Haus sanieren: Unser Ratgeber zur Modernisierung Ihrer Immobilie

Rund 64 Prozent der Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1979 erbaut und entsprechen laut dena-Gebäudereport oft nicht den heutigen energetischen Standards​​​​. Besonders angesichts steigender Energiekosten und der Klimaziele der Bundesregierung, die bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand anstrebt, ist die Sanierung von Bestandsimmobilien ein dringendes Thema​​.

Unser Ratgeber zur Modernisierung Ihrer Immobilie bietet einen umfassenden Überblick über alle relevanten Schritte, Maßnahmen, Kosten und Förderungen.

Was gehört zur Sanierung eines Hauses?

Zur Sanierung eines Hauses gehören typischerweise die Erneuerung der Dach- und Fassadenisolierung, die Modernisierung der Heizungsanlage, der Austausch alter Fenster und Türen sowie die Erneuerung von Sanitär- und Elektroinstallationen. Oftmals werden auch die Innenräume renoviert, was Malerarbeiten, den Austausch von Bodenbelägen und gegebenenfalls die Modernisierung der Küche und des Badezimmers umfasst.

Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken, den Wohnkomfort zu erhöhen und den Wert der Immobilie zu steigern.

Ist eine Sanierung sinnvoll oder sollte ich besser neu bauen?

Eine Sanierung ist oft sinnvoller als ein Neubau, besonders wenn die bestehende Substanz gut erhalten ist und die Kosten niedriger sind. Sanierungen sind meist günstiger, schneller und weniger umweltbelastend. Allerdings sollten Sie die Entscheidung vom Zustand des Gebäudes und den individuellen Bedürfnissen abhängig machen. Bei denkmalgeschützten oder architektonisch wertvollen Gebäuden ist eine Sanierung nahezu immer vorzuziehen.

Ein Neubau kann jedoch vorteilhafter sein, wenn umfangreiche Umbaumaßnahmen notwendig sind oder moderne Standards und Energieeffizienz nur schwer erreicht werden können. In jedem Fall sollten Sie eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse und Beratung durch Fachleute heranziehen, um die beste Entscheidung zu treffen. 

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung, Modernisierung und Renovierung einer Immobilie?

Der Unterschied zwischen einer Sanierung, Modernisierung und Renovierung liegt in den Maßnahmen und Zielen: Die Sanierung umfasst die Beseitigung von Schäden und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Eine Modernisierung am Haus zielt auf die Verbesserung des Wohnstandards und Energieeffizienz ab. Wenn Sie ein Haus renovieren, konzentrieren Sie sich auf optische Verschönerungen und kleinere Reparaturen.

Wie gehe ich am besten bei einer Sanierung am Haus vor?

Eine erfolgreiche Sanierung beginnt mit einer sorgfältigen Planung. Zunächst sollten Sie den Zustand der Immobilie umfassend bewerten und ein detailliertes Konzept erstellen. Ein realistisches Budget und ein klarer Zeitplan sind entscheidend, um unerwartete Kosten und Verzögerungen zu vermeiden. Wenden Sie sich an Fachleute, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten fachgerecht und nach den aktuellen Bauvorschriften ausgeführt werden.

Bei der Sanierung oder Modernisierung am Haus ist eine organisierte Checkliste unerlässlich. Im Folgenden sind die wichtigsten Schritte für einen erfolgreichen Sanierungsfahrplan aufgeführt:

• Zustand der Immobilie erfassen und bewerten
• Detailliertes Sanierungskonzept erstellen
• Realistisches Budget und Zeitplan aufstellen
• Fachleute einbeziehen
• Genehmigungen einholen
• Durchführung der Sanierungsarbeiten

1. Zustand der Immobilie bewerten

Der erste Schritt jeder Sanierung ist die gründliche Erfassung und Bewertung des aktuellen Zustands der Immobilie. Dazu gehört eine Bestandsaufnahme von Dach, Wänden, Fenstern, Türen und Installationen.

Identifizieren Sie mögliche Probleme wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse – besonders bei einer Altbausanierung. Eine professionelle Begutachtung durch einen Bausachverständigen kann Ihnen dabei helfen, alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu erfassen und die Kosten realistisch einzuschätzen.

Diese Bewertung bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte und hilft Ihnen, unangenehme Überraschungen während der Sanierung am Haus zu vermeiden.

2. Detailliertes Sanierungskonzept erstellen

Basierend auf der Zustandsbewertung sollten Sie ein detailliertes Sanierungskonzept erstellen. Dieses Konzept umfasst alle geplanten Maßnahmen, Materialien und die Reihenfolge der Arbeiten.

Es ist wichtig, alle Aspekte der Sanierung zu berücksichtigen, von der energetischen Modernisierung über die Erneuerung der Haustechnik bis hin zu gestalterischen Veränderungen.

