Immobilie modernisieren ohne Grundbucheintrag

Auf der Suche nach dem passenden Kredit für kleinere Baumaßnahmen bietet sich ein Modernisierungskredit an. Diese Form des Darlehens können sowohl Eigentümer als auch Mieter im Einzelfall bekommen.

Abgrenzung von Modernisierungskredit zu Baudarlehen und staatlicher Förderung

Wichtig ist, das Prinzip des Modernisierungsdarlehens zu verstehen. Meist handelt es sich um Kredite bis zu einem Volumen von 50.000 Euro. Dies hängt jedoch auch von den Kreditinstituten ab. So gibt es bei der Kreditvergabe eine Spannbreite von 20.000 Euro bis 50.000 Euro, im Einzelfall mal auch 60.000 Euro, in Abhängigkeit von der Bonität. Die Besonderheit: Normalerweise wird ein Modernisierungskredit nicht über das Grundbuch besichert. Daher ist auch die gesamte Abwicklung mit dem Anbieter deutlich einfacher als bei einem klassischen Baudarlehen.

So wird das Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung immer in das Grundbuch eingetragen, damit der Anbieter so eine Sicherheit bei Zahlungsausfall hat. Andererseits können auch klassische Baudarlehen aufgrund der noch größeren Sicherheit durch die Grundbucheintragung etwas günstiger sein. Dies gilt allerdings meist erst ab Darlehenssummen von etwa 40.000 Euro.

Nun könnte man auf die Idee kommen, staatliche Förderprogramme von der KfW oder auch von Länderförderinstituten zu nutzen, die ebenfalls auf Sanierung und Modernisierung setzen. Das ist zwar richtig, hat aber einen entscheidenden Haken. Staatliche Förderprogramme haben das Ziel, politisch gewollte Investitionen zu unterstützten. So geht es hierbei um energetische Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen wie Dämmung, neue Heizungen oder Verglasung. Wer einen Wintergarten errichten, den Garten schöner gestalten oder in eine Garage investieren will, kann nicht von den Programmen profitieren. 

Ein anderer Schwerpunkt staatlicher Förderung ist der altersgerechte Umbau. Das heißt, dass beispielsweise das Badezimmer nach gesetzlichen Verordnungen und Einbauteilen nach DIN-Norm ausgestattet werden muss. Wer lediglich das Bad modern gestalten möchte, kann dann auch nicht auf staatliche Programme zurückgreifen. Deshalb kommen für viele Interessierte staatliche Mittel nicht in Betracht, um das geplante Vorhaben umzusetzen.

Und selbst wenn dies so wäre, vergeht ein längerer Zeitraum, bis die Förderung tatsächlich beim Kreditnehmer ankommt. Es kann auch passieren, dass kein Kredit möglich ist, selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt werden, da die Geldmittel für die Förderung im laufenden Jahr bereits aufgebraucht sind. Daher ist ein Modernisierungskredit die schnellere und sichere Alternative. Zudem müssen bei der Umsetzung des Vorhabens auch nicht noch staatliche Bedingungen erfüllt werden.

Für welche Zwecke lohnt sich ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit lohnt sich für alle Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten. Der Verwendungszweck ist dabei vielfältig und reicht von Gegensprechanlagen über neue Heizkörper bis zum Swimmingpool. Beliebt sind solche Kredite auch für den Bau einer Sauna oder eines Wellnessbereichs im Haus. Auch für Ausbau des Dachbodens, die Erstellung eines Freisitzes oder den Bau eines Gartenhäuschens eignet sich dieser Kredit.

Meist wird dabei nicht nur ein Verwendungszweck, sondern mehrere erfüllt. Auch wenn eine Einliegerwohnung in einem Haus geschaffen werden soll, reicht meist ein Modernisierungsdarlehen. Ein weiterer Faktor sind Alarmanlagen oder Gartenzäune, die das unbefugte Eindringen auf das Grundstück verhindern.

