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Auf einen Blick
  • Wenn Sie ein Haus bauen möchten, müssen Sie in vielen Fällen zunächst ein Grundstück kaufen.

  • Eine gute Vorbereitung beim Grundstückskauf ist für einen reibungslosen Ablauf wichtig und schützt davor, dass einem die Kosten davon laufen.

  • Unser Ratgeber gibt Ihnen wichtige Tipps für den Erwerb von Baugrund und zeigt, wie der Grundstückskauf in der Regel abläuft.
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Kein Hausbau ohne Grundstück: Wenn Sie ein Haus bauen möchten, müssen Sie zunächst ein für Ihr Bauvorhaben geeignetes Stück Bauland erwerben. Das klingt erst einmal nicht so schwer. Dennoch kann sich so ein Grundstückskauf auch mal sehr lange hinziehen. Entscheidend ist in jedem Fall eine gute Vorbereitung, denn nur so kommen Sie Schritt-für-Schritt zum Traumgrundstück.

Wir informieren Sie in diesem Ratgeber, was Sie beim Grundstückskauf beachten sollten, wie ein Kauf in der Regel abläuft und welche Pflichten als Bauherrin oder Bauherr auf Sie zukommen.

 

Wie ist der Ablauf beim Kauf eines Grundstücks?

Sie möchten ein Grundstück kaufen, um darauf ein eigenes Haus zu bauen? Dann ist eine gute Vorbereitung Ihres Vorhabens sehr wichtig. Denn wenn Sie gut informiert Ihren Grundstückskauf angehen, erleichtern Sie sich den Ablauf und können obendrein Kosten sparen. Unsere praktische Checkliste hilft Ihnen, die wichtigsten Schritte zu beachten.

Checkliste Ablauf Grundstückskauf

Der zeitliche Ablauf beim Kauf eines Grundstücks ist in den meisten Fällen gleich: Zuerst beginnen Sie mit der Prüfung Ihres finanziellen Rahmens, danach machen Sie sich auf die Suche nach einem passenden Bauplatz. Haben Sie sich für ein bestimmtes Grundstück entschieden, wickeln Sie den Kauf ab.

Ihr Grundstückskauf läuft daher am besten in folgenden Schritten ab:

  • 1. Schritt: Finanziellen Rahmen prüfen und abstecken
  • 2. Schritt: Geeignetes Grundstück suchen
  • 3. Schritt: Kaufpreis verhandeln und Vertragsentwurf
  • 4. Schritt: Finanzierung des Grundstückskaufs mit der Bank klären und abschließen
  • 5. Schritt: Grundstückskauf – Notartermin, Kaufvertrag unterschreiben
  • 6. Schritt: Grundbucheintragung und Eigentümerwechsel

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Finanziellen Rahmen für den Grundstückskauf prüfen und bestimmen

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie zuerst einen kritischen Blick in Ihr Haushaltsbuch werfen und Ihr Budget abstecken. Stellen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie den finanziellen Rahmen, der Ihnen für Grundstückskauf, Hausbau und sämtliche Nebenkosten (Baunebenkosten und Kaufnebenkosten) zur Verfügung steht. Zusätzlich sollten Sie auch unerwartete Kosten einplanen.

Budget ermitteln und festlegen

Das Budget für Ihr Grundstück inklusive Kaufnebenkosten ergibt sich aus der Differenz von Gesamtbudget und Preis für den Neubau. Eine realistische Einschätzung Ihres Budgets ist wichtig, damit Sie sich mit Grundstückskauf und Hausbau nicht übernehmen. Hierbei sollten Sie in jedem Fall auch die Hilfe Ihrer Bank oder eines Immobilienfinanzierers in Anspruch nehmen, und gemeinsam Haushaltseinkommen und zur Verfügung stehendes Eigenkapital überprüfen.

Kalkulieren Sie realistisch: Planen Sie einen finanziellen Puffer von etwa zehn Prozent ein. In der Regel wird ein Neubau immer etwas teurer. Berücksichtigen Sie außerdem die Kaufnebenkosten, die bei einem Kauf anfallen.

  • Biallo-Tipp: Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner – er hilft Ihnen auszurechnen, wie viel Sie für Ihr Bauvorhaben ausgeben können.

