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Auf einen Blick
  • Nach Ende der Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.

  • Für die Anschlussfinanzierung setzen Sie entweder den Vertrag mit Ihrer alten Bank zu einem neuen Zinssatz fort oder Sie wechseln zu einem günstigeren Anbieter.

  • Wir geben Ihnen Tipps, wie Sie das beste Anschlussangebot finden und auf welche Konditionen Sie besonders achten sollten.
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Läuft Ihre Zinsbindungszeit bald aus, sollten Sie nicht abwarten, bis sich Ihre Bank bei Ihnen meldet. Nur wenn Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern, haben Sie die Chance, das für Sie optimale Angebot zu finden und Tausende Euro an Zinskosten zu sparen.

Doch auch wenn die Zinsbindung Ihres Darlehensvertrags erst zum Teil verstrichen ist, kann die Anschlussfinanzierung für Sie bereits Thema sein: Denn nach zehn Jahren Kreditlaufzeit verfügen Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) über ein Kündigungsrecht. Nehmen Sie dieses wahr, fällt für Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sehen Sie sich dazu auch unseren Ratgeber zur Kündigung von Immobilienkrediten an. 

 

Werden Sie rechtzeitig aktiv

Ihre Zinsbindungsfrist sollten Sie nicht einfach verstreichen lassen. Zwar schickt Ihnen die Bank kurz vor Ende ein Prolognationsangebot mit neuen Zinssätzen je nach Laufzeit für die Verlängerung des Darlehens. Doch sind diese Angebote erfahrungsgemäß nicht die günstigsten. Andere Banken vergeben Anschlussfinanzierungen an Neukunden meist zu deutlich besseren Konditionen. Warten Sie auf das Angebot Ihrer bisherigen Bank, haben Sie aber nur noch wenig Zeit bessere Anbieter zu suchen.

 

Vergleichen Sie wie bei der Erstfinanzierung

Beginnen Sie ca. sechs bis zwölf Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindungszeit, sich mit dem aktuellen Zinsniveau zu beschäftigen. Holen Sie unverbindliche Angebote mehrerer Kreditinstitute ein oder nutzen Sie unseren Baufinanzierungsvergleich. Mit dem günstigsten Angebot gehen Sie dann zu Ihrer bisherigen Bank und verhandeln mit dieser über die Zinshöhe. Auch bessere Vertragsbedingungen, wie kostenfreie Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen können Verhandlungsziel sein. Bessert die Bank nicht ausreichend nach, sollten Sie eine Umschuldung zum günstigsten Anbieter vornehmen.

 

Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren: Nutzen Sie Ihre Kündigungsmöglichkeit

Ist das Zinsbindungsende noch nicht in Sicht, aber Ihr Darlehen läuft bereits zehn Jahre, können Sie den Vertrag kündigen und zu einem günstigeren Kreditinstitut wechseln. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt für Sie nicht an. Sie müssen dazu eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Achtung: Die Zehn-Jahres-Frist läuft nicht ab Vertragsschluss, sondern ab dem Tag, an dem die Bank Ihnen den Kredit ausgezahlt hat. Bei mehreren Teilauszahlungen zählt der Termin der letzten Rate. Bevor Sie kündigen, sollten Sie in jedem Fall einen neuen Finanzierungsvertrag in der Tasche haben.

 

Bankenwechsel: Aufwand und Kosten sollten Sie nicht scheuen

Einen Bankenwechsel vorzunehmen ist gar nicht so aufwendig, wie Sie vielleicht denken. Zwar erwartet das neue Kreditinstitut für die Kreditprüfung Unterlagen wie Lageplan, Wohnflächenberechnung und Bauzeichnungen. Doch diese Dokumente mussten Sie auch schon bei der Erstfinanzierung einreichen und haben Sie bereits vorliegen. Die Umschuldung selbst regeln die Banken unter sich.

Auch die Kosten für die Umschuldung sind gering: An Notar und Gerichtsgebühren fallen nur einige Hundert Euro an – Ihre Zinsersparnisse durch die Umschuldung liegen deutlich darüber. Ein Entgelt für die Übertragung der Grundschuld dürfen Banken nicht mehr verlangen (Bundesgerichtshof Az. XI ZR 7/19).

 

Reduzieren Sie Ihre Kreditsumme

Haben Sie zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung Guthaben angespart oder verfügen Sie über Kapital aus anderen Quellen, beispielsweise aus einer Erbschaft, sollten Sie dieses einsetzen und damit die Restschuld reduzieren. Für die geringere Darlehenssumme erhalten Sie bessere Zinskonditionen. Zudem sparen Sie weitere Zinskosten, weil Sie das Darlehen schneller zurückzahlen.

 

Erhöhen Sie Ihren Tilgungssatz

Wenn Ihre Darlehensschuld und Ihr Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung geringer liegen als bei der Erstfinanzierung, verringert sich Ihre Rate. Das ist auf den ersten Blick sicherlich erfreulich. Bedenken Sie jedoch: Heben Sie nun den Tilgungssatz an, sodass Sie weiterhin die gleich hohe oder zumindest eine annähernd hohe Rate leisten, zahlen Sie Ihre Restschuld schneller zurück. Dadurch sind Sie nicht nur Ihre Schulden früher lost, Sie reduzieren auch Ihre Zinskosten über die restliche Laufzeit.

 

Die Zinsbindungszeit für die Anschlussfinanzierung festlegen

Für die Anschlussfinanzierung müssen Sie wiederum eine Zinsbindung wählen. Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus empfiehlt es sich, wie auch bei Erstfinanzierungen, eine möglichst lange Frist zu vereinbaren. Denkbar ist auch Folgendes: Sie schließen ein Volltilgerdarlehen ab und zahlen somit innerhalb der neuen Laufzeit Ihre gesamte Restschuld zurück. Für solche Darlehen bieten Banken in der Regel noch bessere Konditionen.

 

Passen Sie Ihre Rate an

Hat sich im Laufe der Jahre Ihre finanzielle Situation verbessert, sollten Sie dies nutzen, indem Sie monatlich höhere Raten als bei der Erstfinanzierung leisten. So zahlen Sie die Restschuld schneller zurück und sparen Zinskosten. Nutzen Sie auch die Möglichkeit der Sondertilgung, beispielsweise indem Sie Sonderzahlungen Ihres Arbeitgebers in die Rückzahlung fließen lassen. Jede zusätzliche Tilgung verkürzt die Laufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung und mindert Ihre Gesamtkosten.

 

Sichern Sie sich die Zinsen für die Zukunft – mit einem Forward-Darlehen

Falls Sie eine Anschlussfinanzierung erst in einigen Jahren benötigen und noch nicht kündigen können, sollten Sie ein Forward-Darlehen in Erwägung ziehen. Mit einem solchen Darlehensvertrag sichern Sie sich das derzeitige Zinsniveau bis zu fünf Jahre im Voraus. Für die frühzeitige Festlegung des Zinssatzes erheben Kreditinstitute jedoch einen kleinen Aufpreis. Dieser beträgt je nach Bank pro Monat 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Je länger die vereinbarte Vorlauf-Phase und je höher der Aufschlag, desto höher liegt also der Sollzinssatz. Durch einen Vergleich können Sie viele Kosten sparen.

    Falls Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, könnten Sie unsere Tipps für Vermieter interessieren.

    Über die Autorin Anette Stein

    hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

    • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
    • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

      Anette Stein
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