So kommen Familien ins Wohneigentum

Baufinanzierung für Familien So kommen Familien ins Wohneigentum

Update: 17.04.2019
von Anette Stein Eike Schulze
Auf einen Blick
  • Ein Eigenheim zu finanzieren, bedarf einer guten Vorbereitung. Für junge Familien bedeutet dies, die eigenen finanziellen Möglichkeiten gewissenhaft auszuloten und ausreichend Eigenkapital einzubringen.

  • KfW-Bank, Landesförderbanken und Kommunen unterstützen Familien bei Immobilienfinanzierungen mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen.

  • Die Vertragsvereinbarungen müssen stimmen. Wichtige Stellschrauben für das Gelingen der Finanzierung sind die Zinsbindungszeit und der Tilgungssatz. Auch flexible Regelungen – Sondertilgungsoption und das Recht auf Änderung des Tilgungssatzes – tragen dazu bei.

  • Für Familien mit Kindern gilt: Keine Finanzierung ohne eine ausreichende Absicherung des Todesfallrisikos des Hauptverdieners beziehungsweise beider für das Familieneinkommen sorgenden Partner.

  • Übliche Darlehensformen sind das Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen, eine Überlegung wert auch Riester-Kombidarlehen der Bausparkassen.
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Endlich im Wunschstadtteil oder im Grünen wohnen, endlich mehr Platz für die Kinder und optimal aufgeteilte Räume – viele Familien träumen vom unbeschwerten Leben in den eigenen vier Wänden.

Da Baugeld derzeit noch äußerst günstig zu haben ist, sollte man die Gunst der Stunde nutzen. Damit es gelingt, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

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Solide Vorbereitung ist das A und O

Vor der Realisierung des Wunsches steht die gründliche Überprüfung. Junge Familien müssen sich fragen: Wie viel Kredit können wir uns langfristig leisten? Eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist durchzuführen, um zu ermitteln, welche Summe monatlich für die Bedienung des Darlehens zur Verfügung steht.

  • Biallo-Tipp: Achten Sie bei der Kalkulation darauf, dass Ihre monatliche Belastung aus der Baufinanzierung nicht zu hoch liegt und Sie weiterhin finanziellen Spielraum für die Freizeitgestaltung, Urlaube und unerwartete Ausgaben haben, damit Ihr Familienleben nicht aus den Fugen gerät.

Eine Einnahmen-Ausgaben-Berechnung erwarten auch Kreditgeber, ebenso wie Nachweise über die Einkommenssituation der Familie. Wer über einen festen Arbeitsplatz und guten Schufa-Score verfügt, wird in der Regel, wenn die sonstigen Voraussetzungen stimmen, problemlos ein Darlehen erhalten. Familien, die ihr Haupteinkommen aus einem befristeten Beschäftigungsverhältnis oder einer Freiberuflichkeit beziehen, haben hingegen eher schlechte Karten.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
558,33
0,85%
558,33
0,85%
2.
566,67
0,93%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Eigenkapital muss stimmen

Auch das Eigenkapital muss ausreichend sein. Banken erwarten meist mindestens 20 bis 30 Prozent. Zwar ist auch eine geringere Eigenkapitalquote möglich, doch sollte dann der Kreditnehmer auch eine entsprechend gute Bonität nachweisen können, da er Zinsaufschläge und höhere monatliche Raten zu bewältigen hat.

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Für junge Familien mit durchschnittlichem Einkommen empfiehlt sich jedoch eine möglichst hohe Eigenkapitalquote. Auf diese Weise lassen sich die regelmäßigen Rückzahlungen gut bewältigen. Ebenso sinkt auch das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungszeit.

Erhöhen können Kreditinteressenten die eigenen Mittel beispielsweise durch Eigenleistungen am Bau, Familiendarlehen oder den Einsatz vorhandener Bauspar- und Kapitallebensversicherungen.

  • Beispiel: Die folgende Tabelle zeigt die Auswirkung der Eigenkapitalquote auf die Höhe des Sollzinssatzes und die monatliche Rate. Kaufsumme für das Objekt: 300.000 Euro, Zinsbindungszeit: 25 Jahre, Tilgungssatz drei Prozent

Darlehenssumme

Eigenkapitalquote

Sollzinssatz

Höhe monatliche Rate

180.000 Euro

40 Prozent

1,49 Prozent

673,50 Euro

210.000 Euro

30 Prozent

1,54 Prozent

794,50 Euro

240.000 Euro

20 Prozent

1,62 Prozent

924,00 Euro

270.000 Euro

10 Prozent

1,74 Prozent

1.066,50 Euro

300.000 Euro

0 Prozent 

1,74 Prozent

1.185,00 Euro

Berechnung vom 4. April 2019.

