Anschlussfinanzierung: Preiswert in die zweite Finanzierungsrunde

Die Inflation treibt die Bauzinsen nach oben. Binnen Jahresfrist hat sich der Preis für Baugeld fast verdreifacht. Betrug der Durchschnittszins für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsfestschreibung laut Biallo-Index vor einem Jahr noch rund 0,8 Prozent, liegt er heute bei rund 2,5 Prozent (Stand 6. Mai 2022). Angesichts der grassierenden Inflation rechnen Experten mit noch höheren Zinsen. „Wir halten bis zu drei Prozent bis Jahresende 2022 für zehnjährige Darlehen für möglich“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierer Interhyp. Die Folgen wären deutlich spürbar: „Eine Verschiebung von 0,5 Prozentpunkten im Sollzinssatz verteuert eine Finanzierung von beispielsweise 300.000 Euro um 125 Euro im Monat“, rechnet Mohr vor.

Immobilieneigentümer, deren Erstkredit in absehbarer Zeit endet, sollten sich also zügig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Viele entscheiden sich für das sogenannte Prolongationsangebot der Hausbank, schließlich macht das wenig Arbeit.

Verschiedene Arten von Anschlussfinanzierungen

Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Während Käufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Der Grund: Viele Eigentümer verlängern, ohne zu vergleichen, das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen. 

Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb frühzeitig einen Blick auf Konkurrenzangebote. Außerdem prüfen sie, ob es sich angesichts steigender Zinsen nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies geht zum Beispiel mittels Forward-Darlehen, einer besonderen Form der Anschlussfinanzierung. Wie funktioniert das und worauf ist zu achten?

Forward-Darlehen: Tiefzinsen sichern!

Die oberste Prämisse für Kreditnehmer mit auslaufender Baufinanzierung heißt: Nicht das Kreditende verschlafen! Nur wer sich rechtzeitig informiert, kann Kostenvorteile erzielen. Einen allgemeingültigen festen Zeitpunkt, ab dem man aktiv werden sollte, gibt es allerdings nicht. Für jeden Eigentümer stellt sich die Situation anders dar. Wichtig ist die jeweilige Marktsituation. Da der Trend bei den Kreditzinsen aktuell steil nach oben zeigt, empfehlen sich Forward-Darlehen, um langfristige Zinsrisiken einzudämmen.

Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das sichert langfristig niedrige Kreditkosten. Kreditnehmer sparen damit nicht nur Geld, sondern erlangen zudem (hohe) Planungssicherheit. Viele Banken gewähren ein solches Darlehen bis zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate; Comdirect und National-Bank sogar 60 Monate.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Damit sichern sich Kreditnehmer ein Baudarlehen, das sie erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil solcher Kredite kommt vor allem in Niedrigzinsphasen zum Tragen. Denn die Finanzierung sichert die aktuellen Minizinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist.

Hoher Spareffekt: Klettert der Marktzins in den nächsten Jahren nach oben, spart ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung ordentlich Geld.

Beispiel: Ein Zinszuwachs von zwei Prozent gegenüber heutigen Konditionen verteuert einen Kredit über 200.000 Euro um rund 330 Euro pro Monat. Binnen zehn Jahren entstehen Mehrkosten von fast 40.000 Euro. Ein Forward-Darlehen mit einem Zinszuschlag von 0,025 Prozent, das in drei Jahren startet, würde hingegen nur gut 12.000 Euro mehr kosten.

Aber: Nicht nur die Zinskonditionen entscheiden über eine günstige Anschlussfinanzierung. Wichtig ist, dass das Gesamtkonzept für die Folgefinanzierung stimmt. So sollten zum Beispiel Sondertilgungen erlaubt sein oder die Möglichkeit bestehen, während der Zinsbindung den Tilgungssatz zu wechseln. Passen die Rahmenbedingungen nicht optimal zu den Wünschen des Kreditnehmers, sollte man ausloten, ob man nicht nachverhandeln kann.

Was sind die Bedingungen von Forward-Darlehen?

Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die wesentlichen Eckpunkte sind: Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen sein. Auch die Kündigungsregeln entsprechen denen bei einem klassischen Hypothekendarlehen, also ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.

Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht nach zehn Jahren ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers.

Wie hoch sind Zins und Kosten?

Für die langfristige Festschreibung der aktuellen Zinsen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.

Positiv: Da die Zuschläge derzeit sehr niedrig sind, rechnen sich Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft. Die Santander Bank vergibt in bestimmten Fällen Forward-Darlehen sogar ohne Aufzins, die ING fordert nur 0,015 Prozent (ab 25 Monate), Allianz und Degussa Bank nur 0,02 Prozent.

Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart sind meist aufschlagfrei, zahlreiche Banken verzichten auch länger auf Zusatzkosten. Bei einer langen Vorlaufzeit und hohen Forward-Aufschlägen, sollte man überlegen, ob sich der Vorratskredit wirklich lohnt. Abwarten kann in diesem Fall die bessere Wahl sein.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen?

Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch bei Forward-Darlehen ausgewählter Geldhäuser der monatliche Zinsaufschlag in Prozent ist:

Quelle: Biallo.de, Stand: Mai 2022.

Wie sich die Zinsaufschläge auf die Kosten des Baukredits auswirken, verdeutlichen zwei Beispiele:

• Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Monat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozentpunkte betragen.
  
  
• Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Monat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monaten, summiert sich der Aufzins (abzüglich drei Freimonate) bereits auf 1,8 Prozent.

Worauf kommt es an?

Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewähren 36 Monate Wartezeit, bis der Folgekredit starten muss. Einige Institute räumen jedoch 48, 60 oder gar 66 Monate ein. Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die bereits jetzt aktiv werden wollen.

• Biallo-Tipp: Manche Bank verzichtet während der Vorlaufzeit eine gewisse Zeit lang auf Forward-Aufschläge. ING, Santander Bank und etliche PSD Banken erheben beispielsweise bis zu zwölf Monate keine Forward-Zuschläge.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung nicht?

Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung sind nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Befindet sich der Markt gerade in einer Hochzinsphase, ist ein derartiges Darlehen ungeeignet, denn es würde die schlechten Zinsen für lange Zeit festschreiben.

Ob sich Immobilienbesitzer für ein Forward-Darlehen entscheiden oder nicht, hängt also davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Wer sinkende oder stagnierende Zinsen erwartet, der sollte besser warten. Wer langfristig von steigenden Zinsen ausgeht, der sollte sich rechtzeitig nach einem günstigen Folgedarlehen umsehen.

Prolongation: Kredit verlängern bei der bisherigen Bank

Endet der Erstkredit bereits in wenigen Monaten, dann ist ein Forward-Darlehen nicht nötig. Bei kurzfristiger Kreditverlängerung kommt die sogenannte Prolongation in Frage. Gemeint ist damit die Verlängerung der Baufinanzierung bei der bisherigen Bank. Das lohnt sich, wenn die Bank ein gutes Zinsangebot macht und bis zum Start des Anschlusskredits keine Bereitstellungszinsen anfallen. Oft lassen sich Zinsnachlässe erzielen, denn die Bank geht mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres Risiko als im Neugeschäft ein.

• Biallo-Tipp: Für Hauseigentümer, deren bestehender Immobilienkredit in einigen Jahren ausläuft, kann auch ein Bausparvertrag eine Alternative zur Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen oder eine Prolongation sein. Was Sie beachten sollten, wenn Sie einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen möchten und welche Vor- und Nachteile es dabei gibt, haben wir in einem ausführlichen Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank kann sich lohnen

Nicht jede Bank zeigt sich verbraucherfreundlich. Manches Kreditinstitut denkt eher an seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden und legt ein überteuertes Prolongationsangebot vor. Die Bank spekuliert darauf, dass Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter verbunden sind. Ein ungünstiges Angebot sollten Verbraucher aber auf keinen Fall akzeptieren, sondern ohne Zögern Alternativangebote von anderen Banken und freien Kreditvermittlern einholen.

Kosten einer Umschuldung

Die Kosten für die Umschuldung eines Immobilienkredits sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein, denn eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation.

Faustregel: Der Bankwechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte unter der angebotenen Prolongation liegt. Allerdings sollten auch Nebenbedingungen wie Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel in die Überlegung einbezogen werden.

Grundschuld abtreten

Das gern genutzte Argument des Bankberaters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld bleiben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar.

Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro ist eine Grundschuldabtretung inklusive Nebenkosten ab rund 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von mehr als 5.000 Euro. 

Notar- und Grundbuchkosten: Wie viel kostet die Grundschuldabtretung?

Hinzu kommen Auslagen je nach Aufwand, beispielsweise für Porto und Telefon.

Quelle: Notar- und Grundbuchkostenrechner Interhyp, Stand: 01.05.2022.

• Hinweis: Banken machen immer wieder Angebote, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Erkundigen Sie sich danach!

Lesen Sie unsere Tipps für die Anschlussfinanzierung

Bei jeder Anschlussfinanzierung gibt es viele Kriterien zu beachten. Schließlich geht es oft noch um einen Restbetrag im sechsstelligen Bereich, der neu und möglichst günstig finanziert werden muss. Wir haben für Sie neun Tipps für die Anschlussfinanzierung zusammengestellt, die Ihnen bei der Suche nach dem passenden Forward-Darlehen helfen.

Die besten Forward-Darlehen im Test

Finanztest hat verschiedene Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungszeit oder als Volltilgerdarlehen miteinander verglichen. Welche Anbieter im Test die Nase vorn hatten, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Test von Forward-Darlehen. Außerdem finden Sie dort Banken und Kreditvermittler, die auf biallo.de die vorderen Plätze belegen.