Haus geerbt – was nun?

Ein Haus erben – das klingt abgesehen von der Trauer um den Verstorbenen zunächst nach einer guten Nachricht. Schließlich steigen die Immobilienpreise in vielen Regionen seit Jahren – somit müsste die Erbschaft "Haus" doch einiges wert sein, oder?

Das kann durchaus der Fall sein – etwa, wenn es sich um ein Haus in guter Lage handelt, das der Verstorbene gut in Schuss und schuldenfrei hinterlassen hat. Doch es ist auch nicht auszuschließen, dass sich das Haus als sehr sanierungsbedürftig erweist und noch mit hohen Schulden belastet ist. Insgesamt stellt sich die Frage: Wie viel Vermögen und, vor allem wie viele Schulden hat der Verstorbene hinterlassen?

Warum ist das alles so wichtig? Ganz einfach: Erben übernehmen sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen - und dazu gehört es auch, seine Schulden zurückzuzahlen. Zudem müssen sie sich auch um den laufenden Unterhalt bei einer geerbten Immobilie kümmern, solange diese nicht verkauft wird. Schneit es beispielsweise, müssen die Erben dafür sorgen, dass der Gehweg vor dem Haus entsprechend der Vorschriften geräumt wird.

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Verschaffen Sie sich einen Überblick über das Erbe

So schwer dies in der Trauerzeit auch fallen mag: Zunächst müssen Sie sich als Erbe eines Hauses schnell einen Überblick über die gesamte Vermögenssituation des Verstorbenen verschaffen. Denn das Erbrecht sieht nicht vor, dass Sie sich bestimmte Teile des Nachlasses herauspicken und andere, wie etwa Schulden, außer Acht lassen können.

Sie haben jedoch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Allerdings setzt Ihnen dass das Erbrecht mit sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls eine sehr knapp bemessene Frist. Dieser Stichtag führt vielfach zu Problemen, da es auch Fälle gibt, in denen Personen gar nicht ahnen, dass sie Erben geworden sind.

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Gibt es ein Testament und hat der Erblasser auch nicht verwandte Personen bedacht, beginnt die Frist mit dem Tag der Eröffnung des Testaments durch das Nachlassgericht. Der Grund: In diesem Fall war es für die Begünstigten nicht absehbar, dass sie als Erben eingesetzt wurden. Lediglich, wenn Sie sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Ausland aufgehalten haben oder der Verstorbene dort seinen Wohnsitz hatte, bleiben Ihnen für die Erbausschlagung sechs Monate Zeit.

Folgende Schritte sollten Sie aufgrund der kurzen Ausschlagungsfrist möglichst rasch unternehmen – sei es als Alleinerbe oder gemeinsam mit anderen Erben, mit denen Sie eine Erbengemeinschaft bilden:

Hat das Nachlassgericht bereits Kenntnis von einem Testament?

Hat der Verstorbene ein handschriftliches Testament hinterlassen, müssen Sie dieses im Original beim Nachlassgericht an seinem letzten Wohnort vorlegen. Wurde es notariell beurkundet, befindet es sich in amtlicher Verwahrung und Sie müssen sich darum nicht kümmern.

Was gehört zum Nachlass?

Enthält das Testament oder der Erbvertrag kein Nachlassverzeichnis, müssen Sie selbst herausfinden, was neben dem geerbten Haus noch zum Nachlass gehört – etwa, ob der Erblasser ein Aktiendepot oder Tagesgeldkonto hatte und ob er Kreditverträge abgeschlossen hat. Hierfür empfiehlt es sich, zunächst nach entsprechenden Unterlagen im Haus des Verstorbenen zu suchen. Werden Sie nicht fündig, sollten Sie versuchen, bei Verwandten und Bekannten weitere Auskünfte einzuholen. Auch die Post des Verstorbenen kann Anhaltspunkte liefern – zum Beispiel in Form von Kontoauszügen. Sobald Sie wissen, bei welchen Banken der Verstorbene Konten hatte, können Sie sich dort über den aktuellen Kontostand informieren.

