Auf einen Blick
  • Die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen haben sich seit Jahresanfang im Schnitt mehr als verdreifacht und liegen bereits in Sichtweite mit der Drei-Prozent-Marke.

  • Aktuelle Zinstreiber sind die hohe Inflation, die angekündigte Zinswende der EZB sowie die steigenden Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen.

  • Biallo.de hat zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen einschätzen. 

  • Die detaillierten Prognosen der Experten können Sie sich weiter unten im Ratgeber kostenlos als PDF herunterladen.

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Zinsschock bei den Bauzinsen – im ersten Halbjahr 2022 sind die Kosten für Immobiliendarlehen rasant angestiegen. Lag der Biallo-Index für zehnjähriges Baugeld zum Jahresanfang noch bei 0,90 Prozent, sind es mittlerweile 2,91 Prozent Effektivzins (Stand 15.06.2022). Mitte Mai legten die Bauzinsen eine kleine Verschnaufpause ein. Doch nun scheint der Biallo-Index, der Durchschnittswert aller auf biallo.de gelisteten Angebote, wieder Fahrt aufzunehmen.

Vieles spricht für weiter steigende Bauzinsen: die angespannte gesellschaftliche und wirtschaftliche Lage, die anhaltende Inflation, die angekündigte Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB), verschärfte Regularien. Die Inflationsrate lag im Mai laut Statistischem Bundesamtes bei 7,9 Prozent – ein Plus von 0,9 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahresmonat. Happige 38,3 Prozent betrug der Preisanstieg, wenn man lediglich die Energiepreise betrachtet. Dass sich der Tankrabatt bei der Inflationsrate im Juni wesentlich bemerkbar machen wird, danach sieht es im Moment nicht aus.

 

Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen befeuern Bauzinsen

Die Teuerungsraten treiben die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen nach oben, die den Takt für die Bauzinsen vorgeben. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert. Das bedeutet: Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. 

Anfang Mai kletterten die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen zum ersten Mal seit Mitte 2015 über die Ein-Prozent-Marke. Am 15. Juni kratzten die Renditen bereits an der 1,8-Prozent-Marke. Zum Vergleich: Anfang März rentierten zehnjährige Bundespapiere noch mit minus 0,07 Prozent. Die Renditen von zehnjährigen Pfandbriefen kletterten laut Bundesbank im gleichen Zeitraum von 0,77 auf 2,34 Prozent (Stand: 14. Juni). 

Wird sich dieser Trend fortsetzen? Wir haben zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die Entwicklung der Bauzinsen im weiteren Jahresverlauf sowie mittel- bis langfristig einschätzen. Von einem Rückgang der Bauzinsen geht keiner der Experten aus. Mehr hierzu erfahren Sie weiter unten. Doch zunächst werfen wir einen Blick auf die aktuellen Bauzinsen:

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Warnhinweis: Der Erwerb dieses Finanzinstruments ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Das öffentliche Angebot dieses Finanzinstruments richtet sich an Anleger mit Sitz oder Wohnsitz in Deutschland und Österreich.

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Bauzinsen aktuell

Laut Biallo-Baugeld-Index wird für zehnjährige Baudarlehen – wie eingangs erwähnt – derzeit im Schnitt ein effektiver Jahreszins von 2,91 Prozent berechnet (Stand: 15.06.2022). So hoch standen die Bauzinsen zuletzt vor gut acht Jahren.

Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Zinsbindung (Zehn-Jahres-Chart)

Biallo-Index zehnjähriges Baugeld Zehn-Jahres-Chart
Für Annuitätendarlehen mit 20-jähriger Zinsbindung werden aktuell 3,33 Prozent aufgerufen – nach 1,35 Prozent zum Jahresbeginn. 

