Mieten oder Kaufen

  • Was ist eigentlich günstiger?
  • Wie steigt die Miete weiter an?
  • Soll ich eine Eigentumswohnung finanzieren?

Wohneigentum fast immer rentabler als Mieten

80 Prozent aller Deutschen würden gern im eigenen Haus wohnen, das zeigen Studien. Zwar begünstigen niedrige Zinsen den Eigenheimerwerb, doch die rasant gestiegenen Immobilienpreise lassen viele Haushalte zögern. Insbesondere Familien mit geringem Eigenkapital benötigen aufgrund der hohen Erwerbskosten große Kreditsummen, um den Eigenheimtraum zu verwirklichen. Die Folge sind teure Kreditraten und jahrzehntelange Verschuldung.

Ist angesichts dieser Perspektive Mieten nicht die bessere Alternative? Schließlich brauchen sich Mieter über die Instandhaltung ihres Hauses keine Gedanken zu machen, können jederzeit den Wohnort wechseln und müssen sich fürs Wohnen nicht verschulden. Die Antwort darauf ist von Fall zu Fall verschieden. In der Gesamtschau aller Faktoren neigt sich die Waage aber regelmäßig zugunsten von Wohneigentum. Dies zeigt sich sowohl in finanzieller Hinsicht, in der Vermögensentwicklung als auch bei der Betrachtung relevanter Faktoren wie Wohnsicherheit, Wohnqualität oder Selbstverwirklichung. Das Credo lautet daher: Kauf schlägt Miete.

Entwicklung der Wohnkosten von Mietern und Käufern

Die Antwort darauf, ob Mieten oder Kaufen im Endeffekt günstiger ist, hängt von vielen Faktoren ab. Neben dem Kaufpreis spielen vor allem die eigene Mietbelastung, die fälligen Kreditkosten, die Entwicklung der Immobilienpreise und nicht zuletzt das Einstiegsalter eine Rolle.

Forscher des Berliner empirica-Instituts wollten es genau wissen und verglichen im Auftrag von LBS research auf Basis aktueller Einkommens- und Verbrauchsstichproben (EVS) des Statistischen Bundesamtes die finanzielle Belastung von Miet- und Eigentümerhaushalten mit einem Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Bei den Mietern wurde die Bruttowarmmiete in die Rechnung einbezogen, bei den Eigentümern die Ausgaben für Zins und Tilgung sowie die Wohnnebenkosten.

Käufer wohnen immer günstiger

Wie die Auswertung zeigt, haben in jungen Jahren selbstnutzende Eigentümerhaushalte meist höhere Wohnkosten zu tragen als vergleichbare Mieterhaushalte. Mit fortschreitender Tilgung der Baukredite dreht sich jedoch die Belastungskurve zum Nachteil der Mieter. Denn diese müssen nicht nur die Bruttowarmmiete aufbringen, sondern sind über die Jahre auch mit steigenden Mietkosten konfrontiert. Ihr anfänglicher Vorteil bei den Wohnkosten schmilzt dahin, während Eigentümer ihre finanzielle Belastung allmählich abbauen und immer günstiger wohnen.

Durchschnittliche Belastung In konkreten Zahlen:

Unter 40-Jährige geben im Schnitt 619 Euro monatlich für Miete inklusive sämtlicher Nebenkosten aus. Eigentümer dieser Altersklasse müssen zunächst tiefer in die Tasche greifen: Ihre Belastung liegt bei 729 Euro monatlich; bei frisch gebackenen Erwerbern, die noch nichts getilgt haben, sogar bei 861 Euro.

Über 64-Jährige zahlen im Schnitt 688 Euro Miete, dies entspricht annähernd einem Drittel ihres verfügbaren Einkommens im Rentenalter. Die höhere Mietbelastung im Alter erklären die Wissenschaftler einerseits mit Mietsteigerungen über die Jahrzehnte und damit, dass Senioren oft nicht aus ihren zu großen Wohnungen ausziehen, auch wenn die Kinder längst aus dem Haus sind. Älter Eigentümer senken im Zeitablauf ihre Wohnkosten, indem sie den Immobilien-kredit tilgen. Kurz vor Eintritt in den Ruhestand belaufen sich die Wohnkosten durchschnittlich nur noch auf 499 Euro im Monat. Ist die Immobilie schuldenfrei, reduzieren sich die Wohnkosten gar auf 386 Euro.

