Immobilienkauf

Altbausanierung – typische Schwachstellen aufspüren und beseitigen

10.11.2020
Auf einen Blick
  • Viele Altbauten weisen Schwachstellen oder Schäden auf, die Käufer im Vorfeld feststellen sollten.
  • Nach Gebäudealtersklassen lassen sich bestimmte Schwachstellen zuordnen. Diese hängen meist mit den verwendeten Baumaterialien zusammen.
  • Mängel sind für Laien häufig nicht leicht zu erkennen, es empfiehlt sich daher, einen Bauexperten einzuschalten.
  • Die Kosten für die Altbausanierung müssen Immobilienkäufer bei ihrer Finanzierungsplanung mit einkalkulieren.

Angehende Hauskäufer sollten je nach Baujahr des Gebäudes auf unterschiedliche Schwachstellen ein Augenmerk haben.
paul90g / Shutterstock.com

Neubauten sind inzwischen sehr teuer geworden. Darum interessieren sich Käufer verstärkt für Altbauten. Doch nicht immer ist das von außen ansehnliche Haus auch innen in einem guten Zustand. Je günstiger das Gebäude in einer vergleichbaren Wohnlage, desto mehr muss meist noch investiert werden, um ein zeitgemäßes Wohnen zu ermöglichen.

Entscheidende Fragen sind dabei: Welche Schwachstellen sind typisch für bestimmte Baujahre? Wie erkennt man diese? Und wie sind diese zu beheben? Am einfachsten sind Baumängel zu erfassen, wenn die Gebäudealtersklassen als Maßstab genommen werden. Diese sind:

  • Gebäudealtersklasse A: bis 1918   
  • Gebäudealtersklasse B: von 1919 bis 1945
  • Gebäudealtersklasse C: von 1945 bis etwa 1950
  • Gebäudealtersklasse D: von 1950 bis 1960
  • Gebäudealtersklasse E: von 1960 bis 1970
  • Gebäudealtersklasse F: von 1970 bis 1980
  • Gebäudealtersklasse G: ab 1980

Biallo-Tipp

Die Besichtigung eines Altbaus ist so ähnlich wie die Reise zum Mittelpunkt der Erde: Es kommt auf die Partner an, mit denen mit das Objekt besichtigt, und auf die Ausrüstung. Achten Sie beispielsweise bei einer Erstbegehung eines Gebäudes, das Sie erwerben wollen, auf Verfärbungen und Gerüche. Beides sind Hinweise, dass an dem Altbau etwas "faul" ist.

Vor dem Immobilienkauf: Gebäude prüfen, Fachmann hinzuziehen

Gerade viele ältere Gebäude wirken auf den ersten Blick interessant. Sie bieten den Reiz vergangener Zeiten. Es gibt aus allen Zeiten auch sehr gut erhaltene Gebäude, jedoch deutlich häufiger finden sich Objekte mit dem einen oder anderen Mangel. Ein Problem ist die alternde Bausubstanz. Dennoch: Viele Altbauten wurden in den letzten Jahren saniert und modernisiert. Aber gerade bei solchen sanierten Gebäuden kann eine Beurteilung der Bausubstanz schwierig werden: Zum einen ist dann nicht ganz klar, ob auch Baustoff- oder Baukonstruktionsprobleme gleich mitbeseitigt wurden, zum anderen stellt sich die Frage, wann Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten stattfanden. Ein Hinweis über die Art der Sanierung und Modernisierung erhalten Käufer aus Rechnungen und Arbeitsbelegen vom Verkäufer, sofern diese noch vorhanden sind. Fragen lohnt sich also.   

Es ist wichtig, dass Sie bei der Besichtigung des Gebäudes klären, welche Bauschwächen vorhanden sein könnten. Die beste Lösung, wenn nicht ausreichend Erkenntnisse, beispielsweise aus Rechnung vorliegen: Lassen Sie den Bauzustand gründlich von einem Baufachmann (einem Architekten, Bauingenieur oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baukonstruktion) begutachten. Die Kosten müssen Sie dann aber selbst tragen. 

