Auf einen Blick

  • Die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen haben in den vergangenen Wochen eine Verschnaufpause eingelegt.

  • Für zehnjährige Baufinanzierungen werden im Schnitt 3,53 Prozent effektiv aufgerufen. Ende Oktober notierte der Biallo-Baugeld-Index noch auf einem Elfjahreshoch bei 4,02 Prozent.
       
  • Laut einer aktuellen Umfrage von biallo.de rechnet die Hälfte der befragten Experten im nächsten Jahr mit einem weiteren Zinsanstieg (kostenloser PDF-Download siehe unten). Bei der Prognose zu den Immobilienpreisen fällt das Ergebnis eindeutiger aus.

  • Unser Ratgeber zeigt Ihnen die aktuell besten Baufinanzierungsangebote und erklärt, warum die Bauzinsen auch im nächsten Jahr ihren Aufwärtstrend fortsetzen dürften.

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Eine Verschnaufpause war nach dem rasanten Anstieg überfällig: Die Bauzinsen haben seit Ende Oktober um bis zu 50 Basispunkte korrigiert. Laut Biallo-Baugeld-Index – ein Mittelwert von rund 80 an biallo.de gemeldeten Baufinanzierungsangeboten – liegen die Zinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung aktuell bei durchschnittlich 3,53 Prozent effektiv pro Jahr, nachdem der Index Ende Oktober noch ein Elfjahreshoch bei 4,02 Prozent markiert hat.

 

Bauzinsen aktuell

Biallo-Baugeld-Index für zehnjährige Annuitätendarlehen (Zwölf-Monats-Chart)

Für die 15- und 20-jährige Laufzeit werden im Moment 3,73 respektive 3,80 Prozent aufgerufen. Die jeweiligen Hochstände lagen Ende Oktober bei 4,20 beziehungswiese 4,27 Prozent. Die Zinsverläufe können Sie in unserem interaktiven Chart einblenden, wenn Sie links oben auf die entsprechende Sollzinsbindung klicken und rechts daneben den Betrachtungszeitraum auswählen. 

 

Bundrenditen geben den Takt für die Bauzinsen vor

Trotz der jüngsten Korrektur ist der Aufwärtstrend bei den Bauzinsen nach wie vor intakt. Ebenso bei den Bundrenditen, die als Vorlaufindikator für die Bauzinsen dienen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen markierte Ende Oktober ebenfalls ein Elfjahreshoch bei gut 2,5 Prozent, korrigierte bis Anfang Dezember auf 1,75 Prozent und hat zuletzt wieder leicht angezogen. Geht es hier in den nächsten Wochen weiter nach oben, dann dürften auch die Zinsen für Baufinanzierungen ihre Rekordjagd fortsetzen.  

Hintergrund: Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Und für diese Papiere wiederum dient die zehnjährige Bundesanleihe als Referenzwert. Das bedeutet, je mehr Zinsen eine Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht. 

Haupttreiber für die Bundrenditen wiederum sind die anhaltend hohe Inflation sowie Rezessionsängste infolge des Russland-Ukraine-Kriegs. Im November lag die Inflationsrate hierzulande bei 10,0 Prozent nach 10,4 Prozent im Oktober – der höchste Stand seit gut 70 Jahren. Ob die Rezession nur milde ausfällt oder doch ernster als erwartet, wird sich in den nächsten Monaten zeigen. Die EU-Kommission erwartet, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt 2023 um 0,6 Prozent schrumpfen wird und die Jahresinflation bei 7,5 Prozent liegen wird nach 8,8 Prozent im laufenden Jahr.

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Durchschnitts- und Spitzenzinsen nach Laufzeit

Welchen Zins Immobilienkäufer tatsächlich erhalten, hängt neben dem Zinsniveau von vielen Faktoren ab – zum Beispiel der Laufzeit, der Beleihungsgrenze beziehungsweise dem sogenannten Beleihungsauslauf, den Konditionen des Kreditinstituts und nicht zuletzt von der Darlehensart.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittl. eff. Jahreszins aller gelisteten Angebote Spitzenzins1
10 Jahre 3,53 Prozent 3,05 Prozent
15 Jahre 3,73 Prozent 3,26 Prozent
20 Jahre 3,80 Prozent 3,50 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 7. Dezember 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de.