Fazit

Während Mieter in jungen Jahren zirka ein Viertel ihres Einkommens für eine warme Wohnung ausgeben, muss der Selbstnutzer anfangs jeden dritten Euro fürs Wohnen aufwenden. Zugleich schränken sich Eigentümer auch beim Konsum ein, so die empirica-Wissenschaftler. Aber in der Familienphase zwischen 40 und 54 Jahren gleicht sich die Belastung an, beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel ihres Einkommens für das Wohnen aus. Im Ruhestand kippt die Waage dann vollends zugunsten der Eigentümer: Schuldenfreie Selbstnutzer geben im Ruhestand nur noch jeden sechsten Euro, als 16 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus, Mieterhaushalte dagegen fast ein Drittel.

Tipp: Mit unserem Mietenrechner können Sie die lebenslange Mietbelastung ermitteln.

Graphik: Entwicklung der Wohnkosten bei Mietern und Eigentümern

Die Vermögensentwicklung von Mietern und Käufern

Wie entwickeln sich die Vermögen von Mietern und Käufern? Entscheidende Parameter sind die Kreditzinsen, die Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite vorhandener Sparguthaben. Als Faustregel gilt: Je geringer die Kreditaufnahme und je günstiger die Kreditzinsen, desto besser für den Käufer. Auch eine schnelle Wertsteigerung des Objekts begünstigt die Vermögensentwicklung. Mieter können eigentlich nur gegenhalten, wenn ihre Sparguthaben eine hohe Rendite erzielen.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln beschreibt an einem Beispiel die Vermögensentwicklung zweier Haushalte. Obwohl solche Rechnungen von vielen individuellen Faktoren abhängig sind, ist die Tendenz auf Seiten der Käufer.

Beispielrechnung

Ausgangslage: Mieter A und B leben in einer mittelgroßen Stadt im selben Mehrfamilienhaus. Beide Mietwohnungen sind 75 Quadratmeter groß, beide Haushalte erben zeitgleich 90.000 Euro. Mieter A nimmt das Erbe als Eigenkapital und kauft damit eine Eigentumswohnung für 261.000 Euro. Inklusive Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notargebühren von 39.000 Euro kostet das Objekt insgesamt 300.000 Euro.

Mieter A nimmt einen Baukredit über 210.000 Euro zu drei Prozent Zinsen auf, für dessen Rückzahlung er jährlich 11.000 Euro an Zinsen und Tilgung aufbringen muss. Hinzu addieren sich jährliche Ausgaben von 1,5 Prozent des Immobilienwerts, um die Wohnung und das Gebäude in Schuss zu halten. Geht man davon aus, dass der Wert der Immobilie jährlich um 0,5 Prozent steigt, verfügt Mieter A nach 25 Jahren über ein Vermögen von 244.000 Euro.

Mieter B legt die geerbten 90.000 Euro risikoarm in einen Rentenfonds an. Die Wirtschaftswissenschaftler unterstellen dem Fonds eine jährliche Rendite von zwei Prozent. Außerdem zahlt Mieter B monatlich weitere 50 Euro in den Rentenfonds ein. Die Miete beträgt anfänglich 1.125 Euro, wird alle fünf Jahre um zwei Prozent erhöht und liegt 2020 also bei rund 1.150 Euro. Mieter B hat damit eine vergleichbare Monatsbelastung wie Mieter A und verfügt mit seiner Anlagestrategie ziemlich genau zehn Jahre lang über ein höheres Vermögen als sein Nachbar.

Danach macht sich allerdings bemerkbar, dass Mieter A seinen Kredit langsam abzahlt und er überholt Mieter B mit seinem Nettovermögen, also dem Vermögen abzüglich Schulden. Nach 25 Jahren besitzt Mieter A rund 80.000 Euro mehr an Vermögen als Mieter B.