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Informationen zum Haus einholen

Informieren Sie sich zügig über das geerbte Haus. Prüfen Sie Unterlagen zum Haus. Gibt es Immobilienkredite und wenn ja, wie hoch ist die Restschuld, die noch zu zahlen ist? Welche laufenden Kosten sind ab sofort zu zahlen – beispielsweise für die Wohngebäudeversicherung, Strom und Wasser? Schauen Sie sich dies gegebenenfalls gemeinsam mit einem Sachverständigen an: Er kann Auskunft dazu geben, wie es um die Bausubstanz bestellt ist, wie hoch ein eventueller Sanierungsbedarf ist und wo der Verkehrswert liegt. Sollten Sie keine Unterlagen zum Haus finden, bietet der Einblick ins Grundbuch Hinweise auf bestehende Grundschulden, die für Banken als Sicherheit eingetragen wurden.

Achtung: Nicht voreilig einen Erbschein beantragen!

Beantragen Sie auf keinen Fall voreilig einen Erbschein, denn das wird automatisch als Annahme der Erbschaft gewertet! Zudem ist dieser mit Kosten verbunden und wird vielfach gar nicht benötigt, um sich bei Banken, Sparkassen oder auch beim Grundbuchamt als Erbe auszuweisen. So reicht es für die Grundbucheinsicht in der Regel aus, dass Sie ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag sowie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Bei Banken und Sparkassen erhalten Sie auch bei Vorlage einer Konto- oder Vorsorgevollmacht, die über den Tod hinaus gilt, Zugriff auf die Konten.

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Wägen Sie ab, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen

Haben Sie diese Schritte unternommen, geht es darum, über die Annahme oder Ausschlagung des Erbes zu entscheiden. Es gibt mehrere Fälle, in denen die Erbausschlagung sinnvoll sein kann:

• Der Nachlass ist überschuldet.
• Der Nachlass besteht überwiegend aus einer Immobilie, die aufwändig saniert werden müsste, damit sie weiter genutzt werden kann.
• Die Erben sind selbst hoch verschuldet oder befinden sich in der Privatinsolvenz. Dann fällt der Nachlass mitunter an die Gläubiger. Schlägt der verschuldete Erbe die Erbschaft aus, geht sie auf den nächsten Angehörigen gemäß der gesetzlichen Erbfolge über und der Nachlass bleibt in der Familie.

Es gibt auch zwei Situationen, in denen das Erbrecht den Erben eine Wahlmöglichkeit lässt, das Erbe auszuschlagen und stattdessen den Pflichtteil geltend zu machen. Dieser entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Dies kann in folgenden Fällen eine Option darstellen:

Ehegatten in Zugewinngemeinschaft (Paragraf 1371 Absatz 3 BGB)

Stirbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner und bestand der Güterstand der Zugewinngemeinschaft, kann der Überlebende das Erbe ausschlagen und stattdessen den Zugewinnausgleich sowie den so genannten kleinen Pflichtteil geltend machen. Dies kann vorteilhaft sein, falls der Erblasser ein hohes Vermögen angehäuft hat und dem Überlebenden somit ein hoher Zugewinn zusteht.

Beschränkte oder beschwerte pflichtteilsberechtigte Erben (Paragraf 2306 BGB)

Nicht enterbte Pflichtteilsberechtigte dürfen ihr Erbe ausschlagen und stattdessen den Pflichtteil fordern, wenn es mit einem Vermächtnis oder einer Auflage beschwert ist oder beispielsweise durch eine Teilungsanordnung beschränkt wurde. Zu diesem Personenkreis gehören Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, die Kinder sowie die Eltern, falls die Ehe kinderlos war.

