Negative Bauzinsen voraus?

Baugeld im September Negative Bauzinsen voraus?

Update: 03.09.2019
Horst Biallo
von Horst Biallo Sebastian Schick
Update: 03.09.2019
Auf einen Blick
  • Die Bauzinsen haben sich im Vergleich zum Vormonat nochmals um mehr als zehn Basispunkte verbilligt.

  • Der Biallo-Baugeld-Index notiert bei allen Laufzeiten auf Allzeittief. Zehnjährige Baukredite gibt es schon ab 0,10 Prozent pro Jahr.

  • Die Höhe der Bauzinsen hängt von Kreditbedarf, Vertragslaufzeit, Anfangstilgung und Beleihungsgrenze ab.

  • Unser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Anbieter derzeit die besten Konditionen bieten.
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Die Bauzinsen kennen derzeit nur eine Richtung: nach unten. Bereits Anfang Juni deutete sich die jüngste Entwicklung an, als Mario Draghi zum zweiten Mal innerhalb kurzer Zeit die Zinswende nach hinten verschob. Seither haben sich die Bauzinsen im Schnitt um rund 40 Basispunkte verbilligt.

Laut Biallo-Baugeld-Index liegen die Zinsen für einen zehnjährigen Baukredit aktuell bei effektiv 0,74 Prozent pro Jahr (Vormonat: 0,87 Prozent; Jahresanfang: 1,37 Prozent). Für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren werden im Schnitt 1,06 Prozent verlangt (Vormonat: 1,23 Prozent; Jahresanfang: 1,78 Prozent), bei 20 Jahren betragen die Durchschnittszinsen 1,24 Prozent pro Jahr (Vormonat: 1,45 Prozent; Jahresanfang: 2,01 Prozent).

Der Unterschied wird an folgendem Beispiel deutlich: Wer jetzt einen Baukredit von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufnimmt, spart bei einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent über die Laufzeit gut 15.000 Euro an Zinskosten, als wenn er den Kredit zum Jahresanfang abgeschlossen hätte.

Die besten Bauzinsen im September

Unser Baufinanzierung-Vergleich zeigt: Die Top-Anbieter bieten nochmals einen Abschlag von fast 50 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bereits ab 0,25 Prozent pro Jahr.

Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3: Baugeld im September (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rate eff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins
Sparda-Bank Baden-Württemberg

937,50 Euro           0,25 %                        0,25 % ab 7. Monat / 13. Monat
Sparda-Bank Nürnberg

950,00 Euro0,30 %0,25 % ab 9. Monat / 15. Monat
Degussa Bank

975,00 Euro0,40 %0,25 % ab 10. Monat

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 300.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, Anfangstilgung 3,5 Prozent, Beleihung 60 Prozent.

Hinweis: Manche Anbieter sind nicht verlinkt, da sie über unseren Vergleich derzeit keine Kunden akquirieren wollen. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" transparent offengelegt.

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. "Wer sein Lieblingsobjekt in entsprechender Lage gefunden hat, sollte angesichts der extrem niedrigen Zinsen nicht mehr warten", sagt Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei der ING. Ratsam sei es auch, sich den extrem niedrigen Zins für eine möglichst lange Zeit zu sichern.

Kreditnehmer, deren Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können sich das historisch niedrige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Für Erst-Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung.

Weitere VorteileVolltilgerdarlehen gewähren volle Planungssicherheit und schützen vor Zinsänderungsrisiken. Außerdem lassen sich solche Kredite mit Forward-Darlehen kombinieren.

Top-3: Die besten Volltilgerdarlehen im September (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rateeff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins
Sparda-Bank Nürnberg

901,80 Euro         0,80 %0,25 % ab 9. Monat / 15. Monat
Allianz

904,42 Euro0,83 %0,25 % ab 4. Monat / 13. Monat
Hypovereinsbank

907,93 Euro0,87 %individuelle Vereinbarung

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 20 Jahre, Beleihung 60 Prozent.

Banken bereiten sich auf negative Bauzinsen vor

Hauptgrund für den jüngsten Zinsrutsch sind die stark rückläufigen Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen, sie geben den Takt für die Bauzinsen vor. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.

Das bedeutet: Je weniger Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto niedriger fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit rentieren aktuell mit minus 0,18 Prozent. Das Allzeittief lag am 19. August bei minus 0,20 Prozent. Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen markierte in dieser Woche ein neues Rekordtief bei minus 0,74 Prozent.

Negatives Terrain in Sichtweite

Volltilgerdarlehen mit zehn Jahren Laufzeit werden für bonitätsstarke Kreidtnehmer bei der Sparda-Bank Nürnberg bereits für effektiv 0,10 Prozent pro Jahr ausgereicht. Das sind nur noch zehn Basispunkte über der Nulllinie.

Sinken die Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen weiter in den Keller, dann dürfte sich auch Baugeld weiter verbilligen. Viele Häuslebauer fragen sich im Moment: Sind sogar negative Bauzinsen wie in Dänemark oder der Schweiz möglich?

