Faustpfand für die Bank: Ohne Grundschuld kein Kredit

Immobilienkauf Faustpfand für die Bank: Ohne Grundschuld kein Kredit

Max Geißler
von Max Geißler Claudia Lindenberg
31.05.2019
Auf einen Blick
  • Banken vergeben Baukredite nicht ohne Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch.

  • Bei als Hypothekendarlehen bezeichneten Immobilienkrediten handelt es sich mittlerweile fast immer um Grundschulddarlehen.

  • Eine Grundschuld muss nach der vollständigen Rückzahlung eines Immobilienkredits nicht gelöscht werden und kann dann für andere Kredite als Sicherheit dienen.

  • Die Höhe einer Grundschuld bleibt während der gesamten Laufzeit eines Darlehens konstant.
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Es klingt zunächst verwirrend: Wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen will, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, wird üblicherweise mit dem Begriff Hypothekendarlehen konfrontiert. Doch korrekterweise handelt es sich bei solchen Krediten heutzutage genau genommen um Grundschulddarlehen, die sich dadurch auszeichnen, dass sich die finanzierenden Banken über einen Eintrag einer so genannten Grundschuld im Grundbuch absichern. Doch was genau verbirgt sich eigentlich hinter dem Begriff Grundschuld? Und warum werden Immobilienkredite meist trotzdem als Hypothekendarlehen bezeichnet?

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Was genau ist eine Grundschuld?

Um ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, benötigen die meisten Käufer einen Kredit von der Bank. Hier ist ein Baufinanzierungsvergleich unumgänglich, denn häufig geht es bei der Baufinanzierung um große Summen – in der Regel im sechsstelligen Bereich. Solche Beträge zahlen Banken nicht ohne Sicherheiten aus. Als Faustpfand gegen Zahlungsunfähigkeit des Käufers besteht das Kreditinstitut auf Eintrag einer sogenannten Grundschuld ins Grundbuch. Diese Grundpfandrechte entsprechen in ihrer Höhe in der Regel dem ausgereichten Kreditbetrag und sichern der Bank das Recht zu, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers – ohne Rücksicht auf Rechte Dritter – die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Im Klartext: Können Sie als neuer Eigentümer den Baukredit nicht mehr bedienen, verkauft die Bank Ihr Haus und vereinnahmt den Erlös zur Deckung der offenen Schulden.

Da der Kreditnehmer im Rahmen der Grundschuldbestellung üblicherweise auch einwilligt, sich sofort der Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, kann die finanzierende Bank sich das zeitaufwändige Prozedere sparen, beim Gericht einen Vollstreckungstitel zu beantragen, ohne den sie keine Zwangsversteigerung betreiben dürfte. Die rechtliche Grundlage für die Grundschuld bildet § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Lesen Sie auch: Baufinanzierungen im Test

Was bedeutet die Rangfolge der Grundschulden im Grundbuch?

Für die finanzierenden Banken ist es von großer Bedeutung, an welcher Rangstelle die Grundschuld eingetragen wird, mit der sie ihren Kredit absichern. Der Grund: Kommt es zur Zwangsversteigerung, wird aus dem Verkaufserlös zuerst die Bank bedient, die im ersten Rang eingetragen ist. Reicht dieser beispielsweise nicht aus, um auch die Ansprüche weiterer im Grundbuch eingetragener Kreditgeber zu bedienen, gehen diese leer aus. So fordern fast alle Banken zur Sicherung ihrer Darlehensforderung die Eintragung der Grundschuld im ersten Rang des Grundbuchs.

Banken vergeben daher auch die besten Konditionen für Immobiliendarlehen, die über eine Grundschuld im ersten Rang abgesichert werden. Solche Darlehen werden folglich als erstrangige Darlehen bezeichnet. Von Nachrangdarlehen ist wiederum die Rede, wenn die Grundschuld nicht im ersten Rang eingetragen wird. In der Regel begnügen sich beispielsweise Bausparkassen oder auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit einer nachrangigen Grundschuld und vergeben Nachrangdarlehen. Banken verlangen hierfür üblicherweise einen Zinsaufschlag, mit dem sie sich das erhöhte Risiko absichern lassen.

Werden also mehrere Grundschuldrechte ins Grundbuch eingetragen, richtet sich ihr Rang nach der Reihenfolge der Eintragung im Grundbuch. Der Rang einer Grundschuld kann aber durch einen Neueintrag im Grundbuch geändert werden. Dies bedarf der notariellen Beglaubigung.

Worin unterscheiden sich Buch- und Briefgrundschuld?

Um eine Buchgrundschuld handelt es sich, wenn diese lediglich im Grundbuch eingetragen wird. Bei einer Briefgrundschuld wird außerdem ein Grundschuldbrief erstellt. Dieser muss unbedingt sorgfältig verwahrt werden, da er als Nachweis für die Forderung dient. Zudem kann eine Briefgrundschuld nur bei Vorlage des Grundschuldbriefs gelöscht werden. Diese wenig verbreitete Form der Grundschuld hat aber auch einen Vorteil: Soll die Grundschuld auf eine andere Bank übertragen werden, reicht es, den Grundschuldbrief und die Abtretungserklärung an die neue Bank auszuhändigen, ein Eintrag im Grundbuch ist nicht erforderlich.