• Biallo-Tipp: Ob sachlich oder taktisch begründet – informieren Sie sich vor der Erbausschlagung am besten bei einem auf Erbrecht spezialisierten Fachanwalt oder Notar. Er kann Ihnen gegebenenfalls auch Alternativen, wie zum Beispiel die Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz aufzeigen. Diese bieten sich an, wenn Sie es innerhalb der Ausschlagungsfrist nicht schaffen, sich einen vollständigen Überblick über die Vermögenslage des Verstorbenen zu verschaffen. Der Grund: Mit diesen Optionen beschränken Sie Ihre Haftung für etwaige Schulden auf das Erbe und die Gläubiger erhalten keinen Zugriff auf Ihr Privatvermögen.

Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass die Erbausschlagung für Sie vorteilhafter als die Annahme des Erbes ist, müssen Sie dies gegenüber dem Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen in Form eines notariell beglaubigten Schreibens erklären. Alternativ können Sie einen Notar mit der Ausschlagungserklärung beauftragen, der diese an das Nachlassgericht übermittelt.

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Bei Erbengemeinschaft: Wie erfolgt die Erbauseinandersetzung?

Eine Erbengemeinschaft entsteht bereits bei zwei Erben – diese müssen sich einigen, wie sie mit dem geerbten Haus verfahren wollen. Das ist erforderlich, weil es sich bei der Erbengemeinschaft um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft handelt und keiner der Beteiligten für sich allein über das Haus verfügen kann. In diesem Fall ist die Erbauseinandersetzung erforderlich, also die Aufteilung des Erbes. Diese erfolgt in mehreren Schritten:

• Auflösung aller Nachlassverbindlichkeiten
  Paragraf 2046 BGB gibt vor, dass die Erbauseinandersetzung erst erfolgen kann, wenn alle Nachlassverbindlichkeiten aufgelöst wurden.
  
  
• Ermittlung des Nachlasswerts
  Zunächst gilt es, den Wert des Nachlasses nach Abzug der Nachlassverbindlichkeiten zu ermitteln, zu denen auch die Bestattungskosten gehören. Auch Ausgleichsverpflichtungen müssen abgezogen werden – etwa für Pflegeleistungen eines Kindes, das den Erblasser unentgeltlich gepflegt hat.
  
  
• Aufsetzen eines Erbauseinandersetzungsvertrags
  Sofern kein Testamentsvollstrecker etwas anderes bestimmt, können die Erben einen Erbauseinandersetzungsvertrag mit Angaben zur Aufteilung des Nachlasses aufsetzen. Darin wird beispielsweise geregelt, in welcher Höhe Miterben ausgezahlt werden, wenn ein Erbe die Immobilie selbst nutzen will. Bestimmte Formvorgaben für Auseinandersetzungsverträge gibt es nicht, allerdings ist bei Immobilien im Nachlass eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Oft kommt es bei einem Haus in der Erbengemeinschaft zum Streit um die Immobilienverwertung, der unter Umständen zu einem langjährigen Leerstand der Immobilie führt. Dies mindert den Preis. Deshalb ist es zu empfehlen, schnelle Einigkeit über die Verwertung zu erzielen.

Teilungsversteigerung, Abschichtung & Co: Was tun, wenn Sie sich nicht einigen können?

Muss der Nachlass eines Verstorbenen auf eine Erbengemeinschaft verteilt werden, gestaltet sich dies mitunter schwierig, wenn dazu auch eine Immobilie gehört. Gelingt es den Erben nicht, sich auf die weitere Verwendung des Hauses oder der Wohnung zu einigen, gibt es für jeden der Erben drei Auswege:

Abschichtung: Bei dieser Option verlässt ein Miterbe die Erbengemeinschaft, indem er auf seine Rechte bezüglich seines Erbes verzichtet. Hierfür wird üblicherweise eine Abfindung vereinbart. Der Kreis der Erben verringert sich damit und es kann so besser gelingen, eine Einigung herbeizuführen. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der ausscheidende Miterbe der einzige ist, der einen Verkauf befürwortet, während die anderen Erben das Haus vermieten wollen.

