Auf einen Blick
Entscheidend für den Darlehensnehmer ist die Darlehenshöhe für eine Immobilie. Dafür sind zwei Teile sehr wichtig: zum einen der Wert des neuen Zuhauses, zum anderen auch die Bonität des Erwerbers. Die Bonität ergibt sich aus der Zusammenschau zwischen Eigenkapital und den Einkünften, die die Finanzierung auf Dauer sicherstellen sollen. Je besser diese ist, desto geringer ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierung in Gefahr gerät.
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Dennoch ist natürlich die Immobilie maßgeblich für die Darlehenssumme, die letztendlich auch zur Verfügung gestellt werden kann. Ganz egal ob vielleicht ein kleiner Kredit ausreicht, um diese zu finanzieren oder eine Vollfinanzierung, immer spielt ein Begriff mit: die Beleihungsgrenze. Die Beleihungsgrenze hat nur bei der Kreditvergabe durch institutionelle Anbieter eine Bedeutung, nicht jedoch bei privater Kreditvergabe oder anderen Finanzierungsformen wie dem Immobilienrentenkauf.
Im Durchschnitt beträgt die Beleihungsgrenze 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Die Beleihungsgrenze gilt für erstrangig vergebene Kredite. Die Grenze ist in gewisser Weise flexibel, da es keine rechtlich bindende Vorschrift gibt. Einzige Ausnahme bildet der nicht so häufig vergebene Realkredit. Hier liegt die Grenze bei 60 Prozent des Beleihungswertes (§ 14 PfandBG) für Wohnimmobilien.
An diesem Rahmen orientieren sich auch die Kreditgeber, wenn es um die Beleihungsgrenze geht. Dieser Wert gilt als sicher, selbst wenn die Finanzierung einmal platzen sollte. Mit diesem Sicherheitsabschlag lassen sich in der Regel auch Darlehen tilgen, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Diese Darlehen werden auch als 1A-Darlehen bezeichnet, da sie erstrangig im Grundbuch stehen.
Bei Darlehen oberhalb der 60-Prozentmarke, ist es üblich, einen Zinsaufschlag zu nehmen. Die Kredite oberhalb der Beleihungsgrenze werden deshalb auch als 1B-Darlehen bezeichnet. Je höher der Finanzierungsbedarf, desto höher damit auch der Risikoaufschlag des Kreditgebers. Wer sogar eine Vollfinanzierung realisieren möchte, muss ein entsprechendes Einkommen sowie eine hohe Bonität nachweisen können. Die Summe, die oberhalb der üblichen Beleihungsgrenze von 60 Prozent liegt, wird auch als Blankoanteil (1B-Darlehen) des Kredites bezeichnet.
Das heißt: Dieser Kredit wird ohne Sicherheiten aufgrund der hohen Bonität des Kunden vergeben. Eine noch höhere Bonität verlangt ein Personalkredit/Blankokredit, hierbei wird ein Darlehen ausschließlich aufgrund der persönlichen Bonität vergeben, eine Beleihungsgrenze spielt keine oder eine völlig untergeordnete Rolle. Auch beim Personalkredit ist mit einem Zinsaufschlag zu rechnen.
Wichtig für Kunden ist es, immer eine Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze anzustreben. Das heißt: Wer 40 Prozent Eigenkapital für die Immobilie mit in die Finanzierung einbringt, der wird auch die günstigen Konditionen bekommen, die gerne in der Presse beworben werden. Die Beleihungsgrenze hat damit für zwei Bereiche Bedeutung: Einmal gibt sie normalerweise den Wert an, bis zum dem eine Immobilie erstrangig beliehen werden kann, andererseits ist die Beleihungsgrenze wichtig für die Konditionsvergabe. Günstige Darlehen sind damit nur bis zur Beleihungsgrenze zu bekommen.
Darlehen über die Beleihungsgrenze hinaus heißen 1B-Darlehen oder zweites Hypothekendarlehen. Im Grundbuch sind sie durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht eingetragen. Sofern nicht andere Sicherheiten gestellt werden können, kommt auch eine öffentliche Bürgschaft infrage, die den Kreditgeber von möglichen Finanzierungsrisiken fernhält. Die Bürgschaften erhalten Kreditnehmer beim jeweiligen Bundesland oder bei einem der hierfür zuständigen öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute.
Dann sollte sich der Zinsaufschlag für die Finanzierung auch in Grenzen halten. Grundsätzlich ist ein zweitrangiges Darlehen jedoch in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden und kann so mit einigen Tausend Euro höheren Kosten einhergehen. Bei eher durchschnittlichem Einkommen empfiehlt es sich jedoch in der Regel, noch eine Weile zu sparen, bis genug Eigenkapital für eine günstigere Baufinanzierung angesammelt ist.
Biallo-Tipp: Alternativen zum 1B-Darlehen stellen Bauspar- oder Förderdarlehen der Bundesländer oder der KfW, Bausparkassen und Förderbanken dar, da diese Kreditgeber meist mit einem nachrangigen Grundpfandrecht einverstanden sind. Die KfW-Bankengruppeakzeptiert ebenso wie die Bausparkassen auch nachrangige Kredite, ohne dafür einen Aufpreis zu berechnen. So spart der Kreditnehmer den Zinsaufschlag der Bank auf das Gesamtdarlehen.
Die Kriterien können nur teilweise vor dem direkten Vertragsabschluss beeinflusst werden. Wichtig ist ein möglichst hoher Eigenkapitalstock, hier können sicher Schenkungen von Eltern oder Verwandten helfen. Bei Neubauten können vielleicht die Außenanlage oder teilweise auch der Innenausbau des Gebäudes oder die aufwendige Sanierung bei Altbauten zeitlich nach hinten geschoben werden, um den Darlehensbedarf zu realisieren, aber dann entsteht der Kreditbedarf eben später.
Vorteilhaft ist dies eigentlich nur, wenn durch diese Maßnahmen die Grenzwerte zur Beleihung unterschritten werden, um so in den Genuss günstigerer Konditionen zu kommen. Beförderungen im Job sind natürlich gut, ein Jobwechsel zu einem anderen Unternehmen eher eine schlechte Idee, selbst wenn der Verdienst deutlich ansteigt. In der Probezeit dürfte es schwierig werden, eine Finanzierung zu realisieren.
