Baugeld im Mai

Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Update: 22.05.2020
Horst Biallo
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Auf einen Blick
  • Der Biallo-Baugeld-Index hat seit dem Allzeittief im März um mehr als zehn Basispunkte zugelegt. Doch seit einigen Wochen bewegen sich die durchschnittlichen Bauzinsen seitwärts.

  • Für zehnjährige Baudarlehen wird aktuell ein durchschnittlicher effektiver Jahreszins von 0,76 Prozent verlangt (Mitte März: 0,65 Prozent).

  • Die besten Anbieter in unserem Baufinanzierungs-Vergleich können den Marktdurchschnitt deutlich schlagen.
Trendwende voraus? Potenzielle Häuslebauer sollten ihren Traum von den eigenen vier Wänden nicht mehr auf die lange Bank schieben.
sculpies / Shutterstock.com

Mitte März markierte der Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Annuitätendarlehen noch ein Allzeittief bei 0,65 Prozent. In der Zwischenzeit haben sich die Bauzinsen um mehr als zehn Basispunkten verteuert. So kostet ein zehnjäriges Baudarlehen aktuell im Schnitt 0,76 Prozent pro Jahr. Doch mit dem extremen Aufwärtstrend scheint es jetzt erstmal vorbei zu sein.

"Die Bauzinsen werden auf das Gesamtjahr bezogen auf einem weiterhin niedrigen Niveau verharren. Dies gilt insbesondere für kurze Zinsbindungen", sagt Thomas Hein, Leiter Immobilienfinanzierung bei der ING. Allerdings erwartet der Experte "deutliche Schwankungen innerhalb des Jahres" – ähnlich wie in 2019.

Auch Falko Schöning, Leiter Baufinanzierung bei der Commerzbank, geht davon aus, dass die hohe Schwankungsbreite bei den Bauzinsen anhalten wird: "Solange die Unsicherheit über die Entwicklung der Pandemie weiter anhält, wird auch die Volatilität im ähnlichen Maße im Markt vorhanden sein."

Die Deutsche Bank erwartet bis Ende 2021 "seitwärts laufende Hypothekenzinsen". Grund seien die sinkenden Inflationsraten und die umfangreichen geldpolitischen Maßnahmen der Notenbanken, wie Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, zur Begründung anführt.

Bei der Allianz hält man sich derzeit etwas bedeckt: "Momentan können wir keine Einschätzung zu kurz- oder mittelfristigen Entwicklungen abgeben. Die Unsicherheiten an den Märkten sind zu groß, um selbst von kurzfristigen Trends sprechen zu können."

Die besten Bauzinsen im Mai

Unser Baufinanzierung-Vergleich zeigt: Die Top-Anbieter bieten nochmals einen Abschlag von gut 30 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bereits ab 0,45 Prozent pro Jahr, bei den Kreditvermittlern sogar ab 0,35 Prozent (Stand: 22. Mai).

  • Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3-Baugeld im Mai (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
987,50
0,45%
0,45%
987,50
0,45%
0,45%
2.
1.010,00
0,56%
0,54%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Top-3-Baugeld im Mai (Finanzmakler)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
962,50
0,35%
0,35%
2.
967,50
0,37%
0,37%
3.
975,00
0,40%
0,40%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. Für Erst-Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung. So erhalten Häuslebauer volle Planungssicherheit und können sich vor Zinsänderungsrisiken schützen.

Auch die Deutsche Bank registriert bei ihren Kunden derzeit eine hohe Nachfrage nach Volltilgerdarlehen. "Insbesondere bei den langen Zinsbindungen nutzen die Kunden verstärkt auch Bausparlösungen", sagt Finanzierungsexpertin Eva Grunwald.

Sehen Sie auch unser Youtube-Video: So funktioniert ein Volltilgerdarlehen

Kreditnehmer, deren Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können sich das historisch niedrige Zinsniveau auch für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Das lässt sich auch als Volltilgerdarlehen ausgestalten.

Top-3-Volltilgerdarlehen im Mai (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.749,44
0,65%
0,65%
2.
1.755,89
0,70%
0,70%
3.
1.760,42
0,74%
0,70%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Taktgeber für die Bauzinsen

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen geben den Takt für die Bauzinsen vor. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.

Das bedeutet: Je weniger Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto niedriger fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit rentieren mit 0,19 Prozent derzeit wieder deutlich im positiven Bereich (Stichtag: 19. Mai) nach minus 0,08 Prozent Mitte März. Das Allzeittief lag im August 2019 bei minus 0,20 Prozent.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen markierten ihr Rekordtief am 9. März bei minus 0,91 Prozent und pendeln aktuell um die Marke von minus 0,45 Prozent.

Klettern die Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen in den kommenden Wochen weiter nach oben, dann würden auch die Bauzinsen weiter steigen.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?
Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.
Was beeinflusst die Bauzinsen?
Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.
Wie hoch sind die Bauzinsen?
Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.
Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?
In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.



  Horst Biallo
  Sebastian Schick


 

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