Mieten oder Kaufen - Rechner liefert die Antwort

  • Rechner zur Entscheidungsfindung: Miete vs. Kauf.
  • Selbstbestimmte Finanzierungsoptionen für Wohneigentum.
  • Berücksichtigung des Eigenkapitals bei der Berechnung.
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Mieten oder Kaufen: Worauf kommt es an?

Eine Hiobsbotschaft jagt die andere. Wer mit einem Wohnwechsel liebäugelt, verlebt in diesen Wochen und Monaten höchst unstete Zeiten. Der Traum von den eigenen vier Wänden droht wegen ungünstiger Marktbedingungen zu platzen oder scheint sich bereits in Luft aufgelöst zu haben. Da hilft es nur, sich über die eigenen Bedürfnisse und Möglichkeiten im Klaren zu werden und das Vorhaben mit einem spitzen Bleistift durchzurechnen.

Der Wunsch der meisten Bundesbürger nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Nur 14 Prozent wohnen lieber zur Miete, wie die Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Sparda-Verbandes ausweist.

Für viele von Ihnen stellt sich die Kardinalfrage „Kaufen oder Mieten?“ Doch um es gleich vorweg zu nehmen: Die eine, einzig richtige Antwort darauf gibt es nicht. Hier hilft nur eine salomonische Aussage weiter: Es kommt darauf an.

Lebenssituation und Wohnbedürfnisse

Doch worauf kommt es wirklich an? Das hängt im Wesentlichen von der individuellen Lebenssituation und den Wohnbedürfnissen ab. Zur Differenzierung bedarf es einiger grundlegender Fragen:

  • Wie viel Wohnen kann oder will ich mir finanziell leisten?

  • Welche Wohnform bevorzuge ich: Haus oder Wohnung?

  • Wie groß sollte die Immobilie sein?

  • Wie viele Personen sollen in der neuen Unterkunft leben?

  • Wird das Haus oder die Wohnung sowohl privat als auch beruflich genutzt?

  • Wo möchte ich wohnen: urban oder ländlich?

  • Welches Umfeld erwarte ich?

  • Auf welche Infrastruktur lege ich besonderen Wert? 

Immobilienmarkt und Wohnungsmarkt

Der Run auf das Betongold ist nach wie vor ungebrochen. Die meisten Bundesbürger und Bundesbürgerinnen würden am liebsten in den eigenen vier Wänden leben. Doch für viele von Ihnen wird dieser Wunsch auf absehbare Zeit unerfüllbar bleiben.

Denn steigende Kreditzinsen und Immobilienpreise auf hohem Niveau belasten den Wohnimmobilienmarkt über Gebühr. Wer noch vor Jahresfrist guter Dinge war, eine Immobilie nach seinen finanziellen Vorstellungen ergattern zu können, steht plötzlich vor dem Nichts. Die Realität zeigt, dass selbst durchschnittliche Wohnobjekte sogar für Gutverdiener derzeit nicht finanzierbar sind. Schließlich stehen die Bauzinsen ein Zwölf-Jahres-Hoch. Ohnehin sitzt den privaten Haushalten das Geld infolge der hohen Inflation nicht allzu locker in den Taschen. Da gilt es für viele Verbraucherinnen und Verbraucher primär, den Gürtel enger zu schnallen, um finanziell über die Runden zu kommen.

Fakt ist: Wegen des knappen und weiterhin teuren Wohnangebots in den Städten und Ballungszentren zieht es vor allem Familien mit hohem Wohnflächenbedarf immer häufiger ins Umland und in die ländlichen Gebiete.

In dieser Situation fällt es nicht sonderlich ins Gewicht, dass aktuell die Preise für Wohneigentum nahezu im gesamten Bundesgebiet gefallen sind. Als unmittelbare Folge der im Vorjahresvergleich deutlich gestiegenen Finanzierungskosten sinken die Immobilienpreise flächendeckend, wie der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) belegt. Wohnimmobilien kosteten im zweiten Quartal im bundesweiten Durchschnitt 5,4 Prozent und in den sogenannten Top-7-Städten 5,0 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Dennoch ist das Preisniveau immer noch derart hoch, dass ein Kauf oftmals teurer ist als eine hohe Miete. Hinzu kommt, dass die Mieten bei Neuverträgen in Mehrfamilienhäusern um 6,1 Prozent deutlich zugelegt haben, was die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft.

