Kombidarlehen: Baufinanzierung flexibel tilgen

Was genau ist ein Kombidarlehen?

Kombidarlehen bestehen aus zwei Darlehensteilen: einem festverzinslichen Annuitätendarlehen und einem variabel verzinsten Darlehen. Das Annuitätendarlehen kann, wie bei dieser Darlehensform üblich, mit einer Zinsbindungszeit zwischen fünf und 30 Jahren abgeschlossen werden.
Beim variablen Darlehen gilt der Zinssatz jeweils für drei Monate, danach erfolgt an einem vierteljährlichen Stichtag eine automatische Anpassung – der Zinssatz kann also steigen oder fallen. Nach Ablauf einer Zinsphase hat der Kunde die Möglichkeit, den variablen Kredit zu kündigen oder in ein Darlehen mit Sollzinsbindung umwandeln zu lassen. Das variable Darlehen wird in Form eines Annuitätendarlehens oder endfälligen Darlehens vergeben.

Achtung: Kombidarlehen oder Konstantdarlehen?

Nicht zu verwechseln sind Kombidarlehen mit sogenannten Konstantdarlehen der Bausparkassen. Auch diese werden häufig als Kombidarlehen bezeichnet, setzen sich aber aus anderen Darlehensarten zusammen. Sie kombinieren ein Vorausdarlehen mit einem Bauspardarlehen. Aber Vorsicht: Diese Darlehensvariante gilt als teuer und kompliziert in der Handhabung. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät von Konstantdarlehen ab.

Für wen eignet sich ein Kombi-Darlehen?

Kombidarlehen eignen sich insbesondere für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit über größere Geldsummen verfügen. Wer beispielsweise bald erben oder etwa eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung oder einem Fondssparplan oder eine Abfindung erhalten wird, hat die Möglichkeit, seinen variablen Darlehensteil schnell zu tilgen. So zahlt er insgesamt weniger Bauzinsen und kann seine Rückzahlung zudem vornehmen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.

Drei-Monats-Euribor: Entwicklung verfolgen

Kreditnehmer, für die das Kombidarlehen in Frage kommt, sollten Marktkenntnisse haben und die Entwicklung des Drei-Monats-Euribors regelmäßig verfolgen, da sich der Zinssatz ändern kann. So können sie entscheiden, wann die Reduzierung beziehungsweise Umwandlung des variablen Darlehens sinnvoll ist. Verpassen Darlehensnehmer den richtigen Zeitpunkt zum Wechseln, kann es teuer werden.

Kombi Darlehen bieten flexible Sondertilgungsmöglichkeiten

Das Besondere an Kombidarlehen besteht darin, dass sie umfängliche Sondertilgungsmöglichkeiten bieten. So lässt sich die Darlehenssumme des variablen Anteils nach Ablauf einer dreimonatigen Zinsphase unter Einhaltung einer Vorankündigungsfrist kündigen und komplett oder teilweise zurückzahlen. Diese Option ist für variable Darlehen typisch, es fallen dafür keine Zinsaufschläge oder eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Wovon hängt die Zinshöhe des variablen Darlehensteils ab?

Die Höhe des Zinssatzes für das variable Darlehen hängt von einem Referenzzinssatz – dem Drei-Monats-Euribor – ab, der wiederum vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bestimmt wird. Der Drei-Monats-Euribor ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Banken auf dem europäischen Markt untereinander Geld für drei Monate leihen. Zusätzlich zu dem Zins erheben die Banken für das Darlehen noch eine Marge, deren Höhe unter anderem von der Bonität des Kunden und dem Beleihungsauslauf abhängt.

Negativer Euribor-Zins?

Im Zuge der Finanzmarktkrise hat die EZB seit September 2008 den Leitzins im Euroraum mehrfach gesenkt. Seit 2016 beträgt er nur noch null Prozent – davon haben Kreditnehmer mit Kombidarlehen profitiert. Aktuell liegt der Drei-Monats-Euribor sogar bei rund minus 0,55 Prozent, da Banken für Einlagen bei der EZB Strafzinsen leisten müssen und somit auch Gebühren anfallen, wenn sie bei anderen Instituten Geld parken.