"Kurzfristig halte ich es für unwahrscheinlich, dass Banken in Deutschland Immobiliendarlehen mit negativer Verzinsung anbieten – auch wenn sich Kreditinstitute schon allein aus strategischen Gründen diese Hintertür offenhalten müssen und dafür technische Vorbereitungen treffen", sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein. Mit Blick auf den Vorreiter Dänemark müsse man berücksichtigen: "Negativ ist hier der Sollzins. Unter Einbeziehung aller Gebühren liegt der Effektivzins im Plus."

Die großen Finanzinstitute halten sich eher bedeckt. Die Hypovereinsbank möchte sich "nicht an Spekulationen bezüglich künftiger Konditionen und möglichem Wettbewerbsverhalten beteiligen". Von Deutschland größter Bank heißt es: "Die Deutsche Bank beobachtet sehr aufmerksam und fortlaufend die Auswirkungen der negativen Marktzinsen auf die Kunden und die Bank. Die Deutsche Bank plant derzeit nicht, negative Zinsen für Baufinanzierungen einzuführen."

Auch für die Allianz "kommen Negativzinsen nicht in Betracht". Von der ING heißt es: "Wir können nicht beurteilen, ob einzelne Institute Negativzinsen für Immobilienkredite einführen werden. Wir planen dies aktuell nicht."

Dänemark und Schweiz als Vorreiter

Vor kurzem sorgte die dänische Jyske Bank – die drittgrößte Bank Dänemarks – für Furore: Sie bietet zehnjährige Hypothekendarlehen zu einem negativen Sollzins von 0,5 Prozent an. Das heißt, der Kreditnehmer muss weniger zurückzahlen, als er eigentlich aufgenommen hat. Die monatliche Rate bleibt zwar stets gleich, die Restschuld wird aber jeden Monat um anteilig 0,5 Prozent pro Jahr gekürzt.

Auch in der Schweiz soll es bereits negative Hpothekenzinsen geben, wenn auch nur für institutionelle Kunden und kurzfristige Kredite mit hohen Volumina. Laut "Tages-Anzeiger" soll es sich dabei um die Zuger und Graubündner Kantonalbank handeln.

Zur Erinnerung: In der Schweiz liegt der negative Einlagenzins, zu dem Banken überschüssige Liquidität bei der Notenbank parken, schon seit Januar 2015 bei minus 0,75 Prozent. Die dänische Notenbank hatte den Einlagenzins Anfang 2016 von minus 0,75 Prozent auf minus 0,65 Prozent leicht angehoben. Allerdings gewähren beide Notenbanken ihren Geldhäusern bestimmte Freibeträge.

EZB dürfte im September nachziehen

Eine Staffelung des Strafzinses wird derzeit auch im EZB-Rat diskutiert, um Banken mit großem Einlagengeschäft zu entlasten. Die Mehrheit der Marktbeobachter geht davon aus, dass die EZB auf ihrer nächsten Sitzung am 12. September den Einlagenzins weiter absenken wird.

"Wir glauben, dass der Einlagensatz um zehn Basispunkte sinken wird – auf dann minus 0,5 Prozent", sagt Deka-Chefvolkswirt Ulrich Kater im Interview mit biallo.de. "Zudem gehen wir davon aus, dass Draghi die Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms fürs kommende Jahr ankündigen wird." Laut Kater könnte der Einlagenzins bis Frühjahr 2020 sogar auf minus 0,6 Prozent sinken. Das letzte Wort bezüglich negativer Bauzinsen scheint offenbar noch nicht gesprochen zu sein.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

  • Kreditbedarf
  • Beleihungsgrenze 
  • Laufzeit 
  • Bonität und Sicherheit

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld „leiht“, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser. 

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Entwicklung der Bauzinsen

Anfang 2011 wurde für Baugeld mit einer Zinsbindung von 15 Jahren im Schnitt noch ein durchschnittlicher Jahreseffektivzins von rund 4,6 Prozent verlangt. Im Vergleich dazu ist Baugeld heute fast 80 Prozent günstiger.

Ein wichtiger Vorlaufindikator für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen. Diese zogen von Mitte 2016 bis Anfang 2018 deutlich an. In den vergangenen Monaten hat sich das Bild allerdings komplett gedreht. im Frühjahr rutschten die Renditen erstmals seit Herbst 2016 wieder in negatives Terrain und haben am 3. September ein neues Allzeittief bei 0,74 Prozent pro Jahr markiert. Geht es hier in den kommenden Wochen weiter abwärts, dann dürften sich auch die Bauzinsen weiter verbilligen.

Die Prognosen der Experten

"Wir gehen davon aus, dass dieses Jahr trotz geringerer Schwankungen die Baufinanzierungszinsen weiterhin niedrig bleiben werden", sagt Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei der ING.

Ähnlich äußert sich die Deutsche Bank: "Aktuell gehen wir davon aus, dass die deutsche Wirtschaft 2019 nur noch um 0,7 Prozent wachsen wird. Die Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen werden unserer Einschätzung nach niedrig bleiben", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Deutschen Bank. Wenn überhaupt, dann erwartet die Expertin bis zum Jahresende hier "nur eine leichte Steigerung".

Auch Baufinanzierungsexperte Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung, erwartet, "dass die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen noch einige Monate in etwa auf diesem Niveau verharren werden".

Biallo Index (1 Jahr)
Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Chart Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Biallo-Index
1,04%
basierend auf
91Angeboten
Tief/Hoch
1,02% / 1,82%

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de