Volltilgerdarlehen

  • Darlehen in einem Rutsch tilgen
  • Noch günstigere Zinsen
  • Feste Zinsen über die gesamte Laufzeit
  • Tilgung nach zehn Jahren möglich
Max Geißler
Max Geißler
Volltilgerdarlehen bieten Planungssicherheit und ermöglichen Zinsvorteile.

Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

  • Aufgrund der hohen monatlichen Tilgungsraten eignen sich Volltilgerdarlehen vor allem für Single und Paare mit einem hohen und sicheren Einkommen, die die derzeitige Niedrigzinsphase für eine komplette Rückzahlung des Baudarlehens in relativ kurzer Zeit nutzen wollen.

  • Bei den heutigen sehr niedrigen Bauzinsen können sich viel mehr Interessenten ein Volltilgerdarlehen leisten als das in früheren Zeiten mit deutlich höheren Zinssätzen der Fall war.

  • Volltigerdarlehen sind perfekt für Kreditnehmer, die über die gesamte Finanzierungsdauer eine feste, gleichbleibende Rate wünschen – und zwar bis zur Schuldenfreiheit.

  • Sehr hohe Finanzierungssummen erschweren manchmal eine Kompletttilgungen im Rahmen der Erstfinanzierung, weil die Monatsraten aus Zinsanteil und Rückzahlung dann entsprechend hoch sind. Für viele Immobilienbesitzer kommen Volltilgerkredite daher oft erst bei einer Anschlussfinanzierung in Frage, also wenn ein Teil des Anfangsdarlehens schon zurückgezahlt ist und die deutlich kleinere Restschuld neu zu finanzieren ist.

Wie funktionieren Volltilgerdarlehen?

Im Unterschied zum herkömmlichen Annuitätendarlehen legt man beim Volltilgerdarlehen nicht den Tilgungssatz fest, sondern den Zeitraum, in dem der Kredit komplett zurückgezahlt sein soll. Der Immobilien-Erwerber muss sehen, was er monatlich finanziell stemmen kann und legt dann die Laufzeit fest, wobei gilt: Je schneller man tilgen will, desto höher ist die monatliche Rate.

Volltilgerdarlehen haben in der Regel Laufzeiten zwischen zehn und fünfzehn Jahren, manchmal auch länger. Man kann aber auch Darlehn über zwölf, 13 oder 16 Jahre bekommen. Die meisten Banken und Sparkassen sind da sehr flexibel. Anhand der Laufzeit ergibt sich der Tilgungssatz, mit dem der Kredit bis auf null zurückgeführt wird. Dabei spielt der Kreditzins eine nicht unwesentliche Rolle. Er beeinflusst nicht nur in Verbindung mit der Tilgungsquote die Ratenhöhe, sondern auch die Tilgungsgeschwindigkeit.

Es gilt: Bei hohen Kreditzinsen entschulden sich Darlehen schneller als bei niedrigen. Die hohe Tilgungsquote beschleunigt die Entschuldung zusätzlich.

Achtung: Je früher Sie schuldenfrei sein wollen, desto höher müssen Sie tilgen. Eine hohe Tilgung verursacht aber vergleichsweise hohe Monatsraten. Hier kommt es darauf an, die richtige Balance zwischen dauerhaft verkraftbaren Finanzierungskosten und gewünschter Darlehenslaufzeit zu finden.

Denken Sie daran: Sie sollten für unvorhergesehene Ausgaben wie eine Autoreparatur usw. immer eine gewisse Reserve haben und nicht den letzten Cent für die Immobilien-Finanzierung ausreizen.

Welche Anbieter gewähren Zinsvorteile für Volltilgerdarlehen

Grundsätzlich kann man sagen, dass alle Banken die Volltilgerdarlehen anbieten, für diese auch Zinsvorteile gegenüber der normalen Baufinanzierung gewähren. Besonders günstige Zinsen bieten diese drei Anbieter:

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
1.212,33
1,18%
2.
1.216,72
1,23%
3.
1.220,24
1,27%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Unterschied zwischen Volltilgerdarlehen und Baukredit

Klassische Baukredite von Banken und Sparkassen haben einen Schönheitsfehler: Sie führen innerhalb der vereinbarten Zinsbindung in der Regel nicht zur vollständigen Entschuldung. Läuft die Baufinanzierung über zehn oder fünfzehn Jahre, verbleibt am Kreditende meist noch eine nicht unerhebliche Restschuld.

