Bauzinsen kurz vor Allzeittief

Baugeld im April Bauzinsen kurz vor Allzeittief

Update: 05.04.2019
Horst Biallo
von Horst Biallo Sebastian Schick
Auf einen Blick
  • Die Bauzinsen haben sich im Vergleich zum Vormonat noch mal deutlich verbilligt.

  • Aktuell wird für einen Baukredit mit fünfzehnjähriger Zinsbindung im Schnitt ein Effektivzins von 1,55 Prozent bezahlt (Vormonat: 1,64 Prozent).

  • Die Höhe der Zinsen hängt von Kreditbedarf, Vertragslaufzeit, Anfangstilgung und Beleihungsgrenze ab.

  • Unser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Anbieter derzeit die besten Konditionen bieten.
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Die besten Bauzinsen im April

Die Bauzinsen kennen derzeit nur eine Richtung: nach unten. Grund ist die Verschiebung der Zinswende seitens der Europäischen Zentralbank. Auf der Ratssitzung am 7. März änderte die EZB überraschend ihre Wortwahl bezüglich einer ersten Leitzinserhöhung. Die Leitzinsen werden "mindestens bis Ende 2019" bei null Prozent liegen. Zuvor hieß es immer wieder: "mindestens über den Sommer". Der Kurswechsel der Währungshüter drückte die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen erstmals seit Herbst 2016 wieder in negatives Terrain, wodurch auch die Bauzinsen noch mal deutlich nachgaben.

Laut Biallo-Index liegen die Durchschnittszinsen für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung bei effektiv 1,15 Prozent pro Jahr (Vormonat: 1,22 Prozent). Für 15 Jahre beträgt der Effektivzins im Schnitt 1,55 Prozent (Vormonat: 1,64 Prozent). Für Baufinanzierungen mit einer Laufzeit von 20 Jahren werden durchschnittlich 1,78 Prozent verlangt (Vormonat: 1,85 Prozent). Damit liegen die Indizes bei allen Laufzeiten nur noch wenige Basispunkte über ihren Allzeittiefs vom Oktober 2016.

Unser Baufinanzierungsvergleich zeigt: Die Top-Anbieter bieten einen Abschlag von rund 40 Basispunkten zum Durchschnitt. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren stehen nach wie vor die Platzhirsche Allianz und Hypovereinsbank an der Spitze. Neu auf Platz drei: Die 1822 direkt, die an der Santander vorbeizieht.

Top-3: Baugeld im April (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rate eff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins
Hypovereinsbank

615,00 Euro1,20 %individuelle Vereinbarung
Allianz

620,00 Euro1,23 %0,25 % ab 4. / 10. Monat
1822 direkt

623,33 Euro1,27 %0,25 % ab max. 12. Monat

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, Anfangstilgung 2,5 Prozent, Beleihung 60 Prozent.

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. Baufinanzierungsexperte Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung, geht trotz des jüngsten Zinsrutsches davon aus, dass die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in den kommenden Monaten leicht steigen werden. "Wir beobachten, dass unsere Kunden die historisch niedrigen Zinsen nutzen, um deutlich höher zu tilgen und so schneller ihr Kreditvolumen zu senken", sagt Kohler. Wessen Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, der könne sich das günstige Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen sichern.

Erst-Kreditnehmern empfiehlt der Finanzierungsprofi den Abschluss eines Volltilgerdarlehens: "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist." Weitere Vorteile: Volltilgerdarlehen gewähren volle Planungssicherheit und schützen vor Zinsänderungsrisiken. Außerdem lassen sich solche Kredite mit Forward-Darlehen kombinieren.

Top-3: Die besten Volltilgerdarlehen im April (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rateeff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins
Commerzbank

1.202,70 Euro   1,07 %0,25 % ab 3. Monat
BBBank

1.205,32 Euro1,10 %0,25 % ab 4. Monat
Allianz

1.207,94 Euro1,13 %0,25 % ab 4./10. Monat

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 Prozent.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet – je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger sind im Endeffekt auch die Zinsen bei der Baufinanzierung. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken da.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld „leiht“, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser. 

