Immobilienfinanzierung Mit Wohn-Riester zum Eigenheim

Durch das seit 2008 gültige Eigenheimrentengesetz wurde die staatlich geförderte Riester-Vorsorge auch auf Immobilieneigentum ausgeweitet. Üblicherweise wird dafür auch der Begriff Wohn-Riester verwendet. Seither besteht für Bauherren und Immobilieneigentümer die Möglichkeit, die Riester-Förderung für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie einzusetzen.

Der Kreis der Förderberechtigten ist groß. Riestern kann jeder abhängig Beschäftigte, der in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Person Voll- oder Teilzeit arbeitet. Doch auch Selbstständige, die in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen wie etwa Künstler, Autoren oder Journalisten, sind förderberechtigt. Und das Gleiche gilt auch für Beamte, Berufssoldaten, Richter, Pfarrer und weitere Gruppen wie:

• geringfügig Beschäftigte,
• Auszubildende,
• Bezieher einer Erwerbsminderungs- bzw. Erwerbsunfähigkeitsrente oder solche, die eine Versorgung wegen Dienstunfähigkeit erhalten,
• Beschäftigte in Minijobs mit einem Verdienst zwischen 450 und 850 Euro im Monat,
• Bezieher von Arbeitslosengeld I und II, die als arbeitssuchend gemeldet sind,
• Kindererziehende in den ersten 36 Kalendermonaten nach der Geburt,
• Bundesfreiwilligendienstleistende.

Wer nicht unmittelbar Anspruch auf die Förderung hat, kann ebenfalls Zulagen erhalten, und zwar dann, wenn der Ehepartner unmittelbar förderberechtigt ist. Das betrifft vor allem Hausfrauen oder -männer und Selbstständige, die nicht gesetzlich rentenversichert sind.

Die Wohn-Riester-Förderung leistet der Staat für zertifizierte Wohn-Riester-Darlehen oder Wohn-Riester-Kombidarlehen. Schließt der Bauherr oder Käufer einen solchen Vertrag ab, erhält er für die Tilgung die gleichen Zulagen und Steuervorteile wie für einen herkömmlichen Riester-Sparvertrag. Dies gilt auch für Wohn-Riester-Bausparverträge zur späteren Immobilienfinanzierung.

Eine volle Förderung erhält nur, wer mindestens vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Einkommens aus dem Vorjahr zur Tilgung seines Darlehens beziehungsweise zum Besparen seines Bausparvertrags einsetzt. Als Mindesteigenbetrag gelten die vier Prozent vom Vorjahresbrutto abzüglich der Zulagen – wer weniger einzahlt, erhält die Zulagen nur anteilig ausgezahlt.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, gibt es folgende Förderungen:

• Jährliche Zulagen:
  
  • je förderberechtigte Person 175 Euro (seit 2018),
  • je Kind (vor 2008 geboren, Kindergeld vorausgesetzt) 185 Euro,
  • je Kind (ab 2008 geboren) 300 Euro,
  • einmaliger Berufseinsteigerbonus von 200 Euro, falls der Förderberechtigte bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat.

• Steuerersparnis:
  
  • Bis zu 2.100 Euro seiner Tilgungszahlungen kann der Darlehensnehmer außerdem als Sonderausgaben von der Einkommensteuer absetzen. Achtung: Das gilt nur für die Tilgung, nicht für die Zinsen. Dann werden jedoch die Zulage von 175 Euro sowie, falls gegeben, die Zulagen für die Kinder von dem Steuervorteil wieder abgezogen.

Sollte sich beim Sonderausgabenabzug also ein Anspruch ergeben, der über der Summe der Zulagen liegt, profitiert der Steuerzahler von der Differenz. Die Zulagen fließen jährlich automatisch in die Tilgung des Darlehens, das gilt für eine eventuelle Steuererstattung nicht. Diese kann aber über eine Sondertilgung ebenfalls zur Tilgung verwendet werden, falls der Darlehensnehmer diese Option bei Vertragsabschluss mit dem Kreditinstitut vereinbart hat.

