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Auf einen Blick
  • Bei der sogenannten Leibrente verkauft ein Eigentümer seine selbst genutzte Immobilie, um seine Rente aufzubessern. Vererben will er nichts.

  • Der neue Eigentümer zahlt aber nicht wie üblich dafür den Kaufpreis. Stattdessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente vom Käufer.

  • Möglich ist auch eine Kombination aus Einmalzahlung und dann etwas niedrigerer monatlicher Rente.

  • Die Rentenhöhe hängt vom Wert der Immobilie und dem Alter des Verkäufers ab. Meist muss man mindestens 70 Jahre sein.
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Viele Rentner wünschen sich vor allem eins: Sie wollen gerne zu Hause, in den eigenen vier Wänden weiterleben. Der Gedanke, mit 65, 70 oder 85 Jahren noch einmal umziehen zu müssen, bereitet ihnen verständlicherweise Angst. Doch nicht jeder, der im Ruhestand über ein Eigenheim verfügen kann, ist im wahrsten Sinne des Wortes steinreich und hat genug Geld für ein finanziell sorgenfreies Leben im Alter. Nicht selten ist neben der Immobilie kaum weiteres Vermögen vorhanden. Oder die Alterseinkünfte sind zu knapp, um sich etwas Besonderes wie eine teure Kreuzfahrt zu gönnen oder sich zum Beispiel eine bessere Pflege zu Hause leisten zu können.

Was also tun? Wer seinen Lebensabend in der gewohnten Umgebung weiter verbringen will, kann die eigenen Steine zu Geld machen, seine Immobilie verkaufen und sich dafür eine Leibrente auszahlen lassen, ohne das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen. Im Vergleich zu angelsächsischen Ländern ist die Leibrente hierzulande noch wenig bekannt. Bisher hatte sie lediglich in der Landwirtschaft Tradition: Wird der Betrieb komplett an einen Nachfolger übergeben, sichert dieser seinem Vorgänger die Altersvorsorge, indem er ihm eine monatliche Leibrente zahlt. Doch die Leibrente ist auch in Deutschland langsam im Kommen.

Sie wird bei uns in drei Ausprägungen angeboten:

  • als gleichbleibend hohe Rente – entweder lebenslang oder zeitlich befristet
  • als Einmalzahlung
  • als Kombination vom beidem.

Wir nennen Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick.

 

Die Rente aus Stein: Was ist die Leibrente?

Hinter der Leibrente verbirgt sich ein einfaches Modell: Der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie verkauft seine Wohnung oder sein Haus. Der neue Eigentümer zahlt aber nicht wie üblich dafür den Kaufpreis, stattdessen wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in den geliebten eigenen vier Wänden gewährt, zusätzlich – und das ist der Clou des Modells – gibt es eine lebenslange monatliche Zusatzrente. Fachleute sprechen deshalb auch von der "Rente aus Stein".

Der frühere Eigentümer wird damit zum unkündbaren Bewohner, der wie ein Mieter auch für die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Müllgebühren aufkommen muss. Größere Renovierungen hingegen muss der neue Eigentümer übernehmen. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Wohnrecht und Leibrente werden an erster Stelle im Grundbuch abgesichert, also in dem öffentlichen Verzeichnis, in dem dargelegt ist, wer Eigentümer welcher Grundstücke ist.

 

Das Interesse an Leibrenten steigt

In anderen Ländern wie in den USA ist dieses Modell der Geldbeschaffung weit verbreitet. "Eat your brick" ("Iss deine Steine") sagt man in den Vereinigten Staaten. Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, glaubt, dass auch hierzulande sich immer mehr Ruheständler für die Immobilienverrentung interessieren werden. Und das liegt nicht nur an der steigenden Zahl der über 65-Jährigen.

Die Motive sind sehr unterschiedlich:

  • Leute über 70 haben oft Kinder, die selbst gut versorgt sind und die die Immobilie nicht brauchen
  • Kinderlose wollen und müssen nichts vererben und wollen das Haus selbst aufzehren
  • Die Rente ist zu klein, um sich größere Wünsche wie den Kauf eines Wohnmobils zu erfüllen
  • Viele Banken geben keinen Kredit mehr für notwendige Renovierungen
  • Der altersgerechte Umbau der Immobilie lässt sich nicht so einfach finanzieren.
 