Die Gebäudeklasse gibt Auskunft über typische Schwächen bei einem bestimmten Baualter. Daneben gibt es aber auch untypische Schwächen oder Baufehler, auch eine Heizung bei einem Hausbau kann nach zwölf oder 15 Jahren schon defekt sein, während bei einem älteren Haus von 1975 diese noch prima läuft. Ein anderes Problem können auch Anbauten bereiten, sodass Bauschwächen unterschiedlicher Gebäudealtersklassen zusammenkommen. Und: Leichte Baufehler sind in vielen auch neueren Gebäuden vorhanden.

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse  A (bis 1918)

Wohngebäude der Klasse A wurden bis etwa 1850 oft in reiner Fachwerkbauweise, vielfach nachträglich überputzt und im Laufe der Zeit dem Wohnstandard angepasst. Massive Stein- oder Ziegelgebäude sind selten.  Etwa 1850 wurde in Deutschland die Normung von Baustoffen eingeführt, was zu einer Änderung der Baukonstruktion (Statik) und des Einsatzes meist industriell hergestellter Baustoffe führte. Vielfach wurde deutlich erkennbares Mauerwerk (Sichtmauerwerk) in den Fassaden eingesetzt. Heute stehen Wohngebäude der Klasse A meist unter Denkmalschutz. 

Biallo-Tipp

Klären Sie, ob ein Dachausbau möglich ist und mit welcher Wohnfläche dann ungefähr zu rechnen ist.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • fehlende Wärmedämmung
  • schlechter Schallschutz 
  • feuchte Wände im Keller und  teilweise im Erdgeschossbereich aufgrund unzureichender Abdichtung gegen Erdfeuchte und Druckwasser
  • aufgrund feuchten Mauerwerks Schädigung der Bausubstanz

Festgestellt werden muss immer, welcher Aufwand nötig ist, um Schäden zu beseitigen. Der Käufer muss auch nach diesen Arbeiten mit einer gewissen Unvollkommenheit des Gebäudes nach heutigen Maßstäben leben können und wollen.

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse B (1919 bis 1945)

Glänzten ab etwa 1900 viele Gebäude mit ihren opulenten Jugendstilfassaden, so änderte sich dies nach dem Ersten Weltkrieg schlagartig. Danach wurde bis zur Weltwirtschaftskrise eher schlichtere Häuser mit schlichteren Fassaden gebaut. Andererseits wurde die Gartenstadtarchitektur, die in Deutschland ab etwa 1900 in der Nähe größerer Städte begann, auch zwischen den Kriegen und auch danach noch fortgeführt. Diese Wohnhäuser sind noch heute meist sehr beliebt – mit zum Teil – entsprechenden Preisen.

Insgesamt ist diese Zeit zwischen den Kriegen baulich besonders durch den kriegsbedingt herrschenden Materialmangel und der daraus resultierenden Materialqualität bei den Baustoffen gekennzeichnet. Hinzu kommen Ausführungsmängel durch fehlende Facharbeiter am Bau.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Fehlender Trittschallschutz, allgemeiner Schallschutz
  • Außenwände wurden oft nur 24 Zentimeter dick aus Voll- oder Lochziegeln erstellt
  • Nur Mindestwärmeschutz, auch wenn dieser später häufig verbessert wurde
  • Abdichtung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit
  • Fenster und Türen fast immer aus Holz, meist ohne umlaufende Dichtung, sodass Wärme entweichen und Feuchtigkeit eindringen kann.

Feuchtigkeit im Keller kommt bei Bauten dieser Altersklasse häufiger vor, da die Isolierung mit der Zeit schwächelt. Daher sollte auch bei der Begehung auch nicht auf ein Feuchtigkeitsmessgerät für Wände verzichtet werden, da Feuchtigkeit nicht offensichtlich sein muss. Der Wert sollte dabei immer unter 80 bleiben, da es sich ab dieser Messgröße um einen feuchten Keller handelt. Gemessen werden muss immer mehrfach an einer Wand in unterschiedlichen Höhen. Ein gutes Gerät kostet etwa 50 Euro oder mehr. Eine mehr als gute Geldanlage.

