Schwierig, aber möglich!

Kündigung einer Baufinanzierung Schwierig, aber möglich!

Horst Biallo
von Horst Biallo
Auf einen Blick
  • Die Kündigung einer Baufinanzierung kann teuer werden. Durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird der Kreditgeber für entgangene Zinsgewinne entschädigt. 

  • Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist äußerst kompliziert. Deshalb sollten Sie das Ergebnis immer von einem unabhängigen Fachmann überprüfen lassen.

  • Kreditnehmern steht bei der Baufinanzierung ein Sonderkündigungsrecht zu. Auch der sogenannte Widerrufsjoker kann helfen, eine teure Baufinanzierung vorzeitig loszuwerden.
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Lassen Sie uns die wichtigsten Fälle nacheinander betrachten. Erster Fall: Ihre Ehe geht in die Brüche oder Sie werden in eine weit entfernte Stadt versetzt, so dass Sie Ihre geliebte Eigentumswohnung oder Ihr Eigenheim verkaufen müssen. In diesem Fall haben Sie natürlich das Recht, den mit der Bank oder Sparkasse geschlossenen Darlehensvertrag zu kündigen. Das kann Ihnen niemand verweigern.

Doch das Kreditinstitut hat dann das Recht, einen Teil der Zinsen von Ihnen zu fordern, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entgeht. Dies nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Wie diese korrekt berechnet wird, ist höchst kompliziert und in der Praxis umstritten. Nur so viel: Je länger das Darlehen noch laufen würde, desto höher der Betrag. Und je höher die Differenz zwischen dem Zins, den Sie vereinbart haben und dem aktuellen Zinsniveau, desto mehr wird Ihnen das Kreditinstitut in Rechnung stellen.

Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt jedoch, dass es sich fast immer lohnt, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Kündigung der Baufinanzierung von einer Verbraucherzentrale nachrechnen zu lassen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Vielleicht kommen Sie aber an der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei. Das ist immer dann der Fall, wenn die Widerrufsbelehrung falsch war. Das kommt in der Praxis viel häufiger vor, als viele Leute denken. Zwar hat der Gesetzgeber dieses Recht wieder eingeschränkt. Doch ist das Widerrufsrecht nicht gänzlich erloschen.

"Die gesetzliche Beschränkung greift nämlich nur bei Baufinanzierungen, die zwischen dem 1. November 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden", betont der Hamburger Rechtsanwalt Peter Hahn. Alle neueren Kreditverträge seien davon nicht betroffen.

Neuere Kreditverträge teilweise mangelhaft

Juristen schätzen, dass auch bei neueren Baufinanzierungen etwa die Hälfte der Kreditverträge fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthalten. Grund: Banken und Sparkassen haben eine Zeit lang mangelhafte Formulierungen in ihren Kreditverträgen verwendet, bis eine neue gesetzliche Regelung zum Widerrufsrecht in Kraft trat. Fachanwalt Peter Hahn rät deshalb zur Überprüfung älterer Kreditverträge, um Sparpotentiale zu heben. Dass sich der Widerspruch lohnt, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg, das ein Baudarlehen aus dem Jahr 2009 als fehlerhaft eingestuft und die örtliche Sparkasse zur Rückabwicklung verdonnert hat (OLG Bamberg, Az.: 8 U 7/16).

Widerrufsjoker sticht bei nicht grundpfandrechtlich besicherten Krediten

Weitere Einspruchsmöglichkeit besteht laut Rechtsanwalt Jan-Henning Ahrens von der Bremer Kanzlei KWAG bei Finanzierungen ohne Immobilienhintergrund. "Die Gesetzesänderung betrifft ausschließlich Kredite, die grundpfandrechtlich gesichert sind", erläutert Ahrens.

Also Darlehensverträge, die durch eine Grundschuld, eine Hypothek oder eine Rentenschuld abgesichert sind. Dies ist bei klassischen Baudarlehen zumeist der Fall. Ist der Kreditvertrag jedoch über eine Bürgschaft oder eine Abtretung besichert, so bestehe weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht.

Kündigung lang laufender Verträge

Was viele Leute nicht wissen: Bei sehr lang laufenden Verträgen gibt es das Recht zur Kündigung, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wenn Ihre Baufinanzierung mindestens zehn Jahre läuft, können Sie den Vertrag vorzeitig kündigen. Sie müssen nur eine Frist von sechs Monaten einhalten. Das ist in Paragraph 489 BGB so geregelt.

Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen

Bei sogenannten Forward-Darlehen beginnt die Laufzeit nicht erst mit der Auszahlung, sondern bereits mit der Vertragsunterzeichnung der Anschlussfinanzierung - vorausgesetzt, Sie haben das Forward-Darlehen bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber abgeschlossen.

Ein Beispiel: Sie haben vor drei Jahren bei Ihrer Bank ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung ihres bestehenden Baukredits unterzeichnet. Die Auszahlung steht in Kürze an. Da Sie das Forward-Darlehen beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen haben, können Sie das Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB bereits in sieben Jahren nutzen und nicht erst in zehn Jahren. Denn bei einer Vertragsverlängerung einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung beginnt die für das Sonderkündigungsrecht relevante Laufzeit bereits mit der Vertragsunterzeichnung, so ein Urteil des Landgerichts Bochum vom 14. September 2015 (Az. I-1 O 68/15).

Das Gericht beruft sich dabei auf folgenden Gesetzestext in Paragraph 489 BGB, Abs. 1, Nr. 2: "... wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs".

Wichtig: Wenn Sie das Sonderkündigungsrecht beim Forward-Darlehen nutzen wollen, gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Sonderfall: Kündigung von variablen Darlehen

Kündigen mit einer Frist von drei Monaten können Sie variable Darlehen, also Darlehen ohne feste Zinsbindung. Wenn Sie diese kurze Zeitspanne einhalten, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Der variable Zins wird meist alle drei Monate den aktuellen Marktzinssätzen angepasst.

Da die Bank nicht langfristig mit Ihnen als Kunden rechnen kann, sind diese Darlehen nicht günstiger als die mit einer Laufzeit von zehn oder 15 Jahren. Variable Darlehen kommen vor allem für Leute in Betracht, die in einer Immobilie wohnen und eine neue bauen. Sie brauchen das Geld für den aktuellen Bau und lösen den variablen Kredit nach Fertigstellung und Verkauf der alten Immobilie ab.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de