 

Kaufen oder Mieten – was rechnet sich mehr?

Laut des Statistischen Bundesamtes (Destatis) zahlen die Deutschen im Schnitt 27,8 Prozent ihres Einkommens an Miete. In den Städten über 100.000 Einwohnern liegt die Mietbelastung bei 28,9 Prozent. Bei Haushalten mit einem geringen monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 Euro und weniger ist es durchaus realistisch, dass die Belastung auf 40 Prozent und mehr ansteigt.

Kostenvergleich: mieten vs. kaufen

Um einen Kostenvergleich zwischen Miete und Wohneigentum aussagekräftig herzustellen, werden zum einen die Kosten von Mietobjekten und zum anderen die Kosten selbst genutzter Immobilien ins Verhältnis gesetzt.

Der Accentro Wohnkostenreport 2023 vergleicht in einem Szenario den „Wohnimmobilienkauf“ mit „Mieten auf der Basis von Neuverträgen“. Die Studie weist im Ergebnis aus, dass Wohneigentum im Jahresvergleich in 328 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten (rund 82 Prozent) günstiger als vertragliche Neumieten war. Im Wohnkostenreport 2022 lag die Quote noch bei 100 Prozent.

So bezahlten Bundesbürger und -bürgerinnen für Wohneigentum im Schnitt 10,04 Euro und bei Neuvertragsmieten 10,90 Euro pro Quadratmeter. Im Median der Landkreise lag der Vorteil bei 14 Prozent. Das bedeutet: Bei der einen Hälfte der Landkreise lag der Wert über und bei der anderen Hälfte unter 14 Prozent. Im Durchschnitt betrug der Kostenvorteil der Selbstnutzung gegenüber dem Mieten acht Prozent.

Wohneigentum: Selbstnutzerkostenvorteil bestimmen

Zur Bestimmung des Selbstnutzerkostenvorteils werden die jährlichen Kosten für selbst genutztes Wohneigentum auf der Basis der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte erhoben. Dazu werden zunächst der Kaufpreis einer Eigentumsimmobilie je Quadratmeter Wohnfläche im jeweiligen Kreis und Jahr sowie die Erwerbsnebenkosten als zentraler Wert ermittelt. Dazu fließen noch weitere Faktoren in die Berechnung des Selbstnutzkostenvorteils ein wie etwa die Finanzierungskosten und die entgangenen Erträge auf das für den Immobilienkauf eingesetzte Eigenkapital. Die Formel ist sehr kompliziert und eine genaue genaue Erklärung würde zu weit führen. Wer sich darin vertiefen möchte, erhält im Wohnkostenreport ausführliche Informationen zu den Variablen und Datenquellen.

Um eine Vergleichbarkeit zwischen Selbstnutzerkosten und Mieten zu gewährleisten, werden die jeweiligen Kaufpreise und Mieten vergleichbaren Wohnobjekten zugeordnet. Dabei wird ein adäquates Ausstattungsniveau und eine identische Lage der jeweiligen Immobilien vorausgesetzt. Beispielhaft wirken sich folgende Faktoren auf die Höhe der Selbstnutzerkosten in Relation zu den Mieterkosten aus:

  • Je höher der Kaufpreis einer Immobilie, desto höher die Selbstnutzerkosten.

  • Je höher die Fremdkapitalkosten, sprich Zinszahlungen, die für die Finanzierung der Immobilie erforderlich sind, desto höher sind die Selbstnutzerkosten.

  • Eine positive Entwicklung des Marktpreises senkt die Selbstnutzerkosten.

  • Bei jedem Immobilienerwerb fallen durch Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und die Eintragung ins Grundbuch Erwerbsnebenkosten an. Diese Nebenkosten werden fiktiv herangezogen und es wird unterstellt, dass sie alternativ zu einem fixen Zinssatz investiert werden. Je höher der unterstellte Zins, desto höher die Selbstnutzerkosten.

