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Auf einen Blick
  • Die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen haben sich seit Jahresanfang im Schnitt mehr als verdoppelt.

  • Der Krieg in der Ukraine hat die Prognosen vieler Experten von Anfang Februar pulverisiert. 

  • Aktuelle Zinstreiber sind die hohe Inflation und die steigenden Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen.

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Die hohe Inflation hält nicht nur Otto Normalverbraucher in Atem, sondern auch Häuslebauer. Denn die steigenden Inflationsraten treiben auch die Bauzinsen nach oben. Dass der Inflationsdruck im laufenden Jahr nachlässt, ist nicht zu erwarten. Das ifo-Institut hat seine Inflationsprognose für das Gesamtjahr 2022 kürzlich zum zweiten Mal innerhalb weniger Wochen angehoben – und zwar von ursprünglich 3,3 auf nunmehr 5,1 bis 6,1 Prozent. Das wäre der stärkste Anstieg seit gut 40 Jahren. Zur Erinnerung: Im Jahr 1981 lag die Jahresinflationsrate bei 6,3 Prozent.

Die Teuerungsraten treiben auch die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen nach oben, die den Takt für die Bauzinsen vorgeben. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert. Das bedeutet: Je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. 

Am 19. April sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen zum ersten Mal seit Sommer 2015 auf mehr als 0,90 Prozent geklettert. Das Tageshoch lag bei gut 0,96 Prozent. Zum Vergleich: Anfang März rentierten zehnjährige Bundespapiere noch mit minus 0,10 Prozent. Die Renditen von zehnjährigen Pfandbriefen kletterten im gleichen Zeitraum von 0,78 auf 1,66 Prozent. 

Immobilienfinanzierung geht weit über die Frage der Kreditzinsen hinaus

Immobilienkäuferinnen und -käufer stehen vor großen Herausforderungen: Die Immobilienpreise sind auf Rekordniveau, jetzt steigen auch noch die Bauzinsen. Dieser Beitrag beleuchtet, wie in dieser anspruchsvollen Gemengelage eine attraktive Finanzierung für den Bau oder Kauf einer Immobilie gelingen kann:  Zinsanstieg und Rekordpreise – Immobilienfinanzierung wird anspruchsvoller.
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Bauzinsen aktuell

Laut Biallo-Baugeld-Index wird für zehnjährige Baudarlehen derzeit im Schnitt ein effektiver Jahreszins von 2,21 Prozent berechnet. Anfang Januar dieses Jahres stand der Index noch bei 0,90 Prozent. 

Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Zinsbindung (Zehn-Jahres-Chart)

Für Annuitätendarlehen mit 20-jähriger Zinsbindung werden aktuell 2,64 Prozent aufgerufen nach 1,35 Prozent zum Jahresbeginn. 

Biallo-Baugeld-Index für zwanzigjährige Zinsbindung (Zehn-Jahres-Chart)

Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote Spitzenzins1
10 Jahre 2,21 Prozent 1,71 Prozent
15 Jahre 2,46 Prozent 1,87 Prozent
20 Jahre 2,64 Prozent 1,97 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

Volltilgerdarlehen

Beim Annuitätendarlehen besteht am Ende der Zinsbindung meist noch eine Restschuld. Hierfür müssen Immobilienbesitzer dann erneut einen Kredit aufnehmen. Anders beim Volltilgerdarlehen: Hier tilgen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ihre Schuld innerhalb der Kreditlaufzeit komplett. So haben Sie nicht nur volle Planungssicherheit und können sich das immer noch günstige Zinsniveau über die komplette Laufzeit sichern, sondern Volltilgerdarlehen sind in der Regel im Schnitt auch etwas günstiger als Annuitätendarlehen. Kreditnehmer müssen allerdings monatlich entsprechend hohe Tilgungsraten stemmen können.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell für Volltilgerdarlehen bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittlicher effektiver Jahreszins Spitzenzins1
10 Jahre 2,15 Prozent 1,78 Prozent
15 Jahre 2,33 Prozent 1,87 Prozent
20 Jahre 2,51 Prozent 2,14 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

Die obigen Tabellen zeigen: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins fällt teilweise recht deutlich aus und kann je nach Zinsbindung beziehungsweise Laufzeit mehr als 0,5 Prozentpunkte ausmachen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die besten Annuitätendarlehen von Banken und Versicherungen nach unterschiedlichen Laufzeiten vor.