Wenn die Bedingungen anders sind

Unter anderen Voraussetzungen kann sich das Bild jedoch ändern. Wäre Mieter B risikofreudiger und würde sein Geld in einen Aktienfonds stecken, der sich mit sechs Prozent im Jahr verzinst, käme er nach 25 Jahren auf ein Vermögen von fast 400.000 Euro vor Steuern. Oder wenn Mieter A in einer wirtschaftlich schwachen Region lebt, in der die Immobilienpreise stagnieren oder gar sinken, dann könnte – ein Objektpreisrückgang von einem Prozent pro Jahr vorausgesetzt – Mieter A nach 25 Jahren genauso dastehen wie sein Nachbar mit der Zwei-Prozent-Anlage. 

Das deutsche Institut für Wirtschaft weist auf ein weiteres Problem hin: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Müssten beide Vergleichspersonen den Wohnort wechseln, dann könnte Mieter B einfach umziehen. Der Käufer hätte die Wahl, seine Wohnung zu vermieten und am neuen Wohnort eine neue Immobilie zu kaufen, was erneute Verkaufsgebühren nach sich ziehen würde oder er verkauft die jetzige Immobilie. In diesem Fall müsste er allerdings den Kredit ablösen. Für den entgangenen Zinsgewinn würde die Bank dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Damit würde sich das Vermögen des Käufers weiter schmälern.

Immobilien sind weiterhin erschwinglich

Zwar sind die Immobilienpreise rasant gestiegen, die finanzielle Belastung der Käufer blieb aber auf bezahlbarem Niveau. Wie eine Untersuchung von Deutsche Bank Research zeigt, wurden Immobilien in den letzten Jahren vielerorts sogar erschwinglicher. Der sogenannte Erschwinglichkeitsindex führt Faktoren wie Immobilienpreise, Löhne sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen Durchschnittshaushalt möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.

Laut Deutscher Bank haben Einkommenszuwächse und fallende Bauzinsen die gestiegenen Immobilienpreise abgefedert. Regional gibt es aber große Unterschiede. Teure Quadratmeterpreise wie in München sind oft nur dann erschwinglich, wenn Immobilienkäufer Abstriche bei der Wohnungsgröße machen.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) stützt die Einschätzung der Deutschen Bank. Mit einem Indexwert von 140 Punkten erreichte der vom IVD ermittelte Erschwinglichkeitsindex im letzten Jahr sogar einen neuen Höhepunkt. Vor zehn Jahren lag dieser Wert noch unter 100, das heißt die Erschwinglichkeit war deutlich schlechter.

In diesen Städten sind Immobilien laut IVD derzeit besonders erschwinglich:

Hamburg     127,89
Leipzig     124,93
Dresden     123,44
Berlin     122,59


In diesen Städten ist der Immobilienkauf am wenigsten erschwinglich:

München         56,35
Stuttgart         73,38
Düsseldorf         76,89
Frankfurt         78,01


In mittelgroßen Städten mit einer Bevölkerung zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern ist das durchschnittliche Erschwinglichkeitsniveau für Eigenheime höher als in Großstädten. "In den Mittelzentren sind die Preise für Wohneigentum tendenziell niedriger, so dass die Erschwinglichkeit höher ist, sagt IVD-Präsident Michael Schick.

Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es derzeit in Bielefeld (163,07) und Braunschweig (154,19). Am ungünstigsten ist der Immobilienkauf hingegen in Freiburg (80,30) und Mannheim (80,92).

Zinstief bringt hohe Kostenvorteile

Die Frage, ob der Kauf eines Eigenheims zur Selbstnutzung günstiger ist als Mieten, wird entscheidend vom jeweiligen Niveau des Kreditzinses beeinflusst. Das aktuelle Zinstief begünstigt den Immobilienkauf, denn es federt teure Immobilienpreise ab und spart jede Menge Zinsen.