Vorteilhaft auf die Selbstnutzerkosten wirken sich im Übrigen auch Mietpreissprünge aus. „Im Zuge der Inflation sind weitere Mietpreissprünge zu erwarten – das dürfte sich positiv auf die Selbstnutzerkostenvorteile auswirken“, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer, einer der Co-Autoren der Wohnkosten-Studie.

Die Selbstnutzerkostenvorteile sind im Umland der Metropolen besonders groß. Allerdings stiegen auch dort die Kosten für die Selbstnutzung im Jahresvergleich deutlich an. Dafür sei maßgeblich der starke Anstieg der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen verantwortlich, führt der Wohnkostenreport aus.

„Die größten Kostenvorteile können wir im Umland von Metropolen und Großstädten sowie im ländlichen Raum beobachten”, berichtet Immobilienexperte Michael Voigtländer. Im Speckgürtel von Berlin verzeichneten 2022 mehrere Kreise Kostenvorteile für Selbstnutzer von mehr als 20 Prozent. Bundesweit am höchsten fiel das Plus in den Landkreisen Sömmerda in Thüringen, im Jerichower Land in Sachsen-Anhalt und im Gebiet Oder-Spree in Brandenburg aus. Als Regionen mit einem Selbstnutzerkostennachteil werden im Accentro Wohnreport ländliche Regionen Ostdeutschlands sowie des Sauerlands und des Ruhrgebiets genannt.

 

Wie viel kostet Wohneigentum?

Ein Quadratmeter Eigenheim kostet nach Angaben der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ im Bundesdurchschnitt 3.250 Euro. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein starkes Preisgefälle zwischen Ost und West sowie Nord und Süd besteht.

Die folgenden Tabellen weisen die Kaufpreise in 2022 für Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten (“Big 7”) und mittelgroßen Mittelstädten Deutschlands sowie für Einfamilienhäuser in deutschen Landkreisen aus.

Kosten einer Eigentumswohnung in den Top-7-Städten Deutschlands (“Big Seven”)

Stadt

Preise je m²* (Euro)

München

8.915

Frankfurt a. M.

6.409          

Hamburg

6.061          

Berlin

5.451          

Stuttgart

5.249          

Düsseldorf

5.071          

Köln

4.781          

Top-7-Städte gesamt 6.038

Städte gesamt

4.180  

*ETW im Bestand
Quelle: Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“/F+B; Institut der deutschen Wirtschaft, 2023

Kosten einer Eigentumswohnung in den Top 10- und Top 5-Mittelstädten** in West- und Ostdeutschland

Stadt

Preise je m²* (Euro)

Freiburg im Breisgau

5.183       

Heidelberg

4.900       

Regensburg

4.886       

Ingolstadt

4.624       

Augsburg

4.613

Ulm

4.509

Wiesbaden

4.509  

Mainz

4.395 

Münster

4.392       

Erlangen

4.334       

Mittelstädte West***

3.117       

Potsdam

5.277       

Rostock

3.901       

Jena

3.321       

Dresden  

3.144       

Leipzig

3.037       

Mittelstädte Ost***

2.977       

*ETW im Bestand
**Städte mit 100.000 bis 600.000 Einwohnern
***Durchschnitt der Mittelstädte der jeweiligen Region gewichtet nach Einwohnern.
Quelle: Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“/F+B; Institut der deutschen Wirtschaft, 2023

Kosten eines Einfamilienhauses in den Top 10- und Top 5-Landkreise in West- und Ostdeutschland (Preise 2022)

Landkreis

Preise je m²* (Euro)               

Miesbach

8.898               

München               

8.803      

Starnberg

8.553              

Fürstenfeldbruck

7.577               

Ebersberg

7.283               

Garmisch-Partenkirchen          

7.058               

Bad Tölz-Wolfratshausen

6.798               

Dachau

6.269

Rosenheim

5.978         

Erding            

5.769               

Landkreise West**

2.974               

Oberhavel

4.081

Havelland

4.075               

Potsdam-Mittelmark

3.863

Barnim

3.686 

Dahme-Spreewald

3.679       

Landkreise Ost**

1.954

*EFH im Bestand
**Durchschnitt der Landkreise der jeweiligen Region gewichtet nach Einwohnern
Quelle: Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“/F+B; Institut der deutschen Wirtschaft, 2023

Vervielfältiger: Was gibt der Vervielfältiger bei Immobilien an?

