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Auf einen Blick
  • Auch wenn die Immobilie bereits (fast) abbezahlt ist, bekommen Ältere oft keinen Bankkredit mehr.

  • Wer darin wohnen bleiben will, kann einen Teil davon wieder zu Geld machen.

  • Für den verkauften Teil zahlt man ein Nutzungsentgelt.

  • Immer mehr Unternehmen bieten diese junge Form der Verrentung an.
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Burkhard Fink, 64jähriger Selbstständiger, erbte kürzlich zusammen mit seinem Bruder ein Haus. Er wollte dort einziehen und den Bruder auszahlen. Diverse Banken gaben ihm dafür keinen Kredit. Also verkaufte er die andere Hälfte an E&V Liquid Home und zahlte seinen Bruder aus. Er ist froh, dass es für ihn diese Lösung gab. (Das komplette Interview siehe unten) Für den verkauften und weiterhin von ihm selbst genutzten Teil des Hauses zahlt er ein Nutzungsentgelt von 0,25 Prozent im Monat.

So ergeht es vielen Leuten: Über viele Jahre zahlt man Zinsen und Tilgung an die Bank, bis das Haus oder Eigentumswohnung endlich bezahlt ist und man im Alter mietfrei wohnt. Hat man dieses Ziel erreicht, stellen viele Leute fest: Die Alterseinkünfte reichen gerade so, um über die Runden zu kommen. Ein tolles Wohnmobil oder jährlich eine Luxus-Kreuzfahrt sind nicht drin. Das ganze Geld steckt in der Immobilie, man ist einfach illiquide.

 Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Wie wird man wieder flüssig? Die Immobilie zu verkaufen, um wieder Geld zu haben, kommt meistens nicht in Frage. Man will sein geliebtes Haus nicht verlassen. Bei älteren Mitmenschen sind viele Banken und Sparkassen mit Krediten zögerlich. Als Ausweg bietet sich der Verkauf eines Teils der Immobilie an. Auf den Teilverkauf spezialisierte Unternehmen übernehmen zwischen 20 bis zu 50 Prozent. Ist der Verkauf notariell geschlossen, fließt der Verkaufspreis an den Verkäufer.

 Für wen eignet sich ein Teilverkauf?

Es gibt für den Teilverkauf keine feste Altersgrenze. Die Immobilie sollte jedoch lastenfrei sein oder fast ganz frei von Schulden. Von daher kommt diese Form eher für Leute in Frage, die 50 und älter sind. Da man auch den Teil weiter  bewohnt und für sich nutzt, zahlt man für den verkauften Teil eine Nutzungspauschale von rund 3,0 Prozent vom Verkaufspreis im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Bei einem Verkaufspreis von 150.000 Euro sind dies 375 Euro.

Im nachfolgenden Video erfahren Sie, wie ein Kunde den Teilverkauf für sich genutzt und damit sein Problem gelöst hat:


 Was sind die Vorteile eines Teilverkaufs?

Der Teilverkauf kann je nach persönlicher und familiärer Situation einige Vorteile haben:

  •  Sie erzielen rasch Liquidität.
  •  Sie profitieren weiter von Wertsteigerungen.
  •  Sie können den verkauften Anteil zurückkaufen.
  •  Es genügt ein geringeres Eintrittsalter meist ab 50 Jahre.
  •  Sie können das ganze oder Teile vom Objekt vermieten.

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 Was sind die Nachteile?

Doch in einigen Fällen gibt es auch einige Nachteile, die man nicht verschweigen sollte:

  • Der Teilkauf ist teuer im Vergleich zu einer Darlehenslösung (wenn Sie ein Darlehen wirklich bekommen sollten).
  • Sie müssen Renovierungen meist allein tragen, auch für den verkauften Teil.
  • Zum Teil verlangen Teilkäufer ein Mitspracherecht, wenn Sie den verkauften Teil vermieten wollen.
  • Neben der Nutzungsgebühr fällt bei einigen Anbietern eine Gebühr von rund fünf Prozent beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie an.

Was sagen die Anbieter für den Teilverkauf zu diesen Kritikpunkten?

Viele Interessenten kämen ja gerade zu ihnen, weil sie sich nicht neu verschulden wollten. Mit Zins und Tilgung liege man über der Nutzungspauschale. Der nächste Kritikpunkt: Unternehmen kaufen zwar einen Teil der Immobilie, beteiligen sich jedoch gar nicht oder nur in geringem Umfang an Modernisierungsmaßnahmen. Wird ein Dach neu gedeckt und isoliert oder eine neue Heizung eingebaut, zahlt das der alte Eigentümer ganz allein.

Das ist aber nicht bei allen Anbietern so. Seit Mitte 2021 beteiligt sich Wertfaktor mit bis zu 10.000 Euro an Modernisierungsmaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizung oder energetisch sinnvollen Maßnahmen.