Für ihren Grundstückskauf benötigen die meisten Bauherrinnen und Bauherren eine Baufinanzierung. Die gängigsten Darlehensformen sind ein Annuitätendarlehen oder ein variables Darlehen.

Biallo-Tipp:

Mit unserem Baufinanzierung-Vergleich können Sie die aktuellen Konditionen unterschiedlicher Anbieter vergleichen und damit das preisgünstigste Angebot herausfinden.

Grundstückspreise ermitteln

Wenn Sie Ihr Gesamtbudget für den Kauf eines Bauplatzes festgelegt haben, sollten Sie anhand des Bodenrichtwerts die ortsüblichen Grundstückspreise sowie die Baukosten für die gewünschte Immobilie ermitteln.

  • Hinweis: Was der eigentliche Hausbau dann kostet, können Sie bei verschiedenen Hausbau- oder Fertighausanbietern recherchieren. Auch hier sollten Sie großzügige Puffer einkalkulieren, denn bei fast jedem Hausbau entstehen ungeplante Mehrkosten. 

Vorläufige Finanzierungszusage besorgen

Wenn Sie mit Ihrer Bank geklärt haben, wie hoch der Betrag ist, den diese Ihnen finanzieren würde, sollten Sie sich darüber eine schriftliche Bestätigung geben lassen. Mit einer solchen vorläufigen Finanzierungszusage versichert Ihnen die Bank, dass Sie grundsätzlich alle Voraussetzungen für einen Baukredit erfüllen. Mit dieser Finanzierungsbestätigung haben Sie bei der Grundstückssuche anderen Kaufinteressenten gegenüber einen Vorsprung, da Sie damit dem Makler oder Verkäufer gegenüber belegen, dass Sie aus Bankensicht die nötigen Voraussetzungen erfüllen und sie Ihnen vertrauen können.

  • Hinweis: Eine derartige Zusage Ihrer Bank ist vorläufig und nicht verbindlich. Jede Finanzierungszusage kann gekippt werden, wenn sich wesentliche Rahmendaten der Finanzierung wie zum Beispiel Ihre Bonität oder der Grundstückswert ändern. Aber auch Sie können sich später immer noch für einen anderen Finanzierungsanbieter entscheiden. 

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Auswahl Baugrundstück: Passendes Grundstück suchen

Um ein Haus zu bauen, müssen Sie sich zunächst auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück machen. Ein passendes Grundstück zu finden, ist zunehmend schwerer geworden, denn die Flächen – gerade in begehrten Ballungsgebieten – sind knapp geworden. Wichtig ist, dass Sie unter Ihrer festgelegten Kaufpreis-Obergrenze für Ihren Grundstückskauf bleiben. Außerdem sollten Sie bereits vor der Suche sollten festlegen, welche Kriterien entscheidend für Sie sind.

Hinweis: Unerschlossene Grundstücke müssen erst erschlossen werden, bevor Sie eine Baugenehmigung erhalten. Aufgrund der dafür entstehenden Erschließungskosten sind erschlossene Grundstücke oft die bessere Wahl.

 

Kaufpreis verhandeln und Vertragsentwurf beim Notar beauftragen

Haben Sie ein passendes Grundstück gefunden, sollten Sie mit dem Verkäufer den Kaufpreis verhandeln. Dabei sind die Verhandlungsmöglichkeiten meist abhängig von der Lage des Grundstücks und damit von der Menge der Interessenten. Grundsätzlich ist in der Regel aber ein kleiner Verhandlungsspielraum einkalkuliert – fragen Sie den Makler danach.

  • Hinweis: Informieren Sie sich über den Bodenrichtwert zur Lage Ihres Grundstücks. Liegt der Angebotspreis über diesem, sollten Sie recherchieren, warum dies der Fall ist. 

Sind Sie sich mit dem Verkäufer einig über den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und die übrigen Vertragsdetails, können Sie einen Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs beauftragen. Informieren Sie den Notar über alle Vereinbarungen, die Sie mit dem Verkäufer getroffen haben. Den Vertragsentwurf prüfen Sie; sollten Sie Änderungswünsche haben, teilen Sie diese dem Notar rechtzeitig vor der Beurkundung mit, damit er den geänderten Entwurf vorher noch allen Beteiligten zukommen lassen kann.

