Sie leben in einer (fast) abbezahlten Immobilie, wünschen sich mehr Liquidität, bekommen aber keinen Kredit von Ihrer Bank oder Sparkasse, weil Ihr Einkommen zu unregelmäßig oder Ihre Rente zu gering ist? Dann kann Ihnen der Teilverkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses als eine Möglichkeit der Immobilienverrentung wieder finanziell Luft verschaffen oder Wünsche erfüllen.
Was ist ein Haus-Teilverkauf?
Was ein Teilverkauf ist, lässt sich am einfachsten durch den Vergleich mit einem normalen Verkauf erklären. Wenn Sie ein Haus ganz normal verkaufen, bekommen Sie vom Verkäufer den Verkaufspreis und müssen die Immobilie verlassen und woanders hinziehen. Beim Teilverkauf bleiben Sie wohnen, können die ganze Immobilie weiter für sich nutzen. Sie verkaufen nur einen Teil davon, nämlich maximal 50 Prozent und erhalten auf einen Schlag den anteiligen Verkaufspreis. Für Sie als Verkäufer wird ein notariell gesichertes und insolvenzfestes Nießbrauchrecht eingetragen wird, eingeräumt. Der Preis richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird von einem unabhängigen Gutachter festgestellt. Dessen Rechnung übernimmt meist der Käufer, aber nicht immer.
Wie funktioniert der Teilverkauf in der Praxis?
- Zuerst nimmt man – meist über das Internet – Kontakt mit dem entsprechenden Unternehmen auf. Dort gibt man seine Daten ein und erhält ein erstes unverbindliches Angebot.
- Anschließend wird ein neutraler Gutachter beauftragt, den Verkehrswert (nicht den Kaufpreis) Ihrer Immobilie zu ermitteln. Die Kosten trägt meist das Unternehmen.
- Liegt das Gutachten vor, einigt man sich auf die Eckpunkte wie Höhe des Teilverkaufs, Nutzungsentgelt, Dauer der Zinsfestschreibung usw.
- Ein Notar erstellt einen entsprechenden Vertrag, den man vorab zur Einsicht bekommt.
- Es erfolgt der Notartermin, bei dem das kaufende Unternehmen Miteigentümer wird. Zugleich wird das Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Nießbrauch heißt: Sie können die Immobilie ganz für sich nutzen, sie aber auch ganz oder teilweise vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten.
- Der Notar veranlasst die Auszahlung des Betrags an Sie. Sie nehmen die monatlichen Überweisungen der Nutzungsgebühr vor.
Wie wird beim Teilverkauf der Kaufpreis meiner Immobilie ermittelt?
Ein neutraler Gutachter wird zuerst den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln. Das muss nicht der Marktpreis sein. Unter Verkehrswert versteht man den Preis, der auf dem Markt normalerweise zu erzielen ist. Er dürfte in vielen größeren Städten mit sehr hoher Nachfrage unter dem aktuellen, überhitzten Preisen liegen. Um dem Gutachter die Arbeit zu erleichtern, sollten Sie vorab diese Dinge zurechtlegen bzw. ihm zusenden:
- Liegenschaftskarte
- Aktuelle Grundbuchauszug
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Grundrisse
- Flächenberechnungen
- Gegebenenfalls Mietverträge
- Energieausweis
- Unterlagen zu aktuellen Instandhaltungsmaßnamen
- Teilungserklärungen bei Wohnungseigentum
- Protokoll der letzten zwei Eigentümerversammlungen
Wenn Sie mit der Zusammenstellung dieser Unterlagen überfordert sind, helfen Ihnen die Unternehmen dabei.
Wie kann eine Beispiel-Rechnung aussehen?
Wir haben die nachfolgende Beispielrechnung aus einer Broschüre von LiquidHome entnommen.