Erbteil verkaufen: Jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft steht es frei, seinen Erbteil zu verkaufen. Dazu bedarf es keiner Zustimmung durch die anderen Erben. Diese haben bei beabsichtigtem Verkauf an Dritte jedoch ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben müssen.

Teilungsversteigerung: Die Teilungsversteigerung kann von jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft in die Wege geleitet werden, ohne dass die anderen Erben dagegen etwas unternehmen können. Diese Variante erweist sich oftmals jedoch als nachteilig für alle Beteiligten, da der Verkaufserlös auf diesem Wege üblicherweise geringer ist als beim freihändigen Verkauf. Außerdem schmälern die Kosten für das Versteigerungsverfahren den Erlös zusätzlich.

• Biallo-Tipp: Gestaltet sich der Einigungsprozess innerhalb der Erbengemeinschaft zäh, kann ein  Mediator hinzugezogen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass alle Erben dem Einsatz eines solchen Vermittlers zustimmen.

 

Erbe angenommen – wie geht es mit der Immobilienerbschaft weiter?

Wenn Sie sich für die Annahme der Erbschaft entschieden haben, müssen Sie sich entscheiden, was mit dem geerbten Haus passieren soll und auch das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Zudem sollten Sie sich zunächst folgende Informationen verschaffen:

Marktwert des Hauses

Um entscheiden zu können, ob ein Verkauf, die Vermietung oder Selbstnutzung für Sie infrage kommt, sollten Sie wissen, wie es um die Marktsituation in der Gegend steht, in der sich das Haus befindet. Diese Eckdaten können bei der Entscheidungsfindung nützlich sein. So ist es beispielsweise in einer strukturschwachen Region sinnvoller, das Haus zu verkaufen und nicht zu vermieten, da es zu einem fortschreitenden Wertverlust kommen kann und sich die Vermietung möglicherweise als schwierig erweist. Darüber hinaus benötigen Sie Informationen zum Wert des Hauses, wenn Sie die Selbstnutzung in Betracht ziehen. Denn falls es mehrere Erben gibt, müssen Sie diese auszahlen.

Energetischer Zustand des Hauses

Sie werden als Erben in puncto Energieeinsparverordnung (EnEV) wie Hauskäufer behandelt und sind daher verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren die Anforderungen der EnEV umzusetzen. Gleiches gilt bei Übertragungen im Rahmen einer Schenkung. Diese beinhalten die Isolierung von Heizungs- und Warmwasserrohren, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches sowie den Austausch von Konstanttemperatur-Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Sind Sanierungsmaßnahmen geplant, die mehr als zehn Prozent der Bauteilfläche betreffen, müssen sie den energetischen Mindeststandards genügen. Diese Faktoren sollten Sie bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen.

Höhe der Erbschaftssteuer

Das Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht sieht für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner (Paragraf 13 Absatz 1 Nr. 4b ErbStG) sowie Kinder (Paragraf 13 Absatz 1 Nr. 4c ErbStG) eine vorteilhafte Sonderregelung vor, wenn es sich bei dem geerbten Haus um das Familienheim des Verstorbenen handelte, das dieser selbst bewohnt hat. Diese Vorgabe gilt auch, wenn er vor seinem Tod im Pflegeheim gelebt hat. Bei einer Selbstnutzung von mindestens zehn Jahren fällt keine Erbschaftssteuer an – Kinder müssen lediglich für den anteiligen Wert des Hauses Erbschaftssteuer zahlen, der auf mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche entfällt – und das auch nur, sofern sie den Steuerfreibetrag bereits ausgenutzt haben. Dieser ist mit 400.000 Euro sehr großzügig, bei Ehegatten beträgt er sogar 500.000 Euro. Dies liegt daran, dass die Vorgaben zur Erbschaftssteuer umso günstiger ausfallen, je enger Verstorbener und Erbe miteinander verwandt waren.

