Auf einen Blick
Nach deutschem Recht (Paragraph 2032 BGB) besteht eine Erbengemeinschaft aus einer Gruppe von zwei oder mehreren Erben, die ein gemeinsames Recht auf den Nachlass des Verstorbenen haben. Das heißt: Alles gehört allen und jede Entscheidung muss mit den anderen Miterben zusammen getroffen werden. Im Falle einer Immobilienverwertung bedeutet das zunächst einmal, das alle Erben gemeinschaftlich über das Haus verfügen.
Genau durch diese Situation, die juristisch auch Gesamthandsgemeinschaft genannt wird, entstehen für die Erben bestimmte Rechte und Pflichten, die wiederum zu aufwändigen Auseinandersetzungen führen können.
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Hat der Erblasser in seinem Testament "Spielregeln" festgelegt, müssen diese bei der Nachlassverteilung zwingend berücksichtigt werden. Martin Wahlers, Fachanwalt für Erb- und Familienrecht und Mediator erklärt hierzu: "Bei einem Vorausvermächtnis wird klar geregelt, wer welchen Nachlass erhält und wem beispielsweise eine vorhandene Immobilie zusteht. Fehlen solche Klauseln im Testament, geht die Immobilie zunächst in das Eigentum der Erbengemeinschaft über und verbleibt dort auch, bis sich die Erben geeinigt haben."
Nach der Aufteilung der Erbmasse haftet jeder der Miterben mit seinem Privatvermögen für mögliche Verbindlichkeiten, die aus dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück resultieren. Beispielsweise Grundsteuer, Müll-, Wasser- oder Abwassergebühren, die zu gleichen Teilen auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt werden. Auch können Mieter nicht einfach gekündigt werden, da sich die Erben an geschlossene Verträge halten müssen. Über die Immobilie kann die Erbengemeinschaft erst dann verfügen, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Für die Eintragung fallen keine Kosten an und auch auf die Grunderwerbsteuer wird verzichtet.
Grundsätzlich darf ein einzelner Erbe nur über seinen Miterbenanteil verfügen. "Jeder Erbe kann seinen ihm zustehenden Anteil veräußern, sagt Wahlers. Ist jemand beispielsweise zu ein Achtel Erbe und befindet sich im Nachlass eine Immobilie, hat er das Recht, seinen Erbanteil insgesamt an Dritte zu verkaufen. Jedoch nicht seinen ideellen Anteil an der Immobilie und natürlich auch nicht die komplette Immobilie."
Oft kommt es in einer Erbengemeinschaft zu Konflikten, die unter Umständen zu einem langjährigen Leerstand der Immobilie führen. Dies mindert den Preis. Deshalb ist es zu empfehlen, schnelle Einigkeit über die Verwertung zu erzielen.
Wurde Einigkeit darüber erzielt, das Objekt zu vermieten, sollte möglichst durch einen Sachverständigen geprüft werden, welche Kosten durch Sanierungsmaßnahmen entstehen. Denn diese haben alle Erben anteilsmäßig zu tragen. Will ein Erbe die Immobilie erwerben, so muss er die anderen Begünstigten auszahlen, wenn sie damit einverstanden sind. Auch hier empfiehlt es sich, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um den Wert des Objekts zu bestimmen. Um die Weiterverwendung der Immobilie zu vereinfachen und den Handlungsspielraum zu erleichtern, kann die Erbengemeinschaft einem der Miterben oder beispielsweise einem neutralen Makler eine Vollmacht erteilen.
Der Bevollmächtigte muss alle Handlungen im Interesse der Erbengemeinschaft ausführen und die Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienverwertung in Kenntnis setzen. Die Vollmacht kann sich sowohl auf die Veräußerung oder die Vermietung der Immobilie beziehen als auch auf die Bestellung eines Gutachtens oder die Suche nach Miet- oder Kaufinteressenten.
Wenn ein Miterbe Verbindlichkeiten gegenüber einem Gläubiger hat und dieser über einen vollstreckbaren Titel verfügt, hat dieser die Möglichkeit, den jeweiligen Erbanteil pfänden zu lassen. Um dies zu umgehen, kann der Erbe auf seinen Anteil verzichten, der dann an die Person seiner Erbfolge übertragen wird.