Biallo-Baugeld-Index für zwanzigjährige Zinsbindung (Zehn-Jahres-Chart)

Biallo-Index Baugeld 20 Jahre Zinsbindung Zehn-Jahres-Chart

Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote Spitzenzins1
10 Jahre 2,83 Prozent 2,43 Prozent
15 Jahre 3,10 Prozent 2,58 Prozent
20 Jahre 3,27 Prozent 2,68 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 14. Juni 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

Volltilgerdarlehen

Beim Annuitätendarlehen besteht am Ende der Zinsbindung meist noch eine Restschuld. Dann müssen Immobilienbesitzer meist erneut einen Kredit aufnehmen, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Anders beim Volltilgerdarlehen: Hier tilgen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ihre Schuld innerhalb der Kreditlaufzeit komplett. So haben Sie nicht nur volle Planungssicherheit und können sich das immer noch relativ günstige Zinsniveau über die komplette Laufzeit sichern, sondern Volltilgerdarlehen sind in der Regel im Schnitt auch etwas günstiger als Annuitätendarlehen. Kreditnehmer müssen allerdings monatlich entsprechend hohe Tilgungsraten stemmen können.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell für Volltilgerdarlehen bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittlicher effektiver Jahreszins Spitzenzins1
10 Jahre 2,80 Prozent 2,37 Prozent
15 Jahre 3,03 Prozent 2,61 Prozent
20 Jahre 3,22 Prozent 2,86 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 14. Juni 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

Die obigen Tabellen zeigen: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins fällt teilweise recht deutlich aus und kann je nach Zinsbindung beziehungsweise Laufzeit mehr als 0,5 Prozentpunkte ausmachen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die besten Annuitätendarlehen von Banken und Versicherungen aus dem Biallo-Vergleich vor.

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Annuitätendarlehen: Die besten Bauzinsen im Vergleich

Die besten Bauzinsen bei 10 Jahren Zinsbindung

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Effektivzins pro Jahr1

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PSD Bank RheinNeckarSaar
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2,49 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Cosmos direkt 2,50 %
BBBank 2,52 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 4. Monat
Debeka 2,58 % Bereitstellungszinsen ab 4. Monat
Santander 2,60  % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Sparda-Bank Hessen
(bundesweites Angebot)
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Degussa Bank 2,65 % Bereitstellungszinsen ab 10. Monat

1 300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 14. Juni 2022.

Die besten Bauzinsen bei 15 Jahren Zinsbindung

Anbieter Effektivzinse pro Jahr1 Produktdetails
KZVK 1,87 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
2,03 %  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
LVM Versicherung  2,12 %  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
Sparda-Bank Hessen 
(bundesweites Angebot)
2,32 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Sparda-Bank Baden-Württemberg
(bundesweites Angebot)
2,33 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat

1 300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022.

Die besten Bauzinsen bei 20 Jahren Zinsbindung

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

KZVK 2,58 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
2,75 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Sparda-Bank Hessen 2,83 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Cosmos direkt 2,84 %
BBBank 2,90 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 4. Monat

300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 14. Juni 2022.

Hinweis: Wenn Sie auf einen Link klicken, schließen Sie noch keinen Vertrag ab. Sie gelangen erst einmal zur Bank. Dort erhalten Sie noch einmal einen detaillierten Überblick über das Angebot. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" offengelegt.

 

So haben sich die Bauzinsen in den vergangenen Monaten entwickelt

Der Aufwärtstrend bei den Bauzinsen hat sich seit Jahresbeginn beschleunigt. Vor einem Jahr dümpelten die Bauzinsen noch auf einem Niveau von circa 0,80 Prozent vor sich hin. Doch dann zogen die Bauzinsen im Oktober und November 2021 leicht an. Im Dezember gab es eine kleine Verschnaufpause, um dann ab Januar 2022 eine fulminante Aufwärtsdynamik zu entwicklen. Mitte Mai haben sich die Bauszinsen wieder etwas stabilisiert, scheinen jedoch seit Anfang Juni ihren Anstieg fortzusetzen.

Biallo-Baugeld-Index: Entwicklung der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen (12-Monats-Chart)

Biallo Index Baugeld 10 Jahre Zinsbindung 12-Monats-Chart

 

Experten-Prognose: Wie werden sich die Bauzinsen bis Ende 2022 entwickeln?

Wir haben Ende Mai dieses Jahres zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise im weiteren Jahresverlauf sowie mittel- bis langfristig einschätzen (kostenloser PDF-Download siehe unten). Alle Befragten gehen von weiter steigenden Zinsen aus – mal mehr, mal weniger stark. Dass der Zinsanstieg so rasant ausfällt wie in den ersten Monaten 2022, erwarten sie jedoch nicht. Mit einem Rückgang der Bauzinsen rechnet kein Experte.

