Auf einen Blick
Sie möchten ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus errichten? Dann muss dieses Grundstück auch an die umliegende Infrastruktur angeschlossen sein. Fehlt diese Anbindung, fallen sogenannte Erschließungskosten an, die an die jeweilige Kommune gezahlt werden müssen. Doch das kann unter Umständen kostenintensiv werden.
Wer ein Haus bauen möchte, benötigt ein erschlossenes Grundstück. Mit anderen Worten: Das Grundstück muss zugänglich und nutzbar sein, indem Anschlüsse an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege, an die Wasser- und Energieversorgung und an Telefon- und Internetleitungen hergestellt werden. Diese Erschließung ist die Voraussetzung, um überhaupt eine Baugenehmigung für das Stück Boden zu bekommen. Alle im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen entstehenden Kosten werden als Erschließungskosten bezeichnet.
Erwirbt ein Bauherr ein bereits erschlossenes Grundstück, sind die Kosten für die Erschließung im Kaufpreis schon enthalten. Anders ist es, wenn die notwendigen Anschlussarbeiten noch ausstehen. Dann fällt zwar ein geringerer Kaufpreis an, Bauherrin oder Bauherr sind aber zur Zahlung der Erschließungskosten an die Kommune verpflichtet.
Gemäß Baurecht kann die Kommune dem Eigentümer bis zu 90 Prozent der öffentlichen technischen Erschließungskosten und bis zu 70 Prozent der öffentlichen verkehrsmäßigen Erschließungskosten in Rechnung stellen. Die privaten Erschließungskosten zahlt der Eigentümer vollständig. Da die Kosten das gesamte Vorhaben verteuern, zählen sie ebenso und sind bei der Kalkulation der Baufinanzierung als Baunebenkosten zu berücksichtigen.
Bei Erschließungskosten ist zwischen Kosten für die öffentliche und die private/ innere Erschließung zu unterscheiden. Innerhalb beider Kategorien fallen wiederum zwei Kostenbereiche an: zum einen die Kosten für die verkehrsmäßige, zum anderen für die technische Erschließung. Ausgaben für die Vermessung und Gutachten schlagen als Baunebenkosten zu Buche, darüber hinaus kann eine gegebenenfalls erforderlich Bodensanierung die Kosten erhöhen.
Die öffentliche Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze erforderlich sind. Zur verkehrsmäßigen Erschließung zählen Arbeiten rund um Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege, aber auch solche in Verbindung mit öffentlichen Plätzen, Parkflächen, Grünanlagen oder Lärmschutz.
Technische Erschließungskosten entstehen für hergestellte Verbindungen zu Versorgungsnetzwerken wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon sowie TV. Der Eigentümer beantragt die Maßnahmen bei der Kommune und zahlt einen Großteil der Kosten, während die zuständige Behörde die Erschließung organisiert und alle notwendigen Arbeiten in Auftrag gibt.
Private - oder auch innere - Erschließungskosten entstehen für alle Arbeiten, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus vorgenommen werden. Sie lassen sich ebenfalls unterscheiden in verkehrsmäßige und technische Maßnahmen. Diesen Teil der Erschließung muss der Grundstückseigentümer selbst organisieren und komplett selbst bezahlen. Er kann sie online bei der kommunalen Versorgung beantragen und sich vom Bauamt unterstützen lassen, passende Firmen für das Vorhaben zu finden.
Nebenkosten fallen zum einen für die Vermessung des Grundstücks an. In deren Rahmen wird ein Lageplan erstellt, der unter anderem für den Bauantrag notwendig ist. Die Vermessung schlägt mit circa 1.000 bis 3.000 Euro zu Buche. Zum anderen ist auch ein Bodengutachten Pflicht. Dieses gibt über die Beschaffenheit des Baugrundes Aufschluss und zeigt auf, ob das Grundstück überhaupt gut bebaubar ist oder zuvor Maßnahmen wie beispielsweise Verdichtungen erforderlich wären. Das einfache Gutachten analysiert die Zusammensetzung, die Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserverhältnisse. Bei Verdacht auf mögliche Probleme oder Gefahren für das Bauwerk kann es noch erweitert werden. Dann gibt das Dokument zusätzlich detailliert Auskunft über etwaige Belastungen und Altlasten. Die Preise für ein Bodengutachten schwanken je nach Bundesland zwischen 500 und 1.000 Euro.
Weitere Kosten können entstehen, wenn das Grundstück von Altlasten befreit werden muss. Befindet sich das Areal beispielsweise auf einer ehemaligen Industriefläche, zieht dies eventuell aufwendige Bodensanierungen aufgrund vorhandener Schadstoffe nach sich. Besteht der Verdacht, dass das Grundstück mit Überbleibseln aus Kriegszeiten wie beispielsweise Munition belastet ist, muss der Kampfmittelräumdienst dieses flächendeckend absuchen. Alle Kosten für die anfallenden Such- und Erdarbeiten trägt der Grundstückseigentümer. Für das Bergen, die Entschärfung, den Abtransport und die Entsorgung kommt hingegen der Staat auf.