Volltilgerdarlehen

Beim Annuitätendarlehen besteht am Ende der Zinsbindung meist noch eine Restschuld. Dann müssen Immobilienbesitzer meist erneut einen Kredit aufnehmen, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Anders beim Volltilgerdarlehen: Hier tilgen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ihre Schuld innerhalb der Kreditlaufzeit komplett. So haben Sie nicht nur volle Planungssicherheit und können sich das immer noch relativ günstige Zinsniveau über die komplette Laufzeit sichern, sondern Volltilgerdarlehen sind in der Regel im Schnitt auch etwas günstiger als Annuitätendarlehen. Kreditnehmer müssen allerdings monatlich entsprechend hohe Tilgungsraten stemmen können.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Durchschnitts- und Spitzenzinsen aktuell für Volltilgerdarlehen bei verschiedenen Laufzeiten anfallen:

Laufzeit Durchschnittlicher effektiver Jahreszins Spitzenzins1
10 Jahre 3,51 Prozent 2,48 Prozent
15 Jahre 3,70 Prozent 2,66 Prozent
20 Jahre 3,80 Prozent 2,91 Prozent

Quelle: Biallo-Baugeld-Index, Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 7. Dezember 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Volltilgerdarlehen-Vergleich biallo.de.

Die obigen Tabellen zeigen: Die Differenz zwischen Spitzenzins und Durchschnittszins fällt teilweise recht deutlich aus und kann je nach Zinsbindung beziehungsweise Laufzeit mehr als einen Prozentpunkt ausmachen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die besten Annuitätendarlehen von Banken und Versicherungen aus dem Biallo-Vergleich vor.

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Annuitätendarlehen: Die besten Bauzinsen im Vergleich

Die besten Bauzinsen bei 10 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

Sparda-Bank West
(bundesweites Angebot)
3,05 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 12. / 25. Monat
PSD Bank RheinNeckarSaar
(bundesweites Angebot)
3,16 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 13. Monat
Hypovereinsbank 3,19 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 7. Dezember 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

Die besten Bauzinsen bei 15 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter Effektivzinse pro Jahr1 Produktdetails
Sparda-Bank West
(bundesweites Angebot)
3,26 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
Hypovereinsbank 3,33 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
LVM Versicherung 3,35 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 7. Dezember 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

Die besten Bauzinsen bei 20 Jahren Zinsbindung (Top-Drei)

Anbieter

Effektivzins pro Jahr1

Produktdetails

Hypovereinsbank 3,50 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat
KZVK 3,56 Prozent  kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. / 13. Monat
ING 3,59 Prozent kostenfreie Sondertilgung möglich, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat 

Quelle: Baufinanzierung-Vergleich biallo.de; Stand: 7. Dezember 2022; Angaben ohne Gewähr.

1300.000 Euro Kreditsumme, 60 Prozent Beleihung, 3,5 Prozent Anfangstilgung; Effektivzins pro Jahr; Angebote von Banken und Versicherungen; Finanzmakler bieten zum Teil noch günstigere Zinsen, siehe Baufinanzierung-Vergleich biallo.de. 

 

Baugeld hat Zinswende antizipiert

Von Mitte 2019 bis Anfang 2022 verliefen die Bauzinsen konstant unter der Ein-Prozent-Marke in einem Seitwärtskanal. Doch dann zogen die Bauzinsen infolge der deutlich steigenden Inflationsraten an und läuteten mit dem sich zuspitzenden Russland-Ukraine-Konflikt die Trendwende ein. Im ersten Halbjahr 2022 ging es fast schnurstracks nach oben. Nach einer kurzen Verschnaufpause von Anfang Juli bis Mitte August setzten die Bauzinsen schließlich zu einem neuen Höhenflug an und markierten Ende Oktober das Jahreshoch, um anschließend erneut Luft zu holen.

Biallo-Baugeld-Index: Entwicklung der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen (Vier-Jahres-Chart)

 

Experten-Prognose: Wie werden sich die Bauzinsen 2023 entwickeln?

