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  • Läuft Ihre Immobilienfinanzierung in den nächsten sechs bis zwölf Monaten aus, sollten Sie sich schon jetzt um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern.

  • Bei den Anschlussfinanzierungen gibt es unterschiedliche Varianten. Wir stellen Kredit-Prolongation, Forward-Darlehen und Umschuldung vor.

  • Unser Ratgeber enthält wichtige Tipps, worauf Sie in der zweiten Immobilienfinanzierungsrunde achten sollten und bietet die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung zu berechnen.

  • Den kompletten Ratgeber gibt es auch als PDF-Download.

  • Den Ratgeber der Woche gibt es wie immer auch als Podcast – etwa auf SpotifyApple Podcast und Google Podcast.
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Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits, ist meist noch eine beachtliche Restschuld offen. Für diese benötigen Eigentümer eine Anschlussfinanzierung. Viele entscheiden sich für das sogenannte Prolongationsangebot der Hausbank, schließlich macht das wenig Arbeit und die Konditionen erscheinen wegen des anhaltenden Zinstiefs günstig.

 

Verschiedene Arten von Anschlussfinanzierungen

Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Während Käufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Der Grund: Viele Eigentümer verlängern, ohne zu vergleichen, das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen.

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Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb frühzeitig einen Blick auf die Konkurrenz. Außerdem prüfen sie, ob es sich angesichts des niedrigen Zinsniveaus nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies geht zum Beispiel mittels Forward-Darlehen, einer besonderen Form der Anschlussfinanzierung. Wie funktioniert das und worauf ist zu achten?

 

Forward-Darlehen: Tiefzinsen sichern!

Die oberste Prämisse für Kreditnehmer mit auslaufender Baufinanzierung heißt: Nicht das Kreditende verschlafen! Nur wer sich rechtzeitig informiert, kann Kostenvorteile erzielen. Einen allgemeingültigen festen Zeitpunkt, ab dem man aktiv werden sollte, gibt es allerdings nicht. Für jeden Eigentümer stellt sich die Situation anders dar. 

Wichtig ist die jeweilige Marktsituation. „Geht man mittelfristig von steigenden Zinsen aus und möchte damit verbundene Kostenrisiken beim Folgekredit ausschließen, dann empfiehlt sich ein Forward-Darlehen“, rät Christoph Zschätzsch, Leiter Privatkundenkredite bei der Deutschen Bank.

Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das sichert langfristig niedrige Kreditkosten. Kreditnehmer sparen damit nicht nur Geld, sondern erlangen zudem (hohe) Planungssicherheit. Viele Banken gewähren ein solches Darlehen bis zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate; Comdirect und National-Bank sogar 60 Monate.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Damit sichern sich Kreditnehmer ein Baudarlehen, das sie erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil solcher Kredite kommt vor allem in Niedrigzinsphasen zum Tragen. Denn die Finanzierung sichert die aktuellen Minizinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist.

Hoher Spareffekt: Klettert der Marktzins in den nächsten Jahren nach oben, spart ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung ordentlich Geld.

Beispiel: Ein Zinszuwachs von zwei Prozent gegenüber heutigen Konditionen verteuert einen Kredit über 150.000 Euro um rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000 Euro. Ein Forward-Darlehen mit einem Zinszuschlag von 0,025 Prozent, das in drei Jahren startet, würde hingegen nur gut 12.000 Euro mehr kosten.

Aber: Kreditexperte Zschätzsch rät, nicht nur auf die Zinskonditionen zu achten. „Wichtig ist, dass das Gesamtkonzept für die Anschlussfinanzierung stimmt.“ Das sei nicht immer der Fall. Sinnvoll können zum Beispiel Sondertilgungsrechte sein oder die Möglichkeit, während der Zinsbindung den Tilgungssatz zu wechseln. Passen die Rahmenbedingungen nicht optimal zu den Wünschen des Kreditnehmers, sollte man ausloten, ob man nicht bei seiner Hausbank nachverhandeln kann.

Was sind die Bedingungen?

Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die wesentlichen Eckpunkte sind: Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen sein. Auch die Kündigungsregeln entsprechen denen bei einem klassischen Hypothekendarlehen, also ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.

Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers.

Wie hoch sind Zins und Kosten?

Für die langfristige Festschreibung der aktuellen Zinsen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung.

Positiv: Da die Zuschläge derzeit sehr niedrig sind, rechnen sich Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft. Die Santander Bank vergibt in bestimmten Fällen Forward-Darlehen sogar ohne Aufzins, die 1822 direkt fordert 0,02 Prozent und die Allianz nur 0,01 Prozent.

Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart sind meist aufschlagfrei. Allerdings sollte man überlegen, ob sich bei einer langen Vorlaufzeit und hohen Forward-Aufschlägen, der Vorratskredit wirklich lohnt. Abwarten kann in diesem Fall die bessere Wahl sein.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag?

Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch der monatliche Zinsaufschlag in Prozent bei ausgewählten Geldhäusern ist:

Bank

Aufschlag pro Monat
in Prozent auf aktuelle Konditionen

National Bank (Rhein-Ruhr)

0,013 - 0,023 ab dem 4. Monat

Sparda Bank West

0,01 ab dem 7. Monat

Santander Bank

0,000 - 0,015 ab dem 13. Monat

1822 direkt

0,020 ab dem 7.Monat (0,04 bei < 10 Jahren Zinsbindung)

Allianz

0,01 ab dem 4.Monat

PDS Bank Westfalen-Lippe

0,01 ab dem 7.Monat

Volksbank Bremerhaven Cuxland

0,02 

Aachener Bank

0,02 ab dem 4. Monat

Degussa Bank

0,02 - 1,08

Mittelbrandenburgische Sparkasse

0,012 - 0,021

ING

0,015 ab dem 13. Monat

Deutsche Bank

0,000 - 0,72

PSD Bank Nord

0,025

PSD Berlin Brandenburg

0,010 vom 13. bis 36. Monat und 0,020 ab dem 37. Monat bis max. 60 Monate

Sparda Bank München

0,01 ab dem 13. Monat

Quelle: Biallo.de, Stand: März 2021.

Wie sich die Zinsaufschläge auf die Kosten des Baukredits auswirken, verdeutlichen zwei Beispiele:

  • Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Monat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozent betragen.

  • Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Monat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monaten, summiert sich der Aufzins auf 1,8 Prozent.

Worauf kommt es an?

Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewähren 36 Monate Wartezeit, bis der Folgekredit starten muss. Einige Institute räumen jedoch 48 oder 60 Monate ein. Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die wegen der Tiefzinsen bereits jetzt aktiv werden wollen.

  • Biallo-Tipp: Manche Bank verzichtet während der Vorlaufzeit eine gewisse Zeit lang auf Forward-Aufschläge. INGSantander Bank und etliche PSD Banken erheben beispielsweise bis zu zwölf Monate keine Forward-Zuschläge.

Welche Banken verzichten etwas länger auf Zinsaufschläge?

Die nachstehende Tabelle zeigt, für welche Zeitspanne ausgewählte Banken auf Zinszuschläge verzichten:

Bank

Zinsfreie Zeit

ING

6 Monate

Santander Bank

12 Monate

PSD Bank Nord

6 Monate

PSD Bank Berlin Brandenburg

6 Monate

PSD Bank RheinNeckar Saar

12 Monate

Sparda Bank München

12 Monate

Sparda Bank Hessen

6 Monate

Allianz

3 Monate

Quelle: biallo.de, Stand Januar 2022.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung nicht? 

Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung sind nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Befindet sich der Markt gerade in einer Hochzinsphase, ist ein derartiges Darlehen ungeeignet, denn es würde die schlechten Zinsen für lange Zeit festschreiben.

Ob sich Immobilienbesitzer für ein Forward-Darlehen entscheiden oder nicht, hängt also davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Wer sinkende oder stagnierende Zinsen erwartet, der sollte besser warten. Wer langfristig von steigenden Zinsen ausgeht, der sollte sich rechtzeitig nach einem günstigen Folgedarlehen umsehen.

 

Prolongation: Kredit verlängern bei der bisherigen Bank

Endet der Erstkredit bereits in wenigen Monaten, dann ist ein Forward-Darlehen nicht nötig. Bei kurzfristiger Kreditverlängerung kommt die sogenannte Prolongation in Frage. Gemeint ist damit die Verlängerung der Baufinanzierung bei der bisherigen Bank. Das lohnt sich, wenn die Bank ein gutes Zinsangebot macht und bis zum Start des Anschlusskredits keine Bereitstellungszinsen anfallen. Oft lassen sich Zinsnachlässe erzielen, denn die Bank geht mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres Risiko als im Neugeschäft ein. 

 

Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank kann sich lohnen

Nicht jede Bank zeigt sich verbraucherfreundlich. Manches Kreditinstitut denkt eher an seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden und legt ein überteuertes Prolongationsangebot vor. Die Bank spekuliert darauf, dass Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter verbunden sind. Das sollten Verbraucher aber auf keinen Fall akzeptieren, sondern sofort Alternativangebote von anderen Banken und freien Kreditvermittlern einholen.

Kosten einer Umschuldung

Die Kosten für die Umschuldung eines Immobilienkredits sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein, denn eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation.

Faustregel: Der Bankwechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte unter der angebotenen Prolongation liegt. 

Grundschuld abtreten

Das gern genutzte Argument des Bankberaters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld bleiben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar.

Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von mindestens 5.100 Euro.

Notar- und Grundbuchkosten: Wie viel kostet die Grundschuldabtretung?

