Preiswert in die zweite Finanzierungsrunde

Anschlussfinanzierung Preiswert in die zweite Finanzierungsrunde

Horst Biallo
von Horst Biallo
11.04.2018
Auf einen Blick
  • Läuft Ihre Finanzierung in den nächsten sechs bis zwölf Monaten aus, sollten Sie sich schon jetzt um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern.

  • Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie bleiben bei der alten Bank, machen eine sogenannte Kredit-Prolongation. Oder Sie suchen sich eine günstigere Alternative, machen also eine Umschuldung.

  • Läuft Ihr derzeitiger Vertrag noch mehr als ein Jahr, können Sie sich schon heute mit einem Forward-Darlehen die aktuell historisch niedrigen Zinsen für den nächsten Vertrag langfristig sichern.
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Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits nach fünf, zehn oder 15 Jahren, ist meist noch eine beachtliche Restschuld offen. Für diese Summe benötigen Eigentümer dann eine Anschlussfinanzierung. Banken und Sparkassen sind gesetzlich dazu verpflichtet, dem Kreditnehmer drei Monate vor Ablauf des Kredits ein neues Angebot zu unterbreiten.

Bei welcher Bank sollte ich die Anschlussfinanzierung abschließen?

Kredit verlängern bei der bisherigen Bank

Viele Leute entscheiden sich für das sogenannte Prolongationsangebot der Hausbank. Das ist sehr bequem. Da die Bank den Schuldner kennt genauso wie den Wert der Immobilie, muss der Kunde praktisch nichts unternehmen. Es reicht eine Unterschrift unter den neuen Vertrag und fertig.

Das lohnt sich aber nur dann, wenn die Bank oder Sparkasse niedrige Zinsen bietet, die einem Vergleich mit Direktbanken standhalten. Das sollte schon deswegen möglich sein, weil:

  • Ein Teil der Immobilie bereits bezahlt ist, so dass das Risiko für die Bank deutlich geringer ist als zu Anfang der Finanzierung.

  • Die Bank oder Sparkasse über Jahre pünktlich die Zahlungen erhalten hat, so dass sie die Kreditwürdigkeit des Kunden positiver bewerten kann.

Prolongation - ja oder nein?

Während Käufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Grund: Viele Eigentümer verlängern das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank ohne die Zinsen zu vergleichen.

Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen. Das liegt vor allem an den langen Laufzeiten der Anschlussfinanzierung. Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto mehr wirken sich auch kleine Zinsunterschiede zu gewaltigen Summen aus.

Dafür ein Rechenbeispiel: Die Restschuld beträgt 200.000 Euro. Die örtliche Sparkasse bietet einen Zins von 2,1 Prozent bei vier Prozent Tilgung und einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre. Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung beträgt 1.016,67 Euro. In zehn Jahren hat der Kunde 33.065,95 an Zinsen gezahlt.

Der Kunde gibt sich mit diesem Zins nicht zufrieden und findet eine Direktbank, die den Kredit für 1,98 Prozent vergibt. Diese auf den ersten Blick nur kleine Differenz von 0,12 Prozentpunkte bedeutet 20 Euro monatliche Mehrkosten. Über die gesamte Laufzeit fallen jedoch nur 31.210,60 Euro an Zinsen an. Das ist eine Ersparnis von immerhin 1.855,35 Euro.

Biallo-Tipp

Vergleichen Sie unterschiedliche Angebote mit unserem Angebots-Vergleich.

Umschuldung mit einer anderen Bank

Nicht jede Bank oder Sparkasse zeigt sich verbraucherfreundlich. Manches Kreditinstitut denkt eher an seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden und legt ein überteuertes Prolongationsangebot vor. Die Bank spekuliert darauf, dass Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter verbunden sind. Das sollten Verbraucher aber auf keinen Fall akzeptieren. In diesem Fall sollten Sie sofort Alternativangebote von anderen Banken und freien Kreditvermittlern einholen.

Umschuldungskosten

Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein. Eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation.

Faustregel: Der Bankwechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte unter der angebotenen Prolongation liegt. Bei Laufzeiten von zehn Jahren und mehr ist die Zinsersparnis auch bei geringeren Unterschieden höher als die Umschuldungskosten.

Grundschuld abtreten

Das gern gebrauchte Argument des Bankberaters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld bleiben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von mindestens 5.100 Euro.

So viel kostet eine Grundschuldabtretung

Höhe Grundschuld* Kosten bei Abtretung** Ersparnis bei 0,5 Prozent
Zinsunterschied und 10 Jahren Laufzeit

50.000 Euro 223 Euro 2.775 Euro
100.000 Euro 249 Euro 5.550 Euro
150.000 Euro 476 Euro 8.400 Euro
200.000 Euro 603 Euro 11.500 Euro

*Entspricht der Höhe der Restschuld, die prolongiert werden muss.
**Kosten setzen sich zusammen aus Notargebühren und Grundbuchgebühren.

Quelle: Ratgeber "Immobilienkauf" von Anzenberger/Oppel, Vahlen Verlag 2009.