Wir haben Ende November zwölf große Kreditinstitute, Versicherer und Kreditvermittler befragt, wie sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen und Immobilienpreise einschätzen (kostenloser PDF-Download siehe unten). Die Hälfte der Befragten geht für 2023 von weiter steigenden Zinsen aus – allerdings mit gemäßigtem Tempo. Die AllianzBBBank und Debeka halten sogar rückläufige Zinsen für möglich. Die 1822direktDegussa sowie der Kreditvermittler Engel & Völkers gehen davon aus, dass die Bauzinsen in etwa auf dem jetzigen Niveau verharren. Bei den Immobilienpreisen erwarten nahezu alle Experten für 2023 eine Korrektur.

► Die detaillierten Prognosen von Allianz, Debeka, Deutscher Bank & Co erhalten Sie in unserem kostenlosen PDF-Download

Die wichtigsten Kernaussagen zur Zinsentwicklung 2023 im Überblick

1822 Direkt:
„Insgesamt rechnen wir (…) mit gleichbleibenden Zinssätzen und keinen markanten Bewegungen, weder nach unten noch nach oben. Bauzinsen bleiben demnach in einem Korridor zwischen drei Prozent und vier Prozent.“


Allianz:
„Bis zur Jahresmitte 2023 ist mit einem konstanten Niveau bei den Bauzinsen zu rechnen. Je nach wirtschaftlicher Entwicklung und Verlauf der Inflation wird die EZB mittelfristig ein neutrales Zinsniveau zwischen 1,5 bis 2,0 Prozent anstreben, was zu rückläufigen Bauzinsen führen dürfte.“


BBBank:
„Für das Jahr 2023 sehen wir Bauzinsen, die sich im Bereich des aktuellen Niveaus bewegen. Aus unserer Sicht ist eine leicht sinkende Tendenz möglich, sofern die Prognosen zur Markt-, Konjunktur- und Inflationsentwicklung eintreffen und keine größeren unvorhergesehenen Ereignisse Einfluss nehmen.


Commerzbank:
„Wir erwarten bei der Zinsentwicklung eine erhöhte Volatilität. Weiter rechnen wir nicht mit einer Fortsetzung des steilen Zinsanstiegs wie in 2022, sondern mit einem moderaten Anstieg.“


Debeka:
„Die weiterhin anziehende Inflation wird voraussichtlich weitere Anhebungen der Leitzinsen und eine Straffung der Geldpolitik erforderlich machen. Allerdings ist der Markt derzeit von großen Unsicherheiten geprägt, sodass im Jahresverlauf durchaus auch Schwankungen hin zu sinkenden Bauzinsen möglich sind.“


Degussa Bank:
„Wir sehen insbesondere bei den längeren Laufzeiten eher den Zenit als erreicht an und rechnen für das Jahr 2023 mit keinem signifikant weiter steigenden Zinsniveau im Bereich der Hypothekenzinsen.“


Deutsche Bank:
„Unsere Volkswirte erwarten, dass die zehnjährigen Bundrenditen im Jahr 2023 nur noch leicht zulegen und mit 2,6 Prozent ihren Höhepunkt erreichen. Entsprechend dürfte auch der Anstieg bei den Bauzinsen begrenzt sein.“


Engel & Völkers Finance:
„Selten war eine konkrete Vorhersage so schwierig wie aktuell. Ein solch signifikanter Zinsanstieg wie in den ersten Monaten 2022 erscheint (…) auf absehbare Zeit aber unrealistisch.“


Hüttig & Rompf:
„Der Markt erwartet noch weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank, die noch einen zusätzlichen Effekt auf die Baufinanzierung haben könnten, wobei hier schon einiges vorweggenommen wurde. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass wir auch kurz- und mittelfristig noch weitere Zinssteigerungen erleben werden.“


Hypovereinsbank:
„Aufgrund der unter anderem künftig geforderten strengeren Risikovorsorge für die Kreditgeber ist damit zu rechnen, dass die Finanzierungzinsen weiter steigen, vor allem bei Anfragen mit einem hohen Beleihungsauslauf.“


ING:
„In Abhängigkeit diverser Rahmenbedingungen, wie der Inflationsrate, ist in 2023 mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.“


Sparda-Bank Baden-Württemberg:
„Aktuell bemerken wir eine kurzfristige Entspannung an der Zinsfront. Allerdings werden uns die Risiken, die aus der derzeitigen wirtschaftlichen und weltpolitischen Lage – wie Inflation und Konjunktur – entstanden sind, auch weiterhin begleiten. Folglich können diese Risiken mittelfristig (2023) das Potential für mögliche Zinserhöhungen liefern.“

Sollte man sich jetzt die aktuellen Bauzinsen sichern? 