Im Folgenden haben wir die Kernaussagen unserer Umfrage zur Zinsentwicklung im laufenden Jahr zusammengefasst:

1822 direkt: Am Jahresende "zwischen drei bis vier Prozent"

Die Direktbank-Tochter der Frankfurter Sparkasse geht von einem weiteren Zinsanstieg in den kommenden Monaten aus. "Bis zum Jahresende dürfte die Rendi­te für zehnjährige Bundesanleihen als Benchmark für die Bauzinsen weiterhin um die ein Prozent liegen. Allerdings schätzen die Notenbanken den Markt für Immobilien kritisch ein. Eine weitere Verschärfung der Regularien könnte zu einer Verknappung der Kreditvergabe begleitet durch Aufschläge führen. Das Baugeld prognostizieren wir somit in gut sechs Monaten in einem Korridor zwischen drei bis vier Prozent für Zins­bindungen von zehn Jahren", sagt Alexander Naumann, Bereichsleiter Kundenservice und Immobiliencenter bei der 1822 direkt. Er weist jedoch auf eine hohe Prognoseunsicherheit hin angesichts der Lage in der Ukraine, der Pandemie und der hohen Inflation.

Auch Mittel- bis langfristig geht die 1822 direkt von einem weiteren moderaten Anstieg der Bauzinsen aus, sofern sich "die weltwei­ten Spannungen nicht weiter verschär­fen und wir uns sukzessive Lösungen an­nähern".

Allianz: Zinsanstieg "graduell und nicht sprunghaft"

"Es ist ein deutlicher Zinsanstieg zu erwarten. Wir erwarten diesen gra­duell und nicht sprunghaft", sagt Stefan Kohler, Leiter Allianz-Baufinanzierung. Auch mittel- bis langfristig geht Deutschlands größter Versicherungskonzern, der auch Baufinanzierungen anbietet, von steigenden Zinsen aus.

BBBank: Trend wird sich "verlangsamen"

Die größte genossenschaftliche Privatkundenbank in Deutschland erwartet einen weiteren, aber verlangsamten Anstieg der Bauzinsen. "Wir gehen davon aus, dass die Bauzinsen im Jahresverlauf noch etwas ansteigen, sich der Trend im Vergleich zu den vergangenen Monaten jedoch ver­langsamen wird. Gründe hierfür sehen wir insbesondere in der hohen Inflation, welche durch die Unsicherheit aufgrund der aktuellen Situation in der Ukraine und der anziehenden Rohstoffpreise noch weiter in die Höhe getrieben wird. Hinzu kommt die Ankündigung der EZB, den Leitzins stufenweise anzuheben", sagt Oliver Lüsch, Vorstandsvorsitzender der BBBank. 

Mittel- und langfristig hält er moderat steigende Zinsen für wahrscheinlich, wobei er eine stärkere Zinsdifferenzierung erwartet. "Perspektivisch se­hen wir aufgrund der Entscheidung der Aufsicht, höhere Kapitalpuffer für Immo­bilienkredite vorzuhalten, eine stärkere Zinsdifferenzierung. Das heißt konkret: bonitätsstarke Kundinnen und Kunden mit werthaltigen Immobilien können weiterhin von guten Zinsen profitieren. Je stärker die Risiko- und Kapitalbin­dung ist, desto eher steigt der Zins", sagt Lüsch.

Commerzbank: "Nicht so rasant"

Bei der Commerzbank geht man ebenfalls von einem abgemilderten Anstieg der Bauzinsen in den kommenden Monaten aus. "Aufgrund der anhaltend hohen Inflationswerte rechnen wir mit mehre­ren Zinsschritten der EZB, in diesem Jahr und im ersten Quartal 2023. Zwar sind am Kapitalmarkt bereits einige Erwar­tungen dazu eingepreist, trotzdem wer­den sich die Baufinanzierungs-Zinsen dem nicht entziehen können und auch nach der Jahresmitte weiter steigen. Nur nicht so rasant wie im ersten Halbjahr", sagt Dirk Kling, Cluster Lead Baufinanzierung bei der Commerzbank.