Ein weiteres Problem: Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden schnell mit billigem Baumaterial die einst prächtigen Häuser wieder wohnbar gemacht. Sind die Häuser dann nicht später gründlich saniert worden, drohen undichte Dächer oder noch schlimmer Hausschwamm oder Ungezieferbefall in den Balken des Dachstuhls. Diese Schäden sind dann nicht selten unsachgemäß beseitigt worden. Daher gilt auch hier: Ohne eine genaue Begehung des Dachs sowohl von innen als auch außen ist ein Kauf nicht zu empfehlen. Für die Begehung sind Dachdecker die richtigen Ansprechpartner. Aber der Hausschwamm kann als unliebsamer Mitbewohner auch in die hölzernen Geschossdecken eingezogen sein, falls dort genug Feuchtigkeit vorhanden war.

Biallo-Tipp

 Ein Hausschwammbefall ist ein schwerer Baumangel und muss auch in einigen Bundesländern gemeldet werden. Ein Gutachter muss ein genaues Schadensbild erstellen und Maßnahmen vorschlagen. Die Kosten für die Beseitigung können schnell in die Zehntausende gehen.  Finger weg!

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse C (1945 bis 1950)

Diese Zeit war durch Wohnraummangel geprägt. Es kam weniger auf die Größe der Wohnung als auf ein vernünftiges Dach über dem Kopf an. Altbauten, die nach dem Zweiten Weltkrieg erstellt wurden, waren gerade in der Anfangszeit noch von qualitativ minderwertigen Baumaterialien und auch von Materialknappheit geprägt: Man verbaute, was vorhanden war.  

Hinweis: In Ostdeutschland blieb Materialknappheit ein Problem bis zur Wende 1989.  Das heißt auch, dass später als 1950 errichtete Gebäude und ältere Gebäude, die zwischenzeitlich modernisiert wurden, nicht selten unter der Qualität des Materials leiden. Was in Westdeutschland sich schon Anfang der Fünfziger Jahre deutlich besserte, blieb in der ehemaligen DDR erhalten.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Einfache Fundamente wurden meist aus Stampfbeton, aus Gebäudeschutt hergestellt. Dadurch treten heute häufiger mal Dichtigkeitsprobleme auf.
  • Wände wurden aus gereinigten alten Mauerziegeln, aber auch aus Ziegelsplittbeton gemauert und verputzt. Damit ist eine Wärmeisolierung nicht gegeben.
  • Die Kabel für die Elektroversorgung verliefen oft wahllos quer über die Wände und an den Decken und sind manchmal heute noch so vorhanden. Damit besteht kein ausreichender Schutz gegen Kurzschluss oder Stromschlag, falls leistungsstarke Geräte angeschlossen werden (beispielsweise ein Staubsauger mit hoher Wattzahl).

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse D (1950 bis 1960)

Die Wohngebäude, die zwischen 1950 und 1960 errichtet wurden, sind gekennzeichnet vom in Deutschland beginnenden Aufschwung. So wurde möglichst kostensparend gebaut und die Konstruktion entsprechend darauf abgestimmt. Mit den Wirtschaftswunderjahren entstand auch eine neue Architekturlinie – man wollte Amerika nacheifern und baute verstärkt „Hochhäuser“. Bei diesen Gebäuden gab es im Nachhinein vermehrt Probleme mit den Fassaden und deren Bekleidungen sowie mit den bei hohen Gebäuden üblichen Flachdächern, vor allem hinsichtlich der Abdichtung.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Dach mit alten Dachpfannen
  • Feuchtigkeitsisolierung im Keller
  • Erste Fenster mit Doppelverglasung als Isolierfenster, neigen heute zu Undichtigkeiten
  • Viele Altbauten sind noch unsaniert und weisen deshalb hohe Instandhaltungskosten auf.
  • Hauselektrik, häufig noch zweipolige Anschlüsse
  • In den Anfangsjahren noch der Trittschallschutz, erst ab 1955 deutlich verbessert.
  • Wärmeisolation der Außenwände/Fenster trotz Mindestanforderungen des baulichen Wärmeschutzes nach DIN 4108
  • Balkone meist ab etwa 1955 mit nachlassender Dichtigkeit
  • Zu- und Abwasserrohre teilweise noch aus Blei