Der Sonderausgabenabzug lohnt sich aufgrund der höheren Steuerbelastung vor allem für Alleinstehende ohne Kinder und Besserverdienende mit wenigen Kindern. Andererseits sind bei Familien mit durchschnittlichem Einkommen und mindestens zwei kleinen Kindern die Zulagen insgesamt höher.

Kasten Beispiel: Steuerrückerstattung

Ein Alleinstehender erzielt jährlich ein Einkommen von 40.000 Euro. Er hat ein Riester-Darlehen aufgenommen und seine jährliche Tilgungsleistung beträgt mindestens 2.100 Euro. Maximal 2.100 Euro kann er als Sonderausgabe bei der jährlichen Steuererklärung absetzen. Ausgehend von einem Grenzsteuersatz von 35,41 Prozent beträgt sein Steuervorteil somit circa 770 Euro.

Er erhält außerdem die normale Riester-Zulage in Höhe von 175 Euro pro Jahr. Allerdings wird ihm die Zulage vom Steuervorteil wieder abgezogen und direkt an die Bank als Tilgung gezahlt. Die restliche Steuerrückerstattung (595 Euro) hat er zur freien Verfügung.

•  Biallo-Tipp: Bedenken Sie, die Steuererstattung steht Ihnen zur Verwendung frei. Im Idealfall nutzen Sie diese für eine Sondertilgung Ihres Darlehens. Auf diese Weise erreichen Sie, dass Sie Ihr Darlehen schneller zurückerstatten und durch die verkürzte Laufzeit insgesamt deutlich weniger Zinsen an die Bank zahlen.

Auf einen Wohnriester-Geförderten kommt, wie auf jeden Riester-Sparer auch, eine nachgelagerte Besteuerung zu. Das bedeutet: In der Ansparphase sind die jährlich geförderten Tilgungen und Zulagen steuerfrei, bei Renteneintritt müssen sie versteuert werden.

Da es zu keinen Auszahlungen kommt, auf welche Steuer erhoben werden könnten, wie dies bei den anderen Riester-Produkten der Fall ist, werden alle in die Finanzierung geflossenen Beträge auf einem fiktiven Konto – dem sogenannten Wohnförderkonto – vermerkt, maximal 2.100 Euro im Jahr. Am Ende jedes Jahres wird der Stand des Wohnförderkontos jeweils um zwei Prozent erhöht. Die Steuer fällt dann auf das so ermittelte, in die Immobilie investierte Kapital an.

Beispiel: Wird auf dem Wohnförderkonto des Darlehensnehmers 30 Jahre lang der Höchstbetrag von 2.100 Euro verbucht, ergibt sich mit der Verzinsung ein Kontostand von knapp 86.600 Euro. Diese Summe muss er versteuern. Wie viel Steuer dabei anfällt, hängt vom individuellen Steuersatz ab. Bis spätestens zum 68. Lebensjahr muss der Geförderte das Konto auflösen, indem er seine Steuerschuld begleicht. Angenommen der Steuersatz beträgt 27 Prozent, dann würde eine Summe von rund 23.400 Euro fällig.

Der Steuerpflichtige hat die Wahl. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Steuerschuld zu begleichen:

1. Der Geförderte begleicht die Steuerschuld sofort. Dann erlässt ihm das Finanzamt 30 Prozent des Betrags.
   
   
2. Ansonsten wird der Stand des Wohnförderkontos durch die Anzahl der Jahre bis zum 85. Lebensjahr des Geförderten geteilt und der sich ergebende Jahresbetrag dem zu seinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Ob dann tatsächlich Steuern anfallen, hängt von den übrigen Einkünften und persönlichen Umständen des Förderberechtigten ab. Auch nachträglich kann sich der Geförderte noch zur Einmalbesteuerung entschließen – auch dann wird der der Besteuerung zugrunde liegende Kontostand des Wohnförderkontos um 30 Prozent rabattiert.

