Immobilien

Gemeinsam Bauen: So wird das Eigenheim günstiger

Update: 12.06.2020
Annette Jäger
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Auf einen Blick
  • Vor allem in großen Städten ist Wohnen für viele zum Luxusgut geworden. Der Einzelne kann sich das Bauen oft nicht leisten.

  • Wenn sich Bauwillige zusammentun, wird es günstiger. Möglich wird das durch Baugemeinschaften und Wohnbaugenossenschaften.

  • Wir sagen Ihnen, wie beide Konzepte funktionieren und welche Vor- und Nachteile sie haben.
Architekt und Ingenieure auf der Baustelle: Wer eine Baugemeinschaft gründet, sollte sich von Beginn an Experten an die Seite holen.
Jat306 / Shutterstock.com
Wohnen ist teuer. Vor allem in den Ballungsgebieten – den großen Städten und ihrem Umland – ist Wohnen für viele zum Luxusgut geworden. Der Ruf nach bezahlbarem Wohnraum hallt durch die ganze Republik. Doch die Städte und Kommunen schaffen es kaum, genügend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ein Grund dafür sind mangelnde Grundstücke. Viele Kommunen oder Städte haben schlicht gar nicht genug Bauland im Eigentum, um darauf günstigen Wohnraum erstellen zu können. Und Bauland zu kaufen – das erleben auch private Bauherren –, ist mal abgesehen von der geringen Verfügbarkeit in den Ballungsgebieten oft nur zu horrenden Preisen möglich.
Diese Marktlage lenkt den Blick auf neue Wohnkonzepte: Während das Einfamilienhaus zum Luxusgut geworden ist, lebt der Geschosswohnungsbau auf und mit ihm neue Wohnformen wie zum Beispiel gemeinschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, Inklusionsprojekte und ökologisches Wohnen. Zu verwirklichen sind solche Konzepte durch das Bauen in Gemeinschaft: Wo sich Bauwillige zusammentun, wird Wohnen günstiger. Im Fokus stehen hier Baugemeinschaften und Wohnbaugenossenschaften, die derzeit im Trend liegen. Wie sie funktionieren und was zu beachten ist, erfahren Sie auf den folgenden Seiten.
Lesen Sie auch: Baufinanzierungen im Test

Baugemeinschaften

Das kann eine Baugemeinschaft

Hinter der Baugemeinschaft steht die Idee, nicht zu warten, bis günstiger Wohnraum auf dem Markt angeboten wird, sondern selbst aktiv zu werden und in Eigeninitiative bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Für das Bauen in Gemeinschaft gibt es mehrere Bezeichnungen: neben der Baugemeinschaft auch Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe. Gemeint ist immer der Zusammenschluss von Privatleuten, die gemeinsam eine Immobilie bauen wollen – Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser.
Nicht immer sind das Freunde und Bekannte, häufiger steht dahinter eine Zweckgemeinschaft aus Bauwilligen, die ähnliche Wohnideen verfolgt. "Es gibt keine festgelegte Anzahl an Bauwilligen, die notwendig ist, um eine Baugemeinschaft zu gründen", betont Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (vpb). Schon zwei Familien können sich zu einer Gemeinschaft zusammenschließen.
Das Grundstück wird in der Regel gemeinsam gekauft, während die darauf entstehenden Wohnungen jeweils den einzelnen Mitgliedern der Baugemeinschaft gehören. Jeder erwirbt möglicherweise unterschiedlich große Flächen, außerdem gibt es Gemeinschaftsflächen, die allen gemeinsam gehören. Die Besitzverhältnisse werden vertraglich von einem Notar festgelegt.
Baugemeinschaften haben den Vorteil, dass die Bauwilligen Wohnen nach ihren Vorstellungen verwirklichen können: zum Beispiel Mehrgenerationenwohnen, Seniorenwohnen, ökologisch-nachhaltiges Wohnen, Inklusionswohnen.
Die Gruppe erstellt ein Konzept, erwirbt ein Grundstück und baut nach den eigenen Vorstellungen. Zur Umsetzung holt sie sich Partner an die Seite.
Das Bauen in Gemeinschaft hat Vorteile:
  • Es ist in der Regel günstiger als der Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger.
  • Die Wohnqualität ist oft sehr gut.
  • Man wohnt in Nachbarschaft mit Gleichgesinnten.
  • Man wohnt sehr individuell - nach eigenen Vorstellungen und kann mitbestimmen bei der Gestaltung des jeweiligen Wohnmodells.
Eine Baugemeinschaft bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich: Sie erfordert neben sehr viel Eigeninitiative auch viel Geduld, Kompromiss- und Risikobereitschaft. Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, was einen hohen Abstimmungsbedarf mit sich bringt. "Zwei Hürden sind besonders hoch", sagt Kellhammer: geeignete Mitstreiter und ein erschwingliches Grundstück zu finden. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind - von geeigneten Interessenten über ein Konzept bis zum Grundstück - kann Wohnen völlig neu gedacht werden. So können zum Beispiel durch intelligente Grundrisse kompakte - und damit für den einzelnen günstige - Wohneinheiten entstehen und zusätzlich werden selten genutzte, aber erwünschte Räumlichkeiten von allen Eigentümern gemeinsam genutzt: Gästezimmer, Arbeitszimmer, ein Yoga- oder Musikübungsraum und vieles mehr. Der Fantasie sind hier keine Grenzen gesetzt, solange sich die Mitstreiter einig werden. Neben Wohnen können auch soziale Aspekte – zum Beispiel Mehrgenerationenkonzepte – hier ein Zuhause finden.