Biallo-Tipp

Gute in Schuss gehaltene Wohnungen oder Häuser aus dieser Zeit sind immer noch verhältnismäßig günstig, in ländlichen Gebieten wartet sogar noch das eine oder andere Schnäppchen auf Käufer.

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse E (1960 bis 1970)

Die Wohnungen und Häuser wurden größer. Es wurde genug Platz für den Nachwuchs geschaffen. Sparen bei der Erstellung der Gebäude war aufgrund der Lohnentwicklung nicht mehr notwendig. Es wurde mehr in die Gestaltung investiert und es wurden großflächigere Fenster verbaut. Gleichzeitig begann der Siegeszug des Betons. Die Außenwände und Keller wurden betoniert, die Kellerwände gegen Feuchte abgedichtet. Die Haustechnik und der Bereich der Wärmedämmung, des Schallschutzes sowie der Klima- und Heizungsinstallation wurden stärker beachtet. Es wurden gesteuerte dezentrale Öl- und Erdgasheizungen verbaut, auch zur Warmwassererzeugung. Die beliebteste Bauform bei Einfamilienhäusern war der Bungalow mit Flachdach. Der Schallschutz ist meist durch Doppelverglasung gegeben, auch der Trittschallschutz ist deutlich verbessert. Neben dem freistehenden Einfamilienhaus traten nun vermehrt Reihenhäuser als neuer Liebling für Eigenheimbauherren auf.

 Zu dieser Zeit kam auch noch eine weitere Bauform bei Häusern in Mode: das Fertighaus. Der Geschosswohnungsbau wandelte sich auch, er war gekennzeichnet durch den Einsatz von im Werk vorgefertigten Bauteilen oder vor Ort in „Feldfabriken“ hergestellten großformatigen Betonbauteilen. Nicht nur in Ostdeutschland wurden große Siedlungsbauten in Plattenbauweise erstellt.  

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Hauptproblem ist meist das Dach, es wurde noch nicht erneuert.
  • Kellerfundamente sind seltener, Wände im Erdreich wurden ohne ausreichende Abdichtung gegen Erdfeuchte und drückendes Wasser errichtet.
  • Die Sanitär- und Abwasserinstallation sind veraltet, verkalkt und korrodiert.
  • Heizkörper besitzen keine Thermostatventile
  • Die Anschlusswerte der Elektroleitungen pro Raum sind ungenügend und die Sicherungssysteme veraltet.
  • Es wurden gesundheitsgefährdende Stoffe verwendet, wie zum Beispiel teerhaltige Baustoffe, Asbest, Mineralwolle-Dämmstoffe (mit sehr kleinen Fasern), formaldehydhaltige Holzbauteile (besonders bei Fertighäusern).
  • Der Schallschutz ist oft unzureichend.
  • Der Wärmeschutz entspricht nicht heutigen Ansprüchen der Energieeinsparung.


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Exkurs Asbest

Asbest gilt heute als schwieriger Fall bei der Altbausanierung. Bei vielen Altbauten etwa 1960 bis zum Ende 1993 wurde Asbest gerne eingesetzt. Wichtige Anwendungen sind Dachplatten auch aus Kunstschiefer, Asbestzementplatten fürs Dach oder als Balkonverkleidung, Rohre (zum Beispiel Abwasserrohre) oder Nachtspeicheröfen. Bei Nachtspeicheröfen gibt es inzwischen auch Listen von den Herstellern, die Auskunft über eine mögliche Belastung geben.

