Vor- und Nachteile eines endfälligen Darlehens

Das Prinzip des Darlehens

Für das endfällige Darlehen gibt es viele weitere Namen wie Festhypothek, Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen. Der Darlehensnehmer schließt dabei einen Vertrag über eine feste Laufzeit ab. Dieser Zeitraum liegt normalerweise zwischen etwa fünf Jahren und bis zu 25 Jahren, bei Sondervarianten auch kürzer. Die Besonderheit ist nun, der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit nur Zinsen auf das Darlehen, die Tilgung erfolgt zum Stichtag am Ende der Laufzeit des Darlehens.

Der Kredit wird also vom Ansparen getrennt, um beide Teile dann zum Laufzeitende wieder zu verknüpfen. Sondertilgungen sind bei dieser Darlehensform normalerweise nicht vorgesehen. Die vertraglichen Bestandteile bestehen dann aus dem Darlehen und der Form der Geldanlage. Diese wird normalerweise als Sicherheit an die Bank abgetreten. Im Übrigen, auch die KfW bietet bei ihren Förderprogrammen kurz laufende endfällige Darlehen mit vier bis zehn Jahren Laufzeit an.

Folgende Grafiken veranschaulichen den Unterschied zwischen endfälligem Darlehen und Annuitätendarlehen:

Die Ansparphase zur Tilgung des Darlehens

Wichtigster Teil neben der Zinszahlung ist die Ansparphase. Früher wurden bis zum Ende des Steuerprivilegs kapitalbildende Lebensversicherung hierzu verwendet. Das lohnt sich heute kaum noch, da Steuern auf den Ertragsteil anfallen und zudem auch die Renditen mager geworden sind. Es bieten sich daher für die Finanzierung nur Lebensversicherungen an, die vor 2005 abgeschlossen wurden, den Steuervorteil noch mitnehmen können und nun zum Zweck der Finanzierung für endfälliges Darlehen eingesetzt werden sollen. Für Selbstnutzer kommen zum Ansparen nur Produkte infrage, die eine höhere Rendite erzielen als durch den Darlehenszins zu zahlen ist.

Denn durch den zusätzlichen Ansparvertrag entstehen normalerweise weitere Gebühren und Abschlusskosten, die an der Rendite nagen. Wer hier sehr auf Sicherheit beim Ansparen setzt, wird kaum Produkte finden, die im Vergleich zum Darlehenszins zumindest einen gleich hohen oder besseren Zins abwerfen. Damit würde die Finanzierung wackelig werden, da dann am Ende noch aus anderen Quellen Kapital in den Vertrag einzuschießen ist. Somit bleiben nur Produkte übrig, die das Sparziel durch Ansparen erreichen können, aber auch ein etwas größeres Risiko haben.

Beispiel: Darlehensaufnahme eines endfälligen Darlehens und 5-jähriger Laufzeit bei 2,0 % mit Tilgung in einem Betrag zum 31. Dezember 2024

Tilgungsplan endfälliges Darlehen

	2020	2021	2022	2023	2024
Darlehensbetrag 1. Januar	100.000 €	100.000 €	100.000 €	100.000 €	100.000 €
Zinsen p. a.	2.000 €	2.000 €	2.000 €	2.000 €	2.000 €
Tilgung	0	0	0	0	100.000€

Für welchen Personenkreis ist diese Darlehensform interessant?

In folgenden Fällen bieten endfällige Darlehen eine gute Lösung:

• Für Selbstnutzer, die in Erwartung eines größeren Geldbetrages sind oder diesen ansparen wollen.
• Als Finanzierunginstrument im Rahmen der Zwischenfinanzierung.
• Als kurzlaufender Anschlusskredit von bis zu fünf Jahren, wenn die Restschuld gering ist.
• Vermieter, bei denen die Finanzierungskosten oberhalb der Mietennahmen liegen und so steuerliche Vorteile geltend gemacht werden können.