• Biallo-Tipp: Sollten Sie als Kind oder Ehegatte die steuerlich vorteilhafte Sonderregelung für das Familienheim in Anspruch nehmen, müssen Sie unbedingt die Zehnjahresfrist einhalten, ansonsten fordert das Finanzamt nachträglich die Erbschaftssteuer ein.

So werden Erbschaften besteuert

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erben 500.000 Euro steuerfrei, hinzu kommt ein Versorgungsfreibetrag von maximal 256.000 Euro. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, hinzu kommt bis zum Alter von 27 Jahren ein gestaffelter Versorgungsfreibetrag. Enkel erben bis zu 200.000 Euro steuerfrei beziehungsweise 400.000 Euro, falls die Kinder bereits verstorben sind. Für Eltern, Großeltern und Urgroßeltern liegt der Freibetrag bei 100.000 Euro, alle anderen Personen erben bis zu 20.000 Euro steuerfrei. Darüber hinausgehendes Vermögen wird wie folgt besteuert:

Vermögenswert nach Abzug aller Freibeträge bis	Steuersatz Steuerklasse I*	Steuersatz Steuerklasse II*	Steuersatz Steuerklasse III*
75.000 Euro	7%	15%	30%
300.000 Euro	11%	20%	30%
600.000 Euro	15%	25%	30%
6.000.000 Euro	19%	30%	30%
13.000.000 Euro	23%	35%	50%
26.000.000 Euro	27%	40%	50%
über 26.000.000 Euro	30%	43%	50%

Quelle: Paragraf 15, 16, 17, 19 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG)

*Steuerklasse I: Ehegatten/eingetragene Lebenspartner, Kinder/Stiefkinder, Enkel, Eltern, (Ur-)Großeltern*Steuerklasse II: Eltern und Großeltern (falls sie nicht zu Steuerklasse I zählen), Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner, Stief- und Schwiegereltern*Steuerklasse III: alle sonstigen Erben

 

Was soll mit dem Haus geschehen?

Haben Sie alle notwendigen Informationen zusammengetragen und sich einen umfassenden Überblick über Marktwert und Zustand der Immobilie verschafft, bleiben Ihnen grundsätzlich drei Optionen, was mit dem geerbten Haus geschehen soll:

Das geerbte Haus selbst nutzen

Aufgrund der steuerlich vorteilhaften Regelung für die vom Erblasser selbst genutzte Immobilie kann es für die betreffenden Angehörigen eine Überlegung wert sein, das geerbte Haus selbst zu nutzen. Dies bietet sich beispielsweise für ein Kind des Erblassers als eine interessante Option an – sofern Lage und Größe des Hauses zu den individuellen Bedürfnissen passen und Miterben ausgezahlt werden können. Immerhin lassen sich je nach Bundesland die hohen Erwerbsnebenkosten von bis zu rund 14 Prozent einsparen, denn für Erbschaften wird weder Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent) noch Maklerprovision (je nach Bundesland bis zu 7,14 Prozent) fällig. Voraussetzung für diese Option ist allerdings, dass Sie sich – sofern Sie nicht als Alleinerbe vollkommen frei über das Haus verfügen können – mit den anderen Erben auf diese Lösung einigen können und auch in der Lage sind, diese auszuzahlen.

Ein Beispiel: Angenommen, der geschätzte Marktwert eines Hauses beträgt 300.000 Euro, drei Kinder erben zu gleichen Teilen und weiteres Vermögen ist nicht vorhanden. Dann müsste das Kind, das selbst in das Haus einziehen möchte, den beiden anderen jeweils 100.000 Euro zahlen und somit 200.000 Euro aufbringen.

