Immobilienrente: Wohnrecht behalten, mehr Geld zum Leben haben

Viele Immobilienbesitzer stehen im Alter vor einem Problem: Sie besitzen zwar ein abbezhaltes Haus, doch die monatliche Rente ist zu gering um sich langgehegte Wunschträume zu erfüllen oder dringend notwendige Modernisierungen am Eigenheim vorzunehmen. 

So wohnen mittlerweile mehr als 60 Prozent der über Sechzigjährigen in der eigenen Immobilie, doch eine wachsende Zahl der Rentner kommt mit ihrer monatlichen Rente nicht über die Runden. Der Großteil des Vermögens steckt – fest eingemauert – in den eigenen vier Wänden. Der Grund: Sie bekommen von der Bank oder Sparkasse kein Darlehen mehr, obwohl eine abgezahlte Immobilie als Sicherheit vorhanden ist. 

Schuld an dem Dilemma sind nicht die „bösen“ Geldhäuser. Diese würden ja gern einen Kredit geben, aber das ist nicht so einfach. Denn seit 2016 gibt es in der EU die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), die das Alter des Kreditnehmers stärker in den Fokus nimmt. Die WIKR besagt vereinfacht gesagt: Der Schuldner muss das Darlehen in der vereinbarten Laufzeit komplett tilgen können. Bei höheren Krediten sprechen eine niedrige Rente und das hohe Alter des Antragstellers dagegen. 

Mittlerweile wurde diese Richtlinie zwar gelockert. Dennoch tun sich viele Senioren schwer, Darlehen zu erhalten. Das ist zwar nicht immer so, aber sehr oft.

Immobilienverrentung – was ist das? 

Wie schön wäre es dagegen, wenn ein Rentner das Kapital, das er über Jahre in die eigene Immobilie gesteckt hat wieder flüssig machen könnte. Natürlich ohne das Eigenheim wie bei einem normalen Verkauf aufgeben zu müssen. Geld vom Eigenheim und trotzdem weiter darin wohnen zu können – diese Möglichkeit bietet die sogenannte Immobilienverrentung. Sie bietet Ihnen die Liquidität, die sie für Ihre Vorhaben brauchen.

Wir stellen Ihnen nun die fünf wichtigsten Formen in einem Überblick vor. Wenn Sie sich für ein Modell entschieden haben oder zwischen Modellen vergleichen wollen, können Sie ausführliche Ratgeber dazu lesen, die wir Ihnen ebenfalls anbieten.

• Biallo-Lesetipp: Wie Sie im Alter leben möchten, diese Frage sollten Sie sich rechtzeitig stellen. Ob Senioren-WG, Mehrgenerationenhaus oder Gemeinschafts-Dorf – die Möglichkeiten altersgerechten Wohnens sind heute so spannend und vielfältig wie noch nie. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten alternativen Wohnformen fürs Alter und zeigen Ihnen, mit welchen Kosten und Förderungen dabei zu rechnen ist.

Welche Vorzüge hat ein tilgungsfreies Darlehen?

Gerade für Ältere kann ein tilgungsfreies Darlehen interessant sein. Die Bezeichnung ist nicht ganz korrekt. Denn auch diese Darlehen müssen irgendwann getilgt werden, aber nicht unbedingt durch den Kreditnehmer selbst, wohl aber durch seine Erben. 

Da die Bank vorerst auf eine Tilgung verzichtet, wird die monatliche Rate deutlich niedriger und damit oft erst stemmbar. Meist kann man rund 40 oder 50 Prozent des Verkehrswertes in Anspruch nehmen. Oft sind es jedoch nur Beträge zwischen 50.000 und 150.000 Euro, die nachgefragt werden. Manchmal auch in Teilsummen.

Damit finanzieren Senioren Modernisierungsmaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizung, den altersgerechten Umbau von Wohnung mit Bad oder sie schaffen sich ein tolles Wohnmobil an.

Vorteile:

• Günstiger, festgeschriebener Zins
• Eigentum bleibt erhalten
• Transparente Regelungen.

Nachteile:

• Zinsänderungsrisiko bei variablen Darlehen
• Zinsänderungsrisiko bei zu kurzen Laufzeiten.

Unsere Empfehlung: "BestAger Finanzierung" der Allianz

Unter den tilgungsfreien Darlehen können wir die "BestAger Finanzierung" der Allianz besonders empfehlen. Wenn Sie 60 Jahre oder älter sind und Ihre Immobilie bereits abbezahlt ist, können Sie sich über den "BestAger" frisches Kapital von bis zu 40 Prozent des Marktwerts beschaffen. Das Darlehen ist nicht zweckgebunden und die Rückzahlung können Sie optional auch Ihren Erben überlassen.

Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:

• Sie sind mindestens 60 Jahre alt.
• Sie müssen selbst Eigentümer der Immobilie sein und diese auch selbst nutzen.
  
• Die Immobilie muss bereits vollständig abbezahlt sein.
• Haushaltseinkommen von mindestens 2.000 Euro pro Monat bei unverheiratet zusammenlebenden Paaren, Mieteinnahmen oder Einnahmen aus Dividenden werden nicht berücksichtigt.
• Sie müssen damit einverstanden sein, dass das Darlehen im Grundbuch erstrangig abgesichert wird.

Es darf keine Vorlasten von mehr als 10 Prozent des Beleihungswertes im Grundbuch geben und die bestehenden Vorlasten müssen sofort ablösbar sein. Zudem akzeptiert die Allianz keine horizontal geteilten Zweifamilienhäuser, keine Häuser, die einen Gewerbeanteil haben und auch keine Pachtgrundstücke.

Falls Sie diese Voraussetzungen für das BestAger-Darlehen der Allianz nicht erfüllen, lohnt sich ein Blick auf das Betongold der Volksbank Dortmund-Nordwest. Die Dortmunder sind bei den Voraussetzungen etwas flexibler.

Für wen kommt eine Leibrente vor allem in Frage?

Um es gleich vorweg zu sagen: Wenn Sie nicht bereit sind, jetzt Ihre Immobilie zu verkaufen, müssen Sie hier nicht weiterlesen. Haben Sie jedoch gar keine Erben oder Ihre Kinder sind gut versorgt, könnte eine Leibrente interessant sein. Sie erhalten ein im Grundbuch an erster Stelle eingetragenes Wohn- und/oder Nießbrauchsrecht und verkaufen das Haus oder Ihre Eigentumswohnung gegen eine monatliche Zahlung, einen Einmalbetrag oder eine Kombination von beiden Dingen.

Da der Käufer die von ihm erworbene Immobilie nicht selbst nutzen kann, weil Sie darin wohnen und ihm keine Miete zahlen, zieht er vom Kaufpreis das Wohnrecht ab. Dies ist umso höher, je jünger Sie sind. Die meisten Anbieter erwarten ein Mindestalter von 70 Jahren oder mehr.

Vorteile:

• Höherer Lebensstandard durch höheres monatliches Einkommen
• Investiertes Kapital wird wieder flüssig
• Lebenslange garantierte Rente, Einmalbetrag bzw. eine Kombination von beidem
• keine monatlichen Belastungen, nur Unterhalt der Immobilie (Energie, Versicherungen)
• Instandhaltung wird je nach Anbieter ganz oder teilweise vom neuen Eigentümer gezahlt.

Nachteile:

• Sie profitieren nicht vom Wertzuwachs der Immobilie, da Sie nicht mehr Eigentümer sind.
  
• Die Vertragsgestaltung ist kompliziert und sollte einem Steuerberater und einem Notar vorgelegt werden.
  

Welche Vorzüge hat ein Verkauf plus Rückanmietung?

Diese Form ähnelt der Leibrente. Mit einem großen Unterschied: Sie verkaufen das Haus oder die Eigentumswohnung und erhalten den aktuellen Verkaufspreis in voller Höhe – und nicht einen Preis, von dem man den Wohnwert abzieht. Sie bleiben lebenslang wohnen beziehungsweise solange Sie und Ihr Partner wollen. Das lassen Sie im Grundbuch eintragen. Im Gegenzug zahlen Sie eine ortsübliche Miete an den Investor. Mietsteigerungen sind entweder ganz ausgeschlossen oder auf ein Maß begrenzt, das bei Vertragsschluss vereinbart wird. Die sind dann gut kalkulierbar. Modernisierungsmaßnahmen zahlt der Käufer und nicht mehr die alten Eigentümer.

Eine andere Variante, die auch interessant sein kann: Sie zahlen keine Miete und lassen sich einen Nießbrauch eintragen. Das heißt: Selbst wenn Sie oder Ihr/e Partner/in das Haus verlässt und in ein betreutes Wohnen ziehen, können Sie die Immobilie vermieten und Ihnen fließen die Mieteinnahmen zu. Der Wert des Nießbrauchs wird dann vom Kaufpreis abgezogen. Der deutlich niedrigere Preis lockt oft mehr Kaufinteressenten an als bei der ersten Variante.