So gründet man eine Baugemeinschaft

Eine Baugemeinschaft findet sich Schritt für Schritt zusammen.
  • Interessengemeinschaft: Zunächst kommen Interessenten zusammen, die dasselbe Bauziel verfolgen. In dieser Phase handelt es sich um eine reine Interessengemeinschaft, jeder kann ein- und aussteigen, es gibt noch keine Verbindlichkeiten.
  • Planungsgemeinschaft: Hat sich der harte Kern der Interessenten gefunden, steigen sie in die Planung ein. Ab hier bilden die Bauwilligen eine Planungsgemeinschaft: Das Wohnkonzept wird festgezurrt, die Flächen und Wohnungen verteilt, die Finanzierung erstellt. Es ist durchaus sinnvoll, Aufgaben und Zuständigkeiten innerhalb der Baugruppe zu verteilen.Ab diesem Punkt empfiehlt es sich, professionelle Begleitung zu suchen, etwa einen Architekten, der auf Baugemeinschaften spezialisiert ist. Da die Planung Geld kostet, sollte jeder in der Gemeinschaft eine bestimmte Summe als Einlage in die Gemeinschaft einbringen und gleichzeitig in einem Vertrag festschreiben, wie und wofür das Geld genau ausgegeben wird. Auch in dieser Phase können Interessenten noch ein- und aussteigen, allenfalls verlieren sie ihre Einlage für die Planungskosten.
  • Baugemeinschaft: Im nächsten Schritt steht der Grundstückskauf an. Spätestens jetzt muss sich die Baugemeinschaft eine Rechtsform geben. In den meisten Fällen ist das eine GbR: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Mitglieder schließen einen Gesellschaftsvertrag und ernennen eine Person, die die GbR nach außen vertritt. Diese Rechtsform kann sich die Baugemeinschaft schon in einer früheren Phase geben, etwa als Planungsgemeinschaft. Mit der Gründung der Baugemeinschaft verpflichten sich die Bauwilligen zum Kauf eines Grundstücks und zum Bau der Immobilie.
Biallo-Tipp: Oftmals stoßen auch Architekten selbst solche Projekte an. In der Realität finde sich eine Baugemeinschaft auch oft über ein auf Baugemeinschaften spezialisiertes Architekturbüro zusammen, sagt Kellhammer. Eine Kommune reserviert beispielsweise einen Teil eines Grundstücks für ein Wohnkonzept einer Baugemeinschaft. Die Größe des Grundstücks und der Bebauungsplan geben vor, wie viele Wohnungen beziehungsweise wie viel Wohnfläche auf dem Areal entstehen kann.

Der Bebauungsplan regelt durch bestimmte einzuhaltende Kennzahlen, wie massiv das Grundstück überbaut werden darf. Daraus ergibt sich dann wiederum eine sinnvolle Anzahl an Bauwilligen, die zur Realisierung nötig sind. Nicht selten werden solche Grundstücke über Architektenwettbewerbe vergeben, die ein Konzept für das Grundstück entwickeln. Das Büro, dessen Konzept den Zuschlag erhalten hat, sucht dann seinerseits Interessenten, die die Baugemeinschaft bilden.