Biallo-Tipp

Banken bieten immer wieder Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Erkundigen Sie sich danach. Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb frühzeitig einen Blick auf die Konkurrenz. Außerdem sollten Sie prüfen, ob es sich angesichts des niedrigen Zinsniveaus nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies geht mittels Forward-Darlehen.

Diese Finanzierungsarten der Anschlussfinanzierung gibt es

Annuitätendarlehen

Rund 90 Prozent aller Darlehen zum Kauf einer Immobilie sind sogenannte Annuitätendarlehen. Darunter versteht man einen Kredit mit einem einheitlichen Tilgungssatz und festen monatlichen Raten vom ersten Monat der Rückzahlung bis zum letzten. Die meisten Darlehen, die zur Zeit ausgereicht werden, haben einen Tilgungssatz von 2,50 bis 4,00 Prozent.

Das heißt: Bei einem Kredit von 200.000 Euro und einem Tilgungssatz von vier Prozent im Jahr wird die Schuld im ersten Jahr um 8.000 Euro geringer.

Mit jedem Monat der Rückzahlung werden Zinsanteil und Restschuld geringer, während der Tilgungsanteil steigt. Wenn Sie sich einmal einen solchen Tilgungsverlauf ansehen wollen, benutzen Sie einfach unseren Tilgungsrechner. In Niedrigzinszeiten sollte man einen möglichst hohen Tilgungssatz wählen, um möglichst schnell von den Schulden herunter zu kommen. Weniger als drei Prozent sollte man nicht wählen.

Forward-Darlehen

Die oberste Prämisse für Kreditnehmer mit auslaufender Baufinanzierung heißt: Nicht das Kreditende verschlafen! Nur wer sich rechtzeitig informiert, kann Kostenvorteile erzielen.

Einen allgemeingültigen festen Zeitpunkt, ab dem man aktiv werden sollte, gibt es allerdings nicht. Für jeden Eigentümer stellt sich die Situation anders dar. Wichtig ist die jeweilige Marktsituation. "Geht man mittelfristig von steigenden Zinsen aus und möchte damit verbundene Kostenrisiken beim Folgekredit ausschließen, dann empfiehlt sich ein Forward-Darlehen", rät Christoph Zschätzsch, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank.

Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das sichert langfristig niedrige Kreditkosten. Kreditnehmer sparen damit nicht nur Geld, sondern erlangen zudem hohe Planungssicherheit. Viele Banken gewähren Forward-Darlehen bis zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate; Comdirect, Hypovereinsbank und National-Bank sogar 60 Monate.

Volltilgerdarlehen

Ist der Kreditnehmer nach Auslaufen des Erstkredits um die 50 Jahre alt, sollte er versuchen eine komplette Restfinanzierung auf die Beine zu stellen, damit das Objekt in zehn, zwölf oder 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Möglichkeit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um klassische Hypothekendarlehen, die bis zur vollständigen Schuldenfreiheit laufen.

Vorteil: Aufgrund hoher Rückzahlsicherheit für die Bank gewährt diese meist ein oder zwei Zehntel zusätzlichen Zinsrabatt.

Variable Darlehen

Bei der Suche nach der optimalen Zinsbindung sollten Darlehensnehmer berücksichtigen, ob während der Vertragslaufzeit mit größeren Geldzahlungen zu rechnen ist. Läuft beispielsweise in sechs oder acht Jahren die Lebensversicherung aus oder stellen die Eltern oder Schwiegereltern das vorzeitige Erbe in Aussicht, dann empfiehlt es sich, den Betrag zur Schuldentilgung einzusetzen. Überlegenswert ist in diesem Fall ein Kredit mit variablen Zinsen. Dieser ermöglicht unbegrenzte Sondertilgungen und somit das jederzeitige Kreditende.

Darauf sollten sie sonst bei der Anschlussfinanzierung achten

Anfangstilgung

Die im Vergleich zum Erstkredit niedrigere Darlehenssumme sowie die noch immer sehr tiefen Zinsen eröffnen Spielräume, die Kreditrate zu senken. Doch dies ist häufig nicht empfehlenswert, da der Schuldenabbau dadurch verzögert wird. Wer die monatliche Belastung des Erstkredits problemlos schultern kann, der sollte die aktuelle Monatsrate auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten - zumal in der Regel das Einkommen inzwischen höher liegt als bei Abschluss des Erstdarlehens.

Biallo-Tipp

Wer die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investiert, spart Kreditzinsen und baut die Schulden schneller ab.

In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Prozent Anfangstilgung begonnen und bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslaufen des Erstkredits zwei bis drei Prozent erreicht haben.

Behält man die Ratenhöhe bei, sollte unter aktuellen Zinsbedingungen ein Tilgungssatz von vier oder gar fünf Prozent kein Problem sein. Kreditnehmer profitieren von Vorteilen: Wer statt mit einem mit vier Prozent Anfangstilgung den Folgekredit startet, der verkürzt bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent die Darlehenslaufzeit um rund 40 Jahre.