Anfang kommenden Jahres erwartet die Commerzbank zunächst eine "Stabilisie­rung auf dem neuen, höheren Niveau". Längerfristig geht sie von weiter steigenden Bauzinsen aus.

Debeka: Bauzinsen werden "langfristig weiter steigen"

Der Versicherungskonzern Debeka, der auch Bausparen und Baufinanzierungen anbietet, sieht keine Trendwende bei den Bauzinsen. Die Inflation, die Unsicherheit an den Kapitalmärkten sowie die steigenden Energie- und Immobilienpreise als Gründe für den Zinsanstieg blieben weiterhin bestehen, zudem werde sich die angekündigte Anhebung des EZB-Leitzinsen auswirken. "Aktuell deuten alle Anzeichen darauf hin, dass die Bauzinsen, angefeuert durch die sich ändernde Zinspolitik von FED und EZB, auch langfristig weiter steigen werden", sagt Dr. Gerd Benner, Leiter Unternehmens­kommunikation bei der Debeka.

Degussa Bank: "Sta­bilisierung auf dem jetzigen Niveau, mit leicht steigender Tendenz"

Die Degussa Bank sieht den rasanten Anstieg der Bauzinsen in den Vormonaten gestoppt. "Wir gehen von einer Sta­bilisierung auf dem jetzigen Niveau, mit leicht steigender Tendenz aus", sagt Jens Hoerschelmann, Baufinanzierungsexperte bei der Degussa Bank. Er schränkt jedoch ein: "Mit Blick auf die globale Situation, mit Pandemie, Krieg und Lieferkettenschwierigkeiten, sind kurzfristige Änderungen jederzeit denkbar." Mittel- und langfristig erwartet die Degussa Bank eine "Seitwärtsbewegung mit leicht steigen­der Tendenz".

Deutsche Bank: Bauzinsen dürften "weniger stark steigen"

Eine weniger starke Aufwärtsbewegung als in der ersten Jahreshälfte erwartet auch die Deutsche Bank. "Die Zinsen sind die letzten Monate rasant angestiegen. Dies spie­gelt die hohe Inflationsrate von rund acht Prozent wider, die das Ende der ul­tralockeren Geldpolitik eingeläutet hat. Die EZB dürfte im Juli die Leitzinsen an­heben und auch die Bundrenditen dürf­ten höher rentieren. Jedoch wird in den kommenden Monaten die Inflation auf­grund von Basiseffekten voraussichtlich ihren Höhepunkt erreichen und in der Folgezeit beginnen zu fallen. Die Bundrenditen und ebenso die Hypo­thekenzinsen dürften deshalb in der zweiten Jahreshälfte weniger stark stei­gen", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Deutschen Bank. Mittelfristig geht die Deutsche Bank davon aus, dass das Niedrigzinsumfeld zumindest temporär der Vergangenheit angehören könnte.

Engel & Völkers Finance: "Moderater Zinsanstieg"

Der Immobilienfinanzierungsvermittler Engel & Völkers Finance geht von einem moderaten Zinsanstieg in den kommenden Monaten aus. "Ich rechne mittelfristig mit einer leichten Aufwärtsbewegung der Baufinanzierungszinsen. Sollte die EZB ebenso wie die FED den Leitzins erhö­hen, gehe ich von einem weiteren An­stieg aus", sagt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin Engel & Völkers Finance. Eine längerfristige Einschätzung der Bauzinsen sei nicht möglich. Generell gelte: "Die Kreditnehmer sollten auf steigende Zin­sen vorbereitet sein, idealerweise ziehen sie bei Immobilienfinanzierungen eine lange Zinsbindung oder ein Forward-Darlehen in Betracht", so Scheidler.

Hüttig & Rompf: "Zeit der Niedrigzinsen ist definitiv vorbei"

"Bauzinsen von drei Prozent oder mehr Ende 2022 sind realistisch", sagt Ditmar Rompf, Gründer und Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsspezialisten Hüttig & Rompf AG. Darü­ber hinaus sei eine Prognose nicht seriös. "Klar ist aber: Die Zeit der Niedrigzinsen ist definitiv vorbei", so Rompf.

