Eine Biallo-Umfrage unter 14 Baufinanzierungs-Experten zeigt: Die Bauzinsen dürften im zweiten Halbjahr 2026 stabil bleiben – im Schnitt erwarten die Fachleute zum Jahresende einen Zins von 3,78 Prozent für zehnjährige Finanzierungen. Mit sinkenden Zinsen rechnet keiner. Ihr Rat an Immobilienkäufer: solide kalkulieren und Angebote genau vergleichen.
Hausbauer und Immobilienkäufer können in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 mit weitgehend stabilen Bauzinsen rechnen. Das zeigt eine Umfrage von biallo.de unter Baufinanzierungs-Expertinnen und -Experten von Banken, Versicherern und Kreditvermittlern.
Demnach geht die Mehrheit der Fachleute davon aus, dass sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen mit 80 Prozent Beleihung bis zum Jahresende auf dem jetzigen Niveau bewegen werden. Dieser Auffassung sind zehn der insgesamt 14 Befragten. Die übrigen gehen von leicht steigenden Zinsen aus. Wir sagen Ihnen, wie sich die Bauzinsen im Jahresverlauf entwickeln könnten – und was das für Hausbauer und Immobilienkäufer heißt.
Der Iran-Konflikt hat die Bauzinsen seit Jahresanfang steigen lassen. Zwischenzeitlich kletterte der Zins für zehnjährige Baufinanzierungen laut Biallo-Index auf mehr als 4,00 Prozent. Derzeit liegt dieser Durchschnitt der Konditionen von rund 60 Anbietern bei 3,86 Prozent (siehe Chart).
Die große Mehrheit der von biallo.de befragten Baufinanzierungs-Experten geht nun davon aus, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten wenig verändern. Das Bauzins-Niveau werde sich „voraussichtlich eng am derzeitigen Marktniveau orientieren“, heißt es etwa bei der Debeka. Auch Florian Pfaffinger vom Baukredit-Vermittler Dr. Klein erwartet „je nach finaler Beilegung des Iran-Konflikts eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen um das aktuelle Niveau“.
Einige der Befragten rechnen aber auch mit leicht steigende Bauzinsen. So erwartet etwa Jessica Tröger von der PSD Bank Nürnberg ein „moderat steigendes Bauzinsniveau“. Zwischenzeitliche Schwankungen seien dabei wahrscheinlich. Sinkende Bauzinsen hingegen sieht derzeit niemand. „Deutliche Rückgänge erwarten wir vorerst nicht“, sagt etwa Carsten Brzeski, Chefvolkswirt bei der ING Deutschland. Bei der Allianz heißt es ebenfalls: „Eine Rückkehr zum Zinsniveau vom Jahresanfang halten wir derzeit für unwahrscheinlich.“ Und auch der Baukredit-Vermittler DTW stellt fest: „Für einen nachhaltigen Rückgang fehlen derzeit die entscheidenden Impulse.“
Die Tabelle fasst Einschätzungen und Prognosen der befragten Expertinnen und Experten zusammen:
| Bank/Kreditvermittler Expert/in | Entwicklung der Bauzinsen 2026¹ | Erwartete/r Zins/Zinsspanne bis Ende 2026¹ |
| 1822direkt Alexander Naumann, Prokurist und Bereichsleiter | "Die Bauzinsen dürften sich bis zum Jahresende 2026 auf dem aktuellen Niveau stabilisieren beziehungsweise leicht anziehen." | 3,70 - 4,50 % |
| Allianz | "Wir rechnen bis zum Jahresende mit einer Stabilisierung der Bauzinsen auf erhöhtem Niveau. Eine Rückkehr zum Zinsniveau vom Jahresanfang halten wir derzeit für unwahrscheinlich." | 3,80 - 4,10 % |
