Auf einen Blick
  • Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss nicht nur den den Kaufpreis stemmen. Rechnet man die Kosten für Notar und Grundbucheintrag dazu, sind Nebenkosten von etwa 15 Prozent möglich.

  • Dabei lassen sich die Nebenkosten in zwei Kategorien einteilen: die obligatorischen und optional / flexiblen Nebenkosten. 

  • Wie hoch die einzelnen Nebenkosten ausfallen können und wie sich die Kosten drücken lassen, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Viele potentielle Häuslebauer und Käufer legen das Hauptaugenmerk auf den Zins ihrer Baufinanzierung. Doch das ist nur eine Seite der Finanzierungsmedaille. Günstige Bauzinsen allein reichen nicht aus, um die Baufinanzierung auf ein solides Fundament zu stellen – wichtig sind auch eine realistische Kostenplanung und Vermeidung unnötiger Posten.

 

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Oftmals werden lediglich die Material- und Arbeitskosten beim Hausbau in die Finanzierung einkalkuliert. Doch damit allein ist es beim Erwerb einer Immobilie noch nicht getan. Kauf- und Baunebenkosten, wie beispielsweise die Erschließung eines Grundstückes oder das Engagement eines Architekten, können sich rasant zu einer beträchtlichen Summe auftürmen.

Die ersten Erwerbsnebenkosten fallen bereits beim Kauf eines Grundstückes an. Denn wenn Sie einen Makler beauftragen kostet das eine Provision, sofern es zum Abschluss kommt. Diese beträgt in der Regel gut drei Prozent des Kaufpreises - plus Mehrwertsteuer, kann jedoch je nach Region sogar bis zu sieben Prozent betragen

Als nächstes steht der Gang zum Notar auf dem Plan, denn erst wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist, wird er rechtskräftig. Die Notarkosten sind in einer Gebührenverordnung festgelegt und betragen im Durchschnitt ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis.

Auch für die Grundbucheintragung wird eine Gebühr fällig, die je nach Region unterschiedlich ausfällt. Diese können Immobilienkäufer vorab beim Grundbuchamt erfragen. Und zu guter Letzt: Die Grunderwerbsteuer. Sie wird mit dem Erwerb des Grundstückes fällig und beträgt - je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Um bei dieser Fülle an Kaufnebenkosten nicht den Überblick zu verlieren, lohnt es sich, frühzeitig Zeit in eine effektive Kostenplanung zu investieren. Hilfreich ist es, den Rat eines Baufinanzierungs-Experten in Anspruch zu nehmen.

Obligatorische Nebenkosten beim Immobilienkauf

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland
  • Notar- und Grundbuchkosten: circa 2 Prozent des Kaufpreises

Flexible Nebenkosten beim Immobilienkauf

3
Baufinanzierung
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.337,50 €
2,89 %
2,85 %
2.
1.350,00 €
2,90 %
2,90 %
3.
bundesweites Angebot
1.347,50 €
2,93 %
2,89 %
Betrag 300.000 €, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %
 

Notarkosten und Grundbuchkosten als Kaufnebenkosten

Wer eine Immobilie kaufen möchte, dem bleibt der Gang zum Notar nicht erspart. Denn der notarielle Kaufvertrag ist ein Muss beim Immobilienkauf. Der Notar wird beauftragt, alle rechtlichen Belange – wie etwa Umschreibungen und Beurkundungen – zu beaufsichtigen und zu veranlassen. Das kostet natürlich Geld. Die Gebühren orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Im Schnitt belaufen sich die Kosten auf 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises

 

Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf hält auch der Fiskus die Hand auf. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen drei und 6,5 Prozent des Kaufpreises. 

Grunderwerbsteuer 2021 der Bundesländer im Vergleich

Bundesland Steuersatz Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro 
Baden-Württemberg 5,0 %  15.000 Euro
Bayern 3,5 %  10.500 Euro
Berlin 6,0 %  18.000 Euro
Brandenburg 6,5 %  19.500 Euro
Bremen 5,0 %  15.000 Euro
Hamburg 4,5 %  13.500 Euro
Hessen 6,0 %  18.000 Euro
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %  18.000 Euro
Niedersachsen 5,0 %  15.000 Euro
Nordrhein-Westfalen 6,5 %  19.500 Euro
Rheinland-Pfalz 5,0 %  15.000 Euro
Saarland 6,5 %  19.500 Euro
Sachsen 3,5 %  10.500 Euro
Sachsen-Anhalt 5,0 %  15.000 Euro
Schleswig-Holstein 6,5 %  19.500 Euro
Thüringen 6,5 %  19.500 Euro

Quelle: www.grunderwerbsteuer-info.de, Stand: Oktober 2021.


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Immer auch die Betriebskosten mit einkalkulieren

Ein weiterer zentraler Punkt für die Kostenkalkulation sind die Betriebskosten und laufende Nebenkosten für das Eigenheim. Diese sind besonders wichtig, weil die Ausgaben nicht einmalig, sondern fortwährend zu bezahlen sind. Neben den allgemein bekannten Kostenfaktoren wie Heizung, Strom, Wasser- und Müllgebühren, müssen Besitzer von Eigentumswohnungen beispielsweise ein monatliches Hausgeld zahlen.