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen

Anfang 2011 wurde für Baugeld mit einer Zinsbindung von 15 Jahren im Schnitt noch ein durchschnittlicher Jahreseffektivzins von rund 4,6 Prozent verlangt. Im Vergleich dazu ist Baugeld heute um fast zwei Drittel günstiger.

Dennoch: Seit Anfang 2017 haben die Baufinanzierungszinsen eine Bodenbildung vollzogen. Seither bewegen sich die Durchschnittszinsen seitwärts, mit teils größeren Ausschlägen sowohl nach oben als auch nach unten. Werden die Allzeittiefs von Oktober 2016 in den kommenden Wochen nach unten durchbrochen, wäre die Bodenbildung dahin. Neue Tiefs wären die Folge.

Ein wichtiger Vorlaufindikator für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe. Und für diese Papiere dient die zehnjährige Bundesanleihe als Benchmark.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen zogen von Mitte 2016 bis Anfang 2018 deutlich an. In den vergangenen Monaten hat sich das Bild allerdings komplett gedreht. Vor kurzem rutschten die Renditen erstmals seit Herbst 2016 wieder in negatives Terrain und kämpfen derzeit mit der Nulllinie. Geht es hier in den kommenden Wochen weiter abwärts, dann würden sich auch die Bauzinsen weiter verbilligen.

Biallo Index (1 Jahr)
Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Chart Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Biallo-Index
1,51%
basierend auf
96Angeboten
Tief/Hoch
1,51% / 1,85%

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Welche Punkte sollte ich auf der Suche nach der geeigneten Baufinanzierung beachten, um gute Zinsen zu bekommen?

Im ersten Schritt ist es wichtig, dass Sie im Baufinanzierungsvergleich die regionalen und überregionalen Anbieter gegenüberstellen. Schauen Sie sich für die Zinsen Ihrer Baufinanzierung auf jeden Fall die aktuelle Zinsentwicklung und Zinsprognose an. Überprüfen Sie außerdem immer, ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht und ob Sie den Tilgungssatz im Laufe der Zeit ändern könnten – zum Beispiel, weil Sie im Laufe der Jahre deutlich mehr verdienen.

Achten Sie auf die Zinsbindung. Bei günstigen Zinsen lohnt sich aktuell eine lange Zinsbindung, auch wenn die Zinsen dann minimal höher ausfallen. Denn zur Zeit sind sie immer noch historisch niedrig. In fünf, zehn oder 15 Jahren kann das ganz anders sein. Wenn Sie den Gesamtkredit dann noch nicht ganz zurückgezahlt haben, drohen höhere Zinsen in der Anschlussfinanzierung.

Wann spricht man von Baufinanzierung und wann von Kredit?

Häufig werden diese beiden Begriffe wie ein Synonym verwendet – das ist aber falsch. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die gesamten Kosten des Bauvorhabens. Beim Kredit handelt es sich lediglich um das einfließende Fremdkapital. 

Wie hoch sollte ich aktuell meine Tilgung bei der Baufinanzierung ansetzen?

Aktuell wird eine Tilgung von mehr als zwei Prozent empfohlen, da die Zinsen für eine Baufinanzierung im Moment sehr niedrig sind. Grundätzlich gilt: Je niedriger die Zinsen stehen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen.

Kann man bei einer Baufinanzierung auch auf die Bindung der Zinsen verzichten?

In der Regel liegt die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung zwischen fünf und 30 Jahren. Es gibt auch Modelle, bei denen die Zinsen für die Baufinanzierung alle drei bis sechs Monate entsprechend der Marktzinsen angepasst werden. Dadurch haben Sie aber eine wesentlich geringere Planungssicherheit und damit auch ein viel höheres Risiko. Dieses Modell ist nur für kurzfristige Finanzierungsarten zu empfehlen. Und erst recht nicht in Zeiten extrem niedriger Zinssätze.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de