• Biallo-Tipp: Für Kredite müssen Verbraucher Sollzinsen zahlen. Was genau dahinter steckt und wonach sich deren Höhe richtet, haben wir in einem weiteren Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Wie ist dieser Kredit vertraglich ausgestaltet?

Der genaue Kreditbedarf wird natürlich durch den Verwendungszweck bestimmt. Das Kreditvolumen liegt in der Regel zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Die Darlehen werden normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen, auch andere Sicherheiten werden meist nicht verlangt. Einige wenige Anbieter bieten auch Modernisierungskredite bis zu 100.000 Euro an, diese sind dann allerdings nicht selten gekoppelte Verträge, wobei sich die Modernisierungssumme aus zwei Vertragsbestandteilen ergibt. Hier sollte jedoch immer geprüft werden, ob dann nicht ein grundbuchbesichertes klassisches Baudarlehen die bessere Wahl ist. Eine Kombination mit staatlichen Förderprogrammen ist bei entsprechender Bonität möglich, allerdings kann dann auch eine Eintragung ins Grundbuch notwendig werden, da die Gesamtdarlehenssumme häufig deutlich höher ausfällt.

Die Laufzeit des Vertrages wird dann durch die Raten bestimmt, je nach Höhe des Kreditbetrages stellen Anbieter Darlehen mit einer Laufzeit zwischen zwei Jahren und bis zu 15 Jahren zur Verfügung. Die Kredite sind flexibler als herkömmliche Baudarlehen. So kann der Modernisierungskredit gekündigt werden, wenn ein größerer Geldbetrag erwartet wird, um den Vertrag abzulösen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und die Laufzeit dann weitere 6 Monate, bis Vertrag endet. Ausgestaltet ist das Modernisierungsdarlehen ähnlich wie ein Volltilgerdarlehen, das heißt, bis zum Laufzeitende des Vertrags muss dieser komplett getilgt sein. Eine sichere und gute Einkommenssituation ist die wichtigste Voraussetzung für solch einen Konsumentenkredit.

Welche Voraussetzung gibt es bei der Kreditvergabe?

Grundsätzlich setzen Anbieter ähnlich wie bei einem Konsumentenkredit eine sichere Einkommenssituation voraus. Die Einkommenshöhe ist ein weiteres wichtiges Kriterium für die Kreditvergabe. Sicherlich hilfreich ist es auch, wenn das Haus praktisch lastenfrei ist und somit auch durch die Kredithistorie dokumentiert ist, dass das klassische Baudarlehen ordnungsgemäß bedient wurde. Wichtig ist natürlich auch, dass der angegebene Verwendungszweck eingehalten wird.

Überregionale Modernisierungskredite im Vergleich

(Stand: 6. November 2019 ; Berechnungsgrundlage: Nettokreditbedarf 10.000 Euro; Laufzeit 60 Monate; *bonitätsabhängige Kredite mit ausgewiesenem Zwei-Drittel-Zins)

Ist auch ein Modernisierungskredit für Mieter möglich?

Auch ein Modernisierungskredit für Mieter ist denkbar. Allerdings müssen sich diese vorab mit dem Eigentümer über den Verwendungszweck einigen. Einen Anspruch auf Genehmigung der Modernisierungsmaßnahmen gibt es nicht, jedoch sind Vermieter meist nicht abgeneigt, wenn es sich um die Sanierung des Bades oder Küche handelt. Als Belohnung kann dann eine geringere Miete winken. Sinnvoll ist diese Maßnahme allerdings nur, wenn geplant ist, länger in der Wohnung zu verbleiben. Bei der Kreditvergabe gelten die gleichen Regelungen wie bei Darlehen ohne Grundbucheintragung. Anbieter solcher Kredite lassen sich ebenso einfach finden. Allerdings handelt es sich dabei nicht selten um handelsübliche Ratenkredite, die auch für andere Verwendungszwecke eingesetzt werden könnten.