Mit der Leibrente die Liquidität kräftig erhöhen

Rund 60 Prozent aller mehr als 65 Jahre alten Menschen in Deutschland leben in ihrem Eigenheim. Drei Viertel dieser Senioren sind glücklich, dass ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus mittlerweile abbezahlt ist. Nicht wenige dieser Menschen haben sich die eigenen vier Wände mühsam oft über 30 Jahre nicht ohne Entbehrungen erspart. Sie sind nun schuldenfrei, haben aber zu wenig Geld flüssig, das in den 70er- oder in den 80er-Jahren fertiggestellte Eigenheim zu renovieren beziehungsweise altersgerecht umzubauen. Oder auch sich ein Wohnmobil oder eine Luxus-Kreuzfahrt zu gönnen. Das gleiche gilt für die Anstellung einer Pflegekraft.

Gleichzeitig sinkt der Lebensstandard trotz Mietersparnis, weil die gesetzliche Rente nicht allzu üppig ausfällt und die Kosten der Krankenversicherung steigen. "Bei solchen Senioren mit einem geringen Alterseinkommen kann die Leibrente eine Lösung für das finanzielle Problem sein", sagt Werner Siepe, Finanzmathematiker und Autor von zahlreichen Fachbüchern zum Thema Immobilien und Altersvorsorge aus Erkrath in Nordrhein-Westfalen. Nun lohnt es sich sicherlich vor einer so weit reichenden Entscheidung zunächst einen Kassensturz zu machen: Lässt sich bei den monatlichen Ausgaben etwas einsparen? Lassen sich die Einkünfte erhöhen, etwa durch eine Untervermietung? Haben die Kinder vielleicht Geld und mögen ihre Eltern vielleicht unterstützen?

Wenn all das nichts bringt oder nicht in Frage kommt, kann die Leibrente eine Alternative sein – erst recht wenn sowieso klar ist, dass die künftigen Erben nicht im Eigenheim von Mutter oder Vater, Oma oder Opa  wohnen wollen und diese Form der Leibrente die einzige Möglichkeit ist, der Familie als Rentner nicht zur Last zu fallen. Denn das ist Senioren erfahrungsgemäß noch wichtiger als den Nachkommen etwas zu hinterlassen. Allerdings kommt so ein Modell, das sieht auch Experte Siepe so, vor allem für alte Menschen in Frage, die keine Kinder als Erben haben – oder diesen, aus welchen Gründen auch immer, nicht unbedingt etwas vererben wollen. "Auf jeden Fall kann es nicht schaden, vorher mit den Erben zu sprechen", rät Siepe. Sonst sei der Ärger quasi vorprogrammiert.

 

Leibrente: Drei seriöse Anbieter

Wenn Sie auf der Suche nach einem seriösen Anbieter sind, müssen Sie unterscheiden zwischen den Unternehmen, die die Immobilien selbst kaufen und Maklern, die „nur“ vermitteln und dafür eine Provision erhalten.

Seit 2015 ist der – nach eigenen Angaben – Marktführer für Immobilienrenten, die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, aktiv. Über 900 Immobilien sind in deren Bestand. Das Unternehmen wird mit 320 Mio. Euro bewertet. Einen Mindestwert der Immobilie fordert dieses Unternehmen nicht. Das Mindestalter beider Eheleute sollte 70 Jahre sein, damit auch ein entsprechend hoher monatlicher Rentenbetrag oder eine Einmalzahlung herausspringt. Das Durchschnittsalter der Kunden wird mit 78 Jahren angegeben.

Unter dem Label „Meine Wohnrente“ kauft die Deutsche Immobilien-Renten AG, Stuttgart, Immobilien zur Verrentung auf. Sie fordert einen Mindestwert von 250.000 Euro und ebenfalls ein Mindestalter von 70 Jahren von beiden Eheleuten. Das Angebot ist beschränkt auf die westdeutschen Ballungsräume und Berlin.

