Das endfällige Darlehen wird manchmal auch als Festhypothek, Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen bezeichnet. Der Darlehensnehmer schließt dabei einen Vertrag über eine feste Laufzeit ab. Dieser Zeitraum liegt normalerweise zwischen etwa 5 Jahren und bis zu 25 Jahren. Die Besonderheit ist nun, der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit nur Zinsen auf das Darlehen, die Tilgung erfolgt zum Stichtag am Ende der Laufzeit des Darlehens.
Der Kredit wird also vom Ansparen getrennt, um beide Teile dann zum Laufzeitende wieder zu verknüpfen. Sondertilgungen sind bei dieser Darlehensform normalerweise nicht vorgesehen. Die verträglichen Bestandteile bestehen dann aus dem Darlehen und der Form der Geldanlage. Diese wird normalerweise als Sicherheit an die Bank abgetreten. Im Übrigen, auch die KfW bietet bei ihren Förderprogrammen kurz laufende endfällige Darlehen bis zu 10 Jahren Laufzeit an.
Wichtigster Teil neben der Zinszahlung ist die Ansparphase. Früher wurden bis zum Ende des Steuerprivilegs kapitalbildende Lebensversicherung hierzu verwendet. Das lohnt sich heute kaum noch, da Steuern auf den Ertragsteil anfallen und zudem auch die Renditen mager geworden sind. Es bieten sich daher für die Finanzierung nur Lebensversicherungen an, die vor 2005 abgeschlossen wurden, den Steuervorteil noch mitnehmen können und nun zum Zweck der Finanzierung für endfälliges Darlehen eingesetzt werden sollen. Für Selbstnutzer kommen zum Ansparen nur Produkte infrage, die eine höhere Rendite erzielen als durch den Darlehenszins zu zahlen ist.
Denn durch den zusätzlichen Ansparvertrag entstehen normalerweise weitere Gebühren und Abschlusskosten, die an der Rendite nagen. Wer hier sehr auf Sicherheit beim Ansparen setzt, wird kaum Produkte finden, die im Vergleich zum Darlehenszins zumindest einen gleich hohen oder besseren Zins abwerfen. Damit würde die Finanzierung wackelig werden, da dann am Ende noch aus anderen Quellen Kapital in den Vertrag einzuschießen ist. Somit bleiben nur Produkte übrig, die das Sparziel durch Ansparen erreichen können, aber auch ein etwas größeres Risiko haben.
Beispiel: Darlehensaufnahme eines endfälligen Darlehens und 5-jähriger Laufzeit bei 2,5 % mit Tilgung in einem Betrag zum 31. Dezember 2022
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
Darlehensbetrag 1. Januar | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € |
Zinsen p. a. | 2.500 € | 2.500 € | 2.500 € | 2.500 € | 2.500 € |
Tilgung | 0 | 0 | 0 | 0 | 100.000€ |
Insgesamt dürfte sich ein endfälliges Darlehen nur für sehr wenige Kreditnehmer wirklich lohnen. Wer noch eine alte Lebensversicherung in die Finanzierung einsetzen kann, prima! Dann kann die Finanzierung bis zum Ablauf ganz oder teilweise über die Lebensversicherung gedeckt werden. Fehlt dann noch Summe X, kann diese beispielsweise über ein Annuitätendarlehen zusätzlich finanziert werden. Auch für Personen, die über ein sehr gutes Finanzwissen bei Kapitalanlagen verfügen, käme die Finanzierung infrage.
Denn wer überdurchschnittliche Anlageerfolge bei Fondsanlagen, ETFs oder Wertpapiersparen verbuchen kann, für den könnte sich ein endfälliges Darlehen lohnen. Ob dies jedoch überhaupt möglich ist, hängt von den Vorgaben der Bank für das Ansparen ab, welche die Tilgungsersatzleistung genehmigt. Denn hier gilt, dass die Tilgungsersatzleistungen zum Ablauf auch mit großer Wahrscheinlichkeit das Tilgungsziel erreichen. Auch wenn klar ist, dass größere Geldsummen aus Erbschaften, Kapitalanlagen oder aus anderen Quellen während des Finanzierungszeitraums hinzukommen, sollte ein endfälliges Darlehen beim Darlehensvergleich geprüft werden.
