Bauzinsen ziehen an: Trendwende voraus?

Baugeld im November Bauzinsen ziehen an: Trendwende voraus?

Update: 03.12.2019
Horst Biallo
von Horst Biallo Sebastian Schick
Update: 03.12.2019
Auf einen Blick
  • Die Bauzinsen sind im Vergleich zum Vormonat bei allen Laufzeiten leicht gestiegen erneut gestiegen.

  • Die Zinsen für zehnjährige Annuitätendarlehen liegen im Schnitt bei 0,79 Prozent pro Jahr (Vormonat: 0,77 Prozent / Allzeittief im Oktober: 0,71 Prozent pro Jahr).

  • Die jüngste Entwicklung am Pfandbriefmarkt lässt kurzfristig auf einen weiteren Zinsanstieg schließen.
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Es hatte sich Anfang Oktober bereits angedeutet: Die monatelange Talfahrt bei den Bauzinsen ist vorerst gestoppt. Laut Biallo-Baugeld-Index liegen die Zinsen für einen zehnjährigen Baukredit aktuell bei effektiv 0,79 Prozent pro Jahr (Vormonat: 0,77 Prozent; Jahresanfang: 1,37 Prozent). Für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren werden im Schnitt 1,12 Prozent verlangt (Vormonat: 1,09 Prozent; Jahresanfang: 1,78 Prozent), bei 20 Jahren betragen die Durchschnittszinsen 1,32 Prozent pro Jahr (Vormonat: 1,30 Prozent; Jahresanfang: 2,01 Prozent).

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs ist Baugeld im Vergleich zum Jahresanfang nach wie vor um 60 bis 70 Basispunkte günstiger. Der Unterschied wird an folgendem

  • Beispiel deutlich: Wer jetzt einen Baukredit von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufnimmt, spart bei einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent über die Laufzeit knapp 15.000 Euro an Zinskosten, als wenn er den Kredit zum Jahresanfang abgeschlossen hätte.

Die besten Bauzinsen im Dezember

Unser Baufinanzierung-Vergleich zeigt: Die Top-Anbieter bieten nochmals einen Abschlag von gut 40 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bereits ab 0,35 Prozent pro Jahr.

  • Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3-Baugeld im Dezember (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.000,00
0,50%
0,50%
1.000,00
0,50%
0,50%
2.
1.002,50
0,52%
0,51%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %
  • Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über unseren Vergleich derzeit keine Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offengelegt.

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. "Wer sein Lieblingsobjekt in entsprechender Lage gefunden hat, sollte angesichts der extrem niedrigen Zinsen nicht mehr warten", sagt Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei derING. Ratsam sei es auch, sich den extrem niedrigen Zins für eine möglichst lange Zeit zu sichern.

Kreditnehmer, deren Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können sich das historisch niedrige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Für Erst-Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung.

Weitere Vorteile: Volltilgerdarlehen gewähren volle Planungssicherheit und schützen vor Zinsänderungsrisiken. Außerdem lassen sich solche Kredite mit Forward-Darlehen kombinieren.

Top-3-Volltilgerdarlehen im Dezember (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.750,73
0,66%
0,66%
2.
1.760,42
0,74%
0,70%
3.
1.763,40
0,76%
0,74%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Taktgeber für die Bauzinsen

Die Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen geben den Takt für die Bauzinsen vor. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.

Das bedeutet: Je weniger Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto niedriger fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit rentieren aktuell mit 0,22 Prozent (Stichtag: 3. Dezember). Zum Vergleich: Das Allzeittief lag am 19. August bei minus 0,20 Prozent. Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen markierte Anfang September das Rekordtief bei minus 0,74 Prozent, aktuell rentieren die Papiere mit minus 0,32 Prozent.

Klettern die Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen in den kommenden Wochen weiter nach oben, könnten das die Trendwende bei den Bauzinsen bedeuten. 

Biallo Index (1 Jahr)
Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Chart Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Biallo-Index
1,10%
basierend auf
91Angeboten
Tief/Hoch
1,01% / 1,77%

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

  • Kreditbedarf
  • Beleihungsgrenze 
  • Laufzeit 
  • Bonität und Sicherheit

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld „leiht“, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser. 

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

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Horst Biallo
Horst Biallo
Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de