Häuslebauer aufgepasst: Bauzinsen sind erneut gesunken

Baugeld im Januar Häuslebauer aufgepasst: Bauzinsen sind erneut gesunken

Horst Biallo
von Horst Biallo Sebastian Schick
05.01.2019
Auf einen Blick
  • Gute Nachrichten für Häuslebauer: Die Bauzinsen sind im Vergleich zum Vormonat erneut gesunken.

  • Aktuell wird für einen Baukredit mit fünfzehnjähriger Zinsbindung im Schnitt ein Effektivzins von 1,77 Prozent bezahlt (Dezember: 1,81 Prozent).

  • Die Höhe der Zinsen hängt von Kreditbedarf, Vertragslaufzeit, Anfangstilgung und Beleihungsgrenze ab.

  • Unser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Anbieter derzeit die besten Konditionen bieten.
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Die besten Bauzinsen im Januar

Von einer Zinswende ist bei den Bauzinsen weit und breit nichts zu spüren. Im Gegenteil: Laut Biallo-Baugeld-Index haben die Zinsen ein Drei-Monats-Tief markiert. Im Schnitt werden für einen fünfzehnjährigen Baukredit derzeit 1,77 Prozent effektiv bezahlt. Zum Vergleich: Im Frühjahr 2018 lag der Mittelwert noch bei 1,95 Prozent. Die Zinsersparnis macht bei einem Volumen von 300.000 Euro und einer Anfangstilgung von drei Prozent immerhin fast 6.000 Euro aus.

Zahlreiche Baufinanzierer haben ihre Konditionen in den vergangenen Wochen nach unten geschraubt, unter anderem die Allianz, die Axa und die Sparda-Bank West. Damit liegt die Allianz in unserem Baufinanzierungsvergleich knapp hinter der Hypovereinsbank

Top-3: Baugeld im Januar (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rate eff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins
Hypovereinsbank630,00 Euro1,29 %individuelle Vereinbarung
Allianz633,33 Euro1,31 %0,25 % ab 4. / 10. Monat
BBBank656,67 Euro1,47 %0,25 % ab 4. Monat

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, Anfangstilgung 2,5 Prozent, Beleihung 60 Prozent.

Volltilgerdarlehen sind derzeit gefragt

Häuslebauer sollten das Zinstief nicht ungenutzt verstreichen lassen. Baufinanzierungsexperte Stefan Kohler, Fachbereichsleiter bei der Allianz Baufinanzierung, geht davon aus, dass die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in den nächsten sechs bis zwölf Monaten leicht steigen werden. "Wir beobachten, dass unsere Kunden die historisch niedrigen Zinsen nutzen, um deutlich höher zu tilgen und so schneller ihr Kreditvolumen zu senken", sagt Kohler. Wessen Baufinanzierung in den nächsten 36 Monaten ausläuft, der könne sich das günstige Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen sichern.

Erst-Kreditnehmern empfiehlt der Finanzierungsprofi den Abschluss eines Volltilgerdarlehens: "Damit stehen Zins- und Tilgungsraten für die komplette Laufzeit fest und der Kunde weiß immer, wie hoch seine monatliche finanzielle Belastung ist." Volltilgerdarlehen böten volle Planungssicherheit und schützten vor Zinsänderungsrisiken. Außerdem lassen sich solche Kredite mit Forward-Darlehen kombinieren.

Top-3: Die besten Volltilgerdarlehen im Januar (Banken & Versicherungen)

Anbietermonatl. Rateeff. Jahreszins p.a.monatl. Bereitstellungszins 
Sparda-Bank BW1.211,45 Euro   1,17 %0,25 % ab 4. Monat
Allianz1.214,96 Euro   1,21 %0,25 % ab 4. / 10. Monat
Hypovereinsbank1.214,96 Euro   1,21 %individuelle Vereinbarung

Vergleich "Banken und Versicherungen": Kredithöhe 200.000 Euro, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 Prozent.

Einflussfaktoren auf die Zinsen bei der Baufinanzierung

Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Eine Rolle spielen:  

Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Baufinanzierungszinsen im Detail:

Kreditbedarf und Beleihungsgrenze

Maßgeblich für die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist natürlich zuerst einmal der Kreditbedarf. Also die Frage, wie hoch das Darlehen nach Einsatz des Eigenkapitals überhaupt sein muss. Jede Bank oder Sparkasse legt für sich den sogenannten Beleihungswert fest. Dabei macht sie einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert der Immobilie. 

