Immobilien-Schenkung: Die Tricks der Steuerprofis

Neben den gesetzlichen Freibeträgen gibt es bei Schenkungen lukrative aber oft wenig bekannte Steuervorteile, mit denen Sie die Schenkungssteuer sparen können. So ist beispielsweise die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern grundsätzlich steuerfrei – und das unabhängig vom Wert sowie der Größe der Immobilie. Also selbst, wenn es sich um eine teure Millionärsvilla handelt.

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"Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag", sagt Agnes Fischl-Obermayer, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin aus München. Im Klartext: In diesem Fall wird der persönliche Freibetrag nach dem ErbStG nicht angetastet beziehungsweise gemindert. Dies gilt übrigens auch, wenn das Grundstück in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) beziehungsweise des Eu­ropäischen Wirtschaftsraums (EWR) liegt. Das Haus oder die Wohnung muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen (sogenannter Lebensmittelpunkt).

Ein wichtiger Aspekt dabei: Wie vom Bundesfinanzhof entschieden, kommt es hier nur auf den Zeitpunkt der Zuwendung des Familienheims an. Keine Rolle spielt etwa, wann die betreffende Immobilie angeschafft wurde. So ist nicht von Belang, dass beispielsweise die Immobilie bereits zu einem Zeitpunkt erworben wurde, zu dem die Ehe noch gar nicht bestand. Ebenso unerheblich ist, seit wann die Immobilie als Familienheim der Eheleute dient (BFH-Urteil, Az. II R 37/09).

Schenkungen unbegrenzt möglich

Rechtzeitiges Handeln ist hier wichtig, denn es ist ein entscheidender Vorteil gegenüber der Übertragung einer Immobilie im Erbfall, dass diese Schenkung den Freibetrag in keiner Weise berührt, während beim Erbfall der Wert der Immobilie auf den Freibetrag angerechnet werden würde. Auch die zehnjährige Wohnpflicht, wie beim Vererben eines selbstgenutzten Eigenheims, gibt es hier nicht.

Dies bedeutet, dass von den Finanzbehörden keine Prüfung der Angemessenheit im Falle der Schenkung vorgenommen wird. "Der beschenkte Partner kann das Familienheim bei Bedarf jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden", sagt Anwältin Fischl-Obermayer.

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Dabei ist es völlig unerheblich, ob das Familienheim zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet. Weder im Hinblick auf den späteren Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten oder die Beschenkte noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen irgendwelche gesetzlichen Sperrfristen.

Dieses Procedere lässt sich während der Ehe mehrmals wiederholen, das heißt jedes neue Familienheim kann wieder steuerfrei an den Ehepartner übertragen werden. Der Clou: Die Immobilienübertragung ist in diesem Fall nicht nur jeweils schenkungssteuerfrei, sondern ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. "So ist es durchaus möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen – auch im Wert von mehreren Millionen – komplett ohne Inanspruchnahme der persönlichen Freibeträge ganz legal an der Erbschaftsteuer vorbei Vermögen zu transferieren", sagt Fischl-Obermayer. Eine gewisse steuerliche Schamfrist sollte dabei jedoch schon eingehalten werden.

Bei Bedarf Widerrufsklauseln einsetzen

Sollte ein Schenker Bedenken haben, dass sich nach der Schenkung der beschenkte Partner nicht so verhält wie abgesprochen oder wie man es sich vorgestellt hat, so ist es zur Absicherung möglich, den Schenkungsvertrag mit Rückübertragungsklauseln (zum Beispiel für den Fall einer Scheidung oder eines Vorversterbens des Beschenkten) zu versehen. Mit entsprechenden Widerrufsklauseln kann die Schenkung dann rückabgewickelt werden.

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