Zu erkennen sind Asbest und Asbestverbindungen an der grauen oder grünlich grauen Farbe. Ein weiteres Merkmal ist die faserige Struktur. Allerdings wurde Asbest meist mit anderen Baustoffen wie Zement kombiniert. In solchen Fällen kann nur ein Fachmann für Aufklärung sorgen. Dabei gilt: Wie gefährlich Asbest wirklich ist, hängt von der Form der Bindung ab. Drei Arten der Bindung wurden verwendet, dies sind:

  • Schwachgebundenes Asbest
  • Asbest in Reinform
  • Starkgebundenes Asbest

Schwachgebundenes Asbest

Dies ist die gefährlichste Form, da sich leichter Fasern lösen können, Der Asbestanteil liegt meist über 60 Prozent.  Der Weichasbest wurde vorwiegend für den Brandschutz verwendet. Das heißt für Dichtungen, Isolierungen, Dämmungen.

Asbest in Reinform

Am häufigsten wird Asbest in Reinform als feuerfester Füllstoff bei Kaminen oder Öfen eingesetzt. In Reinform gilt Asbest als ähnlich gefährlich wie schwachgebundenes Asbest.

Starkgebundenes Asbest

Hier wird Asbest für Wandverkleidungen, Dacheindeckung oder allgemeinen als Platten im Innen und Außenbereich eingesetzt. Relativ gesehen ist die Form des Asbestes am ungefährlichsten. Das Rauslösen der Fasern ist eigentlich nur bei mechanischer oder thermischer Bearbeitung mit ziemlicher Sicherheit gegeben. Ansonsten lösen sich Fasern längst nicht so schnell wie beispielsweise bei schwachgebundenen Anwendungen heraus.

Hat sich der Verdacht auf Asbest betätigt, ist zu entscheiden, was getan werden soll. Nicht immer ist selbst bei schwachgebundenem Asbest eine Sanierung nützlich, denn durch die Maßnahmen können erst recht Asbestfasern gelöst werden. Hier sollte mit Fachleuten ein Vorgehen besprochen werden. Ist jedoch eine Sanierung erforderlich, so wird es teuer.  Mit etwa 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter müssen Immobilienbesitzer rechnen. Hinzu kommen dann noch die Entsorgungskosten. Bei Dacheindeckungen muss mit noch höheren Kosten gerechnet werden. Nicht nur, dass die beispielsweise Kunstschieferdachpfannen abgebaut werden müssen. Häufig ist auch die Dämmung zu entsorgen, da sich hier Asbestfasern eingelagert haben. Die Kosten können dann einschließlich neuer Dacheindeckung und Dämmung bei einem Einfamilienhaus schnell die 30.000 Euro-Marke durchbrechen.

Hinweis: Für die Entsorgung von Asbest müssen Sie Spezialfirmen beauftragen. Diese müssen eine Zulassung nach der Gefahrstoffverordnung aufweisen. Zuglassen werden diese Betriebe über die jeweilige Gewerbeaufsichtsbehörde.  

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse F (1970 bis 1980)

Ab 1970 ist der Wiederaufbau mit seiner Forderung an schnell beziehbaren und kostengünstigen Wohnungsbau größtenteils abgeschlossen.