Mit einem gut durchdachten Konzept behalten Sie den Überblick und die Arbeiten können effizient und ohne unnötige Verzögerungen durchgeführt werden.

3. Realistisches Budget und Zeitplan aufstellen

Ein realistisches Budget ist entscheidend, um die Kosten der Sanierung im Griff zu behalten. Kalkulieren Sie alle Ausgaben einschließlich der Kosten für Materialien, Arbeitskräfte und unvorhergesehene Ausgaben.

Ein klarer Zeitplan hilft dabei, die Sanierung strukturiert anzugehen und Verzögerungen zu minimieren. Berücksichtigen Sie dabei auch mögliche Wartezeiten für Genehmigungen oder die Verfügbarkeit von Fachkräften.

4. Fachleute einbeziehen

Die Zusammenarbeit mit Fachleuten ist bei einer Sanierung unerlässlich. Architekten, Bauingenieure und spezialisierte Handwerker sorgen dafür, dass alle Arbeiten fachgerecht und nach den neuesten Standards ausgeführt werden. Fachleute können zudem wertvolle Tipps geben und helfen, Fehler zu vermeiden.

Holen Sie mehrere Angebote ein und prüfen Sie die Referenzen der Fachkräfte, um die besten Partner für Ihr Projekt auszuwählen und den Auftrag für Handwerker passend zu übergeben.

5. Genehmigungen einholen

Je nach Umfang der Sanierung sind möglicherweise behördliche Genehmigungen erforderlich. Informieren Sie sich frühzeitig über die notwendigen Genehmigungen und reichen Sie die erforderlichen Anträge rechtzeitig ein. Verzögerungen bei der Genehmigung können den gesamten Zeitplan durcheinanderbringen.

Es ist daher ratsam, sich umfassend über die lokalen Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren zu informieren. Ein Architekt oder Bausachverständiger kann Sie hierbei unterstützen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

6. Durchführung der Sanierungsarbeiten

Nach der Planung und Genehmigung folgt die eigentliche Durchführung der Sanierungsarbeiten. Beginnen Sie mit den grundlegenden Arbeiten wie der Trockenlegung von Feuchtigkeit oder der Erneuerung von Dach und Wänden.

Achten Sie darauf, die Reihenfolge der Arbeiten sinnvoll zu planen, um unnötige Komplikationen zu vermeiden. Regelmäßige Kontrollen und Absprachen mit den beteiligten Fachleuten sind wichtig, um den Fortschritt zu überwachen und eventuelle Probleme sofort zu lösen. Eine gut organisierte Durchführung garantiert, dass die Sanierung am Haus erfolgreich abgeschlossen wird.

Was kostet es, ein Haus komplett zu sanieren?

Wenn Sie beispielsweise ein Haus aus den 50er-Jahren kernsanieren möchten, an dem seit dem Bau nichts getan wurde, können sich die Sanierungskosten geschätzt auf knapp 110.000 Euro bis gut 180.000 Euro belaufen. Das entspricht bei einem durchschnittlichen Haus in Deutschland, das laut der letzten Erhebung des Fertighausunternehmens “Albert Haus” von 2022 etwa 150 qm groß ist, circa 722 bis 1.210 Euro pro Quadratmeter.  

Der oben genannte Betrag setzt sich aus den folgenden Modernisierungsmaßnahmen und Kostenpunkten unseres Rechenbeispiels zusammen:

• Dachsanierung: 8.000 - 40.000 Euro (bei 100 qm Dachfläche)
• Außenanstrich: 5.250 - 8.250 Euro (bei 150 qm Hausfassade)
• Außenputz: 6.000 - 12.000 Euro (bei 150 qm Hausfassade)
• Fenster und Türen: 8.800 Euro (bei zwei Außentüren, fünf Innentüren und acht Fenstern)
• Boden: 3.000 Euro
• Badsanierung: 20.000 Euro
• Küche: 12.000 Euro
• Wintergarten: 22.500 - 37.500 Euro (bei 15 qm Grundfläche)
• Gasheizung: 10.000 - 20.000 Euro
• Elektrik: 12.750 - 19.500 Euro (bei 150 qm Grundfläche)

Planen Sie, Ihr Haus mit moderner Energieversorgung auszustatten (also eine energetische Sanierung durchzuführen), kommen noch Kosten in Höhe von bis zu 75.000 Euro hinzu, die sich aus den folgenden Kostenpunkten ergeben:

• Solarenergie: 10.000 - 30.000 Euro
• Wärmepumpe: 20.000 - 45.000 Euro

Bitte beachten Sie, dass diese Berechnung zur Modernisierung am Haus und ihren Kosten nur als Beispiel zur Veranschaulichung gedacht ist. Informieren Sie sich stets selbst bei Fachpersonal über die individuellen Kosten für Ihr eigenes Sanierungsvorhaben.