 

Annuitätendarlehen: Die besten Bauzinsen im Vergleich

Die besten Bauzinsen bei 10 Jahren Zinsbindung

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

KZVK 1,71 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar 
(bundesweites Angebot)
1,83 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
LVM Versicherung 1,92 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
BBBank 1,98 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 4. Monat
Degussa Bank 2,05 % Sondertilgung gegen Zinsaufschlag, Bereitstellungszinsen ab 10. Monat
Hypovereinsbank 2,07  % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Sparda-Bank Hessen
(bundesweites Angebot)
2,11 %  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Santander 2,19 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat

1 300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022.

Die besten Bauzinsen bei 15 Jahren Zinsbindung

Anbieter Effektivzinse pro Jahr1 Produktdetails
KZVK 1,87 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
2,03 %  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
LVM Versicherung  2,12 %  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
Sparda-Bank Hessen 
(bundesweites Angebot)
2,32 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
Sparda-Bank Baden-Württemberg
(bundesweites Angebot)
2,33 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat

1 300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022.

Die besten Bauzinsen bei 20 Jahren Zinsbindung

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

KZVK 1,97 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
2,23 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
LVM Versicherung 2,33 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
Allianz 2,43 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Hypovereinsbank 2,48 % kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat

300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung, Effektivzins pro Jahr, Angebote von Banken und Versicherungen. Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. Quelle: Biallo-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 20. April 2022.

Hinweis: Wenn Sie auf einen Link klicken, schließen Sie noch keinen Vertrag ab. Sie gelangen erst einmal zur Bank. Dort erhalten Sie noch einmal einen detaillierten Überblick über das Angebot. Wie wir uns finanzieren, haben wir in der Rubrik "Über uns" offengelegt.

 

So haben sich die Bauzinsen in den vergangenen Monaten entwickelt

Der Aufwärtstrend bei den Bauzinsen hat sich seit Jahresbeginn beschleunigt. Vor einem Jahr dümpelten die Bauzinsen noch auf einem Niveau von circa 0,80 Prozent vor sich hin. Doch dann zogen die Bauzinsen im Oktober und November 2021 leicht an. Im Dezember gab es eine kleine Verschnaufpause, um dann im Januar 2022 eine fulminante Aufwärtsdynamik zu entwicklen.

Biallo-Baugeld-Index: Entwicklung der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen (12-Monats-Chart)

 

Experten-Prognose: Wie werden sich die Bauzinsen bis Ende 2022 entwickeln?

Gerade in Großstädten und in den Ballungsgebieten müssen sich Immobilienkäufer oft in großer Eile für oder gegen eine Immobilie entscheiden, damit ihnen ein anderer Käufer nicht zuvorkommt. Hinzu kommt, dass die Immobilienpreise trotz Coronakrise weiter nach oben klettern und die Lieferengpässe in der Branche auch die Baupreise nach oben treiben.

Wir haben Ende Januar/Anfang Februar dieses Jahres elf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise im weiteren Jahresverlauf sowie mittel- bis langfristig einschätzen und welche Darlehensformen und Laufzeiten bei ihnen besonders nachgefragt werden (kostenloser PDF-Download siehe unten). Alle Befragten gingen mittel- bis langfristig von weiter steigenden Zinsen aus. Nur drei Experten hielten im laufenden Jahr zumindest eine Stabilisierung beziehungsweise Seitwärtsbewegung für möglich. Mit einem Rückgang der Bauzinsen rechnete kein Experte.