| BBBank Oliver Lüsch, Vorstandsvorsitzender | "Wir rechnen für das zweite Halbjahr 2026 mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen. Grund ist das Spannungsfeld zwischen steigender Inflation und einer eher schwächelnden Wirtschaft." | 3,60 - 3,80 % |
| Debeka | "Für das Jahr 2026 ist von einem weitgehend stabilen Niveau der Bauzinsen auszugehen, das sich voraussichtlich eng am derzeitigen Marktniveau orientieren wird." | 3,80 - 4,10 % |
| Deutsche Bank/Postbank Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilie | "Wir erwarten, dass die Hypothekenzinsen für fünf bis zehn Jahre bei typischer 80-Prozent-Beleihung bis Ende 2026 leicht auf rund vier Prozent ansteigen." | 4,00 % |
| Dr. Klein Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats | "Für die nächsten Monate erwarten wir je nach finaler Beilegung des Iran-Konflikts eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen um das aktuelle Niveau." | 3,30 - 3,90 % |
| DTW | "Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen bis Jahresende auf dem aktuellen Niveau bewegen werden. Für einen nachhaltigen Rückgang fehlen derzeit die entscheidenden Impulse." | 3,65 - 3,75 % |
| Hüttig & Rompf Benjamin Papo, Geschäftsführer | "Für die zweite Jahreshälfte und bis zum Jahresende 2026 erwarten wir keine fallenden Bauzinsen. Im Gegenteil: Die Tendenz zeigt eher leicht nach oben – bei hoher Volatilität." | 3,60 - 3,80 % |
| HypoVereinsbank Kerstin Lukas, Leiterin Baufinanzierung | "Die Bauzinsen werden sich voraussichtlich überwiegend seitwärts entwickeln. Entscheidend sind die weiterhin moderate Inflation und die vorsichtige Geldpolitik der EZB, die nur begrenzten Spielraum für Zinssenkungen lässt." | 3,30 - 3,60 % |
| ING Carsten Brzeski, Chefvolkswirt ING Deutschland | "Wir erwarten bis Jahresende eine weitgehend seitwärts gerichtete Entwicklung. Für die Bauzinsen heißt das: Sie dürften sich auf ihrem aktuellen Niveau stabilisieren." | k.A. |
| Interhyp Jörg Utecht, CEO | "Selbst wenn noch eine weitere EZB-Zinserhöhung folgen sollte, dürften sich die Kapitalmarktzinsen – und damit auch die Bauzinsen – auf ihrem jetzigen Niveau stabilisieren." | 3,50 - 4,00 % |
| PSD Bank Nürnberg Jessica Tröger, Vorständin | "Wir rechnen weiterhin mit einem volatilen Marktumfeld und einem moderat steigenden Bauzinsniveau. Zwischenzeitliche Schwankungen bleiben wahrscheinlich." | 3,50 - 4,35 % |
| Sparda-Bank Hessen | "Unserer Einschätzung nach wird das jetzige Niveau beibehalten mit minimalen Schwankungen. Derzeit sind alle Impulse eingepreist." | 3,50 % |
| Sparda-Bank Nürnberg Stefan Schindler, Vorstandsvorsitzender | "Wir gehen angesichts der aktuellen Entwicklung an den Kapitalmärkten von einem weitgehend stabilen Niveau bei den Bauzinsen für das zweite Halbjahr 2026 aus." | 3,30 - 3,90 % |
Im Durchschnitt rechnen die Expertinnen und Experten bis Jahresende 2026 mit einem Zins für zehnjährige Baufinanzierungen (Beleihung 80 Prozent) von 3,78 Prozent. Einige halten aber auch Werte von mehr als 4,00 Prozent für möglich (siehe Tabelle oben). Im Schnitt liegt die obere Grenze der von den Befragten angegebenen Zinsspanne bei 3,95 Prozent.