Statische Erkenntnisse führen zur Entwicklung dünner Deckenplatten und gering dimensionierter tragender Wände. Die industrielle Fertigungstechnik ermöglicht Sandwichkonstruktionen oder eine Verbundbautechnik, die im Wohnungsbau hilft Kosten zu reduzieren. Das Augenmerk lag zunehmend auf der Einsparung von Heizenergie. Ist das Gebäude ab 1973 errichtet, verfügen die Gebäude immer über eine dreipolige Elektrik. Problemzonen können die Fassaden sein. Feuchtigkeitsschäden kommen durch bessere Isolierung seltener vor.  Häuser ab 1977 verfügen dann auch über eine Wärmedämmung, diese ist allerdings nicht mit den heutigen Formen vergleichbar. Außerdem galt diese Vorschrift nur für Westdeutschland. Ein Problem können die Baustoffe sein, Asbest, aber  auch Formaldehyd oder Mineralwolle sind durchaus möglich. Hier kann dann über kurz oder lang eine entsprechende Sanierung anstehen. Sind bei älteren Häusern inzwischen die Heizungsanlagen ausgetauscht, so trifft man bei Gebäuden der Siebziger Jahre manchmal noch auf alte Heizungsanlagen.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Fassadenschäden durch kleine Risse oder bröckelnden Putz
  • Dacheindeckungen sind in die Jahre gekommen mit teilweise Rissen in Ziegeln oder abgenutzten Flachdächern
  • Teilweise noch alte Heizungen
  • Teilweise Probleme beim Dachausbau wie alternde Dämmung
  • Verwendung von Bausschadstoffen wie Asbest,  Formaldehyd besonders bei Flachdächern
  • Fensterdichtungen teilweise porös
  • Die Sanitärinstallation ist heute zumeist korrodiert und veraltet.


Biallo-Tipp

In den Siebzigern begann auch die Welle der Fertighäuser. Aufpassen muss man bei diesem Gebäudetyp auf die Dichtigkeit der Bodenplatte, auch Hausfugen und die Fassade können Probleme bereiten. Ansonsten müssen die Gebäude nicht unbedingt schlechter sein als durch einen Bauunternehmer erstellte Objekte.

Schwachstellen bei Gebäudealtersklasse G (ab 1980)

Der Trend geht zur ökologischen Gesamtsichtweise in Hinblick auf Materialeinsatz und Baukonstruktion. Bauherren schöpfen zunehmend die vorhandenen technischen Möglichkeiten aus, um die Kosten für Warmwasserbereitung und Gebäudeheizung zu reduzieren. Außerdem wendet man sich erstmals der Nutzung von Solarenergie zu.

Typische Schwachstellen nach Baujahr

  • Die Wärmedämmung von Außenwänden, Kellern oder Dächern entspricht nicht den Anforderungen der neusten Energieeinsparverordnung (EnEV).
  • Häufig wurden noch asbesthaltige Materialien im Trockenbau verwendet.
  • Mineralwolledämmstoffe, deren Faserlängen und -dicken zu klein und damit lungengängig sind, fanden noch teilweise Verwendung.
  • Formaldehydhaltige Holzbauteile wurden teilweise verwendet. Und es wurde mit gesundheitsgefährdenden Holzschutzmitteln gearbeitet. 
  • Teilweise veraltete Heizungsanlagen

Normalerweise sind Gebäude dieses Baualters heute noch in Ordnung. Die Bauqualität ist gut. Ein besonderes Problem kann bei Häusern entstehen, die bereits über eine Außendämmung verfügen. Hier sammelt sich gerne Tauwasser. Zu erkennen ist dies meist an den schmutzig wirkenden Fassaden, allerdings auch nicht immer. In jedem Fall sollte auch hier ein Feuchtigkeitsmesser bei der Besichtigung mitgenommen werden und auch eine ausreichende Leiter. Die Außendämmung kann nass sein wie ein Schwamm. Schlägt die Nässe durch die Wand durch, was nur eine Frage der Zeit ist, herrscht im Innenraum ein Paradies für Schimmel, Algen und Co. Eine sehr teure Sanierung ist dann fällig. In solchen Fällen gilt dann besser: Finger weg!

Wie Sie bei einer ersten Begutachtung des Hauses vorgehen

Achten Sie auf:

Außen

  • Dunkle Flecken
  • Mögliche Ausbesserungen, Risse im Putz
  • Dacheindeckung und den Zustand des Schornsteins
  • Zustand der Treppen, wenn vorhanden Kelleraufgang
  • Zustand des Balkons
  • Zustand der Außenanlage inklusive Beleuchtung


Innen

Keller

  • Riecht es muffig? Dies deutet auf Feuchtigkeit hin.
  • Wie ist die Feuchtigkeit der Wände?
  • Sind Flecken erkennbar? Falls ja, muss die Ursache erforscht werden.
  • In welchem Zustand ist der Heizungsraum?
  • Zustand der Fenster
  • Bei vielen Altbauten verlaufen die Leitungen unter der Decke, sind diese bereits gedämmt?