Der sogenannte Vervielfältiger bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten aufzubringen sind, um eine vergleichbare Eigentumswohnung zu erwerben. Je niedriger der Vervielfältiger, umso günstiger ist der Kauf von Wohneigentum.

„Immerhin sind in vier von zehn deutschen Regionen die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten in 2022 gesunken. Das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor, resümiert Postbank-Immobilienexperte Manuel Beermann.

Der Postbank Wohnatlas 2023 weist aus, dass mit einem Vervielfältiger über 30 für ein Drittel der Regionen ein sehr hohes Preisniveau gilt. Das ist nach dem Postbank Wohnatlas 2023 insbesondere in den Küstengebieten, den Top-7-Städten ("Big Seven"), zahlreichen Großstädten und weiten Teilen Bayerns der Fall. Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend in den ländlichen Räumen von Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie in Teilen von Niedersachsen und Rheinland-Pfalz zu finden (siehe Grafik).

postbank wohnatlas 2023

Wann gilt der Kauf von Wohneigentum als erschwinglich?

Zunächst bedeutet Erschwinglichkeit: Wo bekomme ich wie viel für mein Geld? Die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ erläutert die Frage, wann eine Wohnimmobilie erschwinglich ist nach den beiden Faktoren „Kaufpreis“ und „Finanzierung“.

Kaufpreis: Die Kosten für eine Immobilie betragen im Schnitt 388.000 Euro. Das entspricht dem 7,8-fachen Jahreshaushaltseinkommen (netto). Dafür bekommt der Käufer in mittelgroßen Städten als Gegenwert ein Wohnobjekt mit 119 Quadratmetern (m²) Fläche. Zum Vergleich: In den Metropolen fällt die Größe im Schnitt deutlich kleiner als 100 m² aus.

Immobilien, deren Kaufpreis bei dem genannten Durchschnittswert von 7,8 oder darunter liegt, gelten als erschwinglich. In Städten muss für den Kauf einer Immobilie im Durchschnitt das 10,9-fache Jahreshaushaltseinkommen hingeblättert werden. In den Landkreisen ist es durchschnittlich das 6,4-Fache.

Finanzierung: Als erschwinglich gilt eine Immobilie dann, wenn weniger als 30 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens für die Baufinanzierung aufgewendet werden muss.

Wegen des Zinsniveaus von knapp vier Prozent mussten die Bundesbürger und -bürgerinnen im ersten Halbjahr 2023 durchschnittlich 41,1 Prozent ihres mittleren Einkommens für die Finanzierung einer Immobilie mit 130 Quadratmetern Wohnfläche aufbringen. Das geht aus einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) zur Erschwinglichkeit von selbstgenutzten Immobilien hervor.

Damit steht fest: Durch die Zinswende ist der Kauf von Wohneigentum für weite Teile der Bevölkerung unerschwinglich geworden. Das trifft beispielsweise auf fünf von sechs deutschen Großstädten zu. Auch im direkten Umland der Top-7-Städte (Big 7) waren Eigenheim und Eigentumswohnung im ersten Halbjahr 2023 in keinem der angrenzenden Kreise erschwinglich.

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Prognose: Entwicklung Immobilienmarkt – wo geht die Reise hin?

Der Wohnimmobilienmarkt ist derzeit geprägt durch eine Reihe von Unwägbarkeiten. Setzt sich aktuell der Trend von sinkenden Preisen für Wohneigentum weiter fort? Zieht das Zinsniveau bei Hypothekendarlehen weiter an? Können private Immobilienkäufer perspektivisch auf fallende Zinsen hoffen? Wie werden sich die Mieten mittel- bis langfristig entwickeln?

Der Preisboom am Immobilienmarkt ist vorerst beendet. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Postbank Wohnatlas 2023“, für die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine langfristige Kaufpreisprognose bis 2035 abgibt.