Wenn Ihre Baufinanzierung in den nächsten Monaten ausläuft, können Sie das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung festzurren und sich so gegen weiter steigende Zinsen absichern. Manche Kreditinstitute verzichten bis zu zwölf Monate auf Bereitstellungszinsen, beim Neubau sind wegen der aktuellen Lieferengpässe sogar bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeiten möglich, etwa bei der BBBank oder der PSD Bank Nürnberg

Wer längerfristig ganz sicher gehen will, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit lassen sich günstige Bauzinsen sichern, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren ansteht. Je nach Bank ist dies bis zu 60 Monate im Voraus möglich, wie etwa bei der ING oder der Commerzbank. Die weite Vorlaufzeit hat allerdings ihren Preis. Denn für jeden Monat im Voraus fällt ein kleiner Zinsaufschlag von zum Beispiel 0,015 oder 0,025 Prozentpunkten an. Daher sollten Sie hier immer gut durchrechnen.

Interessant: Die Mehrheit der von uns befragten Baufinanzierungsspezialisten hält in der jetzigen Zinssituation ein Forward-Darlehen für eine in zwei Jahren anstehende Anschlussfinanzierung für sinnvoll. Je nach individueller Situation sollten Kundinnen und Kunden diese Möglichkeit in Erwägung ziehen oder zumindest prüfen.

Biallo-Tipp:

Auch eine  Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag kann Sinn machen. Denn auch mit einem  Bausparvertrag können Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung langfrstig planen und sich günstige Darlehenszinsen sichern. Und das sogar langfristiger als mit einem Forward-Darlehen. Ausserdem können manche Immobilieneigentümer hier von  staatlichen Bausparförderungen profitieren.
 

Entwicklung der Bauzinsen im historischen Vergleich

Im Zuge der Null- und Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die Bauzinsen in den vergangenen Jahren deutlich in den Keller gerutscht. 1980 konnten für eine Baufinanzierung noch fast zehn Prozent Zinsen anfallen. Anfang 2011 wurden für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt noch vier Prozent und mehr berechnet. Fünf Jahre später waren es nur noch 1,6 Prozent. Mitte 2019 fiel der Biallo-Baugeld-Index zum ersten Mal unter die Ein-Prozent-Marke, als die EZB die geldpolitischen Zügel weiter lockerte. Nach der turbulenten Talfahrt der vergangenen Jahre haben die Bauzinsen mittlerweile die Trendwende eingeläutet und den mehrjährigen Abwärtstrend nach oben durchbrochen.

15-Jahres-Chart der Bauzinsen für zehnjährige Darlehen

 

Baufinanzierung berechnen und die besten Bauzinsen finden

Eine Immobilienfinanzierung sollte gut geplant sein. Wie hoch die Darlehenssumme bei den persönlichen finanziellen Voraussetzungen überhaupt ausfallen könnte, welche monatliche Belastung dies bedeuten würde und welche Restschuld am Ende der Laufzeit übrig wäre – all dies können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner von biallo.de berechnen.

Im nächsten Schritt heißt es gründlich vergleichen, denn es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Unser Baufinanzierung-Vergleich hilft Ihnen dabei, die besten Bauzinsen zu finden. Das lohnt sich. Ein Preisunterschied von nur wenigen Zehntelprozent mag auf den ersten Blick unerheblich wirken. Über die Jahre schlägt er sich aber deutlich finanziell nieder. 

Beispiel: 200.000 Euro Kreditbedarf, 15 Jahre Laufzeit, 3,5 Prozent Anfangstilgung. Angenommen, eine Bank verlangt einen Sollzins in Höhe von 3,00 Prozent pro Jahr. Kreditnehmer müssen eine monatliche Rate von rund 1.080 Euro zahlen. Am Ende der Laufzeit hätte der Kredit rund 62.600 Euro Zinskosten verursacht, die Restschuld läge bei rund 68.000 Euro. 

