Auf einen Blick
Meist vergehen keine vier Wochen nach der Unterschrift unter einen Immobilienkaufvertrag, bis sich das Finanzamt bei Ihnen meldet. Per Brief flattert Ihnen der Bescheid über die Grunderwerbsteuer ins Haus. Nur so mancher Notar ist mit seiner Gebührenrechnung von 1,5 Prozent des Kaufpreises noch schneller. Beide Posten gehören zu den Kaufnebenkosten,die einmalig anfallen und vom Käufer mit seinem Eigenkapital zu begleichen sind. Banken finanzieren diese Kosten normalerweise nicht.
Die Grunderwerbsteuer ähnelt der Umsatzsteuer. Wenn ein Grundstücksgeschäft – egal, ob bebaut, unbebaut oder als Grundstücksanteil durch einen Notar beglaubigt wird, fällt diese Steuer an. Der notarielle Kaufvertrag besiegelt rechtswirksam die Übertragung vom Verkäufer zum Käufer. Doch es muss nicht immer gekauft werden, um eine Grunderwerbsteuer auszulösen. Auch bei einem Grundstückstausch fällt diese an.
Die Grunderwerbsteuer fällt unabhängig davon an, ob der Kaufpreis für das Grundstück beziehungsweise für das Eigenheim bereits bezahlt wurde oder nicht. Eine Stundung der Steuer ist nicht möglich, das Finanzamt kann Ihnen lediglich eine längere Zahlungsfrist einräumen.
Eine Schenkung, egal ob Grundstück oder Immobilie an einen nahen Verwandten ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Einzige Ausnahme bildet seit 2009 die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder ein Wohnrecht. Hier gilt die Besteuerung für den Teil als Bezugsgröße für die Grunderwerbsteuer, der nicht über die Schenkungsteuer abziehbar ist.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich nach zwei Faktoren:
Bis September 2006 lag dieser Satz bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Danach durften die Bundesländer die Sätze selbst bestimmen. Und das haben die meisten von ihnen ausgenutzt und Jahr für Jahr an der Gebührenschraube gedreht. Zuletzt taten dies Hamburg (bisher: 4,5 Prozent) und Sachsen (bisher: 3,5 Prozent). Beide Bundesländer erhöhten die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent.
Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die unterschiedlichen Steuersätze der einzelnen Bundesländer:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer in Prozent |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 |
| Bayern | 3,5 |
| Berlin | 6,0 |
| Brandenburg | 6,5 |
| Bremen | 5,0 |
| Hamburg | 5,5 |
| Hessen | 6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 |
| Saarland | 6,5 |
| Sachsen | 5,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 |
| Thüringen | 6,5 |
Quelle: Biallo.de; nach eigener Recherche; Stand: Januar 2023.
Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern. Für ein Haus zum Preis von 450.000 Euro zahlen Sie dort 15.750 Euro Grunderwerbsteuer. Deutlich tiefer müssen Sie in die Tasche greifen, wenn Sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Thüringen oder Schleswig-Holstein wohnen. Diese Bundesländer berechnen mit 6,5 Prozent einen fast doppelt so hohen Steuersatz. Für den gleichen Grundbesitz beziehungsweise den gleichen Immobilienbesitz zahlen Sie dort also 29.250 Euro ans Finanzamt.
Nicht verwechseln! Nach der Grunderwerbsteuer kommt die Grundsteuer. Bei dieser gibt es durch die Grundsteuerreform einige Änderungen und eine neue Grundsteuer ab 2025. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Bundesland. Was Hausbesitzer für die Neuberechnung der Grundsteuer jetzt tun müssen.
Grundstücks- und Immobilienverkäufe müssen in Deutschland über einen Notar abgewickelt werden. Das schreibt das Gesetz vor. Im Kaufvertrag legen beide Parteien fest, wer diese Steuer übernimmt. Das ist in der Regel der Käufer und wird praktisch in allen Verträgen so vorformuliert.
Was viele Leute nicht wissen: Grundsätzlich sind beide Seiten grunderwerbsteuerpflichtig. Zahlt der Käufer nicht, könnte sich das Finanzamt theoretisch auch an den Verkäufer wenden. Möglich ist auch, wenn beide Parteien das vereinbaren, dass der Verkäufer sie zahlt.
Ist der Kaufvertrag von beiden Seiten und vom Notar unterschrieben, informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Dieses erstellt einen Steuerbescheid und sendet ihn zusammen mit einer Zahlungsaufforderung an den Käufer, wenn dieser sich vertraglich zur Zahlung verpflichtet hat. Nun bleiben Ihnen vier Wochen Zeit, den Betrag ans Finanzamt zu überweisen. Das steht so in Paragraf 15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Sobald das Geld an die Steuerbehörde geflossen ist, stellt die eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet diese an den Notar. Dieser reicht das Papier anschließend beim Grundbuchamt ein, um den Käufer nun als rechtmäßigen Eigentümer dieser Immobilie beziehungsweise des Grundstücks ins Grundbuch einzutragen und den Kauf vorläufig abzuschließen. Solange die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt ist, ist der Verkäufer weiter Eigentümer.
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Immobilie beziehungsweise eines Grundstücks an – unabhängig davon, ob Neubau oder Altbau. Sie wird auch bei einer Schenkung fällig oder wenn das Gebäude im Rahmen einer Versteigerung den Besitzer wechselt. Darüber hinaus fordert das Finanzamt seinen Anteil, wenn Grundstücke geteilt werden und einzelne Teile oder die Teile insgesamt den Besitzer wechseln. Wichtig: Grunderwerbsteuer wird nur im Inland fällig.
Als Grundstück gelten alle Teile einer Landfläche, die räumlich abgegrenzt sind und die eigenständig in einem deutschen Grundbuch verzeichnet sind. Abweichend davon kann das Grundstück auch unter eigener Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet sein. Jedes Grundstück besitzt eine Grundstücksgrenze, die zugleich als Begrenzungslinie gegenüber Nachbargrundstücken dient. Landesflächen ohne Grundstücksgrenze gelten nicht als Grundstück.
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass das Finanzamt keine steuerlichen Einwände gegen die Eintragung des Immobilienkäufers oder Grundstückserwerbers im Grundbuch hat. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt. Das Grundbuchamt ist gesetzlich angewiesen, eine Grundbuchumschreibung nur dann vorzunehmen, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Anders ausgedrückt: Eine Grundbucheintragung ist ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.
Wird der Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach Kauf herabgesetzt, so kann das Finanzamt auf Antrag die festgesetzte Grunderwerbsteuer mindern. Ist die Zwei-Jahres-Frist verstrichen, kommt eine Herabsetzung der ursprünglich festgesetzten Steuer nur noch in besonderen Fällen in Betracht.
Wird ein Grundstückskaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, wird die Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben und das Finanzamt zahlt die Grunderwerbsteuer zurück. Erwirbt der Verkäufer das Eigenheim innerhalb von zwei Jahren vom Käufer zurück, so ist für diesen Vorgang keine Grunderwerbsteuer fällig und die Steuerfestsetzung für den ursprünglichen Kauf wird auf Antrag aufgehoben.