Nach einer aktuellen Marktstudie der Deutschen Bank handelt es sich beim jetzigen Rückgang der Haus- und Wohnungspreise allerdings lediglich um eine vorübergehende Preiskorrektur. Längerfristig, so die Prognose, sei bei den Immobilienpreisen wieder mit einer Aufwärtsbewegung zu rechnen – wenn auch nur in einem moderaten Umfang.

„Steigende Zinsen, Inflation und die damit schwächelnde Nachfrage lassen die Preise im Betrachtungszeitraum bis 2035 nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren“, meint Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der zum  Deutsche-Bank-Konzern gehörenden Postbank. „Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug und vielen Arbeitsplätzen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiter an.“

Der Wohnatlas 2023 der Postbank prognostiziert, dass die Kaufpreise in 43 Prozent aller Regionen der Bundesrepublik bis 2035 real – sprich inflationsbereinigt – um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr ansteigen werden. Dieser Wert entspricht insgesamt einem Gesamtplus von mindestens zwei Prozent bis 2035. In den Top-Städten und -Regionen liegt der Wertzuwachs überwiegend deutlich höher. Stärkere Preiseinbrüche prognostiziert die Postbank-Studie für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte.

Preisentwicklung für Wohnimmobilien in den Top-7-Städten (“Big Seven”) 2022 bis 2035

(Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent)

Rang

Stadt

Preistrend jährlich (Prozent)

Preis pro m² 2022* (Euro)

1

München

2,08

9.733,83

2

Frankfurt a.M.

1,93

6.654,34

3

Köln

1,52

5.118,94

4

Berlin

1,24

5.903,65

5

Stuttgart

1,03

5.416,35

6

Düsseldorf

0,76

5.454,56

7

Hamburg

0,29

6.685,29

* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: Postbank Wohnatlas 2023, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Prognose: Top 10 der Preisentwicklung in den Regionen 2022 bis 2035

(Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten)

Rang

Stadt/Kreis

Bundesland

Preistrend jährlich (Prozent)

Preis pro m² 2022* (Euro)

1

Potsdam Stadt

Brandenburg

2,71

5.581,56

2

Erding Landkreis

Bayern

2,13

5.763,7

3

Leipzig Stadt

Sachsen

2,12

3.308,55

4

München Landeshauptstadt

Bayern

2,08

9.733,83

5

Landshut kreisfreie Stadt

Bayern

1,98


5.054,62

6

Frankfurt a.M.

Hessen

1,93

6.654,34

7

Ebersberg Landkreis

Bayern

1,86

6.535,92

8

Augsburg

kreisfreie Stadt

Bayern

1,86

4.807,35

9

Dachau

Landkreis

Bayern

1,82

6.586,04

10

Köln Stadt

Nordrhein-Westfalen

1,52

5.118,94

* Wohnungen im Bestand in Euro
Quelle: Postbank Wohnatlas 2023, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Wo lässt die Preisentwicklung zu wünschen übrig?

Wertverluste werden nach den Ergebnissen der Sparda-Studie in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen erwartet. Besonders betroffen sind Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland. Dort wird mit einem starken Sinken der Kaufpreise gerechnet. In den ostdeutschen Bundesländern müssen insbesondere für den ländlichen Raum außerhalb Berlins und den Großstädten höhere Wertverluste berücksichtigt werden. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl und im Wartburgkreis in Thüringen werden voraussichtlich von allen deutschen Regionen am stärksten an Wert verlieren. Für den Osten mit dem Großraum Berlin und den Großstädten Leipzig, Jena und Dresden ist hingegen eine positive Entwicklung zu erwarten. Bei den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Ruhrgebietsstädte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg, Oberhausen, Mülheim an der Ruhr und Bochum sowie Remscheid im Bergischen Land besonders von Preisrückgängen betroffen.

Postbank-Immobilienexperte Manuel Beermann weist darauf hin, dass die Prognosen auf jährlichen Durchschnittswerten für die gesamte betrachtete Region basieren: „Möglich ist, dass sich Gemeinden innerhalb der Landkreise mit guter Verkehrsanbindung und Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickeln“. Unabhängig von der jeweiligen Lage einer Immobilie sei laut Beermann auch die eigene Vermögensbildung zu berücksichtigen. "Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in diesen Regionen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein."