Hintergrund dieses Vorgehens

Die Bank sichert sich für den Fall ab, dass der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und sie die Immobilie verkaufen oder versteigern muss. Der Abschlag auf den Marktwert gibt ihr die Gewissheit, in diesem Fall das gesamte Darlehen zurückzuerhalten.

Einfluss der Beleihungsgrenze

Neben dem Beleihungswert hat vor allem die Beleihungsgrenze einen wichtigen Einfluss auf die Kreditkosten bei der Baufinanzierung. Sie kann wiederum zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes liegen und ist der Wert, den der Kreditnehmer letzten Endes erhält. Eine Hundertprozentfinanzierung kommt bei Banken nur sehr selten vor und ist an Bedingungen wie ein sehr hohes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten geknüpft. 

In den einzelnen Branchen gelten üblicherweise folgende Beleihungsgrenzen: 

  • Volksbanken & Raiffeisenbanken, Geschäftsbanken: 80 Prozent 
  • Hypothekenbanken: 60 bis 65 Prozent 
  • Lebensversicherungen: 40 Prozent

Die Beleihungsgrenze reduziert die Kredithöhe noch einmal, nach dem der Beleihungswert ja schon unterhalb des Marktwertes der Immobilie liegt. Dadurch entsteht für den Kreditnehmer in der Regel ein noch höherer Finanzierungsbedarf. Das zeigt die folgende Grafik: 

Das bedeutet: Die Höhe der Beleihungsgrenze entscheidet im Endeffekt, wie viel Eigenkapital Sie aufwenden müssen. Die Faustregel dabei lautet – je geringer die Beleihungsgrenze, desto niedriger sind im Endeffekt auch die Zinsen bei der Baufinanzierung. Wenn die Beleihungsgrenze nämlich nur bei 60 Prozent liegt, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital aufbringen. Und das wird von den Banken natürlich honoriert. Denn Eigenkapital stellt eine Sicherheit für die Banken da.

Der Einfluss Laufzeit und Zinsbindung auf die Baufinanzierungszinsen

Auch die Laufzeit des Darlehens und die jeweilige Zinsbindung haben einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Bei der Laufzeit liegt der Einfluss auf der Hand: Je länger die Bank Ihnen das Geld „leiht“, desto höher werden die Zinsen. Denn bei einer kurzen Laufzeit hat die Bank ihr Geld ja schneller wieder zur Verfügung. Wenn Sie also über ein hohes Gehalt verfügen, lohnt es sich, die Tilgungsraten hoch anzusetzen. Je schneller Sie aus dem Kredit wieder draußen sind, desto besser. 

Was die Zinsbindung betrifft, wird aktuell empfohlen, diese so lang wie möglich zu verhandeln. Denn aktuell sind die Zinsen besonders niedrig. Je länger Sie das aktuelle Zinsniveau also für Ihre Baufinanzierung halten können, desto besser. Allerdings steigt mit der Zinsbindung der Zinssatz an. Das verdeutlich die folgende Übersicht: 

Veränderung der Zinsen durch die Zinsbindung

 Für die folgende Übersicht gehen wir von einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 Euro aus. Die aktuell günstigsten Zinskonditionen könnten wie folgt aussehen:

Fazit: Wenn Sie die Möglichkeit haben, die Laufzeit und somit auch die Zinsbindung möglichst kurz zu wählen, sollten Sie das tun. Umso geringer fallen für Ihre Baufinanzierung die Zinsen aus.

Bonität und Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung haben natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers und weitere Sicherheiten einen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. 

Ihr Schufa-Score, Einkommensnachweise und weitere Sicherheiten verleihen der Bank ein Bild darüber, wie kreditwürdig Sie sind. Hier gilt die Faustregel: Je besser Ihre Bonität und je mehr Sicherheiten Sie zusätzlich einbringen können, desto geringer fällt der Zinssatz für die Baufinanzierung aus.

Doch wie können Sie Ihre Bonität verbessern? 

