Das sollten Sie beim Grundstückskauf beachten

Baufinanzierung Das sollten Sie beim Grundstückskauf beachten

Peter Rensch
von Peter Rensch
21.06.2018
Auf einen Blick
  • Vor Baubeginn muss sichergestellt sein, ob das Grundstück bereits erschlossen ist.

  • Wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht, ist ein Baugrundgutachten – schon aus haftungsrechtlichen Gründen – vor dem Ankauf des Grundstücks geradezu zwingend.

  • Klären Sie vor dem Grundstückskauf bei der zuständigen Gemeinde ab, welche Bebauungen erlaubt sind. Dazu müssen Sie sich den Bebauungsplan aushändigen lassen.
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Wollen Sie ein Haus bauen, benötigen Sie ein passendes Grundstück. Was zunehmend schwerer geworden ist, denn durch die enorme Preissteigerung der vergangenen Jahre sind die Flächen in den begehrten Ballungsgebieten knapp geworden.

Um sich beim Kauf nicht zu verkalkulieren, sollten Sie vorab Ihr Budget für das passende Grundstück ermitteln. Das geht am besten in Kooperation mit Ihrem Finanzierungsberater und dem Bauunternehmer, von denen Sie genau erfahren, welche Summe für Hausbau und Grundstückserwerb eingeplant werden müssen.

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Die Suche nach dem geeigneten Grundstück


1. Kommunen und Gemeinden anfragen

Vor allem kleinere Gemeinden, die Baugebiete erschlossen haben, veräußern Grundstücke zu günstigen Preisen. Es kann sich lohnen direkt bei Kommunen und Gemeinden anzufragen, um sich nach Bauland zu erkundigen. In der Regel fallen keine Vermittlungskosten an. Auch das Anschreiben der Ortsverwaltungen oder Bürgermeister ist eine Möglichkeit, um an Baugrundstücke heranzukommen, weil diese nicht nur Kenntnisse über Neubaugebiete haben, sondern auch Informationen über freie Grundstücke und zukünftige Verkäufe.

2. Grundstückskauf über Makler oder Bauträger

Die Experten können den Markt einschätzen und besitzen Kenntnisse zum regionalen Baurecht. Abhängig vom Bundesland beträgt die Makler-Provision bis zu 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Darüber hinaus kann es passieren, dass Ihnen Makler mit geschickten Argumenten Ladenhüter andrehen.

Gehen Sie daher gemachten Versprechungen auf den Grund und überprüfen Sie persönlich die Informationen. Achten Sie dabei auf die Lage, den Bewuchs des Grundstücks und eventuelle Kosten für Rodungsmaßnahmen. Es kann auch möglich sein, für das Beseitigen von Bäumen eine Fällgenehmigung beantragen zu müssen.

Des Weiteren erhalten Sie bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung Auskunft darüber, ob in der Umgebung des Grundstücks Baumaßnahmen geplant sind wie Hauptverkehrsstraßen, Windräder oder Wohnanlagen, die Ihnen die Sicht versperren oder für Lärmquellen sorgen. Auch Bauträger veräußern Grundstücke an Bauherren, die vor allem in Ballungszentren angeboten werden.

Wichtig: In der Regel sind Sie in diesem Fall dazu verpflichtet, den Bauträger für den Hausbau zu beauftragen, wodurch Sie eine schlechtere Verhandlungsposition haben.

3. Immobilienbörsen im Internet

Im Internet finden Sie Immobilienbörsen, auf denen Baugrundstücke angeboten werden. Das ist unkompliziert und kostengünstig, wenn es sich nicht um einen Makler handelt.

Sie sollten jedoch berücksichtigen, dass manche Angebote verlockender klingen als sie tatsächlich sind. Haken Sie deshalb telefonisch nach, ob die Angaben wirklich der Realität entsprechen.

Biallo-Tipp: Die goldene Grundregel lautet: Kein Grundstückskauf ohne vorherige Besichtigung!

Haben Sie ein Grundstück gefunden und wollen herausfinden, ob der Preis gerechtfertigt ist, können Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung den Bodenrichtwert erfragen. Hierbei handelt es sich um den Durchschnittswert für einen Quadratmeter in Bezug auf die entsprechende Lage. Ermittelt wird dieser von Gutachterausschüssen der Gemeinden. Weicht der geforderte Kaufpreis vom Bodenrichtwert ab, sollten Sie sich beim Verkäufer nach den Argumenten erkundigen und unter Umständen nachverhandeln.

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Ein Gutachten vor dem Grundstückskauf mindert die Risiken

Ganz wichtig: Klären Sie vor dem Grundstückskauf ab, welche Bebauungen erlaubt sind. Lassen Sie sich dazu den Bebauungsplan aushändigen. Und prüfen Sie mögliche Bebauungs-Risiken. Bodenbeschaffenheit oder Ablagerungen wie Sondermüll können spätere Bauschäden verursachen oder zu Zeitverzögerungen führen, was für Sie Mehrkosten darstellt. Als Bauherr sind Sie für diese Risiken beziehungsweise die Entsorgung verantwortlich.