 

Finanzierung des Grundstückskaufs mit der Bank klären und abschließen

Eines vorweg: Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, bevor Sie nicht die Finanzierung Ihrer Bank in der Tasche haben. Denn erst nach eingehender Prüfung Ihrer Unterlagen entscheidet die finanzierende Bank oder Sparkasse, ob Sie einem Kredit für Ihren Grundstückskauf endgültig zustimmt oder nicht. Dazu legen Sie Ihrer Bank den Kaufvertragsentwurf vor und lassen Sie sich ein verbindliches Finanzierungsangebot geben.

 

Der Grundstückskauf: Notartermin & Kaufvertrag unterschreiben

Haben Sie das verbindliche Finanzierungsangebot der Bank, wickeln Sie den rechtlichen Teil des Grundstückskaufs ab. Ohne einen Notar läuft bei einem Grundstückskauf gar nichts. Vereinbaren Sie dazu gemeinsam mit dem Verkäufer einen Beurkundungstermin beim Notar, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Sollte Ihnen das Grundschuldbestellungsformular Ihrer finanzierenden Bank bereits vorliegt, reichen Sie es einige Tage vor dem Beurkundungstermin bei dem Notar ein. So können Sie die Grundschuld gleich im Anschluss an den Kaufvertrag beurkunden lassen. Im notariellen Kaufvertrag wird in der Regel ein Zahlungsdatum bestimmt, an dem der Kaufpreis automatisch fällig ist. Der Notar ist dafür verantwortlich zu schauen, dass die Vertragsbedingungen eingehalten werden und die Kaufsumme an den Verkäufer überwiesen wird.

 

Grundbucheintragung und Eigentümerwechsel

Der Notar schickt den Vertragsparteien Abschriften des Vertrags zu, fordert die zur Abwicklung benötigten Unterlagen an und kümmert sich um die Vormerkung im Grundbuch. Wenn alle erforderlichen Unterlagen beim Notar eingetroffen sind, sendet er Ihnen die Fälligkeitsmitteilung zu. Die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit liegen vor – Sie müssen dem Verkäufer nun das Geld für sein Grundstück zahlen.

Mehr zur Abwicklung des notariellen Kaufvertrags erklärt Ihnen ein weiterer Artikel von uns. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, wie Sie Notarkosten sparen können.

Hinweis: Für Ihr Grundstück müssen Sie nach dem Kauf wiederkehrende Abgaben zum Beispiel in Form von Grundsteuer zahlen. Wie ab 2025 die neue Grundsteuer berechnet wird, erfahren Sie in einem weiteren Ratgeber von uns.

Biallo-Tipp:

Die Notarkosten müssen Sie in Ihren Kalkulationsplan beim Kauf mit einbeziehen, denn hierbei handelt es sich, neben der  Grunderwerbsteuer und den Gebühren für den Eintrag ins  Grundbuch, um klassische  Kaufpreisnebenkosten.
Über die Autorin Stefanie Engelmann

An der Universität Gießen studierte sie „Moderne Fremdsprachen, Kulturen und Wirtschaft“ mit Diplom in den Fächern Englisch, Spanisch und Betriebswirtschaftslehre (BWL). Dabei erwarb sie fachsprachliches Ausdrucksvermögen und wirtschaftswissenschaftliche Kenntnisse, die sie in ihrem Berufsleben anwenden und weiter ausbauen konnte. Ihre berufliche Stationen lagen im Bereich Marketing & Kommunikation eines japanischen Druckerherstellers und im Ident & Research einer Personal- und Unternehmensberatung. Für ein IT-Unternehmen schrieb sie Anwenderberichte und Presseinformationen zu Softwarelösungen für Wissenschaft und Technik. Seit Anfang 2019 verstärkt Stefanie die Redaktion von Biallo & Team als Online-Redakteurin und schreibt vorwiegend für unsere Kategorien Immobilie, Konto, Recht & Steuer. Dabei ist sie stets auf der Suche nach verbraucherorientierten Themen.

  Stefanie Engelmann
  Peter Rensch