Ein besonderes Angebot der gemeinnützigen Stiftung Liebenau für Immobilienbesitzer ist die Zustifterrente. Sie wurde speziell für Eigenheimbesitzer geschaffen, die im Alter ihr Haus oder ihre Wohnung nicht verlassen wollen und gerne über mehr Geld verfügen möchten, um sich die schönen Dinge des Lebens zu leisten. Bei dieser Form der Immobilienverrentung erwirbt die Stiftung Liebenau das Haus oder die Wohnung. Den „Zustiftern“ – Alleinstehenden oder Paaren  – wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch gesichert und sie erhalten eine befristete oder lebenslange monatliche Zahlung. In der Regel sind deren Renten geringer als der bei den zuvor genannten Anbietern. Christoph Sedlmeier von der Stiftung Liebenau erläutert: „Damit wir ein attraktives Angebot errechnen können, sollte vorliegen:

  • Der Verrenter, bzw. der/die jüngere eines Paares, sollte mindestens 65 Jahre alt sein
  • Der Bodenrichtwert sollte mind. ca. € 150,-/qm Grundstück betragen
  • Der Verkehrswert sollte mind. ca. € 200.000,- betragen
  • Eine vorhandene Verschuldung sollte max. ¼ des Verkehrswertes ausmachen.

Meine Erfahrung zeigt: werden diese Mindestanforderungen alle nur knapp erreicht, wird es nichts. Ein „Ausrutscher“ (z.B. besonders junger Interessent) kann durch andere Faktoren (z.B. sehr hoher Verkehrswert) wett gemacht werden – in wenigen Fällen kann es dann etwas werden.“

Alle anderen Unternehmen sind Makler, vermitteln also zwischen Ihnen als Verkäufer und Immobilienkäufern. Dafür erhalten Sie eine Provision zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienwertes. Das verringert in der Regel Ihre monatliche Rente. Einige wollen auch „nur“ einen Einmalbetrag auszahlen und bieten dann an, diesen in einer lebenslange Sofortrente bei einer Versicherung umzuwandeln. Dafür erhalten Sie bis zu 40 Promille. Das sind 40.000 Euro Provision, wenn eine Million Euro verrentet wird.

 

Auch Makler bieten Lösungen an

Außer diesen oben genannten drei Unternehmen gibt es zahlreiche Makler, die auf verschiedene Weise Verkäufer und Kaufinteressenten zusammenbringen wollen. Dazu zählen folgende Makler:

  • Immotax-Leibrentenbörse
  • WIR WohnImmobilienRente
  • Immorente-Plus (Köln, Bonn, Düsseldorf)
  • Andhoff Hausrente (Berlin).

Bei der Verrentung über einen Makler fällt eine Maklerprovision zwischen 2,0 und 4,0 Prozent an. Bietet diese nur eine Einmalzahlung plus anschließender Verrentung über eine Versicherungs-Sofortrente, kassiert er eine zusätzliche Provision von bis zu 40 Promille. Das sind 20.000 Euro bei einem Betrag vom 500.000 Euro, der in eine lebenslange Sofortrente umgewandelt wird.

 

Wie wird die Leibrente berechnet?

Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab. Der erste wichtige Punkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Je höher der ist, desto höher die monatliche Zahlung. Vorausgesetzt werden meist 200.000 Euro und mehr. Von diesem Wert wird der sogenannte Wohnwert abgezogen. Bei einem „normalen“ Verkauf könnte der Käufer die Immobilie ja selbst beziehen oder vermieten. Das geht in diesem Fall ja nicht, da die Verkäufer ja ein lebenslanges Wohnrecht haben. Also wird die ortsübliche Miete multipliziert mit der Anzahl der statistischen Lebenserwartung der jüngeren Person, meist der Frau. Dieser Wohnwert verringert den Verkehrswert der Immobilie. Und der Rest wird dann als Einmalbetrag, monatliche Rente oder Kombination von beidem ausgezahlt.

Verbraucherschützer raten, die Immobilienbewertung auf jeden Fall zu prüfen oder gleich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen.

Mit unserem neuen Rechentool, dem Immo-Renten Rechner, finden Sie heraus, wie hoch ihre mögliche Rente oder ein Einmalbetrag für Ihre Immobilie ausfällt.

Was sind die Vor- und Nachteile der Leibrente?

Vorteile:

  • lebenslange Leibrente, sofortiger Einmalbetrag oder Kombination aus beidem geringe monatlichen Belastungen
  • Instandhaltung und Renovierung werden je nach Anbieter ganz oder teilweise vom neuen Eigentümer gezahlt.

Nachteile:

  • Verkäufer profitieren nicht mehr vom Wertzuwachs der Immobilie
  • Ertragsanteil ist zu versteuern (siehe unten).
 

