Des einen Freud, des anderen Leid: Zwangsversteigerungen sind eine Möglichkeit für Immobilieninteressenten, jenseits der üblichen Wege günstig Wohnraum zu erwerben. Die Besonderheiten: Der Verkäufer bietet die Immobilie nicht freiwillig an, und der Kauf erfolgt vor Gericht. Der Erwerber kann hier in der Regel günstiger kaufen, muss aber auf einige Risikofaktoren achten.
Was bedeutet eine Versteigerung?
Ganz simpel gesagt gibt es zwei Arten von Versteigerungen. Die bekannteste Form ist die Zwangsversteigerung. Eine andere Form ist die Teilungsvollstreckung. Versteigert werden können Häuser oder Wohnungen, aber auch Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Sondereigentum wie beispielsweise Garagen. Angeboten und vermarktet werden die Objekte von Auktionatoren beim Amtsgericht.
Diese fertigen für die zu versteigernde Immobilie Wertgutachten an und schlagen auf dieser Basis ein Mindestgebot vor. Das Mindestgebot eröffnet die Auktion, und Bieter können in bestimmten Schritten – etwa 200, 1.000 oder 2.500 Euro – mehr bieten. Die genauen Sprünge legt der Versteigerer fest. Angaben dazu bieten vorab veröffentlichte Unterlagen. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.
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Versteigerung, wie kommt es dazu?
Die Ursachen bei Zwangsversteigerung und Teilungsvollstreckung sind unterschiedlich. Bei der Zwangsversteigerung ist der Hauptgrund immer, dass die Immobilie für den Eigentümer nicht mehr finanziell tragbar ist. Aber nicht nur das: Auch der Kreditgeber – egal ob Privatperson oder Bank – fürchtet finanzielle Verluste und beantragt deshalb eine Zwangsversteigerung vor dem Amtsgericht. Bei der Teilungsvollstreckung liegen ganz andere Hauptursachen vor. Hier kommt es zu Streitigkeiten unter Immobilienpartnern, sodass die Sache vor Gericht landet.
Die Unstimmigkeiten können dabei ganz unterschiedliche Gründe haben, beispielsweise kann bei einer Erbengemeinschaft keine finanzielle Einigung erzielt werden, ohne dass die Immobilie versteigert wird. Ebenso bei einem Ehepaar nach der Scheidung. Hier ist immer Streit um die Nutzung der Immobilie das Hauptmotiv, mit der Folge, dass einer der Partner den Weg zum Gericht sucht. Denn mit einem herkömmlichen Immobilienverkauf würden alle Partner besser dastehen als durch den nicht vorhersehbaren Ausgang einer Versteigerung.
Was muss vor der Versteigerung geprüft werden?
Zunächst einmal muss die zu versteigernde Immobilie begutachtet werden, um letztendlich auch einen Preis festzulegen. Es wird eine Fallakte (Exposé) angelegt, die folgende Bestanteile enthält:
- die genaue Objektbeschreibung
- die Objektart
- die genaue Lage
- Grundstücksfläche
- Mängel wie langer Leerstand, Bauschäden
- Verkehrswert und dessen Errechnung
Diese Daten enthält im Idealfall die Versteigerungsakte, in welche der Interessent über den Rechtspfleger beim Amtsgericht Einsicht bekommt, wenn er das entsprechende Aktenzeichen nennt.
Der Akte lässt sich auch entnehmen, ob der bisherige Eigentümer den Gutachter ins Haus gelassen hat. Dieser vergleicht dann die Objektbeschreibung mit der Innen- und Außenausstattung der Immobilie. Das ist wichtig bei der Einschätzung des Verkehrswerts – der Wert, den das Objekt beim freien Verkauf auf dem Markt erzielen würde. Denn wenn der Gutachter die Immobilie nicht besichtigen konnte, ist auf den Verkehrswert nicht immer Verlass. Ohnehin können die geschätzten Werte je nach Gutachter auch unterschiedlich ausfa
llen. Und: Eine Korrelation zu tatsächlichen Marktwerten vergleichbarer Immobilien weisen die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte häufig nicht auf – das ergab eine Erhebung der Universität Regensburg. Das kann auch dadurch verursacht sein, dass zwischen Gutachtertermin und Versteigerung manchmal Jahre liegen. Im Umkehrschluss heißt ein jahrelanges Verfahren vor Gericht auch immer, dass sich der Zustand der Immobilie verschlechtert hat.
Auf Grundschulden achten
Der Versteigerungsakte liegt in der Regel auch ein Grundbuchauszug bei, aus dem sich ersehen lässt, welche Rechte (Grundschulden oder Hypotheken) und Lasten (zum Beispiel Wohnrechte, Wegerechte oder Ähnliches) auf dem Grundstück liegen. Es ist eine Fehlannahme, dass Grundschulden automatisch nach der Zwangsversteigerung erlöschen. Sind Grundschulden aufgeführt, stellt sich die Frage, welche nach der Versteigerung noch bestehen, sodass der Käufer sie bedienen muss. Ob die Grundschulden bestehen bleiben, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt.
