Manchmal ist es erforderlich, seine erworbene Immobilie kurzfristig und schnell zu finanzieren. Andererseits können auch geplante Geldmittel, beispielsweise aus Abfindungen, Erbschaften oder Schenkungen, erst während der Finanzierung hinzukommen. Auch zur Zwischenfinanzierung wird diese Darlehensform häufig angewendet. Dann kann es gut sein, dass ein Annuitätendarlehen nicht unbedingt die beste Wahl für die Finanzierung ist oder erst später sinnvoll erscheint.
Ein Instrument, das eine kurzfristige Finanzierung ermöglicht, ist das variable Darlehen. Darlehensnehmer können damit sehr schnell eine Immobilie finanzieren und genießen dabei auch einige Vorteile.
Allerdings: So schön dies zunächst klingt, einige Nachteile müssen auch in Kauf genommen werden, sodass diese Form der Finanzierung kaum für Otto-Normal-Finanzierer geeignet ist.
Variable Darlehen funktionieren völlig anders wie Annuitätendarlehen. Sie heißen variabel, weil kein fester Sollzinssatz besteht. Die Zinsen werden also regelmäßig, meist nach drei Monaten, auf die jeweilige Marktlage angepasst, können jedoch auch bei gleicher Marktlage über mehrere Monate konstant bleiben. Festgelegt werden die Zinsen über den sogenannten Euribor-Geldmarktzins. Euribor steht für "Euro Interbank Offered Rate" und bezeichnet den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem eine Vielzahl europäischer Banken Anleihen gewähren. Daraus errechnet sich dann der Zinssatz plus einer Gewinnmarge. Der Euribor folgt in seiner Entwicklung dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB).
Fällt der Euribor, so profitiert der Darlehensnehmer bei der nächsten Zinsanpassung davon. Steigt der Zinssatz, so wird dieser ebenfalls bei der nächsten Anpassung fällig. Das bedeutet, dass ein Zinsrisiko in jedem Fall gegeben ist. Daher eignen sich variable Darlehen auch kaum für eine langfristige Finanzierung. Die normale Laufzeit von variablen Darlehen beträgt drei bis 15 Jahre.
Empfehlenswert ist ein variables Darlehen bei erwartbar fallenden Zinsen am Geldmarkt und in Hochzinsphasen, da hier der Unterschied zu Festzinsdarlehen besonders deutlich ausfällt. Nicht zu empfehlen sind variable Darlehen bei erwartbar steigenden Zinsen. Der Einsatz eines variablen Darlehens hängt also immer von der Einschätzung des Zinsverlaufes in der nahen Zukunft ab.
Interessant ist diese Darlehensform, wenn eine Standardfinanzierung nicht flexibel genug ist. Dies ist immer der Fall, wenn während der Finanzierungsphase weiteres Kapital zur Verfügung steht, das bei Beginn der Finanzierung noch nicht vorhanden war. So ist es dann für den Darlehensnehmer einfacher, eine größere Summe zu tilgen.
Das heißt: In der Regel ist zu jedem Zinsänderungstermin auch eine Ablösung des Darlehens, ganz oder teilweise, möglich. Bleibt dann noch ein zu tilgender Restbetrag übrig, so kann bequem zu einem Annuitätendarlehen mit langfristiger Perspektive gewechselt werden.
Auch für eine Zwischenfinanzierung, wenn sich beispielsweise der Zuteilungstermin bei einem Bauspardarlehen verzögert, ist ein variables Darlehen eine Überlegung wert. Denn so werden dann die wenigen Monate bis zur Auszahlung der gesamten Bausparsumme überbrückt. Sehr gut sind variable Darlehen prinzipiell für Kurzzeitfinanzierungen.
Wer aufgrund seiner Finanzkraft nur einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zur Abzahlung braucht, für den ist ein variables Darlehen gut geeignet. Auch in einem anderen Fall ist diese Darlehensform sinnvoll: Falls eine Lebensversicherung bald zur Auszahlung kommt und die Immobilienfinanzierung über diesen Weg getilgt werden soll.
Auf den ersten Blick sind die Kosten von meist einem Prozent der Nettodarlehenssumme als niedrig anzusehen, da manche Annuitätendarlehensgeber deutlich mehr verlangen. Allerdings wird dieser Kredit bereits nach kurzer Zeit getilgt, dadurch ist die Bearbeitungsgebühr dann vergleichsweise hoch. Da ein Annuitätendarlehen meist für mindestens zehn Jahre abgeschlossen wird, verteilen sich die Kosten auch entsprechend über einen längeren Zeitraum. Dies sollte bei der Aufnahme eines variablen Darlehens bedacht werden, denn nur wenige Vermittler verzichten bislang ganz auf diese Gebühr.