Kompliziert wird es, wenn Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft sind und es unterschiedliche Meinungen zur Verwertung der Immobilie gibt. Die Erbengemeinschaft ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, Ihren Anteil an dem jeweiligen Objekt an Sie auszuzahlen. Genauso wenig können Sie die Erbengemeinschaft dazu zwingen, das Objekt zu verkaufen.
Kommt es zu keiner Einigung, haben Sie die Möglichkeit, beim Versteigerungsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Die Vorgehensweise ist mit einer Zwangsversteigerung vergleichbar. Was bedeutet: Die Immobilie wird an den meist Bietenden veräußert und jeder Erbe bekommt den ihm zustehenden Anteil ausgezahlt. Nach Abzug der Verfahrenskosten und vorhandener Belastungen.
"Zunächst kann keiner erzwingen, dass die Immobilie verkauft wird und ebenso kann keiner die anderen zwingen, ihre Anteile an ihn zu verkaufen. Selbst wenn er einen Höchstpreis bietet", sagt Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.
Wenn sich alle Miterben einig sind, könne praktisch alles vereinbart werden: Ein Miterbe zahlt die anderen aus und übernimmt die gesamte Immobilie, sie wird freihändig auf dem Markt verkauft.
Sollen Miterben ausgezahlt werden, ist eine Möglichkeit, das Geld für die Geschwister mit einem Darlehen aufzubringen. Das erfordert zwar eine lange Rückzahlung und kostet Zinsen, aber der Immobilienbesitzer hat einen Vorteil gegenüber normalen Kreditnehmern: Die eingetragene Grundschuld erlaubt es, statt eines teuren Ratenkredits auf ein preiswertes Baudarlehen zurückzugreifen. Damit wird die Auszahlung in vielen Fällen möglich.
"Aber häufig kommt es nicht zu einer solchen Einigung, keiner gönnt dem anderen die Immobilie, einer will die anderen auszahlen, man wird sich über den Preis aber nicht einig, einer will die Immobilie unbedingt in der Erbengemeinschaft behalten, die anderen wollen Kasse machen und so weiter", erklärt Steiner.
Dann sieht das Gesetz die Brechstange der Teilungsversteigerung vor. "Die Immobilie wird so versteigert, wie dies auch bei einer Zwangsversteigerung der Fall wäre. Jeder Miterbe, und sei sein Anteil noch so klein, kann einen solchen Antrag stellen", so der Rechtsexperte.
Alle Erben haben die Möglichkeit, ebenfalls einen Antrag auf Teilnahme an der Versteigerung zu stellen und können folglich mitbieten. So kann verhindert werden, dass das Objekt nicht unter Wert veräußert wird.
Testamentarisch kann der Erblasser eine Erbauseinandersetzung bis zum Ablauf einer Frist verbieten. Allerdings kann die Erbengemeinschaft bei Einstimmigkeit diese Vorschrift außer Kraft setzen.
Die beste Vorbeugemaßnahme, um Streitigkeiten bei einer Immobilienverwertung zu vermeiden, liegt in der Hand des Erblassers. "Beispielsweise kann er eine Teilungsanordnung treffen, bei der die Immobilie in Einheiten nach dem Wohneingentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wird, so dass jeder Erbe eigene Einheiten hat, mit denen er machen kann was er will", erklärt Steiner. "Umgekehrt kann ein Erblasser auch ein Teilungsverbot vorsehen. In diesem Falle kann die Immobilie nur veräußert werden, wenn alle Miterben zustimmen."
Die Erbengemeinschaft löst sich dann auf, wenn alle Verbindlichkeiten aus dem Nachlass beglichen, die Erlöse aus der Erbmasse aufgeteilt und nicht teilbare Wertgegenstände veräußert sind.
Erbengemeinschaft kann zu komplizierten Auseinandersetzungen führen, die die Verwertung einer Immobilie erschweren, meist zum Nachteil aller Erben. Eine schnelle Einigung, unter Umständen mit Hilfe eines Mediators, ist der beste Weg, um einen nachhaltigen Wertverlust zu vermeiden.
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