Leibrente – eine Wette auf ein langes Leben

Wer profitiert am meisten? Es geht im Endeffekt um eine Art Wette auf ein langes Leben oder auf den früher Tod. Stirbt der frühere Hauseigentümer früh – etwa nach zwei, drei Jahren – hat sie oder er nicht viel von der Leibrente. Wird der Verkäufer hingegen steinalt, ist das für ihn ein gutes Geschäft.

Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG verspricht aber, die Zahlung für mindestens fünf Jahre zu garantieren. "Hierdurch können Erben, aber auch andere mit der Leibrentenzahlung begünstigt werden. Lediglich das Wohnrecht geht mit dem Tod des Berechtigten unter. "Auf Wunsch verlängern wir diese Garantiezeit auch auf zehn Jahre", heißt es auf der Homepage des Unternehmens. Auch Verbraucherschützer raten Senioren, eine Mindestlaufzeit für die Auszahlphase zu vereinbaren, damit die Erben bei einem frühen Todesfall nicht leer ausgehen. Laut Siepe haben solche Vereinbarungen allerdings einen Nachteil: Der Käufer der Immobilie muss die Immobilienrente anders kalkulieren. Das drückt auf die Höhe der ausgezahlten Rente.

 

Wie wird die Leibrente versteuert?

Die Leibrente ist nur mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers zum jeweiligen Bezugsbeginn abhängt. Bei einem 70-Jährigen wären zum Beispiel 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 80-Jährigen nur acht Prozent. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter. Bei einem 85-Jährigen zählen nur noch fünf Prozent der Rentenzahlung als steuerpflichtiges Einkommen. Ob aber überhaupt eine Steuer anfällt, hängt von den anderen Einkünften ab. In der Steuererklärung müssen Rentner und Pensionäre auf dem Steuerformular Anlage R detaillierte Angaben zu ihren Altersbezügen machen.

Wie hoch sind die steuerpflichtigen Ertragsanteile von lebenslangen Privatrenten?

Vollendetes Lebensjahr Ertragsanteil in Prozent
65. – 66. 18
67. 17
68. 16
69. – 70. 15
71. 14
72. – 73. 13
74. 12
75. 11
76. – 77. 10
78. – 79. 9
80. 8
81. – 82. 7
83. – 84. 6
85. – 87. 5

Quelle: Werner Siege: Ihr Weg zu mehr Rente mit Immobilien; M&E Books Verlag 2018.

 

Was geschieht im Falle einer Pleite?

Was passiert, wenn der Zahler der Immobilien-Rente pleitegeht? Diese Frage liegt auf der Hand. Laut der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bleibt dann das Wohnrecht bestehen – es ist ja im Grundbuch an erster Stelle abgesichert. Dadurch sei garantiert, dass die Verkäufer "ihre gewohnte Umgebung auch bei einem Konkurs nicht verlassen müssten. Ein Umzug ist damit ausgeschlossen", teilt das Unternehmen mit. Allerdings entfalle bei einer Insolvenz die Ratenzahlung zunächst. Da diese im Grundbuch erstrangig abgesichert sei, ließe sich die Weiterzahlung aber per Gericht durchsetzen.

Das Recht auf lebenslange Rentenzahlung bestehe ohnehin weiter fort, nur dass es sich jetzt gegen den neuen Eigentümer der Immobilie richtet "Sobald der im Rahmen einer Zwangsversteigerung gefunden ist, werden Sie bevorrechtigt ausgezahlt", verspricht das Unternehmen. Experte Siepe weist jedoch darauf hin, dass betagte Rentner vermutlich wenig Interesse daran hätten, vor Gericht zu ziehen. Er rät deshalb auf jeden Fall frühzeitig vertrauten Personen eine Vollmacht zu geben, damit diese die Ansprüche vor Gericht durchsetzen. "Eine Insolvenz des Zahlers ist das Restrisiko bei jeder Leibrente", sagt Siepe.

  • Biallo-Tipp: Mit einer Bankvollmacht erlaubt der Kontoinhaber einer Vertrauensperson den Zugriff auf sein Konto. Je nach Art der Vollmacht räumt er weitreichende Rechte ein. Eine Kontovollmacht kann über den Tod hinaus, zu Lebzeiten oder ausschließlich im Todesfall gelten. Eine erteilte Kontovollmacht kann der Kontoinhaber jederzeit widerrufen.

