Mein Konto Meine Bibliothek
x
Erbrecht

Erbengemeinschaft: Streit um die Immobilienverwertung

Peter Rensch
Autor
Veröffentlicht am: 26.04.2019

Auf einen Blick

  •  Alle Kosten, die durch die Immobilie entstehen, werden zu gleichen Teilen auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt.
  • Will ein Erbe die Immobilie erwerben, muss er die anderen Begünstigten auszahlen, wenn sie damit einverstanden sind.
  • Die beste Vorbeugemaßnahme, um Streitigkeiten bei einer Immobilienverwertung zu vermeiden, liegt in der Hand des Erblassers.
100 % unabhängig dank Ihres Klicks
Kaufen Sie ein Produkt über einen mit (*) oder (a) gekennzeichneten Werbelink, erhalten wir eine kleine Provision. Für Sie ergeben sich keine Mehrkosten und Sie unterstützen unsere Arbeit. Vielen Dank!
Mehr erfahren

Das erwartet Sie in diesem Artikel

  1. Nachlassverteilung: Testament erleichtert die Verwertung der Immobilie
  2. Recht auf Veräußerung des Immobilienanteils
  3. Die Erbengemeinschaft kann einen Bevollmächtigten bestimmen
  4. Sie können bei Einigkeit die Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen

Nach deutschem Recht (Paragraph 2032 BGB) besteht eine Erbengemeinschaft aus einer Gruppe von zwei oder mehreren Erben, die ein gemeinsames Recht auf den Nachlass des Verstorbenen haben. Das heißt: Alles gehört allen und jede Entscheidung muss mit den anderen Miterben zusammen getroffen werden. Im Falle einer geerbten Immobilie und damit einhergehenden Immobilienverwertung bedeutet das zunächst einmal, das alle Erben gemeinschaftlich über das Haus verfügen.

Genau durch diese Situation, die juristisch auch Gesamthandsgemeinschaft genannt wird, entstehen für die Erben bestimmte Rechte und Pflichten, die wiederum zu aufwändigen Auseinandersetzungen führen können.

 

Nachlassverteilung: Testament erleichtert die Verwertung der Immobilie

Hat der Erblasser in seinem Testament "Spielregeln" festgelegt, müssen diese bei der Nachlassverteilung zwingend berücksichtigt werden. Martin Wahlers, Fachanwalt für Erb- und Familienrecht und Mediator erklärt hierzu: "Bei einem Vorausvermächtnis wird klar geregelt, wer welchen Nachlass erhält und wem beispielsweise eine vorhandene Immobilie zusteht. Fehlen solche Klauseln im Testament, geht die Immobilie zunächst in das Eigentum der Erbengemeinschaft über und verbleibt dort auch, bis sich die Erben geeinigt haben."

Nach der Aufteilung der Erbmasse haftet jeder der Miterben mit seinem Privatvermögen für mögliche Verbindlichkeiten, die aus dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück resultieren. Beispielsweise Grundsteuer, Müll-, Wasser- oder Abwassergebühren, die zu gleichen Teilen auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt werden. Auch können Mieter nicht einfach gekündigt werden, da sich die Erben an geschlossene Verträge halten müssen. Über die Immobilie kann die Erbengemeinschaft erst dann verfügen, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Für die Eintragung fallen keine Kosten an und auch auf die Grunderwerbsteuer wird verzichtet.

 

Recht auf Veräußerung des Immobilienanteils

Grundsätzlich darf ein einzelner Erbe nur über seinen Miterbenanteil verfügen. "Jeder Erbe kann seinen ihm zustehenden Anteil veräußern, sagt Wahlers. Ist jemand beispielsweise zu ein Achtel Erbe und befindet sich im Nachlass eine Immobilie, hat er das Recht, seinen Erbanteil insgesamt an Dritte zu verkaufen. Jedoch nicht seinen ideellen Anteil an der Immobilie und natürlich auch nicht die komplette Immobilie."

Wurde Einigkeit darüber erzielt, das Objekt zu vermieten, sollte möglichst durch einen Sachverständigen geprüft werden, welche Kosten durch Sanierungsmaßnahmen entstehen. Denn diese haben alle Erben anteilsmäßig zu tragen. Will ein Erbe die Immobilie erwerben, so muss er die anderen Begünstigten auszahlen, wenn sie damit einverstanden sind. Auch hier empfiehlt es sich, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um den Wert des Objekts zu bestimmen. Um die Weiterverwendung der Immobilie zu vereinfachen und den Handlungsspielraum zu erleichtern, kann die Erbengemeinschaft einem der Miterben oder beispielsweise einem neutralen Makler eine Vollmacht erteilen.

Die Erbengemeinschaft kann einen Bevollmächtigten bestimmen

Der Bevollmächtigte muss alle Handlungen im Interesse der Erbengemeinschaft ausführen und die Miterben über den aktuellen Stand der Immobilienverwertung in Kenntnis setzen. Die Vollmacht kann sich sowohl auf die Veräußerung oder die Vermietung der Immobilie beziehen als auch auf die Bestellung eines Gutachtens oder die Suche nach Miet- oder Kaufinteressenten.

Wenn ein Miterbe Verbindlichkeiten gegenüber einem Gläubiger hat und dieser über einen vollstreckbaren Titel verfügt, hat dieser die Möglichkeit, den jeweiligen Erbanteil pfänden zu lassen. Um dies zu umgehen, kann der Erbe auf seinen Anteil verzichten, der dann an die Person seiner Erbfolge übertragen wird.