Im Folgenden haben wir die Kernaussagen unserer Umfrage zur Zinsentwicklung im laufenden Jahr zusammengefasst:

1822direkt: „Verteuerung des Baugelds“

Bei der Messlatte für die Bauzinsen, den Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen, erwartet die Direktbank-Tochter der Frankfurter Sparkasse bis Jahresende einen Anstieg auf bis zu 0,4 Prozent. „Das Baugeld könnte sich somit bis Ende 2022 auf um die 1,5 Prozent bis 1,75 Prozent für Zinsbindungen von zehn Jahren einpendeln“, sagt Alexander Naumann, Leiter Immobiliencenter bei der 1822direkt. „Der kontinuierliche Anstieg der Bauzinsen dürfte sich auch mittel- bis langfristig fortsetzen.“

Allianz: „Eine leichte Steigerung“

Deutschlands größter Versicherungskonzern, der unter seiner Sparte Allianz Lebensversicherungs-AG auch Baufinanzierungen anbietet, geht davon aus, dass die Bauzinsen bis Ende 2022 mindestens auf dem heutigen Niveau bleiben werden. „Eine leichte Steigerung erscheint deutlich wahrscheinlicher als ein Absinken der Bauzinsen“, sagt Stefan Kohler, Leiter Allianz Baufinanzierung

BBBank: „Moderat steigende Zinsen“

Die bundesweit agierende und nach Bilanzsumme viertgrößte Genossenschaftsbank Deutschlands erwartet im laufenden Jahr „für den deutschen Markt keine Zinstrendwende“. Dennoch: „Mittel- und langfristig moderat steigende Zinsen sind nicht unwahrscheinlich“, sagt Oliver Lüsch, Vorstandsvorsitzender der BBBank. „Extreme Bewegungen sind aber nicht zu erwarten. Daher sind wir davon überzeugt, dass die Zinsen für den Eigenheimerwerb weiterhin attraktiv bleiben.“

Debeka: „Weitgehend auf stabilem Niveau“

Der Versicherungskonzern Debeka, der auch Bausparen und Baufinanzierungen anbietet, hält das Aufwärtspotenzial bei den Bauzinsen 2022 ebenfalls für begrenzt. „Wir rechnen damit, dass sich die Bauzinsen im laufenden Jahr weitgehend auf einem stabilen Niveau bewegen werden“, sagt Dr. Gerd Benner, Leiter Unternehmenskommunikation bei der Debeka. „Insgesamt gehen wir langfristig aber von einer moderaten Steigerung der Bauzinsen aus.“

Degussa Bank: „Tendenziell eine Seitwärtsbewegung“

„Nach einem ersten Anstieg zu Jahresbeginn erwarten wir tendenziell eine Seitwärtsbewegung gegebenenfalls mit leicht steigender Tendenz“, sagt Jens Hoerschelmann, Baufinanzierungsexperte bei der Degussa Bank. Eine Abkehr von der Niedrigzinspolitik sei im laufenden Jahr noch nicht zu erwarten. „Mittel- bis langfristig erwarten wir einen moderaten Zinsanstieg“, so Hoerschelmann weiter.

Deutsche Bank: „Höhere Zinsen“

Die Deutsche Bank geht davon aus, dass sich Baugeld im laufenden Jahr weiter verteuern wird – angetrieben von einer strafferen Geldpolitik und steigenden Kapitalmarktzinsen. „Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung lagen im Dezember bei 1,16 Prozent“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Deutschen Bank. „Die Hypothekenzinsen könnten bis Ende 2022 auf 1,45 Prozent steigen.“

Engel & Völkers Finance: „Weiter steigende Bauzinsen“

Auch der Immobilienfinanzierungsvermittler Engel & Völkers Finance geht davon aus, dass der jüngste Aufwärtstrend bei den Bauzinsen anhalten wird. „Wenngleich die EZB, im Gegensatz zur Fed, noch keine Erhöhung des Leitzinses angekündigt hat, liegt dies angesichts der wirtschaftlichen Entwicklung durchaus im Bereich des Möglichen“, sagt Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin bei Engel & Völkers Finance. „Insofern rechne ich mit weiter steigenden Bauzinsen im Jahr 2022.“

Hypovereinsbank: „Seitwärtsbewegung mit leichten Zinssteigerungen“

„In jüngster Vergangenheit gab es eine Seitwärtsbewegung mit leichten, aber kontinuierlichen Zinssteigerungen“, sagt Jana Heeg-Ruprecht, Leiterin Baufinanzierung bei der Hypovereinsbank. „Aufgrund der künftig geforderten strengeren Risikovorsorge für die Kreditgeber ist damit zu rechnen, dass diese Entwicklung anhält.“ Allerdings bewege sich dies immer noch auf einem niedrigen Niveau.