Die nachgelagerte Besteuerung kann nach sich ziehen, dass man im Rentenalter möglicherweise recht hohe Zahlungen leisten muss. Trotzdem liegen in der Regel die Vorteile aus der Riester-Förderung während der Immobilienfinanzierung höher als die Steuern, die man im Rentenalter auf das Wohnförderkonto zahlen muss. Das gilt umso mehr, wenn man es schafft, die gewährten Steuervorteile zusätzlich zu den Zulagen in die Darlehenstilgung zu stecken.

Wer eine neue Immobilie sofort finanzieren und selbst bewohnen möchte, für den kann sich die Aufnahme eines Wohn-Riester-Darlehens oder einer Bausparsofortfinanzierung (Kombidarlehen) lohnen.

Wohn-Riester-Darlehen:

Dies sind klassische Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung und einer Zinsbindung von bis zu 20 Jahren und länger. Ihre Konditionen gleichen auch ansonsten denen ungeförderter Darlehen. Zurzeit gibt es nur wenige Banken, die Wohn-Riester-Darlehen anbieten.

Wohn-Riester-Kombidarlehen der Bausparkassen

Kombidarlehen von Bausparkassen bestehen aus einem tilgungsfreien Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag. Durch das Vorausdarlehen steht dem Bauherrn die Bausparsumme sofort für die Baufinanzierung zur Verfügung. Für dieses Darlehen zahlt er zunächst nur die Zinsen und spart gleichzeitig das Guthaben für den Bausparvertrag an.

Nach der Zuteilung - z.B. nach zehn Jahren - löst er dann das Vorausdarlehen mit dem Bauspardarlehen ab und leistet dafür mit seinen monatlichen Raten die anfallenden Tilgungs- und Zinszahlungen. Für beide Darlehen gelten über die gesamte Vertragslaufzeit feste Zinssätze. Die Anbieter sind verpflichtet, für das Produkt einen Gesamteffektivzins anzugeben.

Wer zu einem späteren Zeitpunkt eine Immobilie finanzieren möchte, kann auch einen Bausparvertrag abschließen. Bausparkassen bieten solche Verträge in vielen Tarifvarianten an. Welche am günstigsten ist, lässt sich nicht einfach durch einen Vergleich von Guthaben- und Sollzinsen feststellen, sondern viele andere Parameter wirken sich aus. Die Unterschiede zwischen guten und schlechten Offerten sind groß.

Die besten Wohn-Riester-Bausparverträge können über die gesamte Dauer der Finanzierung und unter Einbeziehung der späteren Besteuerung einen deutlichen Kostenvorteil bedeuten. Achtung: Bausparer müssen das in Anspruch genommene Darlehen in recht kurzer Zeit zurückzahlen. Die monatliche Tilgung liegt deshalb in der Regel vergleichsweise hoch. Ob Sie eine solche bewältigen können, sollten Sie vorab genau durchrechnen.

Zur Finanzierung des Eigenheims lassen sich die angesammelten Ersparnisse aus einem bereits besparten Riester-Vertrag, Bankspar-, Lebensversicherungs- oder Fondsvertrag – auch teilweise oder komplett entnehmen. Als Mindestbetrag ist eine Summe von 3.000 Euro festgelegt, wer Guthaben nur teilweise entnimmt, muss mindestens 3.000 Euro des angesparten Betrages unangetastet lassen.

Der Bauherr kann mit dem entnommenen Geld beispielsweise sein Eigenkapital erhöhen, um günstigere Konditionen von der Bank zu erhalten. Ob er dann ein Wohn-Riester-Darlehen oder ein ungefördertes Darlehen aufnimmt, ist unerheblich. Ebenso lässt sich das Geld auch für die Tilgung eines bereits bestehenden, auch ungeförderten Hypothekendarlehens verwenden, vorausgesetzt das Wohneigentum wird zum Zeitpunkt der Tilgung selbst genutzt. Zudem muss die Tilgung in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Entnahme des angesparten, geförderten Kapitals erfolgen.