Der Grund: Aus diesem allgemeinen Topf begleicht der Hausverwalter die Betriebskosten des Objektes, etwa Ausgaben für den Winterdienst, für die Fahrstuhlwartung, für den Hausmeister oder den jährlichen Grundsteuerbescheid. Außerdem werden dadurch Rücklagen für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen gebildet. Denn muss etwa das Dach in einigen Jahren saniert werden, kommen hohe Kosten zusammen. Je nach Baujahr und Gebäudezustand kann das Hausgeld zwei bis fünf Euro pro Quadratmeter betragen.

Auch Hausbesitzer müssen nach dem Immobilienkauf die laufenden Kosten im Auge behalten. So verursacht der Besuch des Kaminkehrers regelmäßig zweistellige Kosten, fordert die Gemeinde in Abhängigkeit von der Größe des Grundstücks eine entsprechende Sickerwassergebühr und bucht die Versicherung für die Wohngebäudepolice einmal im Jahr einen dreistelligen Betrag ab. 

Ein wesentlicher Kostenpunkt ist die Bildung von Rücklagen für notwendige Reparaturen. Zehn Prozent des Verkehrswertes sollten Hausbesitzer langfristig für Instandsetzung und Renovierung einplanen, raten Experten. Bei einem Objektwert von 300.000 Euro entspricht dies einer Rücklage von 30.000 Euro. 

Biallo-Tipp: Häuslebauer aufgepasst!

15 Prozent der  Darlehenssumme sollten Sie für die Baunebenkosten berücksichtigen und weitere fünf Prozent für die  Außenanlagen. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von etwa 300.000 Euro entstehen zusätzliche Kosten von 45.000 Euro. Um einer etwaigen teuren  Nachfinanzierung aus dem Weg zu gehen, sollten Sie bei der Kreditsumme stets ein  Reservepolster für die Baunebenkosten einplanen. 
 

Tipps: So lassen sich die Erwerbsnebenkosten reduzieren

Grunderwerbsteuer drücken

Erste Sparmöglichkeit bietet die Grunderwerbsteuer. Sie erhöht sich um den Preis der Immobilie, wenn Grundstück und Objekt in einem Stück erworben werden. Bei einem Neubau sollten Immobilienkäufer daher möglichst nur das Grundstück kaufen, das Traumhaus lässt man von einer anderen Firma bauen. Vorteil: Das spart nicht nur Grunderwerbsteuer, sondern auch Notar- und Gerichtskosten. Eine weitere Sparmöglichkeit eröffnet sich, wenn man zur Wohnung gehörende Einrichtungsgegenstände (Einbauküche) und teure Einbauten (Bad) über einen separaten Vertrag kauft oder wenn der Erwerber selbst Hand anlegt und Eigenleistungen erbringt. Folge: Der Kaufpreis sinkt und damit die prozentualen Kaufpreisnebenkosten.

Maklercourtage einsparen

Auch bei der Maklercourtage sind Einsparungen möglich: So kann man die Immobilie von privat kaufen oder von einem Bauträger erwerben. Grundsätzlich gilt: Bei Verkauf oder Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie (gerader Linie) enfällt die Grunderwerbsteuer. 

Notarkosten sparen 

Auch hier lässt sich einiges an Geld sparen. Nicht selten schlagen Bauträger oder Verkäufer vor, den Immobilienkauf über ein Treuhandkonto abzuwickeln. Dabei wird der Kaufpreis auf ein Konto des Notars eingezahlt (Notaranderkonto), der das Geld treuhänderisch verwaltet und nach der Eintragung ins Grundbuch an den neuen Eigentümer überweist. Dafür wird dann eine Gebühr fällig, die sich am Kaufpreis der Immobilie orientiert. So können schnell mehrere Hundert Euro zusammenkommen. Daher sollte man stattdessen die Zahlungsvoraussetzungen im Kaufvertrag verbindlich regeln. Der Notar prüft ohne zusätzliche Kosten, ob die Voraussetzungen eingehalten werden.

Günstige Baufinanzierung wählen

Auch ein preiswerter Baukredit spart Kosten beim Immobilienkauf. Zehnjährige Standarddarlehen sind aktuell bereits ab etwa 0,60 Prozent Zinsen zu haben. Empfehlenswert ist der Abschluss von Kreditverträgen mit möglichst langer Zinsbindung, denn das steigert die Kalkulationssicherheit. Wer sich für eine zwanzigjährige Zinsbindung entscheidet, der erhält laut Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de Hypothekendarlehen für deutlich weniger als 1,5 Prozent pro Jahr.


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Über den Autor Kevin Schwarzinger
Jahrgang 1988, studierte Geschichte und Philosophie an der Ludwig-Maximilians-Universität in München und war währenddessen bereits als Werkstudent bei biallo.de angestellt. Seit 2016 ist er Mitglied der Redaktion und verfasst dort überwiegend Artikel zu Geldanlagethemen. Daneben publiziert er regelmäßig in Tageszeitungen, wie Münchner Merkur, Rhein Main Presse, Frankfurter Neue Presse oder Donaukurier.
Co-Autoren:
  Max Geißler
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