Das ist bei E&V Liquid anders. „Rein rechnerisch ist das natürlich nicht ganz fair aber am Ende auch im Sinne des Eigentümers“, räumt Christian Kuppig, Geschäftsfüher bei E&V Liquid Home auf Nachfrage ein. Gibt jedoch zu bedenken: „Denn wer mitzahlen soll, hat auch ein Mitspracherecht. Wir wollen dem alten Eigentümer aber nicht hereinreden, so dass er machen kann, was er möchte. Die weitere volle Selbstbestimmtheit des Eigentümers ist unser Ziel.“ Zudem würde  dies in der Praxis zu Reibereien führen. Beispiel: Soll die Ölheizung ersetzt werden, würde eine Pelletheizung vielleicht das Beste sein. Aus Kostengründen will eine der beiden Seiten jedoch eher eine Gastherme. Wie soll man sich da einigen?

Im Video stellt sich Christian Kuppig, Geschäftsfüher bei E&V Liquid Home, den Fragen von biallo.de:


Worauf sollten Sie beim Immobilien-Teilverkauf unbedingt achten?

Bevor Sie sich für den Teilverkauf entscheiden, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten. Lassen Sie sich vor allem Zeit und unterschreiben Sie ungeprüft und unüberlegt keine Verträge. Wir empfehlen, dass Sie mindestens drei Angebote einholen, um die Bedingungen zu vergleichen. Diese Fragen sollten Sie klären:

  • Wie viel Prozent muss man vom Immobilienwert mindestens verkaufen und wie hoch ist das Maximum?
  • Akzeptiert das Unternehmen auch einen Fremdgutachter?
  • Übernimmt es bei Vertragsschluss diese Kosten, wenn die im Rahmen liegen?
  • Wer trägt die Kaufnebenkosten (Notar, Gericht, etc.)
  • Wie hoch ist die Nutzungsentschädigung?
  • Wie viele Jahre ist dieser Satz fest?
  • Was geschieht danach?
  • Hat der Aufkäufer ein Mitspracherecht bei einer Vermietung des ganzen Hauses oder eines Teilobjekts?
  • Was ist bei einem Verkauf des gesamten Objekts an einen fremden Dritten zu beachten?
  • Welche Regelungen gibt es bei größeren Renovierungen?
  • Wer trägt die laufenden Kosten wie Versicherungen usw.?
  • Was zahlt der alte Eigentümer, wenn er den verkauften Teil zurück möchte?

Biallo-Lesetipp: So verrenten Sie Ihre Immobilie

Wie Sie mit der Verrentung Ihrer Immobilie das in Stein gebundene Vermögen in einer monatlichen Rente oder einem größeren Einmalbetrag wieder flüssig machen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema  Immobilienrente. So können notwendige Modernisierungen durchgeführt oder sich vielleicht sogar der Traum vom eigenen  Wohnmobil erfüllt werden.

Welche Unternehmen bieten den Teilverkauf an?

Zu den wichtigsten Unternehmen, die einen Teilverkauf anbieten, gehören:


Wie wird der Teilverkauf berechnet?

Im ersten Schritt wird der Immobilienwert geschätzt. Hier kommt es nicht auf die exakte Höhe an, da die meisten Leute ohnehin nicht 50 Prozent der Immobilie verkaufen wollen, sondern deutlich weniger, mindestens jedoch 20 Prozent. Vom Verkaufspreis zahlen Sie als Verkäufer dann an die Ankäufer rund 0,25 Prozent Nutzungspauschale für den von ihnen weiterhin genutzten, verkauften Teil.

Wie ist der Ablauf?

Nach Kontaktaufnahme und Einigung mit einem Unternehmen, wird Ihnen der Kaufvertrag vorgelegt. Darin sollte auch ein Vorkaufsrecht für den Teil eingetragen sein, den man veräußert. Den Vertrag sollten Sie von einem Juristen prüfen lassen. Anschließend gehen Sie zum Notar. Der neue Miteigentümer wird mit ins Grundbuch eingetragen.

Was ist, wenn man später die Immobilie ganz verkaufen will?

Sie können nur Ihren eigenen Teil verkaufen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass Sie selber oder die Erben das Vorkaufsrecht ausüben und den verkauften Teil zurückkaufen. Anschließend lässt sich die gesamte Immobilie viel leichter veräußern.

Kann die Immobilie später noch vererbt werden?

Den noch nicht verkauften Teil können Sie an die Kinder oder andere berechtigte Personen vererben. Wenn Sie für sich selbst und für die Erben ein Vorkaufsrecht für den bereits verkauften Teil vereinbart haben, können Sie dieses Recht ausüben.

Wie wird das ganze steuerlich behandelt?

Für den Verkauf fällt keine Steuer an, da der Kauf der Immobilie mehr als zehn Jahre zurückliegt.

Welche Alternativen gibt es zum Immobilienteilverkauf?

Ein Baukredit für Senioren könnte eine Alternative sein. Sie zahlen nur die Zinsen und überlassen den Erben die Tilgung. Dann gibt es einen Kredit über 150.000 Euro für rund 180 bis 250 Euro im Monat.

Und wenn Sie keine Erben haben oder nichts vererben wollen, dann könnte der Verkauf der ganzen Immobilie schon zu Lebzeiten gut für Sie sein. Im Gegenzug erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Leibrente. Statt  der Leibrente könnten Sie sich auch einen Einmalbetrag geben lassen oder eine Kombination von beidem.

Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
  Horst Biallo
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