So organisiert sich eine Baugemeinschaft

Natürlich kann die Baugemeinschaft wie ein privater Bauherr auftreten und alles selbst regeln: ein Grundstück kaufen, einen Architekten beauftragen, Bauleistungen ausschreiben, den Bau organisieren und abwickeln. In der Regel ist von diesem Modell aber abzuraten. Kellhammer rät, sich schon ab einem frühen Stadium Experten an die Seite zu holen:
  • einen erfahrenen Architekten, der versiert darin ist, Baugemeinschaften zu betreuen,
  • einen Projektsteuerer, der unter anderem die finanzielle Koordination übernimmt, den Architekten beaufsichtigt beziehungsweise kontrolliert und
  • einen Anwalt, der alle juristischen Fragen innerhalb der Baugruppe klärt. Schließlich muss genau geregelt sein, was etwa passiert, wenn während der Bauphase ein Baugruppenmitglied aussteigen möchte oder aber seinen Anteil nicht mehr finanzieren kann.
Biallo-Tipp: Viele Kommunen vergeben oft vorzugsweise Grundstücke an Baugemeinschaften, wenn ein Projektsteuerer mit an Bord ist. Sie haben dann einen zentralen Ansprechpartner und einen Experten gegenüber als Verhandlungspartner.

Kostenersparnis durch Baugemeinschaften

In Gemeinschaft zu bauen, ist in der Regel günstiger. Die Kosten reduzieren sich, weil
  • sich die Gemeinschaft den sonst üblichen Bauträger spart, der bei üblichen Immobilienprojekten all das abwickelt, was die Baugemeinschaft selbst macht.
    • Notargebühren und die Grunderwerbssteuer nur einmal anfallen.
    • sich Handwerkerkosten oft durch die Größe des Baus reduzieren lassen.
    • sich viele Kosten auf mehrere Schultern verteilen: Architektenkosten, Erschließungskosten des Grundstücks und so weiter.

Schätzungen zufolge reduzieren sich die Kosten beim gemeinschaftlichen Bauen gegenüber dem Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger um zehn bis 15 Prozent, sagt Kellhammer. Andere gehen sogar von 25 oder gar 30 Prozent aus, je nach Region.
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Finanzierung eines Wohnprojekts

In einer Baugemeinschaft ist jedes Mitglied für die Finanzierung seines Anteils selbst verantwortlich. Zu einem möglichst frühen Zeitpunkt sollten deshalb die Finanzierungskonditionen in einem Gespräch mit einem Bankberater ausgelotet werden. Jedes Mitglied einer Baugemeinschaft kann die Finanzierung über die eigene Bank regeln, oder aber die Baugemeinschaft wendet sich gemeinsam an eine Bank. Wünschenswert ist dann, dass die Bank schon Erfahrung mitbringt im Umgang mit Baugemeinschaften.

Dauer der Realisierung

Wer mit einer Baugemeinschaft bauen möchte, muss einen langen Atem haben. In der Regel dauert es zwei bis drei Jahre bis ein Wohnprojekt umgesetzt ist, von der ersten Idee bis zum Einzug, vorausgesetzt es ist ein Grundstück vorhanden. Ein Projektsteuerer hilft dabei, dass der Zeitplan eingehalten wird. "Leider ist der Mangel an bezahlbaren Grundstücken oft der Knackpunkt, warum Baugemeinschaften lange nicht zum Zuge kommen bei der Realisierung ihres Wohnprojekts", so Kellhammer. Ansprechpartner können Kommunen oder Städte sein, die Grundstücke, wenn vorhanden, zum Teil bevorzugt an Baugemeinschaften vergeben.

Baugemeinschaften und Interessenten finden

Bauwillige können entweder zu bereits bestehenden Baugemeinschaften hinzustoßen oder aber Interessenten suchen, die mit ihnen eine neue Baugemeinschaft gründen. In beiden Fällen steht zuerst eine Internetrecherche an, denn eine zentrale Datenbank, in der bundesweit Baugemeinschaften oder Interessengruppen zu finden sind, gibt es nicht.
Da Baugemeinschaften in der Regel daran interessiert sind, ein Bauvorhaben in ihrer unmittelbaren Region zu verwirklichen, lohnt es sich, lokal zu suchen - nach Architekten, die sich auf solche Vorhaben spezialisiert haben, nach Vereinen und Initiativen, die Baugruppen beraten oder koordinieren, aber auch nach Projektbörsen. Ebenso können Städte und Kommunen Anlaufstellen sein, weil sie selbst Projekte von Baugemeinschaften unterstützen.
So gibt es zum Beispiel in München die Beratungsinitiative Stattbau München, ein Zusammenschluss aus Architekten, Soziologen und Stadtplanern, die unter anderem Bürger bei der Umsetzung solcher Modelle berät. In Hamburg gibt es die Agentur für Baugemeinschaften, ferner bietet die Stadt Mainz Beratungen für Baugemeinschaften an, in Berlin berät die Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen zu Baugemeinschaften und in Tübingen berät das Regionalbüro des Verbands Privater Bauherren (vpb) zum Thema – um nur einige Beispiel zu nennen.
Weiterführende Beratung und Informationen gibt es beispielsweise auch hier:
Es lohnt sich auch, lokale Informationsveranstaltungen zum Thema zu besuchen, dort kann man durchaus weitere Kontakte und Anlaufstellen finden.
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Wohnungsbaugenossenschaften