Kompliziert wird es, wenn Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft sind und es unterschiedliche Meinungen zur Verwertung der Immobilie gibt. Die Erbengemeinschaft ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, Ihren Anteil an dem jeweiligen Objekt an Sie auszuzahlen. Genauso wenig können Sie die Erbengemeinschaft dazu zwingen, das Objekt zu verkaufen.

Kommt es zu keiner Einigung, haben Sie die Möglichkeit, beim Versteigerungsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Die Vorgehensweise ist mit einer Zwangsversteigerung vergleichbar. Was bedeutet: Die Immobilie wird an den meist Bietenden veräußert und jeder Erbe bekommt den ihm zustehenden Anteil ausgezahlt. Nach Abzug der Verfahrenskosten und vorhandener Belastungen.

 

Sie können bei Einigkeit die Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen

"Zunächst kann keiner erzwingen, dass die Immobilie verkauft wird und ebenso kann keiner die anderen zwingen, ihre Anteile an ihn zu verkaufen. Selbst wenn er einen Höchstpreis bietet", sagt Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.

Wenn sich alle Miterben einig sind, könne praktisch alles vereinbart werden: Ein Miterbe zahlt die anderen aus und übernimmt die gesamte Immobilie, sie wird freihändig auf dem Markt verkauft.

"Aber häufig kommt es nicht zu einer solchen Einigung, keiner gönnt dem anderen die Immobilie, einer will die anderen auszahlen, man wird sich über den Preis aber nicht einig, einer will die Immobilie unbedingt in der Erbengemeinschaft behalten, die anderen wollen Kasse machen und so weiter", erklärt Steiner.

Dann sieht das Gesetz die Brechstange der Teilungsversteigerung vor. "Die Immobilie wird so versteigert, wie dies auch bei einer Zwangsversteigerung der Fall wäre. Jeder Miterbe, und sei sein Anteil noch so klein, kann einen solchen Antrag stellen", so der Rechtsexperte.

Testamentarisch kann der Erblasser eine Erbauseinandersetzung bis zum Ablauf einer Frist verbieten. Allerdings kann die Erbengemeinschaft bei Einstimmigkeit diese Vorschrift außer Kraft setzen.

Die beste Vorbeugemaßnahme, um Streitigkeiten bei einer Immobilienverwertung zu vermeiden, liegt in der Hand des Erblassers. "Beispielsweise kann er eine Teilungsanordnung treffen, bei der die Immobilie in Einheiten nach dem Wohneingentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wird, so dass jeder Erbe eigene Einheiten hat, mit denen er machen kann was er will", erklärt Steiner. "Umgekehrt kann ein Erblasser auch ein Teilungsverbot vorsehen. In diesem Falle kann die Immobilie nur veräußert werden, wenn alle Miterben zustimmen."

Die Erbengemeinschaft löst sich dann auf, wenn alle Verbindlichkeiten aus dem Nachlass beglichen, die Erlöse aus der Erbmasse aufgeteilt und nicht teilbare Wertgegenstände veräußert sind.

Biallo Festgeld Empfehlung

Die nachfolgenden Anbieter wurden von Biallo als Empfehlung aus unserem Vergleich ausgewählt. Anlagebetrag: 5.000 €, Anlagedauer: 12 Monate, Sicherheit: . Die angezeigten Anbieter stellen keinen vollständigen Marktüberblick dar.
Anbieter
Zinssatz / Zinsertrag
Bewertung
S&P Länderrating
Anbieter
Zinssatz / Zinsertrag
3,10% /
155
Bewertung
S&P Länderrating
AAADeutschland
Zum Anbieter*
Anbieter
Zinssatz / Zinsertrag
3,00% /
150
Bewertung
S&P Länderrating
AAASchweden
Zum Anbieter*
Anbieter
Zinssatz / Zinsertrag
2,80% /
140
Bewertung
4,3/5
S&P Länderrating
AAASchweden
Zum Anbieter*
Sämtliche Angaben ohne Gewähr. Datenstand 01.12.2024
ist gelernter Bankkaufmann und war zuletzt sieben Jahre Chefredakteur bei Springer Fachmedien in Wiesbaden. Dort war er verantwortlich für die Print- und Online-Objekte Bankmagazin, Bankfachklasse und SalesBusiness. Seit 2011 ist er freier Journalist und hat sich auf Finanz- und Verbraucherthemen spezialisiert.

So verdient Ihr Geld mehr

Der Newsletter von biallo.de ist eine exzellente Entscheidung, wenn es um Ihre Finanzen geht.

Wir freuen uns darauf, Ihnen mit Ihrer Zustimmung interessante Inhalte, Empfehlungen und Werbung von uns und unseren Partnern zu schicken, die genau auf Ihre Interessen zugeschnitten sind. Um dies zu ermöglichen, analysieren wir, wie Sie unsere Website nutzen (z.B. Seitenaufrufe, Verweildauer) und wie Sie mit unseren E-Mails interagieren (z. B. Öffnungs- und Klickraten). So erstellen wir ein Nutzungsprofil, das Ihnen die relevantesten Inhalte liefert, und ordnen Sie in passende Werbezielgruppen ein. Ihre Zustimmung können Sie jederzeit widerrufen, z. B. über den Abmeldelink im Newsletter. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.