Aktuelle Informationen über Miet- und Preisentwicklung am Immobilienmarkt veröffentlichen die Deutschen Pfandbriefbanken (vdp) online in ihrer Preisdatenbank (www.pfandbrief.de).

 

Mieten oder kaufen? Vor- und Nachteile im Überblick

Der Traum vom Haus im Grünen oder von der schicken Altbauwohnung im städtischen Szeneviertel motiviert viele Bundesbürger, für sich und die Familie ein passendes Domizil zu suchen. Doch was eignet sich besser – Miete oder Kauf? Die richtige Wahl hängt stets von persönlichen Interessen und Bedürfnissen ab. Dazu sollte man Folgendes wissen und sorgfältig abwägen:

Flexibilität

Eigentum: Wer kauft, finanziert sein Vorhaben in aller Regel überwiegend mit einem Bankkredit. Damit bindet man sich für eine lange Zeit an seine Immobilie, in der man das Darlehen plus Zinsen ratierlich zurückzahlt. Der Wechsel in ein anderes Wohnobjekt aus freien Stücken gestaltet sich meistens als aufwendiges Unterfangen, das sich über Monate und sogar Jahre hinziehen kann.

Miete: Mieter oder Mieterinnen hingegen können sich frei entscheiden, ob sie in ihrer Wohnung bleiben oder in ein anderes Quartier und in eine andere Region umziehen wollen.

Sicherheit

Eigentum: Wohneigentümer und -eigentümerinnen können mit ihren eigenen vier Wänden langfristig planen, solange sie ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Ob sie bleiben oder umziehen wollen, darüber entscheiden sie autonom und ohne Zwang.

Miete: Mieter hingegen sind nicht davor gefeit, ihre Wohnung unfreiwillig verlassen zu müssen. Sie können niemals sicher sein, dass sie dort dauerhaft bleiben können. Diese Situation sollten sie immer vor Augen haben. Wenn etwa Mieterhöhungen die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit übersteigen, ist ein Wohnungswechsel unausweichlich. Auch die Eigenbedarfskündigung des Vermieters kann ein Mietverhältnis gegen den Willen der Bewohner kurzfristig beenden. Vorausgesetzt: Diese Maßnahmen sind den Regelungen des gesetzlichen Mieterschutzes vereinbar.

Laufende Kosten

Eigentum: Die Heizung funktioniert nicht, der Keller ist feucht oder die Hauswand benötigt einen neuen Anstrich. Reparaturen und Instandhaltungen sind Sache des Immobilieneigentümers. Je nach Aufwand können sie das Budget stark belasten. Gebäudeversicherungen schützen zwar vor bestimmten Schadensereignissen, haben jedoch ihren Preis.

Miete: Wenn Reparaturen am Wohnobjekt erforderlich werden, können sich die darin lebenden Mieter entspannt zurücklehnen. Sie haben mit den Kosten nichts zu tun. Denn das ist Sache des Vermieters. Allenfalls Wohnnebenkosten wie zum Beispiel für die Wartung von Heizung und Aufzug, die Gartenpflege oder die Hausmeistertätigkeit sind umlagefähig, soweit dies mietvertraglich festgelegt wurde.

Altersvorsorge

Eigentum: Wohneigentum kann nach Ansicht des Immobilienökonoms Rupert Eisfeld vom Darmstädter Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) nachhaltig zum Vermögensaufbau beitragen: „Wer für die eigene Immobilie spart, ändert dafür meistens sein Konsumverhalten, lebt sparsamer und investiert dann in die eigene Immobilie. Dabei profitieren Wohneigentümer einerseits von einem nachhaltig wertbeständigen Investment und andererseits nach Tilgung des Hypothekendarlehens von einer mietfreien Nutzung im Alter.

