beim Erwerb dürfen Sie den Kaufvertrag erst nach Beantragung des KfW-Darlehens abschließen.

  4. Nach Umsetzung des Vorhabens bestätigt der Effizienzexperte beziehungsweise beim Kauf der Bauträger die Durchführung der Energieeffizienzmaßnahmen. Diese Bestätigung reichen Sie beim Finanzierungspartner ein, welcher dann dem Darlehenskonto den Tilgungszuschuss gutschreibt.

Beantragen Sie einen Investitionszuschuss, entfällt der Gang zum Finanzierungspartner und Sie stellen den Antrag direkt beim Zuschussportal der KfW.

 

Was ist beim Abschluss eines KfW-Darlehens zu beachten?

Die durchleitende Bank übernimmt das Haftungsrisiko für den Förderkredit. Sie überprüft immer die Bonität des Darlehensnehmers und kann die Beantragung auch ablehnen. Die allgemeinen Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers sind also entscheidend. Es ist eben nicht so, dass die KfW etwas fördert, was aufgrund der finanziellen Situation eigentlich nicht förderbar ist. 

Vor allem, wenn kein weiteres Darlehen von der Bank nötig ist, zeigen manche Kreditinstitute grundsätzlich kein Interesse daran, ein KfW-Darlehen durchzuleiten. Das ist zum Beispiel bei eher niedrigen Darlehenssummen für Energiesparmaßnahmen der Fall. Dann ist die Beantragung eines Investitionszuschusses die Alternative. Auch vergeben manche Landesbanken Förderkredite für Sanierungsvorhaben.

Besonders interessant für Darlehensnehmer ist das Wohneigentumsprogramm, da hier die Förderstandards auch gut erreichbar sind. Allgemein werten Banken eine KfW-Beteiligung eher positiv (dies gilt auch für Mittel der Landesförderbanken).

Für viele mit der wichtigste Punkt ist der Darlehenszinssatz. KfW-Kredite sind im Vergleich zu vielen privatwirtschaftlichen Krediten günstig. Allerdings gehen die Darlehen vor allem beim energieeffizienten Bauen oder Kaufen auch mit entsprechenden energetischen Auflagen einher – und Effizienzhäuser einer bestimmten Güte verteuern das Vorhaben. Höhere energetische Standards bedeuten zudem auch einen höheren Instandhaltungsaufwand, um dieses Niveau über einen möglichst langen Zeitraum zu erhalten. Durch die  Tilgungszuschüsse erhalten Kreditnehmer jedoch wiederum auch einen recht umfangreichen Ausgleich für die höheren Kosten.

Ohne ein weiteres Darlehen geht es meist nicht

Die KfW-Darlehen können in der Regel nur einen Teil der Baufinanzierung decken. Ein weiteres Darlehen ist oft nötig, denn zum einen treiben die Anforderungen durch die KfW die Baupreise nach oben, zum anderen reicht ein KfW-Darlehen kaum, um schon die herkömmlichen Baukosten zu decken, selbst wenn das zusätzliche Wohneigentumsförderungsprogramm noch mit den anderen KfW-Förderprogrammen kombiniert wird. Erfahrungsgemäß erhalten auch Darlehensnehmer häufig nicht den Höchstbetrag durch die KfW.

Biallo-Tipp: Weitere Fördertöpfe nutzen

Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

  Anette Stein
  Sabina Hoerder