Baugeld im November

Bauzinsen: Kurzfristiger Anstieg vorerst ausgebremst

Update: 27.11.2020
Auf einen Blick
  • Der Biallo-Baugeld-Index hat in den vergangenen Tagen leicht nachgegeben. Die Renditen von Pfandbriefen und Bundesanleihen sind noch deutlicher gesunken.

  • Für zehnjährige Baudarlehen wird derzeit ein durchschnittlicher Effektivzins in Höhe von 0,68 Prozent pro Jahr verlangt (Vormonat: 0,68 Prozent). 

  • Die Top-Anbieter im Biallo-Baugeld-Vergleich offerieren zehnjährige Darlehen bereits ab 0,29 Prozent effektiv pro Jahr.

Trotz des jüngsten Zinsanstiegs sind die Konditionen für Häuslebauer nach wie vor sehr günstig.

Die Bauzinsen haben in diesem Jahr eine rasante Berg- und Talfahrt hingelegt. Ende Januar markierte der Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Darlehen noch ein Rekordhoch von 0,82 Prozent. Mitte März folgte das Allzeittief bei 0,65 Prozent. Aktuell notiert der Index bei 0,68 Prozent – auf dem Niveau des Vormonats.

Hoffnung auf Corona-Impfstoff sorgte kurzfristig für Aufwärtsimpuls

Nachdem das Mainzer Biotech-Unternehmen Biontech und der US-amerikanische Pharmakonzern Pfizer am 9. November erfolgversprechende Studieneregebnisse zu ihrem potenziellen Covid-19-Impfstoff verkündet hatten, sprangen nicht nur die Aktienmärkte an, sondern auch die Zinsen für Bundesanleihen und Pfandbriefe. Grund war die gestiegene Risikoneigung von Investoren, die ihr Geld aus den "sicheren Häfen" in risikoreichere Anlageklassen umschichteten.

Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt sind ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen, da Banken ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe refinanzieren – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Das bedeutet: Je mehr Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.

Mittlerweile sind die Zinsen von Pfandbriefen und Bundesanleihen von ihrem Zwischenhoch allerdings wieder deutlich zurückgekommen. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren aktuell mit minus 0,58 Prozent (11. November: minus 0,47 Prozent), zehnjährige Pfandbriefe Stand 25. November mit minus 0,12 Prozent (11. November: minus 0,07 Prozent).

EZB-Geldpolitik als Bremsklotz für steigende Bauzinsen

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, geht zwar davon aus, dass die Volatilität bei den Bauzinsen in den nächsten Monaten steigen wird. Mit einem deutlichen Zinsanstieg rechnet Neumann allerdings nicht. Grund ist die geldpolitische Lockerung seitens der Europäischen Zentralbank. Schließlich warnte EZB-Präsidentin Christine Lagarde auf der internationalen Notenbank-Konferenz am 11. und 12. November vor einer erneuten Rezession in den EU-Staaten.

„Die Verfügbarkeit eines Impfstoffes hatten die Währungshüter für 2021 ohnehin einkalkuliert“, sagt Neumann. Positive Meldungen von der Impfstoff-Front hätten daher kaum Auswirkungen auf die geldpolitischen Entscheidungen der EZB. „Selbst wenn ein Ende der Pandemie abzusehen ist, bleibt es dabei, dass sich viele Staaten aufgrund ihrer Rekordschuldenstände deutlich höhere Zinsen kaum leisten können. Ein abrupter Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik ist so gut wie ausgeschlossen“, so der Zinsexperte.

Biallo-Tipp: Schon jetzt können Häuslebauer eine Baufinanzierung zu Minuszinsen abschließen. Das Ganze funktioniert über einen KfW-Kredit. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber "Negative Bauzinsen".

Die besten Bauzinsen im November

Der Baufinanzierung-Vergleich von biallo.de zeigt: Je nach Kreditinstitut variieren die aufgerufenen Bauzinsen erheblich. Die Top-Anbieter gewähren nochmals einen Abschlag von mehr als 30 Basispunkten zum Durchschnitt. Darlehen über 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung und 60 Prozent Beleihung gibt es bereits ab 0,30 Prozent effektiv pro Jahr, bei den Finanzmaklern sogar ab 0,29 Prozent pro Jahr.

Biallo-Tipp: Ihre individuelle Ersparnis können Sie sich mit unserem Angebotsvergleich ausrechnen, indem Sie gezielt zwei Angebote miteinander vergleichen.

Top-3-Baugeld im November (Banken & Versicherungen)

Rechner baugeld
3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
700,00 €
0,30 %
0,30 %
2.
737,50 €
0,47 %
0,45 %
3.
750,00 €
0,50 %
0,50 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %

Top-3-Baugeld im November (Finanzmakler)

Rechner baugeldfinanzmakler
3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
697,50 €
0,29 %
0,29 %
2.
700,00 €
0,30 %
0,30 %
3.
700,00 €
0,30 %
0,30 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %


Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das günstige Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. Für manche Kreditnehmer eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist", sagt Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung. So erhalten Häuslebauer volle Planungssicherheit und können sich vor Zinsänderungsrisiken schützen. Auch Sondertilgungsoptionen sind möglich.

Die Deutsche Bank registriert bei ihren Kunden derzeit ebenfalls eine hohe Nachfrage nach Volltilgerdarlehen. "Insbesondere bei den langen Zinsbindungen nutzen die Kunden verstärkt auch Bausparlösungen", sagt Finanzierungsexpertin Eva Grunwald.

Sehen Sie auch unser Youtube-Erklärvideo, wie ein Volltilgerdarlehen genau funktioniert:


Biallo-Tipp: Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, können Sie sich das historisch niedrige Zinsniveau auch für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen sichern. Das lässt sich auch als Volltilgerdarlehen ausgestalten. Durch eine Umschuldung der Baufinanzierung lässt sich oft erheblich Geld sparen.

Top-3-Volltilgerdarlehen im November (Banken & Versicherungen)

Rechner baugeldvolltilgung
3
Volltilgerdarlehen
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.743,00 €
0,60 %
0,60 %
2.
1.750,73 €
0,66 %
0,66 %
3.
bundesweites Angebot
1.758,87 €
0,72 %
0,69 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %


Biallo-Index: Durchschnittlicher effektiver Baugeldzins bei 15 Jahren Zinsbindung

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht", desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Lesen Sie auch: So verbessern Sie Ihre Bonität

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen äußerst niedrig aus. Der Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.



  Horst Biallo
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