  • Biallo-Tipp: Ein sogenanntes Baugrundgutachten gibt Ihnen Sicherheit, dass auf dem Grundstück Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden kann. Die Kosten hierfür richten sich nach Investition und Aufwand und liegen im Durchschnitt bei circa 2.500 Euro. Eine lohnenswerte Investition, denn die Folgekosten wie beispielsweise durch Bauverzögerungen oder Bauveränderungen können um ein Vielfaches höher liegen.

"Ein Baugrundgutachten ist deshalb so wichtig, um die unterschiedlichen Bodenschichten festzustellen, welche für die Standfestigkeit des Bauwerks eine grundlegende Bedeutung – insbesondere auch für den Aushub und die Kellerplanung – haben", sagt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbands.

Ebenso rät er dazu, die Grundwassersituation zu klären. Um eine qualitative Beprobung zu gewährleisten, sollten mindestens zwei Sondierungen erfolgen. Wenn ein Verdacht auf Altlasten (beispielsweise ehemaliges Militärgelände, Tankstelle oder Fabrikgrundstück) besteht, ist ein Baugrundgutachten – schon aus haftungsrechtlichen Gründen – vor dem Ankauf des Grundstücks geradezu zwingend.

"Denn die Entsorgung dieser Altlasten kann extrem teuer werden und die Kosten hierfür hat derjenige zu tragen, der zu diesem Zeitpunkt Eigentümer des Grundstücks ist. Gleiches gilt vor allem, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass auf dem fraglichen Grundstück Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg verborgen sein könnten. Dann dürfen sowieso nur noch zugelassene spezielle Kampfmittelräumdienste diese Untersuchungen vornehmen", so Fuhrmann weiter.

Klären Sie, ob Vorkaufsrechte vorliegen

Informieren Sie sich im Grundbuch, ob Erbbaurechte eingetragen sind und die Gemeinde ein Vorkaufsrecht besitzt. Achten Sie darüber hinaus auf sogenannte Dienstbarkeiten, die im Grundbuch vermerkt sind. Dazu gehören beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte von Eigentümern der Nachbaranwesen.

"Künftige Bauherren sollten sich vor Vertragsabschluss ausreichend über das zu erwerbende Grundstück informieren. Um sicher zu gehen, dass das Baugrundstück frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Rückständen von Entgelten öffentlicher Versorger oder Erschließungskosten übergeben wird, sollten Käufer vor Vertragsschluss das Baulastenverzeichnis einsehen und sich vom Verkäufer, Notar oder Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen. In jedem Fall empfiehlt sich eine gründliche Prüfung des Kaufvertrags durch einen unabhängigen Fachanwalt", rät Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzverbands. 

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Achten Sie auf Nebenkosten

Bedenken Sie beim Grundstückskauf, dass Nebenkosten anfallen. Dazu zählen Notarkosten sowie Kosten für die Eintragung ins Grundbuch (ca. 1,5 Prozent vom Kaufpreis) und die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5-6,5 Prozent). Der Eigentumsübergang wird durch die notarielle Beurkundung vollzogen. Ein Vorvertrag ohne notarielle Beurkundung ist rechtlich nicht bindend.

"Klären Sie ab, ob Kosten für Erschließungsmaßnahmen anfallen oder Anschlüsse installiert sind. Und erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob zukünftig Kosten für Infrastruktur und Sanierungen auf die Bewohner umgelegt werden. Vor Baubeginn muss die Erschließung des Grundstücks sichergestellt sein. Daher ist es für künftige Bauherren wichtig zu wissen, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Der technische, organisatorische und zeitliche Aufwand der Erschließung kann oft mehrere Tausend Euro Kosten verursachen. Die Erschließung eines Baugrundstücks umfasst alle baulichen Maßnahmen, die für eine Bebauung notwendig sind. Dabei wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung eines Grundstücks unterschieden", heißt es seitens des Bauherren-Schutzverbands.

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Die öffentliche Erschließung des Grundstücks ist Aufgabe der öffentlichen Hand (Bund, Land, Gemeinde) und beinhaltet prinzipiell alle baulichen Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Zur privaten Erschließung gehören alle baulichen Maßnahmen innerhalb des Grundstücks, die dem Anschluss an die jeweiligen Versorgungseinrichtungen dienen. Jedes Grundstück muss verkehrsmäßig und technisch erschlossen werden.

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Fazit

Die Suche nach Ihrem Wunsch-Grundstück sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, sondern persönlich abklären, ob Preis, Lage und mögliche Zusatzkosten passend sind. Die Vermittlung durch Dritte bedeutet weniger Arbeitsaufwand, aber ohne persönliche Recherche drohen Finanzierungsfallen und Enttäuschungen.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de