Lebensdauer der Gewerke

Die einzelnen Komponenten eines Hauses haben unterschiedliche Lebensdauern und müssen somit ab einem gewissen Zeitpunkt erneuert werden. Je nachdem, wie alt das erworbene Haus ist, können die Erneuerungen der Gewerke sich also maßgeblich auf die Sanierungskosten auswirken.

Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die Lebensdauer und Modernisierungskosten einzelner Gewerke.

Quelle: Baukreditvermittler Dr.Klein

Wie lange dauert eine komplette Haussanierung?

Eine komplette Haussanierung dauert in der Regel zwischen drei Monaten und einem Jahr. Die genaue Dauer hängt von Faktoren wie dem Zustand, Alter und der Art des Gebäudes ab.

Ältere Häuser, die umfassend saniert werden müssen, nehmen oft mehr Zeit in Anspruch. Häufig wird eine Kernsanierung nach 40 bis 60 Jahren durchgeführt.

Planen Sie ausreichend Zeit ein und berücksichtigen Sie mögliche Verzögerungen durch unvorhergesehene Komplikationen. Ein gut durchdachter Sanierungsplan kann Ihnen helfen, die Projektdauer und Kosten im Blick zu behalten. Dieser kann etwa wie folgt aussehen:

• Begutachtung: 1-2 Wochen
• Planung: 2-4 Wochen
• Angebotseinholung: 3-6 Wochen
• Baustelleneinrichtung: 1 Woche
• Rohbauarbeiten: 2-4 Wochen
• Arbeiten an Dach und Fassade: 3-6 Wochen
• Installation von Heizung und Elektrik: 4-8 Wochen
• Innenarbeiten: 6-12 Wochen
• Endausbau: 2.4 Wochen
• Abnahme: 1-2 Wochen

Wie kann ich eine Sanierung finanzieren?

Die Finanzierung einer Haussanierung erfordert eine sorgfältige Planung und die Auswahl der passenden Finanzierungsoptionen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die je nach individueller Situation und Umfang der Sanierung geeignet sein können.

Wenn Sie Ihr Haus sanieren möchten, können Sie in der Regel eine Förderung oder eine Finanzierung aus der folgenden Liste in Betracht ziehen:

• Modernisierungskredite ohne Grundschuld
• KfW-Förderprogramme
• Baufinanzierung
• Eigenkapital
• Bausparvertrag

Modernisierungskredite ohne Grundschuld

Wer ein Haus modernisieren möchte, für den ist ein Modernisierungskredit ohne Grundschuld oder Wohnkredit häufig eine attraktive Option. Diese Kreditform erfordert keine Eintragung ins Grundbuch und ist daher schneller und unkomplizierter zu beantragen. Die Zinssätze sind in der Regel etwas höher als bei grundschuldbesicherten Darlehen, dafür entfallen aber die Notarkosten und andere Gebühren.

Der Modernisierungskredit eignet sich besonders für kleinere bis mittlere Sanierungsmaßnahmen, bei denen die Finanzierungssumme überschaubar bleibt. Banken bieten oft flexible Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen an, die an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden können.

KfW-Förderprogramme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen für Sanierungsmaßnahmen an. Besonders interessant sind hierbei die Programme zur energieeffizienten Sanierung, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz bereitstellen. Dazu gehören beispielsweise:

• Dämmung von Wänden und Dächern
• Austausch von Fenstern
• Modernisierung der Heizungsanlage

Die KfW-Förderung kann die Finanzierungskosten erheblich senken und gleichzeitig die energetische Qualität Ihrer Immobilie verbessern. Informieren Sie sich frühzeitig über die Voraussetzungen und Antragsverfahren.

Baufinanzierung

Für umfangreichere Sanierungsprojekte kann eine klassische Baufinanzierung sinnvoll sein. Hierbei wird das Darlehen durch eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert, was oft zu niedrigeren Zinssätzen führt. Baufinanzierungen bieten höhere Kreditbeträge und längere Laufzeiten, die sich für große Sanierungsvorhaben eignen.

Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich von einem Finanzierungsberater unterstützen zu lassen, um die besten Konditionen zu finden.

Eigenkapital

Die Nutzung von Eigenkapital ist eine weitere Möglichkeit, eine Sanierung des Hauses zu finanzieren. Eigenkapital bedeutet, dass Sie eigene Ersparnisse oder liquide Mittel einsetzen, um die Sanierungskosten zu decken – oder zumindest einen Teil davon.