 

Was sollte man bei Verkauf an Privatpersonen und die Kinder beachten?

Raimund Wurzel, seit mehr als 40 Jahren als Immobilienmakler, Sachverständiger und Dozent im Immobiliengeschäft tätig, rät davon ab, mit Privatpersonen ein solches Geschäft zu vereinbaren. "In der heutigen schnelllebigen Zeit ist kein Arbeitsplatz so richtig sicher, um auf die kommenden 15 bis 20 Jahre Zahlungen garantieren zu können", sagt er. Er empfiehlt, sich lieber an ein Unternehmen zu wenden.

Anders kann es aussehen, wenn ältere Menschen den Verkauf ihres Eigenheims an ihre Kinder vereinbaren. Auch dies ist normalerweise mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden. "So etwas kommt zum Beispiel in Frage, wenn bei den Eltern das Geld knapp ist, diese aber nicht zu Bittstellern bei ihren Kindern werden wollen", sagt Verbraucherschützer Schwarz. Dabei müsse man sich nicht nur absolut vertrauen. Auch klare vertragliche Regelungen seien nötig – schon wegen des Finanzamtes.

Der Verkauf des Eigenheims gegen eine Leibrente und ein Wohnrecht unter Kindern und Verwandten sollte wie unter Fremden erfolgen, damit er steuerlich anerkannt wird", bestätigt Immobilienexperte Siepe. Die Käufer könnten dann die gezahlte Leibrente, zumindest in der Höhe des vom Alter abhängigen Ertragsanteils, steuerlich abziehen. Die Verkäufer müssen die erhaltene Leibrente mit dem Ertragsanteil versteuern. Wie hoch die Zusatzrente in solchen Fällen ausfällt, muss keine ökonomische Frage sein: "Die Leibrente muss sich dann ja nicht mehr allein nach dem Wert der Immobilie richten. Im Vordergrund kann auch stehen, wie viel zum Beispiel das Kind oder die Kinder zahlen können und wie viel die Eltern im Monat brauchen", sagt Siepe.

 

Wer nicht verkaufen will, fährt mit Darlehen am besten

So mancher Senior entscheidet sich für die Leibrente auch aus einem Grund: Die heimische Bank oder Sparkasse hat ihm einfach keinen Kredit mehr gegeben. Sie schieben dabei die 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) vor, die es ihnen unmöglich mache, Darlehen ans Ältere zu vergeben. Dabei hat es eine deutliche Lockerung gegeben. Eine ganze Reihe von regionalen Volks- und Raffeisenbanken, aber auch die Allianz, finden neue Wege, wie Sie in unserem Ratgeber zum Thema Baufinanzierung für Senioren nachlesen können. Dabei beleihen Sie rund 40 Prozent des Verkehrswertes und geben dies als Kredit. Die Kunden müssen nur die Zinsen zahlen, die Tilgung übernehmen später die Erben. So kommt man auf ein tragbare monatliche Belastung.

Biallo-Lesetipp:

Wie Sie mit einer Verrentung Ihrer Immobilie das in Stein gebundene Vermögen in einer monatlichen Rente oder einem größeren Einmalbetrag wieder flüssig machen können, erfahren Sie in unserem  Ratgeber zum Thema Immobilienrente. So können notwendige Modernisierungen durchgeführt oder sich vielleicht sogar der Traum vom eigenen  Wohnmobil erfüllt werden.
Über den Autor Thomas Öchsner

Thomas Öchsner, 59, ist seit 1991 Wirtschaftsjournalist. Bei der Münchner Abendzeitung hat er als stellvertretender Ressortleiter für das Ressort „Geld“ gearbeitet. 1999 wechselte er zur Süddeutschen Zeitung. Dort war er zunächst Redakteur für Finanzen in der Wirtschaftsredaktion in München, später neun Jahre Korrespondent für Sozial- und Arbeitsthemen in der Parlamentsredaktion in Berlin. Wieder zurück in der Münchner Zentrale leitete er das Finanzteam in der Wirtschaftsredaktion. Für die SZ hat er den wöchentlichen Newsletter „SZ Geld“ und das Magazin „GELD“ entwickelt, das zweimal im Jahr der Wochenendausgabe beiliegt. Seit Juni 2021 arbeitet Öchsner als selbständiger Autor für die SZ, biallo.de und andere Medien. 

  Thomas Öchsner
  Horst Biallo
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