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Auf einen Blick
  • Eine Baufinanzierung zu kündigen, kann teuer werden. Durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird der Kreditgeber für entgangene Zinsgewinne entschädigt. 

  • Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist äußerst kompliziert. Deshalb sollten Sie das Ergebnis immer von einem unabhängigen Fachmann überprüfen lassen.

  • Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern steht bei der Baufinanzierung ein Sonderkündigungsrecht zu. Auch der sogenannte Widerrufsjoker kann helfen, eine teure Baufinanzierung vorzeitig loszuwerden.
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Oft kommt es im Leben anders, als man plant. Statt im Eigenheim alt zu werden, steht ein Verkauf an. Was geschieht dann mit der Baufinanzierung? Beispiel: Ihre Ehe geht in die Brüche oder Sie werden in eine weit entfernte Stadt versetzt, sodass Sie Ihre geliebte Eigentumswohnung oder Ihr Eigenheim verkaufen müssen. In diesem Fall haben Sie natürlich das Recht, den mit der Bank oder Sparkasse geschlossenen Darlehensvertrag zu kündigen. Das kann Ihnen niemand verweigern.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung der Baufinanzierung

Doch das Kreditinstitut hat dann das Recht, einen Teil der Zinsen von Ihnen zu fordern, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entgeht. Dies nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Wie diese korrekt berechnet wird, ist höchst kompliziert und in der Praxis umstritten. Nur so viel: Je länger das Darlehen noch laufen würde, desto höher der Betrag. Und je höher die Differenz zwischen dem Zins, den Sie vereinbart haben und dem aktuellen Zinsniveau, desto mehr wird Ihnen das Kreditinstitut in Rechnung stellen.

Die Erfahrung der vergangenen Jahre zeigt jedoch, dass es sich fast immer lohnt, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Kündigung der Baufinanzierung von einer Verbraucherzentrale nachrechnen zu lassen.

Biallo-Tipp: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Ob und in welcher Höhe bei der Kündigung einer Immobilienfinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, können Kreditnehmer zum Beispiel mit dem kostenlosen Rechner von  Gansel Rechtsanwälte in wenigen Schritten selbst berechnen. Im Anschluss können Sie direkt prüfen lassen, ob sich ein rechtliches Vorgehen in Ihrem Fall lohnt. Und keine Sorge, dass Ihnen ein unnötiges Rechtsverfahren aufgebrummt wird​ – der Rechner und die Prüfung sind kostenfrei & unverbindlich.

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Fehlerhafte Widerrufsbelehrung = keine Vorfälligkeitsenschädigung

Vielleicht kommen Sie aber an der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei. Das ist immer dann der Fall, wenn die Widerrufsbelehrung falsch war. Das kommt in der Praxis viel häufiger vor, als viele Leute denken. Zwar hat der Gesetzgeber dieses Recht wieder eingeschränkt. Doch ist das Widerrufsrecht nicht gänzlich erloschen.

Darlehensverträge mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung, die zwischen 11. Juni 2010 und 20. März 2016 geschlossen wurden, können Verbraucher unbefristet widerrufen – auch heute noch. Für später abgeschlossene Verträge wurde die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage begrenzt. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 26. März 2020 eröffnet möglicherweise weitere Widerrufsmöglichkeiten. Dem steht jedoch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen. Weitere Urteile bleiben abzuwarten.

Experten gehen davon aus, dass auch weiterhin zahlreiche Kreditverträge mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung im Umlauf sind. Die spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Gansel Rechtsanwälte prüft kostenlos und unverbindlich, ob Sie einen Anspruch auf Kündigung Ihrer Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung haben.

 

Kündigung lang laufender Verträge

Was viele Leute nicht wissen: Bei sehr lang laufenden Verträgen gibt es das Recht zur Kündigung, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wenn Ihre Baufinanzierung mindestens zehn Jahre läuft, können Sie den Vertrag vorzeitig kündigen. Sie müssen nur eine Frist von sechs Monaten einhalten. Das ist in Paragraf 489 BGB so geregelt.

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Wenn Sie einen Immobilienkredit vor vielen Jahren zu einem deutlich höheren Zins abgeschlossen haben, können Sie unter Umständen viele tausend Euro sparen, wenn Sie die  Baufinanzierung umschulden.  
 

Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen

Bei sogenannten Forward-Darlehen beginnt die Laufzeit nicht erst mit der Auszahlung, sondern bereits mit der Vertragsunterzeichnung der Anschlussfinanzierung - vorausgesetzt, Sie haben das Forward-Darlehen bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber abgeschlossen.

Ein Beispiel: Sie haben vor drei Jahren bei Ihrer Bank ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung ihres bestehenden Baukredits unterzeichnet. Die Auszahlung steht in Kürze an. Da Sie das Forward-Darlehen beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen haben, können Sie das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB bereits in sieben Jahren nutzen und nicht erst in zehn Jahren. Denn bei einer Vertragsverlängerung einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung beginnt die für das Sonderkündigungsrecht relevante Laufzeit bereits mit der Vertragsunterzeichnung, so ein Urteil des Landgerichts Bochum vom 14. September 2015 (Az. I-1 O 68/15).

Das Gericht beruft sich dabei auf folgenden Gesetzestext in Paragraf 489 BGB, Abs. 1, Nr. 2: "... wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs".

Wichtig: Wenn Sie das Sonderkündigungsrecht beim Forward-Darlehen nutzen wollen, gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.

 

Sonderfall: Kündigung von variablen Darlehen

Kündigen mit einer Frist von drei Monaten können Sie variable Darlehen, also Darlehen ohne feste Zinsbindung. Wenn Sie diese kurze Zeitspanne einhalten, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der variable Zins wird meist alle drei Monate den aktuellen Marktzinssätzen angepasst.

Da die Bank nicht langfristig mit Ihnen als Kunden rechnen kann, sind diese Darlehen nicht günstiger als die mit einer Laufzeit von zehn oder 15 Jahren. Variable Darlehen kommen vor allem für Leute in Betracht, die in einer eigenen Immobilie wohnen und eine neue bauen. Sie brauchen das Geld für den aktuellen Bau und lösen den variablen Kredit nach Fertigstellung und Verkauf der alten Immobilie ab.

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