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Das geerbte Haus vermieten

Anders als bei einer geerbten Eigentumswohnung lohnt es sich in der Regel eher nicht, ein geerbtes Haus zu vermieten. Dies liegt vor allem daran, dass sich etwaige größere Sanierungskosten nur schwer auf den Mieter abwälzen lassen. Hinzu kommt, dass eine Erbengemeinschaft in diesem Fall fortbesteht und dies kann sich – je nachdem, wie gut die Beteiligten miteinander auskommen– als sehr schwierig erweisen. Im Rahmen der Hausvermietung sind immer wieder Entscheidungen zu treffen – beispielsweise hinsichtlich der Auswahl eines neuen Mieters oder zu Renovierungsfragen. Sind sich die Miterben nicht grün, kann es immer wieder zu Konflikten kommen.

• Biallo-Tipp: Sie gehören zu einer Erbengemeinschaft, die das geerbte Haus vermieten und nicht verkaufen möchte? Experten raten in diesem Fall dazu, die Erbengemeinschaft in der Rechtsform "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" (GbR) weiterzuführen. Dies erfordert einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag.

Wichtig zu wissen: War das geerbte Haus vermietet, erben Sie automatisch auch den Mietvertrag, der mit dem derzeitigen Mieter fortgesetzt wird. Sie werden bereits mit dem Erbfall Rechtsnachfolger des Vermieters und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Zudem reduziert sich der vom Finanzamt festzusetzende Wert des Hauses um zehn Prozent. Damit verringert sich auch die Belastung mit Erbschaftssteuer.

• Biallo-Tipp: Wenn der Mieter seine Miete nicht zahlen kann oder will, bringt das private Vermieter mit Kreditverpflichtungen schnell in finanzielle Bedrängnis. Eine Mietausfallversicherung kann hier Abhilfe schaffen.

Das geerbte Haus verkaufen

Vielfach entscheiden sich die Erben dafür, das geerbte Haus zu verkaufen. Dies ermöglicht die problemlose Aufteilung des Erbes auf die Erbengemeinschaft. Allerdings setzt das – wie die beiden anderen Optionen – voraus, dass sich die Erben auf diese Lösung einigen. In folgenden Situationen kann der Verkauf die sinnvollste Option darstellen:

Erheblicher Sanierungsbedarf: Entspricht das geerbte Haus in puncto Ausstattung nicht mehr dem aktuellem Standard, müsste es zunächst aufwändig saniert werden, bevor es selbst genutzt oder vermietet werden kann. Das erfordert einen hohen Kapitaleinsatz. Nicht immer können oder wollen Erben dies leisten, denn derartige Baumaßnahmen bedeuten auch einen großen Zeitaufwand. Selbst, wenn ein Architekt mit der Bauleitung beauftragt wird, gilt es immer wieder vor Ort zu sein und Fragen zu klären.

Das Haus befindet sich in einer Region mit wenig Potenzial: Zwar ist immer wieder vom Boom auf den Wohnungsmärkten die Rede, doch das trifft keineswegs flächendeckend auf sämtliche Regionen zu. In Gegenden mit schrumpfender Bevölkerung ist eher ein Wertverlust als -zuwachs zu erwarten und somit würde ein Aufschieben des Verkaufs möglicherweise zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen. Auch die Vermietung kann sich in solchen Gegenden als mühsam erweisen.

Die Vermietung erfordert Zeitaufwand und Fachkenntnisse: Auch wenn die Erben Aufgaben rund um die Vermietung des Hauses an Dritte delegieren, müssen sie sich immer wieder mit dem Haus befassen – zum Beispiel, wenn ein neuer Mieter ausgewählt werden soll. Zudem sollten sich Vermieter zumindest Grundkenntnisse im Bereich Immobilienvermietung aneignen, um Fehler zu vermeiden. Alternativ müssen sie sich fachlichen Rat holen. Definitiv erfordert die Vermietung eines Hauses also immer auch die Bereitschaft, sich eingehend damit zu befassen.

• Biallo-Lesetipp: Darauf sollten Sie beim Immobilienverkauf achten