Gemessen am Biallo-Index gehen die Experten demnach derzeit im Durchschnitt davon aus, dass die Bauzinsen bis Jahresende leicht um 0,09 Prozentpunkte zulegen könnten. Das deckt sich mit der Einschätzung weitgehend stabiler Zinsen. Einige Fachleute halten jedoch in der Spitze auch deutlich höhere Zinsen für möglich – und auch nach unten kann es Abweichungen geben (siehe Grafik). Ein Grund dafür ist die geopolitische Lage: „Das Umfeld bleibt von Unsicherheit geprägt“, sagt Alexander Naumann von 1822direkt, einer Tochter der Frankfurter Sparkasse.
Dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten seitwärts bewegen dürften, hängt nach Einschätzung der Expertinnen und Experten von mehreren Faktoren ab. So haben der Iran-Konflikt und die höheren Energiepreise die Inflationserwartungen nach oben getrieben – und damit auch das Bauzins-Niveau. Wegen der Inflationsgefahr hat die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni erstmals seit drei Jahren die Zinsen erhöht.
Zuletzt hat sich die Lage jedoch entspannt. „Der deutlich gesunkene Ölpreis sowie stabile Inflationserwartungen wirken der zuvor beobachteten Aufwärtstendenz entgegen“, sagt Stefan Schindler von der Sparda-Bank Nürnberg: Ähnlich sieht es Jörg Utecht vom Baukredit-Vermittler Interhyp: Die Inflation sollte in Europa „spätestens Anfang 2027 abebben“, sagt Utecht: „Für die EZB gibt es damit kaum noch Gründe, die Leitzinsen aggressiv zu erhöhen.“
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Gleichzeitig ist auch ein Rückgang der Bauzinsen derzeit eher unwahrscheinlich – unter anderem wegen steigender Staatsschulden. Hintergrund: Um „die lockere Fiskalpolitik“ zu finanzieren, müsse der deutsche Staat „mehr Bundesanleihen ausgeben“, erläutert Manuel Beermann von der Deutschen Bank. Das lässt die Renditen langlaufender Anleihen tendenziell eher steigen – und damit auch die Bauzinsen. Allerdings zeige der Kapitalmarkt aus Sicht von Kerstin Lukas von der HypoVereinsbank „aktuell eine Stabilisierungsphase“.
Ohnehin seien höhere Staatsverschuldung und mögliche weitere Preisanstiege im Markt „bereits eingepreist“, meint Oliver Lüsch von der BBBank. Auch er geht daher für das zweite Halbjahr 2026 von einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen aus. Ähnlich sieht man es bei der Sparda-Bank Hessen: „Derzeit sind alle Impulse eingepreist: schwache wirtschaftliche Lage, weltpolitische Unsicherheit und steigende Staatverschuldungen.“
Was bedeutet das für Immobilienkäufer? Sie sollten sich „auf eine längere Phase erhöhter, aber grundsätzlich planbarer Bauzinsen einstellen“, meint Alexander Naumann von 1822direkt: „Die Zeiten extrem günstiger Immobilienfinanzierungen dürfte auf absehbare Zeit nicht zurückkehren.“
Wer daher nach einer guten Baufinanzierung sucht, sollte „nicht auf ein ,Zinswunder‘ oder plötzliche Zinssenkungen spekulieren, sondern jetzt solide kalkulieren und bei passender Gelegenheit entschlossen kaufen“, rät Benjamin Papo vom Baukredit-Vermittler Hüttig & Rompf.
In jedem Fall sei es wichtig, Angebote genau zu vergleichen. Denn schon „kleine Unterschiede in den Konditionen zwischen den Banken können bei der monatlichen Rate einen spürbaren Effekt haben“, sagt Jörg Utecht von Interhyp. Und auch Benjamin Papo rät zum gründlichen Vergleich: Damit könnten Kunden „bei einer 80-Prozent-Beleihung bis zum Jahresende voraussichtlich Werte im mittleren bis oberen Drei-Prozent-Bereich realisieren.“
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.