Das Grundbuch spiegelt die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück wider. Es ist das zentrale Dokument, das den Eigentümer ausweist. Damit hat es im Verkaufsprozess eines bebauten oder unbebauten Grundstücks eine große Bedeutung. Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, müssen Sie über das Grundbuch Bescheid wissen, damit Sie eine letztendliche Kaufentscheidung treffen können. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist die Einsicht ins Grundbuch Pflicht.
Neben den Eigentumsverhältnissen spielen mögliche weitere Eintragungen eine wichtige Rolle. Das Grundbuch ist praktisch die Autobiografie eines Grundstücks. Um dies zu klären, wird ein Grundbuchauszug benötigt. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über den Inhalt und die Funktion des Grundbuchs.
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Was ist das Grundbuch?
Jede Gemeinde in Deutschland verfügt über ein Grundbuch, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt wird. Mit der Bestimmung als eigenständiges Grundstück wird ein öffentliches Grundbuchblatt angelegt. Dies gilt auch für jede Wohnung, die sich auf dem Grundstück befindet, inklusive des Miteigentümeranteils und des Sondereigentums.
Öffentlich bedeutet, dass es nicht nur von der Verwaltung eingesehen werden kann, sondern auch von Personen mit einem berechtigten Interesse. Wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten, besteht dieses Interesse. Früher gab es das Grundbuch nur in papierner Form, dies hat sich durch die Digitalisierung geändert. Heute herrschen die elektronischen Verzeichnisse vor. Und: Das Grundbuch unterliegt dem Grundsatz des „öffentlichen Glaubens“. Das bedeutet, dass Sie den hier hinterlegten Informationen uneingeschränkt vertrauen können.
Welche Arten von Grundbüchern gibt es noch?
Es gibt nicht das eine Grundbuch, sondern je nach Zweck verschiedene Arten von Grundbüchern. Neben dem Grundstücksgrundbuch, das für nur einen Eigentümer gilt, sind es:
- Das Wohnungsgrundbuch, das den Grundstücksanteil je Wohnung aufführt.
- Das Teileigentumsgrundbuch, das den Grundstücksanteil je Sonderfläche auf dem Grundstück behandelt.
- Das Sondereigentum, das sich auf Gebäuderäume bezieht, die nicht Wohnungsbestandteil sind, wie beispielsweise ein Schwimmbad.
- Das Erbbaugrundbuch, das die Aufsplittung von Eigentümer und Nutzer des Grundstücks ermöglicht.
Was steht in einem Grundbuch?
Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, hierauf finden Sie auch das zuständige Grundbuchamt. Im Weiteren sind standardmäßig das Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe des Grundstücks (Flurstück) sowie drei Abteilungen vorhanden. In diesen drei Abteilungen werden die Grundstücksrechte aufgeführt. Wollen Sie eine Immobilie erwerben, so sind die Informationen von zentraler Bedeutung gerade auch für die Finanzierung.
Die drei Abteilungen sind:
- Abteilung I: Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (bei Erbbaurecht auch zu den Erbbauberechtigten)
- Abteilung II: Angaben zu Lasten und Beschränkungen wie Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrechte, zum Beispiel Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden)
Abteilung I – Eigentumsverhältnisse
Abteilung I benennt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Aufgeführt sind der oder die Eigentümer. Bei mehreren Eigentumsverhältnissen ist der Eigentumsanteil ausgewiesen, dieser berechnet sich beispielweise nach der Wohnfläche. Wird das Grundstück durch Erbbauberechtigte genutzt, so sind entsprechende Angaben vorhanden. Bei Verkauf im Erbbaurecht findet eine Aufsplittung von Gebäudewert und zu zahlendem Erbbauzins statt. Wollen Sie ein Haus auf einem Erbbaugrundstück kaufen, zahlen Sie den Kaufpreis für das Haus an den Verkäufer und den Erbbauzins auf das Grundstück an den Erbbaugeber.