Bei Selbstnutzern der Immobilie  dürfte sich ein endfälliges Darlehen nur in einem beschränkten Umfang wirklich lohnen. Wer noch eine alte Lebensversicherung in die Finanzierung einsetzen kann, prima. Dann kann die Finanzierung bis zum Ablauf ganz oder teilweise über die Lebensversicherung gedeckt werden. Fehlt dann noch Summe X, kann diese beispielsweise über ein Annuitätendarlehen zusätzlich finanziert werden. Auch in weiteren Fällen kann dieses Finanzierungsinstrument hilfreich sein:

• Für Personen, die über ein sehr gutes Finanzwissen bei Kapitalanlagen verfügen, damit eine gute Rendite in der Ansparphase des Kapitals sichergestellt ist.
• Wenn zeitnah eine Geldsumme zum Beispiel aus einem Hausverkauf zur Verfügung steht.
• Bei einer festgelegten Geldanlage, die erst zu einem späteren Datum fällig wird, wie zum Beispiel bei einem Bausparvertrag.
  

Wer überdurchschnittliche Anlageerfolge bei Fondsanlagen, ETFs oder beim Wertpapiersparen verbuchen kann, für den könnte sich ein endfälliges Darlehen lohnen. Ob dies jedoch überhaupt möglich ist, hängt von den Vorgaben der Bank für das Ansparen ab, welche die Tilgungsersatzleistung genehmigt. Denn hier gilt, dass die Tilgungsersatzleistungen zum Ablauf auch mit großer Wahrscheinlichkeit das Tilgungsziel erreichen. Zocker haben keine Chance auf ein endfälliges Darlehen.

Auch wenn klar ist, dass größere Geldsummen aus einem Hausverkauf, Erbschaften, Kapitalanlagen oder aus anderen Quellen während des Finanzierungszeitraums hinzukommen, sollte ein endfälliges Darlehen beim Darlehensvergleich berücksichtigt werden.

Die Laufzeit des endfälligen Darlehens

Entscheidend für die Wahl der richtigen Laufzeit ist, zu welchem Zeitpunkt das Kapital zur Verfügung steht, mit dem ich den Kredit ablösen kann. Insoweit gibt es kurzfristige Varianten mit beispielsweise einem Zeitraum von zwei Jahren, wenn eine Immobilie verkauft und das Geld in ein anderes Objekt investiert werden soll. Diese Variante wird auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Bei langlaufenden Varianten muss erst ein Kapitalstock aufgebaut werden. Dies braucht mehr Zeit, sodass dann eine Laufzeit zwischen meist fünf und 25 Jahren gewählt wird.

Einen Vergleich für ein endfälliges Darlehen vorbereiten

Im ersten Schritt müssen künftige Kreditnehmer festlegen, mit welchem Finanzmittel das Darlehen zum Ende der Laufzeit getilgt werden soll. Im zweiten Schritt fragen sie bei Banken an, ob diese endfällige Darlehen vergeben. Im nächsten Schritt steht die unverbindliche Kreditanfrage bei diesen Banken an. Nun können Interessenten feststellen, welche Banken den Kapitalstock oder den Kapitalaufbau als Sicherheit akzeptieren, welche nicht und welche Banken besonders gute Konditionen anbieten. Mit einem Zinsaufschlag gegenüber einem Annuitätendarlehen ist zu rechnen. Einen richtigen Vergleich wie bei Annuitätendarlehen gibt es derzeit nicht.

Beispiel: Vergleich endfälliges Darlehen und Annuitätendarlehen

Das folgende Beispiel zeigt die Gegenüberstellung vom endfälligen Darlehen und dem Annuitätendarlehen und betrachtet den Zeitraum vom Jahr 2000 bis heute, an dem die Restschuld fällig wird. Bei einem Annuitätendarlehen ist eine weitere Finanzierungsrunde nötig, beim endfälligen Darlehen nicht. Ob sich die Finanzierung über ein endfälliges Darlehen mit gleichzeitigem Aufbau eines Kapitalstocks lohnt, hängt sehr stark von der Auswahl der Fonds oder ETFs ab. Auch bei Fonds, die sich in der Vergangenheit sehr positiv entwickelt haben, gibt es natürlich keine Garantie, dass das auch in Zukunft so sein wird.

