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Auf einen Blick
  • Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie Grunderwerbsteuer ans Finanzamt zahlen.

  • Je nach Bundesland ist sie unterschiedlich hoch und beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

  • Sie können diese meist nicht mitfinanzieren, sondern müssen sie mit Eigenkapital begleichen.

  • Sie sollten Sparmöglichkeiten gut ausschöpfen.
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Die Grunderwerbsteuer - das notwendige Übel beim Grundstückskauf

Meist vergehen keine vier Wochen, bis sich das Finanzamt bei Ihnen meldet. Per Brief flattert Ihnen der Bescheid über die Grunderwerbsteuer ins Haus. Nur so mancher Notar ist mit seiner Gebührenrechnung von 1,5 Prozent des Kaufpreises noch schneller. Beide Posten gehören zu den Kaufnebenkosten, die einmalig anfallen und vom Käufer mit seinem Eigenkapital zu begleichen sind. Banken finanzieren diese Kosten normalerweise nicht. 


Die Grunderwerbsteuer ähnelt der Umsatzsteuer. Wenn ein Grundstücksgeschäft - egal, ob bebaut, unbebaut oder als Grundstücksanteil - durch einen Notar beglaubigt wird, fällt diese Steuer an. Der notarielle Kaufvertrag besiegelt rechtswirksam die Übertragung vom Verkäufer zum Käufer. Doch es muss nicht immer gekauft werden, um eine Grunderwerbsteuer auszulösen. Auch bei einem Grundstückstausch fällt diese an.

Hinweis: Eine Schenkung, egal ob Grundstück oder Immobilie an einen nahen Verwandten ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Einzige Ausnahme bildet seit 2009 die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder ein Wohnrecht. Hier gilt die Besteuerung für den Teil als Bezugsgröße für die Grunderwerbsteuer, der nicht über die Schenkungssteuer abziehbar ist.

Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Kaufpreis für das Grundstück beziehungsweise für das Eigenheim bereits bezahlt wurde oder nicht. Eine Stundung der Steuer ist nicht möglich, das Finanzamt kann Ihnen lediglich eine längere Zahlungsfrist einräumen.


Wie bemisst sich die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist sie?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich nach zwei Faktoren:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Steuersatz des Bundeslandes, in dem Sie den Kauf vornehmen.

Bis September 2016 lag dieser Satz bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Danach durften die Bundesländer die Sätze selbst bestimmen. Und das haben sie weidlich ausgenutzt und Jahr für Jahr an der Gebührenschraube gedreht. Zuletzt tat dies Mecklenburg-Vorpommern. Der nordöstliche Küstenstaat erhöhte sie 2019 von 5,0 auf 6,0 Prozent.

Grunderwerbsteuer der Bundesländer im Vergleich

Bundesland Grunderwerbsteuer in Prozent
Baden-Württemberg 5,0
Bayern 3,5
Berlin 6,0
Brandenburg 6,5
Bremen 5,0
Hamburg 4,5
Hessen 6,0
Mecklenburg-Vorpommern 6,0
Niedersachsen 5,0
Nordrhein-Westfalen 6,5
Rheinland-Pfalz 5,0
Saarland 6,5
Sachsen 3,5
Sachsen-Anhalt 5,0
Schleswig-Holstein 6,5
Thüringen 6,5

Beispiel: Grunderwerbsteuer berechnen

Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen. Für ein Haus zum Preis von 450.000 Euro zahlen Sie dort 15.750 Euro Grunderwerbsteuer. 

Deutlich tiefer müssen Sie in die Tasche greifen, wenn Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Thüringen oder Schleswig-Holstein wohnen. Diese Bundesländer berechnen mit 6,5 Prozent einen fast doppelt so hohen Steuersatz. Für den gleichen Grundbesitz beziehungsweise den gleichen Immobilienbesitz zahlen Sie dort also 29.250 Euro ans Finanzamt.

Nur ausnahmsweise zahlt sie der Verkäufer

Grundstücks- und Immobilienkäufe beziehungsweise -verkäufe müssen in Deutschland über einen Notar abgewickelt werden. Das schreibt das Gesetz vor. Im Kaufvertrag legen beide Parteien fest, wer diese Steuer übernimmt. Das ist in der Regel der Käufer und wird praktisch in allen Verträgen so vorformuliert.