Aber Achtung: Ist absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau bald steigt, kann ein variables Darlehen auch schnell teuer werden. Dann sollte mindestens der Abschluss eines Zinscaps vorgenommen werden. Ein Zinscap bildet sozusagen die Zinsschranke. Bis zu diesem Zinssatz setzt sich der Vertrag des variablen Darlehens fort, danach wandelt sich die Restschuld in ein Annuitätendarlehen um. Allerdings bedeutet ein Zinscap auch eine Dienstleistung im Vertrag, die zusätzlich eingekauft werden muss.
Ganz wichtig, um mit einem variablen Darlehen glücklich zu werden: Der Darlehensnehmer sollte über ein grundlegendes Verständnis des Geldmarktes verfügen. Außerdem ist es auch notwendig, das allgemeine Zinsniveau im Auge zu behalten. Nur so ist es möglich, rechtzeitig zu reagieren. Deshalb ist ein variables Darlehen auch nur etwas für risikobewusste Darlehensnehmer mit gutem Finanzwissen.
Mit einem variablen Darlehen besteht auch die Möglichkeit, eine Schwächephase bei Kapitalanlagen (Aktien, Fonds usw.) auszusitzen, um dann bei einer besseren Lage die Kapitalerträge zur Tilgung einzusetzen. Normalerweise deckt dann das variable Darlehen jedoch nur einen Teil der Finanzierung ab. Aus diesem Grund muss eine weitere Darlehensform, wie Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen, hinzugewählt werden, die einen Teil der Finanzierung langfristig sichert. Sind dann die Erwartungen an die Kapitalanlage erfüllt, kann das variable Darlehen getilgt werden.
Der Vorteil: Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ist eine feste Summe eingeplant, die getilgt werden soll, gibt es auch die Möglichkeit, ein Kombidarlehen einzusetzen. Dies ist ein Annuitätendarlehen kombiniert mit einem variablen Darlehen. Über diesen Weg können dann auch die günstigen Konditionen von heute für das Annuitätendarlehen genutzt werden.
Um eine Entscheidungsgrundlage gegen oder für das variable Darlehen zu finden, lohnt der Vergleich mit einem Annuitätendarlehen.
Vergleich | Variables Darlehen | Annuitätendarlehen |
Flexibilität | Sehr hoch. Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit möglich | Auf Sondertilgung beschränkt, Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig |
Zinssatz | Kann steigen oder fallen, damit besteht ein Zinsrisiko Zinscap muss extra bezahlt werden | Fester Zinssatz ohne Risiko |
Gebühren | wegen geringer Laufzeit anteilig hoch | relativ gering, bei langer Laufzeit |
Bonität | Bonitätsrisiko, bei Verschlechterung während der Laufzeit | Bonität wird zu Anfang geprüft und der Zinssatz dann festgelegt, aber bei deutlicher Verschlechterung ist auch hier ein Änderungsrisiko vorhanden |
Finanzieller Aufwand | hoch, da meist nur kurzfristig genutzt | steuerbar über Veränderungen von Zins- und Tilgung während der Laufzeit möglich |
Kalkulierbarkeit der Kosten | nur kurzfristig möglich | langfristig möglich |
Voraussetzungen | Geldmarktkenntnisse erforderlich | Auch für Laien nutzbar |
Wichtig bei einem variablen Darlehen ist, immer auch einen Vergleich gegenüber einem Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen durchzuführen. Nur so lässt sich dann der Einsatz eines variablen Darlehens genau bewerten.
Steigen die Zinsen und lohnt sich deswegen das variable Darlehen nicht mehr oder wurde teilweise getilgt und man möchte in den sicheren Hafen eines Festzinsdarlehens wechseln, so ist dies auch relativ schnell umsetzbar. Es muss nur eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden, dann ist auch ein Wechsel beispielsweise zu einem Annuitätendarlehen möglich.
Eine andere Möglichkeit, in ein festverzinsliches Darlehen zu wechseln, bietet der Zinscap. Wird dieser erreicht oder überschritten, findet die automatische Umwandlung in ein Festzinsdarlehen statt. Bei der Umwandlung müssen jedoch zwei Punkte berücksichtigt werden. Es entstehen in der Regel neue Bearbeitungsgebühren für das Festzinsdarlehen, und auch eine neue Bonitätsprüfung droht. Bei einem Zinscap hingegen fällt ein zusätzlicher Betrag von zwei bis drei Prozent der Nettokreditsumme an.