Hypovereinsbank: "Entwicklung hält an"

Die Hypovereinsbank erwartet einen weiteren Zinsanstieg. "Seit Jahresbeginn er­leben wir eine Trendwende und einen kontinuierlichen Zinsanstieg auf immer noch historisch gesehen niedrigem Ge­samtniveau. Aufgrund der künftig gefor­derten strengeren Risikovorsorge für die Kreditgeber ist damit zu rechnen, dass diese Entwicklung anhält", sagt Jana Heeg-Rupprecht, Leiterin Baufinanzierung bei der HypoVereinsbank.

ING: "Mindestens auf demselben Niveau wie aktuell"

Auch Deutschlands größte Direktbank geht von weiter steigenden Bauzinsen aus. "Das wird unter anderem von den weiteren Zinsschritten der EZB abhän­gen. Die EZB hat ja gerade angekündigt, den Leitzins bis Ende des Jahres zu erhö­hen. Daher ist davon auszugehen, dass auch die Zinsen für Baufinanzierungen weiter steigen, sagt Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilien­finanzierung ING. "Ob dies im selben Um­fang passiert, wie im ersten Halbjahr, bleibt abzuwarten", so Hein. Mittel- bis langfristig sieht er die Bauzinsen mindestens auf demselben Niveau wie aktuell.

Sparda-Bank Baden-Württemberg: "Wir gehen nicht davon aus, dass sich die Entwicklung des ersten Halbjahres wiederholt"

Die nach Bilanzsumme drittgrößte Genossenschaftsbank in Deutschland erwartet einen deutlich verlangsamten Zinsanstieg. "Wir gehen aktuell nicht davon aus, dass sich die Entwicklung des ersten Halbjahres wiederholt. Bis zum Jahres­ende rechnen wir mit einem Erhöhungs­potenzial der Bauzinsen von 30 bis 50 Basispunkten", sagt Andreas Küchle, Pressesprecher der Sparda-Bank Baden-Württemberg. Mittel- bis langfristig hält es das Geldhaus für realistisch, "dass sich die Bauzinsen mit einer Sollzinsbindung zwischen zehn und 15 Jahren in einer Spanne von 2,5 bis 4,0 Prozent bewegen".

Biallo-Tipp: Kostenloser PDF-Download

Hier können Sie sich die komplette Einschätzung der Experten, auch zur Entwicklung der Immobilienpreise,  kostenlos als PDF herunterladen.

Sollte man sich jetzt die Bauzinsen sichern? 

Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Monaten ausläuft, können Sie das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung festzurren und sich so gegen weiter steigende Zinsen absichern. Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen, beim Neubau sind wegen der aktuellen Lieferengpässe sogar bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeiten möglich. So lange können sich Kreditnehmer zwischen Bereitstellung und Abruf des Kredits Zeit lassen, ohne dass Kosten anfallen.

Wer längerfristig ganz sicher gehen will, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit lassen sich günstige Bauzinsen sichern, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren ansteht. Je nach Bank ist dies bis zu 60 Monate im Voraus möglich, wie etwa bei der ING und der Commerzbank. Die weite Vorlaufzeit hat allerdings ihren Preis. Denn für jeden Monat im Voraus fällt ein kleiner Zinsaufschlag von zum Beispiel 0,015 oder 0,025 Prozentpunkten an. Daher sollten Sie hier immer gut durchrechnen.

Interessant: Die Mehrheit der von uns befragten Baufinanzierungsspezialisten hält in der jetzigen Zinssituation ein Forward-Darlehen für eine in zwei Jahren anstehende Anschlussfinanzierung für sinnvoll. Je nach individueller Situation sollten Kunden diese Möglichkeit in Erwägung ziehen oder zumindest prüfen. 

Höhere Tagesgeldzinsen aus Holland!

Egal, ob Sie für eine größere Anschaffung oder für Ihre Strom- und Heizrechnung genug Geld parken wollen. Mit einem Tagesgeldkonto ohne feste Laufzeit bleiben Sie flexibel. Noch dazu erlebt Tagesgeld sein Zins-Comeback! So erhalten Sie bei der niederländischen LeasePlan Bank auf Ihr Erspartes ab sofort erhöhte Zinsen von 0,55 Prozent pro Jahr.  Hier profitieren Sie vom neuen Tagesgeldzins!