Statt in 61 ist der Kredit nach gut 21 Jahren getilgt. Zwar erhöht sich die monatliche Kreditrate, dafür sinken die Zinskosten deutlich ab. Vier Prozent Anfangstilgung verringern den Zinsaufwand um knapp zwei Drittel - das gilt für alle Kreditbeträge.

Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit

Anfangstilgung1 Prozent2 Prozent3 Prozent4 Prozent
Darlehensbetrag100.000 Euro100.000 Euro100.000 Euro100.000 Euro
Sollzins1,5 Prozent1,5 Prozent1,5 Prozent1,5 Prozent
monatliche Kreditrate208 Euro292 Euro375 Euro458 Euro
Zinskosten Gesamt52.830 Euro30.660 Euroca. 21.715 Euroca. 16.840 Euro
Laufzeit61 Jahre, 1 Monat37 Jahre, 3 Monate27 Jahre, 1 Monat21 Jahre, 3 Monat

Quelle: biallo.de, eigene Berechnungen

Tilgungssatzwechsel

Immer mehr Kreditinstitute ermöglichen Finanzierungen, bei denen Kreditnehmer den anfänglich gewählten Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist verändern können. Dies ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Einkünfte zurückgehen, etwa bei Verdienstausfall wegen der Geburt eines Kindes oder wegen Arbeitslosigkeit.

Ist die Einkommensschwäche beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung.
Zu den Banken, die den Tilgungssatzwechsel ermöglichen, gehören unter anderem:

  • ING-Diba: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit
  • Sparda-Bank Berlin: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit
  • Santander Bank: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit
  • Sparkasse Aachen: kostenloser Tilgungssatz-Wechsel während der Laufzeit zwischen einem und drei Prozent

Zinsbindung

Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht nur die Tilgung zu erhöhen, sondern auch die Laufzeit entsprechend anzupassen.

Als Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, da das Einkommen in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastungen nur schwer zu schultern sind.

Kritisch wird es, wenn das Zweitdarlehen im Ruhestand ausläuft und noch offene Kreditschulden vorhanden sind. Viele Banken tun sich schwer, Ruheständlern aufgrund des fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkredite auszureichen.

Sondertilgungsrechte

Neben der monatlichen Tilgung helfen Sondertilgungen, die Darlehensschuld schneller zu verringern. Dabei leisten Kreditnehmer je nach Kassenlage einmal im Jahr eine Extrazahlung innerhalb eines vereinbarten Rahmens. Arbeitnehmer verwenden dafür gern Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld oder das 13. Monatsgehalt. Selbstständige legen häufig Teile überdurchschnittlicher Einkünfte zurück und zahlen sie einmal im Jahr auf das Hypothekenkonto ein.

Die Einsparung durch Sonderzahlungen ist signifikant. Ein zehnjähriges Hypothekendarlehen über 150.000 Euro mit einem Nominalzins von 3,5 Prozent würde bei zwei Prozent Anfangstilgung normalerweise knapp 29 Jahre laufen. Leistet man jährlich 3.000 Euro Sondertilgung, verringert sich die Gesamtkreditlaufzeit um fast elf Jahre. Die Zinsersparnis beträgt gut 5.000 Euro.

Kostenlose Sondertilgung

Kreditnehmer sollten allerdings sicher sein, dass sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen. Denn berechnet die Bank dafür einen Zinsaufschlag, verteuert sich unnötig das Baudarlehen. Viele Geldhäuser erlauben inzwischen bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich ohne Aufpreis als Sondertilgung einzuzahlen.

Bereitstellungszinsen

Läuft der Kredit bei Ihrer Bank erst in einigen Monaten aus und Sie wollen steigende Zinsen vermeiden, können Sie schon jetzt nach einem neuen Vertrag fragen. Aber: Startet das Folgedarlehen erst in fünf oder sechs Monaten, verlangen nicht wenige Geldhäuser sogenannte Bereitstellungszinsen.

Das heißt: Die Bank berechnet monatlich Zinsen für die Bereitstellung des Kreditbetrags, der erst später abgenommen wird. Diese Zinsen werden dem Kunden - je nach Bank oder Sparkasse - bereits nach drei oder vier Monaten in Rechnung gestellt.

In der Regel berechnen Kreditinstitute dann monatlich 0,25 Prozent Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag. Das kann schnell einige hundert Euro pro Monat kosten.

Beispiel: Ein Folgedarlehen über 150.000 Euro kostet bei einem Zinssatz von 0,25 Prozent 375 Euro Breitstellungszinsen pro Monat. Solche Zinsen sollten Sie vermeiden.

Möglich ist dies durch einen Wechsel zu Banken, die Bereitstellungszinsen erst sehr viel später in Rechnung stellen. Das heißt: Sie können sich heute schon eine günstige Anschlussfinanzierung für einen viel späteren Zeitpunkt sichern.

Zwölf Monate ohne Extrazins gibt es bei:

Zehn Monate keinen Extrazins verlangen:

Sechs Monate zinsfreie Zeit bei:

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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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