Wie hoch die Erschließungskosten ausfallen, hängt vom jeweiligen Arbeits- und Materialaufwand ab, der Grundstücksfläche- und -breite, aber auch von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen. Zudem wirkt sich die Lage aus. Befindet sich das Grundstück in der Nähe einer Hauptanschlussstelle, sind die Ausgaben geringer, als wenn erst noch eine Straße gebaut werden müsste, damit es erreichbar wird.
Neubaugebiete sind in der Regel bereits mit allen wichtigen Leitungen und Rohren bestückt. Auch auf einem erschlossenen Baugrund zu bauen und das noch darauf stehende alten Gebäude abzureißen, kann günstiger sein als ein neues Grundstück erst erschließen zu lassen. Manche Gemeinde fördern einen solchen Abriss sogar finanziell – beispielsweise weil sie nicht genug Neubaugrundstücke zu bieten haben.
Eine pauschale Berechnungsformel über die Höhe von Erschließungskosten gibt es nicht. Aus Erfahrungswerten lassen sich lediglich grobe Richtpreise ableiten. So müssen Eigentümer für die volle Erschließung mit einem Quadratmeterpreis zwischen zehn und 35 Euro rechnen, in seltenen Fällen können maximal 70 bis 80 Euro pro qm anfallen. In aller Regel beträgt der Eigenanteil der Vollerschließung mindestens 15.000 bis 20.000 Euro.
Die Kostenverteilung auf die anliegenden Grundstücke ist im Baugesetzbuch geregelt, es gelten jeweils verschiedene Verteilungsmaßstäbe. Beim Anschluss an die Kanalisation für das Abwasser werden die Kosten anhand der Geschossflächenzahl (GFZ) und der bebaubaren Fläche (Grundflächenzahl – GRZ) errechnet. Bei den Arbeiten für den Anschluss ans Stromnetz ist in der Regel die Anschlussleistung grundlegend für den Verteilungsmaßstab.
Folgende Durchschnittswerte bieten einen Überblick über die technischen öffentlichen Erschließungskosten.
Die Erschließungskosten für Straßenbau und Gehwegerstellung hängen von den vorhandenen Straßen und weiteren öffentlichen Gegebenheiten im Umfeld ab. Ferner ist die Länge der zu erstellenden verkehrsmäßigen Anschlüsse und der damit verbundene Aufwand ausschlaggebend. Die Kosten können zwischen 3.000 und 15.000 Euro betragen.
Es gilt: Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt liegt und je schwieriger die Bodenverhältnisse sind, desto höher fallen die Kosten für die Leitungen innerhalb des Grundstücks aus. Für die Leitungsverlegung innerhalb des Grundstücks kann man pro laufendem Meter von etwa 1.000 Euro ausgehen. Liegt das Haus beispielsweise zehn Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, entstünden Kosten Höhe von 10.000 Euro.
Die Erschließungskosten fallen in der Regel bei der Kommune an, zu deren Einzugsgebiet das Bauland gehört. Für den Anschluss an das Strom- oder Wassernetz erheben oftmals die Versorgungsämter die entsprechenden Gebühren. Zahlen müssen Eigentümer die Kosten erst, wenn sie einen entsprechenden Bescheid erhalten. Bis dieser eintrifft, können auch schon einige Jahre seit der vollständigen Erschließung vergangen sein. Nach Erhalt müssen die Gebühren in der Regel innerhalb von vier Wochen bezahlt werden. Es besteht auch die Möglichkeit des Widerspruchs, allerdings zieht dieser zunächst keinen Zahlungsaufschub nach sich.
Wird ein Grundstück durch die Erschließung erstmalig bebaubar gemacht, lassen sich die Erschließungskosten von Eigentümern, die ihre Immobilie vermieten, steuerlich nicht geltend machen. Die Kosten werden dem Grundstück und nicht dem Gebäude zugerechnet. Und weil ein Grundstück endlos besteht und keine Nutzungsdauer hat, wird sein Wert im Rahmen der Abschreibung aus dem Gesamtwert herausgerechnet. Lediglich die Hausanschlüsse erhöhen den Gebäudewert und können über die gesamte Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Anders sieht es aus, wenn Erschließungskosten im Rahmen von Modernisierungsleistungen – Arbeiten, die dazu dienen, die Funktionsfähigkeit vorhandener, bislang funktionsfähiger Leitungen, Kanäle, Anschlüsse zu erhalten – anfallen. Diese Maßnahmen können Vermieter als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzen. Unerheblich ist für die steuerliche Berücksichtigung ist, ob die Kosten für Arbeiten auf dem Grundstück oder öffentlichem Grund anfallen.
Selbstnutzer können Aufwendungen für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen von der Einkommensteuer abziehen, und zwar 20 Prozent der Kosten im Jahr, maximal aber bis zu 1.200 Euro. Dies gilt auch für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung oder am Haus. Fanden solche Erschließungsarbeiten statt, müssen diese also in der Wohnung oder auf dem Grundstück erfolgt sein, damit die Lohnkosten abzugsfähig sind. Entsprechend können Lohnkosten für eine im Nachhinein ausgebaute Straßenverbindung zum Grundstück nicht geltend gemacht werden, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil bestätigte (Az.: VI R 50/17).