Miete Vorteile & Nachteile

Vorteile Miete:

Nachteile Miete:

  • Steigende Mieten

  • Abhängigkeit vom Vermieter (Eigenbedarf)

  • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit

  • Keine Vermögensbildung

Wohneigentum Vorteile & Nachteile

Vorteile Wohneigentum:

  • Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit

  • Individuelle Entfaltungsmöglichkeiten

  • Hoher Zufriedenheitsfaktor

  • Wohngarantie

  • Kostentransparenz

  • Stabile Wertsteigerung

  • Vermögensbildung

  • Altersvorsorge

  • Wertbeständige Investition

  • Geringe Volatilität

  • Inflationsschutz

Nachteile Wohneigentum:

  • Hohe Kapitalbindung

  • Hohe Transaktionskosten

  • Hauskauf-Nebenkosten

  • Instandhaltungskosten

  • Unerwarteter Reparaturaufwand

  • Ortsgebundenheit

  • Wertentwicklung nicht planbar

  • Verzicht auf rentablere Investments

Fazit: Wohnung kaufen oder mieten?

Durch die Zinswende ist der Kauf von Wohneigentum für weite Teile der Bevölkerung unerschwinglich geworden. Wer sich dennoch für die eigenen vier Wände entscheidet, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen bei drohendem Wertverlust in vielen Lagen. Wer jedoch seine Finanzen in den Fokus stellt und nicht unter Zeitdruck steht, wartet besser ab und überbrückt diese Zeit in einem Mietobjekt, empfiehlt Rupert Eisfeld, Immobilienexperte des Darmstädter IWU-Instituts. „Die hohen Transaktionskosten des Wohneigentumserwerb sprechen bei möglichen Selbstnutzern eher für das Mieten, wenn sie geplant oder ungeplant umziehen müssen. Eigenkapitalstarken Investoren hingegen bietet die aktuelle Marktlage attraktive Einstiegschancen bei Wohnimmobilien.“

 

Mieten oder Kaufen Rechner: Unterstützung bei der Entscheidung

Der Rechner hilft Ihnen bei der Frage: Lieber langjährige Miete bezahlen oder Eigentum erwerben? Dabei vergleicht der Rechner die monatlichen Belastungen aus Zins sowie Tilgung mit den Mietzahlungen. Außerdem wird von einer gewissen Mietsteigerung und einer Wertsteigerung des Eigentums ausgegangen. Diese Werte sind voreingestellt und basieren auf der deutschlandweit durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Sie können sie natürlich auch beliebig abändern. Bei der Eingabe zur erwarteten Wertsteigerung der Immobilie sollten Sie jedoch nicht zu optimistisch in die Zukunft blicken, das Gleiche gilt für den Anlagezins. Diesen müssen Sie angeben, da bei der Berechnung davon ausgegangen wird, dass der Mieter sein  Eigenkapital anlegen würde, statt es in ein Eigenheim zu investieren. Das müssen Sie angeben:

Daten zur Miete

  • aktuelle monatliche Kaltmiete
  • Wohnfläche
  • Objekt: Wohnung, Reihenhaus oder Einfamilienhaus
  • erwartete Mieterhöhung
  • Anlagezins

Daten zum Immobilienkauf

Mieten Kaufen Rechner: Was sagt das Ergebnis?

Am Ende erhalten Sie Ihr persönliches Ergebnis, an welchem Sie ablesen können, wie sich Ihre Entscheidung zu kaufen oder zu mieten auf Ihren Vermögensstand am Ende des Vergleichszeitraums (komplette Rückzahlung des Darlehens) auswirken würde.
  • aktuelle monatliche Belastung (wenn Sie kaufen und wenn Sie mieten)
  • späteren Immobilienwert
  • späteres Barvermögen (wenn Sie kaufen und wenn Sie mieten)
Diese Werte werden miteinander verglichen und so sehen Sie, wie viel Vermögen Sie als Käufer mehr aufgebaut hätten oder eben auch nicht. Außerdem wird diese Summe dann auf den gesamten Zeitraum umgerechnet sodass Sie sehen, wie hoch der monatliche Unterschied ist.
 