Verlangt der Baufinanzierer 3,5 Prozent Sollzins, beträgt die Rate bereits knapp 1.170 Euro, als fast 100 Euro mehr. Die Zinskosten liegen am Ende der Laufzeit bei rund 72.000 Euro. Die Restschuld beträgt allerdings nur noch 62.000 Euro. Die aktuellen Schlusslichter im Biallo-Baufinanzierungs-Vergleich erheben mehr als vier Prozent Sollzins. Die Monatsrate liegt folglich bei circa 1.250 Euro – mit Zinskosten von rund 81.500 Euro und einer Restschuld von gut 56.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Angebot hätten Sie unterm Strich knapp 19.000 Euro mehr bezahlt. Allerdings würde immerhin die Restschuld niedriger ausfallen. Mit unserem Angebotsvergleich können Sie ganz einfach mehrere Angebote gegenüberstellen und vergleichen. 

Entspannte Baufinanzierung – so bekommen Sie die besten Zinsen

Sie suchen ein Immobiliendarlehen und möchten dabei ganz unkompliziert Zeit und Nerven sparen. Neben dem besten Zins ist es Ihnen auch noch wichtig, dass Sie unabhängig von der Bank nur einen Ansprechpartner haben? Dann könnte das kostenlose Full-Service-Paket eines Immobilien-Experten für Sie interessant sein.  Mehr erfahren!
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So berechnen sich die Bauzinsen

Welcher Kreditzins final im Kreditvertrag steht, hängt von beeinflussbaren und unbeeinflussbaren Faktoren ab.

Wovon die Höhe der Bauzinsen abhängt

Wie sich die Höhe der Bauzinsen entwickelt, hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. Die Renditen auf dem Pfandbriefmarkt sind ein wichtiger Gradmesser für die Bauzinsen, da Banken ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe refinanzieren – also mit Anleihen, die durch Grundstücke und Immobilien besichert sind. Das bedeutet: Je mehr Zinsen die Bank für ihre ausgegebenen Pfandbriefe berappen muss, desto höher fallen auch die Bauzinsen aus, die sie an ihre Kunden weiterreicht.

Benchmark für Pfandbriefe sind wiederum zehnjährige Bundesanleihen. Fliehen Anleger wie beispielsweise beim Corona-Schock im Frühjahr 2020 in sichere Häfen, zu denen auch die zehnjährigen Bundesanleihen zählen, so sinken die Renditen der Anleihen und in Folge die Renditen der Pfandbriefe und die Bauzinsen. Dass wiederum Anleger auf sichere Anlagen setzen, dafür kann es viele verschiedene Gründe geben. 

Von Frühjahr 2019 bis Anfang 2022 notierten die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen kontinuierlich im negativen Bereich. Im Februar 2022 wurde die Trendwende eingeläutet. Derzeit rentieren zehnjährige Pfandbriefe mit 3,34 Prozent. 

So kann man die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

Auf das allgemeine Zinsniveau haben Anleger keinen Einfluss. Es gibt aber sehr wohl Stellschrauben, mit denen sie die Zinsen ihrer individuellen Baufinanzierung beeinflussen können. Eine Rolle dabei spielen:   

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie.

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine 100-Prozent-Finanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet: Je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger die Zinsen. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken dar.

Unterschied zwischen Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Neben Beleihungsgrenze und Beleihungswert ist bei einer Baufinanzierung auch vom sogenannten Beleihungsauslauf die Rede. Während die Beleihungsgrenze die maximale Beleihung der Immobilie definiert, gibt drückt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert aus. Ein Beleihungsauslauf von 40 Prozent bedeutet somit, dass 40 Prozent des Beleihungswertes als Darlehen aufgenommen werden. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger fallen die Zinsen aus. 

Einfluss von Laufzeit und Zinsbindung auf die Bauzinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld "leiht" beziehungsweise je länger Sie brauchen, bis Sie das Darlehen komplett getilgt haben, desto höher fallen die Zinsen aus. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser.

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese möglichst lang zu wählen. Denn aktuell sind die Zinsen noch relativ niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an.

Zuweilen kombinieren Immobilienkäufer auch Kredite mit unterschiedlicher Zinsbindung. Lesen Sie hierzu: Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit - Nicht nur der Mischzins zählt.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen.