Warum heißen Grundschulddarlehen meist Hypothekendarlehen?

Möglich ist die Absicherung unter anderem über eine Hypothek oder Grundschuld. Letztere hat die Hypothek als Absicherungsform jedoch mittlerweile nahezu verdrängt, doch die Bezeichnung Hypothekendarlehen wird immer noch verwendet. Der Unterschied zwischen den beiden Grundpfandrechten: Anders als eine Hypothek, die sich ausschließlich auf ein konkretes Immobiliendarlehen bezieht, kann die Grundschuld mehrfach für die Absicherung von Krediten genutzt werden. Der Grund: Sie bleibt auch dann im Grundbuch bestehen, wenn das Darlehen längst vom Kreditnehmer zurückgezahlt wurde und dieser keine Löschung des Eintrags beantragt. Eine Hypothek hingegen erlischt nach Zahlung der letzten Darlehensrate automatisch. Zudem sinkt sie über die Jahre im Zuge der Tilgung des Darlehens, während eine Grundschuld in unveränderter Höhe bestehen bleibt.

Warum sind Grundschuldzinsen so hoch?

Der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch beinhaltet auch die Nennung von Grundschuldzinsen. Diese sind mit zwölf bis 20 Prozent sehr hoch. Kommt es nicht zu einer Zwangsversteigerung, sind diese Angaben für den Kreditnehmer nicht von Bedeutung. Kommt es hingegen zur Zwangsversteigerung, sollen die bewusst hoch angesetzten Grundschuldzinsen sicherstellen, dass der Kreditgeber alle von ihm gestellten Forderungen – beispielsweise die Kosten der Versteigerung sowie eventuell anfallende Verzugszinsen – zurückerhält. Auch steigende Zinsen für die Anschlussfinanzierung sollen damit abgesichert werden.

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Wie kommt die Grundschuld ins Grundbuch?

Haben sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie geeinigt und kommt es zum Verkauf, wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Hierzu sind mehrere Schritte erforderlich:

  • Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

  • Auflassungsvormerkung durch den Notar: Dieser vorübergehende Eintrag im Grundbuch stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie bis zum endgültigen Eigentümerwechsel nicht an einen Dritten verkauft oder zwischenzeitlich Belastungen eintragen lässt. Sie ist erforderlich, weil der Eintrag des neuen Eigentümers erst erfolgen kann, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

  • Grundschuldbestellung: Hierzu füllt der Käufer ein Formular der Bank zur Grundschuldbestellung aus. Dieses kann auch bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags vorgelegt werden. Der Notar veranlasst dann die Eintragung der Grundschuld.

  • Bank zahlt die Darlehenssumme an den Käufer aus.

  • Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer.

  • Eigentumsumschreibung durch den Notar: Diese erfolgt, sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist und auch die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Als Nachweis dient eine Unbedenklichkeitserklärung, die das Finanzamt ausstellt.

Wichtig zu wissen: Zwischen der Veranlassung der Eigentumsumschreibung durch den Notar bis zum endgültigem Eintrag im Grundbuch können durchaus mehrere Monate liegen. Gleichwohl geht das wirtschaftliche Eigentum bereits mit Zahlung des Kaufpreises an den Käufer über - er kann die Immobilie also bereits nutzen und muss auch alle ab diesem Zeitpunkt anfallenden Kosten tragen.

Was kostet der Grundbucheintrag?

Für den Immobilienkauf sowie den Eintrag ins Grundbuch fallen sowohl Notar- als auch Grundbuchkosten an. Sie hängen von der Höhe des Kaufpreises ab und summieren sich auf insgesamt rund 1,5 bis zwei Prozent. Für die reine Grundschuldbestellung belaufen sich die Kosten bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro beispielsweise auf rund 1.100 Euro. Die konkreten Kosten werden anhand des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) ermittelt.

Wann erlischt die Grundschuld?

Viele Immobilienkäufer denken, dass die Grundschuld erlischt, sobald der Baukredit abgezahlt ist. Doch das ist nicht so. Es gibt keinen Automatismus für ein Ende der Grundschuld. Grund: Die Grundschuld ist ein sogenanntes nicht akzessorisches Grundpfandrecht. Als solches kann die Grundschuld unabhängig von der bestehenden Forderung einer Bank im Grundbuch stehen.

Wann ist eine Löschung der Grundschuld sinnvoll?

Oftmals werden Grundschulden im Rahmen des Eigentümerwechsels gelöscht - also bei einem Verkauf der Immobilie. Diese gilt dann als lastenfrei, was den Verkauf üblicherweise erleichtert. Daher kann es sinnvoll sein, eine Grundschuld löschen zu lassen. Die Kosten hängen von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab und belaufen sich auf rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Beträgt diese beispielsweise 200.000 Euro, fallen rund 480 Euro an Notar- und Grundbuchkosten an. Es ist auch möglich, nur einen Teil der Grundschuld löschen zu lassen und die eingetragene Summe zu reduzieren. In welchem Umfang dies möglich ist, hängt davon ab, wie weit die Tilgung des Darlehens fortgeschritten ist.

