Wie lässt sich Grunderwerbsteuer einsparen?

Um die Grunderwerbsteuer kommt beim Haus- oder Grundstückskauf niemand drum herum. Der im jeweiligen Bundesland geltende Prozentsatz steht fest. Über den Kaufpreis als Bezugsgröße lässt sich jedoch in manchen Fällen Grunderwerbsteuer sparen.

Grunderwerbsteuer: Auf den Kaufpreis kommt es an

Erwerben Sie kein Haus für 400.000 Euro, sondern eine kleinere Immobilie für 350.000 Euro, müssen Sie logischerweise nicht nur einen geringeren Kaufpreis berappen. Es fällt auch weniger Grunderwerbsteuer an - ebenso wie weniger Maklerprovision und niedrigere Notarkosten. Entscheidend ist aber auch, was alles zum Kaufpreis zählt.

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Bewegliche Extras separat kaufen

Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an, also für das Dach, für Fenster und Türen und für die Rohrleitungen. Möbel, Küche, Sauna, Markisen oder die Photovoltaikanlage gehören hingegen nicht zum festen Inventar.

Diese Bestandteile werden daher von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Um die Steuer zu senken, können Sie diese Positionen beim Immobilienkauf aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im Kaufvertrag separat auflisten.

Hier winkt Sparpotential

Liegen die Kosten für solche mobile Extras beispielsweise bei 10.000 Euro, so können Sie als Käuferin oder Käufer auf diese Weise immerhin einige hundert Euro sparen. In Niedersachsen, wo die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent beträgt, wären es immerhin 500 Euro.

Über die Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer sparen

Ein weiterer Aspekt ist die Instandhaltungsrücklage. Diese muss beim Kauf einer Eigentumswohnung abgelöst werden. Auch hier ist es möglich, die Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen. Damit lässt sich in der Regel auch etwas Geld einsparen. Dabei gilt: Je größer die Wohnung und je älter das Gebäude ist, desto höher ist die Instandhaltungsrücklage.

Grundstück separat kaufen

Eine weitere Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet der getrennte Kauf von Grundstück und Immobilie. Als Häuslebauer sollten Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann mehrere Monate verstreichen lassen (damit der Fiskus nicht hellhörig wird) und später Ihr Traumhaus darauf bauen.

Bei separatem Kaufvertrag erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Jedoch sollte der Erwerb des Grundstücks und spätere Baumaßnahmen in keinem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang stehen.

"Verbundenes Geschäft" beim Hauskauf vom Bauträger

Wer sein Haus von einem Bauträger erwirbt, zahlt für die Gesamterstellung auch die Grunderwerbsteuer, es handelt sich um ein sogenanntes verbundenes Geschäft. Dies gilt auch, wenn zwei unterschiedliche Verträge über den Grundstückskauf und über die Erstellung des Gebäudes aufgesetzt werden.

Die Finanzämter haben hier ein besonderes Auge darauf. Dies können Sie aushebeln, wenn Sie zum einen mehrere Angebote für den Grundstückskauf einholt und zum anderen nicht schon gleichzeitig einen Architekten mit der Planung des Hauses beauftragen. Hier gilt es, zunächst das Grundstück zu kaufen und dann einen Vertrag mit dem Architekten zu schließen.

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Bei Immobilienkäufen innerhalb der Familie fällt meist keine Grunderwerbsteuer an

Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer genießen Familien. Wird zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ein Objekt veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft zum Beispiel den Immobilienverkauf von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an die Enkelkinder. Das gleiche gilt, wenn ein Haus oder eine Wohnung an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird.

Selbst nach einer Trennung oder Scheidung bleibt der Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner von der Grunderwerbsteuer befreit. Und das gleiche gilt bei einem Grundstückserwerb im Falle des Todes eines Angehörigen oder bei einer Immobilien-Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes.

Allerdings sind bislang nicht alle Familienmitglieder begünstigt: Ausnahmen bestehen zum Beispiel beim Verkauf unter Geschwistern. Hier greift die Steuerbefreiung nicht, weil Geschwister laut BGB nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Diese Rechtsauslegung ist jedoch umstritten und führt immer wieder zu Streit vor den Gerichten.

Wie Freiberufler und Selbstständige Grunderwerbsteuer sparen

Beide Personengruppen haben die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben anzusetzen. Dies gilt für den Teil einer Wohnung oder eines Hauses, der auch betrieblich genutzt wird, wie beispielsweise als Arbeitszimmer oder als Lagerraum für Arbeitsutensilien oder Waren.

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Lohnen sich die Einsparungen durch die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich hängt das immer vom Wert der Immobilie und dem Wert, der zu reduzierenden Summe ab. Eine Einbauküche plus Instandhaltungsrücklage und weitere Anbauteile können den Bemessungswert sicherlich um rund 20.000 Euro herabsetzen. Allerdings müssen die 20.000 Euro in der Regel auch wieder bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden, dies kann dann auch wieder zu Problemen mit der finanzierenden Bank führen.

So steigt das finanzielle Risiko für den Kreditgeber im Einzelfall so an, dass ein Zinsaufschlag für das Risiko fällig wird. Daher gilt es für alle Maßnahmen, die zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen, auch den Kreditgeber miteinzubeziehen. Wird die Ersparnis zur Erhöhung des Eigenkapitals verwendet, ist dies sicher anders zu bewerten, als wenn das Geld aus der Finanzierung abfließt.

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