 

Warum Sie den Angaben auf biallo.de vertrauen können 

Seit 2001 informiert biallo.de Verbraucher rund um das Thema private Finanzen. Mit zahlreichen Artikeln, Vergleichen und Rechentools sind wir Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung. Sie erfahren die tagesaktuellen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen und Forwarddarlehen.

Beispiel Annuitätendarlehen: Hier finden Sie die Bauzinsen von mehr als 30 Anbietern im Vergleich. Von diesem umfangreichen Datenbestand profitieren nicht nur die Leserinnen und Leser auf biallo.de. Zahlreiche Tageszeitungen deutschlandweit drucken regelmäßig Vergleichstabellen auf Basis der von biallo.de erhobenen Daten. Beispiele sind Hessische/Niedersächsische Allgemeine, Westdeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Darmstädter Echo, Südkurier, Neue Osnabrücker Zeitung und Sächsische Zeitung. 

Wie wir die Bauzinsen ermitteln

Die Zinssätze basieren auf den Angaben der Banken, Versicherungen und Finanzmakler. Diese melden uns fortlaufend ihre Konditionen, die wir tagesaktuell einpflegen. Dabei handelt es sich um die nominalen und effektiven Zinssätze bei unterschiedlichen Laufzeiten und Beleihungsausläufen, aber auch um diverse Rahmenbedingungen – zum Beispiel, ob kostenfreie Sondertilgungen möglich sind, wie lange die Zeit ist, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, und ob und zu welchen Bedingungen Tilgungssatzwechsel möglich sind. 

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Was sind Bauzinsen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, muss dafür in aller Regel einen Kredit aufnehmen. Hierfür fallen Kreditzinsen an, die auch als Bauzinsen bezeichnet werden. Je höher die Bauzinsen ausfallen, desto mehr kostet das Darlehen.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, hängt vom allgemeinen Zinsniveau, der Laufzeit, der Beleihungsgrenze, dem Kreditbedarf, der Bonität und Sicherheit ab. Wer sich das aktuell – trotz zuletzt gestiegener Zinsen – noch niedrige Zinsniveau langfristig sichern möchte und eine lange Laufzeit vereinbart, zahlt dafür zumeist etwas höhere Bauzinsen als für eine kurze Laufzeit. Hat der Bauherr wenig Eigenkapital und muss einen entsprechend hohen Kredit aufnehmen, kann auch das die Zinsen steigen lassen.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aktuell fallen die Bauzinsen niedrig aus - wenn auch der historische Tiefstand vorüber ist. Der  Biallo-Index zeigt Ihnen tagesaktuell, wie hoch die durchschnittlichen Bauzinsen sind. Mit dem  Biallo-Baufinanzierungsvergleich finden Sie ganz einfach attraktive Angebote.

Wie lange sollte ich die Bauzinsen festschreiben?

In der aktuellen Phase vergleichsweise niedriger Zinsen empfiehlt es sich, die Bauzinsen lange festzuschreiben, also mindestens zehn Jahre, besser 15 oder 20 Jahre. Wermutstropfen: Bei längeren Laufzeiten fallen die Zinsen etwas höher aus als bei kurzen. Dafür erkaufen sich angehende Immobilienbesitzer allerdings Planungssicherheit.

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Über den Autor Sebastian Schick

nach seinem Studium für das Lehramt an Gymnasien mit der Fächerkombination Deutsch/Latein/Geschichte in Würzburg und Berlin entschied sich Sebastian Schick für den Journalismus. 2005 absolvierte er die Ausbildung zum Rundfunkjournalisten an der Akademie für Neue Medien in Kulmbach. Direkt im Anschluss volontierte er beim Deutschen Anleger Fernsehen (DAF), wo er sich in seiner zehnjährigen Laufbahn ein umfangreiches Fachwissen zum Thema Geldanlage und Börse aneignete. 2014 baute er in Kooperation mit dem Kurier Medienhaus als Chefredakteur und Moderator den österreichischen TV-Sender DAF-Austria mit auf. 2016 wechselte er zur Biallo & Team GmbH und übernahm Mitte 2017 die Redaktionsleitung. 

Co-Autoren:
  Sabina Hoerder
  Kevin Schwarzinger
  Horst Biallo
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