Das Problem: Die notwendige Anschlussfinanzierung beinhaltet Zinsrisiken, da man nicht weiß, wie hoch das Zinsniveau in zehn oder fünfzehn Jahren sein wird. Sind die Zinsen deutlich gestiegen, kann der Folgekredit empfindlich teuer werden. Zwei Auswege aus diesem Dilemma bieten sich an: Entweder Sie vereinbaren ein Baudarlehen mit extrem langer Zinsbindung, etwa 30 oder 40 Jahre, oder Sie entscheiden sich für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.

Ersteres bietet hohe Zinssicherheit, hat aber den Nachteil, dass Sie über Jahrzehnte verschuldet sind und sich die Zinskosten im Lauf der Zeit zu einem riesigen Berg addieren. Genau hier kommen die Stärken des Volltilgerdarlehens ins Spiel: Es läuft nur eine begrenzte Zeit und verursacht vergleichsweise geringe Zinskosten. Der auch als Komplettdarlehen bezeichnete Baukredit schließt Zinsrisiken komplett aus. Das geht, indem die Tilgung maximiert und so die Hypothek bis zum Ende der Zinsbindungsfrist komplett zurückgeführt wird.

Im Klartext: Laufzeit und Tilgungshöhe werden so eingestellt, dass Sie den Baukredit bei Auslaufen der Zinsbindung vollständig abgezahlt haben. Es ist keine Anschlussfinanzierung nötig.

Vorteile eines Volltilgerdarlehens

Immobilienkäufer und Bauherren können von Anfang an exakt ausrechnen, wann sie schuldenfrei sein werden und wie viel sie die Finanzierung insgesamt kostet. Zinskonditionen und Rückzahlungsmodalitäten werden punktgenau festgelegt. Das schafft Planungssicherheit, die sonst keine andere Darlehensform bietet.

Weiterer Vorteil: Viele Banken gewähren einen Zinsrabatt, der sich aus der festen Bindung an das Kreditinstitut und aus der schnellen Darlehensrückzahlung ergibt. Banken honorieren die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen von 0,1 bis 0,5 Prozent. Ein Volltilgerdarlehen über 200.000 Euro mit sechs Prozent Anfangstilgung kostet dadurch laut ING-Diba nicht einmal halb so viel Zinszahlungen wie ein klassisches Baudarlehen mit drei Prozent Anfangstilgung und ist viel schneller abgezahlt, siehe Grafik.

Niedrige Gesamtkosten

Trotz hoher Monatsrate schlägt die Gesamtrechnung am Kreditende zugunsten des Volltilgerdarlehens aus. Die zügige Rückzahlung des Darlehens verringert nämlich signifikant die insgesamt zu zahlenden Zinskosten, wie das Beispiel anschaulich zeigt:

Darlehensbetrag200.000 Euro200.000 Euro
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Anfangstilgung6,00 Prozent3,00 Prozent
Monatsrate1.233,33 Euro766,67 Euro
Laufzeit15 Jahre27 Jahre
Zinszahlung Gesamt21.834,02 Euro45.943,78 Euro

(bei gleichbleibenden Zins bis Laufzeitende; Quelle: Diba)

Nachteile eine Volltilgerdarlehens

Wer eine Baufinanzierung binnen zehn oder fünfzehn Jahren auf null zurückzuführen möchte, muss eine vergleichsweise hohe monatliche finanzielle Belastung in Kauf nehmen. Volltilgerdarlehen haben daher häufig doppelt so hohe Tilgungsquoten wie klassische Immobiliendarlehen. Wie das Beispiel oben zeigt, steigt der Kunde mit sechs Prozent in die Tilgung ein, um in fünfzehn Jahren schuldenfrei zu sein.

Die Monatsrate für das 200.000-Euro-Darlehen beträgt 1.233 Euro. Der Kreditnehmer mit der klassischen Baufinanzierung zahlt hingegen bei einem Tilgungssatz von drei Prozent nur 766 Euro monatlich. Dafür zahlt er entsprechend länger und insgesamt deutlich mehr Zinsen an die Bank.