Fördermittel einbinden

Eine weitere Möglichkeit, günstigere Konditionen von der kreditgebenden Bank zu erhalten, besteht darin, staatliche Fördermittel als Fremdkapital aufzunehmen. Die KfW-Förderbank bietet Darlehen zu attraktiven Konditionen und mit tilgungsfreien Anlaufjahren. Über das Wohneigentumsprogramm beispielsweise erhalten Kreditnehmer einen Kredit bis zu 50.000 Euro. Wer einen solchen aufnimmt, benötigt ein geringeres Darlehen von der Hausbank.

Außerdem werden KfW-Kredite im Grundbuch nachrangig besichert. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, erhielte aus dem Verkaufserlös seines Objektes zunächst die Hausbank und dann erst die KfW-Bank ihr Geld zurück.

Da sich damit für die im ersten Rang stehende Bank die Sicherheit erhöht, stufen manche Kreditinstitute das nachrangige Darlehen als Eigenkapitalersatz ein und gewähren dem Kunden niedrigere Bauzinsen.

Biallo-Tipp: Weitere beliebte Programme der KfW sind "153 Energieeffizient Bauen" und "151/152 Energieeffizient Sanieren". Diese bieten nicht nur äußerst attraktive Zinsen, sondern gehen auch mit Tilgungszuschüssen und Zuschüssen für die Inanspruchnahme einer Baubegleitung einher.

Neben der KfW-Förderung unterstützen auch die Förderbanken der Bundesländer und manche Kommunen junge Familien beim Eigenheimbau beziehungsweise -erwerb. Festgelegte Einkommensgrenzen schränken dabei jedoch zum Teil die Gruppen der Geförderten ein.

Hinweis: Viele Förderprogramme der KfW verfügen über eine Zinsfestschreibung bis zu zehn Jahren. Die Frage ist: Was passiert danach? Die KfW unterbreitet dann dem Kreditinstitut beziehungsweise der Hausbank ein Prolongationsangebot. Auch einige Bundesländer bieten über ihre Förderbanken für auslaufende Förderkredite zum Teil über zusätzliche Förderprogramme günstige Anschlussfinanzierungen an. Diese sind auch mit KfW-Programmen mit einer Zinsverbilligung verknüpfbar. Nicht alle Bundesländer bieten aber diese Möglichkeit, hier lohnt es in jedem Fall, sich bei der zuständigen Landesförderbank zu informieren, wenn das Prolongationsangebot der KfW unbefriedigend ist.

Das Baukindergeld nutzen

Seit 18. September 2018 gibt es für Familien auch das sogenannte Baukindergeld. Darüber schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zu. Dieses Geld wird jährlich ausgezahlt und eignet sich gut als Sondertilgung. In Bayern werden zusätzlich noch die bayerische Eigenheimzulage in Höhe von 10.000 Euro und das "Baukindergeld Plus" gezahlt. Pro Kind und Jahr werden noch einmal 300 Euro spendiert. Somit kann eine Familie mit zwei Kindern in Bayern einen staatlichen Zuschuss von 40.000 Euro erhalten.

Passende Vertragsbedingungen wählen

Damit die Immobilienfinanzierung gelingt, sind für junge Familien auch passende Vertragsbedingungen wichtig. In Zeiten von Niedrigzinsen empfehlen sich möglichst lange Zinsbindungen, im besten Fall bis zur kompletten Tilgung des Darlehens.

Damit einher geht zwar ein etwas höherer Zinssatz. Auf der anderen Seite verringert sich für den Kreditnehmer jedoch das Risiko, nach Zinsbindungsablauf – bei inzwischen gestiegenem Zinsniveau – vor unbezahlbar hohen Raten zu stehen.

Außerdem wichtig: In Niedrigzinsphasen muss der Tilgungssatz über dem sonst üblichen ein Prozent liegen. Zwei oder drei Prozent sollten es stattdessen in jedem Fall sein. Die Dauer bis zur kompletten Tilgung erstreckt sich sonst über einen wesentlich längeren Zeitraum und somit erhöhen sich für den Darlehensnehmer insgesamt die Kosten.

Hinweis

Scheuen Sie sich nicht, sich langfristig zu binden. Bei Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren verfügen Sie ab dem elften Jahr über ein gesetzliches Kündigungsrecht. Sie können dann Ihr Darlehen, sollten Sie beispielsweise durch eine Erbschaft über die Mittel verfügen, ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Viele Kreditinstitute gewähren mittlerweile im Rahmen von Annuitätendarlehen recht flexible Konditionen. Auf folgende Konditionen sollten Kreditnehmer bei ihrem Vertragsangebot achten:

  • Werden mir jährliche Sondertilgungen eingeräumt?
    Sondertilgungen sind häufig bis zu fünf Prozent im Jahr ohne Zinsaufschlag inbegriffen. Damit bietet sich dem Darlehensnehmer die Möglichkeit sein Darlehen außerhalb der üblichen Monatsraten schneller zu tilgen, falls er über zusätzliche Mittel verfügt.