Vorteile
- Angespartes Kaital kann verwendet werden: Der Vorteil der Finanzierung mit einem endfälligen Darlehen liegt darin, dass auch angespartes Kapital außerhalb der Finanzierung hierzu - in Absprache mit der Bank - verwendet werden kann. Dies gilt besonders für Lebensversicherungen, Rentenversicherungen mit Kapitalwahlrecht oder Bausparverträge. Wer hier zu einem späteren Zeitpunkt über ein sicheres Vermögen verfügt, das die Schlusstilgung gewährleist, ist im Vorteil. Denn ansonsten müsste ein Annuitätendarlehen mit gleichzeitiger Tilgung abgeschlossen werden, was eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeutet.
- Geringe monatliche Belastung: Ein zusätzlicher Vorteil ist die relativ geringe monatliche Belastung für das endfällige Darlehen. Muss der Kreditnehmer noch viel Kapital zur Tilgung ansparen, dürfte dieser Vorteil geringer ausfallen.
- Steuerliche Ersparnis bei Finanzierung von vermieteten Immobilien: Ein weiterer Vorteil ergibt sich bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien mittels endfälligem Darlehen. Hier kann sich ein positiver Steuereffekt ergeben, wenn in der Summe mehr Schuldzinsen als Mieteinkünfte anfallen. Dann kann dieser Verlust bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dieser steuerliche Aspekt sollte in jedem Fall bei Vermietungen durchgerechnet werden.
- Gleichbleibende Zinsbelastung verteuert die Finanzierung: Die Nachteile einer Finanzierung über ein endfälliges Darlehen überwiegen jedoch. Denn die Zinsbelastung bleibt immer auf einem gleich hohen Stand bis zum Ende der Laufzeit. Das verteuert die Finanzierung. Beim Annuitätendarlehen ändert sich während der Laufzeit das Verhältnis zwischen Tilgung und Zins, dies ist bei einem endfälligen Darlehen nicht möglich. Lediglich bei kurz laufenden Finanzierungen für Selbstnutzer ist der Unterschied nicht so groß.
- Risiko vor weiteren Abschluss- und Verwaltungsgebühren: Ein weiterer Faktor ist – sofern keine bestehenden Kapitalverträge verwendet werden – das Risiko zusätzlicher Abschluss- und Verwaltungsgebühren auf den neuen Kapitalanlagevertrag.
- Risiko das angespartes Kapital nicht reicht um Schlussrate zu bedienen: Hier besteht außerdem das Risiko, dass das angesammelte Kapital zum Laufzeitende nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen vollständig zu bedienen.
- Weniger Angebote und daher meist höhere Kreditzinsen: Die Angebotsvielfalt im Vergleich zu Annuitätendarlehen mit ihren unterschiedlichen Ausprägungen ist geringer und die Kreditzinsen liegen insgesamt nicht selten auch etwas höher.
Bei der Betrachtung endfälliger Darlehen zeigt sich, bei bestimmten Fällen der Finanzierung ist diese Darlehensform durchaus interessant. Dies gilt besonders, wenn dies Darlehen für vermietete Immobilien verwendet wird. Auch bei Nutzung bestehender Sparverträge kann sich ein positiver Effekt für die Finanzierung einstellen. Gewiefte Kreditnehmer, die mit ihrem Fachwissen auch eine gute Rendite bei Tilgungsersatzleistungen erzielen können, ist das endfällige Darlehen eine Überlegung wert.
Für alle anderen gilt: Es lohnt immer, auch die Alternativen im Blick zu behalten. Hierzu zählen sowohl Annuitätendarlehen wie auch Ratentilgungsdarlehen.
Das Annuitätendarlehen bietet den Vorteil klar kalkulierbarer Raten aus Verzinsung und Tilgung über die gesamte Laufzeit. Dieser Vorteil führt dazu, dass diese Darlehensform auch die beliebteste Variante der Baufinanzierung ist. Das Ratendarlehen eignet sich eher für einkommensstarke Personen, die ihre Immobilie möglichst schnell abbezahlen möchten oder müssen. Hierbei fallen die Zahlungen bei jeder Rate. Es wird eine gleichbleibend hohe Tilgung geleistet, bei einem fallenden Zinsanteil, der die Zahlungen monatlich verringert.