Tipps zur optimalen Baufinanzierung

Ohne Darlehen sind die hohen Anschaffungskosten für Wohneigentum nur selten zu stemmen. Große Kreditsummen sowie die lange Laufzeit der  Baufinanzierung erfordern Sorgfalt bei der Finanzierungsplanung.

Finanzkraft realistisch kalkulieren

Vor jeder Immobilienfinanzierung steht ein umfassender Kassensturz. Damit ermitteln Sie den finanziellen Spielraum, der für Kreditverpflichtung, Nebenkosten und Notfallreserve zur Verfügung steht. Stellen Sie dazu alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Neben Miete, Haushaltsgeld und Altersvorsorge gehören dazu unregelmäßige Ausgaben wie Abonnements, Versicherungsbeiträge und Kfz-Steuer.

Hinzu kommen Ausgaben für Urlaub, Ärzte und Geschenke sowie die nach dem Eigenheimerwerb anfallende Grundsteuer und regelmäßige Instandhaltungsrücklagen. Der Betrag, der unterm Strich übrig bleibt, plus die derzeitige Kaltmiete, das ist das, was Ihnen für die monatliche Kreditbelastung zur Verfügung steht. Dabei gilt als Faustregel: Die Kreditrate sollte 30, höchstens jedoch 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Möglichst viel Eigenkapital

Eigenkapital verringert den Finanzierungsbedarf und optimiert die Zinskonditionen.  Baufinanzierungen ohne Eigenmittel sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung besteht.

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit einem  Eigenkapitalanteil von 30 Prozent, besser jedoch 40 Prozent. Sinkt der Kreditbedarf auf 60 Prozent und weniger, vergeben Banken den bestmöglichen Kreditzins. Setzen Sie bis auf die Notfallreserve so viel eigenes Geld wie möglich ein.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Als Käufer kommen Sie um  Grunderwerbsteuer (bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis) sowie um  Notargebühren (1,5 Prozent) und das Grundbuchamt (ein Prozent) nicht herum. Wird das Objekt durch einen Makler vermittelt, fallen weitere Kosten an.

Beim  Hauskauf sind Nebenkosten von zehn oder sogar zwölf Prozent des Kaufpreises sind keine Seltenheit. Berechnen Sie diese Kosten in den Kaufpreis ein, damit das Eigenkapital nicht unter die 40-Prozent-Grenze fällt – andernfalls drohen Zinsaufschläge!

Kreditzinsen vergleichen

Akzeptieren Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank. Zwar sind die Zinsen niedrig, dennoch zeigt ein umfassender Darlehensvergleich häufig Sparpotential. Direktbanken und freie Kreditvermittler offerieren häufig bessere Konditionen als Filialbanken.

Achten Sie auf kostenlose  SondertilgungenTilgungssatzwechsel während der Laufzeit und die Einbeziehung von  staatlich geförderten KfW-Darlehen.

Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Standardfinanzierungen mit einem Prozent Anfangstilgung benötigen – ohne Sondertilgung gerechnet – in der Regel sehr lange bis zur vollständigen Schuldenfreiheit. Stellen Sie die Tilgungsquote so ein, dass Sie spätestens mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sind.

Geld vom Staat

Berücksichtigen Sie während Ihrer Baufinanzierungsplanung auch, dass Vater Staat mit zahlreichen Programmen Ihr Vorhaben unterstützt. Durch diese Mittel können Sie als Hauseigentümer oder -käufer einiges an Geld sparen.

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert zum Beispiel Ihr Energiebewusstsein. Einen Überblick, welche Darlehen die KfW Förderwilligen bietet, finden Sie im Biallo-Ratgeber zu den  KfW-Förderprogrammen.

Zudem gibt es auch Förderprogramme auf Länder- und Kommunalebene. Fast alle Bundesländer unterstützen den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohnraum oder dessen Sanierung und Modernisierung mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen.

Der Klassiker unter den staatlichen Programmen: das sogenannte Wohn-Riester. Seit 2008 ermöglicht es Altersvorsorgesparern, ihre Riester-Förderung dafür zu nutzen, sich günstiger eigenes Wohneigentum anzuschaffen oder für die Entschuldung der Immobilie zu verwenden.

Baufinanzierung News und Ratgeber