So sparen Sie Grunderwerbsteuer

Ratgeber Immobilienkauf So sparen Sie Grunderwerbsteuer

von biallo.de
12.11.2018
Auf einen Blick
  • Wer eine Immobilie erwirbt, muss die sogenannte Grunderwerbsteuer bezahlen.

  • Je nach Bundesland werden bis zu 6,5 Prozent fällig, die an den Fiskus zu zahlen sind.

  • Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an.
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Die Grunderwerbsteuer das notwendige Übel beim Grundstückskauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und macht einen beträchtlichen Anteil der Steuereinnahmen aus. Rund 13 Milliarden Euro im Jahre 2017 – das entspricht etwa fünf Prozent der Steuereinnahmen aller Bundesländer – wurden so dem Fiskus überwiesen. So viel wie nie zuvor.

Die Grunderwerbsteuer ähnelt der Umsatzsteuer. Wenn ein Grundstücksgeschäft egal, ob bebaut, unbebaut oder als Grundstücksanteil durch einen Notar beglaubigt wird, fällt diese Steuer an. Der notarielle (Kauf-)Vertrag besiegelt rechtswirksam die Übertragung vom Verkäufer zum Käufer. Doch es muss nicht immer gekauft werden, um eine Grunderwerbsteuer auszulösen, auch bei Grundstückstausch fällt diese an.

Hinweis: Eine Schenkung, egal ob Grundstück oder Immobilie an einen nahen Verwandten ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Einzige Ausnahme bildet seit 2009 die Nießbrauchsvereinbarung oder das Wohnrecht, hier gilt die Besteuerung für den Teil, der nicht über die Schenkungssteuer abziehbar ist, als Wert für die Grunderwerbsteuer.

Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Kaufpreis für das Grundstück beziehungsweise für das Eigenheim bereits entrichtet worden ist oder nicht. Eine Stundung der Steuer ist nicht möglich, das Finanzamt kann lediglich eine längere Zahlungsfrist einräumen.

Wie bemisst sich die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist sie?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis, es fallen hier – je nach Bundesland – einmalig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent an. Am günstigsten ist die Steuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen. Für ein Haus zum Preis von 450.000 Euro zahlen Sie dort 15.750 Euro Grunderwerbsteuer.

Deutlich tiefer müssen Sie in die Tasche greifen, wenn Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Thüringen oder Schleswig-Holstein wohnen. Diese Bundesländer berechnen mit 6,5 Prozent einen fast doppelt so hohen Steuersatz. Für den gleichen Grundbesitz beziehungsweise den gleichen Immobilienbesitz zahlen Sie dort also 29.250 Euro an Kaufsteuern.

Und das ist längst nicht alles. Neben der Grunderwerbsteuer zahlen Immobilienkäufer Notarkosten von rund zwei Prozent und gegebenenfalls noch Maklergebühren von bis zu 7,14 Prozent.

Grunderwerbsteuer der Bundesländer im Vergleich

BundeslandGrunderwerbsteuer in Prozent
Baden-Württemberg5,0
Bayern3,5
Berlin6,0
Brandenburg6,5
Bremen5,0
Hamburg4,5
Hessen6,0
Mecklenburg-Vorpommern5,0
Niedersachsen5,0
Nordrhein-Westfalen6,5
Rheinland-Pfalz5,0
Saarland6,5
Sachsen3,5
Sachsen-Anhalt5,0
Schleswig-Holstein6,5
Thüringen6,5

Fünf Spartipps bei der Grunderwerbsteuer

  1. Einbauten separat auflisten

    Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an, also für das Dach, für Fenster und Türen und für die Rohrleitungen. Anbauten oder Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Einbauschränke, Markisen oder die Photovoltaikanlage gehören hingegen nicht zum festen Inventar.

    Diese Bestandteile werden daher von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Um die Steuer zu senken, können Sie diese Positionen beim Immobilienkauf aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im Kaufvertrag separat auflisten.
  2. Instandhaltungsrücklage

    Ein weiterer Aspekt ist die Instandhaltungsrücklage. Diese muss beim Kauf einer Eigentumswohnung abgelöst werden. Auch hier ist es möglich, die Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen.

    Damit lässt sich in der Regel auch etwas Geld einsparen. Dabei gilt je größer die Wohnung und je älter das Gebäude, desto höher die Instandhaltungsrücklage.
  3. Grundstück separat kaufen

    Eine zweite Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet der getrennte Kauf von Grundstück und Immobilie. Als Häuslebauer sollten Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann mehrere Monate verstreichen lassen (damit der Fiskus nicht hellhörig wird) und später Ihr Traumhaus darauf bauen.

    Bei separatem Kaufvertrag erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Jedoch sollte der Erwerb des Grundstücks und spätere Baumaßnahmen in keinem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang stehen.

    Hinweis: Haus vom Bauträger

    Wer sein Haus von einem Bauträger erwirbt, zahlt für die Gesamterstellung auch die Grunderwerbsteuer, es handelt sich um ein sogenanntes verbundenes Geschäft. Dies gilt auch, wenn zwei unterschiedliche Verträge aufgesetzt werden zum einen über den Grundstückskauf zum anderen über die Erstellung des Gebäudes.