Hüttig & Rompf: „Weiterhin leicht steigende Tendenz“

Auch Dietmar Rompf, Gründer und Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsspezialisten Hüttig & Rompf AG, erwartet bis Jahresende „eine weiterhin leicht steigende Tendenz“. Zwar sei noch nicht klar, ob die aktuelle Zinssteigerungsphase nachhaltig oder nur vorübergehender Natur ist. Dennoch: „Alle Indikatoren im Markt lassen eine größere Wahrscheinlichkeit in Richtung nachhaltig steigender Konditionen vermuten“, sagt Rompf.

ING: „Moderater Zinsanstieg“

Deutschlands größte Direktbank ING geht ebenfalls davon aus, dass die Bauzinsen im laufenden Jahr moderat steigen werden. „Das Niedrigzinsniveau werden wir allerdings nicht verlassen“, sagt Thomas Hein, Leiter Baufinanzierung bei der ING. Mittel- bis langfristig dürfte sich der Zinsanstieg weiter fortsetzen. „Allerdings wird es wahrscheinlich keine extremen Sprünge geben, sodass wir auch langfristig im Vergleich zu den vergangenen 20 Jahren auf einem niedrigen Zinsniveau verbleiben werden.“

Sparda-Bank Baden-Württemberg: „Eine Zwei vor dem Komma“

Die nach Bilanzsumme drittgrößte Genossenschaftsbank Deutschlands erwartet nicht, dass der Inflationsdruck im laufenden Jahr nachlassen wird. „Aufgrund der gestiegenen Inflation und der Zinspolitik der Zentralbanken gehen wir von einer leichten Steigerung der Bauzinsen von 0,5 Prozentpunkten aus. Absehbar ist für die zehnjährige Zinsbindung auch eine Zwei vor dem Komma“, sagt Andreas Küchle, Pressesprecher der Sparda-Bank Baden-Württemberg.

Biallo-Tipp: Kostenloser PDF-Download

Hier können Sie sich die komplette Einschätzung der Experten, auch zur Entwicklung der Immobilienpreise,  kostenlos als PDF herunterladen.

Sollte man sich jetzt die Bauzinsen sichern? 

Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Monaten ausläuft, können Sie das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung festzurren und sich so gegen weiter steigende Zinsen absichern. Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen, beim Neubau sind wegen der aktuellen Lieferengpässe sogar bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeiten möglich. So lange können sich Kreditnehmer zwischen Bereitstellung und Abruf des Kredits Zeit lassen, ohne dass Kosten anfallen.

Wer längerfristig ganz sicher gehen will, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit lassen sich günstige Bauzinsen sichern, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren ansteht. Je nach Kreditinstitut ist dies bis zu 60 Monate im Voraus möglich, wie etwa bei den Baufinanzierungsvermittlern Hüttig & Rompf oder Interhyp. Die weite Vorlaufzeit hat allerdings ihren Preis. Denn für jeden Monat im Voraus fällt ein kleiner Zinsaufschlag von zum Beispiel 0,015 oder 0,025 Prozentpunkten an. Daher sollten Sie hier immer gut durchrechnen.

Interessant: Acht der elf Baufinanzierungsspezialisten, die wir Anfang dieses Jahres befragt haben, halten ein Forward-Darlehen im Moment auf jeden Fall für sinnvoll. 

