Endfälliges Darlehen: Was sind die Vor- und Nachteile?

Annuitätendarlehen sind der Goldstandard der klassischen Immobilienfinanzierung. Manchmal kann aber auch ein endfälliges Darlehen infrage kommen. Das hängt von den Umständen der Finanzierung ab.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Für das endfällige Darlehen gibt es viele weitere Namen wie Festhypothek, Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen. Als Darlehensnehmer schließen Sie dabei einen Vertrag über eine feste Laufzeit ab – meist zwischen fünf und 25 Jahren. Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit. Der Kredit wird also vom Ansparen getrennt, um beide Teile dann zum Laufzeitende wieder zu verknüpfen. Die Geldanlage treten Sie normalerweise als Sicherheit an die Bank ab. 

• Biallo-Tipp: Auch die KfW bietet bei ihren Förderprogrammen kurz laufende endfällige Darlehen mit vier bis zehn Jahren Laufzeit an. 

Was ist der Unterschied zwischen einem endfälligen Darlehen und einem Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammen. Mit sinkender Kreditschuld steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt. Beim Fälligkeitsdarlehen zahlen Sie hingegen nur Monat für Monat Zinskosten. Die Tilgung erfolgt am Ende auf einen Schlag. Folgende Grafiken veranschaulichen den Unterschied zwischen endfälligem Darlehen und Annuitätendarlehen:

Die Ansparphase 

Früher wurden endfällige Darlehen häufig in Verbindung mit kapitalbildenden Lebensversicherungen abgeschlossen. Das lohnt sich heute kaum noch, da mittlerweile bei Kapitallebensversicherungen Steuern auf den Ertragsteil anfallen und zudem die Renditen mager geworden sind. Es bieten sich daher für die Finanzierung nur Lebensversicherungen an, die vor 2005 abgeschlossen wurden und für die somit der Steuervorteil noch gilt. Für Selbstnutzer kommen zum Ansparen nur Produkte infrage, die eine höhere Rendite erzielen, als durch den Darlehenszins zu zahlen ist.

Durch den zusätzlichen Ansparvertrag entstehen normalerweise weitere Gebühren und Abschlusskosten, die an der Rendite nagen. Wer hier sehr auf Sicherheit beim Ansparen setzt, wird kaum Produkte finden, die im Vergleich zum Darlehenszins zumindest einen gleich hohen oder besseren Zins abwerfen. Damit würde die Finanzierung wackelig werden, da dann am Ende noch aus anderen Quellen Kapital in den Vertrag einzuschießen ist. Welche Anlageprodukte überhaupt möglich sind, hängt von den Vorgaben der Bank für das Ansparen ab. Denn hier gilt, dass die Tilgungsersatzleistungen zum Ablauf auch mit großer Wahrscheinlichkeit das Tilgungsziel erreichen muss. Zocker haben keine Chance auf ein endfälliges Darlehen.

Tilgungsplan eines Fälligkeitsdarlehens

Beispiel: Endfälliges Darlehen bei fünfjähriger Laufzeit und 2,0 Prozent Effektivzins mit Tilgung in einem Betrag zum 31. Dezember 2026: 

Für wen könnten sich endfällige Darlehen lohnen?

Endfällige Darlehen kommen nur in speziellen Fällen infrage. Meist ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl. In folgenden Fällen sind Fälligkeitsdarlehen aber unter bestimmten Umständen eine Erwägung wert:

• Für Selbstnutzer, die einen größeren Geldbetrag erwarten oder diesen ansparen wollen: Hierzu sollten Sie die Hinweise und Einschränkungen im Abschnitt "Die Ansparphase" beachten.
• Als Finanzierunginstrument im Rahmen der Zwischenfinanzierung.
• Als kurzlaufender Anschlusskredit von bis zu fünf Jahren, wenn die Restschuld gering ist.
• Für Vermieter, die sich von den höheren Zinszahlungen Steuervorteile versprechen. Sie sollten aber genau prüfen, ob die Steuerersparnis tatsächlich höhere Finanzierungskosten aufwiegt. Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann Zinszahlungen nicht steuerlich geltend machen.

Die Laufzeit von Fälligkeitsdarlehen

Entscheidend für die Wahl der richtigen Laufzeit ist, zu welchem Zeitpunkt das Kapital zur Verfügung steht, mit dem Sie den Kredit ablösen wollen. Es gibt kurzfristige Varianten mit beispielsweise einem Zeitraum von zwei Jahren, wenn Sie eine Immobilie kaufen und dafür eine andere Immobilie verkaufen möchten. Diese Variante wird auch als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Müssen Sie erst einen Kapitalstock aufbauen, sind längere Laufzeiten von bis zu 25 Jahren nötig. 

• Lesen Sie auch: Durch Teilverkauf die eigene Liquidität verbessern.

Die Vor- und Nachteile eines endfälligen Darlehens

Fälligkeitsdarlehen bieten sich nur unter bestimmten Voraussetzungen an. Hier haben wir Vor- und Nachteile für Sie zusammengestellt:

Vorteile

• Sie können Angespartes und auch erst später zur Verfügung stehendes Kapital verwenden. 
  
• Geringere monatliche Belastung, sofern Sie nicht noch viel Kapital zur Tilgung ansparen müssen. 
  
• Steuerliche Ersparnis bei Finanzierung von vermieteten Immobilien.

Nachteile

• Die gleichbleibende Zinsbelastung über die komplette Laufzeit verteuert die Finanzierung
  
• Weitere Abschluss- und Verwaltungsgebühren für das Anlageprodukt.
  
• Risiko, dass das angesparte Kapital nicht reicht, um die Schlussrate zu bedienen.
  
• Weniger Angebote und meist höhere Kreditzinsen.

Alternativen zum endfälligen Darlehen

Es lohnt sich immer, auch die Alternativen zum Fälligkeitsdarlehen im Blick zu haben. Hierzu zählen sowohl Annuitätendarlehen als auch Tilgungsdarlehen. Auch durch einen Privaten Darlehensvertrag mit Angehörigen können Sie profitieren.

Das Annuitätendarlehen bietet den Vorteil klar kalkulierbarer Raten aus Zins und Tilgung über die gesamte Laufzeit. Deshalb ist das Annuitätendarlehen auch die beliebteste Variante der Baufinanzierung ist. Das Ratendarlehen eignet sich eher für einkommensstarke Personen, die ihre Immobilie möglichst schnell abbezahlen möchten oder müssen. Hierbei sinkt die Höhe der Zahlungen bei jeder Rate. Es wird eine gleichbleibend hohe Tilgung geleistet, bei einem fallenden Zinsanteil, der die Zahlungen monatlich verringert.