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Entwicklung der Bauzinsen im historischen Vergleich

Im Zuge der Null- und Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen in den vergangenen Jahren deutlich in den Keller gerutscht. 1980 konnten für eine Baufinanzierung noch fast zehn Prozent Zinsen anfallen. Anfang 2011 wurden für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt noch vier Prozent und mehr berechnet. Fünf Jahre später waren es nur noch 1,6 Prozent. Mitte 2019 fiel der Biallo-Baugeld-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Nach der turbulenten Talfahrt der vergangenen Jahre haben die Bauzinsen mittlerweile die Trendwende eingeläutet und den mehrjährigen Abwärtstrend nach oben durchbrochen.

Biallo-Index: 12-Jahres-Chart der Bauzinsen für 10-jährige Darlehen

 

Baufinanzierung berechnen und die besten Bauzinsen finden

Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei den persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner von biallo.de berechnen.

Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Preisunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Über die Jahre schlägt er sich aber deutlich finanziell nieder. 

Beispiel: 200.000 Euro Kreditbedarf, 15 Jahre Laufzeit, 3,5 Prozent Anfangstilgung. Angenommen, eine Bank verlangt einen Sollzins  in Höhe von 3,00 Prozent pro Jahr. Kreditnehmer müssen eine monatliche Rate von rund 1.080 Euro zahlen. Am Ende der Laufzeit hätte der Kredit rund 62.600 Euro Zinskosten verursacht, die Restschuld läge bei rund 68.000 Euro. 

Verlangt der Baufinanzierer 3,5 Prozent Sollzins, beträgt die Rate bereits knapp 1.170 Euro. Die Zinskosten liegen am Ende der Laufzeit bei rund 72.000 Euro. Die Restschuld beträgt allerdings nur noch 62.000 Euro. Die aktuellen Schlusslichter im Biallo-Baufinanzierungs-Vergleich erheben rund vier Prozent Sollzins. Die Monatsrate liegt hier bei rund 1.250 Euro – mit Zinskosten von rund 81.500 Euro und einer Restschuld von gut 56.500 Euro. Im Vergleich zum ersten Angebot hätten Sie unterm Strich knapp 19.000 Euro mehr bezahlt. Allerdings würde immerhin die Restschuld niedriger ausfallen. Mit unserem Angebotsvergleich können Sie ganz einfach mehrere Angebote gegenüberstellen und vergleichen. 

 

So berechnen sich die Bauzinsen

Welcher Kreditzins final im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.

Wovon die Höhe der Bauzinsen abhängt

Wie sich die Höhe der Bauzinsen entwickelt, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt sind ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen, da Banken ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe refinanzieren – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Das bedeutet: Je mehr Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.

Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum zehnjährige Bundesanleihen. Fliehen Anleger wie beispielsweise beim Corona-Schock im Frühjahr 2020 in sichere Häfen, zu denen auch die zehnjährigen Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Anleihen und in Folge die Renditen der Pfandbriefe und die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Anlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben. 

Von Frühjahr 2019 bis Anfang 2022 notierten die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen kontinuierlich im negativen Bereich. Im Februar 2022 wurde die Trendwende eingeläutet. Seit Anfang März liegen die Renditen konstant im positiven Bereich. 

So kann man die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle spielen:   

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie.

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

 

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.

 

Warum Sie den Angaben auf biallo.de vertrauen können 

Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher rund um das Thema private Finanzen. Mit zahlreichen Artikeln, Vergleichen und Rechentools sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen.

Beispiel Annuitätendarlehen: Hier finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Von diesem umfangreichen Datenbestand profitieren nicht nur die Leserinnen und Leser auf biallo.de. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis der von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Darmstädter Echo, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung und Sächsische Zeitung. 

Wie wir die Bauzinsen ermitteln

Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind. 

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell - trotz zuletzt gestiegener Zinsen - noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der  Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem  Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?

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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
Co-Autoren:
  Sebastian Schick
  Sabina Hoerder
  Kevin Schwarzinger
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