Was viele Leute nicht wissen: Grundsätzlich sind beide Seiten grunderwerbsteuerpflichtig. Zahlt der Käufer nicht, könnte sich das Finanzamt theoretisch auch an den Verkäufer wenden. Oder auch, wenn beide Parteien vereinbaren, dass der Verkäufer sie zahlt.

Ist der Kaufvertrag von beiden Seiten und vom Notar unterschrieben, informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Dieses erstellt einen Steuerbescheid und sendet ihn zusammen mit einer Zahlungsaufforderung an den Käufer, wenn dieser sich vertraglich zur Zahlung verpflichtet hat. Nun bleiben Ihnen vier Wochen Zeit, den Betrag ans Finanzamt zu überweisen. Das steht so in Paragraf 15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Sobald das Geld an die Steuerbehörde geflossen ist, stellt die eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet diese an den Notar. Dieser reicht das Papier anschließend beim Grundbuchamt ein, um den Käufer nun als rechtmäßigen Eigentümer dieser Immobilie bzw. des Grundstücks ins Grundbuch einzutragen und den Kauf vorläufig abzuschließen. Solange die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt ist, ist der Verkäufer weiter Eigentümer.

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Fünf Spartipps bei der Grunderwerbsteuer

Um die Grunderwerbsteuer kommt niemand drum herum. Der im jeweiligen Bundesland geltende Prozentsatz steht fest. Über den Kaufpreis als Bezugsgröße lässt sich jedoch in manchen Fällen Grunderwerbsteuer sparen. Kauft der Immobilienkäufer nicht ein Haus für 400.000 Euro, sondern eine kleinere Immobilie für 350.000 Euro, muss er logischerweise nicht nur einen geringeren Kaufpreis berappen. Es fällt auch weniger Grunderwerbsteuer an - ebenso wie weniger Maklerprovision und niedrigere Notarkosten. Entscheidend ist aber auch, was alles zum Kaufpreis zählt:

  1. Einbauten separat auflisten

    Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Grund und Boden, die Immobilie sowie das untrennbar mit dem Objekt verbundene Inventar an, also für das Dach, für Fenster und Türen und für die Rohrleitungen. Anbauten oder Einbaumöbel wie Küche, Sauna, Einbauschränke, Markisen oder die Photovoltaikanlage gehören hingegen nicht zum festen Inventar.
    Diese Bestandteile werden daher von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Um die Steuer zu senken, können Sie diese Positionen beim Immobilienkauf aus dem Gesamtkaufpreis herausrechnen und im Kaufvertrag separat auflisten.
  2. Instandhaltungsrücklage

    Ein weiterer Aspekt ist die Instandhaltungsrücklage. Diese muss beim Kauf einer Eigentumswohnung abgelöst werden. Auch hier ist es möglich, die Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen.
    Damit lässt sich in der Regel auch etwas Geld einsparen. Dabei gilt je größer die Wohnung und je älter das Gebäude, desto höher die Instandhaltungsrücklage.
  3. Grundstück separat kaufen

    Eine zweite Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet der getrennte Kauf von Grundstück und Immobilie. Als Häuslebauer sollten Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann mehrere Monate verstreichen lassen (damit der Fiskus nicht hellhörig wird) und später Ihr Traumhaus darauf bauen.
    Bei separatem Kaufvertrag erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Jedoch sollte der Erwerb des Grundstücks und spätere Baumaßnahmen in keinem zeitlichen und vertraglichen Zusammenhang stehen. 

    Hinweis Haus vom Bauträger:
    Wer sein Haus von einem Bauträger erwirbt, zahlt für die Gesamterstellung auch die Grunderwerbsteuer, es handelt sich um ein sogenanntes verbundenes Geschäft. Dies gilt auch, wenn zwei unterschiedliche Verträge aufgesetzt werden zum einen über den Grundstückskauf zum anderen über die Erstellung des Gebäudes.

    Die Finanzämter haben hier ein besonderes Auge darauf. Dies kann man aushebeln, wenn man zum einen mehrere Angebote für den Grundstückskauf einholt und zum anderen nicht schon gleichzeitig einen Architekten mit der Planung des Hauses beauftragt. Hier gilt es zunächst das Grundstück zu kaufen und dann einen Vertrag mit dem Architekten zu schließen.
  4. Verkaufen innerhalb der Familie

    Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer genießen Familien. Wird zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, ein Objekt veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies betrifft zum Beispiel den Immobilienverkauf von Eltern an ihre Kinder oder von Großeltern an die Enkelkinder. Das gleiche gilt, wenn ein Haus oder eine Wohnung an den Ehe- oder Lebenspartner veräußert wird.