Trend zu Wohnungsbaugenossenschaft

Eine besondere Form des gemeinsamen Bauens ist das Genossenschaftsmodell. Auch über dieses Modell lässt sich günstiger Wohnraum erstellen. Baugenossenschaften haben in den letzten Jahren einen wahren Boom erlebt. Es gibt schätzungsweise 2.000 Genossenschaften, die rund 2,2 Millionen Wohnungen stellen, etwa 1.800 Genossenschaften davon sind beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) organisiert.
In den letzten zehn Jahren wurden unter dem Dach des Verbands etwa 75 neue Genossenschaften gegründet, was als hohe Zahl zu bewerten ist, weil neue Genossenschaften – anders als Bestandsgenossenschaften, die bereits Immobilien haben – erst neue Immobilien bauen müssen. Das bedarf eines großen Finanzvolumens, das erst mal aufgebracht werden muss. Die Nachfrage nach Mitgliedschaften in Bestandsgenossenschaften und in neugegründeten Genossenschaften ist sehr groß.
Der große Unterschied zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einer klassischen Baugemeinschaft ist, dass Mitglieder einer Genossenschaft vor allem Mieter sind, einer Baugemeinschaft hingegen Eigentümer. Bei der Genossenschaft bleiben Grundstück und Wohnungen im Eigentum der Gemeinschaft. Genossenschaftswohnen ist eine spezielle Form des gemeinschaftlichen Wohnens, auf das man sich langfristig einlässt.

So funktioniert die Wohnungsbaugenossenschaft

Die Wohnungen einer Genossenschaft gehören den Mitgliedern. Um Mitglied zu werden, muss man Anteile an der Genossenschaft erwerben. Anzahl und Höhe der zu erwerbenden Anteile werden in der Satzung der jeweiligen Genossenschaft individuell festgelegt. Die Anteile kosten zwischen 500 und 3.000 Euro. Bei neueren Genossenschaften sind die Anteile meist teurer als bei bestehenden Genossenschaften, weil der Wohnraum erst gebaut werden und dafür Eigenkapital aufgebaut werden muss.
Bei der Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis eG in München zum Beispiel, gegründet im Jahr 2000, kostet ein Pflichtanteil, um Mitglied zu werden, 1.000 Euro plus 80 Euro Verwaltungspauschale. Wer dann eine freigewordene Wohnung bezieht, muss weitere Pflichtanteile zeichnen. Die Höhe hängt unter anderem von der Größe der Wohnung ab.
Als Faustregel gilt, dass die Höhe dieser Genossenschaftsanteile vergleichbar ist mit einer Mietkaution. Bei jüngeren Genossenschaften sind Beträge im fünfstelligen Bereich – durchaus 10.000 oder auch 20.000 Euro – je nach Region üblich.
Die Anteile, die man an einer Genossenschaft erwirbt, werden verzinst, im Durchschnitt zwischen zwei und vier Prozent. Will man nach Jahren wieder aus der Genossenschaft aussteigen, erhält man die verzinsten Anteile zurück. Die Rückzahlung kann jedoch dauern, manchmal mehr als ein Jahr.
Wichtig: Eine besonders gute, profitable Verzinsung der Anteile ist nicht das oberste Ziel einer Wohnungsbaugenossenschaft. "Das ist kein Anlagemodell, sondern ein Modell für bezahlbaren Wohnraum", betont Matthias Zabel vom GdW.
Das Wohnrecht in einer Genossenschaftswohnung gilt lebenslang, die Mieten - die Nutzungsgebühr – sind vergleichsweise günstig. Das liegt daran, dass Wohnungsbaugenossenschaften nicht auf Profit angelegt sind. Wissen muss man, dass bei neugegründeten Genossenschaften die Mieten eher höher liegen als bei Bestandsgenossenschaften, eben weil Wohnraum erst gebaut werden muss. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es nicht beim Genossenschaftswohnen, Genossenschaftsanteile können auch vererbt werden. Die Wohnform eignet sich für Menschen, die langfristig planen.
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Risiken

Über eines müssen sich Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft im Klaren sein: "Sie beteiligen sich an einem Unternehmen", sagt Zabel. Und natürlich kann so ein Unternehmen auch insolvent gehen. In diesem Fall wären die gezeichneten Anteile verloren. Die Gefahr ist allerdings bei einer Wohnungsbaugenossenschaft sehr gering: die Insolvenzquote liegt bei 0,1 Prozent.
Dennoch lohnt sich ein Blick in die Satzung. Haften die Mitglieder möglicherweise über ihre Anteile hinaus für die Genossenschaft? Wenn das der Fall ist, wäre in der Satzung eine Nachschusspflicht verankert. Das heißt, dass die Mitglieder im Falle einer Insolvenz über ihre gezeichneten Anteile hinaus verpflichtet sind, zusätzliche Beiträge zu bezahlen.

