Baugeld im Oktober

Bauzinsen kurz vor Allzeittief

Update: 26.10.2020
Auf einen Blick
  • Der Biallo-Baugeld-Index notiert nur noch drei Basispunkte über seinem Allzeittief vom März dieses Jahres.

  • Für zehnjährige Baudarlehen wird derzeit ein durchschnittlicher Effektivzins in Höhe von 0,68 Prozent pro Jahr verlangt. 

  • Die Top-Anbieter im Biallo-Baugeld-Vergleich offerieren Darlehen bereits ab 0,35 Prozent effektiv pro Jahr.

Traumkonditionen für Häuslebauer – Die Bauzinsen befinden sich kurz vor dem Allzeittief
Puttachat Kumkrong / shutterstock.com

Die Bauzinsen haben in diesem Jahr eine rasante Berg- und Talfahrt hingelegt. Ende Januar markierte der Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Darlehen noch ein Rekordhoch von 0,82 Prozent. Mitte März folgte das Allzeittief bei 0,65 Prozent, Anfang Mai das Zwischenhoch bei 0,78 Prozent. Aktuell notiert der Index bei 0,68 Prozent – nur noch drei Basispunkte über dem Rekordtief von Mitte März.

Zinsanstieg weit und breit nicht in Sicht

Experten gehen nicht davon aus, dass sich an der günstigen Zinssituation kurzfristig etwas ändern wird. Laut monatlicher Umfrage des Kreditvermittlers Interhyp unter zehn deutschen Kreditinstituten geht die Mehrheit der befragten Experten von gleichbleibend niedrigen Konditionen aus. Auch Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, erwartet auf absehbare Zeit keine Änderung des sehr niedrigen Zinsniveaus: "Selbst wenn die Inflation wieder anziehen sollte, rechne ich nicht direkt mit steigenden Zinsen", so Neumann. Viele Staaten könnten sich deutlich höhere Zinsen aufgrund ihrer Rekordschuldenstände kaum leisten. "Der EZB sind damit ein Stück weit die Hände gebunden und sie kann nicht mit starken Zinserhöhungen gegensteuern."

Negative Bauzinsen voraus?

Seit gut einem Monat notieren die Zinsen für zehnjährige Pfandbriefe im negativen Bereich. Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt geben den Takt für die Bauzinsen vor. Laut Bundesbank datiert das Jahrestief von zehnjährigen Pfandbriefen vom 30. September bei minus 0,13 Prozent. Geht es hier in den nächsten Wochen weiter abwärts, könnten auch die Bauzinsen in den negativen Bereich drehen.

Schon jetzt können Verbraucher faktisch eine Baufinanzierung zum Negativzins erhalten. Wer sein Haus energieeffizient sanieren will, kann den Zins in Verbindung mit einem KfW-Kredit sogar deutlich ins Negative drücken. Die Rechnung funktioniert so: Maximal können Kreditnehmer mit dem Programm 151 bei der staatlichen Förderbank 120.000 Euro zu einem Sollzins von 0,75 Prozent aufnehmen. Davon leistet die KfW – je nach Effizienzgrad – einen Tilgungszuschuss von bis zu 48.000 Euro. Der Kreditnehmer muss dann für ein „Effizienzhaus 55“ nur noch 72.000 Euro zurückzahlen. Dadurch beläuft sich der effektive Jahreszins bei einer Laufzeit von zehn Jahren inklusive tilgungsfreiem Anlaufjahr rechnerisch auf minus 11,77 Prozent. Beim Neubau oder Ersterwerb eines Energieeffizienzhauses (KfW-Programm 153) liegt der Effektivzins im günstigsten Fall bei minus 5,51 Prozent pro Jahr.

Die besten Bauzinsen im Oktober

Der Baufinanzierung-Vergleich von biallo.de zeigt: Je nach Kreditinstitut variieren die aufgerufenen Bauzinsen erheblich. Die Top-Anbieter gewähren nochmals einen Abschlag von rund 30 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen über 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung und 80 Prozent Beleihung gibt es bereits ab 0,35 Prozent pro Jahr.

Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3-Baugeld im Oktober (Banken & Versicherungen)

Rechner baugeld
3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
950,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
987,50 €
0,47 %
0,45 %
3.
bundesweites Angebot
995,00 €
0,50 %
0,48 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. Für manche Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung. So erhalten Häuslebauer volle Planungssicherheit und können sich vor Zinsänderungsrisiken schützen. Auch Sondertilgungsoptionen sind möglich.

Die Deutsche Bank registriert bei ihren Kunden derzeit ebenfalls eine hohe Nachfrage nach Volltilgerdarlehen. "Insbesondere bei den langen Zinsbindungen nutzen die Kunden verstärkt auch Bausparlösungen", sagt Finanzierungsexpertin Eva Grunwald.

Sehen Sie auch unser Youtube-Video: So funktioniert ein Volltilgerdarlehen

Biallo-Tipp: Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können Sie sich das historisch niedrige Zinsniveau auch für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Das lässt sich auch als Volltilgerdarlehen ausgestalten. Durch eine Umschuldung der Baufinanzierung lässt sich oft erheblich Geld sparen.

Top-3-Volltilgerdarlehen im September (Banken & Versicherungen)

Rechner baugeldvolltilgung
3
Volltilgerdarlehen
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.743,00 €
0,60 %
0,60 %
2.
1.750,73 €
0,66 %
0,66 %
3.
bundesweites Angebot
1.758,87 €
0,72 %
0,69 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Taktgeber für die Bauzinsen

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen sind ein wichtiger Vorlaufindikator für die Bauzinsen. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.

Das bedeutet: Je weniger Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto niedriger fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit rentieren aktuell mit minus 0,09 Prozent (Stand: 12. Oktober 2020). Das Allzeittief lag im August 2019 bei minus 0,20 Prozent. Nähern sich die Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen weiter ihren Rekodrtiefs an, dann würden auch die Bauzinsen weiter sinken.

Biallo-Index: Durchschnittlicher effektiver Baugeldzins bei 15 Jahren Zinsbindung

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.



  Horst Biallo
  Sebastian Schick
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