    Selbst nach einer Trennung oder Scheidung bleibt der Immobilienerwerb durch den früheren Ehepartner von der Grunderwerbsteuer befreit. Und das gleiche gilt bei einem Grundstückserwerb im Falle des Todes eines Angehörigen oder bei einer Immobilien-Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes.

    Allerdings sind bislang nicht alle Familienmitglieder begünstigt: Ausnahmen bestehen zum Beispiel beim Verkauf unter Geschwistern. Hier greift die Steuerbefreiung nicht, weil Geschwister laut BGB nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Diese Rechtsauslegung ist jedoch umstritten und führt immer wieder zu Streit vor den Gerichten.

  5. Grunderwerbsteuer für Freiberufler und Selbstständige

    Beide Personengruppen haben die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben anzusetzen. Dies gilt für den Teil einer Wohnung oder eines Hauses, der auch betrieblich genutzt wird, wie beispielsweise als Arbeitszimmer oder als Lagerraum für Arbeitsutensilien oder Waren.

Lohnen sich die Einsparungen durch die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich hängt das immer vom Wert der Immobilie und dem Wert, der zu reduzierenden Summe ab. Eine Einbauküche plus Instandhaltungsrücklage und weitere Anbauteile können den Bemessungswert sicherlich um rund 20.000 Euro herabsetzen. Allerdings müssen die 20.000 Euro in der Regel auch wieder bei der Finanzierung berücksichtigt werden, dies kann dann auch wieder zu Problemen mit der finanzierenden Bank führen.

So steigt das finanzielle Risiko für den Kreditgeber im Einzelfall so an, dass ein Zinsaufschlag für das Risiko fällig wird. Daher gilt es für alle Maßnahmen, die zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen, auch den Kreditgeber miteinzubeziehen. Wird die Ersparnis zur Erhöhung des Eigenkapitals verwendet, ist dies sicher anders zu bewerten, als wenn das Geld aus der Finanzierung abfließt.

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Die wichtigsten Fragen zur Grunderwerbsteuer

Welche anderen Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks an – unabhängig davon, ob Neubau oder Altbau. Sie wird auch bei einer Schenkung fällig oder wenn das Gebäude im Rahmen einer Versteigerung den Besitzer wechselt. Darüber hinaus fordert das Finanzamt seinen Anteil, wenn Grundstücke geteilt werden und einzelne Teile oder die Teile insgesamt den Besitzer wechseln. Wichtig: Grunderwerbsteuer wird nur im Inland fällig.

Was sind alles Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Als Grundstück gelten alle Teile einer Landfläche, die räumlich abgegrenzt sind und die eigenständig in einem deutschen Grundbuch verzeichnet sind. Abweichend davon kann das Grundstück auch unter eigener Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet sein. Jedes Grundstück besitzt eine Grundstücksgrenze, die zugleich als Begrenzungslinie gegenüber Nachbargrundstücken dient. Landesflächen ohne Grundstücksgrenze gelten nicht als Grundstück.

Was ist eine "Unbedenklichkeitsbescheinigung" ?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass das Finanzamt keine steuerlichen Einwände gegen die Eintragung des Immobilienkäufers oder Grundstückserwerbers im Grundbuch hat. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt. Das Grundbuchamt ist gesetzlich angewiesen, eine Grundbuchumschreibung nur dann vorzunehmen, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Anders ausgedrückt: Eine Grundbucheintragung ist ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.

Was passiert bei späterem abändern des Kaufvertrags?

Wird der Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach Kauf herabgesetzt, so kann das Finanzamt auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer mindern. Ist die Zwei-Jahres-Frist verstrichen, kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur noch in besonderen Fällen in Betracht.

Was passiert, wenn der Grundstücksvertrag aufgehoben wird?

Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben und das Finanzamt zahlt die Grunderwerbsteuer zurück. Erwirbt der Verkäufer das Eigenheim innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so ist für diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer fällig und die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf wird auf Antrag aufgehoben.
Über den Autor biallo

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