So wird man Mitglied

Man kann selbst eine Genossenschaft gründen. Dazu sind mindestens drei Personen nötig. Je mehr Mitglieder es gibt, desto günstiger wird natürlich der Bau. Eine Genossenschaftsgründung läuft über den jeweiligen regionalen genossenschaftlichen Prüfungsverband ab. Dort wird zunächst die Idee vorgestellt und auf rechtliche und wirtschaftliche Machbarkeit geprüft. Eine Satzung wird erstellt, der Verband erstellt ein Gründungsgutachten unter anderem über die Finanzierung. Es ist ein Verfahren, das in Etappen verläuft.
Einfacher ist es, sich einer bereits bestehenden Wohnungsbaugenossenschaft anzuschließen. Es gibt Genossenschaften, die Bestandsimmobilien haben, aber auch immer wieder Neubauprojekte anschieben. Oft werden jahrelang vor Baubeginn Mitstreiter gesucht, die bereit sind, Anteile zu erwerben, um so das Eigenkapital für einen Neubau zu schaffen. Wissen muss man aber auch, dass die Wartelisten für solche Genossenschaftsbauprojekte oft lang sind.

So findet man eine Wohnungsbaugenossenschaft

Bei Wohnungsbaugenossenschaften gilt dasselbe wie bei Baugemeinschaften: Es gibt keine zentrale Übersicht oder Datenbank, die sämtliche Genossenschaften bundesweit verzeichnen würde. Einen Versuch, eine Übersicht zu verschaffen, unternimmt der Verein Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V., https://www.wohnungsbaugenossenschaften.de, bei dem 400 Wohnungsbaugenossenschaften aus ganz Deutschland Mitglied sind.
Alternativ können sich Interessenten selbst auf Suche begeben – im Internet, bei Kommunen und Städten, örtlichen Bauvereinen oder Wohnberatungsstellen.

Schwarze Schafe

Wie fast in der jeder Branche gibt es auch bei Wohnungsbaugenossenschaften schwarze Schafe. Gemeint sind damit Geschäftsmodelle, die sich zwar Wohnungsbaugenossenschaften nennen, aber gar nicht das Ziel verfolgen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sondern eher über das Modell Gelder einfahren wollen, die letztlich veruntreut werden. Interessenten erkennen dubiose Angebote an folgenden Kriterien:
  • Auftreten: Einen ersten Hinweis auf Seriosität kann das Auftreten sein. Oft machen unseriöse, vermeintliche Genossenschaften aggressiv Werbung und locken potentielle Mitglieder mit staatlichen Förderleistungen wie vermögenswirksamen Leistungen und Wohnungsbauprämien. Sobald die lukrative Geldanlage im Vordergrund steht, sollte man vorsichtig werden.
  • Rendite: "Hohe Renditeversprechen, etwa eine Verzinsung von acht Prozent auf die gezeichneten Anteile sollte Interessenten stutzig stimmen", sagt Zabel vom GdW. Das spricht doch eher für Kapitalanlageinteressen und nicht für den Zweck, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Echte, seriöse Genossenschaften sind nicht renditeorientiert.
  • Verkauf: Kommt die vermeintliche Genossenschaft auf Interessenten aktiv zu und versucht zum Beispiel per Telefon über einen Call-Center-Anruf Anteile zu verkaufen, spricht das nicht für Seriosität.
  • Bilanz: Ein Blick in die Bilanz oder auch die Satzung lohnt sich. Dort sollte klar einsehbar sein, ob das von den Mitgliedern investierte Kapital auch in den Wohnungsbau fließt, den die Mitglieder nutzen.
  • Verhältnis: Wenn das Verhältnis zwischen Anzahl der Mitglieder und verfügbaren Wohnungen beziehungsweise Größe des Baugrundstücks in großer Diskrepanz steht, sollte das stutzig stimmen. Dann ist Wohnraum zu schaffen, womöglich nicht das oberste Ziel der vermeintlichen Genossenschaft.



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