Ist dies der erstrangige Grundbuchgläubiger, muss der Ersteher keine Rechte aus dem Grundbuch übernehmen. Betreibt hingegen der zweitrangige Gläubiger das Verfahren, bleibt das erste Recht bestehen, und der Bietende muss die Restschuld dieser Grundschuld bei Zuschlag ablösen. Hat ein Gläubiger das Verfahren aufgrund einer persönlichen Forderung eingeleitet, muss der Ersteher alle eingetragenen Grundbuchbelastungen übernehmen. Beim Versteigerungstermin wird dieser Sachverhalt vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten vor Gericht stets ausführlich erläutert.
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Immobilienversteigerungen finden
Wer sich für Versteigerungen interessiert, für den bieten zahlreiche Medien Informationen. Zunächst einmal sind Information beim Amtsgericht einsehbar. Eine Alternative hierzu sind die Veröffentlichungen praktisch aller Versteigerungen unter der Seite www.zvg-portal.de. Auch unter www.zwangsversteigerung.de oder www.zvg.com finden sich Termine und Objektbeschreibungen.
Versteigerung beim Amtsgericht: der Ablauf
Hat man alle Unterlagen eingesehen und/oder kopiert, so steht vor der Versteigerung noch ein zentraler Punkt an: ein Besichtigungstermin. Die Möglichkeit zur Besichtigung der Immobilie sollten Interessenten unbedingt wahrnehmen. Denn: Ist der Zuschlag erteilt, gilt "gekauft wie es steht und liegt, gesehen oder nicht gesehen". Bei der Besichtigung sollte das Objekt auf Herz und Nieren überprüft werden. Wer sich mit bautechnischen Mängeln nicht auskennt, sollte einen Architekten oder Bauingenieur zurate ziehen. Vor einer Versteigerung gibt es in der Regel mehrere Besichtigungstermine. Ausnahme: Das Objekt wird noch von einem Mieter bewohnt.
Im nächsten Schritt steht dann der Versteigerungstermin an. Beim Versteigerungstermin kann jeder mitbieten, der sich mit seinem Personalausweis registrieren lässt und eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes nachweist. Die Sicherheitsleistung kann durch eine Bankbürgschaft, einen Bankscheck oder durch rechtzeitige Überweisung an das Gericht geschehen. Mit dem Aufruf zur Sache beginnt dann der Biettermin. Der Biettermin dauert in etwa ein bis zwei Stunden, die reine Bietzeit davon mindestens 30 Minuten. Im Bekanntmachungsteil verliest der Rechtspfleger noch einmal die Versteigerungsakte mit den Versteigerungsbedingungen. Während der Bieterstunde erfahren die Interessenten die Ersteigerungsgrenzen, die 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts entsprechen, sowie das geringste Gebot. Dies ist quasi der Ausgangspunkt für das Bieten. Anschließend kann geboten werden.
Die 5/10- beziehungsweise 7/10-Regelung besagt Folgendes: Beim ersten Versteigerungstermin erhält das letzte Gebot keinen Zuschlag, wenn nicht die Summe mindestens 50 Prozent des geschätzten Verkehrswerts der Immobilie erreicht. Eine Versteigerung bis zu 70 Prozent des Verkehrswerts kann der Verkäufer ablehnen. Überschreitet kein Bieter die 70-Prozent-Grenze, so gibt es einen zweiten Termin vor Gericht. Beim zweiten Termin muss die 50-Prozent-Grenze dann nicht mehr eingehalten werden. Erst bei diesen Terminen sind dann die richtigen Schnäppchen möglich, allerdings ist das Interesse an zwangsversteigerten Immobilien so stark gestiegen, dass dies zurzeit kaum noch möglich ist.
Überschreitet das Höchstgebot die entsprechenden Wertgrenzen, erhält der Bieter vom Gericht den Zuschlag und die Immobilie geht sofort an ihn über. Notarkosten und Maklerkosten zahlt er nicht, es fällt aber eine Gerichtsgebühr in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises an, ebenso auch die Grunderwerbsteuer. Ungefähr sechs bis acht Wochen nach dem Biettermin wird die Restzahlung für das ersteigerte Objekt fällig.
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Zwangsversteigerung und Finanzierung
Ein wichtiger Aspekt bei der Versteigerung ist natürlich die Finanzierung. Diese muss geklärt sein, bevor man sich in das Getümmel vor Gericht stürzt. Daher ist der Weg zur Bank unerlässlich. So ist sichergestellt, was für eine Immobilie über die Versteigerung machbar ist. Das heißt im Umkehrschluss: Die Beratungen mit dem Kreditinstitut legen auch das persönliche - noch finanzierbare - Kaufpreislimit vor Gericht fest.