    Die Finanzämter haben hier ein besonderes Auge darauf. Dies kann man aushebeln, wenn man zum einen mehrere Angebote für den Grundstückskauf einholt und zum anderen nicht schon gleichzeitig einen Architekten mit der Planung des Hauses beauftragt. Hier gilt es zunächst das Grundstück zu kaufen und dann einen Vertrag mit dem Architekten zu schließen.
  4. Verkaufen innerhalb der Familie

    Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer genießen Familien. Wird zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ein Objekt veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft zum Beispiel den Immobilienverkauf von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an die Enkelkinder. Das gleiche gilt, wenn ein Haus oder eine Wohnung an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird.

    Selbst nach einer Trennung oder Scheidung bleibt der Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner von der Grunderwerbsteuer befreit. Und das gleiche gilt bei einem Grundstückserwerb im Falle des Todes eines Angehörigen oder bei einer Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes.

    Allerdings sind bislang nicht alle Familienmitglieder begünstigt: Ausnahmen bestehen zum Beispiel beim Verkauf unter Geschwistern. Hier greift die Steuerbefreiung nicht, weil Geschwister laut BGB nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Diese Rechtsauslegung ist jedoch umstritten und führt immer wieder zu Streit vor den Gerichten.

    Aktuell beschäftigt sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage, ob künftig nicht auch Geschwister beim Immobilienverkauf untereinander von der Grunderwerbsteuer befreit werden können (AZ.: II R 49/14). Im strittigen Fall pocht der Kläger darauf, dass er für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem gemeinsamen Geschwister-Grundstück keine Steuern zu zahlen braucht.

    Seiner Ansicht nach dürften Geschwister innerhalb des Familienverbundes finanziell nicht benachteiligt werden, das geltende Recht tue aber genau dies. Nach Ansicht von Rechtsexperten stehen die Chancen für den Kläger gut. Entscheidet sich der BFH für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer, so hätte dies weitreichende Folgen für künftige Immobiliengeschäfte unter Geschwistern.
  5. Grunderwerbsteuer für Freiberufler und Selbstständige

    Beide Personengruppen haben die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben anzusetzen. Dies gilt für den Teil einer Wohnung oder eines Hauses, der auch betrieblich genutzt wird, wie beispielsweise als Arbeitszimmer oder als Lagerraum für Arbeitsutensilien oder Waren.

Lohnen sich die Einsparungen durch die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich hängt das immer vom Wert der Immobilie und dem Wert, der zu reduzierenden Summe ab. Eine Einbauküche plus Instandhaltungsrücklage und weitere Anbauteile können den Bemessungswert sicherlich um rund 20.000 Euro herabsetzen. Allerdings müssen die 20.000 Euro in der Regel auch wieder bei der Finanzierung berücksichtigt werden, dies kann dann auch wieder zu Problemen mit der finanzierenden Bank führen.

So steigt das finanzielle Risiko für den Kreditgeber im Einzelfall so an, dass ein Zinsaufschlag für das Risiko fällig wird. Daher gilt es für alle Maßnahmen, die zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen, auch den Kreditgeber miteinzubeziehen. Wird die Ersparnis zur Erhöhung des Eigenkapitals verwendet, ist dies sicher anders zu bewerten, als wenn das Geld aus der Finanzierung abfließt. .

Die wichtigsten Fragen zur Grunderwerbsteuer

Welche anderen Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an – unabhängig davon, ob Neubau oder Altbau. Sie wird auch bei einer Schenkung fällig oder wenn das Gebäude im Rahmen einer Versteigerung den Besitzer wechselt. Darüber hinaus fordert das Finanzamt seinen Anteil, wenn Grundstücke geteilt werden und einzelne Teile oder die Teile insgesamt den Besitzer wechseln. Wichtig: Grunderwerbsteuer wird nur im Inland fällig.

Was sind alles Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Als Grundstück gelten alle Teile einer Landfläche, die räumlich abgegrenzt sind und die eigenständig in einem deutschen Grundbuch verzeichnet sind. Abweichend davon kann das Grundstück auch unter eigener Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet sein. Jedes Grundstück besitzt eine Grundstücksgrenze, die zugleich als Begrenzungslinie gegenüber Nachbargrundstücken dient. Landesflächen ohne Grundstücksgrenze gelten nicht als Grundstück.

Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" ?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass das Finanzamt keine steuerlichen Einwände gegen die Eintragung des Immobilienkäufers oder Grundstückserwerbers im Grundbuch hat. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt. Das Grundbuchamt ist gesetzlich angewiesen, eine Grundbuchumschreibung nur dann vorzunehmen, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Anders ausgedrückt: Eine Grundbucheintragung ist ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.

Was passiert bei späterem abändern des Kaufvertrags?

Wird der Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach Kauf herabgesetzt, so kann das Finanzamt auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer mindern. Ist die Zwei-Jahres-Frist verstrichen, kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur noch in besonderen Fällen in Betracht.

Was passiert, wenn der Grundstücksvertrag aufgehoben wird?

Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben und das Finanzamt zahlt die Grunderwerbsteuer zurück. Erwirbt der Verkäufer das Eigenheim innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so ist für diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer fällig und die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf wird auf Antrag aufgehoben.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de