Der Vorteil dieser Finanzierungsmethode liegt darin, dass für den Teil, den Sie mit Eigenkapital finanzieren, keine Zinsen oder Gebühren anfallen und Sie keine zusätzlichen Schulden aufnehmen müssen. Allerdings sollten Sie sicherstellen, dass Sie ausreichend Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben und Notfälle behalten.

Eigenkapitalfinanzierung kann besonders sinnvoll sein, wenn Sie nur kleinere Sanierungsarbeiten durchführen möchten oder wenn die Zinssätze für Kredite aktuell ungünstig sind.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist eine weitere Möglichkeit, langfristig für Sanierungsmaßnahmen zu sparen und von günstigen Darlehen zu profitieren. Nachdem Sie eine bestimmte Sparsumme erreicht haben, erhalten Sie ein zinsgünstiges Bauspardarlehen.

Diese Finanzierungsmethode eignet sich besonders für Hausbesitzer, die frühzeitig mit der Planung und dem Sparen für zukünftige Sanierungen beginnen möchten. Ein Bausparvertrag bietet Planungssicherheit durch festgelegte Zinsen und Tilgungsraten.

Prüfen Sie verschiedene Angebote und Bedingungen der Bausparkassen, um den Vertrag zu finden, der zu Ihnen passt.

Wie werden Sanierungsmaßnahmen gefördert?

Die Sanierung einer Immobilie kann kostenintensiv sein, doch zahlreiche Fördermöglichkeiten für Immobilien verringern die finanzielle Belastung. Besonders die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Fördermöglichkeiten für Hauskäufer, Bauherren und Sanierer. Diese Programme unterstützen energetische Sanierungen, den Umbau für barrierefreies Wohnen und die Nutzung erneuerbarer Energien – um Ihre Haussanierung zu ermöglichen und ihre Kosten zu verringern.

KfW Wohngebäude-Kredit (Kredit 261) für Käufer und Sanierer

Der KfW Wohngebäude-Kredit (Kredit 261) richtet sich an Käufer und Sanierer, die ihr Gebäude energetisch modernisieren möchten. Dieses Förderprogramm unterstützt Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, wie den Einbau neuer Heizungen, die Dämmung von Fassaden und Dächern sowie den Austausch alter Fenster.

Der Immobilienkredit bietet günstige Zinssätze und lange Laufzeiten, wodurch die monatlichen Belastungen minimiert werden. Zudem sind Tilgungszuschüsse möglich, die je nach Erreichung bestimmter Energieeffizienzstandards gewährt werden. Diese Zuschüsse reduzieren die Rückzahlungssumme erheblich und machen den Kredit besonders attraktiv.

KfW Erneuerbare Energien – Standard (Kredit 270) für Käufer, Bauherren und Sanierer

Der KfW Kredit Erneuerbare Energien – Standard (Kredit 270) unterstützt Käufer, Bauherren und Sanierer bei der Investition in erneuerbare Energien. Dieses Programm fördert den Einsatz von Solarthermie, Photovoltaik, Biomasse und anderen umweltfreundlichen Technologien.

Der Kredit ermöglicht zinsgünstige Konditionen und lange Laufzeiten, wodurch sich die Investitionskosten über einen längeren Zeitraum verteilen. Zudem profitieren Sie von der Reduzierung Ihrer Energiekosten und tragen aktiv zum Klimaschutz bei.

Der Kredit kann für Einzelmaßnahmen oder umfassende Projekte genutzt werden, wodurch eine flexible Anpassung an individuelle Bedürfnisse möglich ist.

KfW Altersgerecht Umbauen (Kredit 159) für Käufer und Sanierer

Der KfW Kredit Altersgerecht Umbauen (Kredit 159) richtet sich an Käufer und Sanierer, die ihre Immobilie barrierefrei gestalten möchten. Dieses Programm fördert Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität und zur Anpassung an die Bedürfnisse älterer Menschen oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität. Dazu zählen beispielsweise:

• Einbau von Treppenliften
• Umbau von Badezimmern
• Schaffung stufenloser Zugänge

Der Kredit bietet zinsgünstige Konditionen und kann bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit betragen. Mit diesem Förderprogramm tragen Sie zur langfristigen Nutzung und Wertsteigerung Ihrer Immobilie bei.

Weitere Fragen zur Sanierung von Immobilien

Weiterführende Quellen:

• https://www.albert-haus.de/das-durchschnittshaus-in-zahlen/
• https://www.gesetze-im-internet.de/geg/
• https://www.google.com/url?q=https://www.gebaeudeforum.de/wissen/zahlen-daten/gebaeudereport-2023 &sa=D&source=docs&ust=1719489632541993&usg=AOvVaw0nXsrNIL5XEus05qbX__ck
• https://www.drklein.de/ratgeber-wohnkredite.html
• https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/02/PD21_N015_44.html