Zehnjähriges Baugeld kostet jetzt vier Prozent – so viel wie seit 2023 nicht mehr. Das zeigt der Biallo-Baugeldindex. Haupttreiber sind der Iran-Konflikt, steigende Energiepreise und wachsende Staatsverschuldung. Experten raten Immobilienkäufern, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren, möglichst viel Eigenkapital einzubringen und Zinsdellen zu nutzen.
Eine Immobilie zu finanzieren ist derzeit so teuer wie seit gut zweieinhalb Jahren nicht mehr. Das zeigt der Biallo-Baugeldindex. Demnach hat der Zins für zehnjährige Baufinanzierungen die Vier-Prozent-Marke erreicht – und die Tendenz zeigt weiter nach oben. Wir nennen die Gründe für den Anstieg, sagen Ihnen, wie sich die Bauzinsen weiter entwickeln dürften und wie Immobilienkäufer jetzt am besten reagieren.
Bei 4,00 Prozent – exakt: 3,999 Prozent – liegt der Zins für zehnjähriges Baugeld derzeit laut Biallo-Baugeldindex (Stand 26. Mai 2026). So hoch war der Zins seit Oktober 2023 nicht mehr (siehe Grafik). Der Biallo-Index zeigt den Durchschnitt aus den Baufinanzierungs-Konditionen von rund 60 Anbietern.
Seit Ende Februar ist der Zins damit um einen Drittel Prozentpunkt gestiegen. Am 28. Februar starteten die USA und Israel ihre Luftangriffe auf den Iran.
Der Iran-Konflikt ist der Hauptgrund für die gestiegenen Bauzinsen: Er hat die Energiepreise in die Höhe getrieben. Das heizt die Inflation an. Marktteilnehmer rechnen daher damit, dass die Notenbanken die Zinsen anheben werden, um die Teuerung zu bekämpfen. Das lässt das allgemeine Zinsniveau steigen – was auch die Bauzinsen beeinflusst.
Gleichzeitig steigt die Schuldenlast der Staaten – etwa in Deutschland, wo die Bundesregierung ein umfangreiches Schuldenpaket aufgelegt hat. Damit einher gehen steigende Renditen für langlaufende deutsche Staatsanleihen. Sie sind der Taktgeber für die Bauzinsen. Diese ziehen deshalb ebenfalls an.
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Das hängt vom weiteren Verlauf des Iran-Konflikts ab. Die Tendenz: Die Zinsen bleiben vorerst hoch und könnten sogar noch weiter steigen. „Selbst bei einem schnellen Ende des Konflikts lässt sich die erste Inflationswelle nicht mehr vermeiden“, glauben etwa die Experten, die der Baukredit-Vermittler Interhyp regelmäßig zur Bauzins-Entwicklung befragt. Sie rechnen damit, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni die Zinsen anhebt. Damit dürften auch die Kapitalmarkzinsen weiter steigen. „Die Bauzinsen bleiben volatil mit Tendenz nach oben“, meint daher Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender von Interhyp.
Ähnlich sehen es die Experten des Kreditvermittlers Dr. Klein. Die weitere Entwicklung hänge davon ab, wie schnell der Konflikt gelöst wird: „Je länger die Unsicherheit anhält, desto höher ist der Aufwärtsdruck auf die Bauzinsen“, sagt Florian Pfaffinger, Zinsexperte bei Dr. Klein.
Sie sollten jedenfalls nicht auf nachhaltig sinkende Zinsen spekulieren, denn darauf deutet derzeit wenig hin. Dennoch kann es immer wieder günstige Zeitpunkte zum Abschluss einer Finanzierung geben. Die Planung sei für Kreditnehmer zwar schwieriger geworden, heißt es bei Dr. Klein. Es öffneten sich aber immer wieder „kurze Zeitfenster, in denen die Zinsen nachgeben“. Für Häuslebauer heißt das: Unterlagen bereithalten und solche Momente nutzen. So sichere man sich vergleichsweise gute Konditionen.
Ratsam sei es außerdem, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen, sagt Jörg Utecht von Interhyp – auch wenn das für Kreditnehmer oft alles andere als leicht ist. Hintergrund: Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger wird die Finanzierung.
Und: Ein breiter Anbietervergleich hilft, günstige Konditionen zu finden. Denn die Topzinsen liegen zum Teil deutlich unter dem Durchschnittszins. So zeigt der Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de: Der günstigste Zins für zehnjährige Finanzierungen mit einer Beleihung von 60 Prozent (also 40 Prozent Eigenkapital) liegt derzeit bei 3,55 Prozent (siehe "Baufinanzierung Empfehlung" unten). Bei einer Beleihung von 80 Prozent (20 Prozent Eigenkapital) sind es 3,71 Prozent. Das ist immer noch deutlich weniger als der Durchschnittszins von 4,00 Prozent.
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.