Höhe der Grundschuld

Grundschuldabtretung

Löschung einer Grundschuld (Urkunde wurde bereits von Bank entworfen)

Grundschuldbestellung

50.000 Euro

121,77 Euro

141,77 Euro

557,70 Euro

100.000 Euro

201,47 Euro

221,47 Euro

922,74 Euro

150.000 Euro

260,30 Euro

280,30 Euro

1196,52 Euro

200.000 Euro

300,80 Euro

320,80 Euro

1470,30 Euro

Hinzu kommen Auslagen je nach Aufwand, beispielsweise für Porto und Telefon.

Quelle: Notar- und Grundbuchkostenrechner Interhyp, Stand: 01.04.2021.

  • Hinweis: Banken bieten immer wieder Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Erkundigen Sie sich danach!

Biallo-Tipp: Rechner Anschlussfinanzierung

Probieren Sie unser neues Rechner-Tool aus und  berechnen Sie Ihre Anschlussfinanzierung: Wir haben für Sie den Durchschnittszins verschiedener Kreditlaufzeiten hinterlegt. Sie können den Zins genauso verändern wie die Höhe der Restschuld oder die jährliche Sondertilgung. So sehen Sie, wie schnell Sie von Ihrem Kredit herunterkommen und wie viel Zinsen Sie an die Bank zahlen. Verändern Sie einfach Ihre monatliche Belastung. Je mehr Sie tilgen, desto weniger bekommt die Bank von Ihnen!
 

Lesen Sie unsere Tipps für die Anschlussfinanzierung

Bei jeder Anschlussfinanzierung gibt es viele Kriterien zu beachten. Schließlich geht es oft noch um einen Restbetrag im sechsstelligen Bereich, der neu und möglichst günstig finanziert werden muss. Wir haben für Sie neun Tipps für die Anschlussfinanzierung zusammengestellt, die Ihnen bei der Suche nach dem passenden Forward-Darlehen helfen.

 

Stiftung Warentest hat Forward-Darlehen getestet

Finanztest hat verschiedene Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindungszeit oder als Volltilgerdarlehen miteinander verglichen. Welche Anbieter im Test die Nase vorn hatten, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Test von Forward-Darlehen. Außerdem finden Sie dort Banken und Kreditvermittler, die auf biallo.de die vorderen Plätze belegen. 

 

Fragen und Antworten zur Anschlussfinanzierung

Wann muss ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Kreditinstitute sind gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen drei Monate vor Ablauf des Immobilienkredits ein neues Angebot zu unterbreiten. Spätestens dann sollten Sie aktiv werden und Angebote vergleichen. Es schadet aber auch nicht, sich bereits deutlich früher Gedanken über die Ausgestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung zu machen – zum Beispiel: Wie viel Tilgung kann ich mir nun leisten? Kommt ein Volltilgerdarlehen infrage? Im aktuellen Zinstief kann es auch sinnvoll sein, sich mehrere Monate im Voraus einen niedrigen Zins zu sichern. Manche Banken verlangen bis zu zwölf Monate vor Abruf des Kredits keine Bereitstellungszinsen. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich günstige Kredite noch längerfristiger sichern – allerdings gegen einen Aufpreis.

Welche Unterlagen benötige ich für die Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank sollten alle wesentlichen Unterlagen bereits vorliegen. Wechseln Sie jedoch zu einem anderen Kreditinstitut, müssen Sie Unterlagen zur Person, Bonität, zum bisherigen Kredit und zur Immobilie vorlegen. Hierzu zählen unter anderem die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuerbescheid, Kaufvertrag und Fotos der Immobilie, Flächenberechnung, Grundbuchauszug, Kreditvertrag und Kontoauszug des bisherigen Immobilienkredits. Je nach Kreditinstitut variiert dies.

Kann ich die Anschlussfinanzierung aufstocken, weil ich größere Renovierungsarbeiten finanzieren will?

Grundsätzlich können Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung erhöhen, um an Geld beispielsweise für größere Umbaumaßnahmen zu kommen. Die Restschuld sollte ja deutlich niedriger liegen, als die eingetragene Grundschuld. Hierdurch besteht finanzieller Spielraum. Ob die Bank jedoch eine höhere Anschlussfinanzierung tatsächlich gewährt, hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit ab und ob sich der  Wert der Immobilie in der Zwischenzeit nicht verringert hat.

Worauf sollte ich beim Vergleich von Angeboten zur Anschlussfinanzierung achten?

Wichtig ist, dass Sie frühzeitig  Angebote vergleichen, um nicht in Zeitdruck zu geraten. Einen Überblick über die  Bauzinsen zahlreicher Anbieter vermittelt Ihnen unser Baufinanzierung-Vergleich. Neben dem Zinssatz sollten Sie auch die weiteren Kreditbedingungen in Augenschein nehmen. Je nach individuellem Bedarf können zum Beispiel kostenlose Möglichkeiten für Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein.

Biallo-Tipp:

Mit unserem  Baufinanzierung-Vergleich können Sie nicht nur Zinsen vergleichen, sondern finden auch umfassende Informationen zu den Kreditbedingungen – zum Beispiel inwieweit der jeweilige Anbieter Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel ermöglicht und ab wann Bereitstellungszinsen anfallen.
Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
  Horst Biallo