  • Habe ich die Option, während der Laufzeit meinen Tilgungssatz zu ändern?
    Das Recht den Tilgungssatz während der Laufzeit mehrmals zu verändern, ohne dass dafür ein Kostenaufschlag anfällt, ist inzwischen üblich. Das ermöglicht dem Kunden, seine Raten zu erhöhen oder zu verringern, sollte sich seine monatliche Einnahmesituation ändern.
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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
531,67
0,73%
2.
540,00
0,74%
3.
546,67
0,78%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Gut abgesichert finanzieren

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine gute Absicherung. Um das Todesfallrisiko abzudecken, empfiehlt es sich insbesondere für Familien mit Kindern, für den Hauptverdiener oder auch für beide an der Finanzierung beteiligten Partner eine Risikolebensversicherung abzuschließen. Diese ermöglicht den Hinterbliebenen im Fall des Falles, die Darlehensraten weiterhin zu bedienen und das Haus zu halten.

Neben herkömmlichen Risikolebensversicherungen kommen auch sogenannte Restschuldversicherungen in Frage. Sie fallen etwas günstiger aus, da sich bei ihnen die Höhe der Versicherungssumme regelmäßig der Höhe der Restschuld anpasst.

Allerdings sind die Risikoversicherungen immer auf die Fortführung des Immobilienvorhabens ausgerichtet. Dies kann zu Problemen führen, wenn beispielsweise ein Ehepartner sehr viel in Eigenleistungen am Haus baut, dieses in Schuss hält und dann verstirbt. In dieser Situation ist eine Restschuldversicherung nicht ausreichend, da diese nur den Kreditverlauf absichert. Besser ist in diesem Fall eine Risikolebensversicherung, bei der auch eine über dem Kreditabsicherungsbedarf liegende Summe vereinbart wird. Mit diesem Mehr können dann externe Dienstleister beauftragt werden.

Weitere für ein Bauvorhaben wichtige Versicherungen sind:

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
1.207,94
1,13%
2.
1.209,70
1,15%
3.
1.211,45
1,17%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Typische Formen der Baufinanzierung

Typische Formen der Immobilienfinanzierung sind das Annuitätendarlehen, das Bauspardarlehen und Kombidarlehen.

  • Annuitätendarlehen: Sie sind der Klassiker bei Baufinanzierungen. Wer ein Annuitätendarlehen aufnimmt, erhält den Kredit sofort und zahlt ihn in monatlich gleichhohen Raten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen, zurück. Bis zum vereinbarten Zinsbindungsende ändert sich die regelmäßige Belastung nicht, es sei denn der Kreditnehmer erhöht oder verringert im Verlauf den Tilgungssatz. Am Ende der Laufzeitbindung ist eine Anschlussfinanzierung vonnöten. Der Immobilieneigentümer verlängert dann entweder den Vertrag beim bisherigen Kreditgeber zu neuen Konditionen oder wechselt zu einem günstigeren Anbieter.

  • Bauspardarlehen: Beim Bauspardarlehen muss der Kreditnehmer zunächst ein Mindestguthaben ansparen. Erst wenn dieses erreicht und der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, zahlt die Bausparkasse die gesamte Bausparsumme zur Finanzierung aus. Im Anschluss beginnt die Tilgungsphase. Sowie Guthaben als auch Darlehenszins sind von Vertragsbeginn an festgelegt und gelten für die gesamte Laufzeit. Bauspardarlehen sind für Bauherren geeignet, die ihren Eigenheimwunsch erst in einigen Jahren umsetzen wollen. In der Regel bilden sie nur einen Baustein im Finanzierungsmix.

  • Riester-Kombidarlehen: Diese Darlehen bestehen aus einem tilgungsfreien Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag. Durch das Vorausdarlehen steht dem Bauherrn die Bausparsumme zur sofortigen Baufinanzierung zur Verfügung. An die Bausparkasse zahlt er die Zinsen und spart gleichzeitig das Guthaben für den Bausparvertrag an. Nach der Zuteilung wird dann das Vorausdarlehen mit dem Bauspardarlehen abgelöst und der Kreditnehmer leistet dafür die anfallenden Tilgungs- und Zinszahlungen.

    Vorteil der Riester-Kombidarlehen: Für die Tilgungen können die Riester-Zulagen verwendet werden und außerdem bis zu 2.100 Euro der Rückzahlungen als Sonderausgaben bei der Einkommensteuer angegeben werden. Die Anbieter sind verpflichtet, für das Produkt einen Gesamteffektivzins anzugeben.
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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de