Auf einen Blick
  • Das Grundbuch enthält wichtige Angaben zu Belastungen, die das Grundstück betreffen – etwa zu Wegerechten und Grundschulden.

  • Eine Einsicht ins Grundbuch ist beim örtlichen Grundbuchamt möglich. Hierzu muss jedoch ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

  • Banken fordern im Rahmen der Finanzierungszusage einen aktuellen Grundbuchauszug an. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein.
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Wenn es darum geht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, müssen sich Interessenten genau über das jeweilige Objekt informieren, um unliebsame Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Dazu gehört auch die Einsicht ins Grundbuch. Darin sind nicht nur die Eigentumsverhältnisse vermerkt, sondern auch andere Besonderheiten, die beachtet werden sollten. Doch welche Informationen liefert das Grundbuch konkret und wofür wird ein Grundbuchauszug benötigt? Wir geben Ihnen einen Überblick.

 

Was genau ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis, welches vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet, geführt wird. Früher wurde es ausschließlich in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein.

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Das Grundstück und die betreffenden Gebäude sind genau bezeichnet. Bei Eigentumswohnungen sind die entsprechenden Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt. Ferner können Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Zustimmungen des Verwalters eingetragen sein.

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Was steht im Grundbuch und wie ist es aufgebaut?

Das Grundbuch enthält überaus wichtige Informationen für Kaufinteressenten eines Grundstückes oder einer Immobilie. Es gilt hier der so genannte "öffentliche Glaube": Dieser besagt, dass jeder sich darauf verlassen kann, dass die Einträge in diesem öffentlichen Register auch stimmen.

Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, auf dem das zuständige Grundbuchamt vermerkt ist, aus dem Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe des Grundstücks sowie aus drei Abteilungen, in denen die Grundstücksrechte behandelt werden, die im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung sind.

Die drei Abteilungen sind:

  • Abteilung I: Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (bei Erbbaurecht auch zu den Erbbauberechtigten)

  • Abteilung II: Angaben zu Lasten und Beschränkungen (Nutzungsrechte, zum Beispiel Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte)

  • Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden)

Anhand dieser Angaben können potenzielle Käufer also in Abteilung I einsehen, ob der Verkäufer auch wirklich Eigentümer ist. In Abteilung II sind unter anderem Lasten wie Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte vermerkt. Das kann beispielsweise für Käufer eines Grundstücks in zweiter Reihe – eines sogenannten Pfeifenstielgrundstücks – wichtig sein, da in Abteilung II Angaben dazu zu finden sind, welche Vereinbarungen für die Zufahrt zu ihrem Grundstück mit dem Eigentümer des zu überquerenden Grundstücks getroffen wurden.

Ein Einblick ins Grundbuch ist daher unverzichtbar, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird und um späteren Ärger mit Nachbarn oder Familienangehörigen zu vermeiden.

Entscheidend für die Baufinanzierung ist Abteilung III: Hier sind die Finanzierungsränge der Geldgeber vermerkt: Im ersten Finanzierungsrang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes, im zweiten Finanzierungsrang bis 90 Prozent und im dritten Finanzierungsrang bis zu 100 Prozent. Für die Bank ist es sehr bedeutend, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Im ersten Rang besteht im Fall einer Versteigerung zuerst Anspruch auf erlöste Gelder, der zweite und dritte Rang folgen erst danach. Daher sollte Im ersten Rang immer der Hauptteil der Baufinanzierung stehen.

  • Biallo-Tipp: Sind Sie unsicher, was die einzelnen Grundbucheinträge bedeuten, sollten Sie den Notar bei Vertragsunterzeichnung um Aufklärung bitten. Er ist dazu verpflichtet, Auskunft zu geben.

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Wer hat Einblick ins Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Kaufinteressenten, die Einsicht ins Grundbuch nehmen wollen, haben zwei Möglichkeiten: Sie können entweder das Grundbuchamt aufsuchen, das für den Bezirk zuständig ist, in dem sich ihr Wunschobjekt befindet. Alternativ kann das Grundbuch auch online eingesehen werden.

Hinweis

Eine Übersicht über die Möglichkeiten, online einen Grundbuchauszug zu beantragen, liefert das Justizportal des Bundes und der Länder. Dort kann auch gezielt nach den  zuständigen Grundbuchämtern gesucht werden.

Egal ob online oder vor Ort: Es muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden – etwa in Form einer Vollmacht des Eigentümers oder eines Entwurfs für einen Kaufvertrag. Das schreibt § 12 der Grundbuchverordnung (GBO) vor. Bloße Neugier reicht nicht aus. Zudem sind der Personalausweis oder ein Reisepass vorzulegen und es müssen Angaben zum Grundstück gemacht werden. In der Regel können Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie Personen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden, Einblick nehmen.

  • Biallo-Tipp: Als potentieller Käufer einer privaten Eigentumswohnung oder eines Privathauses sollten Sie vom Verkäufer eine Grundbuchabschrift verlangen, damit Sie sich über die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Grundschulden informieren können.

 

Wofür wird ein Grundbuchauszug benötigt?

