Das Grundbuch verstehen

Das Grundbuch spiegelt die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück wider. Es ist das zentrale Dokument, das den Eigentümer ausweist. Damit hat es im Verkaufsprozess eines bebauten oder unbebauten Grundstücks eine große Bedeutung. Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, müssen Sie über das Grundbuch Bescheid wissen, damit Sie eine letztendliche Kaufentscheidung treffen können. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist die Einsicht ins Grundbuch Pflicht.  

Neben den Eigentumsverhältnissen spielen mögliche weitere Eintragungen eine wichtige Rolle. Das Grundbuch ist praktisch die Autobiografie eines Grundstücks. Um dies zu klären, wird ein Grundbuchauszug benötigt. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über den Inhalt und die Funktion des Grundbuchs.

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Was ist das Grundbuch?

Jede Gemeinde in Deutschland verfügt über ein Grundbuch, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt wird. Mit der Bestimmung als eigenständiges Grundstück wird ein öffentliches Grundbuchblatt angelegt. Dies gilt auch für jede Wohnung, die sich auf dem Grundstück befindet, inklusive des Miteigentümeranteils und des Sondereigentums.  

Öffentlich bedeutet, dass es nicht nur von der Verwaltung eingesehen werden kann, sondern auch von Personen mit einem berechtigten Interesse. Wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten, besteht dieses Interesse. Früher gab es das Grundbuch nur in papierner Form, dies hat sich durch die Digitalisierung geändert. Heute herrschen die elektronischen Verzeichnisse vor. Und: Das Grundbuch unterliegt dem Grundsatz des „öffentlichen Glaubens“. Das bedeutet, dass Sie den hier hinterlegten Informationen uneingeschränkt vertrauen können.  

Welche Arten von Grundbüchern gibt es noch?

Es gibt nicht das eine Grundbuch, sondern je nach Zweck verschiedene Arten von Grundbüchern. Neben dem Grundstücksgrundbuch, das für nur einen Eigentümer gilt, sind es:

• Das Wohnungsgrundbuch, das den Grundstücksanteil je Wohnung aufführt.
• Das Teileigentumsgrundbuch, das den Grundstücksanteil je Sonderfläche auf dem Grundstück behandelt.
• Das Sondereigentum, das sich auf Gebäuderäume bezieht, die nicht Wohnungsbestandteil sind, wie beispielsweise ein Schwimmbad.
• Das Erbbaugrundbuch, das die Aufsplittung von Eigentümer und Nutzer des Grundstücks ermöglicht.

Was steht in einem Grundbuch?

Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, hierauf finden Sie auch das zuständige Grundbuchamt. Im Weiteren sind standardmäßig das Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe des Grundstücks (Flurstück) sowie drei Abteilungen vorhanden. In diesen drei Abteilungen werden die Grundstücksrechte aufgeführt. Wollen Sie eine Immobilie erwerben, so sind die Informationen von zentraler Bedeutung gerade auch für die Finanzierung.  

Die drei Abteilungen sind:  

• Abteilung I: Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (bei Erbbaurecht auch zu den Erbbauberechtigten)
• Abteilung II: Angaben zu Lasten und Beschränkungen wie Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrechte, zum Beispiel Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden)

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Abteilung I benennt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Aufgeführt sind der oder die Eigentümer. Bei mehreren Eigentumsverhältnissen ist der Eigentumsanteil ausgewiesen, dieser berechnet sich beispielweise nach der Wohnfläche. Wird das Grundstück durch Erbbauberechtigte genutzt, so sind entsprechende Angaben vorhanden. Bei Verkauf im Erbbaurecht findet eine Aufsplittung von Gebäudewert und zu zahlendem Erbbauzins statt. Wollen Sie ein Haus auf einem Erbbaugrundstück kaufen, zahlen Sie den Kaufpreis für das Haus an den Verkäufer und den Erbbauzins auf das Grundstück an den Erbbaugeber.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen  

Unter Abteilung II fallen Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, Reallast, Erbbauberechtigung, Vorkaufsrecht, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Beim Nießbrauch ist die alleinige Nutzung des Grundstücks getrennt vom Eigentum. Der Eigentümer kann nicht das Grundstück nutzen. Damit ist ein eingetragenes Nießbrauchrecht in der Regel ein K.-o.-Kriterium für die Eigennutzung.