Bei der Vergabe von variablen Darlehen wird der negative Euribor-Zins in der Regel wie null behandelt, darauf erheben die Anbieter Aufschläge von beispielsweise 1,5 Prozent.

Berechnung: So könnte die Finanzierung mit einem Kombidarlehen aussehen

Ein Beispiel: Ein Bauherr benötigt für sein Bauvorhaben ein Darlehensvolumen von 200.000 Euro. Er nimmt ein Annuitätendarlehen über 150.000 Euro auf und schließt über 25 Prozent seines Fremdkapitalbedarfs ein variables Darlehen ab. Sein Annuitätendarlehen schließt er als Volltilgerdarlehen ab, um sich das derzeit günstige Zinsniveau bis zur vollständigen Rückzahlung zu sichern. Der Bauherr zahlt einen Zinssatz von effektiv 2,37 Prozent pro Jahr. Sein endfälliges variables Darlehen erhält er zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent, nach sechs Monaten steigt der Zins auf 1,8 Prozent an. Nach 15 Monaten erbt der Kreditnehmer 50.000 Euro und zahlt den variablen Darlehensanteil komplett zurück. Für die gesamte Finanzierung fallen 49.087,50 Euro Zinsen an.

Zum Vergleich: Hätte der Darlehensnehmer die kompletten 200.000 Euro als Volltilgerdarlehen aufgenommen, mit einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem Zinssatz von 2,36 Prozent, hätte er am Ende der 25-jährigen Laufzeit insgesamt rund 65.195 Euro Zinsen gezahlt. Mit den geerbten 50.000 Euro hätte er dann im Laufe von 25 Jahren durch Geldanlage 16.107,50 Euro Zinserträge erwirtschaften müssen, um die höheren Zinskosten im Vergleich zum Kombidarlehen auszugleichen.

Vor- und Nachteile des Kombidarlehens

Vorteile des Kombidarlehens

• Mit einem Kombidarlehen schafft sich der Kreditnehmer die Chance, seinen Schuldenabbau schneller zu bewerkstelligen. Er kann jederzeit größere Teilbeträge seines variablen Darlehens oder die komplette Summe ohne Zusatzkosten tilgen. Diese Flexibilität ist der große Pluspunkt des Kombidarlehens.
• Ein Kombidarlehen bringt für den Kreditnehmer außerdem die Chance mit sich, von einem fallenden Euribor-Geldmarktzins zu profitieren, da sein Darlehenszins regelmäßig an diesen angepasst wird.

Nachteile des Kombidarlehens

• Der Leitzins kann während der Laufzeit jedoch auch steigen. Dann muss der Bauherr eine größere finanzielle Belastung aus seinen variablen Darlehensteil bedienen. Das kann besonders zum Problem werden, wenn ihm kein Kapital zur Verfügung steht, um diese Kreditsumme zu tilgen. Gegen dieses Risiko lässt sich bei vielen Anbietern eine Zinsobergrenze, ein sogenanntes Cap, vereinbaren, allerdings erhöht diese Absicherung die Darlehenskosten.
• Der Darlehensnehmer bindet sich mit einem Kombidarlehen an seinen Kreditgeber. Möchte er seinen variablen Darlehensanteil in ein Festzinsdarlehen umwandeln und ein anderer Anbieter hält günstigere Konditionen bereit, kann er nicht einfach diesen Teil der Baufinanzierung umschulden und wechseln. Die neue Bank müsste sich mit dem zweiten Rang im Grundbuch zufriedengeben, da im ersten die kreditgebende Bank für das Festzinsdarlehen steht. So erhöht sich für das Kreditinstitut das Ausfallrisiko und es verlangt entweder einen Zinsaufschlag oder lehnt das Darlehensgesuch ab.

Überblick: Die Vor- und Nachteile des Kombidarlehens gegenübergestellt