Baugeld im März

Bauzinsen: Coronavirus sorgt für deutlichen Zinsrutsch

Update: 12.03.2020
Horst Biallo
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Auf einen Blick
  • Der Biallo-Baugeld-Index ist gegenüber dem Vormonat weiter gesunken. Zehnjährige Baudarlehen kosten im Schnitt nur noch 0,65 Prozent effektiv pro Jahr (Vormonat: 0,76 Prozent).

  • Unser Baugeld-Vergleich zeigt: Die günstigsten Anbieter bieten bei zehn Jahren Laufzeit bereits Kredite für 0,29 Prozent pro Jahr an.

  • Ursache für den jüngsten Zinsrutsch ist die Corona-Angst, welche die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen auf ein neues Rekordtief gedrückt hat.
Trendwende voraus? Potenzielle Häuslebauer sollten ihren Traum von den eigenen vier Wänden nicht mehr auf die lange Bank schieben.
sculpies / Shutterstock.com

Das Coronavirus macht auch vor den Bauzinsen nicht Halt. Grund ist die Flucht von Investoren in "sichere Häfen" wie etwa zehnjährige Bundesanleihen. Deren Renditen geben den Takt für die Bauzinsen vor und haben zu Wochenbeginn ein neues Rekordtief bei minus 0,91 Prozent markiert. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe und für diese Papiere dient die zehnjährige Bundesanleihe als Benchmark (s. u.).

Laut Biallo-Baugeld-Index liegen die Zinsen für einen zehnjährigen Baukredit aktuell bei effektiv 0,65 Prozent pro Jahr (Vormonat: 0,76 Prozent). Zum Vergleich: Vor einem Jahr stand der Index noch fast doppelt so hoch, nämlich bei 1,22 Prozent. Für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren werden derzeit 0,94 Prozent verlangt (Vormonat: 1,10 Prozent) und bei 20 Jahren beträgt der Durchschnittszins 1,02 Prozent pro Jahr (Vormonat: 1,22 Prozent).

Der Unterschied wird an folgendem Beispiel deutlich: Wer jetzt einen Baukredit von 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung und 60 Prozent Beleihung aufnimmt, spart bei einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent über die Laufzeit fast 14.000 Euro an Zinskosten, als wenn er den Kredit vor einem Jahr abgeschlossen hätte.

Biallo-Tipp

Für Ihre Immobilienfinanzierung lohnt es sich, einen Blick auf die regionalen PSD- sowie Sparda-Banken zu werfen. So gehören beispielsweise die PSD Bank München und die Sparda-Bank Nürnberg zu den günstigsten Baugeld-Anbietern in Bayern.

Die besten Bauzinsen im März

Unser Baufinanzierung-Vergleich zeigt: Die Top-Anbieter bieten nochmals einen Abschlag von gut 30 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es bereits ab 0,30 Prozent pro Jahr, bei den Kreditvermittlern sogar ab 0,29 Prozent (Stand: 12. März). 

Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3-Baugeld im März (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
950,00
0,30%
0,30%
950,00
0,30%
0,30%
2.
975,00
0,40%
0,40%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Top-3-Baugeld im März (Finanzmakler)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
947,50
0,29%
0,29%
2.
950,00
0,30%
0,30%
3.
965,00
0,36%
0,36%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. "Wer sein Lieblingsobjekt in entsprechender Lage gefunden hat, sollte angesichts der extrem niedrigen Zinsen nicht mehr warten", sagt Bianca de Bruijn, Leiterin Baufinanzierung bei der ING. Ratsam sei es auch, sich den extrem niedrigen Zins für eine möglichst lange Zeit zu sichern.

Kreditnehmer, deren Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können sich das historisch niedrige Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Für Erst-Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung.

Weitere Vorteile: Volltilgerdarlehen gewähren volle Planungssicherheit und schützen vor Zinsänderungsrisiken. Außerdem lassen sich solche Kredite mit Forward-Darlehen kombinieren.

Top-3-Volltilgerdarlehen im März (Banken & Versicherungen)

3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.736,57
0,55%
0,55%
2.
1.737,85
0,56%
0,56%
3.
1.758,87
0,72%
0,69%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Taktgeber für die Bauzinsen

Wie anfangs erwähnt, geben die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen den Takt für die Bauzinsen vor. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert.

Das bedeutet: Je weniger Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto niedriger fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. Pfandbriefe mit zehnjähriger Laufzeit rentieren derzeit mit minus 0,05 Prozent (Stichtag: 11. März). Zum Vergleich: Das Allzeittief lag im August 2019 bei minus 0,20 Prozent. Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen markierten am 9. März ein neues Allzeittief bei minus 0,91 Prozent und pendeln aktuell um die Marke von minus 0,80 Prozent.

Klettern die Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen – zum Beispiel infolge einer Verschlimmerung der Corona-Pandemie – in den kommenden Wochen weiter nach unten, würden auch die Bauzinsen weiter sinken.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?
Im ersten Schritt ist es wichtig, dass Sie im Baufinanzierungsvergleich die regionalen und überregionalen Anbieter gegenüberstellen. Schauen Sie sich für die Zinsen Ihrer Baufinanzierung auf jeden Fall die aktuelle Zinsentwicklung und Zinsprognose an. Überprüfen Sie außerdem immer, ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht und ob Sie den Tilgungssatz im Laufe der Zeit ändern könnten – zum Beispiel, weil Sie im Laufe der Jahre deutlich mehr verdienen. Achten Sie auf die Zinsbindung. Bei günstigen Zinsen lohnt sich aktuell eine lange Zinsbindung, auch wenn die Zinsen dann minimal höher ausfallen. Denn zur Zeit sind sie immer noch historisch niedrig. In fünf, zehn oder 15 Jahren kann das ganz anders sein. Wenn Sie den Gesamtkredit dann noch nicht ganz zurückgezahlt haben, drohen höhere Zinsen in der Anschlussfinanzierung.Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.
Was beeinflusst die Bauzinsen?
Häufig werden diese beiden Begriffe wie ein Synonym verwendet – das ist aber falsch. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die gesamten Kosten des Bauvorhabens. Beim Kredit handelt es sich lediglich um das einfließende Fremdkapital. Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.
Wie hoch sind die Bauzinsen?
Aktuell wird eine Tilgung von mehr als zwei Prozent empfohlen, da die Zinsen für eine Baufinanzierung im Moment sehr niedrig sind. Grundätzlich gilt: Je niedriger die Zinsen stehen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen.Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.
Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?
In der Regel liegt die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung zwischen fünf und 30 Jahren. Es gibt auch Modelle, bei denen die Zinsen für die Baufinanzierung alle drei bis sechs Monate entsprechend der Marktzinsen angepasst werden. Dadurch haben Sie aber eine wesentlich geringere Planungssicherheit und damit auch ein viel höheres Risiko. Dieses Modell ist nur für kurzfristige Finanzierungsarten zu empfehlen. Und erst recht nicht in Zeiten extrem niedriger Zinssätze.In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.



  Horst Biallo
  Sebastian Schick


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