Ihre Bonität können Sie auf unterschiedliche Weise verbessern. Zum Beispiel, indem Sie laufende Kleinfinanzierungen – wie Handys oder andere Elektrogeräte – tilgen. Außerdem können Sie eine weitere Person mit in den Vertrag nehmen oder nach einer Bürgschaft fragen. 

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen

Die Zinsen kannten jahrelang nur eine Richtung: Die nach unten. Anfang 2011 wurde für Baugeld mit einer Zinsbindung von 15 Jahren im Schnitt noch ein durchschnittlicher Jahreseffektivzins von knapp 4,6 Prozent verlangt. Im Vergleich dazu ist Baugeld heute immer noch um mehr als die Hälfte günstiger.

Dennoch: Seit Anfang 2017 haben die Baufinanzierungszinsen die Bodenbildung vollzogen. Seither bewegen sich die Durchschnittszinsen seitwärts, mit teils größeren Ausschlägen sowohl nach oben als auch nach unten.

Ein wichtiger Vorlaufindikator für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite überwiegend durch Pfandbriefe. Und für diese Papiere dient die zehnjährige Bundesanleihe als Benchmark.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen zogen von Mitte 2016 bis Anfang 2018 deutlich an. In den vergangenen Monaten hat sich das Bild allerdings wieder gedreht.

Zünglein an der Waage wird in diesem Jahr die Europäische Zentralbank sein. Ob sie den Leitzins wirklich – wie von der Mehrheit der Ökonomen erwartet – im dritten Quartal 2019 anhebt, ist zuletzt wieder fraglicher geworden. Viel wird davon abhängen, wie sich Konjunktur und Inflation in den kommenden Monaten entwickeln. 

Biallo Index (1 Jahr)
Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Chart Baugeld (nom. Zins) 15 Jahre
Biallo-Index
1,70%
basierend auf
95Angeboten
Tief/Hoch
1,70% / 1,92%

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungszinsen

Welche Punkte sollte ich auf der Suche nach der geeigneten Baufinanzierung beachten, um gute Zinsen zu bekommen?

Im ersten Schritt ist es wichtig, dass Sie im Baufinanzierung Vergleich die regionalen und überregionalen Anbieter gegenüberstellen. Schauen Sie sich für die Zinsen Ihrer Baufinanzierung auf jeden Fall die aktuelle Zinsentwicklung und Zinsprognose an. Überprüfen Sie außerdem immer, ob die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht und ob Sie den Tilgungssatz im Laufe der Zeit ändern könnten – zum Beispiel, weil Sie im Laufe der Jahre deutlich mehr verdienen. Achten Sie auf die Zinsbindung. Bei günstigen Zinsen lohnt sich aktuell eine lange Zinsbindung, auch wenn die Zinsen dann minimal höher ausfallen. Denn zur Zeit sind sie historisch niedrig. In fünf, zehn oder 15 Jahren kann das ganz anders sein. Wenn Sie den Gesamtkredit dann noch nicht ganz zurück gezahlt haben, könnten Sie dann bei einer kurzen Zinsbindung deutlich mehr an Zinsen zahlen müssen.

Wann spricht man von Baufinanzierung und wann von Kredit?

Häufig werden diese beiden Begriffe wie ein Synonym verwendet – das ist aber falsch. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um die gesamten Kosten des Bauvorhabens. Beim Kredit handelt es sich lediglich um das einfließende Fremdkapital. 

Wie hoch sollte ich aktuell meine Tilgung bei der Baufinanzierung ansetzen?

Aktuell wird eine Tilgung von mehr als zwei Prozent empfohlen, da die Zinsen für eine Baufinanzierung im Moment sehr niedrig sind. 

Kann man bei einer Baufinanzierung auch auf die Bindung der Zinsen verzichten?

In der Regel liegt die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung zwischen fünf und 30 Jahren. Es gibt auch Modelle, bei denen die Zinsen für die Baufinanzierung alle drei bis sechs  Monate entsprechend der Marktzinsen angepasst werden. Dadurch haben Sie aber eine wesentlich geringere Planungssicherheit und damit ein viel höheres Risiko. Dieses Modell ist nur für kurzfristige Finanzierungsarten zu empfehlen. Und erst recht nicht in Zeiten mit extrem niedrigen Zinssätzen.

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Horst Biallo
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Herausgeber und Gründer biallo.de
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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de