Hinweis: Die Nicht-Löschung der Grundschuld ist allerdings nicht völlig ohne Risiko. So kann es beispielsweise passieren, dass die eingetragene Bank die Grundschuld an einen Finanzinvestor verkauft und dieser eine Zwangsvollstreckung betreibt. Zwar haben Sie die Kreditschuld beglichen und der Finanzinvestor ist folglich im Unrecht, aber das Führen und Gewinnen des Rechtsstreits kostet Zeit und Geld. Fallstricke lauern auch, wenn Sie die Grundschuld auf sich selbst umschreiben lassen wollen, um sie als Sicherheit für weitere Kredite zu nutzen. Es gibt nämlich Gläubiger, die eine alte Grundschuld nicht anerkennen, zum Beispiel weil nicht zweifelsfrei feststellbar ist, ob die Grundschuld gepfändet oder an Dritte abgetreten ist. Mit der Löschung der Grundschuld gehen Sie also auf Nummer sicher.

Wann ist es sinnvoll, eine Grundschuld nicht löschen zu lassen?

Für Sie als Eigentümer hat dies einen großen Vorteil: Ist die Baufinanzierung vollständig getilgt, müssen Sie die Grundschuld nicht unbedingt löschen, sondern können diese als Kreditsicherheit erneut nutzen. Dazu müssen Sie nicht zwingend eine neue Immobilie erwerben. Die Grundschuld kann zum Beispiel für ein Sanierungsdarlehen genutzt werden, aber auch als Sicherheitsanker für den Kauf eines neuen Autos oder neuer Möbel dienen.

Allerdings sollten Immobilieneigentümer sich auch dann die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank aushändigen lassen. Sie dient als Nachweis, dass der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde und sollte daher sorgfältig verwahrt werden.

Wie wird eine Grundschuld gelöscht?

Wer sein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt hat, kann die Grundschuld löschen lassen. Handelt es sich um eine so genannte Buchgrundschuld, benötigt das Grundbuchamt hierfür lediglich die Löschungsbewilligung der entsprechenden Bank. Mit dieser gehen Sie zum Notar und beantragen die Löschung der Grundschuld. Der Notar stellt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und stimmt in der Regel der Löschung zu. Für die Löschung einer Grundschuld fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an.

Handelt es sich um eine so genannte Briefgrundschuld, muss zudem der Grundschuldbrief der finanzierenden Bank beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Wann lohnt sich eine Grundschuldübernahme?

Beim Immobilienkauf kann eine bestehende Grundschuld übernommen werden. So können Käufer die Kosten für die Löschung der alten und den Eintrag einer neuen Grundschuld sparen. Hier fallen dann lediglich Kosten für die so genannte Abtretungserklärung der alten Bank sowie für den Eintrag des Wechsels der Gläubigerbank an. Unterm Strich sind die Gebühren bei der Grundschuldübernahme nicht einmal halb so hoch wie beim Neueintrag einer Grundschuld. Allerdings erfordert dies Verhandlungen mit den beteiligten Banken.

Auch wenn es darum geht, die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung im Rahmen einer Umschuldung mit einer neuen Bank festzuzurren, besteht prinzipiell die Möglichkeit der Grundschuldübernahme. Hier ist allerdings ebenfalls die Zustimmung der beteiligten Banken erforderlich. Klappt dies, lassen sich auch in diesem Fall Grundbuchkosten einsparen. Vielfach übernehmen die neuen Banken diese Kosten, um Kreditinteressenten zum Wechsel zu bewegen.

Biallo-Tipp

In unseren Ratgebern und Artikeln aus dem Bereich Baufinanzierung finden Sie weitere nützliche Informationen rund um den Immobilienkauf – beispielsweise zu:

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Max Geißler
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nach dem Studium der Politikwissenschaft in München arbeitete ich als Redakteur im ökom-Verlag. Zeitgleich begann ich freiberuflich über Wirtschafts- und Finanzthemen für verschiedene Tageszeitungen zu schreiben. Über mehrere Lektoratsstellen in verschiedenen Bucherverlagen (u.a. Meister Verlag, Gerling Akademie Verlag) kam ich 1998 zu biallo.de.

Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

Darüber hinaus berichte ich regelmäßig in Tageszeitungen über Finanz- und Wirtschaftsthemen, u.a. für Süddeutsche Zeitung, Münchner Merkur, Westdeutsche Zeitung, Kölner Stadtanzeiger, Ruhrnachrichten und Badische Zeitung.

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Für das Finanzportal bearbeite ich seither die Themen Geldanlage, Vorsorge, Immobilien und Steuern. Im Rahmen der Zusammenarbeit erschienen die Biallo-Bücher: „Immobilienfinanzierung“ und „Tages- und Festgeld“. 2006 veröffentliche ich das Fachbuch: „Börse für jedermann“ (Linde Verlag, Wien).

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de