Wichtig: Wenn Sie ein Volltilgerdarlehen ins Auge fassen, müssen Sie vorab genau prüfen, ob Sie sich die Monatsraten auch dauerhaft leisten können.

Besonderheit: Volltilgerdarlehen mit Sondertilgungsoption

Neben hohen Monatsraten können Volltilgerdarlehen weitere Tücken haben. Eine ist die geringe Flexibilität. Da die Raten bis zur vollständigen Entschuldung exakt kalkuliert sind, schließen Volltilgerdarlehen Sondertilgungen oder Änderungen des Tilgungssatzes häufig aus. Dies ist zum Beispiel bei Marktführer ING-Diba der Fall, aber auch bei vielen Sparkassen.

Neuerdings zeigen sich hier jedoch immer mehr Kreditgeber flexibel. "Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind gegen Aufpreis möglich", sagt zum Beispiel ein Allianz-Sprecher. Ähnliches ist von 1822 direkt, Deutsche Bank und Comdirect zu hören. Zum Nulltarif ist solche Flexibilität allerdings nicht zu haben. Die Kreditgeber erheben für die Neuberechnung der Finanzierungskonditionen einen Aufschlag auf den angebotenen Kreditzins. Die Allianz berechnet beispielsweise je nach Sondertilgungsoption 0,01 bis 0,05 Prozent Zinsaufschlag, ebenso die Deutsche Bank. Die Internetbank 1822 direkt, die Baukredite von verschiedenen Kooperationspartnern im Angebot hat, erhebt ähnliche Sätze. Allerdings verweist ein Banksprecher darauf, dass 1822 auch Volltilgerdarlehen vermittelt, die keinen Aufpreis für die Sondertilgungsoption verlangen.

Unser Tipp:

Kreditnehmer sollten nicht auf die Sondertilgungsmöglichkeit verzichten. Dies ermöglicht, bei unverhofftem Geldeingang, etwa aus einer Erbschaft oder einer Prämie, die Darlehensschuld schneller zurückzuführen. Die Zinsaufschläge dafür sind vergleichsweise gering. Ein Aufpreis von 0,05 Prozent verteuert ein 200.000 Euro-Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren gerade mal um rund zehn Euro im Monat. Das Einsparpotential liegt deutlich höher.

Wichtig: Volltilgerdarlehen sind während der Zinsbindung nur in Ausnahmefällen kündbar, etwa bei Tod des Kreditnehmers oder vorzeitigem Immobilienverkauf. Kreditnehmer genießen allerdings ähnlich wie bei klassischen Baudarlehen einen Ausstiegsjoker. Nach zehn Jahren besteht gemäß Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Recht, das Immobiliendarlehen einseitig zu kündigen. Dies ist zum Beispiel sinnvoll, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind und Sie ein Baudarlehen mit günstigeren Konditionen suchen.

Ein Vergleich der Konditionen lohnt

Der Zinssatz ist beim Volltilgerdarlehen genauso wie beim Annuitätendarlehen das wichtigste Kriterium der Finanzierung. Wenn Sie auf den jeweiligen Namen der Bank klicken, sehen Sie die übrigen Bedingungen. Wichtig dabei ist, für welchen Netto-Darlehens-Betrag der angebotene Zins gilt. Bei der Allianz-Lebensversicherung beispielsweise werden Volltilgerdarlehen für Immobilien vergeben, wenn das dazu gehörende Darlehen mindestens 25.000 Euro ausmacht. Der Maximalbetrag in dieser Form der Baufinanzierung beträgt 400.000 Euro. Der Zins gilt für eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent.

Das bedeutet: Beträgt der Wert der Immobilie 300.000 Euro, bekommen Sie den günstigen Zins für ein Darlehen bis 180.000 Euro. Die restlichen 120.000, also 40 Prozent des Kaufpreises, müssen Sie dann an Eigenkapital haben. Bringen Sie jedoch nicht so viel Eigenkapital mit, berechnet die Allianz einen Aufschlag von 0,2 Prozent auf den jeweils aktuellen Zinssatz. Aber nur bis zu einer Finanzierung von 80 Prozent. Den Rest müssen Immobilien-Käufer als Eigenkapital mitbringen.