 Wohnraum

  • Wurde die Heiztherme, Heizung regelmäßig gewartet? (Belege einsehen)
  • Wurde die Heizung ausgetauscht?
  • Ist ein Energieausweis vorhanden? Dieser muss seit 2014 beim Verkauf vorliegen.
  • In welchem Zustand sind die Sanitäranlagen?
  • Zwei- oder drei-polige Elektrik?
  • In welchem Zustand sind die Fußböden?

Dach

  • Was für einen Eindruck macht der Dachstuhl? Gibt es Verfärbungen an den Balken, sind diese etwa feucht? Die Ursache muss dann zwingend festgestellt werden.
  • Ist das Dach ausgebaut? Wenn nicht, eignet sich das Dach zum Ausbau?
  • Ist bereits eine Wärmedämmung vorhanden?
  • Wie lässt sich das Dach nutzen, als echte Wohnräume oder nur als Hobbyraum?

Wie teuer ist eine Altbausanierung?

Zwar sind die Kosten für Materialien und Geräte in Stadt und Land ähnlich, Unterschiede gibt es jedoch bei den Lohnkosten. Nicht berücksichtigt sind auch Rabatte, die einzelne Handwerker anbieten.

  • Dacheindeckung Ziegel  etwa 80 bis 120 Euro je Quadratmeter, bei einer Dachfläche von 100 Quadratmetern zwischen 8.000 und 12.000 Euro. Sollen noch Maßnahmen wie Wärmedämmung und Asbestentsorgung hinzukommen, liegt der Preis zwischen 200 bis über 300 Euro je Quadratmeter. 
  • Dachausbau zu Wohnraum etwa 300 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
  • Ersatz oder neue Dachgaube etwa 11.000 Euro.
  • Die Umrüstung von zweipoligen auf die heute üblichen dreipoligen Anschlüsse ist richtig teuer und lohnt sich nur im Rahmen einer umfassenden Sanierung. Alleine hierfür muss je nach Hausgröße mit Kosten von 15.000 bis 30.000 Euro gerechnet werden inklusive wieder neu streichen oder tapezieren.
  • Fensteraustausch, also neues Fenster plus Demontage und Entsorgung des alten Fensters zwischen 650 und 1100 Euro je nach Material des Fensters.
  • Fassadensanierung mit Dämmung zwischen 60 und 80 Euro je Quadratmeter, reine Fassadensanierung mit Streichen 20 bis 40 Euro je Quadratmeter.
  • Keller trockenlegen und abdichten zwischen 15.000 und 30.000 Euro bei normaler Kellergröße eines Einfamilienhauses.
  • Neue Abwasser- und Zuwasserrohre etwa 7.000 und 10.000 Euro.

Wenn aufgrund vieler Schwachstellen eine Kernsanierung nötig wird, muss mit einem Aufschlag von 100.000 Euro oder mehr gerechnet werden. Allerdings muss auch nicht immer gleich eine komplette Altbausanierung in Angriff genommen werden. Beispielsweise lassen sich die Maßnahmen splitten und zunächst geht es um die Sanierung der Innenräume und im zweiten Schritt um die Außensanierung. Damit lassen sich dann auch die Kosten verteilen.

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Biallo-Tipp

Je nach Kosten und Umständen eignet zur Finanzierung einer Altbausanierung ein  Modernisierungskredit oder aber Baugeld in Form eines  Annuitätendarlehens. Mit dem  Baufinanzierung Vergleich von biallo.de können Sie ganz einfach Zinsen vergleichen.   