Wer seine Immobilie altersgerecht umbauen möchte, muss mindestens 20.000 Euro entnehmen, in den ersten drei Jahren nach Erwerb mindestens 6.000 Euro. Zudem gilt: Die Hälfte des entnommenen Geldes muss in Umbauten investiert werden, die den Vorgaben für barrierefreies Bauen (DIN 18040-2) entsprechen. Der Rest wird eingesetzt, um eventuelle Barrieren zu beseitigen. Beides ist von einem Gutachter zu bescheinigen.

Hat man Guthaben entnommen, kann man seinen alten Riester-Fonds, Banksparplan oder die Rentenversicherung weiter besparen, muss es aber nicht. Verbleibt noch Geld in dem Riester-Vertrag, lässt sich dieser beitragsfrei stellen. Das Guthaben liegt bis zum Rentenbeginn auf dem bisherigen Konto beim Anbieter. Später wird es dann in Form einer Rente ausgezahlt. Alternative: Der Sparer zahlt weiterhin Beiträge in seinen alten Riester-Vertrag ein und tilgt parallel ein riester-gefördertes Darlehen oder bespart einen Wohn-Riester-Bausparvertrag. Für den alten Riester-Vertrag gibt es dann aber keine Förderung mehr

Tipp: Den alten Riester-Vertrag sollten Sie nicht kündigen, denn dadurch können hohe Verluste entstehen. Sie wären dann verpflichtet, alle in der Vergangenheit gewährten Riester-Förderungen und Steuervorteile zurückzuzahlen.

Lebenssituationen können sich ändern und beispielsweise steht dann plötzlich an, das bisherige Eigenheim zu verkaufen. Für Wohn-Riester-Geförderte kann sich dies nachteilig auswirken. Nutzt der Eigentümer seine Immobilie gemäß Vorschriften des Eigenheimrentengesetzes nämlich nicht mehr selbst, droht ihm, seine Förderungen vorzeitig versteuern zu müssen.

Der Stand des Wohnförderkontos wird dann dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Allerdings gelten bezüglich dieser Regelung einige Ausnahmen, und zwar in folgenden Fällen:

• Der Eigentümer investiert den auf dem Wohnförderkonto angesammelten Betrag in eine andere Wohnimmobilie (auch Dauerwohnrecht in einer Alteneinrichtung ist möglich) und zwar innerhalb von zwei Jahren vor oder fünf Jahren nach Ablauf der Selbstnutzung.
• Der Geförderte zahlt den Betrag innerhalb eines Jahres nach Verkauf in einen anderen Riester-Vertrag ein.
• Die geförderte Ehewohnung wird aufgrund einer richterlichen Entscheidung dem Ehegatten zugewiesen.
• Der Eigentümer zieht aus der Wohnung wegen Krankheit oder Pflegebedürftigkeit aus und bleibt Eigentümer der Immobilie, die auch nicht vermietet wird.
• Die Unterbrechung der Selbstnutzung der Immobilie erfolgt maximal fünf Jahre.
• Muss der Eigentümer berufsbedingt umziehen, kann er die Immobilie vermieten oder auch anderen Personen unentgeltlich überlassen, muss aber mit spätestens 67 Jahren wieder dort einziehen. Der Zulagenstelle gegenüber muss er Nachweise für den beruflich bedingten Wegzug und die befristete Überlassung erbringen.

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Nicht nur mit Wohn-Riester können sich Darlehensnehmer fördern lassen, sondern es gibt weitere Möglichkeiten. Zum einen vergibt die KfW Bank zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Die Programme "Wohneigentum" und "Energieeffizient Bauen" unterstützen sowohl den Hausbau als auch den Kauf.

Andere spezielle Programme sind für Eigentümer gedacht, die ihr Haus sanieren oder altersgerecht umbauen möchten. Darüber hinaus gewähren auch die meisten Bundesländer billige Darlehen, in seltenen Fällen auch Zuschüsse für Bauherren, Immobilienkäufer oder -eigentümer – jedoch häufig in Verbindung mit bestimmten Einkommensgrenzen. Und auch manche Kommunen stellen Mittel bereit.

Für alle Eltern gibt es auch das sogenannte Baukindergeld.