Berechneten beispielsweise fünfzehnjährige Baukredite vor fünf Jahren noch rund 3,5 Prozent Zinsen, so sind sie heute im Schnitt für 1,8 Prozent Zinsen zu haben. Ein Darlehen über 200.000 Euro kostet dadurch rund 280 Euro weniger im Monat. Im Lauf von 15 Jahren spart dies satte 50.000 Euro. Zwar ist die Restschuld am Ende höher, dies können Kreditnehmer aber mit einer etwas höheren Tilgung ohne großen Mehraufwand ausgleichen.

Welche Anbieter derzeit günstige Kredite bei fünfzehnjähriger Laufzeit bieten, zeigt ein Blick auf unseren Baufinanzierungs-Vergleich.

Vor- und Nachteile von Wohneigentum

Tipps zur optimalen Baufinanzierung

Ohne Darlehen sind die hohen Anschaffungskosten für Wohneigentum nur selten zu stemmen. Große Kreditsummen sowie die lange Laufzeit des Darlehens erfordern Sorgfalt bei der Finanzierungsplanung.

Finanzkraft realistisch kalkulieren

Vor jeder Immobilienfinanzierung steht ein umfassender Kassensturz. Damit ermitteln Sie den finanziellen Spielraum, der für Kreditverpflichtung, Nebenkosten und Notfallreserve zur Verfügung steht. Stellen Sie dazu alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Neben Miete, Haushaltsgeld und Altersvorsorge gehören dazu unregelmäßige Ausgaben wie Abonnements, Versicherungsbeiträge und Kfz-Steuer. Hinzu kommen Ausgaben für Urlaub, Ärzte und Geschenke sowie die nach dem Eigenheimerwerb anfallende Grundsteuer und regelmäßige Instandhaltungsrücklagen.

Der Betrag, der unterm Strich übrig bleibt, plus die derzeitige Kaltmiete, das ist das, was Ihnen für die monatliche Kreditbelastung zur Verfügung steht. Dabei gilt als Faustregel: Die Kreditrate sollte 30, höchstens jedoch 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Möglichst viel Eigenkapital

Eigenkapital verringert den Finanzierungsbedarf und optimiert die Zinskonditionen. Finanzierungen ohne Eigenmittel sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung besteht. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent, besser jedoch 40 Prozent. Sinkt der Kreditbedarf auf 60 Prozent und weniger, vergeben Banken den bestmöglichen Kreditzins. Setzen Sie bis auf die Notfallreserve so viel eigenes Geld wie möglich ein.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Als Käufer kommen Sie um Grunderwerbsteuer (bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis) sowie um Notargebühren (1,5 Prozent) und das Grundbuchamt (ein Prozent) nicht herum. Wird das Objekt durch einen Makler vermittelt, fallen weitere Kosten an. Gesamtnebenkosten von zehn oder sogar zwölf Prozent des Kaufpreises sind keine Seltenheit. Berechnen Sie diese Kosten in den Kaufpreis ein, damit das Eigenkapital nicht unter die 40-Prozent-Grenze fällt - andernfalls drohen Zinsaufschläge!

Kreditzinsen vergleichen

Akzeptieren Sie nicht das erstbeste Kreditangebot ihrer Hausbank. Zwar sind die Zinsen niedrig, dennoch zeigt ein umfassender Darlehensvergleich häufig Sparpotential. Direktbanken und freie Kreditvermittler offerieren häufig bessere Konditionen als Filialbanken. Achten Sie auf kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und die Einbeziehung von staatlich geförderten KfW-Darlehen.

Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Extrem niedrige Bauzinsen ermöglichen sehr kleine Kreditraten. Das hat jedoch einen Haken: Niedrige Zinsen ziehen die Finanzierung in die Länge. Standardfinanzierungen mit einem Prozent Anfangstilgung benötigen - ohne Sondertilgung gerechnet - derzeit 60 Jahre bis zur vollständigen Schuldenfreiheit! Stellen Sie die Tilgungsquote so ein, dass Sie spätestens mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sind.

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