Bevor Banken eine Finanzierungszusage geben, fordern sie diverse Dokumente vom künftigen Kreditnehmer an – dazu gehört auch ein aktueller Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein sollte. So erfahren sie beispielsweise, ob wertmindernde Nutzungsrechte, wie etwa ein eingetragenes Wohnrecht, existieren.

Oftmals händigen Verkäufer oder Immobilienmakler Interessenten bereits einen aktuellen Grundbuchauszug aus. Falls nicht, kann auch der mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragte Notar einen Grundbuchauszug anfordern. Kaufinteressenten können jedoch auch selbst aktiv werden und im Rahmen der Grundbucheinsicht einen Grundbuchauszug beantragen. Auch bei der Erschließung eines Grundstücks ist ein Blick ins Grundbuch nicht außer acht zu lassen.

 

Wie wird ein Grundbuchauszug beantragt?

Wer einen Grundbuchauszug beantragen will, muss folgende Angaben machen:

  • Name, Vorname, Geburtsdatum des Eigentümers

  • Vollmacht des Eigentümers oder Berechtigten mit Angaben zum Vollmachtnehmer (Name, Anschrift) und zum Grundstück

  • Angaben zum Grundbuchblatt wie Flurstück, Gemarkung, Blattnummer (nicht erforderlich, aber sinnvoll)

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Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und belaufen sich auf zehn Euro für eine unbeglaubigte Ausfertigung. Wünscht die finanzierende Bank einen beglaubigten Grundbuchauszug, sind pro Exemplar 20 Euro zu zahlen.

Achtung: Deutlich höher sind die Kosten für Grundbuchauszüge, die nicht direkt beim jeweiligen Grundbuchamt, sondern über darauf spezialisierte Online-Dienstleister angefordert werden. Diese stellen bis zu rund 50 Euro pro Grundbuchauszug in Rechnung.

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Wie erfolgt der Eigentumsübergang?

Der Kauf eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie vollzieht sich in mehreren Teilschritten. Zunächst suchen Sie das Objekt, danach einigen Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und anschließend regeln Sie die Baufinanzierung mit der Bank. Letzter Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrages. Die Unterschrift erfolgt beim Notar, denn dieser muss den Kauf beglaubigen und die notwendigen Änderungen im Grundbuch veranlassen.

Erwerben Sie das Objekt mit Hilfe einer Baufinanzierung, wird eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Doch damit ist die Sache noch nicht in trockenen Tüchern. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag werden Sie zwar de facto neuer Eigentümer der Immobilie, juristisch gesehen sind Sie es aber noch nicht.

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Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Vor dem Eintrag im Grundbuch steht die sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie dokumentiert die grundsätzliche Einigung mit dem Verkäufer über den Eigentumsübergang. Dazu geben beide Parteien eine Auflassungserklärung ab, anschließend beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Vermerk ist eine Art Sicherheitspuffer. Er garantiert Ihnen als Käufer die Änderung des Grundbuchs zu Ihren Gunsten und sichert zugleich ab, dass die Immobilie während der Zeit des Eigentumsübergangs nicht noch einmal verkauft oder beliehen wird.

Anschließend überweisen Sie den Kaufpreis an den Notar oder direkt an Verkäufer. Nach dem Eintreffen des Geldes veranlasst der Notar die Grundbuchänderung zugunsten des neuen Eigentümers – damit ist der Eigentumsübergang abgeschlossen. Wird kein Geld überwiesen, löscht der Notar die Auflassungsvormerkung wieder – damit ist der Kauf zunächst geplatzt.

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Müssen alle Eigentümer mit ins Grundbuch?

Viele Eheleute lassen sich beim Eigenheimerwerb je zur Hälfte als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Bei einer Scheidung müsste dann einer der Partner den anderen auszahlen, um zu 100 Prozent Eigentum zu gelangen und um als alleiniger Besitzer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Das ist aber häufig finanziell kaum möglich und hat entweder den Verkauf oder den Auszug eines Partners zur Folge. Vorteil eines 50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des anderen Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen werden kann.

Es geht aber auch anders: Eheleute können auch nur einen Partner als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Der zweite Partner hat dann zwar weniger Mitspracherechte, im Rahmen der Zugewinngemeinschaft steht ihm aber dennoch sein Anteil am Immobilienvermögen zu – ein finanzieller Nachteil entsteht dadurch nicht.

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Wie kann man bei Grundbucheinträgen Kosten sparen?

Wechseln Sie bei einer Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig. Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende Grundschuld auf sich umschreiben. Es muss also mit Kosten für die Löschung des alten Gläubigers und für die Neueintragung gerechnet werden. Diese kann man – vorausgesetzt, die Gläubiger akzeptieren es – mit einer Abtretung deutlich senken. Bei einer Abtretung der Grundschuld ist zudem kein Notartermin nötig. Zum Glück bestehen nur sehr wenige Kreditinstitute auf einem Neueintrag.

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Biallo-Tipp

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Über den Autor Max Geißler
nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de. Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien). Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.
Co-Autoren:
  Claudia Lindenberg
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