Beispiel: Vergleich Annuitätendarlehen und endfälliges Darlehen plus Fondsanlage 
zu finanzierende Summe 200.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro

Parameter	Endfälliges Darlehen über 200.000 Euro	Annuitätendarlehen über 100.000 Euro*	Geldanlage Fonds über 100.000 Euro**
Sollzins	2,0 %	1,80 %
Laufzeit	20 Jahre	20 Jahre	20 Jahre
anfängliche Tilgung	0	2,00 %
monatliche Rate	333,33 Euro (Zins)	316,67 Euro (Zins Tilgung)
Kapital Fonds			100.000 Euro
Restschuld  nach 20 Jahren	200.000 Euro	51.895,24 Euro
zusätzliches Kapital nach 20 Jahren			297.700 Euro***
Tilgung nach 20 Jahren	200.000 Euro	48.104,76 Euro
Zinskosten nach 20 Jahren	80.000 Euro	36.000 Euro
Gewinn nach 20 Jahren brutto ****	17.700 Euro

 *Verwendung des Eigenkapitals zur Finanzierung. **Fonds Patrimoine Carmignac, WKN: A0DPW0, Wertsteigerung über 20 Jahre 297,7 %, Stichtag 20.08.2020; ***Zugüglich Depot von 100.000 Euro; **** In diesem Fall müsste noch der Ausgabeaufschlag zugerechnet werden. Ca. 4.000 bis 5.000 Euro fielen an.

Der Fonds Patrimoine Carmignac wurde gewählt, da er über 20 Jahre eine ziemlich stabile Performance hat. Es zeigt, dass über 20 Jahre ein guter Fonds die Finanzierungskosten eines Annuitätendarlehens schlagen kann. Zu berücksichtigen sind bei einem Fonds allerdings noch die Verwaltungsgebühren, sodass hier noch weitere Kosten anfallen, ebenso ist es möglich, dass der Ausgabeaufschlag entfällt. Der beim endfälligen Darlehen normalerweise etwas höhere Darlehenszinssatz wurde bereits berücksichtigt.

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Die Vor- und Nachteile eines endfälligen Darlehens

Alternativen zum endfälligen Darlehen

Bei der Betrachtung endfälliger Darlehen zeigt sich, in bestimmten Fällen der Finanzierung ist diese Darlehensform durchaus interessant. Dies gilt besonders, wenn dies Darlehen für vermietete Immobilien verwendet wird. Auch bei Nutzung bestehender Sparverträge kann sich ein positiver Effekt für die Finanzierung einstellen. Gewiefte Kreditnehmer, die mit ihrem Fachwissen auch eine gute Rendite bei Tilgungsersatzleistungen erzielen können, ist das endfällige Darlehen eine Überlegung wert.

Für alle anderen gilt: Es lohnt sich immer, auch die Alternativen im Blick zu behalten. Hierzu zählen sowohl Annuitätendarlehen wie auch Ratentilgungsdarlehen.

Das Annuitätendarlehen bietet den Vorteil klar kalkulierbarer Raten aus Verzinsung und Tilgung über die gesamte Laufzeit. Dieser Vorteil führt dazu, dass diese Darlehensform auch die beliebteste Variante der Baufinanzierung ist. Das Ratendarlehen eignet sich eher für einkommensstarke Personen, die ihre Immobilie möglichst schnell abbezahlen möchten oder müssen. Hierbei sinkt die Höhe der Zahlungen bei jeder Rate. Es wird eine gleichbleibend hohe Tilgung geleistet, bei einem fallenden Zinsanteil, der die Zahlungen monatlich verringert.