Tilgungsplan-Rechner - ein innovatives Tool

In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen unseren Rechner "Tilgungsplan" empfehlen. Hier können Sie ganz bequem Ihren Kreditbedarf eingeben. Aber auch die gewünschte Zinsbindung, den von der Bank in Aussicht gestellten Zinssatz und Sondertilgungen, wenn Sie die leisten können. Wenn Sie dann auf den Knopf Tilgungsplan drücken, erhalten Sie eine genaue Übersicht in Euro und Cent, wie das Darlehen Monat für Monat schrumpft. Und wie sich monatliche Rate zusammensetzt aus Zins und Tilgung.

Sie sehen dann auch, was nach der Laufzeit der Zinsbindung dann noch an Restschuld übrig bleibt. Über diesen Euro-Betrag müssen Sie eine neue Baufinanzierung suchen. Das erübrigt sich natürlich, wenn Sie sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden haben, bei dem Sie am Schluss alle Schulden los sind.

Volltilgerdarlehen und Hypothekensplitting

Einige Banken bieten Kunden an, das Volltigerdarlehen zu splitten, also in mehrere Beträge aufzuteilen, wie dies auch bei normalen Annuitätendarlehen möglich ist. Der Grundgedanke, der dahinter steckt: Man stattet die Kurzläufer mit Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren mit einer höheren Tilgung aus, während man die Restsumme mit einer längeren Laufzeit von vielleicht 20 Jahren mit einer deutlich geringeren jährlichen Tilgung versieht.

Der Effekt: Nach zehn Jahren ist bereits ein beträchtlicher Teil des Gesamtdarlehens zurückgezahlt. Zurück bleibt dann nur noch der eine restliche Kredit und eine dementsprechend niedrigere monatliche Belastung. Günstige Baufinanzierer, darunter auch die ING-Diba, bieten Volltilgerdarlehen auch in Kombination mit staatlich geförderten Krediten, also KfW-Darlehen an.

Volltilgerdarlehen: Test von Stiftung Warentest

Die Stiftung Warentest hat Mitte 2017 die Angebote von 67 Banken und Finanzdienstleistern unter die Lupe genommen und die Ergebnisse in ihrer Zeitschrift Finanztest – Ausgabe 7/2017 – veröffentlicht. Sie kommt darin zum Fazit: Sichere Zinsen müssen nicht teuer sein. Das günstigste Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren gab es schon zum Effektivzins von 1,57 Prozent.

Welche Anbieter wurden getestet?

Finanztest hat die Konditionen von 67 Banken, Versicherungen, Bausparkassen und Kreditvermittlern näher angeschaut. Bei den Banken kamen solche zum Zug, die kein Filialnetz haben, also als Direktbanken arbeiten. Dazu zählen Comdirect, Volkswagen Bank oder auch Deutsche Kreditbank (DKB). Bei den Filialbanken waren große dabei wie die Commerzbank oder die Deutsche Bank. Aber auch günstige regionale Anbieter wie die Sparda Bank München oder die PSD Bank Rhein Ruhr in Düsseldorf.

Was waren die Testkriterien?

56 Anbieter nannten Finanztest die Zinssätze von Darlehen über 20 und 25 Jahren Laufzeit. Zudem wiesen sie die monatliche Rate einer Kreditsumme von 200.000 Euro nach. 11 der 19 Bausparkassen meldeten Kombikredite mit festen Zinsen von 18 und 28 Jahren Laufzeit, fünf auch mit Riesterförderung. Neben der Zinshöhe spielte auch eine Rolle, ob es ein Recht auf Sondertilgung gab oder die Möglichkeit, die monatliche Zahlrate zu senken.

Wie ist der Test zu werten?

Finanztest hat die wichtigsten Dinge abgefragt und übersichtlich dargestellt. Da nur ein kleiner Teil der mehr als 1.500 deutschen Banken und Sparkassen dabei war, ist diese Übersicht natürlich nicht repräsentativ. Aber zur Orientierung und zum Gespräch mit seiner Bank vor Ort kann dieser Übersicht hilfreich sein.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de