 

Entwicklung der Bauzinsen im historischen Vergleich

Im Zuge der Null- und Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen in den vergangenen Jahren deutlich in den Keller gerutscht. 1980 konnten für eine Baufinanzierung noch fast zehn Prozent Zinsen anfallen. Vor zehn Jahren – Anfang 2011 – wurden für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt noch vier Prozent und mehr berechnet. Fünf Jahre später waren es nur noch 1,6 Prozent. Mitte 2019 fiel der Biallo-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Nach der turbulenten Talfahrt der vergangenen Jahre haben die Bauzinsen mittlerweile die Trendwende eingeläutet und den mehrjährigen Abwärtstrend vor kurzem nach oben durchbrochen.

Biallo-Index: 12-Jahres-Chart der Bauzinsen für 10-jährige Darlehen

 

Baufinanzierung berechnen und die besten Bauzinsen finden

Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei den persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner von biallo.de berechnen.

Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn trotz Niedrigzinsniveau gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Preisunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Über die Jahre schlägt er sich aber deutlich finanziell nieder. 

Beispiel: 200.000 Euro Kreditbedarf, 15 Jahre Laufzeit, 3,5 Prozent Anfangstilgung, 80 Prozent Beleihung. Angenommen, eine Bank bietet einen Effektivzins in Höhe von 2,37 Prozent pro Jahr. Kreditnehmer müssen eine monatliche Rate von 975 Euro zahlen. Am Ende der Laufzeit hätte der Kredit gut 50.000 Euro Zinskosten verursacht, die Restschuld läge bei rund 74.000 Euro. 

Verlangt der Baufinanzierer 2,77 Prozent Effektivzins, beträgt die Rate bereits 1.040 Euro. Die aktuellen Schlusslichter im Biallo-Baufinanzierungs-Vergleich erheben mehr als drei Prozent Effektivzins. Die Monatsrate liegt hier bei gut 1.100 Euro – mit Zinskosten von knapp 67.000 Euro und einer Restschuld von gut 65.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Angebot hätten Sie unterm Strich knapp 8.000 Euro mehr bezahlt. Nutzen Sie deshalb auch unseren Angebotsvergleich, um mehrere Angebote gegenüberzustellen. 

 

So berechnen sich die Bauzinsen

Welcher Kreditzins final im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.

Wovon die Höhe der Bauzinsen abhängt

Wie sich die Höhe der Bauzinsen entwickelt, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt sind ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen, da Banken ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe refinanzieren – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Das bedeutet: Je mehr Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.

Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum zehnjährige Bundesanleihen. Fliehen Anleger wie beispielsweise beim Corona-Schock im Frühjahr 2020 in sichere Häfen, zu denen auch die zehnjährigen Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Anleihen und in Folge die Renditen der Pfandbriefe und die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Anlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben. 

Von Frühjahr 2019 bis Anfang 2022 notierten die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen kontinuierlich im negativen Bereich. Im Februar 2022 wurde die Trendwende eijngeläutet, die allerdings in den nächsten Monaten noch bestätigt werden muss. Seit Anfang März liegen die Renditen konstant im positiven Bereich. Geht es hier weiter nach oben, dürften sich auch Baufinanzierungen weiter verteuern.

So kann man die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle spielen:   

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie.

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

 

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.

 

Warum Sie den Angaben auf biallo.de vertrauen können 

Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher rund um das Thema private Finanzen. Mit zahlreichen Artikeln, Vergleichen und Rechentools sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen.

Beispiel Annuitätendarlehen: Hier finden Sie die Bauzinsen von fast 50 Anbietern im Vergleich. Von diesem umfangreichen Datenbestand profitieren nicht nur die Leserinnen und Leser auf biallo.de. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis der von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Frankfurter Neue Presse, Schwäbische Zeitung, Neue Osnabrücker Zeitung und Sächsische Zeitung. 

Wie wir die Bauzinsen ermitteln

Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind. 

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

Wussten Sie schon, dass nach einem Gerichtsurteil bei älteren Immobiliendarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung oft zu Unrecht berechnet wurde?

Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
  Horst Biallo
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  Kevin Schwarzinger