Grunddienstbarkeiten bedeuten immer, dass keine vollständige Herrschaft über das Grundstück besteht. Das heißt: Wenn Sie ein Haus oder Grundstück kaufen, ist die Nutzung eingeschränkt, was sich dann entsprechend im Kaufpreis widerspiegelt. Andersherum – für den Käufer mit Wegerecht – erhöht sich der Kaufpreis, da er zusätzlich zum Grundstück eine weitere Fläche zur eingeschränkten Nutzung erhält.  

Bei der Reallast muss der Eigentümer eine bestimmte Leistung erbringen. Dies können Rentenzahlungen, aber auch andere Verpflichtungen sein.

Die Erbbauberechtigung ist ebenfalls unter Abteilung II eingetragen, separat wird ein Erbbaugrundbuch geführt.

Das Vorkaufsrecht gilt meist für Gemeinden an bestimmten, meist nicht bebauten Grundstücken.

Eine sogenannte Auflassungsvormerkung ist eine zeitlich befristete Eintragung, beispielsweise um den Käufer einer Immobilie abzusichern.

Verfügungsbeschränkungen sind Einträge, die die Handhabung über das Grundstück beschränken wie Insolvenz, Zwangsversteigerung, Testamentsvollstreckung oder Nachlassverwaltung.

Abteilung III - Grundpfandrechte

In Abteilung III des Grundbuchs sind mögliche Grundpfandrechte auf das Grundstück aufgeführt. Dies sind insbesondere Grundschulden oder seltener Hypotheken oder Rentenschulden, die zur Finanzierung dienen. Eine Eintragung an dieser Stelle bietet Finanzierungspartnern eine Sicherung ihrer Forderungen. Hier sollte eigentlich keine Eintragung mehr vorhanden sein. Schließlich wollen Sie beim Kauf die Immobilie finanzieren, dafür brauchen Sie diese Abteilung. Deswegen ist es wichtig, dass die Immobilie ohne Schulden, also lastenfrei an Sie übergeben wird.  

Es kann aber sein, dass beispielsweise noch eine Grundschuld auf den alten Eigentümer läuft, doe durch den Immobilienverkauf getilgt werden soll. Die Gläubiger sind dann nach ihrem Rang im Grundbuch vermerkt: im ersten Rang bis zu 60 Prozent der Finanzierung, im zweiten Rang bis zu 90 Prozent und im dritten Rang bis zu 100 Prozent der Finanzierung.  

Bedeutung hat die Rangfolge bei einer Zwangsversteigerung. Hier werden die Gläubiger nach Rang bedient. Damit nun Ihr Finanzierungspartner einen Kredit bereitstellt, muss der Notar die Löschungsbewilligung oder Lastenfreistellungserklärung von den Gläubigern einholen, im Gegenzug erhalten diese ihre Restforderungen.  

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie überprüfen, ob alle Angaben noch aktuell sind. Leicht wird beispielsweise ein Wohnrecht vergessen zu löschen, weil die betreffende Person beispielsweise im Pflegeheim lebt und das Wohnrecht nicht mehr nutzen kann. Ob dann bei Verkauf eine Beteiligung an den Erlösen anfällt, hängt vom Einzelfall ab.

Grundbuch bei Kauf einer Wohnung

Das Grundbuchblatt beim Kauf einer Wohnung beinhaltet zwar auch alle Merkmale wie beim Kauf eines Hauses, allerdings ist das Wohnungsgrundbuch umfangreicher. Hinzu kommt die Teilungserklärung. Hiermit wird angezeigt, welchen Anteil am Grundstück und welchen Anteil Sie am Sondereigentum erwerben. Das Sondereigentum bildet dann die Wohnung. Diese Aufteilung ermöglicht es dann, einzelne Wohnungen zu kaufen.  

Ebenso können vereinbarte Sondernutzungen aufgeführt werden. Beispiele wären ein Gartenanteil, eine Garage, Terrassen, Keller oder Dachbodenbereiche – also Flächen, die kein Bestandteil der Wohnung sind. Auch ein Verwaltervermerk kann aufgenommen sein. Das heißt, Sie brauchen die Zustimmung des Verwalters, damit Sie die Wohnung kaufen können.

Gerade für Laien sind Grundbuchauszüge nicht immer leicht zu verstehen. Was immer mal passieren kann und bei Interessierten für Verwirrung sorgt: dass beispielsweise die Bauausführung von der Teilungserklärung abweicht oder dass Kellerräume und Stellplätze vertauscht wurden. In solchen Fällen besteht immer die Möglichkeit, den Notar gezielt nach Sachverhalten zu fragen. Dieser ist verpflichtet, Sie bei Unklarheiten umfassend zu informieren, so dass Sie verstehen, was Sie erwerben wollen. 