Vorteile:

• Höherer Einmalbetrag im Vergleich zur Leibrente
• Hohe Sicherheit
• Fairste und transparenteste Form der Immobilien-Verrentung
  
• Modernisierungsmaßnahmen zahlt der neue Eigentümer 
• Kündigung des Mietvertrags wird ausgeschlossen.

Nachteile:

• Wertzuwachs, aber auch Wertverlust – geht an den neuen Eigentümer.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Bei diesem Modell beleihen Eigentümer Ihre Immobilie. Sie bleibt also weiterhin ihr Eigentum. Sie schließen bei einer Umkehrhypothek also keinen Kaufvertrag wie bei einer Leibrente ab, sondern einen Darlehensvertrag. Das Geld wird in monatlichen Raten oder auf einen Schlag ausbezahlt. Zins und Tilgung erfolgen durch Verkauf des Objekts, wenn der Darlehensnehmer ausgezogen oder gestorben ist. Dieses Produkt eignet sich vor allem für Ledige oder Paare ohne Kinder, die ihr Eigentum nicht vererben, sondern „aufzehren“ wollen.

Vorteile:

• Rentner bleiben Eigentümer und erhöhen ihren finanziellen Spielraum.

Nachteile:

• Anbieter ziehen einen Sicherheitsabschlag von 25 Prozent und mehr vom Immobilienwert ab
• Verkäufer profitieren nicht vom Wertzuwachs ihrer Immobilie
• Darlehensgeber beansprucht die erste Stelle im Grundbuch.
• Es gibt nur sehr wenige Anbieter und daher wenig Vergleichsmöglichkeiten.

Nicht billig, aber oft ein Ausweg: der Teilverkauf

Wenn man kein Darlehen bekommt, auch kein tilgungsfreies, kann ein Teilverkauf die Lösung sein, wieder zu Geld zu kommen. Die Unternehmen verlangen meist einen Verkehrswert der Immobilie von mindestens 200.000 Euro. Davon kann man an sie bis zu 50 Prozent verkaufen. Der alte Eigentümer kann die ganze Immobilie weiter für sich gebrauchen, also auch den verkauften Teil.

Da der Käufer diesen nicht für sich nutzen, zum Beispiel vermieten kann, muss man an ihn ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Das sind zwischen 3,5 und 5,0 Prozent im Jahr. Bei einem Verkauf von 100.000 Euro sind dies also knapp 300 bis 500 Euro im Monat.

Vorteile:

• Transparentes Modell, man weiß, was auf einen zukommt
• Es gibt für den Verkäufer kein Mindestalter
• Die Abwicklung geht relativ rasch, die Liquidität fließt schnell
• Man profitiert weiterhin von der Wertsteigerung der Immobilie
• Die Wertsteigerung kann einen Teil des gezahlten Nutzungsentgelts auffangen
• Man kann den verkauften Teil zurückkaufen.
• Man kann den verkauften Teil nutzen wie man will, zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen fürs Nutzungsentgelt gebrauchen.

Nachteile:

• Der Teilverkauf ist im Vergleich zu einem Darlehen vergleichsweise teuer.
• Sie müssen Renovierungen meist allein tragen, auch für den verkauften Teil.
• Neben der Nutzungsgebühr fällt bei einigen Anbietern eine Gebühr von rund fünf Prozent und mehr beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie an.

Diese Unternehmen bieten selbst den Teilverkauf an:

• Wichtiger Hinweis: Wertfaktor hat seine Aktivitäten beim Teilverkauf aufgrund der Zinssituation eingestellt.

Immobilienrente: Welche Anbieter gibt es und was bieten sie an? 

Wir haben knapp 20 regionale und überregionale Unternehmen befragt und um konkrete Zahlen gebeten. Wir wollten wissen, wieviel Euro sie einer 70jährigen Frau und ihrem fünf Jahre älteren Partner für eine Immobilie anbieten, die 600.00 Euro wert ist.

Keine konkreten Zahlen zu Leistung und Kosten erhielten wir von:

• HausPlusRente
• Heimkapital GmbH
• Münchner Immobilienverrentung
• VMT Immofinanz
• Wohnen & Gut Leben
• Wüstenrot.

Folgende Anbieter machten uns Angaben zu ihren Leistungen:

Eine weitere Form der Immobilienverrentung ist der Rückmietverkauf. Alles wichtige dazu erfahren Sie in einem weiteren Artikel auf biallo.de.