Altbausanierung plus energetische Sanierung

Ein anderer Punkt ist in vielen Fällen auch noch zu bedenken: Die energetische Gebäudesanierung. Hierzu zählen die Innen- und Außendämmung plus meist noch eine neue Heizung. Dies sollte von vornherein bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Altbausanierung: Wie viel kostet eine Gebäudedämmung?

Sanierung Kosten pro Quadratmeter / Stück Kosten für ein Einfamilienhaus (140 Quadratmeter)
Aufsparrendämmung 150 Euro pro Quadratmeter 15.000 Euro
Zwischensparrendämmung 50 Euro pro Quadratmeter 5.000 Euro
Geschossdeckendämmung 40 bis 50 Euro pro Quadratmeter 2.400 bis 3.000 Euro
Fassadendämmung (Einblasen) 15 bis 30 Euro pro Quadratmeter 2.000 bis 3.900 Euro
Fassadendämmung (WDVS) 90 bis 150 Euro pro Quadratmeter 12.000 bis 19.500 Euro
Fassadendämmung (Isolierklinker) 170 Euro pro Quadratmeter 22.000 Euro
Fassadendämmung (Vorhangfassade) 170 Euro pro Quadratmeter 22.000 Euro
Kellerdeckendämmung (von unten) 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter 1.000 bis 1.500 Euro
Neue Fenster (Dreifachverglasung) 500 Euro pro Stück 4.000 bis 6.000 Euro
Neue Brennwertheizung 6.000 bis 9.000 Euro pro Stück 6.000 bis 9.000 Euro

Quelle: Plan7Architekt, Immocado UG, https://plan7architekt.com/i/altbausanierung-welche-kosten-fallen-an-uebersicht-in-tabellen-listen/ 

Biallo-Tipp

Die Kosten für eine energetische Altbausanierung müssen Immobilienbesitzer jedoch nicht alleine stemmen. Es gibt zahlreiche Fördertöpfe - zum Beispiel  Fördermittel zur Energetischen Sanierung der KfW. Auch die  Bundesländer fördern die Energetische Sanierung. Und es gibt einen  Steuerbonus für Energetische Gebäudesanierung.

Immobilienkauf: Kosten für die Altbausanierung berücksichtigen

Wenn Sie einen Altbau kaufen wollen, so werden Ihnen zwangsläufig einige der oben dargestellten Schwächen über den Weg laufen. Diese sollten Sie dann durch eine Kostenaufstellung für die Sanierung erfassen. Beispielsweise kommt dann ein Betrag von 50.000 Euro für eine neue Dacheindeckung und eine neue Heizung zustande. Dies eröffnet dann eine Möglichkeit, nochmals über den Kaufpreis zu sprechen. Allerdings wird man in sehr beliebten Lagen mit dieser Strategie scheitern, da es zu viele Mitbewerber gibt. In diesem Fall bleibt nur übrig, sich einen größeren Finanzierungspielraum zu schaffen, beispielweise durch eine höhere Darlehenssumme.

Artikel Quellen

Die im Artikel verwendeten Quellen stammen in erster Linie aus Primärquellen wie zum Beispiel Studien, Analysen, Bundesstatistiken, Geschäftsberichte oder Interviews mit Branchenexperten. Gegebenenfalls verweisen wir auch auf Originalrecherchen anderer seriöser Verlage. In unseren  Redaktionellen Richtlinien erfahren Sie mehr über die Kriterien, die wir bei der Erstellung, genauer und unvoreingenommener Inhalte einhalten.
Die im Artikel ausgewiesenen Konditionen stammen vom jeweiligen Anbieter.

  • Energieheld.de: https://www.energieheld.de/dach/kosten
  • Plan7Architekt: https://plan7architekt.com/i/altbausanierung-welche-kosten-fallen-an-uebersicht-in-tabellen-listen/
  • Eike Schulze, Annette Stein und Stefan Möller: Der Altbau. Auswahl, Kauf, Modernisierung. (Haufe Fachbuch)





  Eike Schulze


 
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