Wie kann ich einen Grundbuchauszug beantragen?

Sie können einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt per Brief oder Fax stellen. Alternativ ist es möglich, direkt zum Grundbuchamt zu gehen, um die Formalitäten zu erledigen.  

Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?

Im einfachsten Fall bietet der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler den Grundbuchauszug zur Ansicht oder als Kopie bei ernsthaftem Kaufinteresse an. Dann ist vor allem darauf zu achten, dass dieser auch aktuell ist, sprich dass er maximal sechs Monate alt ist. Sie können sich die Informationen auch selbst beschaffen: Entweder händigt der Verkäufer Ihnen eine Vollmacht aus, die Sie beim Grundbuchamt vorlegen können, oder Sie weisen das berechtigte Interesse an der Einsichtnahme durch den Entwurf eines Kaufvertrages nach. Verankert ist dies in § 12 der Grundbuchverordnung (GBO).

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Personen, die Zugang zu Grundbuchämtern haben, den Grundbuchauszug beschaffen. Folgende Berufsgruppen oder Institutionen können dies: Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Personen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden wie Immobilienmakler.

Grundbuchauszug online beantragen

Sie können einen Grundbuchauszug auch online bestellen. Allerdings ist ein Online-Grundbuchauszug noch nicht bei allen Grundbuchämtern möglich. Informationen hierzu sind auf dem Justizportal des Bundes und der Länder zu finden unter grundbuch-portal.de. Hier finden Sie eine Übersicht über die Grundbuchämter, die eine Onlinebestellung ermöglichen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind überschaubar und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Für eine unbeglaubigte Kopie sind zehn Euro fällig, für die beglaubigte Kopie sind es 20 Euro. Allerdings können bei Onlinediensten, die diese Aufgabe auch übernehmen können, deutlich höhere Kosten anfallen, beispielsweise 50 Euro pro Kopie. Solche Dienste sind daher meist nicht zu empfehlen.

Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Immobilienfinanzierung?

Ein aktueller Grundbuchauszug ist für den Darlehensgeber von zentraler Bedeutung. Hierfür gibt es zwei Gründe:

• Informationen zum Grundstück und Gebäude
• Sicherheit für das Darlehen

Der Finanzierungspartner – egal ob Bank oder Versicherung – möchte möglichst viele Informationen über das zu finanzierende Objekt. Auf Basis dieser Informationen wird festgelegt, ob ein Kreditengagement möglich ist und unter welchen Bedingungen. Gerade die Abteilungen mit den möglichen Einträgen stehen im Fokus.  

So gibt es Banken, die ungern einen Verkauf eines Erbbaugebäudes finanzieren, wenn die Bedingungen nicht stimmen. Ebenso kann ein eingetragenes Wegerecht eines Hinterliegergrundstücks einen Stolperstein für ein Darlehen bedeuten. Das heißt, für die eine Bank stellt dies ein Hindernis dar, für die andere Bank nicht.  

Wenn Sie Grundbucheintragungen besonders in der Abteilung II vorfinden, müssen Sie damit rechnen, dass die Suche nach einem Finanzierungspartner etwas zäher werden kann. Deshalb überprüfen Sie den Grundbuchauszug auf mögliche Risiken. Interessieren Sie zum Beispiel für ein Hinterliegergrundstück, für das kein Wegerecht eingetragen ist, heißt es besser Finger weg, da Sie kaum einen Finanzierungspartner bei dem Risiko bekommen.

Haben Sie nun eine Bank oder Versicherung gefunden, die die Finanzierung des Objektes über ein Darlehen sicherstellt, ist das Grundbuch das zentrale Instrument, dieses zu besichern. Das Darlehen wird in der Abteilung III meist als Grundschuld eingetragen. Die Eintragung als Hypothek kommt heute nur noch selten vor.  

Sind bei Ihnen mehrere Geldgeber an der Finanzierung beteiligt, so ist die Rangfolge entscheidend. Der Finanzierungspartner mit dem größten Kreditvolumen nimmt den ersten Rang ein, ein weiterer Kreditgeber erhält in der Regel den zweiten Rang. Auch ein dritter Rang ist bei sogenannten Nachrangdarlehen möglich. Die Rangfolge ist wichtig, da bei einer Zwangsversteigerung die Finanzierungsinstitute nach der Rangfolge bedient werden.

Weitere Fragen zum Grundbuch

Im Folgenden beantworten wir Ihnen weitere Fragen rund um das Thema Grundbuch.